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duplique cobranças

Olho vivo e trena na mão

O uso de espelhos no ambiente traz sensação de amplitude nos decorados

Adequar os móveis à nova moradia requer planejamento e cálculo do espaço disponível.

A adorada cama king size, a mesa de jantar que vem sendo passada de geração para geração ou a estante de livros de madeira maciça que há muitos anos te acompanha podem não caber no apartamento que se encaixa no orçamento. Por isso, ao planejar uma mudança, é importante prever se vai ser possível adequar móveis e utensílios à nova planta.

A visita ao apartamento decorado é crucial. Construtoras e incorporadoras apresentam unidades em exposição com elementos decorativos que dão a sensação de amplitude, como espelhos, cores claras, tecidos leves, móveis com design minimalista, espaços integrados, transparências e objetos de vidro.

Os decorados costumam ser lindos e alimentam o desejo de morar em um apartamento com o mesmo design de interiores. É hora, então, de equilibrar sonho e realidade. É preciso ter em mente que o espaço será ocupado com seus próprios móveis, que podem ser maiores ou diferentes dos que estão no decorado – a menos que se esteja disposto a gastar um orçamento considerável para compra e confecção de móveis planejados.

“A possível confusão com relação aos tamanhos começa na planta. O folder de um empreendimento traz o desenho de uma planta com móveis já em escala reduzida. É uma abstração. Ao visitar o decorado, vemos algo concreto, mas são usados todos os artifícios para que o local tenha um aspecto mais amplo”, comenta Vivian Diniz, coordenadora da pós-graduação de Arquitetura e Design de Interiores da PUC-PR.

Ela reforça que é preciso adaptar o imóvel às suas necessidades. “Acontece de visitar um decorado que foi projetado para alguém que mora sozinho. Mas se você tem uma família de quatro pessoas é muito diferente”, pondera. “Ao comprar um imóvel é preciso entender suas necessidades e ter certeza que o local vai corresponder a elas. Se o decorado tem uma mesa de jantar de 80 centímetros de diâmetro, mas você precisa de espaço para uma mesa para oito pessoas, não vai dar certo”, observa a arquiteta.

A trena é a melhor amiga do morador que tem móveis dos quais não quer se desfazer. Os arquitetos indicam: saiba as medidas dos móveis que você vai manter para ter certeza que eles vão entrar na nova casa. “Para não ter aquela sensação de ‘o mobiliado era tão legal, o meu não é assim’, que acontece muito, é preciso medir e planejar”, acrescenta Vivian Diniz.

Auxílio profissional

Para não errar a mão, vale a pena contar com a ajuda de um arquiteto. “Um profissional com a visão mais apurada sobre a construção, e que possa acompanhar a visita ao decorado, fará uma análise criteriosa para ver se há como adaptar aquilo que o cliente já tem”, aponta o arquiteto Oscar Mueller.

Decorado ideal

Construtoras querem atingir público-alvo

Na escolha dos móveis e equipamentos para a montagem do decorado, as construtoras levam em conta o público-alvo do empreendimento. “Nos compactos, a decoração pode ser mais arrojada. Em unidades onde vão morar famílias, a opção é por cores neutras e espaços mais aconchegantes”, explica a gerente de projetos da Invespark, Michelle Beber. Ela também orienta que os interessados em adquirir apartamento meçam os móveis.

Michelle explica que o decorado é uma ferramenta para os corretores. “Ao vender o produto, ele fica mais seguro tendo ideia do tamanho e das características”, diz Michelle.

Preferências

A escolha das construtoras, geralmente, é por móveis mais esbeltos e equipamentos modernos nos decorados. “A escolha sempre é por móveis mais estreitos. Por exemplo, são usadas TVs de LED em painéis de parede. Além disso, os ambientes são sempre integrados, o que elimina as paredes”, diz a arquiteta Vivian Milarch. Nos quartos, as portas dos armários ganham espelhos. As camas dos decorados costumam ser as menores do mercado. Na sala de jantar, móveis com elementos de vidro e cadeiras de espaldar mais baixo também aumentam a sensação de espaço.

Quem vai se mudar precisa, também, pensar no número cômodos. “Muita gente tem em casa um ‘quartinho da bagunça’, onde vai depositando o que usa pouco. Mas no novo imóvel, pode ser que não haja um espaço para isso, então é preciso reprogramar a organização”, alerta Vivian.

Fonte: Gazeta do Povo

Busca da convenção ideal

É preciso que as construtoras e incorporadoras, maiores responsáveis pela elaboração de minutas, a teor de exigência da própria lei, dediquem maior atenção à futura constituição do condomínio.

Alguém sabe onde está a melhor convenção de condomínio do Brasil?

Por acaso existe um texto de convenção que seja quase perfeito?

O sonho de uma convenção ideal é isso mesmo, um sonho. Assim como não existe uma constituição sem mácula, também não existe uma carta que atenda a todos os interesses e peculiaridades de um condomínio.

Existe, sim, um roteiro para a elaboração de uma convenção. Está no próprio Código Civil de 2002, que diz o seguinte:

“Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III – o fim a que as unidades se destinam.
(…)
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II – sua forma de administração;
III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno.”

A Lei do Condomínio tem previstas expressamente 12 regras semelhantes, sendo mais explícita ao tratar do síndico e de sua remuneração. Mas, comparandose os dois textos legais, não há grandes diferenças. O novo Código Civil ditou normas mais abrangentes, com menos palavras (92 contra 132 da Lei 4.591/64), para regular a matéria em comento.

A transcrição é longa, mas observe que a principal ressalva está na abertura do art. 1.334, onde o legislador faz menção às regras “que os interessados houverem por bem estipular”. Grande é, pois, o poder de autolegislação dos condôminos. Normas de disciplina do uso da propriedade, de conduta, de repartição dos ônus, de organização administrativa etc. podem ser inseridas na convenção, valendo como lei entre todos, desde que não se arremetam contra o direito positivo vigente no país. É uma prerrogativa especial e quase exclusiva, vez que restrita aos legisladores e a poucos fazedores de preceitos coercitivos.

Há convenções que se baseiam totalmente na Lei do Condomínio, praticamente repetindo “ipsis litteris” os seus enunciados, sem qualquer iniciativa de adaptar a norma legal à realidade fática do patrimônio onde os condôminos irão habitar e conviver com outras pessoas. Com coragem, é possível criar e propor novas soluções para construir um tecido social e jurídico autêntico sobre a estrutura de cimento armado do edifício.

Nesse sentido, é preciso que as construtoras e incorporadoras, maiores responsáveis pela elaboração de minutas, a teor de exigência da própria lei (Lei 4.591/64, art. 32, j), dediquem maior atenção à futura constituição do condomínio. Não devem copiar simplesmente os dizeres do último edifício construído, preocupando-se apenas com a nova descrição das partes construtivas. Devem, dentre outras, mediante pesquisa prévia, analisar o perfil da clientela que comprará as unidades autônomas do novo empreendimento e, na medida do possível, fazer uma minuta que reflita a cultura, as necessidades e a mentalidade dos novos condôminos.

Só assim melhorará a qualidade de nossas convenções.

*Luiz Fernando de Queiroz

STJ dá opção de escolha

Havendo contrato de promessa de compra e venda não registrado, a ação de cobrança de cotas condominiais pode ser proposta tanto contra o promissário vendedor, que terá seu nome na matrícula do registro de imóveis, quanto contra o promissário comprador.

Já vimos antes que o promissário comprador que está na posse do bem é responsável pelo pagamento das cotas condominiais, independente de o contrato de promessa de compra e venda ter sido registrado. No entanto, não tem o condomínio a obrigação de saber que tal contrato foi celebrado. Por isso, tendo em conta que o condomínio precisa de recursos para suas despesas essenciais, o STJ dá a opção de a ação de cobrança de cotas ser proposta tanto contra o promissário vendedor, que terá seu nome na matrícula do registro de imóveis, quanto contra o promissário comprador. Qualquer deles pode ser o legitimado passivo.

Vejamos o que diz a ementa do acórdão: “A ação de cobrança de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissário comprador, etc.), o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvado a este o direito regressivo contra quem entenda responsável.”

Com esta dicção, de ímpar clareza, o Superior Tribunal de Justiça parece ter resolvido a questão da legitimidade passiva na cobrança de taxas condominiais, nos casos em que existe promessa de compra e venda do imóvel, seja entre a construtora e o condômino, seja entre este e terceiros. O acórdão foi relatado pelo ministro Ruy Rosado de Aguiar, em julgamento proferido pela Quarta Turma do STJ, em recurso especial (223.282) oriundo de Santa Catarina.

No mesmo acórdão, decidiu-se também sobre a denunciação da lide do promissário comprador, nos seguintes termos: “Inexistindo lei ou contrato estabelecendo o direito de regresso do proprietário contra o promissário comprador pelas despesas que efetuar com o condomínio, não cabe a denunciação da lide ao promissário comprador.”

A ação de cobrança foi movida contra a construtora e incorporadora do edifício, que contestou sob a alegação de que vendera a unidade mediante contrato particular de promessa de compra e venda. Julgada parcialmente procedente a ação, a Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Santa Catarina negou provimento à apelação da ré, de cujo acórdão se extrai o seguinte parágrafo: “O dever de pagar as cotas condominiais é obrigação real, intimamente ligada à qualidade de proprietário. A venda do imóvel por instrumento particular, não levado a registro no ofício imobiliário, alcança apenas os contratantes, desobrigando o condomínio a buscar seu crédito contra o atual possuidor do imóvel.”

Prossegue: “Legitimado no processo de cobrança de cotas condominiais, por isso, é o condômino, consoante dispõe o art. 12 da Lei 4.591/64, isto é o proprietário da unidade autônoma, aquele que detém o direito patrimonial nos termos do art. 530 do código civil, aferindo-se a condição pela consulta à matrícula do registro de imóveis.”

a Quarta Turma do STJ votaram vencidos os ministros Barros Monteiro e Aldir Passarinho Junior. Com o relator Ruy Rosado de Aguiar votaram os ministros César Asfor Rocha e Sálvio de Figueiredo Teixeira, este com o voto de desempate.

Em seu voto de desempate, o ministro Sálvio e Figueiredo Teixeira, apesar de entender que “o promitente comprador é parte legítima para responder pelas despesas de condomínio, e a dívida se refere a período posterior à celebração do contrato de promessa de compra e venda, ainda que este não tenha sido registrado”, deu voto favorável ao condomínio, pois este não fora cientificado do contrato existente entre a construtora e o promitente comprador da unidade, deixando o condomínio “na incerteza” ou na “insegurança de ajuizar a ação e vê-la extinta por ilegitimidade”.

Para os condomínios, que precisam de recursos para suas “despesas indispensáveis e inadiáveis”, sem dúvida este acórdão lhes é o mais favorável.

*Luiz Fernando de Queiroz

Unificação não muda rateio

O proprietário que unifica dois apartamentos de um difício, inclusive no registro de imóveis, não adquire o direito de pagar uma só taxa de condomínio, prevalecendo o que foi estabelecido quando da aprovação da convenção original.

O proprietário que unifica dois apartamentos de um edifício, inclusive no registro de imóveis, transformando-os num só, não adquire o direito de pagar uma só taxa de condomínio, mesmo que este seja o critério de rateio das despesas comuns. Prevalece o que estava estabelecido quando a convenção original foi aprovada.

Decisão nesse sentido foi proferida pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, ao julgar apelação cível interposta contra decisão que rejeitou preliminar de carência de ação em ação de cobrança de taxas condominiais.

Relatando o recurso, o desembargador José Aquino Flôres de Camargo explica que, segundo a convenção condominial, os encargos mensais são iguais para todas as unidades, embora algumas tenham um, dois ou três quartos e tamanhos variados.

Alegou o apelante que, “em razão da alteração decorrente da unificação das unidades, averbada perante o Registro Imobiliário, passou o condomínio a ter 16 apartamentos, ao invés de 17. De modo que a cobrança pelas duas unidades traduz disparidade, porque, no plano fático, existe somente uma. Ademais, a cobrança das cotas é estabelecida pelo número de unidades existentes. Resultando, pois, descabida a pretensão exposta na inicial.”

Em seu voto, o relator detalha intrigante questão: o condômino obtivera a assinatura de vários condôminos em documento, em que concordavam com a unificação das unidades, porém, “nada consta acerca da pretendida alteração do critério de rateio das cotas condominiais”, o que seria necessário, no entender do desembargador.

Argumenta o magistrado que “a existência de ato administrativo de unificação não resulta, por si só, alteração no rateio das despesas de condomínio, que não prescinde da apreciação e deliberação em ato específico, mormente porque implica oneração aos demais condôminos.”

Prossegue adiante: “Não se pode confundir o ato administrativo de unificação, realizado perante o Registro Imobiliário, como suficiente para a exclusão pretendida. Esse apenas implicou alteração na descrição física do imóvel perante o álbum imobiliário, autorizado pelo art. 234 da Lei de Registros Públicos. Mesmo porque a Convenção Condominial prevê como critério de rateio o número de unidades, consideradas aquelas existentes à época da constituição do Condomínio e não posteriores alterações.”

O relator concede que o critério de rateio das despesas talvez não seja o mais justo, porque os detentores de apartamentos menores pagam cotas condominiais de valores idênticos ao das unidades maiores (variam de 60 a 195 m² e o unificado pelo condômino ficou com 155 m²). “A pretensão pode até ser considerada justa” – enfatiza o relator – “na ótica do apelo, mas não se ajusta à expressa previsão do art. 6º da Convenção, que determina o rateio, em quotas mensais e iguais, entre todos os condôminos”.

Em suma: “a unificação das matrículas não implica ipso facto alteração no tratamento jurídico das autonomias unificadas perante a universalidade. E o critério do rateio, estabelecido em convenção, conforme permissivo legal então vigente, tem que ser respeitado pelos condôminos”.

otaram com o desembargador José Aquino Flôres de Camargo os demais integrantes da 20ª Câmara Cível do TJRS, desembargadores Carlos Cini Marchionatti e Glênio José Wassserstein Hekman. A íntegra do aresto (700117632332) pode ser consultada na Revista Bonijuris n. 519, de fevereiro de 2007 (www.bonijuris.com.br), ou no sítio do TJRS na internet.

*Luiz Fernando de Queiroz

Gás pode explodir seu lar

Conservar as instalações de gás de maneira adequada, utilizar peças e acessórios de acordo com as normas da ABNT, além de detetores de gás em pontos estratégicos, são
providências que diminuem o risco de vazamentos, evitando trágicas consequências.

Como evitar que seu apartamento voe pelos ares? Com esta pergunta o Informativo Preconsult-Unimóveis, de Curitiba, fornece várias dicas para que você não seja vítima de explosão causada pelo uso incorreto do gás de cozinha. Dada a importância do tema, transcrevemos a seguir a orientação do Informativo, com pequenas adaptações ao estilo da coluna.

1. Acidentes envolvendo vazamento de gás são muito comuns em residências. Por isso, todo cuidado é pouco. Conservar as instalações de maneira adequada, utilizar peças e acessórios de acordo com as normas da ABNT, além de detetores de gás em pontos estratégicos, são providências que diminuem o risco de vazamentos, que podem causar incêndio, explosões, queimaduras ou morte por asfixia, com trágicas consequências.

2. O uso de botijões de gás em apartamentos novos é proibido por lei. A alternativa é instalar baterias de gás liquefeito de petróleo (GLP), fornecido por empresas do ramo. A central de gás deve ser projetada por técnico especializado e obedecer às normas de segurança. Além de reduzir o risco, permite maior espaço útil na cozinha dos apartamentos, sem contar com a economia, pois é fácil a conferência de consumo, deixando de lado os velhos cilindros que eram na troca pesados por balanças nem sempre confiáveis.

3. Para quem ainda utiliza botijões de gás, recomenda-se adquirilos de empresas idôneas, exigindo sempre o lacre de segurança e recusando botijões amassados ou enferrujados. É importantíssimo instalar o botijão em local ventilado e periodicamente efetuar a troca da mangueira. No caso de gás encanado, o condômino deve verificar se a válvula, a mangueira e os acessórios estão em bom estado de conservação. Os aquecedores a gás, muito utilizados em apartamentos, também devem ser colocados em locais arejados.

Alarme sonoro e luminoso

4. Segundo os técnicos e engenheiros de segurança, 2% (dois por cento) de concentração de gás já são suficientes para causar uma explosão. Por isso, é importante usar detetores de gás como complemento das instalações, para aumentar a segurança. O aparelho emite um alarme sonoro e outro luminoso assim que o nível de concentração gasosa atinge 0,5% (meio por cento). De fácil instalação, o detetor tem evitado algumas tragédias e pode ser encontrado em supermercados e lojas de materiais de construção, a um preço médio de R$ 70,00.

5. O uso do detetor de gás é tão importante que em alguns países é obrigatório. Ao ouvir o sinal de alarme o condômino não deverá utilizar fogo ou qualquer equipamento que possa causar faísca. Em hipótese alguma se deve acionar interruptores de luz nem tirar aparelhos da tomada, alertam os técnicos. Ao constatar o vazamento, a primeira providência é abrir as janelas para ventilar o ambiente e desligar a energia elétrica. Se o problema for no botijão, leve-o para uma área aberta. E caso haja um princípio de incêndio, não se arrisque à toa. Deixe o local e acione o Corpo de Bombeiros.

6. As construtoras poderiam entregar os apartamentos já com o detetor de gás para os novos condôminos, evitando assim que ocorram tragédias por um custo que nada irá influenciar no valor final do apartamento.

Endossamos e agradecemos as dicas fornecidas.

*Luiz Fernando de Queiroz

Ratear o déficit complica

O condomínio nunca foi, nem é, uma ciência exata nem uma instituição preocupada em dizer o que é e o que não é justo.

O rateio do déficit do condomínio, resultante da inadimplência de alguns condôminos, traz complicações nem sempre entendidas que aumentam o nível de conflito no prédio. O síndico que for obrigado a recorrer a esse expediente para fazer face às despesas correntes deve tomar todo o cuidado para que não seja acusado de mal administrador.

Algumas observações sobre o tema:

1. O rateio do déficit deve ser aprovado, em princípio, em assembleia geral extraordinária, pois representa um aumento do ônus dos condôminos não previsto no orçamento. Para evitar que a cada mês seja necessário convocar assembleia, podese aprovar a criação de um fundo de emergência para despesas ordinárias (não
confundir com o fundo de reserva, destinado a obras e gastos extraordinários de caráter urgente), ou estabelecer um limite de comprometimento negativo, além do qual o síndico fica autorizado a dividir o prejuízo, mediante simples anuência do conselho consultivo ou fiscal.

2. Todos os condôminos devem participar do rateio, tanto os que estão em dia com seus compromissos como os que se encontram em atraso. Para que o valor compensado seja suficiente, é preciso, no caso, calcular o montante dividindo-se o furo entre os condôminos que se encontram em dia e multiplicando o resultado pelo número total de unidades. Por exemplo, num edifício de 120 unidades, se há um déficit de R$ 18.000,00 e 24 condôminos estão inadimplentes, será preciso ratear a importância de R$
22.500,00 que é o resultado da divisão do déficit real (18 mil) pelo número de condôminos pontuais (96), multiplicado pelo número total de pagantes (120), cabendo uma cota extra de R$ 187,50 a cada proprietário. Se for feito o rateio direto (déficit dividido pelo número de unidades), cada condômino pagará R$ l50,00, mas como só há 96 pontuais, o síndico só arrecadará R$ 14.400,00 ficando ainda a descoberto em R$ 3.600,00.

Retorno do crédito

3. Como o rateio deve ser feito entre todos, sem exceção, na hora em que o inadimplente cumprir com sua obrigação, a receita gerada deverá ser dividida entre todos os condôminos e não somente entre os que estavam em dia na data em que foi aprovado o rateio. A questão é simples, mas já gerou discussões acirradas. Na prática, a melhor maneira de beneficiar a todos consiste simplesmente em incorporar o valor cobrado em atraso à receita global do condomínio, o que gerará menor necessidade de recursos no mês seguinte. A devolução física da receita extra a cada um dos comunheiros é onerosa e pouco prática.

4. A situação dos locatários é um pouco mais complicada. O déficit pode ocorrer num momento em que estão vivendo no imóvel, mas a recuperação do crédito poderá acontecer quando a locação já estiver extinta. Nesse caso, o locatário ficará totalmente prejudicado, pois está obrigado a arcar com as despesas ordinárias do condomínio, nas quais o déficit estará embutido, mas não recuperará o investimento se o pagamento foi feito quando não mais residir no imóvel. O contrário também pode ser verdadeiro, o que nos reforça a convicção de que o condomínio nunca foi, nem é, uma ciência exata nem uma instituição preocupada em dizer o que é e o que não é justo.

*Luiz Fernando de Queiroz

Convocação de assembleia extraordinária

Assembleias gerais extraordinárias só devem ser realizadas em casos excepcionais, sejam elas convocadas pelo síndico ou pelos próprios condôminos.

Diz a Lei do Condomínio que, “ressalvando-se o disposto no § 3o do art. 22, poderá haver assembleias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo, do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais” (art. 25, caput).

E o Código Civil de 2002: “Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.”

Tais normas legais, por sua singeleza, nunca suscitaram maiores indagações, não se incluindo (até agora) entre os temas polêmicos do condomínio. Entendia-se que, como regra geral, afora outras circunstâncias especiais, que a assembleia poderia ser convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, como claramente estabelece a lei.

No entanto, há artigo bem fundamentado no Jornal Masset (julho/99, Rio),em que o advogado Paulo Roberto de Andrade Lemos defende tese contrária ao entendimento pacífico sobre o assunto.

Diz o jurista, em síntese, que os proprietários que desejam convocar uma assembleia geral extraordinária devem “solicitar primeiro ao síndico que a convoque, devendo entretanto este grupo interessado representar um quarto dos condôminos e justificar de forma clara e precisa os motivos e a urgência da convocação, sugerindo, inclusive, a ordem do dia que deverá ser apreciada”. Entende ainda o articulista que, “preenchidos estes pressupostos, não pode o síndico deixar de convocar a assembleia, pois a sua omissão será suprida pelos condôminos que representem um quarto dos coproprietários”. Lembra, ainda, adiante, que “não seria qualquer assunto capaz de justificar a convocação de uma assembleia, mas apenas os de caráter grave e urgente que não pudessem esperar a realização de assembleia geral ordinária” e que “há “obrigatoriedade dos signatários estarem em dia com suas cotas condominiais, sejam elas ordinárias e/ou extraordinárias”.

Com pequenas divergências, concordamos com o parecer do advogado carioca. Realmente, é preciso haver parcimônia na realização de assembleias gerais extraordinárias, que não devem ser convocadas à toa, onerando os cofres quase sempre vazios do condomínio. Sempre que consultado a respeito, damos orientação no sentido de que os interessados devem procurar o síndico e solicitar-lhe que convoque a assembleia para apreciar os tópicos exigidos, pois é muito mais fácil e cômodo o síndico fazer o chamamento geral dos proprietários. O recurso da convocação por abaixo-assinado, de consequência, deveria ficar reservado para as hipóteses em que o síndico se recusasse a atender à vontade de parte expressiva dos condôminos.

Não entendemos, porém, que a solicitação prévia seja pressuposto necessário para o exercício do direito de convocação condominial. Não há na lei qualquer exigência nesse sentido ou qualquer indicação do legislador que restrinja o poder convocatório de um grupo de proprietários que represente um quarto das frações ideais do terreno.

Devemos levar em consideração que a exigência de um quarto de todos os proprietários é obstáculo difícil de ser superado na maioria dos condomínios. Tirando-se os inadimplentes (nesse ponto também concordamos com o eminente colega do Rio), os proprietários não residentes (inquilino não pode convocar assembleia), será preciso convencer no mínimo um condômino de cada dois para que o edital seja válido. Não será por qualquer motivo fútil que os interessados se lançarão nessa tarefa.

A propósito, sempre é bom recordar que assembleias gerais extraordinárias só devem ser realizadas em casos excepcionais, sejam elas convocadas pelo síndico ou pelos próprios condôminos. Se forem convocadas todos os meses ou a cada dois meses perdem o caráter extraordinário, passando a ser mais ordinárias que a assembleia anual prevista na lei.

*Luiz Fernando de Queiroz

Quórum obedece à convenção

Se a convenção de condomínio determina que as despesas serão rateadas entre todos os condôminos de acordo com a fração ideal de terreno de cada unidade, este deverá ser o critério adotado para todos os gastos do condomínio.

Os condôminos de certo edifício decidiram, em assembleia, que a divisão do valor pago à concessionária de água e esgoto deveria ser feita por número de pessoas que moravam nos apartamentos (per capita). Nova assembleia está marcada para discussão de possível mudança deste método para fração ideal. Qual deve ser o quórum para aprovação dessa possível mudança, sendo que o regimento e a convenção são omissos com relação a este assunto?

Aparentemente simples, a questão merece uma análise mais profunda. Para começar, talvez não se possa dizer que a convenção seja omissa sobre o problema, mas sim que não o contemple de maneira direta e explícita. Na convenção do condomínio existem normas gerais de disciplina e convivência no prédio, dentre as quais as que regulamentam a participação dos condôminos nas assembleias, aí se incluindo diretrizes sobre o voto e seu quórum.

Não haverá, certamente, uma regra específica sobre o quórum de assembleia para decidir sobre a forma de rateio das despesas de água e saneamento. Mas bem provavelmente haverá artigo ou parágrafo acerca da forma de rateio das despesas condominiais. Ora, se, por hipótese, a convenção de condomínio determina que as despesas serão rateadas entre todos os condôminos de acordo com a fração ideal de terreno de cada unidade, este deverá ser o critério adotado para todos os gastos do condomínio. A observância de qualquer outra forma de rateio implica desatendimento a norma convencional, só podendo ser aceita se devidamente aprovada em assembleia geral extraordinária convocada com o fim específico de alterar a convenção do condomínio.

Sem revogação

Não nos parece que, para decidir sobre a divisão da conta de água pelo número de moradores, tenha havido alteração do estatuto maior do condomínio, a convenção. Tal informação, por importante, provavelmente estaria inserida na pergunta acima. Logo, se não houve modificação de norma convencional, a rigor não haveria necessidade de se realizar outra assembleia para decidir pelo rateio segundo a fração ideal, já que o preceito superior não foi derrogado ou revogado em nenhum momento pela deliberação assemblear. Basta que o síndico comunique aos condôminos que, a partir do mês tal, passará a cobrar as despesas de água de acordo com o que dispõe a convenção, uma vez que a mudança de critério não se fez de forma correta.

Entretanto, como a partilha irregular foi aceita sem objeção pelos condôminos, porque aprovada em assembleia, nada impede que se convoque nova assembleia dos condôminos para que os interessados, novamente, manifestem sua posição no sentido de voltar o rateio a obedecer à regra geral prevista na convenção do condomínio. Para tanto, basta o voto da maioria dos presentes.

No caso de assembleia que vise alterar total ou parcialmente a convenção, o quórum será de 2/3 de todos os condôminos. É o que diz o Código Civil de 2002, no art. 1.351: “Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção”.

*Luiz Fernando de Queiroz

O fundo é extraordinário

O fundo de reserva deve ser utilizado apenas para despesas extraordinárias de urgência, nunca para cobrir débitos de condôminos inadimplentes ou para despesas habituais.

O fundo de reserva continua sendo fonte de dores de cabeça. Seu objetivo parece não ter sido bem apreendido por grande parte dos síndicos, administradoras e condôminos, gerando indignidade e insatisfação pelos prejudicados.

O que diz nossa legislação a respeito?

A Lei do Condomínio estabelece que, “além de outras normas aprovadas pelos interessados, a convenção deverá conter: (…) j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva” (art. 9o, § 3o, j). Não regulamenta a questão de forma extensiva. É na Lei do Inquilinato que vamos encontrar outra referência importante sobre o tema, ao fixar as obrigações do locador. Lá encontramos: “Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: (…) g) constituição de fundo de reserva” (Lei 8.245/91, art. 22, parág. único).

Como visto, os condôminos têm ampla liberdade para determinar a forma de recolhimento ou o montante da contribuição do fundo, porém o quantum com o qual os condôminos contribuem para sua formação deve ser considerado despesa extraordinária. Portanto, reforçamos: tal despesa deve ser paga sempre pelo condômino-proprietário, e não pelo inquilino.

O problema é quando o dinheiro coça. Quantos administradores realmente têm vontade e disciplina para não se apropriar do saldo disponível do fundo de reserva, aplicado em conta de poupança que pouco rende, quando o edifício se debate em déficit crônico motivado pela inadimplência de alguns proprietários? Muitos síndicos, sem se sentirem culpados, porque não estão agindo em proveito próprio mas no maior interesse do prédio, misturam as verbas do fundo de reserva, de caráter extraordinário (repita-se), para cobrir despesas comuns da administração.

Zola Florenzano (Condomínio e Incorporações, p. 56) defende a ideia de que o fundo de reserva seja “submetido a um controle múltiplo, isto é, a sua movimentação dependesse de, pelo menos, duas assinaturas; a do síndico e a de um dos membros do Conselho Consultivo”. Caio Mário da Silva Pereira (Condomínio e Incorporações, p. 33) insiste no argumento de que “nunca, porém, o fundo de reserva pode ser usado para cobrir débitos de comunheiros em atraso”. Valdemar P. da Luz (Manual do Síndico, p. 33) salienta que os recursos do fundo devem ser “postos em separado da receita ordinária do condomínio, destinados especificamente para suprir as necessidades emergenciais ou despesas extraordinárias”. E nesse diapasão segue o resto dos comentaristas.

Os conflitos entre locadores e locatários surgem do mau uso do fundo de reserva, já que não é pago pelo inquilino, por ser despesa extraordinária, mas acaba lhe beneficiando, em detrimento do locador, quando utilizado no pagamento de despesas habituais.

Água sem ar

Quer reduzir as despesas com altas contas de água? Há um aparelho que elimina ar das tubulações de água, permitindo que o registro marque o consumo mais correto possível, de modo que seja pago somente aquilo que os condôminos consumiram.

O instrumento evita que a água entre horizontalmente no hidrômetro, misturada com ar, que segue reto, até ser eliminado por uma chaminé, na parte superior do aparelho. Segundo o fabricante, o acúmulo de ar é consequência da irregularidade no fornecimento de água, o que faz com que o hidrômetro gire ainda mais rápido do que quando a água está passando.

*Luiz Fernando de Queiroz

Saiba como declarar Imposto de Renda do imóvel

Assessor jurídico da AMSPA explica questionamentos frequentes de proprietários

Começa nesta sexta-feira e vai até o dia 30 de abril a entrega do IR 2013. Para este ano, é esperado a declaração do Imposto de Renda da Pessoa Física 2013 (ano-base 2012) de 26 milhões de contribuintes. Porém, muitos que vão enviar seus dados à Receita estão com dúvidas sobre como especificar o seu imóvel ao IR.

Para evitar que o mutuário caia na malha fina, assessor jurídico da AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências o advogado João Bosco Brito esclarece detalhes importantes para declarar o bem sem dor de cabeça.

Na compra do imóvel em 2012 como declará-lo no Imposto de Renda? 

AMSPA: Todas as aquisições de imóveis em 2012 devem constar da declaração do Imposto de Renda, inclusive os adquiridos através “Contrato de Gaveta” (quando o contrato de compra e venda não é registrado no cartório).

Na “Declaração de Bens e Direitos”, o mutuário deve incluir todos os detalhes sobre a propriedade, como endereço, metragem, nº da matrícula e o Cartório de Registro de Imóveis, nome do vendedor com o CPF ou CNPJ entre outros e informar apenas o valor pago no ano vigente. Mas se o bem foi adquirido nos anos anteriores, basta importar a declaração antiga.

Também não deve esquecer-se de informar o quanto pagou, no ano de 2012, de parcelas e prestações na compra do imóvel financiado e indicar o(s) credor(es) com o CNPJ e o saldo devedor. São informações valiosas para demonstrar que o imóvel não foi comprado à vista o que geraria no aparecimento de rendimento bem maior.

Qual valor deve ser declarado para o imóvel?

AMSPA: Se o imóvel foi adquirido após 1988, os custos de acréscimos da obra deverão constar da declaração, ou seja, reformas de ampliação da casa e benfeitorias dentro imóvel, juntamente com preço da propriedade é o que consta da escritura. Esses dados devem ser inserido na coluna “Discriminação”. É importante descrever a reforma e o valor gasto, como também guardar todos os recibos e notas fiscais por cinco anos, para a comprovação do custo da obra. Sempre observando que esses valores declarados devem estar dentro do limite das “rendas líquidas” dos anos anteriores e do ano-base.

Para os imóveis adquiridos a partir de janeiro de 1996, o aconselhável é utilizar como referência os dados da escritura ou do contrato na “Declaração de Bens e Direitos”.

Como proceder se houve a utilização do FGTS para quitar ou comprar um imóvel?

AMSPA: Nos casos da utilização do FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, seja para quitar ou comprar a casa, o valor deve ser colocado em “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. Como também deve ser deduzido na ficha “Bens e Direitos”. É necessária a sua inclusão para a comprovação do aumento do patrimônio do contribuinte.

No caso da pessoa física que vendeu a casa e não conseguiu comprar outro imóvel no prazo de 180 dias?

AMSPA: Na declaração do IR, essas informações devem ser especificadas no campo “Ganhos de Capital”. Na ficha deverá conter o valor da venda, o nome do comprador e a data da transação, além do valor do bem informado na declaração anterior para calcular o ganho efetivo.

Se o valor da venda for utilizado para a compra de outro imóvel dentro do prazo de 180 dias, o contribuinte ficará isento de imposto pela transação. Caso contrário, deverá recolher o imposto no que tange os rendimentos oriundos da venda de imóveis, haverá a incidência de uma tributação especial: o imposto de renda sobre o ganho de capital.

Este tributo incide sobre a diferença positiva entre o valor de venda do imóvel e o seu valor histórico – o valor que consta na declaração do contribuinte como sendo o valor e compra do imóvel. O imposto de renda é apurado aplicando-se uma alíquota de 15% sobre o lucro resultante das operações de compra e venda.

Importante: O imposto de renda sobre o ganho de capital deve ser apurado e pago de forma separada do imposto de renda incidente sobre os outros rendimentos tributáveis.

Existem algumas maneiras para tentar reduzir o valor total de imposto de renda a ser pago pelo contribuinte sobre o lucro obtido com a venda do imóvel:

1 Quando o imóvel foi adquirido há muitos anos, é possível corrigir o valor de compra desse imóvel utilizando os índices de correção previstos em lei.

2 É possível adicionar ao custo de aquisição todas as melhorias realizadas no imóvel.

3 É possível deduzir da base de cálculo o valor da taxa de corretagem paga pela intermediação do negócio.

Está isento do pagamento de imposto de renda o contribuinte cujo ganho de capital com a venda de imóvel tenha sido igual ou inferior ao valor limite de R$ 35.000,00.

Também está isento, o contribuinte que vendeu o seu único imóvel por um valor máximo de R$ 440.000,00, desde que o mesmo contribuinte não tenha vendido qualquer outro imóvel nos últimos cinco anos.

Assim como está isento do IR o contribuinte cujo imóvel tenha sido desapropriado pelo Poder Público Federal, Estadual ou Municipal. Mesmo que haja ganho de capital, considera-se que tal lucro meramente recompôs o patrimônio do desapropriado, assim como lhe proporciona justa indenização não sujeita a tributação pelo imposto de renda.

Como proceder em situações em que o saldo devedor do financiamento do imóvel é quitado em decorrência de invalidez permanente ou falecimento do mutuário?

AMSPA: O valor não deve ser tributado no Imposto de Renda já que no contrato na compra da propriedade estão garantidos tanto os seguros “Morte e Invalidez Permanente” (MIP) como o de “Danos Físicos ao Imóvel” (DFI). Para isso informe na ficha “Rendimentos Isentos e Não-Tributáveis” o valor pago da apólice pela seguradora. Já na ficha “Bens e Direitos” deve constar o valor somado do saldo anterior das parcelas quitadas ao do saldo devedor pago pela seguradora.

Na hipótese em que o mutuário comprou o imóvel por meio do contrato particular ou de gaveta, como a transação deve ser declarada?

AMSPA: Esse tipo de contrato é válido para comprovar a aquisição. Junte o valor do contrato na “Declaração de Bens e Direitos”, inclusive do imóvel comprado na planta.

De que modo fazer a declaração do IR de imóveis comprados por meio de consórcio?

AMSPA: Para fazer a declaração do IR de imóveis adquiridos por meio de consórcio há duas formas: se a propriedade foi contemplada em 2012 deve-se inserir os dados no código 95 da “Ficha Bens e Direitos”. Nela deve ser discriminar o bem recebido, seus dados e do consórcio. Se não for contemplado, mesmo assim o contribuinte deverá informar à Receita o valor investido no consórcio.

Como declarar bens recebidos por herança?

AMSPA: Nessas situações, a declaração deve ser feita em nome da pessoa falecida, utilizando os dados da última declaração realizada por ela, ou indicar o valor que está na partilha. Também devem ser informados os dados e a forma de aquisição da propriedade, além de indicar a parte que cabe a cada um dos familiares na partilha. Essas informações devem constar na coluna “Discriminação”.

Fonte: O Dia

O parecer do conselho

A função básica do conselho consultivo é assessorar o síndico na solução dos problemas condominiais, podendo ter atribuições mais específicas estabelecidas na convenção ou no regimento interno, ou ainda delegadas em assembleia.

Hoje há norma legal prevendo a eleição de conselho fiscal nos condomínios, com função de examinar contas e exercer a fiscalização preventiva da administração. No entanto, o art. 1.356 do Código Civil de 2002 estabeleceu tal conselho como opcional. Antes disso, o costume já havia consagrado a transferência dessa atividade ao conselho consultivo, órgão que tem por função básica o assessoramento do síndico na solução dos problemas condominiais. E como o Código Civil não tratou do conselho consultivo, entendemos que o art. 23 da Lei 4.591/64 continua em vigor.

É certo que a lei permite que a convenção defina “atribuições específicas” para o conselho consultivo (art. 23, parág. único). Uma interpretação mais  liberal do texto tem feito com que, na prática, tais atribuições sejam incluídas no regimento interno ou simplesmente delegadas em assembleia, sem modificação convencional. Como ninguém reclama ou impugna, a decisão se torna aceita, virando tradição.

O papel do conselho consultivo não é o mesmo em todos os prédios, diga-se. Em alguns edifícios, em razão da proeminência que grangeou, o síndico não toma decisão importante sem ouvi-lo. Noutros, ninguém sabe quem são os membros do conselho.

Instância maior

Dentre suas atribuições, previstas na convenção ou recebidas por herança, está a de dar parecer sobre as contas do síndico, antes de serem submetidas à assembleia geral, órgão competente para examinar e aprovar, ou não, as contas. O costume tem sua lógica. Na assembleia dificilmente há clima ou tempo para se verificar documentos, notas, contas. Três conselheiros, responsáveis e sem vínculo com o síndico, detectam com mais facilidade quaisquer irregularidades, manipulando com tempo, em casa, as pastas de documentos e balancetes.

O parecer do conselho não se reveste de caráter definitivo; não torna imutável o veredicto, podendo ser revisto pelos próprios membros, ou desautorizado em assembleia.

Tão importante quanto o exame do balancete mensal, a verificação das notas de despesa, com controle de seus valores, mesmo que realizada após o dispêndio, constitui outro papel assumido pelo conselho consultivo. O conselho, em outras palavras, deve fiscalizar se as compras feitas pelo condomínio estão com preço condizente com o mercado, se os gastos não são exagerados em termos quantitativos, se a despesa é necessária ou supérflua.

No caso de irregularidades, o conselho consultivo deve imediatamente tomar as providências cabíveis, denunciando o fato ao síndico e à administradora, se for o caso. Se grave o problema, o caminho indicado é a convocação de assembleia extraordinária, em cujo seio se encontrará a solução final. Hoje, nada impede que um condomínio tenha ambos os conselhos – Consultivo e Fiscal –, cabendo à assembleia de condôminos decidir sobre um e outro.

*Luiz Fernando de Queiroz

Fundo para cobrir danos e outras despesas

Não se tratando de despesa comum do edifício, ordinária ou extraordinária, devidamente orçada e previamente aprovada, a inclusão de despesas extras no recibo de cobrança da taxa mensal é até possível, mas não tem força vinculante.

A casuística do condomínio está se tornando cada vez mais rica. De todos os recantos do país surgem fatos novos, exigindo do intérprete uma solução nem sempre encontrável no texto seco da lei. Tal riqueza de conflitos é consequência natural da grande expansão que o condomínio atingiu no Brasil, onde nossa tendência de construir próximo do vizinho se reforça pela busca de uma moradia que ofereça segurança em primeiro lugar.

Antes de ler a resposta das duas perguntas que abaixo respondemos, faça você sua análise e veja que solução daria. Pode ser interessante.

Fundo de indenização

1) O edifício onde reside minha filha foi obrigado pela justiça a indenizar o vizinho por prejuízos causados. Enquanto a ação tramitava, os condôminos, espontaneamente, tomaram a iniciativa de constituir um fundo, e que cada um contribuiria mensalmente com R$ 50,00, depositados em uma conta poupança, caso não lográssemos êxito na ação intentada. Somente um proprietário não aderiu à iniciativa. Decidida a questão pela justiça e tendo já uma certa quantia, ficou mais fácil fazer o acordo, já que a parte contrária encontrava-se em situação financeiramente difícil. Assim, vem a pergunta: Como proceder à cobrança da importância que cabe a este condômino? Quais os procedimentos legais e formais?

Resp.: Se, como parece, o pagamento ao vizinho foi feito à vista, e os demais condôminos já depositaram antecipadamente suas cotas correspondentes, quer nos parecer que o condômino que não aderiu ao plano de parcelamento deverá efetuar sua contribuição de uma só vez, no mesmo montante dos demais (rateio normal), baseado na data de pagamento da indenização. Entretanto, como não houve o recolhimento antecipado, é bom o síndico tomar a cautela de comunicar ao condômino com certa antecedência, para que ele possa se prover dos recursos necessários ao pagamento. Caso haja recusa, o jeito será recorrer aos meios suasórios (legais) de cobrança ou às vias judiciais.

Reembolso

2) Um dos condôminos insiste em fazer o depósito da taxa mensal de condomínio diretamente na conta do condomínio, quando recolhida fora do prazo de vencimento, sem multa. A síndica, por nossa orientação, comunicou-lhe dessa impossibilidade, através de notificação feita pelo cartório de registro de títulos de documentos, alertando-o que, na insistência desse procedimento, irá acioná-lo judicialmente. Em decorrência desse ato, o condomínio teve algumas despesas e pretende recebê-las, já que o art. 40 da convenção estabelece que ficarão a cargo de cada condômino as despesas decorrentes de atos por ele praticados. Agora, a pergunta que realmente interessa: referida despesa poderá ser incluída no bloqueto de cobrança da taxa mensal, juntamente com outras despesas ordinárias?

Resp.: Não se tratando de despesa comum do edifício, ordinária ou extraordinária, devidamente orçada e previamente aprovada, sua inclusão no recibo de cobrança da taxa mensal é até possível, mas não tem força vinculante, tal como as multas impostas pelo síndico aos condôminos, ou seja, se o proprietário se negar a pagar tais despesas, não será justa a recusa do síndico em receber a cota de rateio comum a todos, o que poderá ensejar a proposição de depósito com força de consignação por parte do condômino. Em suma: incluir, sim, tais despesas no bloqueto, mas apenas do ponto de vista prático, sem radicalizar. Na hipótese de não pagamento, será sempre possível pleitear o reembolso pelos meios judiciais.

*Luiz Fernando de Queiroz

Chega de vizinho encrenqueiro

Duas decisões judiciais dão nova luz à atitude antissocial e impedem moradores de habitar a própria residência.

Duas decisões da Justiça — uma do Rio Grande do Sul e outra do Paraná — proibiram moradores de continuar habitando imóvel de suas propriedades, devido a atitudes nocivas aos demais vizinhos. Apesar de drásticas, as decisões que levaram a exclusão dos moradores mostram um novo posicionamento da Justiça perante a uma contumaz conduta antissocial de proprietários de imóveis perante aos demais moradores.

“Neste aspecto, a Justiça do Rio tem sido conservadora e não concedeu nenhuma exclusão de morador, apesar de pedidos nesse sentido tramitarem por aqui. Porém, as duas decisões no Sul mostram que os magistrados começam a dar nova interpretação à lei”, destaca o advogado Marcelo Borges, diretor jurídico da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis do Rio (Abadi) e diretor da ML Administração de Imóveis.

Previsto em lei, no Artigo 1.337 do Código Civil de 2002, comportamento antissocial é aquele gera incompatibilidade total de convivência entre um dos condôminos e os vizinhos. “É aquele proprietário que tem um comportamento sociopata, que ameaça ou agride um morador ou síndico, pratica atos obscenos em áreas públicas, faz uso ou trafica drogas no condomínio, entre outras situações ”, enumera Borges.

Por associação, segundo o advogado, o que o Código Penal repudia e retira uma pessoa da sociedade, é a mesma ação que um condomínio adotará contra um morador. De acordo com o diretor jurídico da Abadi, o síndico ou condomínio deve imputar — gerar provas —, confirmando a atitude antissocial de um morador ou proprietário.

A comprovação pode ocorrer por meio de um livro de ocorrência, registrando as diversas queixas dos moradores, um abaixo assinado dos demais condôminos e, posteriormente, uma assembleia geral dos moradores para aprovar algum tipo de sanção. A primeira ação sempre é a multa, que pode ser de até 10 vezes o valor da mensalidade do condomínio, conforme prevê a lei.

Tema suscita questionamentos

Gerente jurídica do Sindicato de Habitação do Rio (Secovi Rio), a advogada Solange Santos diz que comportamento antissocial nos condomínios é um tema que ainda suscita muitos questionamentos. Segundo ela, cabe a assembleia geral qualificada com três quartos dos moradores para aprovar as sanções e até mesmo decidir por uma ação judicial.

Síndica há 10 anos do Edifício Neréia, em Copacabana, Florinda de Oliveira, 72 anos, diz que resolve as questões condominiais com ‘jeitinho’ e assim evita maiores transtornos no prédio. Segundo ela, a principal dificuldade é contornar os vizinhos que têm mania de reclamar dos demais moradores. “Fazemos reuniões, conversamos e, se for necessário, encaminhamos cartas aos moradores e tudo se resolve”, afirma.

Como tem apartamentos alugados por temporada, dona Florinda adotou uma ficha cadastral dos inquilinos temporários, que deve ser preenchida pelo proprietário do imóvel. “Como é um entra e sai de locatários, temos que criar algumas regras para nos resguardar. Afinal, o síndico é que responde civilmente por qualquer ocorrência mais grave no condomínio”, alerta a síndica.

Fonte: O Dia

Cuidados com as infiltrações

Aplicação de impermeabilizante pode resolver

Algumas características físicas do imóvel podem denunciar problemas iminentes quanto à sua exposição à água da chuva. Profissional técnica de uma empresa de impermeabilização de superfícies, Eliane Ventura explicou que as principais áreas afetadas são lajes e paredes externas das casas ou edifícios. Ao  constatar a ocorrência de trincas, fissuras, bolhas ou surgimento de limo nas paredes e caimento inadequado da água (quando o líquido não escorre para o ralo), o morador deve buscar a orientação de um profissional.

Outros indícios que podem ser notados são se a caixa d`água mostra fissura, se as calhas estão entupidas, se as jardineiras apresentam manchas, se há pisos soltos nos corredores, qual o estado da pintura das paredes em geral e dos rodapés ou se a parabólica, câmeras e cercas elétricas estão devidamente fixadas e acomodadas em um suporte – que pode ser de alvenaria de bloco, para evitar que ele seja feito diretamente na laje.

A técnica destacou que com a investigação visual das estruturas, é possível poupar muitos consertos. “Se há falha, é sinal de que as paredes ou lajes não estavam bem protegidas contra as infiltrações”, orientou Eliane. Segundo ela, o próximo passo é contratar um especialista para elaborar um plano de manutenção.

Fonte: Folha do Condomínio

Uso Solo Implica Aluguel

Após a separação do casal, o ex-cônjuge que permanece com o uso exclusivo de imóvel comum é obrigado a pagar aluguel ao outro? Caso positivo, a partir de quando?

Controvérsia nesse sentido foi levada à apreciação do Superior Tribunal de Justiça, através de sua Quarta Turma, sendo relator o ministro Cesar Asfor Rocha.

Como explica o ministro, em maio de 1995, as partes tiveram homologada em audiência a separação consensual do casal, ficando estabelecido que ‘a partilha de bens será realizada posteriormente’. Meses depois, a ex-mulher ingressou contra o ex-marido com ação de arbitramento de aluguel devido pelo “uso da sua metade da casa desde 23.10.94, data em que a autora obteve autorização para sair do lar conjugal em ação cautelar de separação de corpos”.

A sentença de 1o grau julgou procedente o pedido considerando que ‘os cônjuges, após a separação tornam-se condôminos do imóvel comum’. Condenou o réu a pagar aluguel sobre a metade do valor da avaliação. Em grau de apelação, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul confirmou a sentença.

O réu então recorreu ao STJ, indicando que este mesmo tribunal já decidira que ‘cessada a comunhão universal pela separação judicial, o patrimônio subsiste enquanto não operada a partilha, de modo que um dos consortes não pode exigir do outro o que corresponderia à metade da renda de um presumido aluguel…’ (Resps 12.081-SP e 3.710-RS).

Sem surpresas

Em seu voto, o ministro Cesar Asfor Rocha lembra que a Segunda Seção do STJ já uniformizou a divergência entre as Terceira e Quarta Turmas, decidindo a favor do pagamento de indenização pelo uso exclusivo de imóvel não partilhado, a partir da citação.

Nas palavras do ministro: “É que uma vez homologada a separação judicial do casal, a mancomunhão antes existente entre os cônjuges transforma-se em condomínio regido pelas regras comuns da compropriedade. Dentre elas a do artigo 627 do Código Civil, dispondo que ‘cada consorte responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum’. A norma prestigia a proibição do enriquecimento sem causa.”

O pagamento de aluguel, porém, não é automático, no dizer no relator. “A anuência, ainda que tácita, de um dos condôminos para que o outro permaneça sozinho na posse do bem comum gera a presunção de existência de um comodato gratuito por prazo indeterminado, que pode ser extinto a qualquer momento seja por meio da notificação seja pela citação para ação de divisão ou, como no caso dos autos, de arbitramento de aluguel.”

Conclui seu raciocínio o magistrado: “Preserva-se, assim, o direito do condômino, com razões para supor estar ocupando imóvel sem qualquer ônus dada a aparente aquiescência da mulher, de não ser surpreendido tempos depois com a notícia de que deve pagar retroativamente pelo uso de coisa também sua.”

Em síntese, a Quarta Turma do STJ deu provimento parcial ao recurso, determinando que o aluguel seja pago à ex-mulher, na base de 50% do valor avaliado do aluguel, porém somente a partir do momento em que o ex-marido foi citado da ação de arbitramento e não a contar da data de homologação da separação judicial.

Votaram com o relator, unânimes, os ministros Ruy Rosado de Aguiar, Aldir Passarinho Junior e Barros Monteiro.

*Luiz Fernando de Queiroz

Reintegração e Interdito

Se a ação de manutenção de posse é adequada para os casos de turbação da posse, nas hipóteses em que o possuidor (proprietário ou não) for despojado de seu imóvel em virtude de ato violento, clandestino ou eivado de vício de precariedade, ele poderá retomar seu bem através da ação de reintegração de posse.

O elemento que caracteriza o esbulho é a perda da posse por parte do esbulhado, ou espoliado, ou despojado, ou despejado, em favor do esbulhador, que para tanto se vale da força, da coação e da ameaça, físicas ou morais; de meios sub-reptícios, ocultos ou furtivos; ou ainda da confiança, da tolerância, da boa vontade do possuidor, para privá-lo da posse do imóvel.

Na ação de reintegração de posse incumbe ao autor provar: 1) a sua posse; 2) o esbulho praticado pelo réu; 3) a data do esbulho (menos de ano e dia, com direito a liminar); 4) a perda da posse.

O primeiro requisito a ser provado é a posse do autor no momento em que ocorreu o ato do esbulho, ou seja, de que estava na posse da coisa.

O segundo requisito é que tenha ocorrido o esbulho por parte do réu, e, o terceiro, que tal esbulho ocorreu em espaço de tempo inferior a ano e dia.

Finalmente, cabe ao autor provar que perdeu a posse da coisa, ou de parte determinada dela, em proveito do réu. Não é necessário que o autor tenha perdido a posse sobre toda a área de que dispõe, mas somente a parte objeto do litígio.

Quanto aos demais aspectos – medida liminar, justificação, contestação, recursos – a ação de reintegração de posse segue o mesmo procedimento que a ação de manutenção.

Interdito proibitório

A terceira das principais defesas da posse é o interdito proibitório, ação de caráter preventivo destinada a proteger a posse apenas ameaçada.

O interdito está previsto no art. 501 do Código Civil e no art. 932 do Código de Processo Civil, este com redação mais atual, que estabelece:

“O possuidor direto ou indireto, que tenha justo receio de ser molestado na posse, poderá impetrar ao juiz que o segure da turbação ou esbulho iminente, mediante mandado proibitório, em que se comine ao réu determinada pena pecuniária, caso transgrida o preceito.”

Os requisitos do interdito proibitório são, como se vê, a existência de uma posse atual; a ameaça iminente de turbação ou esbulho; e o justo receio de que essa ameaça se concretize.

Ocorridas estas circunstâncias, a requerimento da parte, o juiz ordenará a expedição de mandado proibitório contra o réu, no qual constará o valor da pena pecuniária arbitrada pelo próprio juiz, para o caso de o réu violar o preceito cominatório constante do mandado (abster-se de praticar qualquer ato de turbação ou esbulho).

Pelo mesmo mandado o réu será citado para responder à ação no prazo de 15 dias, lapso que se inicia da juntada do mandado, devidamente cumprido, aos autos.

E como agirá o juiz se, pelos fatos aduzidos com a petição inicial, não estiver plenamente convencido de que está ocorrendo uma ameaça de turbação ou esbulho da posse?

Poderá ordenar a realização de audiência de justificação, uma vez que, segundo dispõe o art. 933 do Código de Processo Civil, “aplica-se ao interdito proibitório o disposto na seção anterior”, que trata do procedimento da manutenção e da reintegração de posse.

*Luiz Fernando de Queiroz

O Direito de Superfície

Tradicionalmente, no Brasil, o proprietário de um terreno tem o domínio sobre sua superfície, subsolo e espaço aéreo – estes dois últimos com muitas restrições – aplicando-se à propriedade o princípio de que o acessório segue o principal, ou seja, tudo que vier a ser acrescido ao imóvel passa a pertencer ao titular do domínio.

Com o novel Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01), que estamos mostrando nesta série de artigos, abre-se ao proprietário de imóvel urbano a possibilidade de, sem perder o domínio próprio de sua qualidade, permitir que terceiros possam edificar em seu terreno, rompendo com o princípio da adesão compulsória. É o que a lei e os tratadistas de longa data denominam de “direito de superfície”.

O tema, por ser novidade para as últimas gerações de juristas brasileiros, será certamente objeto de muitos estudos e comentários. Na lei, compõe a Seção VII, do Capítulo II, englobando quatro artigos. Vejamos o primeiro:

“.Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.

§ 1o O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística.

§ 2o A concessão do direito de superfície poderá ser gratuita ou onerosa.

§ 3o O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, com os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície, salvo disposição em contrário do contrato respectivo.

§ 4o o direito de superfície pode ser transferido a terceiros, obedecidos os termos do contrato respectivo.

§ 5o Por morte do superficiário, os seus direitos transmitem-se a seus herdeiros.

Como se vê, o direito de superfície não se confunde, por exemplo, com a locação ou o arrendamento. Não há restrição quanto a seu prazo. Poderá ser de 99 anos, se assim for pactuado, e aqui já surge a primeira dúvida: sendo a concessão do direito de superfície por prazo superior a l0 anos, não seria necessária a anuência do cônjuge, à semelhança do disposto na Lei do Inquilinato (Lei 8.250/91, art. 3o), para evitar fraudes? O Estatuto é omisso, mas todo o nosso ordenamento jurídico indica que este será o caminho a ser aceito pelo Judiciário.

Observe que a lei permite não só a concessão onerosa como a gratuita do direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo do terreno, por prazo determinado (sem limite, como dito) ou indeterminado. Sendo obrigatória a escritura, com o respectivo registro imobiliário, maior a certeza de que a presença do marido ou da mulher será uma exigência a ser cumprida.

De certa forma, a possibilidade de o proprietário transferir a terceiro o ônus de dar uso compulsório ao terreno urbano, na forma prevista no art. 5o, constitui uma válvula de escape que equilibra, em termos, a excessiva onerosidade imposta aos proprietários de imóveis, mormente os de menor poder econômico. Não será de estranhar que, pressionados por normas municipais draconianas, venham a sucumbir a qualquer oferta, o que, a nosso ver, será mais um fator de concentração de riqueza.

Desde já, devagar com o andor, senhor legislador municipal!

*Luiz Fernando de Queiroz

Toldos proporcionam uma cobertura com estilo

Peças ganham destaque em decorações com o uso de materiais e leiaute modernos. Além de proteger do sol e da chuva, podem garantir charme.

Tecnologia atual permite criar toldos que complementam o projeto de vários tipos de ambientes. Leveza e durabilidade são alguns atrativos do produto

O verão é a época do ano com maior incidência de sol, de chuva e de calor. Para bloquear os efeitos desta estação sem perder o charme e a beleza, uma excelente alternativa são os toldos. Os produtos são ideais para controlar a luminosidade natural e oferecer mais conforto térmico aos ambientes. Por isso, a busca por eles cresce cada dia mais. Hoje, com as várias opções de cores, material e funcionalidades, além de atender as mais diversas necessidades, eles têm caráter decorativo.

Cobertura secundária fixada em uma fachada de casa ou edifício, o toldo pode ser composto por lona de fibra acrílica, algodão, poliéster ou policarbonato (compacto fixo e retrátil), como explica o designer Luiz Carlos Landim. “Esse material é aplicado sobre uma estrutura leve de alumínio, aço, ferro ou madeira e o acionamento pode ser manual, motorizado ou automatizado.”

A decoradora Fabíola Constantino destaca a variedade de estilos e formas de uso dos toldos em casas e edifícios

A designer de interiores Fabiana Visacro diz que, geralmente, os toldos são encontrados sobre portas e janelas para impedir a incidência direta do sol e da chuva. “Também podem ser utilizados em áreas de lazer de prédios e casas, e, se apoiados a uma estrutura em suas extremidades, exercem a função de protetores para carros em locais em que o estacionamento é descoberto, como pátios de prédios. Além de proteção externa, oferecem proteção interna, já que evitam insolação em móveis e adornos, desde que instalados próximos às janelas.”

O uso do recurso garante também o prolongamento de áreas e ambientes externos, como varandas, áreas gourmet, pátios e lounges, como acrescenta a decoradora Fabíola Constantino. A variedade de opções garante que os toldos não se resumam apenas a lonas verdes estáticas. “São fabricados com uma boa variação de tons e materiais, e podem ter opção de articulações, como de braço pivotante e articulado e de fechamento vertical, que é uma ótima alternativa para proteger os ambientes de chuvas.”

Luiz Carlos Landim diz que, além de funcionais, as peças podem ser decorativas, desde que sejam escolhidos materiais como lonas vinílicas e acrílico. Cores, transparências e texturas diversas são outros aspectos a serem considerados, segundo o designer. “Um ponto importante é a avaliação do profissional de decoração, fazendo com que o toldo escolhido harmonize-se com o restante do ambiente”, acrescenta.

HARMONIA

A designer de interiores Laura Santos confirma que os toldos garantem beleza e segurança para casas e apartamentos. “O mercado disponibiliza o produto em diversos materiais, tamanhos, formas e espessuras. A função principal é proteger janelas e esquadrias. Mas eles também podem se integrar ao ambiente como componentes de decoração, além de ajudar a garantir o máximo do aproveitamento de iluminação natural no espaço.”

Quanto aos materiais utilizados na sua fabricação, Laura diz que no quesito funcionalidade os tradicionais toldos em lona ainda cumprem muito bem sua função. No entanto, o policarbonato se destaca pela leveza e resistência, e, por isso, tem um valor superior. Além desses materiais, a designer aponta o PVC com outra opção.

O consumidor também pode escolher de acordo com o design do produto, que tem apresentações diversas. “Os modelos que mais são vistos são os enroláveis, de braços articulados e retos. Existem ainda os retráteis sanfonados, os embutidos que também possuem braços articulados e os fixos que não fecham e têm estrutura de alumínio aparente”, aponta Laura Santos.

Fonte: Lugar Certo

Para evitar problemas na compra do imóvel

Planejar o orçamento familiar é necessário para quem deseja adquirir um imóvel próprio, seja usado, novo ou na planta. Um dos primeiros passos é definir o quanto será gasto na aquisição do bem, levando sempre em conta a relação entre o que de fato cabe no bolso e as necessidades da família. “É importante anotar as especificações da casa ou apartamento, se tem área de lazer, garagem, pois não podem ser desconsideradas as despesas referentes ao rateio de contas coletivas”, explicou Carlos Baumann, advogado especializado em Direito Imobiliário.

Para ele, avaliar outros imóveis à venda no mesmo prédio ou conjunto também é essencial para saber o valor de mercado. Também vale pesquisar junto a imobiliárias e corretores quanto é o preço médio do m² na região. “Para fazer um bom negócio, é preciso conhecer o custo médio de outros imóveis com as mesmas características do que o consumidor pretende comprar e já determinar o valor máximo a ser pago pelo imóvel”, afirmou o especialista.

Formas de pagamento e taxa de juros

Definida a compra, a próxima etapa é a de análise da melhor opção de financiamento junto à instituição financeira ou parcelamento realizado diretamente com a construtora durante a realização da obra. O advogado explicou que é bom estipular se o FGTS poderá ser usado na quitação de parte do valor. Outra opção é utilização de uma reserva financeira ou bens que podem ser revertidos em capital para a compra do imóvel.

É importante saber que todos os bancos fazem financiamento à habitação, mas a taxa de juros varia conforme a renda, o valor do imóvel e o valor do financiamento. Pesquisar e fazer simulações em todos os bancos para encontrar a melhor taxa é fundamental. Outro ponto de atenção é o CET (Custo Efetivo Total), um percentual que mostra quanto o financiamento vai custar, incluindo todas as taxas administrativas e tributos cobrados pelo banco. “Nem sempre a menor taxa de juros é o melhor negócio”, orientou o profissional.

Imóveis ocupados e financiamento

Segundo Baumann, é muito comum, principalmente, em imóveis ocupados, que ao tomar posse, o comprador se depare com luminárias, armários, torneiras e até partes de gesso arrancadas e que constavam quando da primeira visita. Para poder reclamar prejuízos, o cliente precisa fazer uma vistoria detalhada do imóvel que lhe foi prometido e colher a assinatura da empresa que está vendendo. “Isso vale como prova para reclamações na Justiça e é obrigação do vendedor repor os itens faltantes ou indenizar o comprador em dinheiro”, contou.

O especialista falou que em um processo judiciário, tudo vale como prova e o que é prometido vincula o fornecedor a cumpri-lo, então, na sai avaliação, tudo que for objeto da negociação faça constar na proposta de compra, inclusive, prazos, taxas de juros, metragem do imóvel e outras despesas.

A aprovação de financiamento depende do preço do imóvel, da renda do comprador, do valor da entrada, do valor financiado, da regularidade do cadastro do comprador e da regularidade do imóvel. Caso o consumidor dependa dele para a compra do imóvel, é fundamentar não assinar nenhum documento antes de verificar se seu crédito está aprovado.

O advogado orientou o comprador a exigir um documento por escrito, caso o vendedor faça um ‘pedido de reserva de imóvel’ ou para que seja dado um ‘cheque caução’, com a promessa de que, se o financiamento não for aprovado, o negócio seja desfeito sem qualquer custo. “Sem esses cuidados, corre-se o risco de ter que pagar multa ou recorrer à Justiça para ressarcimento”, afirmou.

Caso o bem a ser adquirido esteja pronto, seja novo ou usado, o consumidor deve saber se não há outras dívidas pendentes, como condomínio e IPTU. Essas dívidas são de responsabilidade do antigo proprietário e deverão ser quitadas pelo banco ou pelo vendedor do imóvel, mas que, se não estiverem pagas, vão ter o imóvel como garantia e a execução vai correr contra o atual proprietário, que então terá que recorrer à Justiça para receber este dinheiro do vendedor.

É fundamental que esta obrigação conste na proposta de compra ou no contrato, inclusive, prevendo a possibilidade de reter os pagamentos ao vendedor enquanto houver pendências.

É bastante comum pais e filhos ou irmãos ou cunhados e até amigos se unirem para compor a renda necessária para conseguir o financiamento. Só que as pessoas ficarão obrigadas pelo pagamento da dívida até o final, além do fato de que a renda estará comprometida para o parcelamento de outro imóvel no futuro.

De acordo com Baumann, “imagine dois irmãos solteiros que financiem um imóvel compondo renda – se um casar e quiser comprar outro imóvel financiado, sua renda terá que ser suficiente para pagar as obrigações dos dois imóveis, ou o banco não liberará o crédito. Portanto, antes de compor a renda com outras pessoas, pense bem no tamanho do vínculo e da confiança que vocês terão por muitos e muitos anos”, disse.

Além disso, o advogado sugeriu o não comprometimento de mais de 15% da renda com o pagamento da primeira parcela do financiamento e para não cair na tentação de comprometer 30%, conforme muitos bancos orientam. Este cuidado é fundamental para você conseguir honrar todas as parcelas do financiamento sem dificuldades. “O prazo é muito longo, dificuldades e crises acontecem sempre e com todos. Comprometer menos o salário é caminho certo para não haver surpresas desagradáveis no futuro, alertou o especialista.”Para concluir o advogado disse que uma vez escolhido o imóvel e aprovado o financiamento, o comprador deve lembra-se que há despesas de escritura e ITBI para registrar a transação em cartório. “Estes custos podem chegar a 3% do valor de mercado atual do imóvel, portanto, é necessário ter esta reserva em dinheiro, ou incluir estes custos no financiamento, sugeriu.

O advogado relacionou abaixo, os documentos necessários para comprar imóvel:

Matrícula do Imóvel: A matrícula é obrigatória para a aquisição de bens imóveis. Nesse documento consta o histórico completo do imóvel, inclusive seus proprietários anteriores, e a existência de dívidas, se houver. O documento pode ser consultado no cartório de imóveis onde o bem foi registrado.

Certidão Negativa de Débito/ IPTU: Este documento comprova a inexistência de débitos relativos ao IPTU sobre o imóvel. Para ter acesso a esta certidão, basta entrar no site da Prefeitura da cidade e consultar a informação pelo número do contribuinte. Trata-se de informação pública. No caso de imóveis adquiridos na planta, a incorporadora pode fornecer o número do contribuinte em relação ao terreno onde o empreendimento será construído. Quando pronto, o imóvel terá sua matrícula desmembrada, de forma que cada unidade tenha sua própria matrícula individual. Consequentemente, os apartamentos terão o seu próprio número de contribuinte. O processo de consulta é o mesmo.

Certidão do distribuidor cível, criminal, trabalhista, Justiça Federal, Receita Federal e protesto : Com o objetivo de tornar a compra do imóvel ainda mais segura, é importante exigir do vendedor certidões que atestem se ele responde por alguma ação cível, criminal, trabalhista, executivos fiscais (municipais, estaduais ou federais), ou ainda se constam protestos em seu nome.

Certificado de Conclusão – “Habite-se”: O “Habite-se”, expedido pela prefeitura, é o documento oficial que comprova que a obra foi concluída e realizada em conformidade com o projeto aprovado pela Municipalidade. Sem este certificado o imóvel não pode ser habitado, além do que, não há a possibilidade de obter financiamento bancário pelo SFH. Imóveis comprados na planta terão que ter o Habite-se emitido antes de serem entregues oficialmente aos proprietários.

Declaração de inexistência de débitos condominiais: Quem está comprando um imóvel pronto em condomínio deve procurar o síndico do imóvel e solicitar a declaração acompanhada de cópia autenticada da ata da assembleia que o elegeu para certificar-se de eventual dívidas do imóvel em relação ao condomínio. Débitos condominiais são sempre de responsabilidade do atual proprietário. Comprar um imóvel que tenha dívida com o condomínio significa que o novo proprietário assumirá a responsabilidade pela quitação desses débitos.

Fonte: Folha do Condomínio

Venda de Poder Construir

Dentre os instrumentos de política urbana inseridos no Capítulo II do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01), que estamos apresentando nesta série, a Seção IX trata “Da outorga onerosa do direito de construir”, fórmula inteligente adotada pelo legislador, pois de um lado permite que se abra exceções no plano diretor e de outro cria inestimável fonte de receita para o município. Não chega a ser a oficialização do jeitinho mas está próximo.

Tal instrumento, de certo modo, é um pleito à realidade brasileira, em que grande parte das construções não obedece às posturas municipais de zoneamento, seja porque o proprietário é destemido e pouco caso faz à legislação, seja porque obteve favores irregulares da própria administração mediante oferecimento de vantagens (suborno). A partir de agora, a prefeitura passa a gerir e lucrar com o que antes era ilegal.

Quatro artigos do Estatuto tratam do assunto. Vale a pena lê-los:

“Art. 28. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.

§ 1o Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e a área do terreno.

§ 2o O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único para toda a zona urbana ou diferenciado para áreas específicas dentro da zona urbana.

§ 3o O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infraestrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área.

Art. 29. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais poderá ser permitida alteração do uso do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.”

Duas concessões

Uma pequena interrupção. Observaram como a lei é pródiga em normas facultativas? Só no artigo 29 há duas vezes a palavra “poderá”, indicativa de a regra não é cogente. Continuamos com a transcrição.

“Art. 30. Lei municipal específica estabelecerá as condições a serem observadas para a outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso, determinando: I – a fórmula de cálculo para a cobrança; II – os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga; III – a contrapartida do beneficiário.

Art. 31. Os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso serão aplicados com as finalidades previstas nos incisos I a IX do art. 26 desta Lei.”

Para que o leitor não fique no escuro com relação ao citado artigo 26, já visto, lembramos que trata do direito de preempção (preferência). Os incisos citados dizem todos respeito a melhorias urbanas, como regularização fundiária, programas habitacionais de interesse social, ordenamento urbano, equipamentos comunitários, espaços públicos de lazer, áreas de interesse histórico etc.

Note que o legislador titulou a seção como “Da outorga onerosa do direito de construir”, mas, no art. 29, faz referência à “alteração do uso do solo”, o que é concessão bem mais ampla (perigosa, também?) do que um simples acréscimo da área construída.

Sem dúvida, tanto um como o outro instrumento serão de grande valia num município administrado com seriedade. Resta ver se conseguirão reduzir a corrupção existente e permitirão um crescimento mais ordenado de nossas cidades.

Operações Consorciadas

Em nossa caminhada pelo novel Estatuto da Cidade, chegamos hoje a um local pouco conhecido, o das operações consorciadas entre o poder público e a iniciativa privada, terreno fértil para a imaginação de arquitetos, engenheiros, advogados, políticos e outros. O tema compreende a Seção X do Capítulo II da Lei 10.257/01, artigos 32 a 34, com inúmeros parágrafos e incisos.

Como sempre, a utilização deste instrumento de política urbana dependerá de lei municipal específica, “baseada no plano diretor”, a qual delimitará as áreas para a aplicação de tais operações consorciadas (art. 32). E o que é uma operação consorciada? A própria lei dá sua definição, no § 1o do artigo indicado:

“Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenção e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental.”

Como se percebe, a definição é a mais ampla possível. Permite que as forças políticas e econômicas de um município se sentem à mesa para negociar melhorias para a cidade, conjugando a iniciativa privada com o interesse coletivo, de modo que haja progresso com benefício para todos.

O Estatuto da Cidade é muito flexível neste ponto. Aceita alterações significativas na estrutura legal do município, dentre as quais “a modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, bem como alterações das normas edilícias”(art. 32, § 2o, I) e “a regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a legislação vigente” (idem, II).

Para que as operações urbanas consorciadas não fiquem à mercê do poder econômico, no art. 33 o Estatuto da Cidade impõe algumas exigências, dentre as quais “estudo prévio de impacto de vizinhança”(inciso V), “contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados em função da utilização dos benefícios previstos nos incisos I e II do § 2o do art. 32 desta Lei”(inciso VI), que são os referidos acima, e “forma de controle da operação, obrigatoriamente compartilhado com representação da sociedade civil” (inciso VII).

O artigo seguinte esclarece bem o espírito do Estatuto da Cidade. Diz o caput:

“Art. 34. A lei específica que aprovar a operação urbana consorciada poderá prever a emissão pelo Município de quantidade determinada de certificados de potencial adicional de construção, que serão alienados em leilão ou utilizados diretamente no pagamento das obras necessárias à própria operação.”

O legislador não perdeu nenhuma oportunidade de dar aos municípios a possibilidade de faturarem uma receita extra com a venda de potencial construtivo, licenças especiais e assemelhados.

Como esclarece o parág. 1o, “os certificados de potencial de construção serão livremente negociados, mas conversíveis em direito de construir unicamente na área objeto da operação”.

Finaliza o parág. 2o, ditando que “o certificado de potencial adicional será utilizado no pagamento da área de construção que supere os padrões estabelecidos pela legislação de uso e ocupação do solo, até o limite fixado pela lei específica que aprovar a operação urbana consorciada”.

Treinamento ajuda a evitar incêndios em condomínios

Para evitar o risco de incêndios em condomínios de São Paulo, um decreto estadual determina que 80% de funcionários e ao menos um morador por andar precisam participar uma vez por ano de treinamentos que ensinam a agir em casos de incêndio.

De acordo com uma consultora especializada em segurança, na capital paulista ocorrem de 12 a 15 incêndios em residências por semana. O chefe de portaria de um condomínio no Brooklin já teve que arrombar um apartamento porque o morador saiu para trabalhar e um curto-circuito na tomada do micro-ondas provocou incêndio.

Ele participa todos os anos de treinamentos em que funcionários e moradores têm aulas práticas e teóricas contra incêndio.  Neste curso, eles aprendem a usar o extintor e a identificar problemas de manutenção, como a falta de uma peça que ajuda a abrir o hidrante.

Fonte: G1

Conheça mais sobre a vida em condomínio

Síndico não é empregado nem prestador de serviços, portanto não está sob a exegese das leis trabalhistas. Perante o INSS o síndico se enquadra na condição de Contribuinte Individual.

O síndico não pode criar normas nem dispensar alguém de cumprir as já estabelecidas. A aprovação ou supressão de normas é de competência exclusiva dos condôminos reunidos em assembleia. Por exemplo, ao síndico não é dado poderes de isentar condômino do pagamento de multas e de juros de mora de taxas condominiais ou de impor penalidades não previstas na convenção ou na lei.

Fonte: Paçoca com Cebola

Contrato de locação prorrogado mantém fiador

O compromisso do fiador é essencial na hora de acertar a locação. E ele se mantém quando o contrato é dilatado.

Apartamento para alugar: 75% dos contratos incluem fiador

O fiador é o responsável por garantir o pagamento do aluguel em caso de inadimplência do inquilino. O papel que assume é essencial para a segurança do locador e é a modalidade de garantia mais usada nos contratos de locação. De acordo com o Sindicato da Habitação (Secovi-PR), em dezembro, 75% dos contratos de locação usaram o fiador como segurança para fechar o contrato.

O protagonismo do fiador se mantém durante o prazo em que o imóvel estiver locado, independente de por quanto tempo ele for prorrogado. Só deixa de ser fiador quem exige a mudança no acordo. A fiança só poderá ser contestada se houver manifestação contrária descrita em contrato. Durante a prorrogação, o fiador pode se isentar da obrigação por meio de notificação.

A questão foi pacificada por decisão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça que, em 2012, julgou um recurso especial que teve origem em ação de execução, aberta em 2008, contra uma mulher que havia firmado contrato de fiança em 1993, com duração de um ano. De acordo com o processo, o contrato de aluguel teria sido prorrogado e desde o ano de 1996 há atraso no pagamento do aluguel.

Nesse caso, os magistrados decidiram que a fiadora não responderia pelo atraso, porque o contrato de fiança é anterior à vigência da Lei 12.112 de 2009. No entanto, contratos firmados depois da reforma na lei do inquilinato, seguem ao novo formato e a responsabilidade do fiador se mantém caso ele não exija.

Pacto

Caso o fiador não comunique que quer deixar de figurar no contrato, ele permanece como responsável, mesmo depois da prorrogação do contrato.

Fonte: Gazeta do Povo

Restrições ao Subsíndico

O TeleCondo, serviço de consultoria para síndicos e condôminos mantido pela Associação dos Condomínios Garantidos do Brasil, tem recebido interessantes perguntas sobre o dia-a-dia do prédio. Algumas mostram peculiaridades que podem servir como exemplo ou inspiração para outros. Como esta, por exemplo:

P. “Nossa subsíndica foi eleita junto com o síndico, mas na convenção diz que quem sofreu ação judicial não poderá ocupar cargo eletivo nem como síndico ou conselho, não diz subsíndica, mas ela não quer deixar o cargo, e está ocupando de vez em quando o de síndico. Pode?

R. Resposta do TeleCondo: “Segundo o que foi passado pela dúvida transcrita, percebe-se que a convenção estipula como um dos requisitos para ocupação de cargo eletivo, entenda-se síndico ou membro do conselho, que os postulantes não podem ter sofrido ação judicial (só do condomínio ou qualquer ação?). Ressalte-se que a convenção apenas se refere aos cargos de síndico e de conselheiro, porém nada menciona quanto ao cargo de subsíndico. Se a subsíndica foi eleita conforme a vontade da assembléia, é porque de certa forma ela preencheu os requisitos para assumir o cargo.

Contudo, pode-se questionar que a subsíndica não poderia assumir o cargo de síndico, quando este se ausenta, porque a subsíndica não teria os requisitos previamente estipulados (antes de sua eleição) para assumir o posto de síndico. Ficam, portanto, restritas as funções da subsíndico àquilo que a convenção estipular, não devendo assumir as atribuições reservadas ao síndico, por não preencher os requisitos estipulados na convenção.

O ideal, para este caso específico, é que o conselho assuma temporariamente a administração provisória do condomínio no lugar do síndico, mas antes, porém, deve sempre observar o que a convenção determina, ou seja, se é permitido adotar tal medida.

A resposta do TeleCondo continua com outras observações a respeito da fiscalização dos atos praticados pelo síndico, o que não carece transcrever.

Que lições podemos tirar do episódio acima? Nenhuma ou muitas. Podemos questionar a resposta dada, podemos levantar outras interpretações. A primeira que nos ocorre é que se a convenção fez restrições aos candidatos aos cargos de síndico e de conselheiro – os mais importantes do condomínio – as mesmas limitações também seriam válidas ao cargo de subsíndico.

Analogicamente, os requisitos para a eleição de um vice-presidente ou vice-governador são, ainda que omissa a lei, os mesmos que para presidente e governador, já que os primeiros substituem os segundos, com todas as prerrogativas e responsabilidades, em caso de vacância temporária ou definitiva.

Houve erro em eleger como subsíndico quem não preenchia as condições para assumir o cargo de síndico. Resta saber se o ato de eleição do subsíndico pela assembléia, sem as qualificações que a função de síndico exige, teria o condão de apagar a mácula de ação judicial (seria uma forma de perdão tácito), ou se a nódoa continuaria existindo, o que o impediria de assumir a função maior.

Não há uma resposta definitiva e única para o problema. O leitor, se pensar bem sobre o assunto, com certeza encontrará uma solução melhor. É o que esperamos.

Orçamento anual

Condomínios devem fechar previsão orçamentária rapidamente

Chegou a hora de fechar o orçamento anual dos condomínios

Estudo sobre receita e despesa deve ser feito no início do ano

Para evitar surpresas nas contas de condomínio durante o ano, é importante elaborar a previsão orçamentária que deverá ser discutida em assembleia geral ordinária. Segundo o Secovi Rio (Sindicato da Habitação) esta é a época para reunir os condôminos para discutir o tema e aprová-lo.

De acordo com a instituição, será preciso elaborar um orçamento das receitas e despesas para o ano inteiro. O ano-exercício coincide com o ano-calendário. Mas, o vice-presidente de Assuntos Condominiais do Secovi Rio, Alexandre Corrêa, destaca que é preciso observar o que a convenção determina.

“Em geral, a previsão orçamentária pode ser discutida em assembleia até março e é preciso levar em consideração os reajustes que acontecem todo ano nas contas de consumo como água e energia, nos salários dos funcionários e nos contratos de manutenção, além de prever um valor por conta da inadimplência. A recomendação é fazer uma estimativa e aumentar a cota condominial nesta proporção”, explica Corrêa.

Ele ressalta ainda que não é saudável para o condomínio manter a cota congelada, pois quando os aumentos surgirem será preciso recorrer às cotas extras para pagá-las. Outra recomendação é considerar as projeções para a inflação do ano. Só que existem imprevistos, daí a importância também de manter um fundo de reserva, que é para ocasiões emergenciais.
Fonte: O Dia

Cuidados para não perder o imóvel

A compra da casa própria exige disciplina e fôlego: a inadimplência pode se transformar em despejo.

Escolher o imóvel e fechar o contrato é só o início. Adquirente tem de garantir pagamento pontual para não correr o risco de perder o bem

A aquisição da casa própria foi facilitada com juros mais baixos e disponíveis, mas a legislação ficou mais rígida com inadimplentes nos últimos anos. Desde 2004, é mais simples retomar o bem em caso de falta de pagamento, e essa é uma das razões da redução das taxas de juros.

Comprar uma casa é um negócio de longo prazo e depende de planejamento. “É preciso ter consciência que é diferente de comprar um eletrodoméstico ou carro. A prestação não pode ultrapassar 30% da renda e o imóvel escolhido deve estar dentro das necessidades da família”, endossa o gerente regional da Caixa Econômica Federal, Vilmar Smidarle.

Na alienação fiduciária, modalidade de garantia mais comum, a retomada do imóvel pelo credor pode acontecer a partir do atraso de 60 ou 90 dias. “O imóvel pertence à instituição durante o pagamento. O mecanismo de execução é rápido”, diz Smidarle. Ele indica que o melhor é deixar o pagamento em débito automático para não correr o risco de usar o dinheiro em outros gastos.

Como uma parte da renda familiar já vai estar destinada ao pagamento do imóvel, é aconselhável não fazer outras dívidas.

“Quem trabalha com carteira assinada deve usar os recursos do FGTS de dois em dois anos, prazo mínimo para acessar o benefício”, diz o presidente do ABMH, Leandro Pacífico.

Fonte: Gazeta do Povo

Multa não Cobre o Dano

A questão não é exatamente jurídica, mas econômica. Ou financeira. Qual seria o valor mais justo a ser aplicado a quem se atrasa no cumprimento de sua obrigação fundamental de prover recursos para que o síndico administrador comum efetue, em nome de todos, o pagamento das despesas necessárias à manutenção do prédio? Ou então, que ônus e prejuízos atingem o condomínio quando, por falta de dinheiro, algumas contas são pagas com atraso ou quando o síndico, agindo com responsabilidade, recorre a empréstimos ou adiantamentos bancários?

Qualquer conta que se faça mostrará que muito mais do que dois por cento de acréscimo será preciso prover para o atendimento de multas ou juros de qualquer espécie. Se não pagar o salário dos empregados rigorosamente em dia, a multa que incide é de 100% (cem por cento); sim, dobra o valor, conforme normas da Consolidação das Leis do Trabalho. Se os impostos forem deixados de lado, as multas variam de 10 a 30% ou mais. Somente no caso de fornecedores de água, luz e telefonia a multa será equivalente a dois por cento.

Quanto aos juros, todos sabemos que não há, no Brasil, crédito com juros iguais ou inferiores a dois por cento ao mês. Desconto de títulos está na faixa de 4 a 6%; conta garantida, de 5 a 8%; cheque especial, de 7 a 11%; crédito pessoal em financeiras, de 9 a 13% ao mês e assim por diante. Além disso, o tomador do dinheiro é obrigado a cumprir muitas exigências burocráticas e a pagar taxas, o que acaba onerando ainda mais o custo do dinheiro.

No caso da multa por inadimplemento, seu valor (de “até dois por cento” segundo o Código Civil) é cobrado somente uma vez e não todos os meses, como os juros. Caso o condômino fique três ou cinco ou dez ou vinte meses sem pagar, o síndico só poderá cobrar-lhe o máximo de dois por cento de multa, incidente sobre o total do débito.

Se ao menos fosse possível cobrar dois por cento de multa ao mês, até o limite de dez meses, ou seja, 20% no máximo, o prejuízo dos condôminos seria menor. Assim mesmo, não teriam os edifícios qualquer vantagem no atraso do pagamento das taxas, pois o crédito, além de caro, é muito difícil de obter. Nem se diga que isto pode ser evitado, fazendo um rateio do déficit do condomínio. Ora, para financiar os inadimplentes os demais condôminos precisam recorrer a empréstimos pessoais ou sacar de suas poupanças, o que representa um encargo para eles, equivalente ao juro pago ou ao custo da oportunidade perdida.

O fato é que o dinheiro tem um preço e ninguém gosta de financiar – compulsoriamente – os gastos de outrem, mesmo que seja o mais simpático vizinho. Quem atrasa deve ressarcir na íntegra o prejuízo que causou.

Quem Deve a Conta, Afinal

Questão tormentosa para os juristas continua a ser a da legitimidade passiva na ação de cobrança de taxas de condomínio, quando a unidade é objeto de contrato de compromisso de compra e venda. Muitas têm sido as interpretações. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), última instância para dizer qual a melhor leitura do direito, ainda não encontrou uma fórmula que expresse todas as nuances e variações do caso. Mas está no bom caminho.

O acórdão relatado pelo ministro Aldir Passarinho Júnior, da Quarta Turma do STJ, constitui uma evolução nesse sentido. Diz a ementa (Resp. 252.500/SP):

l. Em princípio, a inexistência de registro do título aquisitivo da unidade residencial não afasta a responsabilidade do novo adquirente pelo pagamento das cotas condominiais relativamente ao período posterior à compra, sendo indevida a cobrança feita ao antigo condômino.

2. Caso, todavia, em que não demonstrada a posse dos pretensos novos adquirentes, a ensejar o conhecimento do fato pelo condomínio, a legitimidade passiva ad causam pertence àquele em nome de quem registrado está o bem, situação reconhecida pelas instâncias ordinárias, com base na prova, que não tem como ser revista em sede especial (Súmula n. 7 do STJ).”

Explica o relator que no recurso especial se discute a responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais, em face de dação em pagamento de imóvel, sem que o contrato de compra e venda estivesse registrado no cartório imobiliário, fato que levou o condomínio a mover a ação de cobrança contra o titular do domínio. Embora as taxas se refiram a período posterior ao do compromisso, a unidade autônoma continua na posse do promitente-vendedor, “de modo que impossível mesmo, ao condomínio, supor a transferência da titularidade ou da aludida posse”.

Justiça casuísta

Lembra o ministro Aldir Passarinho Júnior que há outros arestos do STJ no sentido de que “somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passava ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda” (Resp. 212.799/SP).

Também participou do julgamento o ministro Ruy Rosado de Aguiar.

A dificuldade na fixação de critérios fáceis e uniformes para bem esclarecer a polêmica reside no grande número de variáveis, quais sejam:

1. Se a unidade foi vendida ou prometida à venda.

2. Se a escritura ou o compromisso de compra e venda foram ou não registrados na circunscrição imobiliária competente.

3. Se o proprietário entregou ou não a posse do imóvel ao adquirente.

4. Se o condomínio foi ou não notificado da alienação ou promessa de venda.

5. Se as cotas devidas são de período anterior ou posterior ao da compra e venda.

Com tantas variáveis, podendo cada uma deles indicar um caminho diferente e combinarem- se entre si, não é de estranhar que cada decisão do STJ aborde alguns aspectos apenas do problema, não havendo uma só ementa que dirima satisfatoriamente o impasse.

Fica no ar a sensação de que nossa Justiça está ficando casuísta ou que vem sofrendo forte influência do sistema jurídico anglo-saxão.

Auditoria preventiva evita problemas futuros em condomínios

Manter uma auditoria preventiva é um investimento e não um custo para os condomínios. De acordo com Ângela Zechinelli Alonso, conselheira do Conselho Regional de Contabilidade do Estado de São Paulo (CRC-SP), algumas construtoras já começaram a entregar os apartamentos com a convenção de condomínio, incluindo essa exigência.

Segundo Ângela, algumas administradoras de condomínios também têm recomendado que as prestações de contas sejam avaliadas por auditores independentes. A conselheira explica que uma auditoria deve ser realizada seguindo as normas internacionais e nacionais em vigor, para qualquer porte de cliente.

No caso de condomínio, o auditor deve avaliar as necessidades do cliente para poder oferecer o serviço adequado. É importante também que todas as pastas de prestações de contas sejam verificadas e que a documentação tenha bases sólidas de controles internos. A auditoria deve ser realizada mensalmente e os condôminos devem assinar concordando com a prestação de contas feita pela administradora, após o exame do auditor.

As vantagens da auditoria para os condomínios é que ela pode detectar falhas nos controles internos e evitar má administração, desvios ou fraudes futuros. Além de identificar problemas já ocorridos.

Fonte: Condoworks e CRC SP Online

Relacionamento com vizinhos

Conviver bem com vizinhos depende também da sua atitude como morador

Na comunidade
Você vai querer se sentir parte de uma comunidade. Use o condomínio como o balão de ensaio para se aproximar das pessoas, compartilhando interesses e experiências.

É simpatia
Apresentar-se a vizinhos que acabam de se mudar, oferecendo-se para o que for necessário e para um cafezinho em sua casa, é a melhor maneira de começar a criar laços.

Com educação
Quando há clareza nas normas e todo mundo está acostumado a respeitá- las, a vida flui de maneira mais serena. Fique sempre atento aos deslizes – os seus e os dos outros.

Só gentileza
Segurar o elevador se tiver mais alguém para subir é o básico, embora muita gente tenha se esquecido disso. E cumprimentar a todos, de preferência pelo nome, um luxo!

Em silêncio
Não é preciso isolar acusticamente as dependências do apartamento. Basta que os horários de silêncio sejam respeitados. E conforme-se: uma vez ou outra, alguém dará uma festa.

Festeiros
Você vai adorar receber seus amigos. Mas convide para a festa o vizinho mais próximo caso vá fazer barulho atá mais tarde. Se o agito não for todos os dias, ele vai levar numa boa.

Sem calote
Tudo está nos trinques, pois pagar o condomínio em dia, evitando uma sobrecarga financeira aos condôminos, é a melhor maneira de ter fôlego para fazer melhorias no prédio.

Mais economia
Preservar os benefícios que forem de uso de todos (como cuidar para manter em uso a área de lazer ou não usar a torneira do jardim para lavar o carro) faz todos economizarem.

Sem abuso
O porteiro é atento e educado, mas ninguém vai pedir para ele carregar aquele armário que está sendo trocado em seu horário de almoço. Ele é funcionário de todos.

Com presença
Reuniões objetivas e com um roteiro economizam tempo e paciência. Participar das reuniões para depois não reclamar do que foi decidido em sua ausência é importante.

Fonte: SindicoNet

Condomínios contratam seguro contra raios em SP

Descarga elétrica pode danificar equipamentos do prédio.

Nesta época do ano, os temporais são geralmente acompanhados de raios e quem mora em condomínio sabe que essas descargas elétricas podem danificar diversos equipamentos do prédio. O quadro “Meu condomínio tem solução”, do SPTV, mostrou nesta terça-feira (15), o que dois prédios da Zona Norte de São Paulo, atingidos por fortes raios no fim do ano, fizeram para diminuir o prejuízo.

Na Vila Gustavo, o raio assustou os moradores do condomínio no dia 21 de dezembro. A descarga elétrica danificou a central de interfones, 25 câmeras de segurança e o elevador. O prédio já foi atingido por raios quatro vezes nos últimos oito anos. Para evitar maiores prejuízos, os administradores decidiram contratar um seguro. O valor para o conserto de R$ 50 mil caiu para R$ 4,5 mil, valor da franquia.

Na noite de Natal, São Paulo teve a terceira maior incidência de raios dos últimos dez anos – 1.300 em um único dia. Em Santana, um condomínio sofreu com as descargas elétricas. Câmeras, portões, interfones, tudo ficou danificado pelos raios do dia 24 de dezembro.

Entretanto, o prédio também tem seguro. “Temos pára-raios, sistema de aterramento, mas nada disso resolveu. A gente acionou o seguro para amenizar os prejuízos”, conta o síndico José Carlos Dias.

Fonte: G1

Programa “Porteiro Amigo do Idoso” traz saldo positivo para mais velhos

 “Porteiro amigo do idoso” apresenta resultado positivo em pesquisa entre longevos

Entre as ações desenvolvidas pelo Grupo Bradesco Seguros em prol da longevidade com qualidade de vida, destaca-se o Programa Porteiro Amigo do Idoso. Lançado em 2010, o programa já obtém resultados positivos. Em recente pesquisa realizada pelo Instituto para o Desenvolvimento do Investimento Social (IDIS), constatou-se que 86% dos porteiros tiveram suas expectativas superadas, 92% avaliaram o programa como ótimo e 92% dos alunos indicam que outros profissionais participem do “Programa Porteiro Amigo do Idoso” para lidarem melhor com os longevos.

O programa tem por objetivo capacitar porteiros – considerados os melhores amigos dos idosos – para atender às necessidades específicas desse público. Ele começou em 2010, em Copacabana, no Rio de Janeiro, e foi expandido para São Paulo, em março de 2012. Foram formados cerca de 640 desde o início da ação. O curso contempla situações comuns para quem convive com pessoas longevas e tem duração de 12 horas. Durante o programa, é realizada uma vivência, utilizando óculos para dificultar a visão e pesos nas pernas, entre outros artifícios, para que os porteiros sintam as limitações da idade e reflitam sobre as dificuldades enfrentadas pelos mais velhos.[2]

O “Porteiro Amigo do Idoso” foi desenvolvido sob a orientação do gerontologista Alexandre Kalache, conselheiro sênior sobre Envelhecimento Global da Academia de Medicina de Nova York e ex-diretor do Departamento de Envelhecimento e Saúde da Organização Mundial da Saúde (OMS), que coordenou, em sua experiência de mais de 10 anos na direção da OMS, projetos e pesquisas voltados ao envelhecimento ativo.

 

Fonte: Segs

Acúmulo de função

Zeladores colaboram na parte de manutenção e também na administração.

 Zeladores acumulam funções, dão suporte ao síndico na parte administrativa e assumem até a manutenção

A vida dos moradores de condomínios teria muito mais complicações se não fosse a colaboração de alguns profissionais que prestam serviços e estão sempre presentes para solucionar os mais diversos problemas. Entre estes profissionais, o zelador merece um destaque especial, pois é responsável pela manutenção e boa conservação da área social dos condomínios.

Mas não é só isso. É o zelador também quem dá uma mão nos problemas domésticos do dia-a-dia, dá dicas de quem pode consertar um vazamento, ajuda com informações na hora da entrega de uma compra, ou seja, sabe como e de que forma ajudar o morador. Porém, nos últimos tempos, os zeladores estão também acumulando funções que antes eram exercidas por outros profissionais, como os síndicos.

Em prédios onde os síndicos passam pouco tempo em contato com o condomínio, seja por questões profissionais ou pessoais, ou em grandes condomínios com grande demanda de serviços, o zelador acaba atuando no acompanhamento de obras, no controle de pagamentos e recebimentos diversos, cotações e outras funções que antes não eram de sua alçada.

Em grandes condomínios, o zelador além de cuidar de toda área de manutenção, também acaba responsável pela parte organizacional e, às vezes, administrativa. Isso acontece, por exemplo, no Condomínio Martín Francisco, localizado no bairro de Santa Cecília em São Paulo. O zelador Alexandro dos Santos é responsável pela manutenção de toda a parte elétrica e hidráulica, por cotações de diversos outros serviços e pela administração dos funcionários e prestadores de serviço que atuam no condomínio.

“Preciso estar sempre atento aos funcionários para saber quem falta ou quem atrasa para que o condomínio esteja sempre em bom funcionamento”, diz.

Nas cidades de veraneio, como Capão da Canoa, cidade turística no litoral gaúcho, os zeladores acumulam funções dos síndicos que vivem, geralmente, em outras cidades. A Supervisora da Auxiliadora Predial no município, Teresinha Tondin, diz que é comum os zeladores atuarem de forma mais expressiva dentro do condomínio.

“Os síndicos, por passarem muito tempo ausentes, acabam delegando funções diversas aos zeladores, dando autonomia para importantes decisões no condomínio”, afirma.

O aumento das funções destes profissionais exigiu uma melhor organização do tempo. Com uma carga tão grande de serviços, a falta de organização pode trazer problemas para o condomínio. “Para não cometer muitos erros, procuro organizar meu tempo. Uso a manhã para a manutenção e supervisão dos funcionários e a tarde para serviços administrativos”, afirma Alexandro.

Apesar de trabalhar mais, o profissional que acumula essas funções acaba sendo valorizado e recebe o reconhecimento dos condôminos, dos colegas e também da imobiliária. “O trabalho é muito importante, além do reconhecimento financeiro, o reconhecimento moral e o respaldo do síndico e da Auxiliadora Predial motiva a sempre fazer o melhor”, garante Alexandro.

Fonte: SindicoNet

Discipline a instalação do ar-condicionado em seu condomínio

Com a temperatura do ar e o clima cada vez mais instáveis, a saída mais rápida para esquentar ou refrescar o ambiente é recorrer a um bom ar-condicionado.

Atualmente, “para quem mora em apartamento, o equipamento deixou de ser um artigo de luxo para ser um eletrodoméstico de necessidade”, diz Sérgio Meira de Castro Neto, diretor de condomínios da vice-presidência do Secovi em São Paulo (Sindicato da Habitação). Mas, por mais simples que pareça, a instalação do ar-condicionado em apartamento demanda planejamento, porque exige cuidados quanto à preservação da estética da fachada e do projeto arquitetônico do prédio, bem como à segurança dos condôminos.

Muitos condomínios não estão preparados para recebê-lo, aponta Meira. “Enquanto nos prédios antigos há moradores que requerem a permissão para instalá-lo e outros condôminos favorecem um impasse, nos mais novos o problema é se chegar a um consenso sobre o local ou em quais cômodos será instalado e os tipos e tamanhos de aparelhos apropriados”, comenta.

Para evitar polêmicas e futuros incidentes, é importante que o condomínio se posicione de antemão em relação ao assunto, sugere o advogado e consultor jurídico condominial Cristiano De Souza Oliveira. No entanto, antes de se posicionar, padronizar e impor regras, tanto Castro quanto Cristiano De Souza recomendam ao síndico contratar uma empresa especializada, que disponibilize profissionais qualificados para fazer um projeto de elétrica capaz de dimensionar e sustentar o funcionamento do aparelho em todos os apartamentos. “É essencial que o morador sempre respeite o limite dimensionado, pois há o risco de a fiação não aguentar a demanda de carga e ocorrer um incêndio”, alerta Castro. O laudo técnico, acrescenta, por sua vez, Cristiano De Souza, “também indicará os locais seguros para a instalação”.

Com o projeto em mãos, “o síndico deve convocar uma assembleia geral extraordinária com fim específico e quórum qualificado para apresentá-lo aos moradores e esses definirem o ponto de instalação e os modelos e tamanhos de aparelhos”, orienta Castro. Depois da aprovação, com quórum mínimo de dois terços dos proprietários, “o próximo passo é levar o projeto para ser autorizado junto à companhia de distribuição de energia elétrica da cidade. Após a permissão oficial, o síndico deve contratar um engenheiro elétrico capacitado para fazer a manutenção do aumento de carga”, diz.

A instalação de ar-condicionado demanda não apenas regulamentação, como também padronização. Segundo o advogado Cristiano De Souza, inexiste lei que determine os locais para a instalação. “O aparelho até pode ser instalado nas vidraças das janelas, como acontece nos prédios mais antigos”, exemplifica. Mas, complementa, “deve haver sempre um padrão a ser seguido por todos, que não modifique a fachada nem a arquitetura do prédio”. Já eventuais proibições devem ser comprovadas por avaliações técnicas e contar com o bom senso dos condôminos em acatar novas diretrizes “em prol da segurança da coletividade”, pondera Cristiano De Souza.

 

Fonte: Direcional Condomínios

A falsa sensação de segurança nos condomínios

Muitas famílias migraram de casas para condomínios atrás de segurança. E, de fato, há condomínios que se transformaram em fortalezas, com cerca elétrica, guarita blindada, circuito interno de TV, alarme e botão de pânico, além do exército de seguranças e vigilantes armados.

No entanto, os condomínios não escapam de roubos, furtos e arrastões. Todo esse arsenal para conter a violência, na verdade, não passa de uma perigosa sensação de segurança. A efetiva segurança somente é alcançada por meio de um projeto integrado, cujo sucesso depende do envolvimento e da disciplina dos próprios moradores. Confira, abaixo, dez passos para um condomínio verdadeiramente seguro:

1. Eleger, em assembleia geral, uma comissão de segurança

2. Por meio dela, contratar um consultor de segurança para elaborar um laudo técnico e um projeto

3. Com a ajuda da administradora, colher orçamentos para as obras e a compra dos equipamentos sugeridos pelo consultor

4. Em nova assembleia geral, apresentar o projeto e os custos para aprovação de rateio extraordinário ou uso do fundo de reserva

5. Executar as obras e instalar os equipamentos sob a orientação do consultor e de um engenheiro civil

6. Analisar o perfil dos funcionários do edifício, especialmente porteiros e controladores de acesso, para definir a equipe ideal, com ajuste de escala e demissão, se preciso

7. Oferecer treinamento (com testes e avaliações) aos funcionários do condomínio

8. Atualizar o cadastro de todos os moradores, seus empregados domésticos e veículos

9. Em assembleia geral, aprovar procedimentos de segurança no regulamento interno, com normas bem definidas para entrada e saída de pedestres, veículos, convidados e prestadores
de serviços

10. Ao síndico, rigor e firmeza para advertir e multar o condômino que burlar as normas, fragilizando a segurança de todos.

Fonte: Folha de S. Paulo

Dicas que evitam furtos nas férias

Foto: Ilustração
Segredo é não demonstrar “quebra” de rotina

Para aqueles moradores que ainda planejam viajar ou ficar distantes da residência por alguns dias, o segredo é fazer com que as pessoas não percebam nenhuma “quebra” de rotina, afirmou Márcio Borges, assessor de Comunicação da AE Patrimônio Consultores Imobiliários. Segundo ele, a incidência de assaltos e furtos a residências costuma aumentar de 20% a 30% nesses dias.

Borges deu sugestões simples “que funcionam tanto para quem vai viajar, quanto para aqueles que possuem um imóvel vazio, que deve ser vendido ou alugado nos próximos meses”, explicou.

Por conta disso, ao contrário do que muitos possam pensar, o assessor disse que não é interessante deixar as luzes da residência acesas. Suspender a entrega de jornais e revistas, trancar portas e janelas, inclusive, internas, e avisar pessoas de confiança sobre a viagem, foram outras orientações sugeridas por Borges.

Outra dica lembrada por ele, no caso das casas, é pedir para um vizinho estacionar o carro em sua garagem, especialmente, à noite, bem como o exame de pontos vulneráveis e a instalação de um reforço à tranca de portas e janelas dentro da residência. Segundo ele, porém, deve-se evitar cadeados ou correntes adicionais ou não usuais nos portões.

Fonte: Folha do Condomínio

Água saudável depende de manutenção regular

Dos canos à torneira e ao chuveiro, a água percorre um caminho dentro do imóvel, provocando desgaste. Saiba como manter a eficiência do sistema.

Ivonaldo Alexandre/ Gazeta do Povo / Aumento repentino na conta de água pode significar vazamento no imóvel
Aumento repentino na conta de água pode significar vazamento no imóvel

Para manter o imóvel saudável, é preciso fazer a manutenção regular de canos e aparelhos sanitários, para evitar vazamentos e degradação do sistema hidráulico. O sistema hidráulico-sanitário de um imóvel é responsável pela possibilidade de abrir-se uma torneira, o chuveiro, acionar a descarga e ter água à disposição; além de determinar a destinação da água utilizada.

Se a construção ainda não começou, é possível tomar precauções e contratar um bom projeto. “No projeto, os futuros possíveis problemas serão identificados e contornados. Um bom projeto dá a segurança de funcionamento dos aparelhos, dá a garantia de que não haverá retorno de gases na edificação e fornece todas as diretrizes técnicas para a construção: materiais que serão empregados, forma correta de execução, localização das caixas”, explica o engenheiro Altair Ferri.

Ele reforça que o projeto é que vai fornecer todas as informações para o bom andamento da construção e da edificação. Mesmo com atenção especial ao projeto, a inspeção periódica das instalações é fundamental.

Dor de cabeça

Entre os problemas mais comuns do sistema hidráulico, está o vazamento. Como o reservatório de água está acima do telhado, a água tende a escoar para qualquer outro ponto situado abaixo dele. “A questão é qual é a vazão e a pressão requeridas? Simplesmente ligar um tubo, sem antes dimensionar, não garante vazão e pressão adequadas para o funcionamento dos aparelhos”, comenta Altair.

O engenheiro dá um exemplo bem comum: quando, em um imóvel, o acionamento da descarga prejudica a vazão de outros aparelhos que estão em funcionamento ao mesmo tempo, há problemas no dimensionamento do sistema hidráulico-sanitário.

Outro problema frequente é o “golpe de aríete”. “É um golpe, literalmente, na tubulação, provocando a vibração e a sobrecarga, podendo até romper o tubo. A causa do problema é o dimensionamento errado da tubulação e, como consequência, do escoamento da água”, diz Ferri.

Para evitar problemas, a gerente de engenharia da Doutor Resolve, Lígia Franco, indica que a limpeza de louças, metais, ralos, sifões de louças e pias devem ser checados todo o mês, pois são usados com mais frequência. “Já os registros de pressão, que são utilizados menos no dia-a-dia, podem ser verificados a casa ano”, aponta.

Sinais

Um sistema hidráulico dá sinais de mau funcionamento. “Quando a questão é distribuição, os aparelhos não funcionam adequadamente em vazão ou aparecem infiltrações, provenientes de fissuras nas conexões. Quando se trata de esgoto, é possível observar transbordamentos ou mau cheiro”, enumera Altair Ferri. Nesse momento, é preciso procurar manutenção.

Conhecer mapa hidráulico é fundamental

Uma cena clássica dos programas de televisão e filmes de comédia é a de alguém furando a parede e, sem querer, encontrando uma passagem de água. Para evitar que isso ocorra na vida real, é preciso tomar algumas precauções. Se a construção ainda está em andamento, o profissional que elaborou o projeto hidráulico-sanitário deve lhe fornecer a cópia do projeto, que deve ser compreendido e arquivado pelo proprietário.

Se você vai morar em um imóvel antigo, usado ou modificado e o projeto não está em mãos, há algumas dicas, explicadas pelo engenheiro Altair Ferri. “Um furo na parede com aproximadamente dois centímetros de profundidade, de modo geral, não atingirá a tubulação”, explica.

Além disso, é possível ter uma ideia de por onde passam os canos do sistema hidráulico. “Normalmente, os tubos descem da caixa d’água na vertical, passam por um registro geral e são distribuídos abaixo da linha do topo dos aparelhos. Observar o registro pode dar uma ideia bem próxima de como está distribuída a tubulação”, confirma.

Materiais

A escolha pelo material da tubulação depende da destinação. Para distribuir água fria, o tipo de cano mais utilizado é o PVC. Para condução de água quente, há materiais específicos como o cobre, ou tubos plásticos mais modernos, que são resistentes à temperatura, pressão e químicos. “Existem tubos mais resistentes e sistemas modernos para edificações que não transmitem ruído de descarga e de fluxo”, lembra Ferri.

Com relação ao esgoto, o engenheiro faz mais um alerta. Na rede de esgoto, só pode ir o que é esgoto. “A rede não deve receber lixo. O lixo vai para o lixo e o esgoto para a rede. A maior parte dos casos de entupimentos é provocada por lixo na rede”, aponta Ferri. Outro fator que pode interferir é o mau dimensionamento com relação à declividade mínima ou às curvas e conexões feitas de forma errada.

 

 Quando o assunto é hidráulica, o conselho é não economizar. A recomendação justifica-se pelo seguinte: fazer reparos no sistema de encanamento da casa pode sair muito mais caro do que elaborar um bom projeto para a rede de abastecimento. Estima-se que a tubulação corresponda a 4% o valor total de uma obra.

Fonte: Gazeta do Povo

Zele pela sua Vizinhança

É este o apelo que esta coluna faz a todos os síndicos do Brasil. Vizinhança, redondeza, entorno. Tais palavras não fazem parte do dia-a-dia dos síndicos. Mas deveriam fazer. Por dever de ofício, o administrador do prédio exerce seu múnus unicamente no perímetro delimitado pelo terreno onde o edifício se situa. Acontece, caro leitor, que fatores externos afetam o condomínio e não podem ser olvidados por uma administração engajada.

Antes de falarmos sobre a violência na vizinhança, lembremo-nos das calçadas em frente ao edifício. Embora não façam parte do condomínio, sua manutenção e limpeza é obrigação do proprietário, isto é, de todos os moradores do edifício, o que remete sua responsabilidade ao síndico. Isto acontece na maioria das cidades brasileiras, podendo haver algumas em que tal obrigação foi assumida pela prefeitura municipal (gostaríamos de saber qual).

Mas, perguntamos, basta ao síndico preocupar-se com seu prédio e sua calçada? Legalmente sim, repetimos. Todavia, do ponto de vista do bem-estar dos condôminos, acreditamos que sua atuação deva extrapolar os limites de sua jurisdição legal. Por exemplo, como está a limpeza e a coleta de lixo da rua? Como estão as demais calçadas da quadra? Como está a segurança dos pedestres em relação ao trânsito de veículos? A rua está com o asfalto esburacado? Como está a segurança no local para os moradores que saem de carro ou que pegam o ônibus na esquina? Como está a iluminação da rua?

Zelador de vizinhança

A função do síndico tem um caráter cívico nos dias de hoje. Ele não é apenas um representante dos consortes do edifício, mas um verdadeiro agente comunitário ou zelador de vizinhança, alguém que se preocupa com o entorno do lugar em que seus constituintes residem ou trabalham, alguém que fiscaliza a atuação do poder público e aciona os órgãos competentes para que mantenham sua rua nas melhores condições de higiene e segurança.

Tal atuação pode ser feita com o concurso dos demais síndicos da quadra, dentro do princípio de que a união faz a força.

Outra questão que precisa ser uma preocupação constante do administrador predial: as pichações de muros e fachadas na vizinhança. Dizer que o condomínio não tem nada a ver com isso é olvidar-se de que, embora a propriedade pichada seja particular, seus reflexos afetam a todas as pessoas que olham para os rabiscos depreciativos e, além disso, causam uma desvalorização em todos os imóveis da região, desvalorização esta que estimamos entre 10 e 20% do valor de cada unidade imobiliária, dependendo do grau de atividade dos pichadores.

A pichação abre as portas para a delinqüência, que gera mais violência, que acaba por provocar uma depreciação incalculável de todo o bairro, como acontece em todas as capitais brasileiras, onde um apartamento de, por exemplo, l20m2 vale um preço numa vizinhança e a metade noutra. Tal fenômeno é fácil de constatar, bastando consultar os anúncios classificados dos jornais. Onde chega a violência, cai o preço dos imóveis, sua venda se torna difícil e cria-se uma tendência negativa de difícil recuperação.

Com síndicos conscientes de seu papel social, imbuídos do espírito de zelador de vizinhança, os pequenos problemas que surgem merecem atenção e podem ser resolvidos, com a ajuda da administração municipal, antes que se tornem insolúveis.

STJ Desonera o Alienante

A hipoteca decorrente de financiamento concedido pelo banco à incorporadora e construtora para construção de edifício, não alcança as unidades que o ex-proprietário do terreno recebeu da construtora em troca ou como prévio pagamento deste.

Esta a lição da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar recurso especial de Minas Gerais (146659/MG) relatado pelo ministro César Asfor Rocha, o que dá maior tranqüilidade e segurança aos proprietários de imóveis que os permutam por área construída, além de estimular a venda de apartamentos na planta, atividade que parece retomar impulso no país.

Em seu relatório, o ministro relator recorda que os autores propuseram ação visando a outorga de escritura definitiva de três apartamentos e respectivas garagens e frações ideais, ou sua adjudicação compulsória, bem como a declaração da nulidade das hipotecas que recaem sobre os imóveis.

Lucidez de 1o Grau

Embora os autores tenham, desde o início, pleno conhecimento de que o prédio seria construído a preço de custo e de que, se houvesse necessidade de financiamento, seria gravado com hipoteca, pois deve ser construído obedecendo a cronogramas, como argüiu o banco em sua contestação, o juiz de primeiro grau julgou parcialmente procedente o pedido, declarando nula a hipoteca em relação aos apartamentos e garagens.

Em decisão de segundo grau, a Sexta Câmara Cível do Tribunal de Alçada de Minas Gerais modificou a sentença, declarando válida a hipoteca, mas manteve a condenação da construtora entregar as unidades autônomas do prédio aos autores no prazo de dez dias. O acórdão mineiro justificou sua posição ao argumento de que os proprietários haviam transmitido totalmente o domínio do terreno, sem qualquer reserva, ao incorporador, não tendo mais legitimidade para postular a anulação da hipoteca.

Em seu voto, o ministro relator reconhece a “extraordinária lucidez” do julgador de primeiro grau, transcrevendo várias ponderações de sua sentença, dentre as quais que: o banco tinha conhecimento da escritura pública de cessão de direitos entre a construtora e o proprietário; os autores não podem ser prejudicados pela omissão da construtora ao não incluir no contrato com o banco que o empréstimo não abrangeria três dos apartamentos e respectivas garagens; e ao banco fica ressalvado o direito de ajuizar a ação competente para discussão do contrato de empréstimo.

Princípio da boa-fé

O relator César Asfor Rocha invocou também outro julgamento do STJ, sumariado pelo ministro Ruy Rosado de Aguiar, onde este salienta que “o princípio da boa-fé objetiva impõe ao financiador de edificações de unidades destinadas à venda aprecatar-se para receber o seu crédito da sua devedora ou sobre os pagamentos a ela efetuados pelos terceiros adquirentes”, mas que a hipótese da unidade edificada em favor do agente não pode atingir também o terceiro adquirente, “pois que ninguém que tenha adquirido imóvel neste país pelo SFH assumiu a responsabilidade de pagar a sua dívida e mais a dívida da construtora perante o seu financiador”.

Também participaram do julgamento os ministros Ruy Rosado de Aguiar, Aldir Passarinho Júnior, Sálvio de Figueiredo Teixeira e Barros Monteiro.

Mais uma vez a Quarta Turma do STJ mostrou seu extraordinário bom senso e conhecimento da realidade brasileira.

Despejo Pode Ser Imediato

Ação de despejo só após 90 dias de atraso? Tirando o ponto de interrogação, foi este o título de matéria publicada nos jornais, no último mês de julho, o que, mais uma vez lança dúvidas sobre questão já dirimida no campo imobiliário.

Ao contrário do que diz ao texto, a atual legislação locatícia não estabelece o prazo de 90 dias ou três meses para que o locador tome a iniciativa da ação de despejo. Somente na hipótese de o contrato não estipular data para o pagamento é que o senhorio deverá esperar até o sexto útil dia do mês seguinte ao vencido (Lei 8.245/91, art. 23, I). Fora disso, a ação de despejo pode ser ajuizada até no dia seguinte ao do vencimento do aluguel, se essa for a vontade do locador.

Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, é a primeira e principal obrigação do locatário. Em nenhum lugar da Lei do Inquilinato, que tanto o protege, há qualquer previsão no sentido de permitir que permaneça em atraso durante 90 dias, sem que o locador possa tomar qualquer providência, como erroneamente explica a matéria do jornal. Nem o Código de Defesa do Consumidor, tão zeloso no amparo ao cidadão, ousou garantir aos devedores o direito de continuar sem pagar impunemente por qualquer prazo.

Diga-se, aliás, que não é esta a primeira vez que se faz tal tipo de confusão. A origem remota talvez seja alguma ordenação dos tempos do Império, já que na segunda metade do século XX em tempo algum existiu semelhante tipo de permissiva legislação.

Cobrança Suasória

Na prática, porém, a teoria é outra, como dizem os juristas. Mover ação de despejo imediatamente logo após o vencimento do aluguel não constitui a melhor política. Qualquer ação de despejo implica, necessariamente, a contratação de advogado e o pagamento de custas judiciais, o que obriga o senhorio ao desembolso de quantia normalmente superior ao do próprio aluguel..

A cobrança amigável do débito é, com certeza, o melhor caminho. Usando-se de meios suasórios, ou seja, os permitidos por lei, sem ferir o Código de Defesa do Consumidor, é possível obter o fim desejado com o mínimo de despesas. Para tanto, as administradoras mantêm departamentos especializados. E há centenas de bacharéis à disposição, evitando que haja um confronto direto entre o proprietário e seu inquilino.

Difícil é determinar o limite entre a “enrolação” e a ação propriamente dita. Esperar 30, 60, 90 dias antes de propor o despejo? O bom senso indica que, em regra, se deve esperar pelo menos o vencimento do segundo mês de aluguel mas não protelar até que vença o quarto, ou seja, iniciar a ação entre 30 e 70 dias do vencimento, salvo nos casos em que há seguro fiança locatícia, em que o prazo é menor, em função da apólice securitária.

Lembre-se, finalmente, que uma espera de 90 dias (até que vença o quarto mês) é prejudicial aos próprios inquilinos. Quem não pagou um ou dois meses de aluguel e encargos, terá enormes dificuldades para solver quatro ou mais meses, e ainda acrescidos de multa, correção, juros, custas e honorários advocatícios.

Atraso de Obra em Permuta

“Existindo no contato de compromisso de permuta de terreno por área nele construída evidente obrigação de empreitada com prazo final legalmente fixado, resta notória a relação de consumo existente entre as partes, consubstanciada no fornecimento do serviço de construção civil. Em assim sendo, as partes permutantes que não têm a seu favor a obra concluída no prazo previsto podem evidentemente exigir indenização pelos prejuízos, sob pena de configurar-se o enriquecimento ilícito.”

A decisão, relatada pelo desembargador Carlos Prudêncio, é da Primeira Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, ao entender aplicável o Código de Defesa do Consumidor (art. 51) nos compromissos de permuta de terreno por área construída.

Do aresto catarinense (98.013705-5), colhem-se as seguintes considerações:

“Se as partes prejudicadas com o atraso de conclusão de obra pretendem não a rescisão do contrato mas uma indenização pelos prejuízos, evidente é o caráter relativo do inadimplemento e, portanto, moratória é a cláusula da avença que fixa multa para o caso de mora na entrega da obra. Destarte, perfeitamente possível a cumulação da cláusula penal moratória com as perdas e danos também previstas à parte no contrato, porque não trata aquela espécie de cláusula compensatória dos prejuízos.”

“Não se pode, aliás, admitir que uma multa contratual represente a pronta reparação de eventuais danos quando comprovadamente estes vão muito além da multa pactuada, o que torna inconteste a possibilidade de cumulação da cláusula penal moratória com perdas e danos.”

Atraso inadmissível

A responsabilidade da construtora pelo atraso da obra foi amplamente analisada pelo relator Carlos Prudêncio. Explica que, em se tratando de contratos bilaterais, a parte lesada pode requerer indenização com perdas e danos ou pode exigir o cumprimento da obrigação pela parte inadimplente, executando, assim, o contrato, mesmo que o inadimplemento tenha sido parcial ou total.

Acentua que, havendo prazo previsto para a conclusão da obra, sem que esta tenha sido adimplida, o decurso desse prazo, por si só, constitui, de pleno direito, em mora o construtor, nos termos do art. 960 do Código Civil. Nem a falta de financiamento justifica o atraso da obra. Nessa hipótese, o correto é o desfazimento da avença, com a restituição atualizada das quantias pagas. Tampouco a ocorrência de mudanças econômicas, no entender daquele tribunal, é motivo para escusar a construtora de sua obrigação de entregar o prédio no prazo contratado.

O relator também cita decisão da Primeira Câmara Civil, na qual a responsabilidade do construtor é rigorosamente cobrada: “Os contratos de empreitada impõem-se cumpridos estritamente nos moldes avençados, mormente no que tange ao prazo previsto para a conclusão dos trabalhos. Ultrapassado o prazo estabelecido, incidirá a empreiteira em inexecução contratual…”

Como se vê, longe vão os tempos em que a Justiça era tolerante para com as construtoras folgadas. Os reflexos da queda da Encol, que deixou mais de 40 mil adquirentes na mão, se farão sentir por muitos anos, ainda. Construir para terceiros, especialmente com o capital ou o patrimônio dos outros, nunca foi uma atividade simples, embora o mercado sempre estivesse pleno de aventureiros.

Hoje, mais do que nunca, os engenheiros estão sentindo a importância de entender e cumprir as exigências jurídicas e legais de seus empreendimentos.

Condomínios buscam alternativas sustentáveis

Os condomínios do Rio estão buscando cada vez mais alternativas sustentáveis.

A preocupação com o meio ambiente tem feito com que boa parte dos edifícios adote medidas que estimulam até as crianças a ter esta consciência.

Para se ter ideia, a Secretaria de Estado do Ambiente concedeu seu Selo Verde para 90 condomínios do Rio. O selo fora lançado em novembro, em parceria com o Sindicato da Habitação (Secovi Rio) e a Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), para estimular a sustentabilidade.

Já e São Paulo o governo está desenvolvendo um sistema para acompanhar os resíduos gerados pela construção civil. Além de possibilitar o rastreamento eletrônico, o novo modelo vai permitir a visualização do reaproveitamento de materiais.

Fonte: JBFM

Toldos e cobertura: beleza e proteção

Cada vez mais procurados, os toldos e coberturas de lona e polietileno garantem proteção e beleza em playgrounds, garagens, janelas de condomínios. Empresas oferecem hoje materiais mais resistentes, em diversas cores e garantia mais prolongada.

As coberturas oferecem visual bonito e proteção contra a chuva. Essenciais nos condomínios, variam dos toldos de lona às opções em policarbonato, alveolar ou compacto. As coberturas são muito procuradas para entradas de salão de festas e entradas de prédio, tipo túnel. Já a lona é muito utilizada em fechamentos tipo cortina para churrasqueiras. Os toldos podem ser acompanhados de estruturas em ferro galvanizado ou alumínio (esta com um custo 20% mais alto) e presta manutenção permanente em seus produtos. Mas são as coberturas de policarbonato as mais procuradas, estruturas de policarbonato alveolar dão menos visibilidade enquanto a compacto se assemelha mais ao vidro. Além disso, elas podem agregar a proteção contra a chuva ao visual arquitetônico.

Há também a opção pelo policarbonato refletivo, que absorve o calor. Por outro lado, a estrutura compacta resiste mais a impacto, como objetos que são jogados pelas janelas. As estruturas com perfis em “U” evitam futuros problemas com infiltrações e os perfis metálicos recebem acabamento de perfis de alumínio. O síndico deve estar atento, ao contratar uma empresa, e quanto à qualidade da mão-de-obra, pois o material não varia muito entre os fornecedores. Ele também deve exigir um orçamento bem detalhado, com referências das obras executadas (atuais e realizadas há pelo menos um ano e meio). E somente depois de ter em mãos no mínimo três projetos, o síndico pode aprovar o projeto e autorizar a sua execução.

Proteção para os carros

Para garagens no térreo, é possível instalar coberturas que não são consideradas área construída e que, portanto, não são passíveis de cobrança de IPTU. Segundo a Resolução 088 da Comissão de Edificações e Uso do Solo (CEUSO), órgão normativo, consultivo e operacional ligado à Secretaria da Habitação e Desenvolvimento Urbano de São Paulo, por exemplo, nos estacionamentos privativos e coletivos são permitidas coberturas de polietileno de alta densidade sobre estrutura tubular, para sombreamento e proteção dos veículos. Assim segundo a resolução, de 05/09/1998, a cobertura de polietileno deverá apresentar estabilidade, segurança, resistência, conforto térmico e acústico e resistência ao fogo, de acordo com as Normas Técnicas Oficiais, bem como permeabilidade, possibilitando a passagem do ar e da água.

Na verdade, a tela funciona como um filtro solar, pois o polietileno de alta densidade isola termicamente os carros. O material deixa passar água e luz, mas não os raios UV. É uma boa opção também para playgrounds, protegendo as crianças dos raios UV na hora da brincadeira.

A tela é produzida em diversas cores: amarelo, bege, branco, preto, prata, azul claro, azul escuro, verde claro, verde escuro, laranja, vermelho e amarelo. Apenas as três últimas cores não têm garantia de 3 anos contra descoloração. Há vários modelos de estrutura, por exemplo, com quatro pilares ou pilar em “L”. A estrutura é desmontável e, conforme a necessidade do condomínio, pode ser transportada para outro local. Nesse caso, só as fundações precisam ser refeitas.

Cabos de aço mantêm a cúpula esticada na estrutura. A manutenção é simples e pode ser feita pelos próprios funcionários do condomínio. A cada três meses, é recomendado lavar a cobertura por baixo com lavadora de alta pressão e detergente neutro. As telas de polietileno também podem ser utilizadas em coberturas de policarbonato. Ela retém o calor e deixa passar luminosidade para o ambiente.

Fonte: Jornal do Síndico

Preços limitam alcance do Minha Casa

Com a escassez dos terrenos e aumento do custo para construir, é raro que um imóvel, em Curitiba, seja incluído no programa de financiamento habitacional do governo federal.

Conjunto habitacional no Ganchinho, em Curitiba: imóveis do programa habitacional são construídos apenas nos bairros da periferia

O programa habitacional do governo federal Minha Casa, Minha Vida (MCMV), que incentiva a aquisição da casa própria por famílias que tem renda mensal de até R$ 5 mil, já garantiu a compra de mais de 141 mil casas no Paraná, entre 2009 e novembro de 2012. Embora o programa seja considerado um sucesso por especialistas e construtores, ele chegou ao limite em Curitiba, onde a inflação no preço dos terrenos e na mão de obra elevou o custo final dos imóveis, que ultrapassam o limite de financiamento previsto pelo programa.

“Na capital, a falta de terrenos não faz com que esse tipo de financiamento deslanche”, comenta o diretor comercial da construtora Andrade Ribeiro, Erlon Ribeiro. Ele explica que é difícil conseguir áreas bem localizadas, por isso, os empreendimentos do programa MCMV estão sendo feitos na região metropolitana de Curitiba.

“Além da localização, o preço dos terrenos não permite que as construtoras invistam em imóveis que entrem nos limites do programa. Em Curitiba, os fatores fazem com que o programa fique muito restrito”, completa. No entanto, o construtor avisa que a possibilidade de mudança pode vir na próxima gestão municipal. “Já temos negociação com o próximo prefeito para que seja possível comprar potencial construtivo na Zona Residencial 2, que hoje só é viável até quatro pavimentos. Vamos solicitar essa mudança, que possibilitaria a construção de unidades que se encaixem no MCMV em Curitiba”, diz.

Porém, a restrição da construção de empreendimentos que possam se encaixar no Minha Casa Minha Vida por causa do preço dos terrenos em Curitiba, pode ser contornada se o poder público e construtoras estiverem dispostas a investir. O gerente regional da Caixa Econômica Federal, Vilmar Smidarle, diz que as construtoras também precisam encontrar meios para se adequar e oferecer imóveis que se encaixem nos limites do programa.

“As construtoras têm de buscar produtos que possam ser vendidos aproveitando a demanda existente. O governo já fez algumas medidas, desonerou a folha de pagamento, diminuiu a tributação. As empresas que conseguirem esse equilíbrio, terão sucesso de vendas”, comenta.

Para ele, um dos entraves já foi equilibrado com o recente reajuste do valor financiado pelo programa. “Para famílias com renda maior que R$ 1,6 mil até R$ 5 mil, a majoração do preço do imóvel foi de R$ 150 mil para R$ 170 mil, e vai viabilizar empreendimentos”, afirma.

“O que é necessário para que o programa deslanche é uma constante atualização dos valores que poderão ser financiados”, comenta Waldemar Trotta Junior, Sócio da Trocon Engenharia. “É o custo do terreno e da mão de obra, é a lei da oferta e da procura. Então é preciso que o valor do programa vá ao encontro daquilo que vemos no mercado”, aponta.

Volume de financiamentos cai desde 2010

Dados do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Paraná (Sinduscon-PR) apontam que o financiamento para aquisição de imóveis em Curitiba está crescente desde 2008, mas diminui o volume de financiamento via Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), o que está atrelado a uma diminuição de imóveis adquiridos pelo programa Minha Casa, Minha Vida. O número de imóveis financiados por essa modalidade passou de 666 mil unidades em 2010 para 530 mil na projeção de 2012, o que representa uma diminuição de aproximadamente 20%.

“Em Curitiba, temos mais apartamentos que custam mais de R$ 1 milhão do que imóveis que custem menos de R$ 150 mil”, comenta o consultor do Sinduscon, Marcos Khatalian. De acordo com ele, isso explica a queda nos financiamentos. “Em Curitiba e na Região Metropolitana, temos taxas de desemprego baixas e de rendimento mais altas. Não está sobrando mão de obra para a construção e isso interfere no custo da construção”, afirma.

O maior crescimento de financiamento via FGTS foi entre 2009 e 2010. Em 2009, foram 396 mil unidades liberadas por esse tipo de financiamento e em 2010, 666 mil imóveis. “Desde 2010 o Minha Casa, Minha Vida está andando meio de lado em Curitiba, por causa do preço da construção”, reforça.

Empenho

Programa alavancou uso de tecnologia na construção civil

O programa Minha Casa, Minha Vida foi um dos fatores que deu força para a construção civil se modernizar. “Depois da demanda do programa, tivemos de pensar mais em inovação tecnológica e deixou-se de ver a construção como uma pilha de tijolos”, comenta o diretor da Dória Construções, Ramon Dória.

“O programa deu alavanca para o setor”, confirma. A mesma opinião é compartilhada por Erlon Ribeiro, diretor comercial da Construtora Andrade Ribeiro. “O programa deu bastante abertura para a construção e, no segmento de imóvel econômico, é a melhor iniciativa que já tivemos. Ele permite a liberdade do incorporador, porque a compra é realizada enquanto o imóvel ainda é virtual, enquanto está na construção, o que é uma garantia”, explica.

Auxílio

Governo investe para financiar famílias de baixa renda

Para manter a finalidade do programa, será preciso que o poder público invista na compra de terrenos, garantindo a oferta de imóveis na chamada faixa social, que abrange famílias com renda de até R$ 1.600.

“Aí entra a participação efetiva da prefeitura e do setor público”, diz Vilmar Smidarle, gerente regional da Caixa Econômica Federal.

Nesses casos, as prefeituras adquirem um terreno e as construtoras fazem a compra e venda sem considerar o custo do terreno, barateando o preço final dos imóveis. “Dependemos de o governo ter dinheiro e vontade política. Às vezes as prefeituras têm outra prioridade na política habitacional, então o programa fica em segundo plano”, comenta Waldemar Trotta Júnior, sócio da Trocon Engenharia.

Fonte: Gazeta do Povo

Crianças em férias

Período é ideal para organizar jogos, brincadeiras, etc.

Durante as férias escolares, o problema de barulho costuma aumentar e pequenos acidentes, já que as crianças permanecerão por mais tempo dentro de casa. Se os pais trabalham fora, isso é ainda pior. Elas ficam presas no apartamento esperando o momento certo para gastar energia. Veja algumas dicas para driblar o problema:

  • O condomínio pode estimular brincadeiras, como o uso de alguns jogos, principalmente quando há pouco espaço no prédio. Entre as opções de jogos estão: damas e outros de tabuleiro, quebra-cabeças e uso de bonecas e carrinhos.
  • Converse com outros pais e responsáveis por crianças do condomínio para combinarem atividades coletivas, como jogos na quadra ou horários na brinquedoteca. Sempre supervisionados por um adulto.
  • Outra atividade bastante interessante é a criação de uma biblioteca. Os pais podem doar os livros. Além de distrair as crianças, incentiva a leitura. A biblioteca poderá ser montada numa sala pequena e com a ajuda das crianças.
  • Durante as férias, os condomínios podem flexibilizar regras muito rígidas, como a proibição de bicicletas. O condomínio pode abrir exceção para crianças pequenas.
  • Contratar escolinha de esportes ou profissionais de recreação também ajuda e são alternativas cada vez mais frequentes em condomínios.
  • Lembre-se: porteiros, zeladores e funcionários do condomínio não são responsáveis pelas crianças.
  • Os pais e responsáveis pelas crianças do condomínio devem responder pelos atos que infringirem as regras internas do condomínio e estão sujeitos às penalidades
Fonte: SindicoNet

 

 

Quem consome mais, deve pagar mais

Ao longo das últimas décadas, o único formato disponível para o pagamento da conta de água nos condomínios foi extremamente injusto e pouco inteligente. É inconcebível que todos dividam igualmente a conta de água, sem qualquer medição acerca do real consumo nos apartamentos.

Este sistema injusto é resultado da inoperância dos governos (que não elaboraram políticas públicas e normas para o setor), das concessionárias (que comodamente não criaram meios mais modernos de medição) e das construtoras e incorporadoras (que não fazem edifícios preparados para a individualização do consumo).

O estímulo ao desperdício é tão evidente, que, não raramente, ouço: “Por que vou me privar de um bom e longo banho, se o meu vizinho não faz o mesmo e, no final do mês, pagamos a mesma coisa?” Para alguns, a consciência ambiental é um conceito enraizado, mas, para muitos, ela só nasce com a dor no bolso. E nesses casos, o sistema de medição individual do consumo de água nos apartamentos é fundamental. Consome mais, paga mais.

Nos condomínios novos, as obras já são entregues, por força de lei, com a infraestrutura para a implantação do sistema de medição individual. Resta aos moradores, em assembleia, deliberar sobre a compra e a instalação dos relógios de água e a contratação de empresa para administrar a leitura e a cobrança do consumo. O resultado é uma conta 30% menor. Bom para o planeta e para o bolso.

E como fazem os edifícios antigos? Há soluções técnicas, mas os custos são mais elevados e as obras, mais complexas. Por outro lado, é um investimento, não um gasto, à medida que valoriza o imóvel.

Ainda assim é importante que o condomínio crie um sistema de reúso de água, sobretudo, para regar jardins e lavar áreas comuns e que realize, periodicamente, inspeção nos apartamentos para verificar e corrigir pequenos vazamentos.

Fonte: Folha de S. Paulo

Documentação é fator fundamental na compra

A compra de um imóvel usado exige um cuidado específico: assegurar-se que o bem não é garantia para dívidas ou processos do antigo dono.

Walter Alves/ Gazeta do Povo / Para garantir a segurança da compra, Vanessa Mazer ficou de olho na documentação e nas características do imóvel
Para garantir a segurança da compra, Vanessa Mazer ficou de olho na documentação e nas características do imóvel

Se o sonho de ter a casa própria vai ser realizado com a aquisição de um imóvel usado, o comprador precisa averiguar se bem pode estar sendo negociado: se não é caução de algum processo ou ação do antigo dono e se está em boas condições estruturais.

“Os cuidados básicos evitam problemas futuros. Se você garantir que a estrutura está boa e a documentação em dia, a compra pode ser aprovada”, aconselha Ilcemara Farias, advogada especialista em direito imobiliário.

Para ter segurança com relação à papelada, é necessário exigir uma extensa documentação, tanto do imóvel quanto do vendedor e até de seus companheiros, que vão munir o comprador de informações suficientes para que a compra seja garantida.

“O comprador tem a obrigação de ir atrás da documentação. O vendedor, recebendo o dinheiro pelo imóvel, liquida a sua participação. Por isso é importante garantir que o imóvel não pode ser penhorado ou estar em algum processo”, reforça o presidente do Instituto de Pesquisa do Mercado Imobiliário e Condominial, Luiz Fernando Gottschild.

Ele ressalta que uma transação recente com o imóvel exige um cuidado a mais. “Se o imóvel era do João e ele vendeu para o José e o José vendeu para você seis meses depois, você precisa solicitar toda a documentação dos dois”, lembra.

A produtora Vanessa Mazer de Araújo tomou o cuidado de pedir todas as certidões do vendedor do apartamento que ela mora há um ano. “Pedi que o antigo proprietário e a esposa dele entregassem a documentação para garantir que não havia nenhuma pendência. Não tive nenhum problema, ele teve muita boa vontade em fornecer os documentos”, conta.

Ilcemara lembra que as possíveis dívidas de contas de luz, água, IPTU e condomínio, seguem o imóvel. “A responsabilidade de garantir que está tudo pago é do novo comprador. Além das dívidas, se o imóvel for penhorado por causa de alguma dívida do antigo morador, quem vai responder ou sofrer as consequências é o novo proprietário”, afirma.

Estrutura

No apartamento que comprou, Vanesse ficou de olho em paredes úmidas, para ver se havia algum problema na estrutura hidráulica do imóvel. Prestar atenção na estrutura do imóvel antes de fechar o negócio também evita dor de cabeça. “O interessado deve verificar bem o imóvel, visita-lo em várias horas do dia, conversar com os vizinhos e até contratar um profissional da área que possa fazer uma avaliação mais apurada”, endossa a advogada.

 Fonte: Gazeta do Povo

Juro Esperto Traz Má Fama

Anos atrás escrevemos sobre o absurdo que achávamos de ver que, na aquisição de imóveis em construção, o incorporador costumava cobrar juros do adquirente, antes mesmo de entregar o empreendimento, o que na prática, significava que o comprador estava pagando juros por um capital que estava emprestando ao construtor. Tal prática, ainda recorrente, abrandou-se em parte, com a redução dos níveis inflacionários, sendo evitada pelas melhores construtoras.

Lemos, recentemente, na revista “Justiça e Poder”, artigo do advogado e especialista em direito imobiliário Márcio Bueno, em que ele martelou em tecla semelhante, mostrando que “Contratos podem conter juros indevidos”.

Segundo Márcio Bueno, que também é diretor jurídico do Creci-SP, “novas e novas artimanhas contratuais são montadas” com o intuito de iludir o comprador desavisado, sendo que “a mais nova artimanha é a que se refere à forma de cobrança de juros, conforme informam os corretores de imóveis, sempre os primeiros a detectar estas inovações”.

Esclarece o jurista que a nova prática que vem sendo utilizada em alguns contratos de compra e venda para entrega futura consiste na “inserção de uma cláusula que preceitua a cobrança de juros de 12% ao ano, pela Tabela Price, cobrados a partir da entrega das chaves do imóvel. Porém, contados a partir da assinatura do contrato”.

O que acontece, então? Como o comprador não precisa desembolsar os juros de imediato (só na entrega das chaves), o “detalhe” passa despercebido à grande maioria dos compradores, “apesar da ilegalidade desta forma de cobrança de juros”, enfatiza Márcio Bueno.

O advogado explica onde está o absurdo da praxe:

“Ora, até a efetiva entrega do imóvel e sua conseqüente fruição, quem está financiando a construtora é o comprador, mediante o pagamento de parcelas mensais, semestrais ou anuais, sem deixar de mencionar o sinal pago quando da contratação. Não se concebe que aquele que está financiando alguém pague juros. Se juros houvessem de [deveriam] ser pagos pela construtora ao comprador, e não o reverso, como se pretende.”

“Afinal, o construtor está se utilizando do dinheiro do comprador. Este não está usufruindo do imóvel.”

Argumenta, com razão, que se o comprador tiver condições para pagar o saldo devedor quando da entrega do imóvel, “neste caso, teremos a absurda hipótese de existir o dever de pagar juros sobre um financiamento que nunca houve!”.

Infelizmente, são práticas como estas que contribuem, em muito, para que a crise do setor da construção de edifícios residenciais e comerciais continue prejudicando todo o mercado imobiliário. O comprador em potencial, escaldado com o insucesso de muitos empreendedores, com o atraso constante na entrega de obras (mesmo por parte de construtoras conceituadas), está pensando duas ou mais vezes antes de se lançar suas economias numa aventura.

Cobrar juros antes da entrega das chaves, de maneira explícita ou dissimulada, em nada contribui para aumentar a credibilidade do setor. Que se faça como nos Estados Unidos, onde o preço do imóvel é fixado com base no dia da efetiva entrega das chaves. Até aquela data o comprador recebe (!) juros pelo que adiantar ao construtor, passando a pagar juros a partir de então, sobre o que for financiado.

Prestar Contas ao Cliente

Dentre as obrigações fundamentais da administradora de imóveis, destaca-se a prestação de contas. A obrigação de prestar contas é um dever geral, imposto na lei a todos os que administram bens e negócios alheios.

A forma e tempo da prestação de contas devem constar do contrato de administração. Não é preciso fixar dia certo (por exemplo, todo dia 10 do mês), podendo-se estabelecer condição determinativa do prazo (por exemplo, cinco dias após ter recebido o aluguel do locatário).

Mas, e se não houver estipulação de prazo para a prestação de contas? Quando deverá ser efetuada ou quando poderá o proprietário exigi-la? Sendo o contrato de administração de trato sucessivo, a prestação de contas deverá ser feita contínua e periodicamente. Se a cobrança do aluguel é feita de mês a mês, também a prestação de contas deve ser mensal; se for de dois em dois meses, a prestação poderá ser bimestral.

Caso a administradora deixe de cumprir essa obrigação (o que ainda ocorre com certa freqüência), o proprietário poderá constituí-la em mora, mediante notificação, ou, se preferir, em casos mais extremos, ingressar diretamente com ação de prestação de contas (Cód. Proc. Civil, art. 914 e seguintes).

Verdade dos fatos

As contas devem ser exatas, vale dizer, devem corresponder à verdade dos fatos e vir acompanhadas dos comprovantes das despesas efetuadas e levadas a débito do proprietário. Os comprovantes não precisam necessariamente ser entregues ao administrado, mas devem ficar à sua disposição na empresa.

É de boa política, nas administradoras de melhor organização, anexar à prestação de contas cópia de todas as entradas e saídas em conta corrente, como dos recibos de aluguel, notas fiscais de consertos, condomínio, impostos, seguro, emitindo aviso de débito sempre que o documento deva permanecer na imobiliária ou quando se tratar de despesas de difícil comprovação (táxi, telefone, selos etc.).

Já comentamos que a administradora pode cobrar todas as despesas que tiver feito em proveito do proprietário. Não deve haver receio em cobra-las, desde que estejam corretas, sejam necessárias e, se possível, moderadas. Porque não debitar, por exemplo, despesas com fotocópias e reconhecimentos de firmas de documentos necessários ao ingresso com ação de despejo por falta de pagamento?

A prestação de contas pode ser feita da forma estipulada pelo contrato. Não havendo previsão, o correto é a “forma mercantil”, em que são especificadas as receitas e despesas, bem como o respectivo saldo (Cód. Proc. Civil, art. 917), ou seja, através de conta corrente.

Importante ainda lembrar que o administrador que se apropria de coisa alheia móvel, de que tem a posse ou a detenção, pratica o crime de apropriação indébita (Cód. Penal, art. 168). A retenção do saldo credor do proprietário, conforme as circunstâncias, pode caracterizar a apropriação indébita, além de ser a “melhor propaganda” para levar a empresa a perder seus clientes e à falência.

Assembleias sem tropeços

Veja aqui as dicas de especialistas para uma boa assembleia em mais um episódio da SíndicoNet-TV

 Chega o final do ano e, com ele, a necessidade de se preparar bem  para o próximo ano. Para ajudar a organização da próxima assembleia do seu condomínio, o SíndicoNet perguntou aos maiores especialistas do mercado: como preparar uma boa reunião? E o que evitar?

Ter uma pauta objetiva e enxuta é um dos principais pontos para que tudo corra bem. Mandar informações antecipadamente para os moradores também ajuda a assembleia a transcorrer com tranquilidade.

Veja mais sobre dicas e erros a evitar em assembleias de condomínios no quinto vídeo da SíndicoNet TV:

Fonte: SindicoNet

Segurança na piscina

Atenção deve ser dobrada com mais crianças circulando pelo condomínio

Grade com cadeado e até salva-vidas são algumas das medidas sugeridas para evitar acidentes em piscinas nos condomínios

Com a chegada do verão e das férias escolares, as áreas de lazer dos condomínios tendem a ficar sempre cheias. Para evitar acidentes graves com crianças, principalmente, nas piscinas, alguns cuidados básicos são necessários. De acordo com a Sociedade Brasileira de Salvamento Aquático, 4 crianças, com até 10 anos, morrem afogadas por dia no Brasil. A maioria nas piscinas.

Apesar destes tipo de acidentes serem mais comuns em academias ou escolas, é preciso ficar atento para que tragédias não se repitam em condomínios e residências. Quem afirma isso é Ricardo Wagner Oliveira, gerente de condomínios da Auxiliadora Predial em São Paulo.

De acordo com ele, os condomínios chamados de clube já têm um staff que cuida da piscina em várias esferas, inclusive em relação à segurança. Entretanto, os condomínios com estrutura menor, podem tomar algumas medidas preventivas relativamente simples.

“Certificar se a tranca do portão da grade que cerca a área da piscina está funcionando corretamente é uma das medidas”, alerta.

Para evitar acidentes, outros cuidados também podem ser tomados. É fundamental que a área da piscina seja gradeada, que os pisos não sejam escorregadios e que não existam degraus perto da piscina, o que pode causar um tropeço e, consequentemente, queda e afogamento.

“Um detalhe importante, que muita gente não leva em consideração, é o tipo de material usado para cercar a área da piscina. O ideal é que ele não seja do tipo de telas, que podem virar, para qualquer criança, uma escadinha. Bom também seria se a grade fosse de 1,5 metro, e não com apenas 1 metro ou 1,1 metro, as mais comuns e mais fáceis de transpor”, diz Oliveira.

Sistema de controle visual no portão da piscina, ou seja, câmeras, também é um procedimento de segurança e, em alguns casos, dependendo do tamanho do condomínio, a figura do salva-vidas, nem que seja para um determinado período do ano, é bem vinda.

“E, claro, criança sempre acompanhada dos pais ou um adulto responsável, delegar a ela, uma brincadeira sem supervisão, pode resultar em dor de cabeça, às vezes, trágica. É sempre melhor prevenir do que remediar”, finaliza.

 

Fonte: SindicoNet

Chuvas pedem cuidado com os telhados

O verão está chegando e, além do calor de costume, chega também a época com o maior índice de chuvas do ano. Por isso, é importante deixar a casa preparada para esta época, especialmente o telhado, parte que mais sofre com toda essa água.

Telhas soltas e calhas enferrujadas e furadas são alguns dos problemas ocasionados pelo excesso de chuva e falta de manutenção. Pequenas passagens de luz e manchas de umidade que contrastem com o restante da pintura podem ser sinais discretos de problemas nestes itens, como goteiras.

Também é importante fazer uma vistoria no telhado antes do período de chuvas, pois com os ventos fortes, sujeira como papéis e folhas podem se acumular e dificultar o escoamento da água para o solo, prejudicando ainda mais as telhas.

O ideal é manter um cuidado contante para estar preparado para este período chuvoso.

Fonte: JBFM

Férias em casa

No período das férias aumentam as reclamações de barulho da criançada em áreas comuns do condomínio. Afinal, é lá que elas querem brincar, mas saiba que é possível lidar com a energia dos pequenos e jovens e evitar danos ao patrimônio do condomínio. A primeira providência é entender que a mudança de rotina é inevitável.

O professor Carlos Rosa, mestre em Educação Física do Cesumar, orienta que mesmo com pouco espaço é possível proporcionar férias divertidas e seguras aos jovens moradores. “Você pode usar até o apartamento de um dos moradores, oferecer atividades no salão de festas, na piscina, ou fechar a rua, se for preciso”, diz.

As atividades podem partir de exercícios físicos como jogos de diversas modalidades, cordas de pular, amarelinha ou até de videogames interativos de dança ou modalidades desportivas. Para alternativas como estas, vale também criar uma programação contínua, como se faz na recreação dos hotéis: gincanas, agenda da semana ou caça ao tesouro.

Falta de espaço não é razão para deixar as crianças dispersas entre escadas, elevadores e corredores, onde, além do barulho, podem ocorrer acidentes. Pode-se criar sessões de cinema ou games, montar espaços lúdicos com brinquedos e livros ou promover campeonatos de jogos de tabuleiro.

BOA CONVIVÊNCIA“As crianças podem aproveitar todos os espaços, desde que se estabeleçam horárioe limites”  Carlos Rosa - Prof. de educação física

Conforme a disponibilidade dos pais, o ideal é que eles se envolvam nas atividades, inclusive, para passarem mais tempo com os filhos. Caso isso não seja possível, um professor de educação física pode ser contratado para coordenar e desenvolver a programação.

O condomínio pode contratar o profissional para um evento, como uma gincana, ou por um período mais extenso em que ele irá programar diversas atividades.

“Por se tratar de um condomínio vai ser impossível agradar a todos ou reduzir o movimento das crianças a zero. É importante pensar nas regras e fazer com que elas participem; além disso, toda e qualquer atividade deve ser votada e aprovada em assembleia”, recomenda Rosa.

Experiência
O condomínio Bertioga é referência em Maringá em férias animadas porque os síndicos sempre se empenharam em promover atividades. Na atual gestão é a esposa do síndico, Suely Andreotti Benati, que faz a programação.

Com horários e regras preestabelecidas, a turminha se diverte e o condomínio quase não põe a mão no bolso. Brincadeiras com água, piqueniques, noites do pijama e até uma festa do dia das bruxas foram uma prévia da programação de verão.

“Se a criança não tem onde brincar, você precisa criar o ambiente para ela”, afirma ela. E o melhor é que nem é preciso gastar muito para que elas se divirtam. Há pouco tempo conseguimos fazer uma bela festa com R$ 170. Usamos cordas de pular e realizamos brincadeiras com materiais que todo mundo tem em casa. Ainda alugamos uma piscina de bolinhas e uma cama elástica. As crianças adoraram”, afirma.

Suely acredita que disciplina é fundamental e ela mesma cuida para quem ninguém danifique a estrutura do condomínio ou acabe se machucando. “Aqui no condomínio são 155 apartamentos, não é fácil, mas vale a pena. As áreas comuns são preservadas e os pequenos entendem, sou brava, mas sou legal”, conclui.

Fonte: O Diário

‘Selo verde’ para condomínios

Com o objetivo de incentivar a coleta seletiva e solidária de lixo, a Secretaria Estadual do Ambiente lançou, no final do mês passado, o programa “Selo Verde” como forma de premiar os condomínios que fazem a separação individual dos resíduos reaproveitáveis (vidro, papel, plástico) e o recolhimento do óleo de cozinha. O selo será um certificado aos condomínios ecologicamente corretos. Caso premiados, eles receberão visitas de equipes técnicas da Secretaria do Ambiente, que farão palestras e campanhas de sensibilização, visando à redução do consumo de água e energia. Condomínios que já fazem o trabalho gostaram da iniciativa.

É o caso do condomínio Marquês de Maricá, no Colubandê, em São Gonçalo, que já realiza a coleta seletiva há mais de seis anos. Além de coletar resíduos, como papel, alumínio, plástico e metal de forma separada, temos um projeto chamado ‘Jogue Limpo’, no qual damos um selo aos moradores para cada garrafa de óleo de cozinha recebida e o morador pode trocar, no fim do mês, por um desconto no valor do condomínio”, explicou o síndico Humberto Bethoven, acreditando ainda que o programa da Secretaria Estadual do Ambiente será mais um estímulo.

Expectativa – Com a implantação do programa, a expectativa da Secretaria Estadual do Ambiente é triplicar a coleta e inserir ainda mais catadores de lixos e suas cooperativas no processo de destinação final dos resíduos, gerando assim mais trabalho e renda para o setor. Outro objetivo é contribuir para diminuir o descarte incorreto de detritos nas ruas, em rios e encostas.

Ainda segundo a Secretaria do Ambiente, os números da reciclagem no Estado ainda são inexpressivos. Somente no município do Rio, por exemplo, é reciclado apenas cerca de 2% das 8 mil toneladas de lixo domiciliar coletadas por dia. O órgão estima que 40% (3 mil toneladas/dia) poderiam estar sendo reciclados. Atualmente, 90 condomínios participam do programa de coleta seletiva solidária da Secretaria do Ambiente, espalhados por 45 municípios do Estado.

Para se inscrever no programa, basta mandar uma mensagem para os e-mails coletaseletivacondominios@gmail.com ou seam.sea@gmail.com .

O Condomínio Marquês de Maricá comprou até, recentemente, uma TV e um Home Theather para a sala de jogos com o dinheiro arrecadado com a reciclagem. Segundo um dos funcionários da manutenção e que participa da coleta seletiva, Luiz Cláudio, de 31 anos, a maioria dos materiais recicláveis é vendido a ferros-velhos próximos ou outras empresas que compram este tipo de material.

“É necessário a compreensão de todos para que o projeto dê certo. Os moradores deixam o lixo separado nos recipientes próprios (latas de lixo coloridas) e o óleo de cozinha em garrafas de plástico ao lado das lixeiras. Recolhemos tudo e fazemos a separação final dos plásticos, papel, alumínio e metal para vender tudo”, explicou o funcionário.

Fonte: O São Gonçalo

Imóvel garante o rateio

“Tratando-se de obrigação propter rem, onde o próprio imóvel responde pela dívida por ele gerada, é válida a penhora realizada sobre o bem de propriedade da embargante, ainda que esta não tenha figurado no pólo passivo da ação de cobrança, movida somente em face da promissária compradora.”

Quem assim decidiu, por maioria de votos (vencido o revisor), foi a Décima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, em apelação cível (n. 339.098-1) oriunda de ação de cobrança de taxas condominiais, em que o agente financeiro (Cohab-Pr) interpôs embargos de terceiro.

Conforme narra o relator, desembargador Luiz Lopes, o agente financeiro do bem manejou embargos de terceiro sob o argumento de que, “muito embora não tenha se oposto à penhora dos direitos da devedora [condômina], o objeto da penhora é imóvel de sua propriedade”, por deter-lhe o domínio.

Em decisão singular, o juiz da causa julgara parcialmente procedentes os embargos, para declarar a nulidade da penhora, desonerando o bem constrito. O condomínio apelou, alegando que a penhora incide sobre os direitos inerentes ao contrato (compromisso de compra e venda) e a obrigação de pagamento das despesas condominiais transfere-se juntamente com a unidade autônoma. “As dívidas de condomínio seguem o imóvel, pois são da natureza propter rem, assim, caso o imóvel seja retomado pela Cohab, esta ficará responsabilizada pelo pagamento, para que terceiro de boa-fé não tenha que arcar com o prejuízo” – enfatiza o relator.

Em seu voto, o desembargador Luiz Lopes enfatiza que “justamente por se tratar de obrigação propter rem, entendo que o fato de a embargante não figurar no pólo passivo da ação de conhecimento não implica na nulidade da penhora”, mesmo que a penhora tenha recaído sobre os direitos decorrentes da promessa de compra e venda, pois a promissária compradora, na condição de possuidora do bem, era responsável pelo pagamento dos encargos condominiais, devendo responder pelas taxas que não foram pagas.

Cita a lição de Maria Helena Diniz, para quem ´a obrigação propter rem [...] fica entre o direito real e o pessoal, consistindo nos direitos e deveres de natureza real que emanam do domínio´, prosseguindo adiante que ´só poderá ser devedor dessa obrigação quem se encontrar, em certas circunstâncias, em relação de domínio ou posse sobre alguma coisa´, mencionando como exemplo, a obrigação ´do condômino de contribuir para a conservação da coisa comum´.

Assim, conclui o relator, “se na obrigação propter rem, o próprio imóvel responde pela dívida por ele gerada, não há óbice no fato de a promitente vendedora não ter figurado no pólo passivo da ação de conhecimento”. “Em outras palavras – prossegue –, tratando-se de obrigação diretamente vinculada ao bem e à sua própria manutenção, é possível a formação de título executivo somente em face do condômino possuidor, responsável pelo pagamento das taxas, sendo válida, portanto, a penhora realizada sobre o imóvel”.

Condomínio conservado aumenta as chances de vender imóvel

Um condomínio em bom estado de conservação aumenta as chances de o imóvel ser vendido ou alugado. Foto: GuoZhongHua/Shutterstock
Um condomínio em bom estado de conservação aumenta as chances de o imóvel ser vendido ou alugado

Participar das assembleias de condomínio não significa apenas contribuir para melhorar o conforto, a segurança ou a convivência dos moradores. Fazer sugestões positivas pode ajudar a valorizar o imóvel e acelerar o processo de venda ou locação.

“É nas assembleias que são discutidos os rumos do patrimônio. Deixar de ir é deixar nas mãos de outras pessoas os rumos de um bem que também é seu”, comenta Simone Camargo, vice-presidente de condomínio do Sindicato da Habitação do Rio Grande do Sul (Secovi-RS).

Os prédios mais antigos precisam de atenção especial, destaca ela, já que o tempo pode ter deixado marcas que podem espantar futuros compradores e inquilinos.

Para a gerente de relacionamento da Lello Condomínios, Márcia Romão, um condomínio em bom estado de conservação aumenta as chances de venda.

“A unidade é o principal, mas há casos do imóvel ser descartado, mesmo em bom estado, por conta da falta de manutenção do condomínio. O estado das áreas comuns pesa bastante na hora da compra”, afirma Romão.

Paisagismo

O zelador Laélio Matias Fernandes, 41 anos, constata isso na prática. Ele trabalha em um condomínio no bairro da Mooca (zona leste de São Paulo) com quase 24 anos.

“A pintura do prédio desgasta com facilidade e deixa o aspecto de velho, mas encanamentos e tubulações também sofrem com o tempo. Ninguém nota de cara, só quando dá problema. Aí já é tarde”, conta o zelador.

Ele diz que condomínios que prezam pela jardinagem e pelo paisagismo costumam fazer sucesso entre os compradores.

“Já acompanhei visitas em que o interessado já se encantava logo de cara com o jardim. Trazer áreas verdes bem cuidadas para dentro de uma cidade cinza como São Paulo chama a atenção”, aponta Fernandes.

Hall de entrada

O arquiteto Gerson Dutra de Sá alerta ressalva que as áreas comuns não apenas devem estar em boas condições, mas também precisam ser estruturadas de forma que recebam bem quem está passando ou quem deseja parar para receber alguém ou conversar.

“O hall de entrada pode ter sofás, aparadores e vasos. Os halls que dão acesso aos apartamentos ficam intimistas com um revestimento diferente na parede ou papel de parede”, declara o profissional.

Se já existe estrutura, como bancos, não é necessário trocar tudo. O condômino pode sugerir uma repaginação com pequenas intervenções, que garanta um visual novo, que agrade aos moradores e se destaque para eventuais compradores e inquilinos.

Fonte: Terra

Condomínios participam de disputa por economia de água

Moradores e funcionários de prédios do bairro de Moema entraram em uma competição saudável para descobrir quem era capaz de poupar mais água ao longo de dois meses.

Torneira
Brincadeira rendeu a economia de dois milhões de litros do recurso

Nada melhor do que uma competição saudável para incentivar mudanças de hábito, não é mesmo? Funcionários e moradores de 15 prédios residenciais do bairro de Moema, localizado na zona sul da cidade de São Paulo, viveram na pele essa experiência. Eles foram convidados a participar da Disputa de Condomínios, iniciativa que desafia edifícios a economizar água.

A ideia é conscientizar todas as pessoas que participam do dia a dia dos prédios – como moradores, zeladores, porteiros, faxineiros e empregadas domésticas – para a importância de reduzir os gastos hídricos e, em seguida, desafiá-los a poupar a maior quantidade possível do recurso. Quem economizar mais vence a brincadeira e ainda ganha como prêmio equipamentos que facilitam a economia de água – entre eles, torneiras e descargas – para as áreas comuns do condomínio e, também, para todos os apartamentos.

Escolhidos a partir de uma rigorosa avaliação – que levou em conta critérios como tempo de construção, período em que foi feita a última reforma e tipo de medição dos gastos com água -, os edifícios passaram dois meses, junho e julho deste ano, participando da competição e, juntos, conseguiram baixar seu consumo em 73%, economizando cerca de dois milhões de litros do recurso – quantidade suficiente para uma pessoa viver por 2.670 anos.

O vencedor da brincadeira foi o condomínio Ponte di Rialto, que teve uma economia média de 14% no consumo de água, poupando mais de 200 mil litros do recurso nos dois meses de desafio.

Fonte: Exame

Escritório em casa exige cuidados do inquilino

Se o imóvel estiver em condomínio, locatário deve respeitar convenção. Caso contrário, contrato pode ser rescindido.

Walter Alves/ Gazeta do Povo / Luiz Lopes montou o escritóio de sua agência de turismo no próprio apar-tamento

Desenvolver atividades comerciais em imóveis alugados para fins residenciais é possível desde que o locatário respeite algumas regras para que o contrato não seja cancelado.

Nos condomínios, o inquilino precisa se certificar que a convenção permite o exercício de atividades comerciais no empreendimento e, mesmo em imóveis na rua, o locatário precisa do alvará de funcionamento expedido pela prefeitura municipal. Por conta destes empecilhos, misturar o trabalho com a moradia se torna um processo difícil, mas que compensa ao locatário que concentra duas locações em uma só e ao locador, que pode aumentar o valor da locação pela dupla finalidade.

Para evitar problemas logo no início, a principal orientação a quem está pensando em alugar tanto para residir quanto para trabalhar é deixar clara a intenção ao locador. Se houver concordância do proprietário, o contrato desenvolvido sobre a locação trará a finalidade principal e secundária. De acordo com a advogada especialista em direito imobiliário Josiclér Vieira Beckert Marcondes, não há nenhuma previsão expressa na lei do inquilinato acerca da locação mista e, portanto, a declaração de que o imóvel terá duas finalidades é muito importante, bem como qual será a principal desempenhada no local. “A definição da preponderância da atividade é que vai caracterizar como residencial ou comercial”, explica a advogada.

Cada tipo de locação tem regras próprias, especialmente quando trata da restituição do imóvel. Na locação comercial é mais fácil, não precisa de justificativa do locador para retomar. Assim, quando a finalidade principal é residencial, valerá a regra da locação residencial.

Sem a concordância do proprietário, o inquilino que desenvolver atividades comerciais e usar o endereço residencial em cartões de visitas ou passar a receber clientes e materiais com frequência poderá ser penalizado pela rescisão do contrato e terá de devolver o imóvel. “É interessante que o locatário explique qual a atividade que vai exercer e o locador, desta forma, não poderá alegar futuramente que não estava ciente”, aponta Josiclér.

No caso de imóveis em condomínios, a situação exige a concordância não apenas do locador como também dos vizinhos. Caso contrário, o inquilino ou proprietário pode solicitar à assembleia a modificação na convenção. “Na assembleia será analisado se a atividade vai alterar o cotidiano do condomínio, se vai ter um trânsito muito intenso de pessoas, entre outros detalhes”, explica a advogada do Sindicato de Habitação e Condomínio do Paraná (Secovi-PR) Tatiana Pereira.

Antes de alugar

Avisar antecipadamente o proprietário do imóvel é fundamental, como fez o dono de uma agência de turismo Luiz Lopes. Antes de efetuar a locação, Lopes avisou o locador que um dos cômodos do apartamento seria utilizado como escritório e que receberia entre dois a três clientes por semana. Sem nenhum impedimento, faz dois anos que Lopes trabalha em casa e conta que a escolha possibilitou economia.

“Com a questão do universo do turismo girando em torno de atendimento online ou por telefone, eu e meu sócio vimos que era mais interessante criar um espaço no apartamento para gerir a empresa que economizaríamos e até otimizaríamos o trabalho”, conta.

Mercado aposta em imóvel com dupla finalidade

Concentrar o trabalho na própria residência ou em locais próximos aparece como tendência também nos lançamentos imobiliários. Empreendimentos com alas comerciais e alas residenciais têm crescido em Curitiba, como Evolution, New Concert, Universe e 7th Avenue que traz torres corporativas, residenciais e comerciais.

De acordo com Diego Filardi, gerente comercial da incorporadora Thá, responsável pelo 7th Avenue, o perfil do comprador das unidades varia desde investidores a pessoas que buscam morar próximo ao trabalho. “O maior benefício deste perfil de empreendimento é a possibilidade de visualizar que funciona 24 horas. Durante o dia tem toda a movimentação dos escritórios, mas a noite não se torna um espaço vazio já que existe uma população flutuante”, aponta.

Aquisição dupla

Filardi comenta ainda que há procura pelas duas opções, tanto residencial quanto comercial, pelo mesmo interessado. “Alguns jovens executivos optaram por ter o trabalho próximo e acabam adquirindo os dois tipos de unidades. É uma facilidade, pois a pessoa sai de casa, vai à academia do prédio, pega um café na lanchonete e depois sobe na torre comercial para o escritório. Não precisa de carro”, finaliza.

Atividade comercial requer alvará de liberação

Não apenas o locador e os vizinhos devem ser as preocupações dos inquilinos, mas também a prefeitura. A Secretaria de Finanças ressalta que toda atividade comercial precisa de alvará de funcionamento, independente se terá uma finalidade lucrativa, para que deixe clara a concordância do órgão sobre o que está sendo realizado, em que local e com qual objetivo.

Desta forma, após verificada a anuência do proprietário do imóvel, bem como do condomínio sobre a atividade comercial, o locatário deve buscar a consulta comercial no site da prefeitura (www.curitiba.pr.gov.br).

“A consulta é um documento da prefeitura com base nas questões urbanísticas. Com ele, o interessado ingressa com pedido e ali é verificado se pode desenvolver a atividade que havia sido pensada”, explica o consultor tributário da Secretaria de Finanças Aristides da Veiga. “A forma mais fácil de fazer o pedido do alvará é através da indicação fiscal que a pessoa encontra no IPTU [Imposto Predial e Territorial Urbano], buscar no site da prefeitura a consulta comercial, informar a indicação, o código da atividade – que também pode ser verificado no site – o tamanho da área que será utilizada, entre outros. Dependendo da atividade, se não exigir nenhuma análise de outras secretarias, o alvará pode ser liberado na hora”, aponta da Veiga.

Segundo o consultor, a prefeitura não exige saber se o imóvel é alugado ou próprio e, portanto, pode dar o alvará a locatários de imóveis residenciais mesmo sem consentimento do proprietário. Desta forma, a orientação do diretor da imobiliária Freitas Godoi, Emerson de Freitas Godoi, é que o locatário, antes de fechar contrato de qualquer imóvel, consulte na prefeitura se o comércio que deseja desenvolver é possível em quais regiões da cidade e quais os requisitos. “Até mesmo quando eu vou alugar um imóvel comercial, eu oriento os clientes a fazerem uma consulta para não perder tempo”, afirma.

Cadastro

Atualmente, o Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ) é expedido pela prefeitura no momento da liberação do alvará. A partir do próximo ano, a expectativa é que se concentre a busca tanto pelo alvará, quanto pelo CNPJ e o registro da atividade comercial em um mesmo local. “Por enquanto nós estamos com convênio com a Receita Federal e quando sai o alvará já é expedido o CNPJ. Mas, no início do ano que vem, o interessado poderá buscar direto na Junta Comercial os três documentos”, aponta o consultor tributário da Secretaria de Finanças.

MEI

Empreendedor não pode alterar rotina do condomínio

O entra e sai de clientes pode comprometer a segurança e a característica residencial do condomínio, surgindo como entrave ao microempreendedor individual. De acordo com a advogada do Sindicato de Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR) Tatiana Pereira, a sugestão do sindicato é que todas as dúvidas dos moradores sejam levadas à assembleia e lá discutidas sobre a possibilidade de misturar o residencial com comercial. “Coloca na ata da assembleia tudo que pode e o que não pode ser feito. Se pode receber mercadoria, se não pode, se pode entrar pessoas. Ao chegar a um acordo e se a pessoa não cumprir os itens, a liberação pode até ser cancelada”, explica.

A advogada aponta ainda para as diferenças entre as profissões que podem ser desenvolvidas de casa. “É diferente se a pessoa fizer tudo pela internet e não precisa abrir empresa, nem receber pessoas. Não tem como proibir neste caso. Ou mesmo que ela trabalhe em uma empresa, seja representante comercial, que não precisa ficar no espaço físico da empresa. O que a pessoa faz ou deixa de fazer pelo computador não tem como impedir. O problema é quando precisa de documentação, de CNPJ, de um endereço comercial”, complementa. Tatiana relata casos em que moradores abriram uma empresa em casa e recebiam muitas caixas, obrigando os porteiros a guardarem diversos materiais, além de darem a um motoboy o controle do portão da garagem. “Situações assim modificam a rotina do condomínio e alteram a segurança”, aponta. (AM)

Fonte: Gazeta do Povo

Animais em apartamentos

Foto: Magal
Ter o animal em casa é um direito do condômino

Tendo em vista o crescente número de pessoas que hoje residem em apartamentos e possuem animais de estimação, os problemas, discussões e brigas judiciais envolvendo esse assunto são constantes. Por isso, necessário se faz que a sociedade, assim como os síndicos, sejam esclarecidos sobre os direitos e deveres dos condôminos no que se refere à posse e permanência de animais de estimação em suas unidades residenciais.

O aumento da violência e o crescimento urbano têm obrigado, cada vez mais, a população a se refugiar em condomínios verticais, aumentando, dessa forma, os litígios entres os moradores e com o próprio condomínio.

Em contrapartida, no mundo atual, a presença e a companhia de um animal de estimação vem sendo um alívio para o estresse e a solidão da vida moderna, vez que as pessoas estão, cada vez mais, se conscientizando dos benefícios trazidos por um animalzinho em suas vidas.

Entretanto, ainda hoje, alguns moradores encontram oposição de alguns condomínios, que contrariando a jurisprudência predominante, bem como as decisões favoráveis ao proprietário do animal, continuam persistindo em proibir que os moradores tenham animais de estimação em seus apartamentos, justificando tal proibição na convenção condominial.

Porém, mesmo que exista proibição estipulada expressamente na convenção condominial, os moradores não podem ser proibidos de possuírem animais em seus apartamentos, sendo que inúmeras decisões nesses sentido e favoráveis aos moradores já foram proferidas em 1ª. Instância e confirmadas em Instância superior.

Mesmo com tantas decisões favoráveis, ainda os moradores são ameaçados, através de aplicações de multas, sendo que alguns até notificados a retirarem os animais.

Infelizmente, algumas pessoas diante de tanta pressão e por desconhecerem seus direitos, acabam se desfazendo de seus animais.

Essa ilegalidade não pode acontecer, pois, ainda que vedada na convenção condominial, a presença de animais em apartamentos não pode ser proibida, devendo o proprietário procurar as vias judiciais, se necessário for, a fim de preservar seu direito de permanecer com seu animal de estimação sem sofrer coações e sem estar sujeito à aplicação de multas.

Mas, para que o proprietário possa ter seu animal de estimação de forma lícita e pacífica, alguns deveres lhe são atribuídos, a fim de que a presença do animal venha ocasionar transtornos ou perigos aos demais, devendo ser respeitadas as regras a seguir:

- o animal deve ser preferencialmente de porte pequeno ou médio;

- o animal não pode circular livremente nas áreas comuns do prédio, exceto na companhia do dono e preso a coleiras;

- o animal não pode latir de forma anormal, a ponto de incomodar os demais condôminos;

- o animal deve estar sempre limpo e devidamente vacinado;

- se o prédio tiver elevador de serviço, que este seja preferencialmente utilizado;

- evitar que o animal faça suas necessidades básicas nas áreas comuns do condomínio quando sair com ele para passear, e, caso isso aconteça, cabe ao proprietário remover a sujeira e limpar o local;

- passear com seu animal somente fora do condomínio;

- manter seu apartamento sempre limpo, removendo as sujeiras ocasionadas pelos animais.

Alguns condomínios, apesar de permitirem a presença de animais, exigem que os moradores saiam com seus animais no colo. Entretanto, tal medida muitas vezes se torna inviável de ser cumprida, em virtude do peso dos animais e ainda da idade e condições físicas dos moradores, não devendo, portanto, os proprietários se sujeitarem a essa exigência, devendo recorrer às vias judiciais caso lhe sejam aplicadas multas.

Dessa forma, cumpridas a regras acima mencionadas, não existe qualquer motivo para que os condomínios proíbam a presença de animais em apartamentos. Caso você esteja sendo proibido de ter animais ou esteja sendo coagido a retirá-los, procure orientação jurídica, a fim de possa ter seu direito preservado.

Fonte: Folha do Condomínio

Multa pesada a infrator

Vejamos hoje duas sanções. Diz o novo texto:

“Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, geral incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.”

Na cabeça do artigo a multa é de cinco vezes o valor da quota e no parágrafo, de dez vezes. Presume-se, por bom senso, que o legislador refere-se ao valor mensal da contribuição do condômino e não ao valor integral de seu aporte previsto no orçamento do condomínio (novo Cód. Civil, art. 1.348, VI, e art. 1.350). Cinco ou dez vezes o valor da taxa de condomínio parece ser punição suficiente, na imensa maioria dos casos.

Tempus dixit

A lei não definiu o que venha a ser “reiteradamente”. Segundo o Houaiss, reiterar é fazer de novo, repetir. Como diz o povo, reiterar é insistir no erro, é persistir sem razão, é ser cabeçudo. O sentido aceitável do vocábulo, mais uma vez, será formado pela jurisprudência.

Parece óbvio que a imposição de multa dessa natureza só ocorrerá quando a falta for de gravidade intolerável. Quem se disporá a participar de uma assembléia só para fixar o valor da multa a ser aplicada ao condômino faltoso? Pelo que está escrito na lei, não se trata de multa comum inserida nas atribuições do síndico, mas de multa extraordinária, já que requer “deliberação de três quartos dos condôminos restantes”. Como conseguir 75% de quórum numa assembléia, noves fora os infratores, para fazer valer a lei? Será, com certeza, mais fácil acionar o constrangido a pagar as “perdas e danos que se apurem”. O tempo dirá se esta norma pegará ou não, ou se receberá versão mais benigna.

Quanto à multa por comportamento nocivo, de dez vezes o valor da contribuição, parece que o legislador facilitou sua aplicação. Embora o parágrafo de um artigo, em princípio, se subordine à cabeça (caput), a assembléia que menciona é de homologação da atitude do síndico e não condição para a imposição da multa. Pode-se também interpretar a norma no sentido de que a assembléia possa ir além do que previsto no Código Civil com o fito de coagir o infrator a cessar seu comportamento anti-social.

STJ veta água por unidade

Edifícios comerciais das grandes cidades brasileiras podem estar pagando muito mais pela água e esgoto consumido do que o devido, em razão dos critérios adotados pelas empresas concessionárias do serviço de abastecimento, as quais faturam a tarifa mínima multiplicada pelo número de unidades, mesmo que o consumo seja inferior, no total. Em edifícios residenciais isto também pode acontecer, mas é mais raro, porque o consumo familiar é maior do que em edifícios de pequenas salas com banheiro.

A esperteza das companhias de águas e esgotos sofreu derrota em decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em agravo regimental no recurso especial n. 966.375/RJ, relatado pelo ministro Castro Meira, em que ficou reiterado o entendimento de que “nos condomínios edilícios comerciais e/ou residenciais, onde o consumo total de água é medido por um único hidrômetro, a fornecedora não pode multiplicar o consumo mínimo pelo número de unidades autônomas, devendo ser observado, no faturamento do serviço, o volume real aferido” (Resp. 655.130/RJ, rel. min. Denise Arruda).

O STJ não aceitou o argumento da empresa de que é legal a cobrança do consumo mínimo multiplicado pelo número de economias e que se trata de benefício ao usuário dos serviços. Dos nove fundamentos que embasam a decisão, transcrevemos quatro: “3. A Lei 6.528/78 não foi ab-rogada nem derrogada pela superveniência da Lei 8.987/95. Sua revogação somente ocorreu, expressamente, pela recente Lei 11.445/2007, que, contudo, não extinguiu a tarifa mínima, mas reafirmou sua utilização (art. 30). 5. O cálculo [da companhia] desconsidera a ratio legis subjacente à finalidade da tarifa mínima, instituída no escopo de se assegurar a viabilidade econômico-financeira do sistema, e não para proporcionar lucros abusivos à custa dos usuários. 6. São direitos básicos do consumidor a proteção contra práticas abusivas no fornecimento de serviços e a efetiva prevenção/reparação de danos patrimoniais (CDC, art. 6º, IV e VI), sendo vedado ao fornecedor condicionar o fornecimento de serviço, sem justa causa, a limites quantitativos, exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva, bem como elevar sem justa causa o preço de serviços (CDC, art. 39, I, V e X). 8. A remuneração pelo fornecimento de água e esgotamento sanitário não tem natureza jurídica tributária (taxa), mas constitui tarifa cujo valor deve guardar relação de proporcionalidade com o serviço efetivamente prestado, sob pena de enriquecimento sem causa.”

Em seu voto, o ministro Castro Meira também cita outra jurisprudência do STJ, relatada pelo ministro Humberto Gomes de Barros, segundo a qual “se o prédio dispõe de um hidrômetro, medindo o fornecimento de água a todas as salas, não é lícito à empresa fornecedora de água desprezar o que nele foi registrado, pela cobrar, em relação a cada unidade, um valor arbitrário”.

Votaram com o relator os ministros Ari Pargendler e Sidnei Beneti.

Em suma, se o edifício não tem hidrômetros individuais, a fatura de água e esgoto deve ser calculada com base no consumo total, sem multiplicar o valor da tarifa mínima; se tiver hidrômetros, a fatura deve levar em conta os números neles registrados.

Curitiba recebe sistema de medição individualizada da Liquigás

De agosto até o início de outubro, mais de 30 mil litros de Gás Liquefeito de Petróleo (GLP) foram fornecidos mensalmente para cerca de 750 unidades em Curitiba através do sistema de medição individualizada. O serviço é fornecido pela empresa do sistema Petrobrás, a Liquigás Distribuidora, e até outubro já foram feitas cerca de 40 individualizações nos condomínios.

A individualização da medição de gás possibilita algumas vantagens, como pagar apenas o que foi consumido por aquela unidade. Atualmente, muitos residenciais já possuem a mediação individualizada do consumo de água, mas o gás ainda entra no rateio das despesas de diversos condomínios. No processo individual, a conta é emitida no momento da medição, através de aparelhos móveis, que armazenam todas as informações necessárias para a emissão da conta do cliente.

Por enquanto a empresa oferece o serviço apenas para Curitiba, mas a expectativa é que a medição individualizada da Liquigás chegue em breve a Região Metropolitana, bem como Londrina, Maringá, Cascavel e Ponta Grossa. Até março de 2013, a empresa espera atingir 150 condomínios na capital.

Fonte: Gazeta do Povo

Final de ano

Saiba como assegurar a tranquilidade se você for viajar.

Dicas de segurança para o fim de ano

Se você pretende viajar no final do ano, curtir merecidas férias, e voltar só em meados de janeiro, lembre-se de que é preciso levar em conta algumas medidas para que nenhum imprevisto com a sua residência ocorra e que seu lar fique seguro durante sua ausência. Veja a seguir dicas importantes que vão te ajudar a preservar a sua tranqüilidade:

  • Peça para um parente ou vizinho de confiança ficar com as chaves da casa e recolher a correspondência;
  • Se optar em deixar lâmpadas acesas, utilize um Timer, para que não fique acesa durante o dia ou ininterruptamente;
  • Cancele a assinatura de jornais ou revistas no período em que você estiver ausente;
  • Quando ausentar-se por mais de um dia de sua residência, lembre-se de avisar alguém sobre onde você está, para que possa localizá-lo o mais rápido possível. Isso irá prevenir grandes transtornos para todos;
  • Tranque as portas dos cômodos da casa, dificultando a circulação interna e acesso aos ambientes;
  • A segurança privada pode ser uma ajuda, com rondas e alarmes monitorados. Contrate estes serviços para sua tranqüilidade.
  • Mesmo indo para uma cidade mais tranquila, não ache que está livre de que algo aconteça. Fique sempre alerta e tranque sempre o imóvel ao deixá-lo;

Seguindo essas dicas, você poderá desfrutar com mais tranquilidade a sua viagem e ter a certeza de que sua residência estará segura durante a sua ausência. É importante lembrar que, caso você more em um condomínio, certifique-se de que ele conte com um bom sistema de segurança, bem como uma empresa idônea que proteja o local contra ladrões e os famosos arrastões. Se você vive em uma casa, câmeras de segurança intimidam e ajudam a afastar potenciais ladrões. Agir preventivamente é fundamental para férias tranquilas e sem dores de cabeça.

Fonte: Gazeta do Povo

Entrega do Bem ao Gestor

Para entregar um imóvel à administração de terceiros, a assinatura de contrato escrito entre o proprietário e a administradora, seja a qualquer título (prestação de serviço, comissão mercantil, administração etc.) não é formalidade essencial.

Tampouco é essencial a assinatura de procuração, porque “a aceitação do mandato pode ser tácita, e resulta do começo de execução” (Cód. Civil, art. 1.292). Não é recomendável o mandato verbal, porque não confere poderes para os atos que exigem instrumento particular ou público, muito embora a locação não exija contrato escrito. A procuração ou autorização expressa do proprietário para a administradora evita conflitos e deve, portanto, ser outorgada.

Ao entregar a locação à imobiliária, com ou sem contrato (de preferência com), o proprietário deve encaminhar-lhe o original ou cópia dos documentos pertinentes ao imóvel. Como medida de cautela, o primeiro documento a ser examinado é o que prova que o cliente tem, realmente, posse e poder de administração sobre o imóvel, vale dizer, que está em condições de ceder o uso e gozo do imóvel ou dele dispor. Essa providência elementar é negligenciada em grande número dos casos, porque muito administradores não querem correr risco de perder o cliente.

Já houve casos em que a administradora efetuou prestação de contas a pessoa não legitimada, tendo de renová-la para o legítimo dono do imóvel. Aplica-se ao caso o dito popular de que “quem paga mal, paga duas vezes”. Casos onde há conflitos de família, envolvimento de herdeiros, cessão de direitos e compromissos de compra e venda devem ser bem examinados e, como medida de segurança, buscar o parecer do advogado da empresa.

Seguro é obrigação

Outro ponto que deve ser levado a sério é o do seguro do imóvel. Há locadores que, por medida de economia, não fazem seguro de seus bens. É um direito que lhes assiste. Mas, se o patrimônio for entregue à administração de terceiros, transfere-se a responsabilidade pela guarda diligente do imóvel, que exige, no resguardo de interesses, a aceitação de seguro contra incêndio.

Na qualidade de mandatário do proprietário, o administrador “é obrigado … a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua” (Cód. Civil, art. 1.300). Daí se infere que, se agir com culpa, deixando de efetuar seguro, poderá responder por prejuízos que causar ao cliente.

Como medida de cautela, deve a administradora, ao receber o imóvel, no caso de o proprietário dispensar o seguro, solicitar que assine “termo de responsabilidade”, pelo qual isente a administradora de qualquer obrigação quanto ao seguro da unidade.

Uma terceira providência que deve ser tomada pela administradora ao receber o imóvel, se já estiver alugado, é comunicar ao inquilino que passou a administrar a propriedade. De preferência esta comunicação deve ser feita pelo proprietário e, posteriormente, confirmada pela empresa.

O inquilino não será considerado em mora, e, portanto, poderá atrasar o aluguel, se for modificado o local de pagamento do aluguel sem seu conhecimento. É obrigação do proprietário indicar qualquer modificação de local de pagamento.

Um quarto aspecto a ser levado em conta, no to de recebimento do imóvel, é o da vistoria, o que veremos numa outra oportunidade.

Inspeção dos pára-raios

Equipamento que necessita de cuidado especial.

O Brasil é um dos países com maior incidência de raios no mundo, cerca de 70 milhões de ocorrências por ano, segundo o Instituto Nacional de Pesquisas Espaciais (INPE). A intensidade é maior no período de chuvas, por isso, é importante saber como se proteger desse risco.

O topo dos prédios, que nem sempre recebe a atenção necessária, é uma área que necessita de cuidado especial, sendo o pára-raio, ou Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA), um de seus principais equipamentos.

Instalação

  • Todos os prédios novos vêm com SPDA instalado. Mesmo entre edificações mais antigas, é difícil encontrar alguma que não tenha o sistema instalado.
  • Mesmo nos dias de hoje, com todas as informações disponíveis, é muito comum encontrar instalações falhas.
  • Se o condomínio possui o sistema, mas não sabe se está dentro das normas, deve se executar uma vistoria técnica, feita por um engenheiro eletricista, e projetar um novo sistema, quando necessário, de acordo com a norma NBR-5419/ 01 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).
  • Quando o SPDA é instalado, o condomínio deve receber a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), emitida pelo engenheiro responsável, o projeto do sistema e um relatório técnico da instalação.
  • O equipamento instalado capta a descarga elétrica e conduz, de forma segura, até a terra.
  • A instalação de um sistema de pára-raios pode levar de dois a três dias.
  • O SPDA protege a estrutura do edifício contra as descargas elétricas, bem como as pessoas que circulam pelo condomínio no momento da queda de raios. Aparelhos eletrônicos não são protegidos pelo sistema de pára-raios, mesmo porque, quando esses equipamentos sofrem danos, normalmente, a descarga elétrica vem pelas linhas de transmissão.
  • A instalação deve seguir rigorosamente as instruções da NBR – 5419.  Há casos de condomínios que utilizam os rufos como condutor. Entretanto, os rufos são seccionados a cada dois metros e não têm condução permanente. Desta forma, a descarga elétrica não será conduzida corretamente.
  • Alguns condomínios também aproveitam as barras de aço da estrutura do prédio como “descidas” para conduzir a descarga elétrica.  Entretanto, esta opção só pode ser usada se especificada no projeto estrutural.


Tipos

A NBR – 5419 prevê dois tipos de sistemas de pára-raios, o Franklin e a Gaiola de Faraday. Para proteção adequada, no caso de prédios com mais de 20 metros de altura, recomenda-se a instalação dos dois sistemas, que trabalharão conjuntamente na proteção do condomínio. Veja a diferença entre os dois:

  • Gaiola de Faraday: composto de seis partes principais – captor do tipo Terminal aéreo, cabo de cobre, suportes isoladores, tubo de proteção, malha de aterramento e conector de medição. Esse sistema envolve todo o perímetro do prédio. O cabeamento é fechado e é posto um captor a cada cinco metros.
  • Franklin: utiliza-se captor tipo Franklin, ou seja, em forma tridente, poste metálico (a ser instalado no ponto mais alto do prédio), cabo de cobre, caixa de inspeção, haste copperweld e conector cabo/haste. Aqui, a captação da descarga é feita pelo mastro.
  • O custo médio para instalação dos dois sistemas, como é recomendado, fica em torno de R$ 2.000,00, já com a avaliação técnica do engenheiro, mas esse valor pode variar, chegando a R$ 4 mil.

Riscos

Quando um raio atinge um edifício protegido, a descarga elétrica percorre o pará-raio, atinge o sistema de cabos e segue até atingir o solo. Sem a proteção, ou com projeto inadequado, o raio pode danificar a estrutura do edifício e percorrer as instalações elétricas. A falha do SPDA também põe em risco os condôminos que estiverem circulando pelas dependências do condomínio no momento da queda do raio.

Deve-se atentar também para a questão do seguro do prédio. Um sistema inadequado de SPDA pode gerar problemas na hora de receber a cobertura da seguradora.

Outro ponto importante é quanto à instalação de antenas de TV por assinatura. Embora, normalmente, os condôminos utilizem antenas coletivas, um ou outro pode fechar com alguma operadora. Quando isso ocorre, os técnicos da empresa geralmente optam por instalar a antena no topo do prédio. Isso precisa de acompanhamento do síndico, pois esta antena precisa estar aterrada, conectada ao sistema de pára-raio. O síndico deve verificar também se estão fazendo uma base para fixação da antena, furar a laje, nem pensar! Pode gerar problemas, como infiltrações.


Manutenção

Depois de instalado, o pára-raio deve ser checado anualmente, sendo vistoriado por empresa especializada em medição ôhmica (resistência de aterramento) para verificação das condições gerais do sistema. Através da medição ôhmica, o técnico avalia se a descarga está ocorrendo corretamente. Veja outros pontos importantes:

  • A vistoria avalia as condições das hastes, se estão esticadas ou não, e se os isoladores estão bem fixados à estrutura.
  • O mastro do pára-raio possui a luz piloto, que identifica a altura do prédio. Ela precisa de manutenção, a lâmpada pode queimar.
  • A caixa d’água também precisa estar aterrada, pois pode atrair raios.
  • Quando é feito o trabalho de manutenção, faz-se também uma limpeza no cabeamento e nos captores. Troca de captores só em casos isolados, como de quebra.
  • O custo de uma manutenção gira, atualmente, em torno de R$ 250,00, já incluindo o atestado técnico feito por um engenheiro especializado.
  • Importante: O atestado deve ser conclusivo. Ou seja, se houver informação de que há necessidade de obras, você terá recebido um relatório técnico e não um atestado de conformidade.

Fonte: SindicoNet

Regras para a prescrição

“Prescreve em vinte anos a ação de cobrança de quotas de condomínio vencidas sob a égide do Código Civil de 1916 e em dez anos, se se referir a quotas vencidas a partir da vigência do Código Civil de 2002, observada a conseqüência da redução do prazo (artigo 2.028).”

Assim decidiram os juízes da Quarta Câmara do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, hoje incorporado pelo Tribunal de Justiça, em apelação sem revisão (n. 867.336-00/4) relatada pelo então juiz Celso Pimentel.

A lógica que levou os magistrados a entenderem como de 10 anos o tempo para a prescrição das quotas vencidas após a vigência do novo diploma legal foi a mesma que, anteriormente, embasava a prescrição vintenária: a ausência de regra específica. Tanto um quanto o outro Código não mencionaram prazo de vigência para débitos condominiais. A regra geral do atual dispõe: “Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.” Segue-se uma lista de prazos curtos (art. 206), com cinco parágrafos, 17 incisos e cinco alíneas.

Explica o relator Celso Pimentel que, como o prazo reduziu-se de 20 para 10 anos, “incide também o preceito do artigo 2.028, do Código Civil de 2002, segundo o qual ´serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, e se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada´. Isto significa – prossegue o magistrado – que, à semelhança do que se passa com a reparação civil, cujo prazo também foi reduzido, a prescrição da quota condominial vencida antes de 10 de janeiro de 1993 é de vinte anos. A quota vencida depois dessa data prescreve em dez anos, contados, porém, de 11 de janeiro de 2003. Portanto, nenhuma ação de cobrança de despesa de condomínio regida pelo Código Civil de 2002 prescreverá antes de 11 de janeiro de 2013”.

Deduz-se do texto legal e da fundamentação do julgador que, por exemplo, uma taxa de condomínio vencida no ano de 2000 somente prescreverá em 11 de janeiro de 2013, porque aplicável o Código novo já que não havia transcorrido a metade do tempo prescricional (20 anos) do Código revogado. Uma taxa de condomínio do ano de 1988, que já tinha perdido mais da metade de seu prazo de validade (então de 20 anos), continuará a ser regida pelo Código de 1916, prescrevendo no ano de 2008.

Em suma, nenhuma taxa de condomínio caducará antes de 10 anos nem depois de 20 anos de seu nascimento. A partir de 11 de janeiro de 2013, como bem registrou o relator, ninguém mais precisará fazer contas: a prescrição ocorrerá sempre em 10 anos.

Duas frases do acórdão ainda merecem ser transcritas, recortadas e memorizadas, por sua clareza e poder de síntese.

Diz a primeira: “Prova-se com a apresentação do recibo, não com testemunha nem com perícia, o pagamento de quota de despesa condominial.

Diz a segunda: “A legitimidade passiva na demanda de cobrança toca [ao condômino], jamais ao inquilino, que não se confunde com usufrutuário nem com compromissário.”

Fechamento de sacadas em condomínios

Alterar a fachada de um edifício pode gerar uma série de dúvidas e problemas para o condomínio. A discussão envolve uma análise minuciosa do que o Código Civil estabelece e o que o Poder Judiciário e os condomínios vêm realizando na prática.

Na simples leitura do artigo 1336, III do Código Civil, fica claro que qualquer alteração de fachada não pode ser realizada salvo com a concordância da unanimidade dos condôminos. “Código Civil Art. 1336. São deveres do condômino: III. não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”.

O terraço de cobertura, as varandas, as sacadas e as demais áreas externas do condomínio compõem a fachada do edifício. Algumas alterações podem modificar inclusive a concepção arquitetônica do empreendimento e, por isso, devem ter aprovação unânime. Quando se fecha uma varanda precisa ser levado em conta também se a estrutura do edifício está preparada para este sobrepeso.

Por isso, é salutar o parecer de um perito calculista ou da própria construtora do condomínio antes de qualquer modificação. Vale ressaltar que, dependendo do caso, esta alteração pode fulminar em um acréscimo de área acima do potencial construtivo do empreendimento. E, neste caso, mesmo com a aprovação unânime dos presentes na assembleia, tal obra não pode ser realizada.

O construtor para edificar no terreno deve respeitar o limite de área a ser construída conforme imposição da Prefeitura e, se este limite estiver sido todo utilizado, naquele empreendimento nada mais poderá ser construído. E o fechamento de área ou envidraçamento de varanda, de acordo com o Código de Obras do Município, passa a ser considerada acréscimo de área e estará suscetível sobretaxa do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), além da necessidade de regularização do imóvel que estará suscetível a sanções e multas.

Porém, alguns condomínios têm tolerado o fechamento de algumas áreas por entender que inexiste prejuízo aos demais. Para tanto, levam a situação a assembleia de condomínios e pela aprovação de maioria simples, padronizam um modelo de fechamento e autorizam os proprietários das coberturas ou varandas a efetuarem o fechamento nos moldes autorizados em assembleia.

Apenas levando em consideração a alteração da fachada, a jurisprudência majoritária entende que a instalação de vidros incolores nas sacadas e demais áreas não altera a fachada. Situação esta que não  considera a regularidade perante a municipalidade. Conclui-se assim que o fechamento de sacadas com vidros transparentes, conforme entendimento jurisprudencial, apesar de não constituir alteração da fachada, podem ser alterados com a aprovação assemblear de maioria simples, a qual deve  padronizar esse procedimento.

Ainda existe uma zona obscura quanto a regularidade de tal mudança perante a municipalidade, além de necessidade de uma análise estrutural ou parecer da construtora quanto ao sobrepeso imposto pelos fechamentos.

Fonte: O Debate

Balancete não é obrigatório

“Para ajuizamento de ação de cobrança basta que o condomínio demonstre a não quitação das taxas, sendo desnecessária a exibição de qualquer documento que comprove os gastos despendidos.”

“Tais documentos devem permanecer sob a guarda do condomínio, sendo acessíveis a todo e qualquer condômino que queira, a cada mês, questionar ou conferir os lançamentos efetuados e, por conseguinte, as taxas cobradas.”

Os dois parágrafos foram transcritos de acórdão da 9ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, em apelação cível (n. 412.201-6) em que o condômino devedor alegou a improcedência da ação de cobrança por falta da apresentação de balancetes mensais e também que o síndico não prestara contas de sua gestão.

Como explica o desembargador Edvino Bochnia, tais argumentos “são incabíveis no caso em tela, pois se trata de ação de cobrança e não de prestação de contas”, não sendo necessário juntar documento contábil do tipo balancete, balanço, demonstrativo etc. ou anexar cópia dos comprovantes de despesas realizadas nos meses em que o condômino ficou inadimplente (é fácil imaginar a burocracia e o custo que daí adviria, se em cada ação contra devedor o síndico fosse compelido a cumprir a exigência).

Pontua o relator: “Cumpre esclarecer que os boletos anexados aos autos [...] são documentos capazes de provar o débito” [...] havendo “na inicial uma planilha na qual declinou, de forma específica, o valor do débito, com correção monetária, juros e multa”. Adiante lembra que, se o devedor pretendia discutir a dívida, deveria ter consignado o valor que entendia ser devido através de ação consignatória.

Em abono de sua ponderação, o desembargador Edvino Bochnia cita jurisprudência do TJ/PR, em que ficou assentado que: “O boleto de cobrança é documento hábil para instruir a cobrança de taxas condominial e acessórios, sem a necessidade da juntada de balancetes do condomínio” (Relator: Tufi Maron Filho), “Os balancetes mensais das despesas do condomínio são documentos dispensáveis para a propositura da ação de cobrança de taxas condominiais” (Relator: Cláudio de Andrade), “Os balancetes são documentos dispensáveis à comprovação do crédito de cotas condominiais quando a inicial é instruída com recibos emitidos pelo condomínio e demonstrativo de cálculo” (Relator: Nilson Mizuta).

Votaram com o relator o desembargador José Augusto Gomes Aniceto e o juiz convocado Antônio Ivair Reinaldin.

Registre-se, ainda, que a elaboração de balancetes mensais não é uma exigência legal, não havendo previsão nem na Lei do Condomínio (4.591/64) nem no Código Civil a respeito de sua obrigatoriedade. O que a lei demanda do síndico é a prestação de contas aos condôminos, fato que deverá ocorrer uma vez ao ano, durante a assembléia geral ordinária (Lei 4.591/64, art. 22, § 1º, ‘f’ e art. 24; Cód. Civil, art. 1.348, VIII) ou quando o exigirem os condôminos.

É certo que em muitas cidades, especialmente em Curitiba, Paraná, tornou-se praxe a elaboração de balancetes mensais para informar aos condôminos quais despesas foram lançadas no cálculo do rateio da cota devida, segundo a fração ideal de cada unidade autônoma.

Tais balancetes, como costumam advertir os bancos, têm valor meramente ilustrativo, sem caráter definitivo, e não constituem modo único ou peremptório de prestação de contas.

Informações do locatário não têm garantia de sigilo

Imobiliárias retêm cópias do imposto de renda e documentos pessoais de inquilinos e fiadores mesmo após o fim do contrato. Empresas alegam que prática garante a segurança do negócio.

Nem a pilha de documentos garantiu à pesquisa-dora Ana Paula Ferreira o fechamento do contrato de aluguel

Não há nenhuma cláusula contratual que assegure aos locatários e fiadores a segurança das informações pessoais e documentos fornecidos às imobiliárias no momento da assinatura de um contrato. No mercado, é comum as empresas exigirem cópia da declaração do Imposto de Renda completa, os três últimos holerites além de uma série de documentos. Ao mesmo tempo em que o locatário tem o direito de não repassar os dados que quiser preservar, a imobiliária também pode não aceitar o negócio sem a apresentação dos documentos exigidos.

A falta de segurança jurídica na Lei do Inquilinato sobre a verificação de renda deixa o locatário vulnerável. “Essa preocupação com a proteção dos dados é algo mais recente. Se a pessoa vai proceder com a locação através de uma imobiliária, acaba tendo de se sujeitar às regras da empresa”, afirma a advogada especialista em direito imobiliário Oksana Pohlod Maciel.

Ao mesmo tempo, quase nenhum contrato possui cláusulas reforçando o sigilo das informações repassadas por conta da homogeneidade dos cadastros. Segundo a advogada, os contratos não são feitos caso a caso, por isso, as imobiliárias dificilmente mudam algumas cláusulas tão específicas.

Mas a isenção de cláusula explícitas não priva o direito de responsabilizar a imobiliária pela fuga do sigilo ou uso indevido desses dados. “Ainda que o contrato não contenha especificamente a proibição no repasse dos dados, a segurança das informações é inerente a qualquer transação”, garante o advogado especialista em direito imobiliário Winderson Jaster.

Exigências

As empresas argumentam que o pedido detalhado dos comprovantes se deve à garantia da segurança do negócio tanto para o locador quanto para a própria imobiliária.

A pesquisadora Ana Paula Ferreira e o marido Matheus Miranda de Paula perderam uma locação após a imobiliária não aceitar os documentos de comprovação de renda do casal. “Nós somente tínhamos comprovantes das bolsas de estudos. No fim, acabamos não alugando a casa devido aos problemas gerados. O valor que a imobiliária pedia não era compatível com o que tínhamos para apresentar”, conta.

De acordo com Jaster, a importância em repassar as informações às imobiliárias recai sobre a segurança da cobrança. “A imobiliária está preocupada com o credor, com a segurança de recebimento dos valores locatícios, por isso que pedem diversos documentos até mesmo na questão de fiadores, de garantias. Assim, quando forem cobrar, sabem que quem estão cobrando tem valores a receber, tem fundos”, explica.

“O cliente que procura a imobiliária sabe que a empresa representa um terceiro e o proprietário do imóvel confia na imobiliária para saber que todo o cuidado está sendo tomando”, defende a gerente geral da imobiliária Gonzada Lucia Shaicoski.

Justiça garante proteção cadastral

De acordo com o artigo 72 do Código de Defesa do Consumidor, impedir ou dificultar o acesso do consumidor às informações sobre ele em cadastros, banco de dados, fichas ou registros é crime e sujeita o infrator à pena de seis meses a um ano de detenção ou multa.

A responsabilidade sobre os dados de clientes deve estar presente em qualquer empresa que gere cadastro. Nenhuma empresa pode compartilhar informações deixadas por clientes.

“Se o cadastro for repassado, isso gera um dano e dependendo do que acontecer, pode vir a acarretar uma responsabilidade patrimonial bastante severa contra a imobiliária”, aponta o advogado especialista em Direito Imobiliário Winderson Jaster.

Ele explica que a pessoa que se sentir lesada pela divulgação de informações repassadas às imobiliárias pode acionar o poder judiciário pleiteando a responsabilidade civil da empresa. “Demonstra que a imobiliária foi irresponsável com o trato dos documentos particulares, haja vista que os documentos referentes a imposto de renda trazem uma insegurança àquele que não é protegido por normas de segurança da imobiliária. O receio de todos é que os dados caiam em alguém que use-os para fazer uma cópia ou assumir o nome de terceiros, mas o segredo, o sigilo são primordiais”, afirma.

“A imobiliária que não possuir um setor de cobrança eficiente e que não tenha uma carteira de locatários que respeite o compromisso de locação acaba perdendo no mercado imobiliário. Por isso a importância de verificação de crédito. A informação é um patrimônio, portanto, exige-se a responsabilidade de saber a quem estão sendo repassados os dados.”

Autônomo

No caso de locatários ou fiadores autônomos, as imobiliárias solicitam a Declaração Comprobatória de Percepção e Rendimentos (Decore).

Negociação

Cliente pode exigir cláusula de devolução dos documentos

Os inquilinos podem negociar com as imobiliárias a possibilidade de reaver toda a documentação fornecida após o fim do contrato. Cada imobiliária tem sua própria política, mas a maioria retém as informações e documentos dos comprovantes de renda dos locatários e fiadores mesmo depois de finalizado o contrato de locação. Segundo informações do mercado, estes dados ficam nos arquivos das empresas de cinco a 10 anos após findo o contrato. Normalmente são pedidas fotocópias ou fotocópias autenticadas da documentação, mas algumas empresas solicitam os documentos originais.

“O que as imobiliárias podem manter consigo é uma cópia. Mas, uma vez que a parte entrega a documentação, se exigir a devolução da original, a imobiliária tem de obedecer”, explica o advogado especialista em Direito Imobiliário Winderson Jaster.

Outra sugestão, ainda, é repassar algumas informações, mas não deixar os documentos nas mãos das imobiliárias. “É um direito do cidadão em não deixar os documentos, é muito sigiloso realmente.

Algumas empresas permitem que os documentos sejam lidos na frente do gerente, alguns dados sejam anotados, e o documento devolvido. Eu como gerente tenho autonomia para avalizar a informação perante o proprietário. Na maioria das vezes os documentos são pedidos e segurados mesmo, mas existem exceções que podem ter uma flexibilidade maior”, explica a gerente de locação da Habitec Imóveis Sariva Lima.

Fonte: Gazeta do Povo

Acessões em Áreas Comuns

Dois artigos que tratam de obras e acessões no prédio.

Vejamos o primeiro:

“Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, dependa da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer condômino, das partes próprias, ou comuns.”

Obras “em acréscimo às já existentes” são, se invocarmos a teoria, um misto de benfeitorias e acessões, ou adendos, ampliações. Por exemplo, se há um salão de festas, o condomínio poderá ampliá-lo ou reformá-lo, mediante aprovação de dois terços dos condôminos.

Mas, não nos parece que o legislador tenha restringido dessa forma a realização de obras novas nas áreas comuns do prédio. Uma outra leitura do texto nos indica que também adendos integrais poderão ser levantados, com a devida aprovação, ao lado de outros existentes, desde que não prejudiquem qualquer dos condôminos. Por exemplo, a construção de uma churrasqueira próximo dos apartamentos dos andares de baixo, embora seja obra nova e não “acréscimo”, pode ser erigida, a nosso ver, mas se trouxer transtornos para os moradores, em função da fumaça e do barulho em dias de uso, não será possível, mesmo que o quórum exigido seja obtido em assembléia.

Em outras palavras, para realizar benfeitorias em partes comuns, é necessário que sejam úteis, que não prejudiquem nenhum condômino e que sejam aprovadas por dois terços dos proprietários.

Unanimidade

O outro artigo do novo Código Civil diz o seguinte:

“1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.”

O texto é claro. Não se trata, na hipótese, de meras benfeitorias, mas de novas edificações no mesmo terreno, com abertura de novas unidades autônomas e conseqüentes matrículas no registro imobiliário, com alteração da fração ideal de cada proprietário sobre sua própria unidade. Exatamente por haver uma mudança radical na estrutura do condomínio, com reflexos na propriedade de todos os comunheiros, o Código exige a unanimidade de votos em sua aprovação.

Na improvável concretização de tal previsão legal, será necessário praticamente se refazer o processo de incorporação do prédio, com recálculo das áreas comuns de cada uma das unidades autônomas antigas e novas, de modo que, ao final, não haja diferença entre a soma das frações e o tamanho do terreno.

A dificuldade em se aprovar qualquer medida, por mais importante que seja, com o quórum de unanimidade, nos faz crer que tal artigo tenha sido “encomendado” para resolver alguma situação específica ou impedir que obras planejadas sejam levadas a cabo. Sempre que forem unânimes, os condôminos podem decidir praticamente tudo, difícil é obter a unanimidade

6 conselhos para quem quer contratar um financiamento imobiliário

 Economista compartilha algumas dicas valiosas que a família deve levar em consideração antes de contratar o empréstimo

A casa própria tornou-se um sonho mais próximo para milhões de brasileiros, graças a alguns facilitadores como o programa Minha Casa Minha Vida. Mesmo assim o déficit habitacional continua alto para as famílias brasileiras, levando-as a correr em busca de financiamentos.

Pensando em ajudar quem quer realizar o sonho da casa própria e precisa de crédito para isso, o economista e educador financeiro Reinaldo Domingos compartilha algumas dicas valiosas que a família deve levar em consideração antes de contratar o empréstimo.  Confira:

Antes de começar um financiamento:
• Reúna a família e converse sobre este tema, definindo o valor e as reais condições em que a família se encontra.

• O melhor caminho para adquirir é poupar parte do dinheiro que se ganha, faça uma simulação em qualquer banco de quanto custaria a prestação deste imóvel e comece a guardar em  um investimento conservador como poupança, CDB ou tesouro direto.

• Analise o valor do aluguel que está pagando e se for o mesmo valor da prestação de um financiamento, poderá ser uma boa opção financiar o imóvel.

• Lembre-se que o financiamento de um imóvel é considerado dívida de valor, por isso deve ser protegido, garantido e priorizado no orçamento.

• Cuidado com o valor do imóvel que está pensando em comprar e veja se o mesmo se adéqua ao seu verdadeiro padrão de vida.

• Certifique-se de ter sempre uma reserva estratégica em caso de qualquer urgência para não deixar de honrar este importante compromisso.

Juros
“No financiamento é preciso levar em conta os juros, que em alguns casos, quando somados, no final das contas se transformam no valor de uma ou até duas casas”, conta o economista. No caso da família que não paga aluguel, Domingos aconselha guardar o valor da parcela que seria destinada ao financiamento, e injetá-lo em algum investimento.

“Na maioria das vezes o financiamento é sinônimo de dívida e é preciso entender que o dinheiro aplicado rende juros, enquanto que o financiamento se paga juros”, explica Domingos.

Para quem já contratou o crédito e, por ventura, não está conseguindo pagar a prestação da casa própria, o conselho é  rever imediatamente os gastos, em especial as pequenas despesas que somadas podem levar uma família ao fracasso financeiro.

Fonte: InfoMoney

Cobrança de cotas condominiais em atraso prescreve em cinco anos

STJ considerou que os débitos condominiais são dívida líquida, constante de instrumento particular, sendo prescrito em cinco anos o prazo de cobrança.

Para que uma dívida seja enquadrada na prescrição de cinco anos, são necessários dois requisitos: a expressão “dívida líquida”; e um instrumento onde conste a expressão

Brasília – Após receber parecer favorável no Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ), chegou ao Superior Tribunal de Justiça (STJ) ação contra um condômino cuja dívida junto ao condomínio datava de junho de 2011. Contrariamente, o STJ considerou que os débitos condominiais são dívida líquida, constante de instrumento particular, sendo prescrito em cinco anos o prazo de cobrança, de acordo com o estabelecido pelo artigo 206, parágrafo 5º, inciso I do Código Civil de 2002.

No entender do STJ, a cobrança de cotas condominiais prescreve em cinco anos, a partir do vencimento de cada parcela. Para que uma dívida de cota condominial seja enquadrada na prescrição de cinco anos, são necessários dois requisitos, conforme comentou a relatora do recurso que chegou ao STJ, ministra Nancy Andrighi. São eles: a expressão “dívida líquida”; e um instrumento, privado ou público, onde conste a expressão.

“A expressão ‘dívida líquida’ deve ser compreendida como obrigação certa, com prestação determinada. Já o conceito de ‘instrumento’ deve ser interpretado como documento formado para registrar um dever jurídico de prestação”, diz a ministra no relato.

Nancy Andrighi destacou o fato de alguns doutrinadores defenderem que o prazo prescricional de cinco anos não se aplica às cotas condominiais, pois tais despesas não são devidas por força de declaração de vontade expressa em documento, mas em virtude da aquisição de um direito real. Entretanto, a ministra apontou que a previsão do artigo 206, parágrafo 5º, inciso I não se limita às obrigações em que a fonte seja um negócio jurídico.

No caso julgado, a ministra Nancy Andrighi constatou que a ação de cobrança foi ajuizada em 19 de dezembro de 2003, mas o condômino foi citado somente em 15 de abril de 2008, tendo transcorrido, entre a entrada em vigor do novo Código Civil e a citação, intervalo superior a cinco anos.

A relatora lembrou que, conforme jurisprudência do STJ, a citação válida interrompe a prescrição, que retroage à data de propositura da ação quando a demora na citação do executado se deve a outros fatores, não à negligência do credor. “Assim, para a solução da controvérsia, é imprescindível descobrir se a demora na citação ocorreu por motivos inerentes ao mecanismo da justiça ou em virtude da omissão/inércia do autor”, frisou.

Como a análise de fatos e provas em recurso especial é vedada pela Súmula 7/STJ, a ministra Nancy Andrighi deu parcial provimento ao recurso para corrigir a aplicação da regra de prescrição e determinar a remessa dos autos ao TJRJ, a fim de que verifique a ocorrência de eventual prescrição. A decisão foi unânime.

Fonte: Exame

Fiador é principal garantia para quem aluga

Apesar do incômodo causado a terceiros, fiador é usado em quase três quartos dos contratos de aluguel em Curitiba. Burocracia e custo elevado limitam o uso de modalidades alternativas.

A figura do fiador é responsável por avalizar três em cada quatro contratos de aluguel firmados em Curitiba. Dados do Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário e Condominial (Inpespar) mostram que entre janeiro e agosto deste ano, 73% dos inquilinos de Curitiba contaram com um fiador na hora de fechar o contrato com a imobiliária.

Apesar das diversas opções de garantias locatícias, os custos e as exigências tornam menos competitivo o uso de outras modalidades.

O seguro fiança, por exemplo, garante o pagamento das parcelas do aluguel em caso de atraso ou inadimplência. A opção exige um investimento mensal que pode chegar a 15% o valor do aluguel mensal. A opção aparece como a segunda garantia mais utilizada nas locações de Curitiba desde janeiro, com 17%.

A opção do seguro foi usada pelo analista de planejamentos Ivan Campos para alugar um apartamento na capital. “O primeiro motivo foi porque vim de Minas Gerais e as imobiliárias têm receio de pegar um fiador de fora. Segundo porque é difícil achar um fiador. Normalmente é parente, mas se não for, é um terceiro que tem de estar em uma situação boa financeiramente, ter um imóvel. É um favor que a pessoa te faz, pois não tem obrigação nenhuma”, diz.

Segundo Campos, a opção não é a mais vantajosa, mas foi a única que ele conseguiu após um acordo com a empresa. “Se a empresa não fosse pagar pelo seguro, eu teria corrido atrás do fiador”, aponta.

Para o diretor comercial de locação da Apolar Imóveis Henrique Vianna, as outras formas de garantia são mais interessantes para a imobiliária do que o uso do fiador. “Na realidade, quem quer o fiador é o inquilino”, afirma.

Segundo o gerente comercial da CSI Corretora de Seguros Edson Gurgel, nos mercados imobiliários do Sudeste, o fiador não está mais tão presente quanto no Paraná. “Em São Paulo, o fiador já representa menos da metade das locações. O título de capitalização cresce 30% ao ano e o seguro fiança 25%”, afirma.

No caso do título, o investimento por parte do locatário é ainda maior que o seguro, e corresponte ao investimento de um ano do valor do aluguel.

“O título de capitalização se encaixa na modalidade caução e se o inquilino tem um recurso é uma boa opção. O locatário compra o título no seu nome e cauciona no contrato. No fim da locação, ele resgata o valor total, corrigido. Uma das grandes vantagens é que não precisa fazer um cadastro como no seguro fiança”, explica Gurgel.

Caução em espécie é pouco usada pelas imobiliárias

A garantia caução em espécie é outra opção, mas que não é muito utilizada e nem aceita pelas imobiliárias. O principal motivo é o valor pedido, normalmente três vezes o aluguel. “Abre-se uma caderneta de poupança em nome do inquilino e o dinheiro fica como garantia. Esta modalidade existe há anos, mas pouco usada, porque três meses são considerados muito pouco pelas imobiliárias”, afirma o gerente comercial da CSI Corretora de Seguros Edson Gurgel.

“O caução é para fazer frente ao inadimplente. Se o inquilino deixar de pagar, o locador entra com ação de despejo, mas nunca consegue em três meses, demora cinco, oito meses. É um período que o proprietário perde”, explica. “Três meses é muito pouco como garantia. Se o locatário deixa de pagar uma vez, já vai um mês e até sair do imóvel, um ano”, complementa o diretor comercial de locação da imobiliária Apolar Henrique Vianna.

Lei proíbe pagar aluguel antecipado

Uma das garantias utilizadas por algumas empresas é o pagamento adiantado do aluguel. Porém, tal modalidade não está de acordo com a Lei do Inquilinato. O artigo 20 prevê que o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel, exceto nas locações por temporada.

“Pagar um ano de aluguel antecipado não é uma forma de garantia. A imobiliária não é uma instituição financeira, não pode gerir dinheiro, recursos, não é o papel dela. Existe uma única possibilidade de aceite da locação sem garantia que é a cobrança de um mês adiantado. Se a pessoa não quiser o fiador e pode pagar um ano antes, pode comprar o título de capitalização de doze vezes, mas continua pagando o aluguel normalmente. Mas o dinheiro não pode sair da posse do locatário”, explica o gerente comercial da CSI Corretora de Seguros Edson Gurgel.

Notificação

Segundo a advogada especialista em direito imobiliário Ilcemara Farias, o primeiro passo que o locatário deve tomar nestes casos é notificar extrajudicialmente a imobiliária informando que a prática é contra a lei. “Faz um anexo ao contrato, uma retificação e caso não aceite, a pessoa pode entrar judicialmente pedindo os aluguéis”, explica.

Despejo

Desocupação do imóvel é mais rápida quando não há garantias do locador

A revisão da lei do inquilinato em 2009 trouxe uma possibilidade ainda pouco utilizada pelos locadores: a falta de garantias. “O locador não precisa pedir garantia, mas é um pensamento tão inserido em todos que para alugar é preciso pedir várias garantias senão o locatário não vai pagar, que todo mundo tem medo”, relata a advogada Ilcemara Farias.

A lei do inquilinato, no artigo 59, inciso 9º, aponta que se o contrato for feito sem nenhuma garantia e o locatário fique inadimplente durante o período, o locador tem o direito de pedir a desocupação em 15 dias. “Atualmente, mesmo com a garantia, o locador demora seis, oito meses para despejar o locatário que não paga e às vezes não consegue reaver o prejuízo. Seria um prejuízo bem menor se fizesse o contrato sem garantia”, explica Ilcemara.

75% dos contratos de locação efetuados no último mês tiveram como garantia locatícia o fiador.

 

Fonte: Gazeta do Povo

Conselheiro Virou Fiscal

Atento à realidade nacional, o legislador do novo Código Civil modificou o nome e as atribuições do conselho consultivo do condomínio. Em seu lugar entra o conselho fiscal, com poderes para “dar parecer sobre as contas do síndico”.

Diz a norma ainda vigente (Lei 4.591/64):

“Art. 23 – Será eleito, na forma prevista na convenção, um conselho consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Parág. único – Funcionará o conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a convenção definir suas atribuições específicas.”

Compare com o novo Código, que dispõe:

“Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.”

Algumas diferenças aparecem à primeira vista. A partir do novo Código “poderᔠhaver um conselho, antes era obrigatório: “será eleito”. O conselho era denominado “consultivo”, passa a ser “fiscal”. O número de membros permanece o mesmo: três. O conselho era constituído de “três condôminos”, mas será composto de “três membros”, que poderão não ser proprietários de unidades ou mesmo nem moradores do edifício. A lei garantia expressamente a recondução dos membros (“permitida a reeleição”); a partir do próximo ano, tal possibilidade dependerá de previsão na convenção do condomínio.

Dois conselhos

De outro lado, o novo Código Civil definiu com precisão qual a finalidade do novo conselho fiscal. Não mais a de “assessorar” o síndico, mas a de “dar parecer sobre as contas do síndico”, o que já ocorria na prática em razão das praxes vigentes na administração condominial.

Ganhou ou perdeu o condomínio com a alteração trazida pela nova lei? O que é mais importante, ter um conselho que assessora o síndico ou que lhe fiscaliza as contas? Deixamos a resposta por conta do leitor. É bom pensar um pouco.

A maneira incisiva com que o codificador descreve a competência do conselho fiscal sugere que o parecer do novo conselho deva ter caráter mandamental ou coercitivo, e não mais opinativo, como atualmente. Assim, seu parecer deverá ser levado a sério e receber maior credibilidade, produzindo efeitos de imediato, até que seja confirmado ou não por assembléia dos condôminos. Um parecer contrário às contas, por exemplo, colocará o síndico sob suspeição, ensejando medidas para a correção das irregularidades ou sua substituição no cargo.

Como o novo Código Civil permite a destituição do síndico que “praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio” (art. 1.249), o parecer do conselho fiscal influirá decisivamente no deslinde da questão.

Para que funcione a contento, todavia, é preciso que seus membros assumam de fato suas atribuições, deixando de ser meros coadjuvantes do síndico, ou pau-mandado da administradora, como é comum acontecer.

Por fim, dada a amplitude legislativa concedida ao condomínio, nada impede que este tenha dois conselhos, um consultivo, para assessorar o síndico, e outro fiscal, para examinar suas contas. Basta constar da convenção.

Como pagar seu imóvel?

Avalie qual é a melhor forma de pagar seu imóvel.

Lembre-se: se você tiver economias guardadas, os especialistas sugerem adquirir o imóvel à vista ou dar uma boa entrada. Neste caso, é possível conseguir um belo desconto. Pechinche!

Use o FGTS

O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), depositado mensalmente pelas empresas aos funcionários com carteira assinada, pode ser usado para pagamento total ou parcial do imóvel.

Para obter o benefício, o interessado deve provar que trabalha há pelo menos três anos sob o regime do FGTS e não pode ser proprietário de outro imóvel.

A casa ou apartamento deve estar localizado no perímetro urbano, de preferência no município onde o comprador exerce sua ocupação principal, ou em uma cidade vizinha, na mesma região metropolitana, onde deve morar há pelo menos um ano. O valor do bem não pode ultrapassar R$ 500 mil.

Consórcio

A modalidade é ideal para os que planejam comprar um imóvel, mas não têm a necessidade imediata de adquirir o bem.

O adquirente decide o valor da Carta de Crédito, paga prestações sem juros, porém com uma taxa de administração embutida no valor da parcela.

A contemplação é feita por meio de sorteio ou lance. Também é permitido utilizar o FGTS na aquisição.

 

Fonte: Revista Imóveis

Condomínios de SP investem em treinamento para reforçar segurança

Funcionários fazem curso para conhecer regulamento interno.

Para aumentar a eficiência do serviço, melhorar a convivência e ajudar na segurança dos edifícios, condomínios de São Paulo estão apostando no treinamento dos funcionários.

Em um condomínio no Sacomã, Zona Sul da capital, os funcionários tinham que lidar com situações adversas. Os moradores ligavam para estacionar o carro do visitante na vaga do vizinho que foi viajar e até pediam para autorizar a entrada do entregador para que a encomenda fosse levada no apartamento. Para ensinar os funcionários a impor limites, o jeito foi investir.

Os funcionários fizeram um curso para conhecer detalhes do regulamento interno, noções de postura e de segurança. Também aprenderam como lidar com os moradores mais exaltados. “Tem que ser cordial, firme na resposta e, se for o caso, mostrar onde está a regra no regulamento interno”, orienta a especialista em treinamentos Elô Fonseca.

Os moradores aprovaram o investimento. “Eles atendem de uma maneira mais convicta, sabem o que estão fazendo. Dá até mais segurança, é muito importante”, comenta a dona de casa Maria Helena Souza.

Em Pirituba, Zona Norte de São Paulo, os moradores decidiram que o zelador seria o fiscal dos funcionários. Para isso, o prédio gastou R$ 1 mil com capacitação. “O número de reclamações diminuiu, porque os moradores que têm reclamações procuram o zelador. O zelador estando treinado pode responder e tranqüilizar o morador”, explica a síndica Dora Gouveia.

 

Fonte: G1

Lixo do prédio requer cuidado

Além da preocupação com a saúde de quem vai recolher os resíduos, o engenheiro ambiental Henrique Ferreira Ribeiro diz que o condomínio deve estar atento ao local de armazenamento

A administração correta de resíduos é algo que requer cuidados. Com a diversidade de materiais utilizados nas embalagens e descartados e até mesmo de líquidos que podem ser gerados, é preciso manusear o lixo de forma adequada para evitar acidentes e, consequentemente, transtornos para o condomínio.

No manuseio de resíduos deve-se atentar, principalmente, para as normas de segurança de trabalho, segundo o engenheiro ambiental e diretor-geral da Ambiência Soluções Sustentáveis, Henrique Ferreira Ribeiro. “Priorizando sempre a preservação da integridade do funcionário, uma vez que os resíduos podem trazer riscos físicos, químicos e biológicos”, alerta.

Apesar de não haver normas específicas que citem punições aos condomínios no caso de acidente relacionado ao manuseio inadequado de resíduos, Henrique Ribeiro diz que, se isso ocorrer, há legislação que protege o trabalhador. “Deve-se atentar para as regras no caso de acidente de trabalho, estando ele relacionado ou não aos resíduos.”

Uma delas é NR 9, que estabelece a obrigatoriedade da elaboração e implementação, por parte de todos os empregadores, do Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA). Tal medida visa à preservação da saúde e da integridade dos trabalhadores, por meio da antecipação, reconhecimento, avaliação e controle da ocorrência de riscos ou que venham a existir no ambiente de trabalho.

Quanto às regras a serem seguidas no que se refere a horários e formas de armazenamento de resíduos em edificações, o engenheiro conta que algumas cidades apresentam regras claras. “Essas normas são definidas, normalmente, pelo setor relacionado à limpeza pública, no caso de Belo Horizonte a Superintendência de Limpeza Urbana (SLU). Quanto aos horários para disposição dos resíduos, eles variam de acordo com cada região da cidade, sendo necessária a verificação com a prefeitura”, indica.

De maneira geral, Henrique Ribeiro conta que os resíduos devem ser armazenados em locais desimpedidos e de fácil acesso para coleta, sem ligação direta com dependências de permanência prolongada ou transitória. “Além disso, devem ser construídos com materiais resistentes, sendo que o abrigo deve ser fechado e coberto, dotado de abertura com tela de modo a permitir a ventilação, com piso resistente, impermeável, de material de fácil limpeza, entre outras especificidades.”

SELECIONADO 

Para quem quer fazer este manuseio de forma ecologicamente correta, a solução é implantar a coleta seletiva. Para isso, é necessário, primeiramente, realizar o plano de gerenciamento de resíduos, “que contemplará, entre outras informações, a caracterização dos resíduos a serem gerados, áreas passíveis para armazenamento e associações e/ou empresas que recolherão os resíduos (recicláveis e não)”, informa Henrique Ribeiro.

De acordo com o engenheiro, em Belo Horizonte há a coleta seletiva pública em 30 bairros, que atende a cerca de 14% da população. Ou seja, muito abaixo do ideal, segundo Henrique. “Para os interessados em implantar a coleta seletiva, o programa Ambientação, do governo estadual, disponibiliza curso de capacitação”, lembra.

Fonte: Lugar Certo

É irregular mas legítimo

Condomínios constituídos de forma irregular ou loteamentos que se transformam em ‘condomínios’ são hoje comuns nas grandes cidades e têm recebido o respaldo de nossos tribunais, principalmente no que toca ao pagamento (ou ressarcimento) de despesas realizadas em benefício da coletividade.

Nesse sentido decidiu o Tribunal de Justiça do Distrito Federal, em ação de cobrança de taxas condominiais ordinárias e extraordinárias, em acórdão relatado pelo desembargador Otávio Augusto (n. 060181-5).

Em seu relatório, explica o magistrado que o apelante rebela-se contra sentença que o condenou a pagar o rateio de condomínio, com multa juros e correção, alegando que o imóvel gerador das despesas condominiais não seria de sua propriedade, “mas tão-somente terra pública pela qual ele vai se habilitar à aquisição”. E, ainda, que “não há nos autos a comprovação da realização de gastos pelo condomínio, que pudesse impor sua contribuição”.

No voto, o desembargador Otávio Augusto detalha a questão, recordando que o condomínio fora constituído para “tratar de interesse dos possuidores de lotes em processo de regularização perante o Governo do Distrito Federal”, não estando registrado ainda segundo os ditames da Lei 4.591/64 (ou do atual Código Civil). Porém, “tais condomínios, ditos irregulares, são partes legítimas para a cobrança e recebimento judicial de taxas devidas pelos condôminos, a teor do disposto no inciso VII do art. 12 do CPC [Código de Processo Civil], que estabelece a representação em juízo, ativa e passivamente, das sociedades sem personalidade jurídica, pela pessoa a quem couber a administração de seus bens, no caso, o síndico legalmente indicado”.

A jurisprudência do tribunal brasiliense citada no acórdão fortalece o entendimento: “O condomínio irregular assemelha-se às sociedades irregulares” (114149-6), “Os condôminos adimplentes e inadimplentes usufruem dos benefícios proporcionados pelas taxas [...logo...] devem participar no rateio das despesas efetivadas pelos condôminos, sob pena de enriquecimento ilícito” (009837-8), “A existência fática do condomínio, malgrado sua irregularidade perante os órgãos públicos, autoriza o seu direito de ação contra os condôminos” (122431-9), “…o condomínio irregular possui legitimidade para cobrar taxas acordadas [...] do proprietário de unidade imobiliária nele situado que usufrui todos os serviços oferecidos e benfeitorias ali realizadas” (071169-0).

No caso em tela, o relator foi ainda mais incisivo, ponderando que “o apelante não pode furtar-se de quitar as verbas condominiais porque, tendo plena ciência da irregularidade do terreno por ele adquirido, correu os riscos do negócio, não sendo o fato de não poder realizar obras no local, em face de vedação posterior imposta pelo GDF, óbice à cobrança das taxas instituídas para preservação das benfeitorias existentes e que valorizaram o imóvel”.

Embora esta e outras decisões judiciais tenham reconhecido a legitimidade ativa de condomínios incipientes, ou protocondomínios, é importante lembrar que, em todos os casos, os síndicos formalizaram corretamente a existência real da entidade, através de estatutos registrados, atas de instalação, atas de eleição, balancetes e demais documentos que fazem prova das alegações.

Coloca-se diante do magistrado um conflito em que, de um lado, há toda uma coletividade, solidária com o pagamento das despesas de manutenção e, do outro, um ou poucos indivíduos sem espírito comunitário. A causa é boa, mas deve ser sempre bem fundamentada e bem documentada.