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legislação condomínio

Como limpar piscinas?

Como é realizado o trabalho de limpeza e manutenção em piscinas?

HTH- Limpeza e manutenção de piscinas é realizado em dois processos, limpeza física (escovação de paredes, peneira, limpesa de borda e filtração) limpeza quimica – uso de ajustadores de ph e cloro.

ABCDÁGUA-

TRATAMENTO PARA PISCINAS RESIDENCIAIS NO VERÃO

PROCESSO QUÍMICO

  Seg Ter Qua Qui Sex Sab Dom
Medir a Alcalinidade Total (entre 80 e 120 ppm) Medir 1 vez por mês
Medir o pH (7,0-7,4) sim   sim  
Clorar com hth® Cloro Granulado ou Pace® sim   sim   sim  
Medir o Cloro Livre   sim   sim   sim  
Clarificar com hth® Maxfloc   sim  
Acrescentar hth® Algicida Manutenção   sim  
Decantar Quando necessário
 

PROCESSO FÍSICO

  Seg Ter Qua Qui Sex Sab Dom
Filtrar a Água sim
Limpar o Pré-Filtro - sim -
Retrolavar o Filtro Seguir as Instruções do Fabricante
Aspirar/Peneirar Quando necessário
Escovar Quando necessário
Usar hth® Limpa Bordas Quando necessário

AQUANOBRE-Existem vários processos de limpeza e manutenção de piscinas, citaremos alguns abaixo:

Com cloro (convencional) Com Ozônio Com UV Com eletrodos de cobre ou prata Com células geradoras de cloro através de adição de sal

Segue abaixo, tratamento convencional:

DIARIAMENTE:

Verificar as condições de transparência da água. Colher folhas do espelho d água com a peneira cata folhas. Filtrar a água da piscina. Clorar a água (sempre ao entardecer).

SEMANALMENTE:

Medir PH E CLORO ou sempre que observar qualquer alteração na transparência da água. Limpeza das bordas com limpa borda. Escovar a parte interna da piscina. Colocar algicida de manutenção na água da piscina. Colocar floculante no dia seguinte. Fazer aspiração no dia seguinte.

QUINZENALMENTE:

Fazer a retrolavagem da areia do filtro.

MENSALMENTE:

Colocar oxidante (Oxida matéria orgânica) diluído na piscina, gerando economia de cloro

ANUALMENTE:

INDISPENSÁVEL, fazer a troca da carga de areia do filtro.

Qual a diferença de manutenção entre uma piscina pequena e uma muito grande?

HTH- Adiferença esta na quantidade de produtos.
ABCDÁGUA-
Praticamente a mesma.
AQUANOBRE-
Quantidade de produto a ser usado.

A água da piscina tem que ser trocada?

HTH- Não! A água é renovada por evaporação, lavagem de areia, corpo do banhista. Areposição é feita com água nova, em um ano já estamos com outra água.
ABCDÁGUA-Não, com o tempo acabamos repondo quase a totalidade da água sem esvazia-la.
AQUANOBRE-Não. Em aproximadamente 01 (um) ano, toda a água da piscina foi trocada devido o processo de aspiração drenando e reposição de água na piscina, ou seja, não é necessário trocar a água da piscina.

Quantas pessoas são responsáveis pela realização desse trabalho?

HTH- Piscinas de até 500 m³ só uma pessoa.
ABCDÁGUA-1 pessoa ou no máximo duas!
AQUANOBRE- Depende, pois tudo se relaciona ao tempo que se quer a piscina ou trabalho pronto.Geralmente tem 01 (uma) pessoa responsável por esse trabalho em todo local com piscina.

Os funcionários do condomínio podem fazer o trabalho ou um profissional é necessário? Pq?

HTH- Sim qualquer pessoa pode fazer o tratamento, orientamos que façam o curso gratuito da hth.
ABCDÁGUA- Um profissional com experiência é sempre aconselhado para não acarretar prejuízos aos usuários.
AQUANOBRE-Depende, pois tudo se relaciona ao tempo que se quer a piscina ou trabalho pronto.Geralmente tem 01 (uma) pessoa responsável por esse trabalho em todo local com piscina.

Qual o custo médio da tercerização da limpeza de piscina? Como o contrato é calculado?

HTH- Um tratador de piscina cobra de mão de obra, de 70 a 150 reais, de produto gasta-se 130,00.
ABCDÁGUA-
 É calculado pela metragem quadrada além da distância, é claro. Muitos degraus e curvas também é importante analisar. Até uma piscina 8.00×4.00m investe-se aproximadamente R$ 120,00 / 10.00×5.00 R$ 150,00 / Maior R$ 350,00
AQUANOBRE-Depende, somente com orçamentos poderemos chegar a um valor, os preços variam de empresa para empresa. O cálculo é feito de acordo com o tamanho e número de piscinas.

Há a necessidade de se ter algum tipo de treinamento para exercer esse trabalho?

HTH- Sim, nós entregamos certificados.
ABCDÁGUA-
De preferência sim, para evitarmos prejuizos aos usuários
AQUANOBRE-Muito treinamento.

Em que período e com que frequência é realizada a limpeza da piscina?

HTH- Depende da época tem que tratar todo dia.
ABCDÁGUA-
 No mínimo 2 vezes por semana
AQUANOBRE-Diariamente, 365 dias por ano.

Quais os métodos e equipamentos existentes no mercado e qual é o mais eficaz?

ABCDÁGUA-Existem muitos métodos para limpeza de piscina. Os convencionais são o tratamento químico por adição de cloro com filtração de 8 horas diárias da piscina. Além do tratamento convencional, existem métodos de automação como: salinização (gerador de cloro a base de cloro), tratamento a base de ions de cobre, a base de ozonio, a base de ultravioleta. O tratamento mais eficaz ainda é o tratamento convencional e o gerador de cloro a base de sal.
AQUANOBRE-Ver 1ª pergunta, todos os métodos são eficazes segundo seus fabricantes.
HTH- Existem equipamentos para dosagem de produtos que são em sua maioria bons;

Existe algum tipo de manutenção preventiva para os equipamentos de tratamento da água?

ABCDÁGUA- Sim, devemos sempre lubrificar, regular e limpar o filtro e a Motobomba além de trocar os elementos filtrantes como a areia.
AQUANOBRE-Sim, porém pouco praticado, são eles: Anualmente, fazer a troca de areia do filtro e troca de rolamentos e selo mecânico da bomba.
HTH- Sim, todo ano os equipamentos devem ser vistoriados.

Existe alguma diferença no tratamento da água dependendo do tipo da piscina (fibra, Concreto ou Vinil)?

ABCDÁGUA- Todos eles usamos algicidas, floculantes, limpa borda, cloro etc… mas as piscinas de vinil e fibra devem receber um tratamento especial como dissolver bem o cloro antes de jogar na piscina, dentre outros.
AQUANOBRE-Sim, em piscina de concreto (azulejo) você pode aplicar os produtos químicos com tranqüilidade e utilizar todos os equipamentos disponíveis no mercado, já as piscinas de fibra e vinil, requerem um pouco mais de cuidado, mas todas lhe proporcionam os mesmos momentos de prazer.
HTH- não, o tratamento é o mesmo.

Quas os produtos químicos utlizados? Eles oferecem algum tipo de risco à saúde?

ABCDÁGUA-Devemos ter muito cuidado no manuseio dos produtos. Os produtos mais utilizados são: elevador e redutor de Ph que podem ser liquidos ou não, algicida de manutenção e de choque, clarificante / floculante, limpa borda, cloro que pode ser granulado ou estabilizado, pastilhas de cloro e estabilizador de PH.
AQUANOBRE-Muitos produtos são utilizados e sendo corretamente aplicados, não oferecem risco algum à saúde.
HTH- cloro, algicidas, clarificante, limpa borda, ajustadores de alcalinidade e ph – eles oferecem risco a saúde.

Fonte: Condoworks

 

Condomínio Rural Negado

A criatividade do empreendedor brasileiro parece não ter limites, mas esbarra, de vez em quando, nas lacunas da lei ou nas restrições impostas pela Justiça. Foi o que aconteceu em Brasília, quando uma associação de proprietários de glebas rurais tentou registrar o empreendimento como um condomínio rural, à semelhança de loteamentos fechados que se arvoram em condomínios regidos pela Lei 4.591/64.

Tendo em vista dúvida suscitada pelo oficial do registro de imóveis, a questão acabou no Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, cuja Primeira Turma Cível, por maioria, assim se pronunciou, em voto relatado pela desembargadora Vera Andrighi (APC 1998011031223-0):

“Inscrição no Registro de Imóveis. Condomínio Rural. Fazenda parcelada em glebas de 2,00ha. Não há previsão legal para registro ou arquivo no Registro de Imóveis de Condomínio Rural. Recurso improvido.”

De toda a discussão travada na sessão de julgamento, e devidamente transcrita na íntegra no acórdão, vale destacar os fundamentos de mérito, para que dele se possa tirar as melhores ilações.

Anuência de todos

Diz a desembargadora Vera Andrighi que a lide se restringe à possibilidade jurídica de registro imobiliário de um loteamento rural de uma fazenda partilhada em glebas de dois hectares e alienada a diversas pessoas. Os compradores possuem escritura pública e matrícula individuada no registro de imóveis. O que pretendem é registrar um loteamento rural e a conseqüente regularização das áreas comuns.

A dúvida suscitada fora julgada procedente pelo juiz de primeiro grau, face ao descumprimento da exigência de apresentar a anuência de todos os proprietários. Na apelação em pauta, a associação dos proprietários pretende representar a todos, suprindo tal exigência. Frisa a relatora: “Contudo, esta vontade deve ser expressa individualmente, não havendo nos autos a prova de que todos estão de acordo com a transformação do local em loteamento rural.”

Mesmo que vencida essa barreira, a magistrada ressalta que a Lei do Parcelamento do Solo Urbano (6.766/79) e o Estatuto da Terra (4.504/64) nada prevêem sobre o loteamento rural, e que a Lei dos Registros Públicos (6.015/73), no item que trata dos ‘loteamentos urbanos e rurais’ (art. 167, inc. I, item 19), “refere-se a parcelamento do imóvel rural no limite do módulo apenas, não contemplando, nem poderia no âmbito desta Lei, regularizar a criação de condomínio”.

Sem arquivamento

Não concorda a relatora, inclusive, com o arquivamento, no Registro de Imóveis competente, do projeto, memorial descritivo, mapas e demais papéis relativos ao parcelamento. Sua argumentação:

“O arquivamento tem a finalidade de futura busca ou esclarecimento sobre a divisão da área, ou outra dúvida… Neste caso, este procedimento é totalmente desnecessário, pois os lotes foram alienados mediante escritura pública e registro imobiliário. Todos os lotes estão seguramente definidos, não havendo necessidade de se recorrer a memorial descritivo.”

Em suma, caros sonhadores com idílicos loteamentos rurais, se o entendimento da Justiça brasileira seguir os passos do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, tão logo não teremos a possibilidade de transformar glebas ou módulos rurais mínimos em condomínios; salvo se o projeto for, desde a origem, um verdadeiro condomínio horizontal.

Busca da convenção ideal

É preciso que as construtoras e incorporadoras, maiores responsáveis pela elaboração de minutas, a teor de exigência da própria lei, dediquem maior atenção à futura constituição do condomínio.

Alguém sabe onde está a melhor convenção de condomínio do Brasil?

Por acaso existe um texto de convenção que seja quase perfeito?

O sonho de uma convenção ideal é isso mesmo, um sonho. Assim como não existe uma constituição sem mácula, também não existe uma carta que atenda a todos os interesses e peculiaridades de um condomínio.

Existe, sim, um roteiro para a elaboração de uma convenção. Está no próprio Código Civil de 2002, que diz o seguinte:

“Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III – o fim a que as unidades se destinam.
(…)
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II – sua forma de administração;
III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno.”

A Lei do Condomínio tem previstas expressamente 12 regras semelhantes, sendo mais explícita ao tratar do síndico e de sua remuneração. Mas, comparandose os dois textos legais, não há grandes diferenças. O novo Código Civil ditou normas mais abrangentes, com menos palavras (92 contra 132 da Lei 4.591/64), para regular a matéria em comento.

A transcrição é longa, mas observe que a principal ressalva está na abertura do art. 1.334, onde o legislador faz menção às regras “que os interessados houverem por bem estipular”. Grande é, pois, o poder de autolegislação dos condôminos. Normas de disciplina do uso da propriedade, de conduta, de repartição dos ônus, de organização administrativa etc. podem ser inseridas na convenção, valendo como lei entre todos, desde que não se arremetam contra o direito positivo vigente no país. É uma prerrogativa especial e quase exclusiva, vez que restrita aos legisladores e a poucos fazedores de preceitos coercitivos.

Há convenções que se baseiam totalmente na Lei do Condomínio, praticamente repetindo “ipsis litteris” os seus enunciados, sem qualquer iniciativa de adaptar a norma legal à realidade fática do patrimônio onde os condôminos irão habitar e conviver com outras pessoas. Com coragem, é possível criar e propor novas soluções para construir um tecido social e jurídico autêntico sobre a estrutura de cimento armado do edifício.

Nesse sentido, é preciso que as construtoras e incorporadoras, maiores responsáveis pela elaboração de minutas, a teor de exigência da própria lei (Lei 4.591/64, art. 32, j), dediquem maior atenção à futura constituição do condomínio. Não devem copiar simplesmente os dizeres do último edifício construído, preocupando-se apenas com a nova descrição das partes construtivas. Devem, dentre outras, mediante pesquisa prévia, analisar o perfil da clientela que comprará as unidades autônomas do novo empreendimento e, na medida do possível, fazer uma minuta que reflita a cultura, as necessidades e a mentalidade dos novos condôminos.

Só assim melhorará a qualidade de nossas convenções.

*Luiz Fernando de Queiroz

STJ dá opção de escolha

Havendo contrato de promessa de compra e venda não registrado, a ação de cobrança de cotas condominiais pode ser proposta tanto contra o promissário vendedor, que terá seu nome na matrícula do registro de imóveis, quanto contra o promissário comprador.

Já vimos antes que o promissário comprador que está na posse do bem é responsável pelo pagamento das cotas condominiais, independente de o contrato de promessa de compra e venda ter sido registrado. No entanto, não tem o condomínio a obrigação de saber que tal contrato foi celebrado. Por isso, tendo em conta que o condomínio precisa de recursos para suas despesas essenciais, o STJ dá a opção de a ação de cobrança de cotas ser proposta tanto contra o promissário vendedor, que terá seu nome na matrícula do registro de imóveis, quanto contra o promissário comprador. Qualquer deles pode ser o legitimado passivo.

Vejamos o que diz a ementa do acórdão: “A ação de cobrança de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissário comprador, etc.), o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvado a este o direito regressivo contra quem entenda responsável.”

Com esta dicção, de ímpar clareza, o Superior Tribunal de Justiça parece ter resolvido a questão da legitimidade passiva na cobrança de taxas condominiais, nos casos em que existe promessa de compra e venda do imóvel, seja entre a construtora e o condômino, seja entre este e terceiros. O acórdão foi relatado pelo ministro Ruy Rosado de Aguiar, em julgamento proferido pela Quarta Turma do STJ, em recurso especial (223.282) oriundo de Santa Catarina.

No mesmo acórdão, decidiu-se também sobre a denunciação da lide do promissário comprador, nos seguintes termos: “Inexistindo lei ou contrato estabelecendo o direito de regresso do proprietário contra o promissário comprador pelas despesas que efetuar com o condomínio, não cabe a denunciação da lide ao promissário comprador.”

A ação de cobrança foi movida contra a construtora e incorporadora do edifício, que contestou sob a alegação de que vendera a unidade mediante contrato particular de promessa de compra e venda. Julgada parcialmente procedente a ação, a Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Santa Catarina negou provimento à apelação da ré, de cujo acórdão se extrai o seguinte parágrafo: “O dever de pagar as cotas condominiais é obrigação real, intimamente ligada à qualidade de proprietário. A venda do imóvel por instrumento particular, não levado a registro no ofício imobiliário, alcança apenas os contratantes, desobrigando o condomínio a buscar seu crédito contra o atual possuidor do imóvel.”

Prossegue: “Legitimado no processo de cobrança de cotas condominiais, por isso, é o condômino, consoante dispõe o art. 12 da Lei 4.591/64, isto é o proprietário da unidade autônoma, aquele que detém o direito patrimonial nos termos do art. 530 do código civil, aferindo-se a condição pela consulta à matrícula do registro de imóveis.”

a Quarta Turma do STJ votaram vencidos os ministros Barros Monteiro e Aldir Passarinho Junior. Com o relator Ruy Rosado de Aguiar votaram os ministros César Asfor Rocha e Sálvio de Figueiredo Teixeira, este com o voto de desempate.

Em seu voto de desempate, o ministro Sálvio e Figueiredo Teixeira, apesar de entender que “o promitente comprador é parte legítima para responder pelas despesas de condomínio, e a dívida se refere a período posterior à celebração do contrato de promessa de compra e venda, ainda que este não tenha sido registrado”, deu voto favorável ao condomínio, pois este não fora cientificado do contrato existente entre a construtora e o promitente comprador da unidade, deixando o condomínio “na incerteza” ou na “insegurança de ajuizar a ação e vê-la extinta por ilegitimidade”.

Para os condomínios, que precisam de recursos para suas “despesas indispensáveis e inadiáveis”, sem dúvida este acórdão lhes é o mais favorável.

*Luiz Fernando de Queiroz

Coleta de lixo no prédio

Não havendo manipulação direta do lixo, o funcionário do condomínio responsável pela sua coleta não tem direito a adicional de insalubridade.

É importante tratar do tema pagamento ou não de insalubridade a funcionários de condomínio que recolhem o lixo do prédio.

A orientação mais recente da jurisprudência é no sentido de que “as atividades de limpeza e higienização das áreas comuns de condomínio e transporte de lixo não podem ser consideradas atividades insalubres, ainda que constatada a insalubridade por laudo pericial, porque não se encontram classificadas na Portaria do Ministério do Trabalho” (decisão do Tribunal Superior do Trabalho, relator ministro João Batista Brito Pereira).

Todavia, o próprio TST, em outra decisão, deu interpretação diferente, levando em conta as peculiaridades do caso, porque cabia ao porteiro do edifício, “diariamente, reciclar o lixo do prédio, separando o lixo seco do lixo orgânico, tendo para isso, que abrir as sacolas de lixo para colocar papéis, latas e vidros em um tipo de saco e o restante do lixo orgânico em outro saco”. O tribunal entendeu que, na hipótese, “o reclamante realizava a reciclagem do lixo do prédio, proveniente das sete unidades habitacionais, sem utilizar qualquer equipamento de proteção capaz de elidir a nocividade dos agentes patológicos existentes no lixo por ele manipulado diretamente” (relator ministro Vieira de Mello Filho).

Dos acórdãos mencionados (cuja íntegra pode ser obtida no sítio do TST ou do Bonijuris na internet), podemos tirar algumas conclusões.

Primeiro, está pacificado o entendimento dos tribunais superiores de não conceder o adicional de insalubridade a funcionários de condomínio que recolhem o lixo, ainda que constatada a insalubridade por laudo pericial, por não estar a atividade classificada como tal na Portaria do Ministério do Trabalho, apenas fugindo a essa regra situações excepcionais, como aquela do acórdão acima mencionado (manuseio direto do lixo sem a utilização de material de proteção).

Segundo, corre maior risco o condomínio que ainda não adotou a coleta diferenciada do lixo, solicitando aos moradores que separem o lixo orgânico de outros resíduos (“lixo seco” ou “lixo-que-não-é-lixo”, no jargão curitibano). O importante é impedir que o funcionário manipule o lixo, isto é, não permitir que separe, abra as sacolas de lixo e mexa no seu conteúdo. Não deve prepará-lo para quando o caminhão passar.

Terceiro, se for inevitável que o funcionário recolha o lixo de maneira potencialmente prejudicial à sua saúde, deverá fazê-lo com a utilização de equipamento de proteção “capaz de elidir [neutralizar, eliminar] a nocividade dos agentes patológicos existentes no lixo por ele manipulado diretamente”, como citado acima. Os equipamentos devem ser entregues mediante recibo e sua utilização exigida sempre, sob pena de advertência ou até justa causa para demissão.

Com essas providências, o zelador ou porteiro do condomínio que recolher o lixo ficará totalmente protegido de qualquer risco de contaminação e o condomínio livre de eventual reclamatória baseada em adicional de insalubridade. Quem deve reciclar ou separar o lixo são os próprios moradores, com a utilização de sacos de plásticos na cor apropriada, devidamente fechados. E assim devem ser colocados à disposição da coleta urbana.

Como diz o ditado, mais vale prevenir que remediar.

*Luiz Fernando de Queiroz

Unificação não muda rateio

O proprietário que unifica dois apartamentos de um difício, inclusive no registro de imóveis, não adquire o direito de pagar uma só taxa de condomínio, prevalecendo o que foi estabelecido quando da aprovação da convenção original.

O proprietário que unifica dois apartamentos de um edifício, inclusive no registro de imóveis, transformando-os num só, não adquire o direito de pagar uma só taxa de condomínio, mesmo que este seja o critério de rateio das despesas comuns. Prevalece o que estava estabelecido quando a convenção original foi aprovada.

Decisão nesse sentido foi proferida pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, ao julgar apelação cível interposta contra decisão que rejeitou preliminar de carência de ação em ação de cobrança de taxas condominiais.

Relatando o recurso, o desembargador José Aquino Flôres de Camargo explica que, segundo a convenção condominial, os encargos mensais são iguais para todas as unidades, embora algumas tenham um, dois ou três quartos e tamanhos variados.

Alegou o apelante que, “em razão da alteração decorrente da unificação das unidades, averbada perante o Registro Imobiliário, passou o condomínio a ter 16 apartamentos, ao invés de 17. De modo que a cobrança pelas duas unidades traduz disparidade, porque, no plano fático, existe somente uma. Ademais, a cobrança das cotas é estabelecida pelo número de unidades existentes. Resultando, pois, descabida a pretensão exposta na inicial.”

Em seu voto, o relator detalha intrigante questão: o condômino obtivera a assinatura de vários condôminos em documento, em que concordavam com a unificação das unidades, porém, “nada consta acerca da pretendida alteração do critério de rateio das cotas condominiais”, o que seria necessário, no entender do desembargador.

Argumenta o magistrado que “a existência de ato administrativo de unificação não resulta, por si só, alteração no rateio das despesas de condomínio, que não prescinde da apreciação e deliberação em ato específico, mormente porque implica oneração aos demais condôminos.”

Prossegue adiante: “Não se pode confundir o ato administrativo de unificação, realizado perante o Registro Imobiliário, como suficiente para a exclusão pretendida. Esse apenas implicou alteração na descrição física do imóvel perante o álbum imobiliário, autorizado pelo art. 234 da Lei de Registros Públicos. Mesmo porque a Convenção Condominial prevê como critério de rateio o número de unidades, consideradas aquelas existentes à época da constituição do Condomínio e não posteriores alterações.”

O relator concede que o critério de rateio das despesas talvez não seja o mais justo, porque os detentores de apartamentos menores pagam cotas condominiais de valores idênticos ao das unidades maiores (variam de 60 a 195 m² e o unificado pelo condômino ficou com 155 m²). “A pretensão pode até ser considerada justa” – enfatiza o relator – “na ótica do apelo, mas não se ajusta à expressa previsão do art. 6º da Convenção, que determina o rateio, em quotas mensais e iguais, entre todos os condôminos”.

Em suma: “a unificação das matrículas não implica ipso facto alteração no tratamento jurídico das autonomias unificadas perante a universalidade. E o critério do rateio, estabelecido em convenção, conforme permissivo legal então vigente, tem que ser respeitado pelos condôminos”.

otaram com o desembargador José Aquino Flôres de Camargo os demais integrantes da 20ª Câmara Cível do TJRS, desembargadores Carlos Cini Marchionatti e Glênio José Wassserstein Hekman. A íntegra do aresto (700117632332) pode ser consultada na Revista Bonijuris n. 519, de fevereiro de 2007 (www.bonijuris.com.br), ou no sítio do TJRS na internet.

*Luiz Fernando de Queiroz

Ratear o déficit complica

O condomínio nunca foi, nem é, uma ciência exata nem uma instituição preocupada em dizer o que é e o que não é justo.

O rateio do déficit do condomínio, resultante da inadimplência de alguns condôminos, traz complicações nem sempre entendidas que aumentam o nível de conflito no prédio. O síndico que for obrigado a recorrer a esse expediente para fazer face às despesas correntes deve tomar todo o cuidado para que não seja acusado de mal administrador.

Algumas observações sobre o tema:

1. O rateio do déficit deve ser aprovado, em princípio, em assembleia geral extraordinária, pois representa um aumento do ônus dos condôminos não previsto no orçamento. Para evitar que a cada mês seja necessário convocar assembleia, podese aprovar a criação de um fundo de emergência para despesas ordinárias (não
confundir com o fundo de reserva, destinado a obras e gastos extraordinários de caráter urgente), ou estabelecer um limite de comprometimento negativo, além do qual o síndico fica autorizado a dividir o prejuízo, mediante simples anuência do conselho consultivo ou fiscal.

2. Todos os condôminos devem participar do rateio, tanto os que estão em dia com seus compromissos como os que se encontram em atraso. Para que o valor compensado seja suficiente, é preciso, no caso, calcular o montante dividindo-se o furo entre os condôminos que se encontram em dia e multiplicando o resultado pelo número total de unidades. Por exemplo, num edifício de 120 unidades, se há um déficit de R$ 18.000,00 e 24 condôminos estão inadimplentes, será preciso ratear a importância de R$
22.500,00 que é o resultado da divisão do déficit real (18 mil) pelo número de condôminos pontuais (96), multiplicado pelo número total de pagantes (120), cabendo uma cota extra de R$ 187,50 a cada proprietário. Se for feito o rateio direto (déficit dividido pelo número de unidades), cada condômino pagará R$ l50,00, mas como só há 96 pontuais, o síndico só arrecadará R$ 14.400,00 ficando ainda a descoberto em R$ 3.600,00.

Retorno do crédito

3. Como o rateio deve ser feito entre todos, sem exceção, na hora em que o inadimplente cumprir com sua obrigação, a receita gerada deverá ser dividida entre todos os condôminos e não somente entre os que estavam em dia na data em que foi aprovado o rateio. A questão é simples, mas já gerou discussões acirradas. Na prática, a melhor maneira de beneficiar a todos consiste simplesmente em incorporar o valor cobrado em atraso à receita global do condomínio, o que gerará menor necessidade de recursos no mês seguinte. A devolução física da receita extra a cada um dos comunheiros é onerosa e pouco prática.

4. A situação dos locatários é um pouco mais complicada. O déficit pode ocorrer num momento em que estão vivendo no imóvel, mas a recuperação do crédito poderá acontecer quando a locação já estiver extinta. Nesse caso, o locatário ficará totalmente prejudicado, pois está obrigado a arcar com as despesas ordinárias do condomínio, nas quais o déficit estará embutido, mas não recuperará o investimento se o pagamento foi feito quando não mais residir no imóvel. O contrário também pode ser verdadeiro, o que nos reforça a convicção de que o condomínio nunca foi, nem é, uma ciência exata nem uma instituição preocupada em dizer o que é e o que não é justo.

*Luiz Fernando de Queiroz

Quórum obedece à convenção

Se a convenção de condomínio determina que as despesas serão rateadas entre todos os condôminos de acordo com a fração ideal de terreno de cada unidade, este deverá ser o critério adotado para todos os gastos do condomínio.

Os condôminos de certo edifício decidiram, em assembleia, que a divisão do valor pago à concessionária de água e esgoto deveria ser feita por número de pessoas que moravam nos apartamentos (per capita). Nova assembleia está marcada para discussão de possível mudança deste método para fração ideal. Qual deve ser o quórum para aprovação dessa possível mudança, sendo que o regimento e a convenção são omissos com relação a este assunto?

Aparentemente simples, a questão merece uma análise mais profunda. Para começar, talvez não se possa dizer que a convenção seja omissa sobre o problema, mas sim que não o contemple de maneira direta e explícita. Na convenção do condomínio existem normas gerais de disciplina e convivência no prédio, dentre as quais as que regulamentam a participação dos condôminos nas assembleias, aí se incluindo diretrizes sobre o voto e seu quórum.

Não haverá, certamente, uma regra específica sobre o quórum de assembleia para decidir sobre a forma de rateio das despesas de água e saneamento. Mas bem provavelmente haverá artigo ou parágrafo acerca da forma de rateio das despesas condominiais. Ora, se, por hipótese, a convenção de condomínio determina que as despesas serão rateadas entre todos os condôminos de acordo com a fração ideal de terreno de cada unidade, este deverá ser o critério adotado para todos os gastos do condomínio. A observância de qualquer outra forma de rateio implica desatendimento a norma convencional, só podendo ser aceita se devidamente aprovada em assembleia geral extraordinária convocada com o fim específico de alterar a convenção do condomínio.

Sem revogação

Não nos parece que, para decidir sobre a divisão da conta de água pelo número de moradores, tenha havido alteração do estatuto maior do condomínio, a convenção. Tal informação, por importante, provavelmente estaria inserida na pergunta acima. Logo, se não houve modificação de norma convencional, a rigor não haveria necessidade de se realizar outra assembleia para decidir pelo rateio segundo a fração ideal, já que o preceito superior não foi derrogado ou revogado em nenhum momento pela deliberação assemblear. Basta que o síndico comunique aos condôminos que, a partir do mês tal, passará a cobrar as despesas de água de acordo com o que dispõe a convenção, uma vez que a mudança de critério não se fez de forma correta.

Entretanto, como a partilha irregular foi aceita sem objeção pelos condôminos, porque aprovada em assembleia, nada impede que se convoque nova assembleia dos condôminos para que os interessados, novamente, manifestem sua posição no sentido de voltar o rateio a obedecer à regra geral prevista na convenção do condomínio. Para tanto, basta o voto da maioria dos presentes.

No caso de assembleia que vise alterar total ou parcialmente a convenção, o quórum será de 2/3 de todos os condôminos. É o que diz o Código Civil de 2002, no art. 1.351: “Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção”.

*Luiz Fernando de Queiroz

Condomínios reforçam segurança após ataques

Edf. Visconde de Cachoeira, no Rio Vermelho, foi um dos que sofreu nova modalidade de assalto

Os assaltos que vem acontecendo em  dependências de edifícios residenciais em Salvador (no sábado foram mais dois) estão levando os administradores de condomínios a repensar as medidas de segurança.

Vítima de um roubo com estas características no dia 19 de fevereiro, o servidor público E., 47 anos, diz que o episódio levou ao investimento em mais segurança no prédio onde ele mora, no Costa Azul.  ”Fizemos uma reunião de condomínio para definirmos medidas de segurança e já levantamos orçamentos para a instalação de câmeras”, contou o servidor.

“Pensamos até em blindar a janela da guarita e colocar dois portões. Acho que temos que dar a maior proteção possível ao porteiro para que, no caso de  um novo assalto, ele tenha como acionar a polícia sem ser visto. Na verdade, só nos resta evitar que aconteça outra vez”, completou.

O apartamento de E. foi um dos dois saqueados por uma dupla de assaltantes. Os bandidos aproveitaram a abertura do portão da garagem para invadir o prédio. A esposa de E. e outra moradora, uma militar grávida de oito meses, foram rendidas e forçadas a levar os assaltantes aos apartamentos.

Facilidades - Para o delegado Marcos César da Silva, titular da Delegacia de Repressão a Furtos e Roubos de Veículos, os condomínios devem contar com dispositivos de segurança e adotar medidas preventivas. “O marginal que comete esse tipo de crime é um oportunista, que aproveita as facilidades, como o descuido de um morador que deixa o portão aberto ou mesmo a ausência de uma câmera, que inibe o delito e ajuda na identificação dos criminosos”, assinalou o delegado.

“A segurança de um condomínio tem que ser tratada com profissionalismo e estrutura, não de forma improvisada. A presença de câmeras é fundamental, até como controle de acesso”, alertou José Boaventura, presidente do Sindicato dos Vigilantes do Estado da Bahia.

O analista criminal Guaracy Mingardi classificou a recorrência de assaltos a prédios residenciais como “de moda”. “Uma quadrilha comete o assalto, o caso é noticiado e logo outros bandidos a imitam. Então, o Estado tem que centrar fogo, combater de forma enérgica, senão vira epidemia”, advertiu.

Para Mingardi, que é cientista político especialista em segurança pública e ex-subsecretário nacional da Segurança Pública, o Estado apresenta respostas lentas diante dos constantes avanços da criminalidade. “Em São Paulo, tinha uma gangue que provocava pequenas colisões no trânsito para assaltar a pessoa que parava o carro para conferir o acidente. Quando a polícia conseguiu prender a quadrilha, já havia outra fazendo a mesma coisa”, ilustrou.

Ele defende que a eficiência do trabalho policial inclui um vasto arquivo com informações sobre os criminosos e investigações voltadas para a prisão dos chefes das quadrilhas que atacam prédios. “Acho que os condomínios devem mesmo reforçar sua segurança. Mas, não há como negar que os criminosos estarão sempre buscando alternativas para burlar esta segurança. Por isso que a resposta do Estado tem que ser rápida e eficiente”, concluiu.

Fonte: A tarde

Alimento 1 X 0 Condomínio

Devido à sua natureza jurídica a dívida de condomínio tem prevalência sobre qualquer outro crédito, perseguindo a unidade mesmo que seja alienada ou mesmo arrematada, como vem decidindo o Superior Tribunal de Justiça. Pelo mesmo motivo, contra ela não subsistem as normas de proteção ao bem de família fixadas pela Lei 8009/90.

Como na Justiça, porém, cada caso é um caso, a busca pelo equilíbrio e o bom senso pode levar o julgador a decidir contrariamente ao esperado, em razão de circunstâncias especialíssimas, como aconteceu na questão relatada pelo ministro Ruy Rosado de Aguiar (Resp 329.047-SP), cuja ementa assim informa:

“Bem de família. Lei 8009/90. Quotas condominiais. Hipoteca legal. Alimentos.

O imóvel residencial da família do proprietário, sobre o qual foi instituída hipoteca legal para garantia dos alimentos, não pode ser penhorado por descumprimento da obrigação do alimentante, que deixa de pagar as quotas condominiais. Peculiaridade da espécie.”

O tema é bem interessante. Como relata o ministro, certo condomínio promoveu execução de quotas condominiais contra o proprietário de apartamento. A ex-mulher e o filho, que residem no imóvel, opuseram embargos de terceiro, alegando que a sentença de separação do casal instituíra hipoteca legal para garantia de pagamento da pensão alimentícia devida a ela e ao filho. Em grau de recurso, a Décima Segunda Câmara do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo julgou insubsistente a penhora sobre o apartamento, por estar hipotecado para garantia de pagamento de débito alimentício.

Dupla perda

No recurso especial, o condomínio alegou que o imóvel responde pelas contribuições condominiais a ele referentes (por ser dívida “propter rem”, conforme mansa jurisprudência), sem sucesso. Explica o relator que no caso dos autos, há hipoteca instituída na sentença de separação, para garantia da pensão alimentícia devida pelo marido à mulher e ao filho do casal e que o imóvel serve de moradia e as quotas condominiais eram obrigação do alimentante (ex-marido).

“Se for alienado o bem, por descumprimento do alimentante – pondera o ministro Rosado -, a mulher e o filho perderão, além da moradia, a proteção da garantia de pagamento da pensão.” E prossegue: “Não me impressiona a possibilidade da perda da garantia, pois a hipoteca em princípio não impediria a alienação do bem, mas não posso deixar de considerar que exatamente os primeiros credores do proprietário serão os únicos a sofrer com a penhora e a alienação do imóvel residencial. Isto é, o devedor não paga o condomínio, nada sofre pelo descumprimento e ainda impõe aos alimentandos dupla perda.”

Lembra o relator, porém, que “a tese da possibilidade da penhora do imóvel residencial para a cobrança da quota condominial terminou prevalecendo nesta Turma para garantir a manutenção e a conservação dos condomínios, pois os proprietários dos imóveis normalmente não dispõem de outros bens penhoráveis e, imunes à penhora do apartamento, estariam desobrigados de cumprir com o pagamento das quotas condominiais, inviabilizando a prestação dos serviços comuns”.

Da decisão unânime da Quarta Turma do STJ também participaram os ministros Aldir Passarinho Junior, Sálvio de Figueiredo Teixeira, Barros Monteiro e Cesar Asfor Rocha.

Uma última palavra. Você, leitor, como decidiria? a favor do condomínio ou dos moradores do apartamento? Ou teria uma solução diferente para o caso? Se tiver, por favor, escreva.

*Luiz Fernando de Queiroz 

Condomínio fica 55% mais caro em 4 anos em São Paulo

O valor da cota de condomínio paga por moradores de prédios de São Paulo cresceu 55% nos últimos 4 anos, segundo informações divulgadas nesta segunda-feira pela imobiliária Lello. O estudo foi feito com base nos condomínios com uma torre, 64 apartamentos, dois elevadores e média de sete funcionários.

De acordo com o levantamento, em 2012 o valor médio desse tipo de condomínio era de R$ 525, ante R$ 339 em 2008. O estudo não contempla condomínios de alto e altíssimo padrão. Os prédios das zonas oeste e norte puxaram a alta, com os condomínios da zona norte passando de R$ 252 em 2008 para R$ 419 em 2012, uma alta de 66,2%. Já na zona oeste, a cota passou de R$ 309 para R$ 514 no mesmo período, crescimento de 66,3%.

A menor variação ocorreu na zona sul, onde a cota passou de R$ 447 para R$ 639, alta de 42,9%. Na zona leste o valor pulou de R$ 346 para R$ 529, aumento de 52,8%.

Segundo a imobiliária, o reforço na segurança, dissídio de funcionários, reajuste nas tarifas de água, energia elétrica e gás e os aumentos nos valores dos contratos de manutenção e conservação de elevadores, portões e piscinas alavancaram a alta.

Fonte: Terra

Cuidados com as infiltrações

Aplicação de impermeabilizante pode resolver

Algumas características físicas do imóvel podem denunciar problemas iminentes quanto à sua exposição à água da chuva. Profissional técnica de uma empresa de impermeabilização de superfícies, Eliane Ventura explicou que as principais áreas afetadas são lajes e paredes externas das casas ou edifícios. Ao  constatar a ocorrência de trincas, fissuras, bolhas ou surgimento de limo nas paredes e caimento inadequado da água (quando o líquido não escorre para o ralo), o morador deve buscar a orientação de um profissional.

Outros indícios que podem ser notados são se a caixa d`água mostra fissura, se as calhas estão entupidas, se as jardineiras apresentam manchas, se há pisos soltos nos corredores, qual o estado da pintura das paredes em geral e dos rodapés ou se a parabólica, câmeras e cercas elétricas estão devidamente fixadas e acomodadas em um suporte – que pode ser de alvenaria de bloco, para evitar que ele seja feito diretamente na laje.

A técnica destacou que com a investigação visual das estruturas, é possível poupar muitos consertos. “Se há falha, é sinal de que as paredes ou lajes não estavam bem protegidas contra as infiltrações”, orientou Eliane. Segundo ela, o próximo passo é contratar um especialista para elaborar um plano de manutenção.

Fonte: Folha do Condomínio

Uso Solo Implica Aluguel

Após a separação do casal, o ex-cônjuge que permanece com o uso exclusivo de imóvel comum é obrigado a pagar aluguel ao outro? Caso positivo, a partir de quando?

Controvérsia nesse sentido foi levada à apreciação do Superior Tribunal de Justiça, através de sua Quarta Turma, sendo relator o ministro Cesar Asfor Rocha.

Como explica o ministro, em maio de 1995, as partes tiveram homologada em audiência a separação consensual do casal, ficando estabelecido que ‘a partilha de bens será realizada posteriormente’. Meses depois, a ex-mulher ingressou contra o ex-marido com ação de arbitramento de aluguel devido pelo “uso da sua metade da casa desde 23.10.94, data em que a autora obteve autorização para sair do lar conjugal em ação cautelar de separação de corpos”.

A sentença de 1o grau julgou procedente o pedido considerando que ‘os cônjuges, após a separação tornam-se condôminos do imóvel comum’. Condenou o réu a pagar aluguel sobre a metade do valor da avaliação. Em grau de apelação, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul confirmou a sentença.

O réu então recorreu ao STJ, indicando que este mesmo tribunal já decidira que ‘cessada a comunhão universal pela separação judicial, o patrimônio subsiste enquanto não operada a partilha, de modo que um dos consortes não pode exigir do outro o que corresponderia à metade da renda de um presumido aluguel…’ (Resps 12.081-SP e 3.710-RS).

Sem surpresas

Em seu voto, o ministro Cesar Asfor Rocha lembra que a Segunda Seção do STJ já uniformizou a divergência entre as Terceira e Quarta Turmas, decidindo a favor do pagamento de indenização pelo uso exclusivo de imóvel não partilhado, a partir da citação.

Nas palavras do ministro: “É que uma vez homologada a separação judicial do casal, a mancomunhão antes existente entre os cônjuges transforma-se em condomínio regido pelas regras comuns da compropriedade. Dentre elas a do artigo 627 do Código Civil, dispondo que ‘cada consorte responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum’. A norma prestigia a proibição do enriquecimento sem causa.”

O pagamento de aluguel, porém, não é automático, no dizer no relator. “A anuência, ainda que tácita, de um dos condôminos para que o outro permaneça sozinho na posse do bem comum gera a presunção de existência de um comodato gratuito por prazo indeterminado, que pode ser extinto a qualquer momento seja por meio da notificação seja pela citação para ação de divisão ou, como no caso dos autos, de arbitramento de aluguel.”

Conclui seu raciocínio o magistrado: “Preserva-se, assim, o direito do condômino, com razões para supor estar ocupando imóvel sem qualquer ônus dada a aparente aquiescência da mulher, de não ser surpreendido tempos depois com a notícia de que deve pagar retroativamente pelo uso de coisa também sua.”

Em síntese, a Quarta Turma do STJ deu provimento parcial ao recurso, determinando que o aluguel seja pago à ex-mulher, na base de 50% do valor avaliado do aluguel, porém somente a partir do momento em que o ex-marido foi citado da ação de arbitramento e não a contar da data de homologação da separação judicial.

Votaram com o relator, unânimes, os ministros Ruy Rosado de Aguiar, Aldir Passarinho Junior e Barros Monteiro.

*Luiz Fernando de Queiroz

Reintegração e Interdito

Se a ação de manutenção de posse é adequada para os casos de turbação da posse, nas hipóteses em que o possuidor (proprietário ou não) for despojado de seu imóvel em virtude de ato violento, clandestino ou eivado de vício de precariedade, ele poderá retomar seu bem através da ação de reintegração de posse.

O elemento que caracteriza o esbulho é a perda da posse por parte do esbulhado, ou espoliado, ou despojado, ou despejado, em favor do esbulhador, que para tanto se vale da força, da coação e da ameaça, físicas ou morais; de meios sub-reptícios, ocultos ou furtivos; ou ainda da confiança, da tolerância, da boa vontade do possuidor, para privá-lo da posse do imóvel.

Na ação de reintegração de posse incumbe ao autor provar: 1) a sua posse; 2) o esbulho praticado pelo réu; 3) a data do esbulho (menos de ano e dia, com direito a liminar); 4) a perda da posse.

O primeiro requisito a ser provado é a posse do autor no momento em que ocorreu o ato do esbulho, ou seja, de que estava na posse da coisa.

O segundo requisito é que tenha ocorrido o esbulho por parte do réu, e, o terceiro, que tal esbulho ocorreu em espaço de tempo inferior a ano e dia.

Finalmente, cabe ao autor provar que perdeu a posse da coisa, ou de parte determinada dela, em proveito do réu. Não é necessário que o autor tenha perdido a posse sobre toda a área de que dispõe, mas somente a parte objeto do litígio.

Quanto aos demais aspectos – medida liminar, justificação, contestação, recursos – a ação de reintegração de posse segue o mesmo procedimento que a ação de manutenção.

Interdito proibitório

A terceira das principais defesas da posse é o interdito proibitório, ação de caráter preventivo destinada a proteger a posse apenas ameaçada.

O interdito está previsto no art. 501 do Código Civil e no art. 932 do Código de Processo Civil, este com redação mais atual, que estabelece:

“O possuidor direto ou indireto, que tenha justo receio de ser molestado na posse, poderá impetrar ao juiz que o segure da turbação ou esbulho iminente, mediante mandado proibitório, em que se comine ao réu determinada pena pecuniária, caso transgrida o preceito.”

Os requisitos do interdito proibitório são, como se vê, a existência de uma posse atual; a ameaça iminente de turbação ou esbulho; e o justo receio de que essa ameaça se concretize.

Ocorridas estas circunstâncias, a requerimento da parte, o juiz ordenará a expedição de mandado proibitório contra o réu, no qual constará o valor da pena pecuniária arbitrada pelo próprio juiz, para o caso de o réu violar o preceito cominatório constante do mandado (abster-se de praticar qualquer ato de turbação ou esbulho).

Pelo mesmo mandado o réu será citado para responder à ação no prazo de 15 dias, lapso que se inicia da juntada do mandado, devidamente cumprido, aos autos.

E como agirá o juiz se, pelos fatos aduzidos com a petição inicial, não estiver plenamente convencido de que está ocorrendo uma ameaça de turbação ou esbulho da posse?

Poderá ordenar a realização de audiência de justificação, uma vez que, segundo dispõe o art. 933 do Código de Processo Civil, “aplica-se ao interdito proibitório o disposto na seção anterior”, que trata do procedimento da manutenção e da reintegração de posse.

*Luiz Fernando de Queiroz

O Direito de Superfície

Tradicionalmente, no Brasil, o proprietário de um terreno tem o domínio sobre sua superfície, subsolo e espaço aéreo – estes dois últimos com muitas restrições – aplicando-se à propriedade o princípio de que o acessório segue o principal, ou seja, tudo que vier a ser acrescido ao imóvel passa a pertencer ao titular do domínio.

Com o novel Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01), que estamos mostrando nesta série de artigos, abre-se ao proprietário de imóvel urbano a possibilidade de, sem perder o domínio próprio de sua qualidade, permitir que terceiros possam edificar em seu terreno, rompendo com o princípio da adesão compulsória. É o que a lei e os tratadistas de longa data denominam de “direito de superfície”.

O tema, por ser novidade para as últimas gerações de juristas brasileiros, será certamente objeto de muitos estudos e comentários. Na lei, compõe a Seção VII, do Capítulo II, englobando quatro artigos. Vejamos o primeiro:

“.Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.

§ 1o O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística.

§ 2o A concessão do direito de superfície poderá ser gratuita ou onerosa.

§ 3o O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, com os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície, salvo disposição em contrário do contrato respectivo.

§ 4o o direito de superfície pode ser transferido a terceiros, obedecidos os termos do contrato respectivo.

§ 5o Por morte do superficiário, os seus direitos transmitem-se a seus herdeiros.

Como se vê, o direito de superfície não se confunde, por exemplo, com a locação ou o arrendamento. Não há restrição quanto a seu prazo. Poderá ser de 99 anos, se assim for pactuado, e aqui já surge a primeira dúvida: sendo a concessão do direito de superfície por prazo superior a l0 anos, não seria necessária a anuência do cônjuge, à semelhança do disposto na Lei do Inquilinato (Lei 8.250/91, art. 3o), para evitar fraudes? O Estatuto é omisso, mas todo o nosso ordenamento jurídico indica que este será o caminho a ser aceito pelo Judiciário.

Observe que a lei permite não só a concessão onerosa como a gratuita do direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo do terreno, por prazo determinado (sem limite, como dito) ou indeterminado. Sendo obrigatória a escritura, com o respectivo registro imobiliário, maior a certeza de que a presença do marido ou da mulher será uma exigência a ser cumprida.

De certa forma, a possibilidade de o proprietário transferir a terceiro o ônus de dar uso compulsório ao terreno urbano, na forma prevista no art. 5o, constitui uma válvula de escape que equilibra, em termos, a excessiva onerosidade imposta aos proprietários de imóveis, mormente os de menor poder econômico. Não será de estranhar que, pressionados por normas municipais draconianas, venham a sucumbir a qualquer oferta, o que, a nosso ver, será mais um fator de concentração de riqueza.

Desde já, devagar com o andor, senhor legislador municipal!

*Luiz Fernando de Queiroz

Leilões aceleram venda de imóvel

Dependendo do preço ou da região, a venda de um imóvel particular pode demorar até mais de um ano. Com isso, os leilões se tornam uma alternativa para quem tem pressa em conseguir um comprador para a sua casa própria.

Segundo profissionais deste segmento, o processo de venda de um imóvel por meio deste procedimento é mais rápido e dura menos de 30 dias.

“O principal motivo que leva as pessoas a colocarem os imóveis no leilão é a busca de liquidez, pois com datas e forma de pagamento pré-estabelecidas, o vendedor sabe que se o seu bem for arrematado, receberá como esperado, sendo o método ideal de venda para quem precisa do dinheiro rapidamente, ou para quem precisa se desfazer de algum imóvel de forma mais ágil. Outra vantagem é que, com condições de venda pré-estabelecidas, o vendedor não tem de lidar com negociações intermináveis com os compradores”, aponta Fábio Zukerman, leiloeiro oficial e sócio da Zukerman, uma das maiores casas de leilões do Brasil.

Ele revela que é crescente o número de pessoas que buscam este método de venda. Atualmente, a Zukerman é procurada por ao menos 20 proprietários por semana que desejam prospectar a possibilidade de venda de seus imóveis por meio de leilão. Há dois anos, esta quantidade era atingida somente no período de um mês.

“Há também a vantagem de o imóvel ter uma divulgação mais ampla, pois trabalhamos com investidores e consumidores finais em todo o país”, completa Celso Ribeiro, leiloeiro da Fidalgo Leilões.

Apesar da rapidez na negociação nos leilões, os imóveis são vendidos, às vezes, com grandes descontos. Por isso, a orientação dos especialistas é de avaliar com cuidado se de alguma forma a rapidez na venda pode compensar os malefícios deste modelo de venda.

Em geral, os imóveis vendidos em leilões chegam a ter descontos de até 25% em relação ao preço de mercado. O preço do imóvel é reduzido para que haja uma maior atratividade e, consequentemente, a compra seja viabilizada de forma mais veloz. Porém, há casos de imóveis que são muito disputados e têm chances de se valorizar nos leilões.

Os imóveis vendidos em leilões chegam a ter descontos de até 25% em relação ao preço de mercado

“O segredo de um leilão de sucesso é o desconto sobre o valor de avaliação, pois quanto menor o preço inicial para venda, maior o número de interessados, e, consequentemente, maior a alavancagem de venda”, analisa Fábio Zukerman.

Os gastos para se colocar um imóvel no leilão podem variar muito e também precisam de atenção, pois há estratégias de publicidade e de venda diferentes. Segundo os profissionais do setor, o custo total do leilão para o vendedor não ultrapassa 5% do valor final de venda do imóvel.

Além disso, é necessário encaminhar documentos como matrícula do imóvel, cópia da folha do carnê do IPTU e laudo de avaliação, pois é feita uma análise preliminar antes da realização do leilão.

“A maioria dos arrematantes é profissional, querem pagar pouco para venderem e ter uma margem razoável de lucro. Então, é preciso ponderar tudo neste processo”, finaliza Ribeiro.

 

Fonte: Revista Imóveis

Sem vagas, moradores pagam caro para estacionar carros em Campinas

Moradores com mais de um veículo pagam até R$ 180 por mês em aluguel. Lei proíbe aluguel de garagem para pessoas que não moram no prédio.

A estudante Sarah Britto procura por uma vaga há cerca de um mês em Campinas (Foto: Marília Rastelli / G1 Campinas)

A estudante Sarah Britto procura por uma vaga há cerca de um mês em Campinas (Foto: Marília Rastelli / G1 Campinas)

O aumento da frota de veículos e construções cada vez mais compactas causam um problema para moradores de condomínios: a falta de vagas em garagens de prédios. É o que aponta o Sindicato da Habitação da Região de Campinas (SP) (Secovi). A estudante Sarah Brito enfrenta a dor de cabeça há meses, após se mudar para um apartamento que divide com duas pessoas. “A vaga da garagem já está ocupada pela outra moradora, estou  procurando”, conta.

A estudante está na fila de espera para alugar uma vaga no condomínio no bairro Chácara Primavera em Campinas e o preço varia de R$ 100 a R$ 150 por mês. “Não tem jeito, além do condomínio temos que desembolsar o valor da vaga e é bem difícil encontrar”, diz. Enquanto isso, a estudante deixa o carro na rua, em frente ao prédio. “Na rua também é complicado achar vaga, é sempre lotado de carros, porque a maioria tem mais de um”, conta.

Proibição para quem é de fora
Segundo a diretora geral do Secovi em Campinas, Kelma Camargo, é difícil encontrar prédios com mais de uma vaga e o valor do aluguel deve ser baseado no preço de diárias de estacionamentos próximos ao condomínio. “Baseado nisso, sabemos que o aluguel em Campinas varia entre R$ 150 e R$ 180 por mês”, explica. No entanto, há locatários que aumentam o preço dependendo da localização da vaga, se é mais próxima do elevador ou se dispõe de cobertura, por exemplo.

O aluguel para pessoas que não moram no condomínio é proibido por uma lei federal, em vigor desde maio de 2012. Segundo o texto, o aluguel para não moradores só pode ocorrer mediante a aprovação de dois terços dos condôminos, durante assembleia. “Achamos necessária essa regulamentação, principalmente por questão de segurança, já que fica proibida a circulação de terceiros dentro do prédio”, afirma Kelma.

Moradores enfrentam dificuldade para encontrar vagas de garagem em prédios (Foto: Marília Rastelli / G1 Campinas)

Moradores enfrentam dificuldade para encontrar vagas de garagem em prédios (Foto: Marília Rastelli / G1 Campinas)

Renda extra
Moradores que procuram vagas afirmam que a lei diminui a oferta. No entanto, é possível encontrar condomínios que aceitam esse tipo de aluguel. A aposentada Catarina Lopes aluga sua vaga em um condomínio na região do Taquaral, por R$ 140,  para um estudante que não mora no prédio. “É importante saber quem é, se a pessoa é confiável. Se está tudo certo, a renda extra é muito bem vinda no orçamento”, diz.

O prédio administrado pelo síndico Alonso Lino, no Centro de Campinas, tem fila de espera para vagas. “É muito raro ter uma vaga sem dono, é um problema, tem sempre alguém procurando e esperando”. Segundo Lino, para usar a vaga alugada, o morador precisa ter a autorização e não é permitido o aluguel para terceiros. O morador que descumprir a lei, terá que pagar multa.

Fonte: G1

Proprietário é que tem de pagar despesa extra de condomínio

Gastos do condomínio com paisagismo, obras no prédio e compra de equipamentos devem ser custeados pelo proprietário

Reforma, pintura, compra de equipamentos, obras emergenciais. São muitas as despesas relacionadas a um imóvel que podem gerar impasses entre o proprietário e o inquilino. Para evitar desentendimentos, é importante saber quais obrigações de cada um.

Os pontos que mais causam confusão dizem respeito a despesas extraordinárias do condomínio, que podem ser destinadas a obras no prédio, paisagismo, aquisição de equipamentos etc.

Quem mora de aluguel não precisa pagar os acréscimos na taxa relacionados a pintura do prédio, compra de interfones, aquisição de brinquedos para playground ou de aparelhos para sala de ginástica, reformas em guaritas ou nas áreas sociais, entre outros pontos.

“Muitas vezes o boleto de cobrança vem pouco discriminado, e o inquilino paga tudo. Mas é preciso estar atento, pois essas coisas extras cabem ao dono”, afirma Marcelo Manhães de Almeida, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da seção paulista da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-SP).

O especialista recomenda que o inquilino pague somente as despesas ordinárias e comunique formalmente ao proprietário em relação à parte que lhe cabe. Além disso, convém falar com a administradora para que a conta esteja mais bem esclarecida nos meses seguintes.

Fonte: Terra

Água saudável depende de manutenção regular

Dos canos à torneira e ao chuveiro, a água percorre um caminho dentro do imóvel, provocando desgaste. Saiba como manter a eficiência do sistema.

Ivonaldo Alexandre/ Gazeta do Povo / Aumento repentino na conta de água pode significar vazamento no imóvel
Aumento repentino na conta de água pode significar vazamento no imóvel

Para manter o imóvel saudável, é preciso fazer a manutenção regular de canos e aparelhos sanitários, para evitar vazamentos e degradação do sistema hidráulico. O sistema hidráulico-sanitário de um imóvel é responsável pela possibilidade de abrir-se uma torneira, o chuveiro, acionar a descarga e ter água à disposição; além de determinar a destinação da água utilizada.

Se a construção ainda não começou, é possível tomar precauções e contratar um bom projeto. “No projeto, os futuros possíveis problemas serão identificados e contornados. Um bom projeto dá a segurança de funcionamento dos aparelhos, dá a garantia de que não haverá retorno de gases na edificação e fornece todas as diretrizes técnicas para a construção: materiais que serão empregados, forma correta de execução, localização das caixas”, explica o engenheiro Altair Ferri.

Ele reforça que o projeto é que vai fornecer todas as informações para o bom andamento da construção e da edificação. Mesmo com atenção especial ao projeto, a inspeção periódica das instalações é fundamental.

Dor de cabeça

Entre os problemas mais comuns do sistema hidráulico, está o vazamento. Como o reservatório de água está acima do telhado, a água tende a escoar para qualquer outro ponto situado abaixo dele. “A questão é qual é a vazão e a pressão requeridas? Simplesmente ligar um tubo, sem antes dimensionar, não garante vazão e pressão adequadas para o funcionamento dos aparelhos”, comenta Altair.

O engenheiro dá um exemplo bem comum: quando, em um imóvel, o acionamento da descarga prejudica a vazão de outros aparelhos que estão em funcionamento ao mesmo tempo, há problemas no dimensionamento do sistema hidráulico-sanitário.

Outro problema frequente é o “golpe de aríete”. “É um golpe, literalmente, na tubulação, provocando a vibração e a sobrecarga, podendo até romper o tubo. A causa do problema é o dimensionamento errado da tubulação e, como consequência, do escoamento da água”, diz Ferri.

Para evitar problemas, a gerente de engenharia da Doutor Resolve, Lígia Franco, indica que a limpeza de louças, metais, ralos, sifões de louças e pias devem ser checados todo o mês, pois são usados com mais frequência. “Já os registros de pressão, que são utilizados menos no dia-a-dia, podem ser verificados a casa ano”, aponta.

Sinais

Um sistema hidráulico dá sinais de mau funcionamento. “Quando a questão é distribuição, os aparelhos não funcionam adequadamente em vazão ou aparecem infiltrações, provenientes de fissuras nas conexões. Quando se trata de esgoto, é possível observar transbordamentos ou mau cheiro”, enumera Altair Ferri. Nesse momento, é preciso procurar manutenção.

Conhecer mapa hidráulico é fundamental

Uma cena clássica dos programas de televisão e filmes de comédia é a de alguém furando a parede e, sem querer, encontrando uma passagem de água. Para evitar que isso ocorra na vida real, é preciso tomar algumas precauções. Se a construção ainda está em andamento, o profissional que elaborou o projeto hidráulico-sanitário deve lhe fornecer a cópia do projeto, que deve ser compreendido e arquivado pelo proprietário.

Se você vai morar em um imóvel antigo, usado ou modificado e o projeto não está em mãos, há algumas dicas, explicadas pelo engenheiro Altair Ferri. “Um furo na parede com aproximadamente dois centímetros de profundidade, de modo geral, não atingirá a tubulação”, explica.

Além disso, é possível ter uma ideia de por onde passam os canos do sistema hidráulico. “Normalmente, os tubos descem da caixa d’água na vertical, passam por um registro geral e são distribuídos abaixo da linha do topo dos aparelhos. Observar o registro pode dar uma ideia bem próxima de como está distribuída a tubulação”, confirma.

Materiais

A escolha pelo material da tubulação depende da destinação. Para distribuir água fria, o tipo de cano mais utilizado é o PVC. Para condução de água quente, há materiais específicos como o cobre, ou tubos plásticos mais modernos, que são resistentes à temperatura, pressão e químicos. “Existem tubos mais resistentes e sistemas modernos para edificações que não transmitem ruído de descarga e de fluxo”, lembra Ferri.

Com relação ao esgoto, o engenheiro faz mais um alerta. Na rede de esgoto, só pode ir o que é esgoto. “A rede não deve receber lixo. O lixo vai para o lixo e o esgoto para a rede. A maior parte dos casos de entupimentos é provocada por lixo na rede”, aponta Ferri. Outro fator que pode interferir é o mau dimensionamento com relação à declividade mínima ou às curvas e conexões feitas de forma errada.

 

 Quando o assunto é hidráulica, o conselho é não economizar. A recomendação justifica-se pelo seguinte: fazer reparos no sistema de encanamento da casa pode sair muito mais caro do que elaborar um bom projeto para a rede de abastecimento. Estima-se que a tubulação corresponda a 4% o valor total de uma obra.

Fonte: Gazeta do Povo

Devemos observar as regras de permissão de animais de estimação em nossos condomínios

Afinal, os cães comprometem ou não a saúde e a higiene dos edifícios? É direito do condômino ter seu animal de estimação em casa, apesar da proibição do regimento interno e da convenção do condomínio?

Uma decisão da Primeira Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, relatada pelo desembargador Eduardo de Moraes Oliveira, ilustra bem a polêmica. A lide iniciou quando o condomínio interpôs ação de obrigação de fazer contra um dos moradores sob a alegação de estar descumprindo a convenção e o regimento, por manter cachorro na unidade autônoma e nas dependências do edifício, o que causava intranqüilidade e outros problemas aos condôminos.

Na contestação, o réu aduziu que se trata de animal de pequeno porte, que recebe todos os cuidados necessários, inclusive com o controle de vacinação e que permanecia no interior do apartamento, sem oferecer qualquer ameaça à higiene, segurança ou sossego do edifício.

Em grau de apelação, o condomínio sustenta que a mera presença de um animal na unidade e áreas comuns do edifício já seria o bastante para causar incômodos aos demais condôminos e que o dono do cachorro sempre teve ciência da proibição imposta pelas normas do prédio, que têm força de lei, dado o caráter normativo da convenção.

Em seu voto, o relator lembra que, sem dúvida, a convenção elaborada pelos condôminos se sobressai, impondo direitos e encargos aos residentes na edificação, a teor do disposto na Lei do Condomínio (art. 9o, § 3o, “c” e art. 10, III), estando apta a regulamentar o convívio comum, inclusive impondo limitações à presença de animais em suas dependências.

Prova é tudo

No caso em julgamento, a regra aprovada dispõe que fica terminantemente vedado “possuir e manter na unidade ou em qualquer dependência do edifício, animais que comprometam a higiene e a tranqüilidade do edifício…”. Logo, argumenta o relator, a rigor o condomínio não proíbe a presença de animais, mas tão-somente daqueles que possam afetar a saúde e a paz da coletividade. Resume-se tudo, então, em provar se o animal de estimação é ou não dócil, inofensivo, salutar e quieto como exigem a norma interna e a harmonia dos residentes.

Nas palavras do magistrado: “Caberia ao condomínio atender ao disposto no art. 333, I, do Código de Processo Civil, a fim de trazer a certeza de que o referido animal de estimação se apresentasse como uma concreta ameaça à saúde, ao sossego e/ou à segurança dos demais condôminos”.

O voto favorável ao animal, porém, não foi unânime. O revisor da apelação, desembargador Valter Xavier, votou pelo desalijamento (desalijar: ato de despejar) do cão do prédio, por entender “imperativo que se respeite a vontade dos condôminos, porquanto não se encontra violada qualquer norma legal na espécie”. Fulmina: “Afinal, induvidoso que os cães comprometem a higiene e a tranqüilidade do edifício”.

O voto de desempate, do desembargador João Mariosa, foi favorável ao pequenês. Deixamos de transcrever a ementa por ser demasiado longa. A íntegra pode ser obtida através da internet, pelo número 1999.07.1.009897-5.

Como ocorre neste tipo de questão em todo o Brasil, a polêmica continua sem um direcionamento claro também em Goiânia.

Uma decisão em 28/03/2000, na segunda Câmara Cível do TJGO, relatada pelo desembargador Jalles Ferreira da Costa, estabelece que “I – O fato do regimento interno do condomínio proibir a manutenção de animais nas unidades autônomas do prédio, não é suficiente a impedir o condômino de tê-los, sob pena de ferir o principio da legalidade, bem como o direito de propriedade, garantidos pela constituição federal. II – a cláusula proibitiva inserida na convenção deve ser arredada quando a situação não causar incômodo ou risco à saúde e segurança dos condôminos”, indicando que a proibição dos animais não pode ocorrer quando o mesmo não causar incômodo, riscos à saúde ou segurança dos condôminos.

Entretanto, uma decisão em 26/11/1998, na mesma segunda Câmara Cível do TJGO, relatada pelo desembargador Fenelon Teodoro Reis, estabelece que “se a convenção do condomínio e seu regimento vetam a permanência de animais em unidades autônomas e em suas dependências, mesmo tratando-se de cão de pequeno porte, a inobservância desse dispositivo constitui violação dos preceitos aprovados pelos condôminos que visam o sossego, a salubridade e a segurança dos mesmos”, indicando que a proibição é válida.

Difícil prever qual a tendência que prevalecerá no futuro distante: o convívio com os animais ou seu afastamento gradativo de nosso meio (basta lembrar a intimidade de vida entre homem e animal na Idade Média). Quem viver, verá.

Toldos e cobertura: beleza e proteção

Cada vez mais procurados, os toldos e coberturas de lona e polietileno garantem proteção e beleza em playgrounds, garagens, janelas de condomínios. Empresas oferecem hoje materiais mais resistentes, em diversas cores e garantia mais prolongada.

As coberturas oferecem visual bonito e proteção contra a chuva. Essenciais nos condomínios, variam dos toldos de lona às opções em policarbonato, alveolar ou compacto. As coberturas são muito procuradas para entradas de salão de festas e entradas de prédio, tipo túnel. Já a lona é muito utilizada em fechamentos tipo cortina para churrasqueiras. Os toldos podem ser acompanhados de estruturas em ferro galvanizado ou alumínio (esta com um custo 20% mais alto) e presta manutenção permanente em seus produtos. Mas são as coberturas de policarbonato as mais procuradas, estruturas de policarbonato alveolar dão menos visibilidade enquanto a compacto se assemelha mais ao vidro. Além disso, elas podem agregar a proteção contra a chuva ao visual arquitetônico.

Há também a opção pelo policarbonato refletivo, que absorve o calor. Por outro lado, a estrutura compacta resiste mais a impacto, como objetos que são jogados pelas janelas. As estruturas com perfis em “U” evitam futuros problemas com infiltrações e os perfis metálicos recebem acabamento de perfis de alumínio. O síndico deve estar atento, ao contratar uma empresa, e quanto à qualidade da mão-de-obra, pois o material não varia muito entre os fornecedores. Ele também deve exigir um orçamento bem detalhado, com referências das obras executadas (atuais e realizadas há pelo menos um ano e meio). E somente depois de ter em mãos no mínimo três projetos, o síndico pode aprovar o projeto e autorizar a sua execução.

Proteção para os carros

Para garagens no térreo, é possível instalar coberturas que não são consideradas área construída e que, portanto, não são passíveis de cobrança de IPTU. Segundo a Resolução 088 da Comissão de Edificações e Uso do Solo (CEUSO), órgão normativo, consultivo e operacional ligado à Secretaria da Habitação e Desenvolvimento Urbano de São Paulo, por exemplo, nos estacionamentos privativos e coletivos são permitidas coberturas de polietileno de alta densidade sobre estrutura tubular, para sombreamento e proteção dos veículos. Assim segundo a resolução, de 05/09/1998, a cobertura de polietileno deverá apresentar estabilidade, segurança, resistência, conforto térmico e acústico e resistência ao fogo, de acordo com as Normas Técnicas Oficiais, bem como permeabilidade, possibilitando a passagem do ar e da água.

Na verdade, a tela funciona como um filtro solar, pois o polietileno de alta densidade isola termicamente os carros. O material deixa passar água e luz, mas não os raios UV. É uma boa opção também para playgrounds, protegendo as crianças dos raios UV na hora da brincadeira.

A tela é produzida em diversas cores: amarelo, bege, branco, preto, prata, azul claro, azul escuro, verde claro, verde escuro, laranja, vermelho e amarelo. Apenas as três últimas cores não têm garantia de 3 anos contra descoloração. Há vários modelos de estrutura, por exemplo, com quatro pilares ou pilar em “L”. A estrutura é desmontável e, conforme a necessidade do condomínio, pode ser transportada para outro local. Nesse caso, só as fundações precisam ser refeitas.

Cabos de aço mantêm a cúpula esticada na estrutura. A manutenção é simples e pode ser feita pelos próprios funcionários do condomínio. A cada três meses, é recomendado lavar a cobertura por baixo com lavadora de alta pressão e detergente neutro. As telas de polietileno também podem ser utilizadas em coberturas de policarbonato. Ela retém o calor e deixa passar luminosidade para o ambiente.

Fonte: Jornal do Síndico

Preços limitam alcance do Minha Casa

Com a escassez dos terrenos e aumento do custo para construir, é raro que um imóvel, em Curitiba, seja incluído no programa de financiamento habitacional do governo federal.

Conjunto habitacional no Ganchinho, em Curitiba: imóveis do programa habitacional são construídos apenas nos bairros da periferia

O programa habitacional do governo federal Minha Casa, Minha Vida (MCMV), que incentiva a aquisição da casa própria por famílias que tem renda mensal de até R$ 5 mil, já garantiu a compra de mais de 141 mil casas no Paraná, entre 2009 e novembro de 2012. Embora o programa seja considerado um sucesso por especialistas e construtores, ele chegou ao limite em Curitiba, onde a inflação no preço dos terrenos e na mão de obra elevou o custo final dos imóveis, que ultrapassam o limite de financiamento previsto pelo programa.

“Na capital, a falta de terrenos não faz com que esse tipo de financiamento deslanche”, comenta o diretor comercial da construtora Andrade Ribeiro, Erlon Ribeiro. Ele explica que é difícil conseguir áreas bem localizadas, por isso, os empreendimentos do programa MCMV estão sendo feitos na região metropolitana de Curitiba.

“Além da localização, o preço dos terrenos não permite que as construtoras invistam em imóveis que entrem nos limites do programa. Em Curitiba, os fatores fazem com que o programa fique muito restrito”, completa. No entanto, o construtor avisa que a possibilidade de mudança pode vir na próxima gestão municipal. “Já temos negociação com o próximo prefeito para que seja possível comprar potencial construtivo na Zona Residencial 2, que hoje só é viável até quatro pavimentos. Vamos solicitar essa mudança, que possibilitaria a construção de unidades que se encaixem no MCMV em Curitiba”, diz.

Porém, a restrição da construção de empreendimentos que possam se encaixar no Minha Casa Minha Vida por causa do preço dos terrenos em Curitiba, pode ser contornada se o poder público e construtoras estiverem dispostas a investir. O gerente regional da Caixa Econômica Federal, Vilmar Smidarle, diz que as construtoras também precisam encontrar meios para se adequar e oferecer imóveis que se encaixem nos limites do programa.

“As construtoras têm de buscar produtos que possam ser vendidos aproveitando a demanda existente. O governo já fez algumas medidas, desonerou a folha de pagamento, diminuiu a tributação. As empresas que conseguirem esse equilíbrio, terão sucesso de vendas”, comenta.

Para ele, um dos entraves já foi equilibrado com o recente reajuste do valor financiado pelo programa. “Para famílias com renda maior que R$ 1,6 mil até R$ 5 mil, a majoração do preço do imóvel foi de R$ 150 mil para R$ 170 mil, e vai viabilizar empreendimentos”, afirma.

“O que é necessário para que o programa deslanche é uma constante atualização dos valores que poderão ser financiados”, comenta Waldemar Trotta Junior, Sócio da Trocon Engenharia. “É o custo do terreno e da mão de obra, é a lei da oferta e da procura. Então é preciso que o valor do programa vá ao encontro daquilo que vemos no mercado”, aponta.

Volume de financiamentos cai desde 2010

Dados do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Paraná (Sinduscon-PR) apontam que o financiamento para aquisição de imóveis em Curitiba está crescente desde 2008, mas diminui o volume de financiamento via Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), o que está atrelado a uma diminuição de imóveis adquiridos pelo programa Minha Casa, Minha Vida. O número de imóveis financiados por essa modalidade passou de 666 mil unidades em 2010 para 530 mil na projeção de 2012, o que representa uma diminuição de aproximadamente 20%.

“Em Curitiba, temos mais apartamentos que custam mais de R$ 1 milhão do que imóveis que custem menos de R$ 150 mil”, comenta o consultor do Sinduscon, Marcos Khatalian. De acordo com ele, isso explica a queda nos financiamentos. “Em Curitiba e na Região Metropolitana, temos taxas de desemprego baixas e de rendimento mais altas. Não está sobrando mão de obra para a construção e isso interfere no custo da construção”, afirma.

O maior crescimento de financiamento via FGTS foi entre 2009 e 2010. Em 2009, foram 396 mil unidades liberadas por esse tipo de financiamento e em 2010, 666 mil imóveis. “Desde 2010 o Minha Casa, Minha Vida está andando meio de lado em Curitiba, por causa do preço da construção”, reforça.

Empenho

Programa alavancou uso de tecnologia na construção civil

O programa Minha Casa, Minha Vida foi um dos fatores que deu força para a construção civil se modernizar. “Depois da demanda do programa, tivemos de pensar mais em inovação tecnológica e deixou-se de ver a construção como uma pilha de tijolos”, comenta o diretor da Dória Construções, Ramon Dória.

“O programa deu alavanca para o setor”, confirma. A mesma opinião é compartilhada por Erlon Ribeiro, diretor comercial da Construtora Andrade Ribeiro. “O programa deu bastante abertura para a construção e, no segmento de imóvel econômico, é a melhor iniciativa que já tivemos. Ele permite a liberdade do incorporador, porque a compra é realizada enquanto o imóvel ainda é virtual, enquanto está na construção, o que é uma garantia”, explica.

Auxílio

Governo investe para financiar famílias de baixa renda

Para manter a finalidade do programa, será preciso que o poder público invista na compra de terrenos, garantindo a oferta de imóveis na chamada faixa social, que abrange famílias com renda de até R$ 1.600.

“Aí entra a participação efetiva da prefeitura e do setor público”, diz Vilmar Smidarle, gerente regional da Caixa Econômica Federal.

Nesses casos, as prefeituras adquirem um terreno e as construtoras fazem a compra e venda sem considerar o custo do terreno, barateando o preço final dos imóveis. “Dependemos de o governo ter dinheiro e vontade política. Às vezes as prefeituras têm outra prioridade na política habitacional, então o programa fica em segundo plano”, comenta Waldemar Trotta Júnior, sócio da Trocon Engenharia.

Fonte: Gazeta do Povo

Crianças em férias

Período é ideal para organizar jogos, brincadeiras, etc.

Durante as férias escolares, o problema de barulho costuma aumentar e pequenos acidentes, já que as crianças permanecerão por mais tempo dentro de casa. Se os pais trabalham fora, isso é ainda pior. Elas ficam presas no apartamento esperando o momento certo para gastar energia. Veja algumas dicas para driblar o problema:

  • O condomínio pode estimular brincadeiras, como o uso de alguns jogos, principalmente quando há pouco espaço no prédio. Entre as opções de jogos estão: damas e outros de tabuleiro, quebra-cabeças e uso de bonecas e carrinhos.
  • Converse com outros pais e responsáveis por crianças do condomínio para combinarem atividades coletivas, como jogos na quadra ou horários na brinquedoteca. Sempre supervisionados por um adulto.
  • Outra atividade bastante interessante é a criação de uma biblioteca. Os pais podem doar os livros. Além de distrair as crianças, incentiva a leitura. A biblioteca poderá ser montada numa sala pequena e com a ajuda das crianças.
  • Durante as férias, os condomínios podem flexibilizar regras muito rígidas, como a proibição de bicicletas. O condomínio pode abrir exceção para crianças pequenas.
  • Contratar escolinha de esportes ou profissionais de recreação também ajuda e são alternativas cada vez mais frequentes em condomínios.
  • Lembre-se: porteiros, zeladores e funcionários do condomínio não são responsáveis pelas crianças.
  • Os pais e responsáveis pelas crianças do condomínio devem responder pelos atos que infringirem as regras internas do condomínio e estão sujeitos às penalidades
Fonte: SindicoNet

 

 

Falta de terrenos exige projetos criativos

Os espaços disponíveis para construção, principalmente em grandes cidades, estão cada vez mais raros. Em terrenos estreitos ou irregulares, é preciso forçar a inventividade.

Aniele Nascimento/ Gazeta do Povo / Prédio “fininho” na região do Bigorrilho: exemplo de aproveita-mento de espaço em um dos bairros mais valorizados da cidade
Prédio “fininho” na região do Bigorrilho: exemplo de aproveita-mento de espaço em um dos bairros mais valorizados da cidade

A escassez de bons terrenos e grandes espaços disponíveis tem estimulado a inventividade de engenheiros e arquitetos para aproveitar ao máximo espaços pouco convencionais, como terrenos estreitos, triangulares ou irregulares.

“Nesses casos, se a oferta pelo terreno é boa, é preciso buscar solução no planejamento”, define o arquiteto Keiro Yamawaki, sócio da Proa Arquitetura. De acordo com ele, é o projeto arquitetônico que vai atender a demanda do proprietário. “Nesse tipo de espaço temos algumas restrições, mas sempre é possível encontrar uma saída”, diz.

Especialistas apontam que ainda há espaços em ótima localização, mas com medidas reduzidas. O engenheiro Leandro Wuicik do núcleo de obras especiais da construtora Baggio indica que, em um terreno estreito, é possível fazer uma distribuição dos cômodos de forma mais linear, além de locar as escadas da melhor maneira, para que não ocupem muito espaço. Já um terreno de esquina, triangular, que tem um ângulo muito agudo, é possível colocar o imóvel o mais distante possível da esquina, para viabilizar ambientes mais amplos. Outra dica é refletir sobre a fachada e o material utilizado para as paredes.

Para um imóvel que vai ficar em um terreno com medidas diminutas, envidraçamento pode dar sensação de maior amplitude. “O envidraçamento pode dar maior amplitude. Ganhamos visualmente, com a sensação de não enclausuramento. Não é a área física que aumenta”, reforça o arquiteto.

Regras

Wuicik reforça que a concepção arquitetônica desses projetos tem de ser levada em conta, mas é preciso atentar para as regras da região. “Tem que atender o gosto do cliente na questão estética, porém respeitando os critérios de construção estabelecida na região”, diz.

O recuo estabelecido, dependendo da região da cidade, pode ser determinante na hora de aproveitar o terreno. “Em algumas áreas, o zoneamento indica quatro ou cinco metros de recuo. Num terreno com 12 metros, por exemplo, perde-se muito espaço”, diz.

Yamawaki explica que, em alguns casos, além do recuo, o alargamento das ruas também prejudica o projeto. Ele conta sobre um projeto em um terreno estrito, onde foi construído um imóvel comercial. “Tínhamos um terreno de esquina com 13 x 56 metros, um atingimento de projeto de rua reduziu as dimensões para 10,15 x 51 metros. Por se tratar de um terreno de esquina, deveríamos considerar os recuos de ambos os lados”, relata.

O projeto contemplou elementos de vidro e distribuição linear. “Com isso, o projeto passou a transmitir a impressão de que o imóvel é mais amplo do que realmente é”, afirma.

Restrições

Em terrenos estreitos, ventilação e iluminação são prejudicados

No projeto de um imóvel pensando para um terreno estreito, a ventilação e a iluminação do imóvel podem não ser as ideais. Nesses casos, quando não é possível usar elementos naturais, como janelas e aberturas, é preciso apelar para a técnica.

“Questões como ventilação e iluminação, tem que ser levadas em conta devido ao fator ambiental e sustentável, porém devido ao melhor aproveitamento de área nesses terrenos que geralmente são reduzidos, tem que ser adotadas medidas técnicas e não ambientais”, comenta Leandro Wuicik, no núcleo de obras especiais da construtora Baggio. De acordo com ele, nesses casos, ventilação e iluminação devem ser forçadas, através de lâmpadas mais potentes e aparelhos de ar-condicionado.

Fatores

Além do formato do terreno, na hora da compra, outros fatores devem ser levados em conta. “Um terreno é escolhido levando em consideração ao fim que se destina, é analisado recuos, taxa de permeabilidade, potencial construtivo, dentre outros fatores. Independente do formato do terreno, se ele for bem avaliado nos critérios anteriormente descritos, o arquiteto desenvolve um projeto para melhor aproveitamento deste terreno em relação à construção que será edificada”, explica Wuicik.

Fonte: Gazeta do Povo

Antena em condomínio

O Tribunal de Justiça do Estado do Paraná (TJ-PR) confirmou decisão da 6ª Vara da Fazenda Pública de Curitiba e determinou a paralisação imediata da instalação de uma Estação Rádio-Base (ERB) em um condomínio localizado no bairro Alto da XV, em Curitiba. A nova decisão, de segunda instância, foi proferida com base em uma ação civil pública ajuizada pela Promotoria de Proteção ao Meio Ambiente de Curitiba contra a operadora de telefonia móvel Nextel, o condomínio residencial, sua administradora e o município de Curitiba.

De acordo com a Promotoria, a instalação da antena, no topo do edifício, não teve licenciamento prévio. Na ação, protocolada pelo promotor de Justiça Sérgio Luiz Cordoni, o Ministério Público requereu à Justiça a paralisação da obra de instalação do equipamento, bem como a retirada da estrutura. Os pedidos foram acatados pelo Poder Judiciário.

O caso chegou ao MP-PR através de uma reclamação, protocolada em abril deste ano. Um morador do condomínio já havia reclamado ao PROCON contra a instalação da ERB, antes de procurar o MP-PR. Em maio, o reclamante protocolou na Secretaria Municipal do Urbanismo uma denúncia referente à fiscalização de ERBs.

A denúncia foi encaminhada ao Departamento de Fiscalização de Obras, que informou não existir licenciamento para instalação da ERB – o que embasou a propositura da ação civil pública. O promotor sustenta que o Decreto Municipal número 1.819/2011 determina a necessidade de licenciamento prévio:

“A localização, construção, instalação, ampliação, modificação, desativação, reativação e operação de empreendimentos e atividades, públicas ou privadas instaladas ou a se instalar no Município de Curitiba, utilizadoras de recursos ambientais, consideradas efetiva ou potencialmente poluidoras e capazes, sob qualquer forma, de causar degradação ambiental, dependerão de prévio Licenciamento Ambiental, a ser realizado pela Secretaria Municipal do Meio Ambiente, sem prejuízo de outras licenças exigíveis.”

Em trecho da decisão, a desembargadora relatora, Lélia Giacomet, destaca que “(…) ainda a Agravante confessa que não possui licença para instalação, pois esta se encontra pendente de análise pelo poder público municipal”.

Fonte: Banda B

Algumas dicas para maximizar a segurança no prédio

De olho no porteiro
A maior das invasões ocorre por falha ou convivência humana. Antes de contratar o profissional, é preciso checar antecedentes criminais, referências, estabilidade e situação financeira; depois, instruí-lo a adotar procedimentos básicos, como não comentar com ninguém os hábitos dos moradores do prédio.

Em boa companhia
Para evitar seqüestros, uma pessoa conhecida nunca pode entrar acompanhada de uma desconhecida da segurança, mesmo se for um parente-o morador passa primeiro e depois autoriza a liberação de seu acompanhante; prestandores de serviço devem ter seu nome solicitado previamente na empresa fornecedora e corretores precisam ser conduzidos por um segurança na visita ao imóvel.

Veículo sem bandeira
Especialistas condenam o uso de selos de indentificação para veículos e de controles remotos por quem vem de fora do condomínio, por serem facilmente roubados ou clonados, um vigia ou segurança externo, que não seja o da guarita, deve faze a triagem dos autos, indentificando seus ocupantes.

Guarita blindada
É um ponto chave – precisa ser toda blindada, inclusive na porta e no visor de vidro, e monitorada por uma central; sua localização ideal é a mais próxima possível da rua, para o recebimento de correspondência e de entregas, colocadas em um gavetão blindado; nunca pode ser abandonada.

Câmas de vídeo
Recomenda-se que entejam associadas a sensores de presença; as localizadas em garagens, elevadores e no hall social são inúteis para a prevenção de invasões; os monitores não devem ser visíveis aos visitantes, pois os mal-intencionados podem indentificar quais espaços são observados.

Grades
O correto é estarem inclinadas em 45º para o lado externo do condomínio.

Iluminação
Para evitar que os bandidos avaliem a área interna, deve ser mínima do lado de dentro.

Fonte: Folha São Paulo; Abese, Grupo Haganá, Icat Global, José Vicente da Silva Filho(consultor de segurança pública), Secovi-SP e Secretária de Estado de Segurança Pública

Piscina em forma para a temporada de verão

O verão está chegando e as piscinas serão mais usadas do que nunca. Especialmente em condomínios verticais, os cuidados não podem ser negligenciados, pois um grande número de pessoas utiliza esses locais.

“O segredo é ligar o filtro todo dia, mas muita gente não cumpre essa rotina”, diz Marcos Fernando Gasparini, que trabalha há 20 anos com tratamento e limpeza de piscinas. “É importante deixar o motor ligado seis horas por dia no mínimo para evitar o acúmulo de sujeira grossa na água. Quem tem piscina, seja em prédio ou casa, precisa saber que vai ter mesmo uma conta alta de energia elétrica.”

Filtro – O especialista lembra, ainda, que as piscinas de edifícios mais novos são aquecidas em geral e, por isso, devem ser limpas com maior frequência. “Quando a água da piscina é aquecida, o cloro evapora rapidamente.” Há uma segunda razão para manter o filtro ligado boa parte do dia. “Em prédios, muito mais gente usa a piscina e na água há uma boa quantidade de suor. Daí ela ter de ser filtrada constantemente.”

Durante a estação de verão, outro cuidado diário é com a manutenção das bordas (onde as pessoas costumam sentar e ficar de pé). “É uma das áreas mais usadas, precisa ser limpa com frequência”, recomenda o dono da Joy Piscinas (empresa de equipamentos de manutenção desses equipamentos), Mauro Hideki. “Pode-se usar uma escova de cerdas macias ou esponja embebida com produto especial e biodegradável.”

Sobre a claridade da água, não é necessário que seja cristalina para que as pessoas possam usufruir a piscina, conta Hideki.

“É mais um elemento estético, na verdade. A água pode estar turva que não há problema. Quem quiser deixá-la transparente, no entanto, pode usar um produto clareador.”

Algas – Por outro lado, algas devem ser sempre removidas. Apesar de não serem nocivas, elas favorecem o desenvolvimento de bactérias prejudiciais à saúde. “As algas se reproduzem rapidamente e são transportadas pelo vento, chuva ou mesmo roupas de banho”, diz Hideki. Para evitar que se propaguem, além da cloração da água, é recomendável aplicar algicida (produto químico) uma vez por semana.

Fonte: Revista Imóveis

Juro Esperto Traz Má Fama

Anos atrás escrevemos sobre o absurdo que achávamos de ver que, na aquisição de imóveis em construção, o incorporador costumava cobrar juros do adquirente, antes mesmo de entregar o empreendimento, o que na prática, significava que o comprador estava pagando juros por um capital que estava emprestando ao construtor. Tal prática, ainda recorrente, abrandou-se em parte, com a redução dos níveis inflacionários, sendo evitada pelas melhores construtoras.

Lemos, recentemente, na revista “Justiça e Poder”, artigo do advogado e especialista em direito imobiliário Márcio Bueno, em que ele martelou em tecla semelhante, mostrando que “Contratos podem conter juros indevidos”.

Segundo Márcio Bueno, que também é diretor jurídico do Creci-SP, “novas e novas artimanhas contratuais são montadas” com o intuito de iludir o comprador desavisado, sendo que “a mais nova artimanha é a que se refere à forma de cobrança de juros, conforme informam os corretores de imóveis, sempre os primeiros a detectar estas inovações”.

Esclarece o jurista que a nova prática que vem sendo utilizada em alguns contratos de compra e venda para entrega futura consiste na “inserção de uma cláusula que preceitua a cobrança de juros de 12% ao ano, pela Tabela Price, cobrados a partir da entrega das chaves do imóvel. Porém, contados a partir da assinatura do contrato”.

O que acontece, então? Como o comprador não precisa desembolsar os juros de imediato (só na entrega das chaves), o “detalhe” passa despercebido à grande maioria dos compradores, “apesar da ilegalidade desta forma de cobrança de juros”, enfatiza Márcio Bueno.

O advogado explica onde está o absurdo da praxe:

“Ora, até a efetiva entrega do imóvel e sua conseqüente fruição, quem está financiando a construtora é o comprador, mediante o pagamento de parcelas mensais, semestrais ou anuais, sem deixar de mencionar o sinal pago quando da contratação. Não se concebe que aquele que está financiando alguém pague juros. Se juros houvessem de [deveriam] ser pagos pela construtora ao comprador, e não o reverso, como se pretende.”

“Afinal, o construtor está se utilizando do dinheiro do comprador. Este não está usufruindo do imóvel.”

Argumenta, com razão, que se o comprador tiver condições para pagar o saldo devedor quando da entrega do imóvel, “neste caso, teremos a absurda hipótese de existir o dever de pagar juros sobre um financiamento que nunca houve!”.

Infelizmente, são práticas como estas que contribuem, em muito, para que a crise do setor da construção de edifícios residenciais e comerciais continue prejudicando todo o mercado imobiliário. O comprador em potencial, escaldado com o insucesso de muitos empreendedores, com o atraso constante na entrega de obras (mesmo por parte de construtoras conceituadas), está pensando duas ou mais vezes antes de se lançar suas economias numa aventura.

Cobrar juros antes da entrega das chaves, de maneira explícita ou dissimulada, em nada contribui para aumentar a credibilidade do setor. Que se faça como nos Estados Unidos, onde o preço do imóvel é fixado com base no dia da efetiva entrega das chaves. Até aquela data o comprador recebe (!) juros pelo que adiantar ao construtor, passando a pagar juros a partir de então, sobre o que for financiado.

Curitiba recebe sistema de medição individualizada da Liquigás

De agosto até o início de outubro, mais de 30 mil litros de Gás Liquefeito de Petróleo (GLP) foram fornecidos mensalmente para cerca de 750 unidades em Curitiba através do sistema de medição individualizada. O serviço é fornecido pela empresa do sistema Petrobrás, a Liquigás Distribuidora, e até outubro já foram feitas cerca de 40 individualizações nos condomínios.

A individualização da medição de gás possibilita algumas vantagens, como pagar apenas o que foi consumido por aquela unidade. Atualmente, muitos residenciais já possuem a mediação individualizada do consumo de água, mas o gás ainda entra no rateio das despesas de diversos condomínios. No processo individual, a conta é emitida no momento da medição, através de aparelhos móveis, que armazenam todas as informações necessárias para a emissão da conta do cliente.

Por enquanto a empresa oferece o serviço apenas para Curitiba, mas a expectativa é que a medição individualizada da Liquigás chegue em breve a Região Metropolitana, bem como Londrina, Maringá, Cascavel e Ponta Grossa. Até março de 2013, a empresa espera atingir 150 condomínios na capital.

Fonte: Gazeta do Povo

Juros na construção é questionável

Comprador tem o direito de reclamar na Justiça da cobrança de juros antes da entrega das chaves. Prática é considerada abusiva pelos tribunais, mas há exceções.

Antônio More/ Gazeta do Povo / Cobrança de taxa remuneratória pelas construtoras durante a fase da obra é passível de contestação

Juros cobrados pelas construtoras antes da entrega das chaves em imóveis na planta podem ser contestados pelo comprador. A cobrança, conhecida como “juros no pé”, tem um caráter compensatório devido à opção dada ao comprador de parcelar o valor do imóvel e não pagá-lo à vista. No entanto, para alguns especialistas, como o imóvel não é usado antes da entrega e a construtora não faz qualquer empréstimo que exigisse uma taxa remuneratória, não havia porque cobrar juros.

A Justiça ainda não firmou um entendimento definitivo sobre a questão. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) traz decisões que aceitam e outras que invalidam a cobrança de juros pelas construtoras.

Mas as decisões nem sempre chegam à esfera federal e muitas disputas são resolvidas nos tribunais estaduais. No Paraná, advogados apontam que normalmente a prática é considerada abusivos pelos desembargadores. “Já tive clientes com contratos que previam a cobrança, mas o juiz afastou a cláusula e mandou devolver o dinheiro, em alguns casos até mesmo o dobro”, conta a advogada especialista em Direito Imobiliário, Ilcemara Farias.

De acordo com o presi­­dente da Associação Na­­cio­­nal dos Mutuários de Curi­­tiba (ANM), Luiz Alberto Co­­petti, a associação não recebe muitas reclamações acerca da cobrança, mas a entende como indevida. “Parece uma poupança até a entrega do imóvel, como uma entrada parcelada, mas não é. Na composição da Associação, julgamos que não seria permitido, a não ser que esteja estipulado em contrato e aceito pelo comprador”, explica.

Para o advogado do Sin­­dicato da Indústria da Construção Civil do Pa­­ra­­ná (Sinduscon-PR), Luiz Fer­­nando Pereira, as decisões favoráveis à cobrança pelo STJ trouxeram benefícios ao consumidor, pois as incorporadoras e construtoras são encorajadas a destacar qual o preço e qual o juro pago pelo imóvel. “É uma questão de negociar. O comprador pode solicitar para retirar a cláusula que trate dos juros e a construtora deixa mais claro o valor do imóvel sem os juros”, explica.

Clareza

O pagamento dos juros no pé deve estar previsto em contrato de forma clara para que o consumidor não tenha dúvidas na hora de fechar o negócio. Normalmente, os juros remuneratórios estarão logo após a cláusula de atualização monetária. Caso não haja qualquer cláusula a respeito dos juros, o pagamento não pode ser exigido e deve ser contestado pelo comprador.

Além da descrição da taxa praticada, o contrato deve trazer a forma de pagamento e o cálculo, se será sobre o saldo devedor, amortizado junto à prestação. A data final, seja até a entrega das chaves ou um período estipulado, também deve constar no contrato.

O comprador também pre­­cisa ficar atento para não confundir os juros no pé com o reajuste monetário, normal nos contratos de compra e venda de imóveis. A atualização monetária nor­­malmente traz como indicadores o Índice Nacional da Construção Civil (INCC) ou o Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB), e é cobrada para rpor a desvalorização da moeda.

Comprador deve buscar retirada da cláusula

Quem já pagou juros durante a fase de obras pode entrar na Justiça até cinco anos depois do pagamento para cobrar o ressarcimento, segundo o Código de Defesa do Consumidor. Especialistas lembram ainda que a ação movida não garante que os juros sejam pagos, justamente por haver entendimentos divergentes sobre o assunto.

“No Brasil não há precedentes. São poucas as súmulas vinculantes. Os juízes têm liberdade para julgar e mudar conforme a situação, mas a lei privilegia o consumidor, ele sempre poderá discutir”, explica a advogada Ilcemara Farias.

“Mesmo com decisões do STJ favoráveis às construtoras, é possível questionar porque são decisões singulares. Vale entre as partes que entraram com as ações. Os processos normalmente envolvem particulares, não teria aplicação para as demais pessoas, mas servem como subsídio para entrar com ação”, explica o advogado especialista em Direito Imobiliário Nelson Antônio Gomes Junior.

De acordo com o Procon-PR, o ideal é que o comprador recorra judicialmente e solicite a mudança na cláusula contratual.

Como argumento, o comprador pode alegar a impossibilidade de uso do bem durante o período de pagamento dos juros. Além disso, é válido lembrar que o contrato de compra e venda vislumbra um compromisso que pode ou não ocorrer. No caso de não concretizado, a cobrança dos juros geraria um desequilíbrio contratual, beneficiando mais uma parte do que a outra, ação proibida pelo Código de Defesa do Consumidor.

Há ainda a possibilidade de negociar diretamente com a construtora a retirada da cláusula. Se a negociação não prosperar, a orientação dos advogados é para que o comprador assine o contrato, garantindo o imóvel, e depois entre com uma ação revisional. “Antes de assinar é possível pedir a retirada da cláusula direto com a construtora, juridicamente é possível, mas na prática é um tanto complicado. Então é melhor contratar, garantir o imóvel, e depois pedir o ressarcimento”, orienta Ilcemara.

Investimentos

Custo financeiro inviabiliza mercado de imóveis na planta

A cobrança de até 1% ao mês pelas construtoras sobre o saldo devedor antes da entrega das chaves inviabilizaria a compra de imóveis na planta, principalmente porque já há a correção pelos indicadores, como o Índice Nacional da Construção (INCC). De acordo com o professor de Vendas Imobiliárias, Canais de Vendas e Trade Marketing do Instituto Superior de Administração e Economia da Fundação Getúlio Vargas (ISAE/FGV) Henrique Penteado Teixeira, sob a ótica do comprador, a compra financiada com correção monetária mais os juros não é a melhor escolha. “Eu diria que inviabiliza porque os investimentos conseguem superar a correção, mas não superam a correção mais os juros. Claro que depende dos juros praticados”, explica.

A sugestão de Teixeira é que o comprador busque uma construtora ou incorporadora que não pratique os juros no pé ou guarde o dinheiro e compre o imóvel à vista após o lançamento. Há ainda a possibilidade de colocar o capital em investimentos e, com o rendimento, comprar o imóvel mais tarde. “Se o comprador tiver de pagar meio por cento ao mês durante o período antes de receber as chaves como juros, ele pode achar um investimento de 0,8% que o dinheiro renderia mais”, finaliza Teixeira. (AM)

Dicas

Veja quais os caminhos para resolver a questão da cobrança de juros antes da entrega das chaves

Antes de fechar negócio

- Procure saber com as construtoras e incorporadoras se elas praticam a cobrança de juros no pé;

- Converse com as empresas para saber a possibilidade de não pagar esta taxa e solicite a retirada da cláusula do contrato;

- Para garantir o imóvel, é possível assinar o contrato com os juros e, até cinco anos depois, solicitar o ressarcimento junto à justiça;

- Leia o contrato com atenção, verifique todas as cláusulas e tire as dúvidas com as construtoras, incorporadoras, imobiliárias ou advogados de confiança;

Depois de pagar juros

- O comprador tem até cinco anos, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor, para solicitar o ressarcimento através de uma ação revisional de contrato ou ação de obrigação de fazer, para retirar a cláusula sobre os juros;

- O comprador pode buscar o Juizado Especial Cível. Ações até 20 salários mínimos não é preciso constituir um advogado. Ações entre 20 e 40 salários mínimos é preciso nomear um advogado.

5 anos

É o prazo que o comprador tem, após o pagamento dos juros, para reclamar e pedir o ressarcimento do valor com reajuste.

Fonte: Gazeta do Povo

Financiamento de material de construção com FGTS começa a valer

Segundo a instrução normativa publicada nesta quarta, as medidas entrarão em vigor a partir de 1º de novembro.

O governo aprovou nesta quarta-feira (24) as regras para financiamento de materiais de construção utilizando recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), conforme publicado no “Diário Oficial da União”.

A nova linha de crédito, chamada de Fimac FGTS (Financiamento de Material de Construção), estará disponível para cotistas do fundo com vínculo empregatício ativo, independente da renda e de acordo com sua capacidade de pagamento. Será exigido, no mínimo, três anos de trabalho sob o regime do fundo de garantia, que deverá ter pelo menos 10% do valor financiado.

Aprovada pelo Conselho Curador do fundo em janeiro, o Fimac FGTS permite o uso de até R$ 20 mil do fundo para a reforma. Caso o empréstimo seja superior a R$ 10 mil, a mão-de-obra contratada deve estar em dia com as contribuições previdenciárias.

A linha de crédito para aquisição de material, tanto para imóveis urbanos quanto rurais, destina-se a construção e/ou ampliação de unidade habitacional; reforma de moradia; instalação de hidrômetros de medição individual; e implantação de sistemas de aquecimento solar.

Só poderão ser reformados com a linha os imóveis cujo valor não ultrapasse R$ 500 mil.

A taxa de juros máxima será de 10,66% (8,5% de juros nominal mais 2,16% de remuneração do agente financeiro). O prazo de pagamento será de até dez anos (120 meses).

As prestações serão calculadas pelo SAC (Sistema de Amortização Constantes) ou pela Tabela Price –a escolha ficará a cargo do cliente.

O local que receber a obra deverá ser regularizado e financiável nas condições do SFH (Sistema Financeiro de Habitação).

Segundo a instrução normativa publicada nesta quarta-feira, as medidas entrarão em vigor a partir de 1º de novembro.

O financiamento para aquisição de materiais destina-se a trabalhadores titulares de conta vinculada do FGTS, independente da renda familiar mensal bruta, “observadas as condições do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e de utilização dos recursos do FGTS para aquisição de moradia própria”, informou o documento.

Ainda segundo a publicação, serão consideradas prioritárias as propostas destinadas a famílias com renda mais baixa, que beneficiem imóveis com valor de avaliação menor, que contemplem idosos, deficientes ou mulheres chefes de família, ou que apresentem maior valor de contrapartida.

Para o exercício de 2012, serão disponibilizados R$ 300 milhões, sendo que caberá à região Sudeste a maior parcela dos recursos (42,5%). O Nordeste do país ficará com 28,2% e a região Sul, com 11,2%. Norte e Centro-Oeste responderão por 9,7% e 8,4% dos recursos, respectivamente.

A indústria brasileira de materiais vem sofrendo com vendas abaixo do esperado ao longo de 2012. Este ano até setembro, as vendas acumulam alta de 1,3%, bem abaixo da previsão da associação que representa o setor no país, Abramat, para 2012, de crescimento de 3,4%.

Fonte: Folha Online

Erros na gestão financeira

Especialistas sugerem respeito à previsão orçamentária e transparência

Tratar de dinheiro nem sempre é uma tarefa fácil. Tratar do dinheiro dos outros, então, pode ser mais difícil. Cuidar para que as finanças de todo o condomínio se reverta em bons serviços e manutenção para o local é ainda mais desafiador.

Sabendo o tamanho do desafio, o SíndicoNet buscou os maiores especialistas do mercado condominial para reunir dicas e informações sobre gestão financeira.  Entre elas, as mais citadas foram o cuidado em seguir a previsão orçamentária e acompanhar os gastos mês a mês.

Confira abaixo vídeo:

Fonte: SindicoNet

 

Mais opções na hora de financiar

Tendência de desconcentração do crédito traz concorrência ao mercado e taxas mais competitivas ao comprador.

Daniel Castellano/ Gazeta do Povo / Disputa entre agentes financeiros gera prazos maiores e parcelas menores no financiamento
Disputa entre agentes financeiros gera prazos maiores e parcelas menores no financiamento

Mesmo com o domínio de 73% nas contratações de crédito imobiliário, a Caixa Econômica Federal (CEF) vem aos poucos dividindo espaço com outros agentes financeiros nesse segmento. A redução da taxa Selic e as garantias de segurança e rentabilidade estimularam a participação de outros bancos nesse mercado, resultando em uma diminuição de dois pontos percentuais entre 2011 e 2012 da participação da Caixa no total de contratações. A competitividade gera prazos maiores, parcelas menores e, segundo especialistas, beneficiam os compradores.

O banco Itaú, por exemplo, registrou um aumento de 46% nas contratações de financiamentos imobiliários entre 2010 e 2011. No segundo trimestre desse ano, o banco contratou R$ 3,3 bilhões, com crescimento de 17,7% em relação ao primeiro trimestre de 2012.

“Quanto mais instituições participam, mais opção o consumidor tem. E quanto mais opções, maiores são as chances para buscar e encontrar o financiamento que mais interesse e atenda as expectativas com relação a prazos e taxas de juros”, avalia a professora de macroeconomia do Instituto Superior de Administração e Economia da Fundação Getúlio Vargas (Isae/FGV) Virene Matesco.

Para o economista da Brain Bureau de Inteligência Corporativa, Marcos Kahta­­lian, a participação dos outros bancos deve crescer ao longo dos próximos anos. “Todos os grandes bancos têm apostado no segmento imobiliário e têm interesse em crescer. Mas, de maneira geral, a participação ainda é pequena”, afirma.

Facilidades

O empreendimento onde o sindicalista Agenor de Oliveira Neto decidiu comprar um apartamento estava sendo financiado pelo banco Santander e, quando ele teve de buscar crédito para a compra, o banco garantidor ofereceu a melhor opção. “Acabou sendo melhor porque eles já tinham financiado o prédio e ficou mais fácil na hora de contratar”, conta.

O gerenciador de projetos Antoine Moreau conta que pesquisou outros agentes financeiros, mas acabou contratando o financiamento de seu apartamento na CEF. “As taxas eram mais competitivas. Os outros bancos até conseguem competir, mas parece que não querem”, avalia.

Sugestões antes do financiamento

- Simular é sempre a melhor opção. Entre nos sites dos bancos e procure pelo simulador. Compare principalmente os valores das parcelas, o período que o banco oferece, o sistema de amortização e a taxa de juros;

- Compare as simulações em todos os pontos. Verifique as taxas extras e se, mesmo com elas, compensa financiar através daquela instituição;

- O histórico de crédito com o banco possibilita situações melhores de financiamento. Portanto, procure o banco com o qual tem relacionamento e verifique as condições;

- Se o imóvel foi comprado direto na planta, outra sugestão é procurar o banco garantidor do empreendimento e conferir as condições de financiamento. Com o crédito vinculado, os benefícios podem ser maiores;

- Se o valor do imóvel está acima das possibilidades do comprador, é preciso repensar o tempo e os valores das parcelas. Não é recomendável que se comprometa além de 30% da renda com o pagamento do imóvel;

- Não tome nenhuma decisão precipitada. Compare as simulações com calma, analise com cuidado as condições. O financiamento imobiliário normalmente é longo e pode chegar a 30 anos.

Burocracia

Organizar os documentos torna o processo mais ágil

Para conseguir a aprovação de um financiamento imobiliário o interessado precisa apresentar uma série de documentos. Para evitar perder o prazo de validade das certidões, o mutuário pode contratar o serviço de um despachante imobiliário.

“São muitos documentos e se tiver um serviço especializado, o comprador ganha tempo”, recomenda a advogada Daniele Akamine.

Os despachantes são correspondentes cadastrados pelos bancos para receber pedidos de financiamento. O valor cobrado pelo serviço varia de R$ 150 a R$ 700 dependendo da complexidade do caso.

Fonte: Gazeta do Povo

Condomínios são obrigados a aceitarem animais de estimação

Com quatro meses e meio de idade, Zeca, cãozinho de estimação da raça Shih-Tzu, é o centro das atenções na casa da estudante de medicina, Gabriela Bassan Petry, moradora de um condomínio fechado há mais de um ano. “Por enquanto acredito que a convivência com os outros moradores e o meu cachorro é harmoniosa. Ainda não ouvi nenhuma reclamação sobre ele”, afirma a estudante que conta ainda que o cão é dócil e não faz barulho.

Para garantir a boa convivência entre moradores e os bichos de estimação, algumas regras relacionadas aos passeios, barulho, sujeira, entre outros, devem ser estabelecidas. No caso do condomínio de Gabriela, outros moradores também possuem pets em suas casas e, de acordo com a estudante, a dinâmica funciona de forma agradável.

Está previsto, no artigo 1228 do Código Civil, que manter animais em unidades condominiais é exercício regular do direito de propriedade, que não pode ser restringido pelo condomínio. “Quando o morador obedece os dispositivos do Regimento Interno e não afeta de maneira prejudicial nenhum condômino, a convivência é bastante harmoniosa”, afirmou gerente de relacionamento e assessor de condomínio, Everson Zuliani de Brito. Por isso, a manutenção do animal só pode ser questionada quando existir perigo à saúde, segurança e salubridade aos demais condôminos.

Sucesso de vendas na Ideale Imóveis, os condomínios residenciais estão cada vez mais acessíveis às famílias brasileiras, pela facilidade de crédito e novas regras do Minha Casa Minha Vida, ampliando o acesso à casas e apartamentos próprios. “Muitos compram apartamentos e casas sem saber dos direitos e deveres de se viver em um condomínio fechado. Por isso, estamos sempre atentos para alertar o novo morador e esclarecer mitos, como taxas extras”, contou o diretor da imobiliária, Ederson Pastre.

De acordo com Zuliani, não existe nenhum pagamento de percentagem extra pela existência de animais nas unidades de condomínios. Segundo o assessor, antes de levar animal para a moradia, o condômino deve estar de acordo com todas as normas dispostas no Regimento Interno do local.

E mesmo amparada por lei, Gabriela procura tomar alguns cuidados para evitar problemas com os outros moradores. “Procuro deixar o Zeca mais tempo dentro de casa para que não atrapalhe o trânsito dos moradores na área comum”, garantiu. A estudante ainda aconselha os futuros condôminos a respeitar o espaço de cada vizinho para manter uma relação saudável.

Fonte: O Documento

Entenda como incêndios acontecem e veja como evitá-los

Incêndios acontecem, por mais que, muitas vezes, possam ser evitados. São cerca de dez mil casos em residências por ano no estado de São Paulo, de acordo com o tenente Marcos Palumbo, do Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo. Por mais alarmante que este número possa parecer, ele vem diminuindo em relação às últimas décadas. “Isso representa apenas 8% das ocorrências que atendemos hoje”, revela o bombeiro. Segundo ele, esses dados foram reduzidos devido às legislações que obrigam a instalação dos equipamentos de proteção e equipamentos contra o incêndio.

Uma das principais causas deste tipo de acidente está relacionada a cabeamentos inadequados e ligações de fios clandestinos. Diversos equipamentos de alta potência ligados em um mesma tomada do tipo benjamim podem apresentar perigo, já que eles consomem muita energia ao mesmo tempo em um ponto que pode não ter a capacidade de suportar tamanha carga. “A cada dez anos é necessário fazer uma revisão da rede elétrica devido ao avanço da tecnologia de novos materiais que vão entrando no mercado”, orienta o tenente. Segundo ele, a residência dá indícios de que algo está errado quando existem problemas. “As lâmpadas podem diminuir um pouco a intensidade da luz”, afirma. Em um incêndio causado por motivos elétricos, não se deve jogar água para acalmá-lo, pois isso pode provocar um choque. “Utilize um extintor de pó, que é muito comum em prédios, ou de CO2”, aconselha o tenente Palumbo.

Muitos cabos conectados a uma mesma tomada podem representar perigo

O Coronel do Corpo de Bombeiros Marcos Alcântara ressalta o risco de curtos circuitos em chuveiros, que podem acontecer se a bitola do fio estiver em desacordo com as especificações do aparelho. “A carga de energia pode provocar choque, com risco fatal, eis que o corpo molhado recebe a descarga do fio exposto sem a proteção já queimada”. O cheiro de fio ou borracha queimada precede o incêndio, de acordo com Alcântara.

Fique de olho nos fios do chuveiro para evitar um curto circuito

Cozinha - Com tantos afazeres, muitas pessoas esquecem a panela no fogão, o que pode causar um grande acidente. Ao colocar muita água para ferver, ela pode borbulhar e transbordar, apagando o fogo. Se o cozinheiro não estiver atento, pode começar um vazamento de gás que pode gerar um incêndio.

Óleo quente que fica muito tempo sendo aquecido pode pegar fogo. “É fundamental que não se jogue água na panela quando estiver em chamas. Isso pode provocar um choque térmico que pode gerar uma explosão”, orienta Palumbo.

É fundamental observar a panela enquanto o fogo estiver ligado

Vazamento de gás também faz parte das principais causas de incêndios. É preciso que estejam bem ajustados o regulador de pressão do botijão, a mangueira e a abraçadeira (peça que veda a mangueira e válvula de gás para que não ocorra escape). “A troca do equipamento deve ser feita a cada cinco anos”, diz o tenente.

Para testar se há vazamento no botijão, é preciso passar uma esponja com detergente ou sabão nas conexões do regulador de pressão e mangueira. Se criar uma bolha, é sinal de que existe um micro vazamento. Caso isso aconteça, aperte as conexões da abraçadeira e a válvula de regulador de pressão.

O cheiro do gás é muito forte, portanto é possível senti-lo rapidamente, caso esteja vazando. Caso isso aconteça, o coronel Alcântara dá as dicas: ande descalço para evitar atritos, desligue a chave geral e abra portas e janelas. “Quando o ambiente estiver respirável, verifique de onde vem o vazamento. Se não for encontrado, coloque o botijão em local externo e ventilado”, diz. Lembre-se de não acender nenhuma luz, pois assim poderá criar uma faísca e causar um incêndio.

O que fazer quando o fogo começa - Em caso de incêndio, é preciso ligar para os bombeiros no telefone 193. Calma é fundamental neste momento. Deve-se procurar o caminho mais próximo e sair agachado, pois assim é possível enxergar e respirar melhor. Todas as pessoas devem sair do ambiente. Faça uma máscara usando a própria roupa e deixe o imóvel.

Dicas para evitar a chama - Atenção é um fator muito importante para evitar um desastre. Algumas vezes é possível apagar o fogo antes que ele se alastre, mas em alguns casos a chama pode agir descontroladamente e devastar uma casa ou um prédio inteiro. Para evitar que isso aconteça, é preciso tomar alguns cuidados. Confira as dicas para manter sua residência segura:

- Nunca deixe a panela no fogão ligado sem que você possa observá-la. Se o seu equipamento tiver controlador de tempo, acione ele para evitar o esquecimento;

- Metais e papel alumínio nunca devem ser colocados dentro do micro-ondas;

- Mantenha longe do fogão materiais que possam pegar fogo facilmente, como papel toalha, alumínio e líquidos inflamáveis;

- Caso sinta cheiro de gás pela casa, não acenda a luz, pois, se houver vazamento, você poderá criar uma faísca e causar uma explosão;

- Compre botijões de gás somente através de distribuidoras oficiais;

- A fiação do imóvel deve ser mantida isolada e em bom estado;

- Não deixe velas acesas sem que você esteja por perto ou enquanto dorme;

- Ao utilizar líquidos inflamáveis, evite o vazamento. Caso isso ocorra, limpe bem o quanto antes;

- Escolha equipamentos como cobertores elétricos e aquecedores que tenham certificado de qualidade;

- Lembre-se de desligar o ferro de passar roupa sempre que não estiver por perto;

- Oriente crianças para que não se escondam em caso de incêndio antes que o acidente aconteça. A prevenção pode evitar que elas se escondam debaixo da cama ou armários durante a propagação da chama, o que dificulta a salvamento delas;

- Não sobrecarregue tomadas benjamins com muitos equipamentos potentes ao mesmo tempo.

Fonte: ZAP

Planejamento financeiro ajuda na administração de condomínios

Na Vila Andrade, contas são planejadas no começo do ano.

A maioria dos condomínios acumula gastos no fim do ano. Pagar o 13º salário dos funcionários e, além disso, guardar dinheiro para pagar o IPTU no começo do ano seguinte. Para não se perder nas contas, os administradores de prédios precisam fazer um planejamento financeiro. Isso pode evitar que o condomínio fique no vermelho.

Em um prédio na Vila Andrade, Zona Sul de São Paulo, todas as contas são feitas com antecedência. “As contas são planejadas logo no começo do ano. O síndico vê a previsão orçamentária, todas as contas já ficam inclusas no valor do condomínio para não ter aquela surpresa no final do ano”, explica a moradora Eliane Sabanelli.

O prédio tem cinco piscinas, duas portarias e 90 funcionários. O síndico Carlos Eduardo Torre diz que o segredo para deixar a vida dos 5 mil moradores mais fácil é ter seriedade, transparência e honestidade.

A receita anual do condomínio é alta, cerca de R$ 3 milhões por ano. Quando dezembro se aproxima, os gastos aumentam por causa do 13º salário.

Em outro condomínio na Vila Olímpia, também na Zona Sul, as contas também estão no azul. O prédio reformou a churrasqueira, trocou o piso da piscina e pintou a fachada. E, ainda assim, restam R$ 100 mil no caixa.

Parte da renda vem dos 95 moradores, que pagam entre R$ 300 e R$ 400 todos os meses. A outra parte vem dos aluguéis para antenas de celular e da garagem. Somando tudo, o condomínio fica com uma sobra para despesas do fim do ano.

Outra medida aplicada no prédio é em relação à caixinha de fim de ano. Os funcionários não precisam deixar uma lista na portaria. Como as contas são bem organizadas, a caixinha de cerca de R$ 200 já está embutida no 13º salário. O funcionário também ganha uma cesta de Natal.

A síndica Fernanda Nogueira define o valor com os conselheiros do condomínio todo ano. “Me senti coagida quando um zelador veio me cobrar caixinha em outro prédio onde morava”, conta. Os moradores e os funcionários também aprovaram a medida.

Fonte: G1

‘O síndico transformou a sauna em brinquedoteca, mas só após aprovou em assembleia. Pode?’

É necessário analisar a convenção do condomínio para dar uma resposta concreta sobre o poder do síndico de alterar ou não a destinação de uma parte da área de uso comum.

À priori, qualquer espaço da área comum de um condomínio só poderá ser aproveitado de forma diversa àquela convencionada com a autorização específica em assembleia e, em muitas vezes (dependendo do estipulado na convenção), com 100% de concordância dos condôminos.

Neste caso específico, o fato de o síndico solicitar a respectiva autorização para transformar o espaço comum destinado à sauna em “brinquedoteca” após já haver realizado a obra implica em verdadeira confissão de culpa, ou seja, na admissão de que agiu além dos limites estabelecidos pela convenção. Caso este seja o caso (o que, novamente, exige um estudo detalhado das normas do condomínio), o síndico poderá até mesmo ser responsabilizado judicialmente por perdas e danos.

O cargo de síndico é eletivo e o mandato é de até dois anos, permitida a reeleição, conforme estabelece o artigo 1.347 do Código Civil. Para sua eleição, o síndico precisa se candidatar e ser votado pelos condôminos que representem no mínimo 50% mais um dos votos dos presentes em assembleia. Entre suas funções está a de representar o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, todos os atos necessários à defesa dos interesses comuns, diligenciar a conservação e a guarda das áreas comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos condôminos. É intrínseca a sua função a conservação e a guarda das áreas comuns, conforme previsto no inciso V do artigo. 1.347, do Código Civil.

Fonte: Estadão

O fim da festa dos condomínios clube

Para o mercado, a diminuição no número de lançamentos desse tipo de empreendimento é consequência da redução da demanda reprimida e da falta de terrenos próximos ao centro.

O empresário João Batista investiu em dois apartamentos em um conjunto com 560 unidades em Curitiba

Considerada uma aposta do mercado imobiliário local, os lançamentos de megaempreendimentos perderam o fôlego nos últimos dois anos em Curitiba. O primeiro condomínio clube veio em 2008 e, nos primeiros três anos, a participação cresceu, atingindo o ápice em 2010 com 10% do total de lançamentos na capital. A partir de 2011, no entanto, as construtoras diminuíram o ritmo e, até julho deste ano, este segmento representava 2% dos novos empreendimentos.

A falta de terrenos próximos ao anel central compatíveis com o tamanho da construção e a diminuição da demanda reprimida são alguns fatores apontados por especialistas e pelo mercado para a não consagração do segmento em Curitiba. Em 2008, os megaempreendimentos tinham 6% de participação no mercado curitibano e o déficit habitacional na região metropolitana da capital passava de 64 mil famílias, segundo dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

Os megaempreendimentos com mais de 300 apartamentos seriam uma resposta a esta necessidade de moradia. Para o professor de economia da PUC-PR e sócio da Brain Bureau de Inteligência Corporativa, Fábio Tadeu Araújo, a redução nos lançamentos de megaempreendimentos não significa que o déficit habitacional tenha sido reduzido a zero. “O principal motivo para a redução da participação é porque Curitiba não tem uma demanda tão grande para concentrar 600, 700 apartamentos em um só ponto. Em quatro anos já deu para atender a demanda reprimida, mas continua tendo a demanda normal”, explica.

Segundo o presidente da Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi-PR), Gustavo Selig, a redução dos condomínios clube está mais ligada à falta de espaço. “Em Curitiba não pegou muito essa tendência do condomínio clube porque os bairros ao redor do centro não têm grandes áreas para esse tipo de empreendimento”, aponta. Além disso, Selig afirma que Curitiba é diferente de São Paulo e do Rio de Janeiro no que diz respeito a criminalidade. “Aqui, como é mais fácil atravessar a cidade, ir para um shopping, para um clube, torna o megaempreendimento não tão atrativo. Lá a criminalidade é grande e as pessoas preferem ficar dentro de casa, fazendo tudo sem sair”, aponta.

Foi justamente a questão da localização que pesou na decisão do empresário João Batista ao comrar dois dos 560 apartamentos no condomínio clube Botânica, em Curitiba. “São muitas áreas para recreação, você usufrui sem sair de casa e a boa localização me chamou a atenção”, afirma.

Tendência nacional

O aumento nos preços dos terrenos e a segurança são duas das principais justificativas do advogado e síndico Márcio Rachkorsky para caracterizar os condomínios clube como tendência nacional.

“O primeiro motivo é econômico. Os terrenos ficaram caros, antigamente os terrenos eram baratos. As construtoras podiam comprar um terreno e fazer um prédio com uma torre só e vender os apartamentos. Atualmente a construtora só consegue viabilizar economicamente o empreendimento se ela construir vários apartamentos. Outro motivo é a mudança de conceito de quem vai morar em condomínio. As pessoas querem, acima de tudo, segurança”, explica.

Moradia, comércio e lazer no mesmo lugar

Os megaempreendimentos são caracterizados por mais de 300 unidades além de diversos espaços de lazer. Comparados a pequenas cidades tanto na administração quanto na convivência, o grande número de vizinhos tende a potencializar os problemas com barulho, animais de estimação e uso de áreas comuns. A vida coletiva, no entanto, também traz benefícios através da redução dos custos, aumento da segurança e facilidade de serviços.

Os condomínios clube não se justificam apenas pelas centenas de unidades, mas também pelos serviços que podem ser encontrados nele. Além das áreas comuns tradicionais como o salão de festa e playground para as crianças, alguns condomínios clube trazem também pontos comerciais como salão de beleza e espaço pet. “Em um condomínio clube é possível concentrar todos os serviços em um mesmo lugar. Lá dentro tem lazer, tem cultura, tem até comércio dependendo do tamanho do condomínio e todo mundo fica protegido como se fosse um oásis de segurança”, avalia o advogado e síndico de um condomínio de três mil apartamentos em São Paulo Márcio Rachkorsky.

Prefeito

O principal responsável para manter a ordem entre os moradores e funcionários é o síndico que, normalmente, convoca conselheiros e até mesmo contrata empresas para ajudar a atender todas as obrigações. “Só a figura do síndico não está sendo mais adequada, porque ele teria de conhecer tudo que uma administradora de residências conhece para por em prática e manter a tranquilidade do residencial. Teria de conhecer desde as leis trabalhistas para os funcionários, até as cobranças dos inadimplentes”, afirma o contador e administrador de empresas Ângelo Bescz. O síndico responde por tudo que ocorre dentro do condomínio e, segundo Bescz, este é o principal motivo para uma boa assessoria. “Se for um condomínio misto [residencial e comercial], tem de cuidar porque os conceitos não podem bater de frente. As regras da área comercial são uma e do residencial são outra, mas é o mesmo síndico”, explica.

Regimento

Megaempreendimentos não modificam a convenção

Para tornar as tomadas de decisões mais dinâmicas nos megaempreendimentos, apenas o regimento interno é modificado.

Como a convenção precisa da aprovação de 2/3 dos condôminos [proprietários], e o regimento pode ser mudado apenas com maioria simples, os síndicos de grandes residenciais procuram deixar a convenção mais livre possível de modificações. “Tudo que não for estrutural, tudo que for mudança cotidiana, muda no regulamento interno com a maioria simples. Assim o síndico ganha mobilidade nas decisões do condomínio”, explica o advogado Márcio Rachkorsky.

Ainda assim, é preciso cuidado na hora de mudar o regimento. As modificações não podem afrontar a convenção. “O regimento deve conter os direitos e deveres dos condôminos, uso das áreas comuns e as penalidades por infração. Além disso, as regras devem vigorar. Se consta no regimento que não pode transitar com animais de estimação na área comum e algum morador infringir, deverá ser notificado e se continuar, leva multa. O síndico que não penalizar o morador pode ser questionado pelos outros condôminos”, explica o contador e administrador de empresas Ângelo Bescz. (AM)

Fonte: Gazeta do Povo

Porteiro protege o prédio

Bons porteiros e bons vizinhos são fatores importantes para manter a segurança de qualquer edifício em condomínio. Talvez os mais essenciais.

Sem um porteiro atento, que conheça todos os moradores, que reconheça os parentes e amigos dos moradores, que saiba utilizar o equipamento eletrônico à sua disposição, que esteja ligado no que acontece dentro e fora do prédio, de pouco adiantará cercar o edifício com grades, muros elevados, novelos de arame farpado e outros artifícios de defesa passiva.

Se a edificação for uma verdadeira fortaleza, mas o porteiro estiver despreparado, o eventual assaltante ingressará no prédio pela via mais desguarnecida: a porta de entrada ou o portão de acesso aos veículos. Como diz o vice-presidente do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR), Dirceu Jarenko, “os ladrões estão cada vez mais ousados e quase sempre usam de planejamento para atacar um determinado alvo”. Observando o comportamento do porteiro, o delinqüente facilmente descobrirá se o condomínio é vulnerável, ou não.

Outro fator que aumenta ou reduz a segurança é, sem dúvida, o modo de ser dos próprios condôminos ou moradores. Em residenciais com número elevado de unidade ou em que os moradores não se conhecem ou não se identificam visualmente, a probabilidade de haver infiltração de pessoas mal intencionadas é maior do que em prédios pequenos ou de grande coesão social. Qualquer condômino tem o direito de exercer vigilância interna, que compreende o ingresso às áreas comuns do prédio. Basta simplesmente não abrir o portão de entrada “por cortesia” para outras pessoas, especialmente quando só há porteiro eletrônico. Nas áreas comuns, se avistar pessoas estranhas, poderá (deverá) comunicar à portaria ou ao síndico, para que tomem as providências necessárias. O uso de crachás por visitantes ou prestadores de serviço tem sido medida adotada em muitos condomínios, para facilitar o controle.

Nas palavras de Dirceu Jarenko, do Secovi-PR, “eles [os ladrões] dependem também de oportunidades que são dadas pelos porteiros ou moradores, por isso, ainda que haja esquema reforçado de segurança, o cidadão tem de se preocupar com a sua proteção e a de seus vizinhos”. Prossegue: “O que a gente percebe é que os edifícios são assaltados quando existe facilidade nos meios de acesso. Se os pichadores conseguem escalar prédios para fazer seus desenhos, no momento em que um ladrão tiver oportunidade, fará o mesmo para assaltar.”

E agora, caros síndicos, é que vem o xis da questão: O que o seu condomínio está fazendo para ter porteiros mais atentos e condôminos mais conscientes da responsabilidade de ambos na segurança do edifício? Os porteiros foram devidamente contratados, após passarem por investigação pessoal com verificação das informações e referências? Os moradores participam de alguma atividade para melhorar o nível de reconhecimento e inter-relacionamento? O condomínio tem investido no treinamento e no crescimento educacional de seus funcionários?

Que cada síndico e cada leitor responda por si. Sem bons funcionários e sem bons condôminos – repetimos – dificilmente o local será o oásis de conforto, tranqüilidade e proteção que as pessoas que moram em condomínio esperam.

Suspensão de água e gás

A possibilidade de interrupção dos serviços de água e gás de condôminos inadimplentes foi o tema debatido, em reunião da Associação Paranaense dos Advogados do Mercado Imobiliário (Apami).

Questionou-se a conveniência de se divulgar mais o assunto – já que polêmico – em virtude das interpretações que poderia ter, ou das conseqüências que o corte indiscriminado de água e gás ensejaria se realizado sem o atendimento dos requisitos e formalidades que tal ação exige.

Sem entrar no mérito da questão, oferecemos ao leitor algumas decisões judiciais levadas à reunião pela advogada representante do Secovi-PR. Que cada um avalie por si e tome suas conclusões.

Começamos com decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais: “Existindo previsão na convenção de condomínio no sentido de suspender o fornecimento de água ao condômino inadimplente, a adoção desta medida se mostra justa e legal em razão de não se onerar desnecessariamente toda a coletividade. [...] Se o interesse em litígio se refere a direitos de toda coletividade de condôminos ele deverá prevalecer em prol desta sobre o interesse do condômino particular, ainda mais inadimplente confesso.” (Ap. Civ. 1.01188.01.0011915/001)

Outro aresto, também do TJMG, reforça a idéia da obrigação de pagar água e esgoto. “É obrigação de todo condômino que utiliza o serviço de água e esgoto do prédio o pagamento do rateio da respectiva despesa, independentemente de isto estar previsto na convenção do condomínio.” (Ap. Cív. 0369520-7)

No Tribunal de Justiça do Paraná, apreciando ação de indenização por danos morais, o veredicto dos desembargadores foi taxativo: [...] corte do fornecimento de água por inadimplência do condômino por mais de três quotas. Validade da ata da assembléia geral que deliberou a medida punitiva a fim de preservar o interesse da maioria” [...] “fornecimento de água interrompido por culpa exclusiva da autora que não pagou as quotas de condomínio por vários anos”, logo “ausência de nexo de causalidade configurador de dano moral”. (Ap´. Cív. 169.574-1)

Em mandado de segurança, em que se discutia o fornecimento de água e energia elétrica, o Superior Tribunal de Justiça confirmou a possibilidade de “suspensão do fornecimento dos serviços por inadimplência do consumidor”, o que já é jurisprudência uniformizada do STJ. (Ac. 141972-9), que igualmente entende legítimo o ato de corte quando efetuado pelas companhias de água e saneamento dos estados.

Um último acórdão mostra o posicionamento do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, com esta assertiva: “Restando inconteste o atraso do condômino no pagamento de suas obrigações condominiais, que já atinge um alto valor, viável se mostra o corte no fornecimento de gás, caso em que há como ele, condômino inadimplente, se prover do fornecimento de gás sem que com isso onere os demais contribuintes, que por largo tempo já arcaram com o pagamento do gás consumido pelo recorrente”. (AI 70018738732)

Note que os julgados transcritos estão fundamentados em justificativas legais ou circunstanciais, não havendo uma regra geral ou específica para dirimir tais controvérsias. Veja acima: “previsão na convenção de condomínio”, inadimplência “por mais de três quotas”, “ata da assembléia”, “culpa exclusiva da autora”, “alto valor” das taxas em atraso e assim por diante.

Condomínio inaugurado em julho é assaltado seis vezes em Ribeirão, SP

Moradores reclamam que residencial não tem dispositivos de segurança. Imobiliária diz que convocará condôminos para reunião sobre o assunto.

Moradores do condomínio Vitta no bairro Vila Virgínia, em Ribeirão Preto (SP), reclamam da falta de segurança no local: o residencial tem 144 apartamentos e desde que foi inaugurado, em julho deste ano, já foi assaltado seis vezes.

A vendedora Sue Ellen Brancaglione foi a última vítima dos ladrões. Sue Ellen contou que os ladrões invadiram o apartamento durante a manhã, enquanto ela trabalhava. Os suspeitos levaram microondas, liquidificador, ferro elétrico, televisão, notebook, perfumes, roupas, sapatos e até carnes congeladas.

Condomínio Vitta foi assaltado seis vezes desde que foi inaugurado, em julho deste ano, em Ribeirão Preto (Foto: Paulo Souza/EPTV)

Condomínio Vitta foi assaltado seis vezes desde que foi inaugurado, em julho deste ano, em Ribeirão Preto

“Não consigo ter sossego, qualquer barulhinho eu me assusto. Você luta, trabalha, leva anos para conseguir comprar as coisas e em minutos eles vêm e levam tudo. É uma sensação horrível”, afirmou.

Para entrar no apartamento da cozinheira Evani Soares de Oliveira, os suspeitos escalaram o muro e quebraram o vidro da janela. O prejuízo calculado por ela é de R$ 2 mil. “Eu fiquei muito surpresa. Escolhi [um apartamento] no primeiro andar para não correr o risco, mas percebi que nenhum de nós escapa da insegurança”, disse.

A onda de assaltos também está assustando quem comprou imóvel no condomínio, mas ainda não se mudou. O vigilante Valdir Batista de Paula pegou as chaves do apartamento na última semana, mas decidiu instalar equipamentos de segurança antes de morar na nova casa.

“A minha mulher ficou preocupada, quer colocar grade, cadeado na porta. Enquanto não fizer tudo certinho, não vamos mudar. Estão roubando demais aqui no prédio”, afirmou.

Outro lado
Em nota, a construtora Fertran e Bild informou que, depois do empreendimento ser entregue aos moradores, as questões relativas à segurança patrimonial, individual ou coletiva são de responsabilidade da administradora.

A imobiliária Inah Imóveis, responsável pela administração do condomínio, informou que a segurança já foi reforçada e uma reunião será agendada com os moradores para discutir o assunto.

Fonte: G1

Conheça 5 maneiras de perder um imóvel

Descuidos com o financiamento, compra com terceiros e até dívidas de condomínio podem acabar com o sonho da casa própria.

A compra do imóvel demanda tempo e requer muitos cuidados. O problema é que um passo errado pode acabar com o sonho.

Alguns erros fatais como deixar de pagar o condomínio ou permitir que o imóvel seja usado como garantia em financiamentos ou outras dívidas, podem levar à perda do bem.

imóvel em decadência EUA1. Financiamento: por se tratar da compra de um bem alienado fiduciariamente ao banco credor, o consumidor que não conseguir arcar com o valor do financiamento corre o risco de perder o imóvel. Neste caso, com três prestações atrasadas, o credor pode dar início ao processo de execução do imóvel. “O consumidor é notificado pelo Cartório de Registro de Imóveis a pagar a dívida sob pena de perda do bem. Caso não ocorra o pagamento, a propriedade é consolidada em nome do Banco e o imóvel é levado a leilão. Normalmente o processo leva em torno de 8 meses”, explica Carla.

2. Terceiros: quando a compra do imóvel é negociada diretamente com o proprietário, é importante pesquisar a vida de quem está vendendo o imóvel. “É importante exigir todas as certidões dos vendedores tanto da localidade onde se situa o imóvel como do local de residência deles, a pesquisa deve ser elaborada em todas as esferas, cíveis, trabalhistas, fiscais”, explica.

O mesmo cuidado serve para o levantamento no Cartório de Registro de Imóveis. “Se o vendedor for dono do imóvel por menos de dois anos, é importante pesquisar sobre os antigos proprietários”, aconselha Carla.

De acordo com a advogada, um processo trabalhista, por exemplo, pode resultar na penhora do imóvel. Sem saber, o consumidor pode estar comprando um imóvel que já está perdido.

3. Dívidas do imóvel: dívidas de condomínio, que são considerados débitos do próprio imóvel, podem fazer com que o imóvel seja levado a leilão para quitar esses débitos. “Neste caso, o processo de execução do imóvel pode levar de dois a 10 anos”, conta Carla.

Nesse mesmo caso é possível considerar as dívidas relativas ao IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano). “Com esta dívida a inscrição do IPTU fica inscrito na Dívida Ativa e pode chegar a ser penhorado diante da execução fiscal pela fazenda pública”, explica a advogada.

4. Fiador: se tornar fiador em um contrato de locação, por exemplo, pode ser uma armadilha. Caso a dívida não seja paga, o imóvel usado como garantia servirá como forma de adquirir dinheiro para quitar a dívida. “Portanto, os bens do fiador, ainda que seja o único bem do fiador e de morada de sua família, poderão ser penhorados para cobrir dívida de fiança”, acrescenta Carla.

5. Na planta: neste caso, se o consumidor comprar um imóvel na planta de uma incorporadora, sem pesquisá-la antes, poderá ser um forte candidato a perder o bem. Isso porque algumas empresas não são donas do terreno e caso aconteça algum problema, o consumidor perderá todo dinheiro que já pagou. Além disso, Carla afirma que as incorporadoras têm seis meses a partir da data de lançamento do empreendimento para desistir de construí-lo. “O problema é que sem conhecer a empresa, será bem difícil receber o dinheiro com correção de volta caso ela desista do empreendimento”, conta.

Fonte: InfoMoney

É preciso saber conviver

Viver em condomínio não é fácil! Às vezes a gente briga até com o espelho!

O desafio está em abrir mão da conveniência pessoal em nome da boa convivência. Daí a necessidade de regras, que devem ser acordadas dentro da legalidade e por consenso ou, na falta deste, maioria. No entanto, não basta criá-las: elas devem ser acatadas enquanto vigerem, inclusive pelos responsáveis por sua aplicação!

O que se espera é que, ao menos em condomínio, haja a democracia que infelizmente ainda não conhecemos na política, e não um simples exercício de poder, individual ou sectário, com excessos ou omissões.

Regras são “chatas”, mas necessárias! E não podem depender da conveniência de cada um ou de motivos transitórios. Também não podem ser cumpridas apenas por quem concorda com elas ou objeto de “desobediência civil”, pelos discordantes, que ainda se incomodam, magoam ou clamam seus “direitos”, quando sofrem as consequências de sua infração.

Um condomínio é composto por pessoas de várias idades, origens, profissões, credos… Uns têm filhos, outros não. Há os que trabalham de dia, à noite ou são aposentados. Tem os reclusos e os festeiros. Enfim, há gente de todos os tipos, com gostos e vontades que não podem ser simplesmente impostos aos demais, principalmente nas áreas comuns.

Quem tem filhos pequenos, hoje, e cobra que eles tenham liberdade para fazer o que quiserem, a qualquer hora e mesmo longe de seus olhos, para seu sossego; amanhã pode querer o silêncio e a paz que os que já os criaram ou decidiram não tê-los anseiam. Quem tem animais de estimação, que passam o dia todo lamentando a falta do dono, também. Quem faz festas em casa, até altas horas da madrugada, com música no último volume e gritaria, idem.

Há os que argumentam que escolheram morar em tal lugar, porque acharam que ali poderiam viver do jeito que queriam, como se isso fosse uma condição indiscutível, um direito absoluto.

Pois é, outros também o escolheram, só que por outros motivos. Daí a necessidade de criar normas de convivência, que implicam abrir mão de alguma coisa, em nome do bem viver.

Regras… Elas seriam desnecessárias, se as pessoas tivessem suficiente bom senso para buscar o consenso, e não apenas a prevalência de suas vontades.

Essa consciência evitaria desinteligências, rancores e disputas pessoais ou grupais. Transformaria essa casa parcialmente coletiva em algo próximo do paraíso, onde cada vizinho não seja visto como o “chato de galochas” que mora ao lado, em cima ou embaixo, ou alguém para se evitar, no elevador; mas pessoa com quem conversar, confiar e, porque não, confraternizar. Afinal, onde moramos deve ser qual porto seguro: refúgio do trabalho estafante e das agruras da vida, e não mais um foco de estresse.

Nesse sentido, o sonho de uns não pode ser o pesadelo de outros.

Pois é… Mas, às vezes, brigamos até com o espelho!

Já seria um bom começo, em vez de brigar, “conversar” com ele…

Fonte: Agora MS

Do Mandato do Síndico

Após as disposições gerais do condomínio edilício, o novo Código Civil abre uma seção exclusiva para a administração do condomínio, com amplitude maior do que a lei 4.591/64. Enquanto esta dedicou dois artigos ao tema (cinco se incluirmos a parte relativa à assembléia geral), o futuro Código criou dez artigos. Algumas alterações são substanciais, embora o legislador tenha reescrito o que já havia na Lei do Condomínio.

A seção inicia com a seguinte regra:

“Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá ser renovado.”

Embora os textos sejam semelhantes, há pequenas nuances que poderão dar margem a interpretação. Por exemplo, na Lei 4.591/64, lê-se que o síndico “poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio” (art. 22, § 4O), ao passo que o Código se refere à eleição de síndico “que poderá não ser condômino”. O sentido é igual, a norma é facultativa, mas percebe-se que o codificador deu maior importância ao síndico-condômino, o que talvez leve a concluir que, numa votação empatada, o condômino deva ter a preferência sobre um estranho.

Outra diferença sutil, mas intrigante. Na legislação ainda em vigor (Lei 4.591/64), está dito que o mandato “não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição”. O Código novo não menciona a palavra reeleição, mas diz que o síndico será escolhido “por prazo não superior a dois anos, o qual poderá ser renovado”. Pergunta-se: estaria na mente do legislador estabelecer um sistema de recondução (ou não) do síndico ao cargo, mediante assembléia, antes de se proceder à eleição de novo síndico, caso não haja a renovação de seu mandato? Aparentemente não, mas tal idéia surgiu de imediato ao compararmos os dois textos legais. Que seja só especulação…

O artigo seguinte fixa as atribuições do síndico.

“Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos; [Lei 4.591/64, art. 24]

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; [art. 22, § 1o, alínea ‘a’]

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; [sem similar na Lei 4.591/64]

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; [art. 22, § 1o, alíneas ‘c’ e ‘e’]

V - diligenciar a conservação e partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; [art. 22, § 1o, alínea ‘b’]

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; [sem equivalente expresso na Lei 4.591/64]

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; [art. 12, § 2o e art. 22, § 1o, alínea ‘d’]

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; [art. 22, § 1o, alínea ‘f’]

realizar o seguro da edificação. [art. 13]

O artigo 1.348 do Código Civil recebeu dois parágrafos, de suma importância, sobre a delegação de seus poderes administrativos e de representação do condomínio, o que veremos na próxima coluna, por limitação de espaço.

A nova lei não repetiu a alínea ‘g’ do art. 22, parág. único, da Lei 4.591/64 que manda o síndico “manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio”.

Reação à inadimplência

A indignação sentida pelos condôminos que são obrigados a arcar com as despesas dos maus pagadores está muito bem registrada em curto artigo publicado na edição de agosto/07 da revista TAM, pela colunista Sonia Racy, de O Estado de São Paulo e da Rádio Eldorado. Sob o título “Morando com o inadimplente”, o saboroso texto tem a seguinte íntegra:

“Dói menos pagar condomínio de prédio no Brasil do que imposto de renda. No pagamento do condomínio, pelo menos, sabemos para onde está indo nosso dinheiro. No entanto, a exemplo do que acontece com quem paga imposto em dia, que é onerado pela economia informal no país (38%, segundo pesquisas), dói muito ter de ‘cobrir’ os condôminos inadimplentes.

Quando alguém no seu prédio resolve não pagar o condomínio, ou outros condôminos são obrigados, por lei, a ratear essa conta todo o mês. O máximo que se pode fazer é votar na assembléia para que o condomínio entre na Justiça contra o dono do apartamento ou casa. E, enquanto a Justiça não decide (o prazo médio para a resolução dessas questões, segundo estatísticas, é de dez anos), todos os moradores do prédio vão ter de arcar com o custo ‘extra’.

E mais: você que paga tudo em dia, não pode encaminhar o nome do infeliz para o Serasa. Isso é proibido pelo Código de Defesa do Consumidor. Você não pode nem sequer excluí-lo dos serviços e produtos do condomínio. A lei dos condomínios proíbe. A cobrança judicial, portanto, é a única saída legal. E sabem qual a multa para quem não paga em dia? 1% de juros ao mês, mais 2% de multa sobre o total devido.

E se você comprou um apartamento e, depois, descobre que o antigo dono não estava pagando o condomínio? A lei é clara: a dívida é sua.Pergunta que não quer calar: será que a lei não deveria proteger quem paga em dia?”

Realmente, a colunista tem razão. Ninguém gosta de pagar a conta de água do vizinho. Nem a energia elétrica que ele utiliza nas áreas comuns do prédio. Ou os serviços do porteiro, da zeladora, do contador do prédio. A multa de 2% (dois por cento), aplicada uma única vez, mal cobre o prejuízo do condomínio durante 30 dias. A partir daí, o ônus financeiro recai sobre os demais co-proprietários. A função da pena – desestimular a inadimplência – desaparece diante dos juros que o devedor economiza pagando sua conta devedora no banco ou a fatura do cartão de crédito.

Sai muito mais barato atrasar o condomínio.

O inadimplente parece não se dar conta de que sua contribuição para a manutenção do prédio é a única fonte de renda do condomínio. O valor da cota é fixado com base no orçamento aprovado em assembléia ou no rateio das despesas correntes. Não há margem de lucro, como no comércio, nem ganhos especulativos, como no mercado financeiro. Se um não paga, os demais são obrigados a assumir o encargo do faltoso. Ler o artigo transcrito acima foi um grande consolo. Esperamos que para o leitor, também.

Dano moral ronda reforma

Quem pretende reformar apartamento em edifício em condomínio, ou renovar o próprio prédio, deve tomar todo o cuidado para evitar transtornos e aborrecimentos aos moradores. Além das despesas do reparo, poderá ter de arcar com indenização por dano moral.

No Rio Grande do Sul foi o que aconteceu, conforme de extrai de acórdão relatado pelo desembargador Odone Sanguiné, da Nova Câmara Cível do Tribunal de Justiça (n. 700016914574).

Relata o magistrado que dos depoimentos judiciais prestados pelas testemunhas, arroladas por ambas as partes, restou incontroverso que “as reformas no prédio não foram precedidas de prévia consulta aos moradores”, além disso, “incluíram a região externa e interna, atingindo, inclusive o interior de alguns apartamentos, durante aproximadamente dois anos”, também “o trabalho de reformas era realizado aos sábados, danos a veículos no estacionamento advieram, e os moradores ficaram privados da luz do dia durante o horário de expediente laboral, porque precisavam fechar janelas e portas”.

Relata, ainda, que os trabalhos não foram realizados “de conformidade com as cautelas e com as formulações consuetudinárias que governam a consumação de quaisquer serviços em imóvel inserido em condomínio”.

No entender do desembargador, o responsável teria praticado “ato ilícito, consistente em exercer um direito, isto é, de melhorar o seu patrimônio, excedendo os limites impostos pela boa-fé e pelos bons costumes (art. 187 do CC), dado que ofendeu a intangibilidade pessoal” de morador do prédio.

O tribunal gaúcho não aceitou as ponderações contrárias, no sentido de que o fluxo de pessoas estranhas pelo condomínio em reforma é inerente a tal circunstância, nem de que os reparos foram efetuados por motivo de segurança e preservação do patrimônio, dado o anterior desprendimento de placas de revestimento sobre veículo estacionado próximo ao prédio.

O que está em discussão não é a necessidade dos consertos mas os incômodos por eles causados.

A câmara julgadora também desconsiderou o argumento de que o fato de a demandante trabalhar durante o dia “atesta a ausência de transtornos psíquicos com a situação”. No dizer do relator, “desnecessário presenciar o trabalho laboral da reforma no prédio em questão para experimentar indignação e sofrimentos com o desrespeito por parte do demandado”, que deveria ter administrado a recuperação do imóvel com cautelas maiores do que as que, por exemplo, tomaria numa residência isolada, já que a unidade está inserida num edifício residencial.

Votaram com o relator, condenando o réu ao pagamento de R$ 4 200,00 a título de indenização por danos morais, as desembargadoras Íris Helene Medeiros Nogueira e Marilene Bonzanini Bernardi.

O posicionamento do TJRS, órgão do judiciário sempre inovador, deve servir de alerta também para síndicos que promovem melhorias nas áreas comuns do edifício. Aprovar formalmente o investimento, comunicar a todos os condôminos, estabelecer regulamento de trabalho (hora para carga e descarga, barulho em nível elevado etc.), identificar e controlar o fluxo de operários são algumas das medidas necessárias para evitar que a benfeitoria se torne motivo de disputa judicial.

Balancete sem dano moral

Não configura dano moral indenizável o fato de o condomínio, mediante a administradora, apresentar extrato mensal de prestação de contas aos co-proprietários, informando a existência de cheque emitido sem suficiente provisão de fundos por um dos condôminos para pagamento de quota condominial.”

Em todas as letras, foi este o veredicto da 18ª. Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, ao julgar ação de indenização por danos morais movida por condômino, sob a alegação de que a divulgação de que seu cheque voltara por falta de fundos trouxe-lhe constrangimento, “tornando pública sua situação financeira”.

O condomínio alegou que o nome do demandante não constava no extrato mensal, mas apenas o número de sua casa, “sendo que a maioria dos condôminos desconhece ou associa o morador com a respectiva unidade condominial”. Além disso, argumentou que o síndico tem o “dever de prestar contas aos condôminos da situação financeira do condomínio, tornando necessária a especificação dos créditos recebidos e devidos”. E, ainda, que o próprio autor deu causa aos fatos ocorridos, pois “emitiu as cártulas sem a devida provisão de fundos”.

O juiz de primeiro grau julgou improcedente a ação. Em grau de recurso, o relator do acórdão, desembargador Pedro Celso Dal Prá, rejeitou de pronto a alegação de que houve ofensa ao Código de Defesa do Consumidor, “na medida em que é assente na jurisprudência o entendimento de que a relação entre condômino e condomínio não se configura como de consumo, por inexistir a figura de consumidor e fornecedor de produto ou serviço”.

Lembra que, em casos tais, a lei aplicável é o artigo 186 do Código Civil, que diz: “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”, extraindo-se do dispositivo que a responsabilidade civil “é subjetiva, tornando imprescindível a prova do dano, do nexo causal e da culpa, cujo ônus competia ao autor”.

Transcreve, a seguir, trecho fundamental da sentença singular: ‘inquestionável é o dever dos requeridos de proceder à elaboração dos extratos de conta e distribuí-los aos demais condôminos, como forma de prestação de contas do encargo em que foram investidos. O registro a respeito da devolução dos cheques, com identificação da unidade condominial pertinente, não pode ser considerado ilegal, na medida em que representa a forma usual de proceder à mostra do balancete mensal de acertamento de débitos e créditos, identificando as áreas em que ocorrem ingressou ou saída de receitas’.

Em seu desfecho, o desembargador Dal Prá dá mais uma lição de bom senso, ao refletir que “mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral, porquanto, além de fazerem parte da normalidade do nosso dia-a-dia, no trabalho, no trânsito, entre amigos e até no ambiente familiar, tais situações não são intensas e duradouras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico do indivíduo. Se assim não se entender, acabaremos por banalizar o dano moral”.

Elevadores exigem uso e manutenção conscientes

O cuidado com os equipamentos do condomínio é uma das atribuições do síndico, inclusive, com os elevadores. O administrador deve manter a manutenção do equipamento em dia e convocar a empresa responsável por ela sempre que tiver conhecimento de alguma anormalidade.

De acordo com a assessora jurídica do Sindicato dos Condomínios e Habitação (Secovi), em Maringá, Élida Mondadori, cabe ao condomínio a responsabilidade de prevenir acidentes. “A maneira correta de realizar essas atividades, que incluem limpeza e manutenção do equipamento, deve ser orientada pelo fabricante”, ensina.

Revisão preventiva é mensal, com vistoria completa uma vez ao ano

O Código Civil também exige que os condomínios tenham seguro contra incêndio ou destruição, total ou parcial. Outra opção é contratar o seguro de responsabilidade civil, especificamente, par a cobrir o inesperado.

É recomendado ainda normatizar o uso do equipamentos na convenção do condomínio. Assim, estarão previstas situações corriqueiras como movimentação no dia de mudança ou da ocasião de transporte de equipamentos, que possam danificar o elevador.

No documento, vai estar estabelecido se as pessoas podem usar uma ou mais unidades na mudança, se o compartimento vai receber uma forração diferenciada, qual o tempo de uso e até quanto é considerado o peso máximo para a movimentação segura de cargas.

Comprometimento
É também de responsabilidade do condomínio alertar os moradores sobre dias e horários de limpeza e manutenção. Pesquisas das próprias empresas de elevadores, comprovaram que o dia da manutenção é quando mais ocorrem acidentes.

O maior risco é o de as portas se abrirem sem que o elevador esteja no andar. Para evitar esse perigo, vale informar de novo, afixar cartazes nas portas dos elevadores de todos os andares, colocar placas de sinalização, o que for preciso para proteger o usuário.

Se é uma tarefa do síndico garantir a conservação e a manutenção do elevador, cabe à prestadora de serviço realizar um trabalho bem feito. A legislação determina que a equipe técnica é responsável pelos danos provocados a terceiros em decorrência do funcionamento imperfeito ou por acidentes que resultem da instalação ou conservação inadequadas ou de ausência de condições de segurança dos elevadores.

Em contrapartida, se o acidente ocorre por má utilização dos elevadores por parte dos usuários, nem a empresa nem o condomínio são responsabilizados.

ORIENTAÇÕES E PREVENÇÃO

Fonte: O diário

7 itens para analisar na vistoria do imóvel alugado

A vistoria orienta o inquilino sobre como o imóvel deve estar na devolução. Aprenda como fazê-la.

Uma das cláusulas do contrato de locação diz que o inquilino deve devolver o imóvel alugado para o proprietário da mesma forma que o encontrou no início do contrato. Se a pintura era nova, será preciso pintar novamente, da mesma cor; se o carpete era novo, ou se estava limpo, será preciso mandar lavá-lo – e se houver algum dano, até trocá-lo. Qualquer dano deverá ser reparado, mas os desgastes que já existiam antes da chegada do locatário poderão permanecer como estão. Para evitar problemas na hora da entrega das chaves, portanto, é fundamental fazer um laudo de vistoria assim que o contrato é firmado.

No laudo de vistoria, inquilino e proprietário devem listar todas as condições de conservação do imóvel, como o estado da pintura, do piso, do carpete, das portas e de eventuais móveis, além de fotografar cada detalhe. Esse laudo se torna parte integrante do contrato de locação, e é baseado nele que o inquilino vai ajeitar o imóvel para a entrega, quando for embora. Mas o que exatamente deve ser observado? Confira a seguir um check list com 7 itens que devem estar presentes na vistoria do imóvel alugado:

1- Pintura: especifique com que cor e tipo de tinta as paredes, tetos, portas e janelas da casa estão pintados e qual é o estado da pintura;

2- Fechaduras e trincos: sinalize o estado de conservação e funcionamento de todos os trincos e fechaduras da casa;

3- Hidráulica: abra todas as torneiras e cheque o escoamento em todos os pontos de água do imóvel;

4- Pisos, azulejos e revestimentos: documente o tipo de piso e revestimento de todos os cômodos e o estado de conservação de cada um deles; nas áreas molhadas que tiverem azulejo na parede, faça a mesma coisa;

5- Parte elétrica: acenda as luzes, teste todas as tomadas e verifique o quadro de luz para documentar o funcionamento e estado de conservação da rede elétrica;

6- Vidros: é importante notar se os vidros das janelas estão em bom estado, bem como se as janelas estão abrindo e fechando normalmente; registre qualquer trinco ou rachadura que encontrar;

7- Mobília: caso o imóvel possua algum móvel, como armários, estantes, gabinetes etc., certifique-se de inserir no laudo de vistoria o estado de conservação de cada um deles, bem como o funcionamento de puxadores e dobradiças, no caso de portas de armários, gabinetes e afins.

Se depois da vistoria o inquilino encontrar algum problema estrutural, como um entupimento do prédio que afetou os canos do apartamento, ou mesmo uma infiltração, que não pôde ser identificado na hora de fazer o laudo inicial, a responsabilidade pelo conserto é do proprietário. Nesse caso, ou o locador paga o conserto, ou abate o valor do aluguel.

Fonte: ImovelWeb

Projeto prevê que locatário deixe de pagar IPTU e seguro contra incêndio

Locador também será proibido de exigir dados da declaração do imposto de renda do inquilino

Os locatários poderão ser liberados do pagamento de IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano) e do seguro contra incêndio. A medida consta do Projeto de Lei 4185/12, de autoria do deputado Giovani Cherini (PDT-RS). 

De acordo com a Agência Câmara, a lei vigente (8.245/91) prevê que o locador é responsável pelo pagamento de impostos, taxas e seguro de incêndio, a não ser que o contrato de locação determine o contrário. O deputado alegou que o IPTU é um imposto sobre a propriedade, e são sobre o uso do imóvel. “Da mesma forma, o prêmio do seguro contra incêndio constitui proteção para reembolso por eventual gasto com a reposição das condições de segurança e habitabilidade do imóvel anteriores ao sinistro”, concluiu.

Incêndio

Garantias
A proposta ainda estabelece que o locatário poderá escolher uma modalidade de garantia de cumprimento do contrato, podendo ser caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A escolha só será impedida caso o locador prove que a substituição lhe trará prejuízo.

Além disso, o locador fica impedido de exigir do locatário dados de sua declaração de imposto de renda ou de qualquer outro documento coberto por sigilo legal.

Tramitação
A medida, que está apensada ao Projeto de Lei 2503/92, ainda será analisada pelas comissões de Desenvolvimento Urbano, de Defesa do Consumidor e de Constituição e Justiça e de Cidadania, antes de seguir para o Plenário.

Fonte: InfoMoney

Veja como cortar as despesas do seu condomínio

Descontente com o valor da taxa de condomínio do prédio onde vive, Alberto Fischer, de 36 anos, resolveu tomar providências para tentar reduzir a mensalidade logo após assumir o cargo de síndico do residencial.

“A construtora entregou o empreendimento já com empresas prestadoras de vários serviços contratadas, mas achamos os valores cobrados altos e decidimos agir para tentar reduzir o valor da taxa, que era de pouco mais de R$ 400 para cada apartamento”, explica o síndico.

O caminho encontrado por Fischer foi procurar novos prestadores de serviço. “Mudamos de administradora e de empresas de limpeza e da manutenção dos elevadores, além de negociarmos com a concessionária a diminuição do preço pago pelo metro cúbico do gás”, diz.

Fischer afirma, ainda, que os moradores decidiram em assembleia desligar 30% das luzes da garagem. A medida, no entanto, não comprometeu a segurança e a luminosidade do local. “Com essas medidas, reduzimos a taxa condominial para R$ 370 por mês para cada apartamento.”

Como o gasto caiu R$ 30 por mês, a economia anual é de R$ 360 por unidade. E como o residencial tem 274 unidades habitacionais, o condomínio deixa de desembolsar algo em torno de R$ 98 mil anualmente.

O síndico destaca que a redução na conta poderia ser ainda maior caso não houvesse inadimplência, que é de 10%. “Se todos os pagamentos estivessem em dia, poderíamos diminuir mais R$ 20 na taxa de cada apartamento”, conta ele. “Como todos os meses temos essa defasagem nas contas, poderíamos gerar um desequilíbrio no orçamento se diminuíssemos o valor do condomínio.”

Planejamento – Segundo especialistas, medidas concretas como as citadas, muito planejamento e conscientização dos moradores são o caminho para condomínios de vários padrões reduzirem seus gastos.

Tudo passa pelas assembleias porque a maioria das reuniões envolve as despesas para manter aestrutura do condomínio.

“No primeiro trimestre de cada ano, os condomínios são obrigados por lei a fazer uma assembleiageral ordinária para aprovar a previsão orçamentária anual, ou seja, uma análise de quanto o prédio gasta e quanto precisa gastar no ano seguinte”, explica Hubert Gebara, diretor da Hubert Condomínios e vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Sindicato da Habitação (Secovi-SP). “E essa é a ocasião ideal para serem debatidas as ideias e soluções para reduzir os custos.”

De acordo com Gebara, as despesas fixas – água, luz e folha de pagamento  – são as que mais pesam na taxa. “Em conjunto com o síndico, os moradores podem decidir sobre os cortes de pessoal, se for o caso, a compra de equipamentos economizadores, a troca de lâmpadas velhas por mais modernas, a instalação de hidrômetros individualizados, entre outros recursos.”

Para André Diniz, coordenador do curso de Negócios Imobiliários da FMU, os condomínios hoje em dia apresentam a organização de verdadeiras empresas. Portanto, devem ter procedimentos nesse sentido. “Os síndicos devem sempre pesquisar muito e fazer no mínimo três orçamentos para cada serviço”, orienta.

Fonte: Revista Imóveis

Segurança obrigatória

Segundo o advogado Guilherme Gonçalves, despesa com seguro cabe por lei ao dono do imóvel, mas o locatário terá de arcar com os custos se assim constar no contrato de aluguel

Uma das polêmicas que envolvem os condomínios é o pagamento do seguro obrigatório. Despesa geralmente arcada pelos inquilinos, no caso de imóveis alugados, ela gera questionamentos sobre sua legalidade, quais são as formas de contratação e a quem cabe, de fato, pagá-la.

Quanto à obrigatoriedade do pagamento, o advogado e diretor administrativo da GR Condomínios, Guilherme Gonçalves, explica que ela consta no Código Civil. “O artigo 1.346 diz que é obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.”

Dessa forma, o advogado diz que, considerando que mais de 90% dos condomínios ativos no Brasil são constituídos por edificações horizontais ou verticais de apartamentos, todos eles são obrigados por lei a contratar seguro. “Os condomínios de casas, apesar de não estarem contemplados de forma expressa no artigo 1.346, também são obrigados a realizar o seguro por força do artigo 1.348, inciso IX, que prescreve que compete ao síndico realizar o seguro da edificação.”

Para fazê-lo, Guilherme Gonçalves informa que o síndico deverá procurar um corretor de seguros, pessoa física ou jurídica, para solicitar cotação e contratação do prêmio. “Importante ressaltar que, necessariamente, o corretor de seguros deverá ser o intermediador no processo de contratação de seguro entre condomínio e companhia seguradora.”

O advogado diz que os corretores são facilmente encontrados na internet, por meio de indicações ou informações prestadas por administradoras de condomínio. “Uma dica: os corretores de seguro que realizam assessoria para seguros de automóveis também têm competência para realizar a assessoria para contratação de seguros de condomínios”, explica o advogado.

Quanto às modalidades, Guilherme Gonçalves informa que a Superintendência de Seguros Privados (Susep), órgão responsável pelo controle e fiscalização do mercado de seguros no Brasil, os divide em vida e previdência e ramos elementares. “O corretor de seguros habilitado nos ramos elementares pode prestar assessoria no que se refere a automóveis, condomínios, frotas, seguro residencial, empresarial, entre outros.”

CUSTO 

Com relação a quem deve pagar essa despesa, o advogado diz que, segundo o artigo 22, inciso VIII, da Lei do Inquilinato (8.245/91), cabe ao locador (proprietário) efetuar o pagamento da despesa do seguro, mas há uma exceção: se no contrato de locação estiver expresso que o locatário se responsabilizará pelo pagamento. “Na prática, observamos que a grande maioria dos contratos celebrados entre proprietário e locatário imputa a este último a responsabilidade pelo pagamento do prêmio do seguro”, comenta Guilherme.

Caso não seja contratado, o condomínio fica sujeito a multa em até 120 dias após a liberação do Habite-se. “O artigo 112, incisos I e II, da Lei Complementar 126/2007 determina que às pessoas que deixarem de contratar os seguros legalmente obrigatórios, sem prejuízo de outras sanções legais, será aplicada multa de o dobro do valor do prêmio, quando ele for definido na legislação aplicável e nos demais casos, o que for maior entre 10% da importância segurável ou R$ 1 mil”, explica o advogado.

Fonte: Lugar Certo

Obra ilegal não prescreve

O condômino que constrói irregularmente em área comum do prédio, em desacordo com a convenção condominial, fica sujeito a demolir sua obra, a qualquer tempo, mesmo que por muitos anos o condomínio não tome nenhuma providência a respeito.

Lição nesse sentido pode ser auferida de aresto do Tribunal de Justiça de São Paulo, ao julgar ação de obrigação de fazer cumulada com pedido cominatório movida por edifício contra o proprietário que invadiu parte de área comum ao ampliar a lavanderia de sua unidade autônoma. A decisão na apelação cível (n., 244.338-4/7), foi relatada pelo desembargador Américo Izidoro Angélico, um especialista em questões imobiliárias.

Segundo o relato do magistrado, a construção feita pelo proprietário invadiu em 1,30m o recurso lateral esquerdo (área comum) do edifício apelado.

O acréscimo de construção, feito na década de 1960, e sua irregularidade fora previamente constatado em medida cautelar antecipatória de prova técnica, com laudo pericial conclusivo, em que o condômino pode se manifestar.

Portanto, diz o relator, comprovado acréscimo de construção não autorizado e não constante do título de aquisição das apelantes, e não ocorrendo eficaz contraposição ao direito do condomínio autor, de ver demolida a obra irregular feita, ademais, em área comum, o decreto da procedência da ação, no tocante a esse pedido, era mesmo de rigor.

Dois outros pontos foram tocados pelo acórdão do TJ/SP, quanto à autorização da assembléia para mover a ação demolitória e quanto à prescrição, invocada pelo proprietário, diante do longo lapso temporal de inércia do condomínio antes de mover a ação.

Sustenta o relator: “Não se revela, outrossim, necessária a aprovação em Assembléia para o pedido demolitório da construção irregular em área comum, visto que flagrantemente em desacordo com a Convenção que rege a vida condominial, devendo ser propriamente corrigida pelas vias próprias.”

A respeito da perda do prazo para agir, sentenciou: “A questão da alegada prescrição no tocante ao pedido de demolição, igualmente não se sustenta, já que se trata de uso ilegítimo de área comum, que nunca se convalida, nem pelo decurso do tempo, nem pelo conhecimento do fato, insusceptível até mesmo de usucapião.”

Não obstante a decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo tenha mantido a sentença do juiz de primeiro grau e garantido ao condomínio o direito de mandar demolir a construção invasora, apesar do tempo decorrido, é recomendável que, se ocorrer problema semelhante, os síndicos devem tomar providências o quanto antes. Note que, no caso revelado, o condomínio notificou o proprietário, realizou produção antecipada de prova, com direito ao contraditório, e só então moveu a ação demolitória.

Em muitos condomínios há irregularidades semelhantes, para as quais há síndico faz vista grossa. Em caso de omissão, qualquer condômino poderá tomar a iniciativa de exigir a regularização, invocando o poder da Justiça (Código Civil, art. 1.350, § 2º, por analogia).

Imóvel garante o rateio

O proprietário que unifica dois apartamentos de um edifício, inclusive no registro de imóveis, transformando-os num só, não adquire o direito de pagar uma só taxa de condomínio, mesmo que este seja o critério de rateio das despesas comuns. Prevalece o que estava estabelecido quando a convenção original foi aprovada.

Decisão nesse sentido foi proferida pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, ao julgar apelação cível interposta contra decisão que rejeitou preliminar de carência de ação em ação de cobrança de taxas condominiais.

Relatando o recurso, o desembargador José Aquino Flôres de Camargo explica que, segundo a convenção condominial, os encargos mensais são iguais para todas as unidades, embora algumas tenham um, dois ou três quartos e tamanhos variados.

Alegou o apelante que, “em razão da alteração decorrente da unificação das unidades, averbada perante o Registro Imobiliário, passou o condomínio a ter 16 apartamentos, ao invés de 17. De modo que a cobrança pelas duas unidades traduz disparidade, porque, no plano fático, existe somente uma. Ademais, a cobrança das cotas é estabelecida pelo número de unidades existentes. Resultando, pois, descabida a pretensão exposta na inicial.”

Em seu voto, o relator detalha intrigante questão: o condômino obtivera  a assinatura de vários condôminos em documento, em que concordavam com a unificação das unidades, porém, “nada consta acerca da pretendida alteração do critério de rateio das cotas condominiais”, o que seria necessário, no entender do desembargador.

Argumenta o magistrado que “a existência de ato administrativo de unificação não resulta, por si só, alteração no rateio das despesas de condomínio, que não prescinde da apreciação e deliberação em ato específico, mormente porque implica oneração aos demais condôminos.”

Prossegue adiante: “Não se pode confundir o ato administrativo de unificação, realizado perante o Registro Imobiliário, como suficiente para a exclusão pretendida. Esse apenas implicou alteração na descrição física do imóvel perante o álbum imobiliário, autorizado pelo art. 234 da Lei de Registros Públicos. Mesmo porque a Convenção Condominial prevê como critério de rateio o número de unidades, consideradas aquelas existentes à época da constituição do Condomínio e não posteriores alterações.”

O relator concede que o critério de rateio das despesas talvez não seja o mais justo, porque os detentores de apartamentos menores pagam cotas condominiais de valores idênticos ao das unidades maiores (variam de 60 a 195 m2 e o unificado pelo condômino ficou com 155 m2). “A pretensão pode até ser considerada justa – enfatiza o relator –, na ótica do apelo, mas não se ajusta à expressa previsão do art. 6º da Convenção, que determina o rateio, em quotas mensais e iguais, entre todos os condôminos”.

Em suma: “a unificação das matrículas não implica ipso facto, alteração no tratamento jurídico das autonomias unificadas perante a universalidade. E o critério do rateio, estabelecido em convenção, conforme permissivo legal então vigente, tem que ser respeitado pelos condôminos”.

Saiba como escolher um bom síndico

O discurso do candidato a síndico do prédio pode ser eloquente e trazer uma lista de boas intenções. Mas, para saber se aquele pode ser, de fato, um bom administrador, vale observar alguns detalhes referentes ao nível de conhecimento que possui sobre o prédio e não apenas o tipo de relação que estabelece com os funcionários e moradores. Vale também checar o quanto o pretendente sabe sobre o exercício do cargo.

Segundo José Roberto Iampolsky, diretor da PARIS Condomínios, em São Paulo, os condôminos não só devem participar das eleições de síndico, como devem votar com muita consciência, pois um condomínio mal administrado pode trazer grandes prejuízos financeiros para o proprietário e desvalorizar o imóvel.

“Basicamente, o candidato a síndico deve demonstrar que conhece o condomínio e suas necessidades, que tem tempo e disponibilidade para cumprir suas inúmeras funções e se relacionar com os moradores, alguma familiaridade com rotinas de administração geral e boa vontade em aprender, ouvir, servir e conciliar”, sintetiza Iampolsky.

De acordo com o especialista, caso o candidato esteja concorrendo à reeleição, os condôminos devem avaliar a gestão anterior do mesmo antes de votar, evitando mantê-lo no cargo por conveniência.

“É preciso levar em conta alguns pontos: se o condomínio está ordem, se o orçamento está adequado, se as decisões que foram tomadas nas assembléias foram cumpridas devidamente e se o candidato tem novas e boas propostas”, alerta Iampolsky.

Iampolsky ressalta que normalmente, em condomínios residenciais, o moradores não costumam ser criteriosos na escolha de seus candidatos.

“Com exceções a condomínios comercias (salas ) aonde é adotado um perfil de diretor de empresas (prazos, metas factíveis, assembleias curtas e objetivas), em condomínios residenciais ainda prevalece o critério simpatia, e vizinhança, poucos conseguem separar capacidade de camaradagem”, completa

O bom síndico deve ter metas e um cronograma para realizá-las; ser realista e não criar falsas expectativas; conhecer os condôminos sem invadir sua privacidade, pois sua função é administrativa, não de polícia; manter um “checklist” com todas as datas de vencimentos; estar bem assessorado administrativamente (contratar uma boa administradora) e, principalmente, saber gerir conflitos.

Devido à dificuldade cada vez maior entre os condôminos para eleger um síndico, seja pela falta de candidatos ou porque o candidato não agrada a maioria, há prédios que acabam optando por contratar um profissional. Neste caso, ele pode atuar como autônomo ou pessoa jurídica e não há impedimento geral na contratação de um síndico profissional, segundo o diretor da PARIA Condomínios.

“Pode ser uma boa ideia, ou uma catástrofe. É uma analogia similar a de um casamento: uns são felizes, outros acabam em guerras.”

Fonte: Revista  Imóveis

Bomba solar pode captar água em prédios

O sistema possui o modelo de bomba solar P100

Fabricante de bombas submersas vibratórias anunciou ter desenvolvido sistema de captação de água de poços e cisternas, utilizando apenas a energia solar. De acordo com a empresa, o produto pode ser uma solução para empreendimentos que precisam de grande quantidade de água, como construções e condomínios residenciais e comerciais.

Conforme a fabricante, o funcionamento do produto é simples. São paineis fotovoltaicos que captam a irradiação solar e a transformam em energia que alimenta a bomba, retirando água de poços para o armazenamento em cisternas e uso final doméstico.

Em dias de sol intenso, a Anauger – nome da empresa e da bomba – é capaz de bombear 8 mil litros de água por dia. Mesmo na ausência de irradiações fortes, continua a trabalhar, mas em vazões mais baixas.

O sistema possui dois modelos de bombas, o solar P100 e R100. O primeiro é destinado aos poços com diâmetro a partir de 6 polegadas e o segundo atende reservatórios maiores e cisternas. Ambos dispensam o uso de baterias por utilizarem exclusivamente luz solar em sua alimentação.

O diretor da empresa, Marco Aurélio Gimenez, afirmou que “a ideia é levar aos grandes engenheiros, arquitetos e projetistas uma opção para abastecimento abundante de residências, com economia de energia e ainda seguindo preceitos de proteção ao meio ambiente”, destacou.

Gimenez ressaltou que muito se fala sobre a captação de água da chuva para utilizações domésticas, como irrigação de jardins, drenagem de lagos, lavagem de carros, limpeza de residências e outros.

O executivo inseriu o produto da empresa nesse mérito ao unir o reaproveitamento da água da chuva (que pode ser armazenada em cisternas através de um sistema de calhas), com energia limpa em seu bombeamento, pois utiliza apenas irradiação solar em seu funcionamento.

“Esse sistema atende muito bem a diversas demandas e sua utilização em projetos de construção é um alternativa inclusive para deixar os custos de obras mais baixos” concluiu Gimenez.

Fonte: Folha do Condomínio

Na hora de prestação de contas, o contador pode fazer a diferença

A prestação de contas é uma das tarefas que ainda dá muita dor de cabeça ao síndico, muitas vezes por falta de conhecimento contábil. Nestas horas, a presença de um profissional é imprescindível e até necessária para manter a transparência de sua gestão.

O nosso artigo sob o título “Sem imposto, sem contador”, quando citamos extensa citação do consultor jurídico Marcelo Fernando Polak, defendendo a tese de que os condomínios estão dispensados da manutenção da contabilidade formal e da apresentação de declaração do Imposto de Renda, mereceu resposta do Conselho Federal de Contabilidade (CRC) do Espírito Santo.

Assinalando que todas as prestações de contas (balancetes), mediante demonstrações contábeis, conforme preceitua de Decreto-lei 9295/46, combinado com a Resolução 560, artigo 3º, inciso 12, diz o CRC que “a não obediência da legislação acarretará a abertura de processo criminal, por exercício ilegal da profissão contábil”.

PARECER DA TELEJURIS

Como o tema não é cultivo de nossa seara, solicitamos ao Telejuris Consultoria e Pesquisa que se pronunciasse a respeito através de parecer para melhor orientação aos leitores. Transcrevemos alguns trechos:

1 – Somente as atribuições administrativas comportam delegação pelo síndico. Assim, a prestação de contas de ano privativo não pode ser transferida a outrem.

2 – Em nenhum momento nossa legislação faz referência à necessidade de um contador para auxiliar o síndico na realização de balancetes quando das prestações de contas. Como visto, trata-se de uma mera faculdade conferida ao síndico.

3 – A prestação de contas é um ato informal e em momento algum se equipara à escrituração contábil, essa sim, privativa de um contabilista.

4 – Por outro vértice, o Decreto-Lei 9.245/46, citado pelo Conselho Federal de Contabilidade, genericamente dispõe sobre as atribuições profissionais dos técnicos de contabilidade, sendo que em seu artigo 25, letra ‘e’, previu que somente através de lei outras atribuições poderão ser conferidas aos contabilistas, e a Resolução 560/83, juridicamente, não tem condições de vingar, principalmente pelo fato de tratar-se de mera resolução a disciplinar as atribuições do contabilista, sendo que somente a lei poderá tornar obrigatória a exigência de um profissional de contabilidade na área em discussão.

NOVA CONCLUSÃO

Refletindo sobre o assunto, chegamos a uma conclusão um pouco diferente da expressada na matéria “Sem impostos, sem contador”. A frase que escrevemos “os condomínios não são obrigados a contratar contadores para dar forma legal à sua contabilidade” efetivamente não está de todo correta, porque sugere que o condomínio pode ter escrituração contábil sem empréstimos de um contador.

O que realmente entendemos é o seguinte:

- Os condomínios em edifícios possuem natureza jurídica diversa das demais pessoas jurídicas, com direito privado e enquadrando-se em legislação específica, qual seja, a Lei do Condomínio.

- A Lei do condomínio não exige que o condomínio mantenha contabilidade formal, com livros fiscais, por exemplo.

- O síndico está obrigado a prestar contas de sua gestão, não se exigindo forma contábil, sendo suficiente um balancete ou relatório dos gastos realizados.

- Se tiver conhecimento próprio, nada impede que o síndico dê forma contábil à sua prestação de contas, assinando os balancetes e demonstrativos na qualidade de síndico.

- Porém, se quiser que o condomínio tenha contabilidade própria, deverá contratar profissional devidamente habilitado junto ao Conselho Regional de Contabilidade, já que o exercício da profissão de contador é privativo.

Esperando ter melhor esclarecido a questão, continuamos abertos a qualquer comentário ou argumento, a favor ou contra.

Fonte: Jornal do Síndico

Compradores de conjuntos entregues em fases devem antever incômodos

Na empolgação da compra, nem todos os consumidores estão atentos aos possíveis contratempos dos empreendimentos faseados. “Principalmente para as primeiras fases, eles tem de ter ao menos ciência de que vão conviver com barulho e sujeira”, diz o especialista em direito imobiliário Marcelo Tapai, para quem a divisão da entrega em fases deve estar explícita em contrato.

Segundo o advogado, algumas empresas, de forma inadequada, adotam a divisão dos projetos quando não conseguem comercializar as unidades necessárias ou quando enfrentam dificuldades para cumprir prazos.
É comum, também, a divisão jurídica dos projetos em vários condomínios.

“Não há sentido em ter vários condomínios se eles compartilham áreas comuns como se fossem um”, diz. “Vejo isso mais como forma de burlar a legislação para evitar problemas relativos ao tamanho do empreendimento.” Edifícios com mais de 500 vagas, por exemplo, são considerados polos geradores de tráfego e devem oferecer contrapartidas viárias.

Outros empecilhos são dramáticos. Em Itaquera, os moradores do condomínio onde Bárbara Brito é síndica conviveram por dez anos com a falta de conclusão do projeto – apenas uma das seis torres previstas foi entregue de imediato. “A construtora faliu, colocaram um tapume, e o terreno ficou abandonado até ser comprado por outra empresa.”

No conjunto desde 2006, hoje a construtora faz ajustes nas últimas torres. “Só hoje estamos conseguindo desfrutar de algumas coisas que compramos. E ainda há muita coisa para fazer.”

Fonte: Estadão

Imóvel sobe duas vezes mais que a renda do morador em Curitiba

Construtoras alegam que os custos com mão de obra e a própria demanda continuam a puxar os preços para cima, mesmo que em ritmo mais lento.

O boom do setor imobiliário nos últimos anos fez com que os preços dos imóveis subissem bem acima da inflação e da renda do morador de Curitiba.

O valor do metro quadrado de área útil na capital passou de R$ 2,49 mil, em 2007, para R$ 5,23 mil em julho deste ano, segundo dados da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi-PR).

O aumento, de 110%, é quase duas vezes superior ao verificado no rendimento médio de quem mora na região de Curitiba, que cresceu 57% no período. Os imóveis subiram também bem acima da inflação no período, de 33,01%, segundo cálculo feito pelo economista Luciano D´Agostini, doutor em Desenvolvimento Econômico pela Universidade Federal do Paraná (UFPR), a pedido da Gazeta do Povo.

No fim de 2007, o trabalhador curitibano precisava de pouco mais de dois meses de salário para comprar um metro quadrado. Hoje, mesmo com o aumento da renda, ele precisa trabalhar quase três meses para adquirir o mesmo espaço. “Em relação aos imóveis, o poder de compra dos salários reduziu 33% em cinco anos”, diz o economista. Segundo ele, o preço dos imóveis descolou de todos os demais itens do orçamento das famílias. “Esse é um fenômeno que se repete em outros países emergentes, como China, India, África do Sul e Rússia. Se os imóveis continuarem a subir muito mais que os salários, a tendência é que a demanda seja reduzida no médio prazo”, diz.

A disparada dos preços em Curitiba se concentrou entre 2009 e 2011, impulsionada pela combinação de emprego e crédito em alta, aumento da renda, redução das taxas de juros e prazos mais longos de financiamentos.

Por outro lado, o aumento dos custos das empresas do setor, com a escalada dos preços dos terrenos, a escassez e a baixa produtividade da mão de obra do setor, inflacionaram os valores do mercado.

Ainda que com menos vigor, os preços continuam a subir em 2012. O levantamento da Ademi-PR mostra um avanço de até 11% nos preços, dependendo do tipo de empreendimento desde o fim de 2011.

“O ritmo de aumento está menor. Mas a mão de obra, que representa até 45% dos custos das constru­toras, é a maior fonte de alta dos custos. Somente na negociação salarial desse ano o aumento nominal foi de 10,5%” , justifica o pre­­sidente do Sindicato da Indústria da Construção Ci­vil (Sin­duscon), Normando Baú.

No passado, os imóveis de Curitiba chegaram a custar um terço dos de São Paulo. Mas essa diferença diminuiu e bairros como Batel, Mercês e Ecoville já apresentam preço do metro quadrado dos lançamentos na casa dos R$ 7 mil – superior à média de mercado da capital paulista, de R$ 6,7 mil. Os bairros mais nobres de São Paulo vão bem mais longe, chegam a custar perto de R$ 17 mil por metro quadrado.

Para o professor do Núcleo de Real Estate (empreendimentos imobiliários) da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (USP), João da Rocha Lima Júnior, o valor do imóvel está atingindo o limite do orçamento das famílias. “O preço relativo do imóvel nas contas cresceu nos últimos anos. Acredito que os preços terão de estabilizar”, diz.

Para o presidente da Ade­mi-PR, Gustavo Selig, os preços não estão descolados da realidade. “Eles vão subir menos, mas não há como reduzir. Na minha avaliação eles vão continuar a aumentar entre 6% e 10%, porque o mercado continua a crescer”, afirma.

Para o professor da USP, o setor viveu uma “histeria” de lançamentos em todo o Brasil e entra agora em um novo estágio, com maior oferta de imóveis prontos e velocidade de venda e quantidade de lançamentos, menores. Segundo ele, especialmente nos últimos dois anos, quem havia adiado a compra do imóvel durante a crise de 2008 sustentou a demanda. “Agora, o setor retoma o ritmo normal de velocidade de venda”, diz.

Cenário nebuloso torna as empresas mais cautelosas

Se por um lado os preços ainda estão subindo, por outro as empresas do setor já tiraram o pé do acelerador em relação aos lançamentos, que este ano devem ficar 18% em menor quantidade que em 2011 em Curitiba. O número de unidades lançadas, que chegou a 16 mil no ano passado, deve cair para algo entre 12 mil e 13 mil unidades, de acordo com o presidente da Ademi-PR, Gustavo Selig.

Os anos de 2012 e 2013 também são considerados um período de pico de entregas de imóveis prontos – serão 18 mil imóveis.

Na média, a velocidade de venda do setor está estável, em cerca de 10%, mas as empresas notam que o cliente, com a oferta maior, está mais exigente e demorando mais para fechar o negócio.

Lançamentos

“Hoje quem vende todo o empreendimento durante a construção está feliz”, diz Erlon Rotta Andrade Ribeiro, diretor da construtora Andrade Ribeiro. Em 2012, a empresa está lançando o mesmo volume do ano passado – dois empreendimentos, um comercial e um residencial, com Valor Geral de Venda (VGV) de R$ 95 milhões. Para ele, houve um excesso de lançamentos de produtos de dois e três dormitórios entre R$ 250 mil e R$ 300 mil. “Para 2013 vamos ver como o mercado se comporta para vermos como será o ritmo de lançamentos”, acrescenta.

Com quatro lançamentos previstos para este ano, a Plaenge manteve o mesmo ritmo do ano passado. “Estamos acompanhando o movimento de mercado, que está mais estável”, diz Fernando Fabian, diretor da empresa.

Justiça federal faz mutirão para atender mutuários

Interessados podem refazer acordos com credores em questão de horas ou tirar dúvidas sobre contratos regidos pelos Sistemas Financeiros de Habitação ou Imobiliário

Na hora da entrega, 3% das unidades voltam para as empresas

Passada a euforia dos últimos dois anos, uma conta amarga está sendo paga por alguns mutuários. Compradores que estão com dificuldade para pagar as parcelas do financiamento estão optando pelos distratos, em que o cliente desiste do negócio e devolve o apartamento ou a casa

Fonte: Gazeta do Povo

Podas de árvore em prédios e condomínios devem seguir legislação municipal

Manter áreas verdes em condomínios é algo que agrada a muitos moradores. Além da sombra das árvores, com a chegada da primavera, dependendo da espécie, é possível ainda se encantar com as flores, como no caso dos ipês. Entretanto, é necessário que haja manutenção, que deve ser feita pelo órgão competente.

Em Belo Horizonte, para fazer o serviço é obrigatório obter autorização para poda, retirada ou transplantio de árvores em áreas internas, segundo a gerente de Áreas Verdes e Arborização Urbana da Secretaria Municipal de Meio Ambiente (SMMA), Olga Eduarda Ferreira. “O decreto 5.893/1988, que regulamenta a Lei 4.253/1985, dispõe sobre a política de proteção, controle e conservação do meio ambiente e melhoria da qualidade de vida no município”, informa.

Segundo Olga, a autorização pode ser emitida pela Gerência de Jardins e Áreas Verdes (GERJAV) de cada regional da PBH ou, em alguns casos, pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente. “Esse serviço deve ser solicitado pessoalmente, pelo dono do imóvel ou por meio de procuração, na Gerência Regional de Atendimento ao Cidadão (GEATEND), das 8h às 17h, ou no BHResolve, com a abertura de processo administrativo.”

Para fazer o pedido é necessário apresentar identidade, CPF, documento que comprove a propriedade e conformação de endereço. “Além de cópia da ata de reunião assinada pelo síndico constando votação favorável e maioria absoluta (50% + 1 para condomínios) e carta de anuência do vizinho para o caso de árvore localizada na divisa”, explica Olga.

A solicitação é analisada pela GERJAV de cada regional e, em caso de apresentação de recurso pelo solicitante, pela secretaria. “O prazo para atendimento do pedido na GERJAV é de 15 dias para realização de vistoria técnica e emissão de laudo. Em caso de parecer desfavorável, pode-se entrar com recurso na regional, que o encaminhará à secretaria, para análise. Se favorável, é emitida autorização e encaminhada à GERJAV.”
Uma vez autorizado, o serviço deverá ser feito pela pessoa ou empresa contratada pelo condomínio. “Nos casos de árvores em áreas de propriedade particular, a PBH só emitirá a autorização para a intervenção em vegetação (poda, supressão e/ou transplantio) depois de vistoria técnica, que atualmente é sem custo para o requerente”, acrescenta Olga Ferreira.

REGRAS 

A gerente ressalta que o trabalho de poda de árvores deverá ser realizado observando-se a Deliberação Normativa 10/92 do Conselho de Meio Ambiente (Comam) e, no caso de transplantio, a Deliberação Normativa 22/99. “A legislação vigente prevê que nos casos de intervenções (poda e supressão) sem a prévia autorização da PBH, o infrator estará sujeito a ações de fiscalização e aplicação de penalidades.”

A punição poderá ser desde uma advertência por escrito para parar com a irregularidade, como também multa de uma a 700 unidades fiscais da prefeitura (UFPBH). “A aplicação dessas sanções obedecerá ao enquadramento da penalidade e poderá ser classificada como leve, grave ou gravíssima”, informa Olga.

Como exemplo, a gerente cita valores aproximados a serem pagos pelo infrator. “Nos casos de supressão de árvore sem autorização, a multa pode variar de R$ 2.500 a R$ 15,5 mil (dependendo da extensão do dano), e a poda sem a prévia autorização da PBH pode variar de R$ 50 a R$ 500, também dependendo da extensão do dano.”

Fonte: Lugar Certo

Há Dois Tipos de Multa

Transcrevemos abaixo mais duas questões encaminhadas pelo Secovi – Sindicato da Habitação de Uberlândia – MG, com as respectivas respostas, conforme pesquisa do TeleCondo.

P. Com relação a cobrança: o condomínio faz cobrança por boleto bancário. Tais boletos têm discriminações diversas, tais como: taxa condominial, consumo de gás, multas e outros…totalizando um valor X. Um proprietário pagou valor menor do boleto fazendo depósito direto na conta corrente do condomínio, subtraindo uma multa, o que fazer nestes casos.

R. Antes de adentrarmos ao caso, temos eu salientar que a multa referida ficou sem especificação, ou seja, não sabemos ao certo qual é a espécie de multa, se é de caráter punitivo ou se é proveniente das despesas de condomínio.

Nossa posição, no caso concreto, é no sentido que se tal multa for proveniente de atraso de pagamento da taxa condominial, sendo certo seu lançamento no bloqueto bancário, o não pagamento de multa implica inadimplência do condômino frente ao condomínio.

Caberá uma notificação ao condômino, explicando a situação e pedindo que pague o valor referente à multa.

Por outro lado, se for multa referente a descumprimento da convenção do condomínio, o entendimento é de que tal multa não se confunde com as despesas de condomínio, e se estiver lançada no bloqueto juntamente com a taxa condominial, o condômino poderá pagar somente as despesas condominiais, não sendo obrigado a quitar a multa juntamente com a taxa.

Sua cobrança deverá ser feita por meios próprios, como determina a Lei do Condomínio (art. 21, parág. único), que transcrevemos:

“Art. 21. A violação de qualquer dos deveres estipulados na convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria convenção ou no regimento interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.

Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino.”

Regime especial

P. Em um condomínio o porteiro trabalha 12×36 noturno, porém o condomínio paga ao porteiro hora extra nos finais de semana; isso é permitido, sendo que a jornada de trabalho segue normal?

R.Explica o TeleCondo que, segundo Paulo Mont’Alverne Frota, juiz do TRT da 16a. Região, no caso de empregado que trabalha ‘12×36’, vai interessar se existe ou não acordo ou convenção coletiva de trabalho estabelecendo o referido regime. Se houve a pactuação prevista no art. 7o, XIII, da Constituição Federal, certamente não se poderá falar em horas extras. Se, entretanto, o regime não foi ajustado em acordo ou convenção coletiva, orienta a jurisprudência mais avisada que tem incidência o Enunciado 85 do TST, de modo que seriam devidas não propriamente horas extras, mas somente o adicional de horas extras (50%), relativo às horas excedentes da oitava diária.

Se, com base em convenção coletiva, o empregador adotar a jornada de 12×36, fica obrigado a respeitar o limite da jornada mensal, devendo considerar como já remunerado o trabalho realizado aos domingos e feriados que porventura coincidam com a referida escala, face à natural compensação das 36 horas seguintes, destinadas a descanso.

Em resumo, é isso aí.

O poder de representação

Pode o condomínio proibir o uso de procuração nas assembléias? Pode estabelecer regras que impeçam que um procurador represente mais do que um proprietário de unidade? Pode obrigar o condômino a comparecer à reunião ou a assumir o cargo de síndico?

Questões como estas não estão regulamentadas expressamente no Código Civil ou na antiga Lei do Condomínio, desafiando o intérprete a buscar a resposta na vastidão do ordenamento jurídico ou nas trinchas do bom senso. Afinal, o legislador não prevê a solução para todas as hipóteses.

Vejamos a primeira pergunta. Diz a lei vigente que é direito do condômino “votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite” (Cód. Civil, art. 1.335, III). Há uma exigência, a de que esteja em dia com seus pagamentos ao condomínio, e só. Não se impõe ao condômino seu comparecimento pessoal à assembléia. Como não há, igualmente, outra norma que proíba o interessado de nomear mandatário (por procuração com poderes especiais pode-se quase tudo na vida civil, inclusive casar), a conclusão natural a que se chega é que não cabe à convenção do condomínio proibir o titular de fração ideal de exercer seu direito por intermédio de pessoa interposta. Exceção à regra seria o comparecimento pessoal ou exigência de procuração por instrumento público em circunstâncias especiais, como a alienação integral do prédio.

A garantia de que os condôminos podem ter representante em assembléia não significa que o prédio esteja impedido de regulamentar a matéria, através de alteração de sua convenção, o que responde à segunda pergunta acima. Há edifícios, por exemplo, que limitam o número de procurações que uma mesma pessoa possa apresentar no ato. “Nenhum procurador poderá representar mais do que três condôminos na assembléia” é o que diz a regra. A finalidade é evitar que haja concentração de poder em uma só pessoa, o que vai contra o espírito do viver em condomínio, e tornar mais difícil a continuidade do mesmo síndico à frente do condomínio. Tal norma, repita-se, é válida, pois não interfere no exercício do direito de os condôminos serem substituídos por procurador de sua livre escolha.  Também são aceitas disposições da convenção que exigirem reconhecimento de firma do instrumento de mandato, ou de que a finalidade seja específica para as assembléias, ou de que haja menção a deliberações sobre despesas extraordinárias e coisas do gênero.

A disciplina do condomínio, mediante reforma da convenção, não chega ao ponto, contudo, de obrigar o proprietário a comparecer nas assembléias. Sua participação é um direito e um dever. Sua ausência não lhe acarreta nenhuma penalidade ou multa, muito menos a sanção de ser conduzido “sob vara”. Sofre, sim, os ônus de sua omissão, como o de ser obrigado a cumprir todas as deliberações (boas ou não) que seus vizinhos tomarem no decorrer da reunião.

De igual sorte, a assembléia não poderá obrigar os condôminos a assumirem, na forma de rodízio, o cargo de síndico. Em muitos prédios, a escala de síndicos funciona, mas sua existência e cumprimento é fruto mais da pressão social (do grupo) do que de imposição legal ou estatutária.

Edifícios também adoecem

Edifícios idosos sofrem doenças semelhantes às dos seres humanos. Seu sistema circulatório com o fluir dos anos dá sinais de entupimento, a passagem da água torna-se mais difícil, a qualidade diminui, pode até sofrer um colapso, que obrigará à convocação dos especialistas.

Igualmente sensível é o sistema nervoso. Os fios condutores de eletricidade perdem a resistência, tornam-se suscetíveis ao aumento ou diminuição da tensão, oferecem risco de incêndio. E o esqueleto do prédio, então? Aparentemente está tudo bem, mas um exame mais acurado poderá mostrar que padece de “cementosporose” ou “ferrotinite”.

O mesmo se diga do coração, quer dizer, dos motores que levam os passageiros para cima e para baixo, ou da fachada, a pele do edificação, que já aparenta rugas e verrugas de decaição.

Como as pessoas físicas, alguns não mostram sua verdadeira idade. São os que recebem cuidados de limpeza, manutenção e conservação, que passam por uma plástica de tempos em tempos (10 anos ou mais, tudo bem) e que são visitados por pessoas especializadas em checar sua segurança ou sua adequação estética aos novos tempos.

No Brasil, boa parte dos edifícios não atingiu ainda a idade adulta, sendo poucos os que chegaram à terceira idade (mais de 60 anos), ou seja, com “habite-se” antes da década de 50. Desses, muitos já não vivem mais, por terem cedido espaço a construções mais novas. Não temos estatísticas certas, mas é possível estimar que pelo menos 80% dos prédios do país foram lançados depois que a Lei do Condomínio entrou em vigor, em dezembro de 1964.

Mas qual seria a expectativa de vida de um edifício? 30, 50, 70, 100 anos? Nenhum engenheiro ousará dar uma resposta definitiva. Existem obras civis em outros países que já ultrapassaram duzentos ou trezentos anos de existência, mesmo sem terem sido erigidas com a tecnologia moderna. Tudo depende do cuidado com que foram projetadas, construídas e mantidas.

Toda essa conversa, caro leitor, é para enfatizar a importância de investirmos na manutenção de nossos prédios. Cada real aplicado nos cuidados do corpo físico do condomínio representa um ganho de segurança e de valorização que é muito superior à quantia despendida.

Segurança, porque não são poucos conjuntos residenciais que já desabaram no país, deixando um lastro de morte, ou os que provocaram danos por conta de explosões das instalações de gás ou doenças causadas pela insalubridade do ambiente. Valorização, porque ninguém gosta de comprar apartamento ou sala em edifício velho, com cara de velho, daí que diminui a oferta e o preço cai.

A propósito, a fachada do edifício não é somente seu rosto, a face que está voltada para a rua. Fachada é todo o exterior, tudo que aparece quando se olha para o edifício. Inclui paredes laterais, dos fundos e – importante – a cabeça ou os cabelos, a cobertura de sua parte superior.

O topo é fachada, sim, não para os transeuntes que passam pelas calçadas, mas para quem mora ou trabalha em unidades situadas em altura próxima ou mais elevada que a do telhado vizinho.

Por isso, invista na saúde e na aparência do seu prédio. Ele lhe retribuirá com segurança, proteção, aconchego e valorização.

Medo de ser Síndico?

A falta de conhecimento é um dos motivos que levam os moradores de condomínio a evitarem assumir o cargo de síndico. Temem as responsabilidades e a sobrecarga de atividades. Preferem até se omitir, não participam, não questionam tentando evitar qualquer atribuição que lhes possam dirigir.

Estas atitudes nada contribuem para o desenvolvimento da administração. Acabam estressando o atual síndico, que é reeleito várias vezes não tendo como livrar-se do cargo. Ele se torna quase um empregado, tendo o dever de responder a tudo e a todos. Com o passar do tempo e a omissão das pessoas, esse síndico começa mostrar sinais de cansaço em sua atitudes, chegando até a adotar atitudes arbitrárias.

A renovação é bastante saudável, dando a oportunidade para que outros conheçam essa atividade que envolve várias áreas, sendo a principal delas a conciliação dos conflitos entre os moradores e a administração, sempre dentro das normas. Este cargo hoje oferece a possibilidade do conhecimento de uma nova carreira: a de Síndico Profissional. Para exercê-la com eficiência há várias formas de se preparar. Há vários livros que abordam o tema de forma prática, cursos que permitem os debates e a troca de experiências.

Os requisitos básicos para exercer esse cargo com eficiência são:

· Vontade de conhecer e pesquisar a área;

· Integridade (honestidade), tendo como guia a Convenção e o Regulamento Interno;

· Transparência nas ações, não privilegiando nenhum grupo.

Fonte: Sensato

Seguro é alternativa acessível

Para preservar o patrimônio, muitas pessoas optam por seguros residenciais que dão cobertura contra incêndios. A técnica de seguros Michele Caroline Soares menciona que o primeiro passo para quem deseja obter o serviço, é determinar o valor máximo da indenização a ser recebida caso um incêndio destrua o imóvel por completo.

“É importante que o morador, na hora de estabelecer o valor da apólice, calcule o preço da estrutura predial e dos bens que têm dentro dela. As cifras relacionadas ao terreno e aspectos como localização e valorização da região devem ser desconsideradas”, orienta.

Michele destaca que os preços para seguros residenciais contra incêndios estão mais acessíveis. “Uma cobertura de R$ 400 mil, por exemplo, custa de R$ 250 a R$ 300, por ano”, contabiliza.

Condomínios
Segundo o diretor do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi/PR), Junzi Shimauti, o Código Civil estabelece que é obrigação do síndico viabilizar o seguro contra incêndios e outros sinistros que possam destruir total ou parcialmente a edificação dos condomínios.

“Além de contratar o serviço, cabe ao síndico renovar anualmente a apólice. O valor é rateado entre as unidades condominiais e varia de acordo com a ocasião”, ressalta.

Fonte: O Diário

Conhecimento das regras evita briga de vizinhos

Código Civil regula a responsabilidade de cada um e ajuda a garantir a harmonia entre moradores. Barulho, muros, árvores e animais são os principais focos de tensão.

Angel Miríade e seus cachorros: vizinho invadiu o apartamento sem autorização para alimentar os animais de estimação

Cada um tem sua parcela de responsabilidade sobre problemas que surgem na vizinhança. Mas o desconhecimento das regras, acaba transformando pequenos impasses em brigas entre vizinhos.

Na maioria das vezes, cada um responde por parte da situação, mas existem casos em que a obrigação recai mais sobre um do que sobre o outro.

Os muros entre os imóveis residenciais, por exemplo, devem ser mantidos pelas duas partes. Sendo assim, quando algo acontece à divisória, ambos devem arcar com os custos da reforma ou reconstrução. “Normalmente só um muro separa as residências, mas se for na linha da divisa deve ser feito com a anuência dos dois proprietários. Do contrário, a construção deve ser feita dentro dos limites do lote”, explica o diretor do Departamento de Controle de Edificações da Secretaria Municipal de Urbanismo, Walter da Silva.

Muitas dúvidas sobre conflitos residenciais são respondidas pelo Código Civil, entre os artigos 1.277 e 1.313, inclusive situações envolvendo animais de estimação do vizinho. “Se o cachorro foge e entra no outro terreno, pode-se discutir com o vizinho a construção ou o aumento do muro”, aponta o advogado especialista em Direito Imobiliário Nelson Antônio Gomes Junior. De acordo com o Código, a construção de tapumes especiais para impedir a passagem dos animais pode ser exigida pelo vizinho.

No caso da pesquisadora Angel Miríade e seus quatro cachorros, os vizinhos foram além a fim de controlar os pets. “Meus cachorros são filhotes, correm o dia inteiro e um dos meus vizinhos entrou no meu apartamento sem autorização para dar comida. Percebi quando achei os potes de ração com água ao lado da torneira, coisa que eu não faço porque eles têm o pote de água”, conta. Angel relata que depois do episódio não conversou com o vizinho sobre o assunto, mas trocou a fechadura da porta.

Evite brigas

Saiba como dialogar com o vizinho sobre alguns problemas que podem afetar a convivência

Muros – Os muros são de responsabilidade de ambos os vizinhos, tanto para a construção quanto para a conservação, segundo o Código Civil, artigo 1.297, parágrafo 1º.

Árvores – A raiz está no terreno alheio, mas os galhos incomodam, entopem a calha do imóvel vizinho. É possível pedir a poda rente a divisória, de acordo com o Código Civil, artigo 1.283. Em casos que prejudicam a segurança dos moradores é permitido o corte da árvore, mesmo de espécies protegidas.

Frutos - Se o fruto da árvore do vizinho cair no terreno alheio, este passa a pertencer ao dono do terreno em que caiu, segundo o Código Civil, artigo 1.284.

Animais de estimação – Os animais são de responsabilidade do dono. Se o pet invade o terreno alheio constantemente, talvez seja o caso de negociar a construção de um muro, colocação de grades ou tapumes, de acordo com o Código Civil, artigo 1.297, parágrafo 3º.

Calçadas – A manutenção cabe ao proprietário do terreno da frente.

Caçambas – Podem ser postas nas calçadas desde que não atrapalhem a passagem, deixando livre pelo menos um metro e meio para os pedestres. Se não couberem, podem ser colocadas na rua, desde que atendam a regulamentação, ficando rente ao meio fio.

Lixo – Os lixos devem ser deixados em uma altura que não permita que animais alcancem. Não há limitação para o lado em que a lixeira deve ser posta, se é no meio ou no lado direito ou esquerdo da frente da casa.

Infiltrações nos apartamentos – Cuidado ao acusar o vizinho mais próximo em caso de infiltrações. Nem sempre o problema vem do imediato, mas de andares mais acima. Nestes casos vale chamar um técnico para constatar de onde vem a infiltração.

Sem galho

Árvore não pode ultrapassar a divisa

Em relação à vegetação, o Código Civil define que as raízes, galhos ou ramos que ultrapassem os limites do terreno podem ser podados exatamente na linha divisória.

A poda também pode ser requerida quando as folhas entopem a calha. Já a poda das árvores plantadas em frente à casa são de responsabilidade da prefeitura municipal.

Até mesmo os frutos das árvores vizinhas são regidos pela lei. O artigo 1.284 aponta que os frutos caídos das árvores do terreno vizinho pertencem ao dono do terreno onde caíram.

Fonte: Gazeta do Povo

6 conselhos para quem quer contratar um financiamento imobiliário

 Economista compartilha algumas dicas valiosas que a família deve levar em consideração antes de contratar o empréstimo

A casa própria tornou-se um sonho mais próximo para milhões de brasileiros, graças a alguns facilitadores como o programa Minha Casa Minha Vida. Mesmo assim o déficit habitacional continua alto para as famílias brasileiras, levando-as a correr em busca de financiamentos.

Pensando em ajudar quem quer realizar o sonho da casa própria e precisa de crédito para isso, o economista e educador financeiro Reinaldo Domingos compartilha algumas dicas valiosas que a família deve levar em consideração antes de contratar o empréstimo.  Confira:

Antes de começar um financiamento:
• Reúna a família e converse sobre este tema, definindo o valor e as reais condições em que a família se encontra.

• O melhor caminho para adquirir é poupar parte do dinheiro que se ganha, faça uma simulação em qualquer banco de quanto custaria a prestação deste imóvel e comece a guardar em  um investimento conservador como poupança, CDB ou tesouro direto.

• Analise o valor do aluguel que está pagando e se for o mesmo valor da prestação de um financiamento, poderá ser uma boa opção financiar o imóvel.

• Lembre-se que o financiamento de um imóvel é considerado dívida de valor, por isso deve ser protegido, garantido e priorizado no orçamento.

• Cuidado com o valor do imóvel que está pensando em comprar e veja se o mesmo se adéqua ao seu verdadeiro padrão de vida.

• Certifique-se de ter sempre uma reserva estratégica em caso de qualquer urgência para não deixar de honrar este importante compromisso.

Juros
“No financiamento é preciso levar em conta os juros, que em alguns casos, quando somados, no final das contas se transformam no valor de uma ou até duas casas”, conta o economista. No caso da família que não paga aluguel, Domingos aconselha guardar o valor da parcela que seria destinada ao financiamento, e injetá-lo em algum investimento.

“Na maioria das vezes o financiamento é sinônimo de dívida e é preciso entender que o dinheiro aplicado rende juros, enquanto que o financiamento se paga juros”, explica Domingos.

Para quem já contratou o crédito e, por ventura, não está conseguindo pagar a prestação da casa própria, o conselho é  rever imediatamente os gastos, em especial as pequenas despesas que somadas podem levar uma família ao fracasso financeiro.

Fonte: InfoMoney

Você sabe o que compõe o valor final do seu condomínio?

Gastos com funcionários, manutenção predial e contratos de serviços estão entre os itens mais dispendiosos. Um bom síndico controla os custos e a inadimplência. Ao condômino cabe fiscalizar

Todo início de mês, quem mora em condomínio tem uma despesa a mais para quitar. O valor, muitas vezes salgado, faz parte dos gastos mensais de quem opta por morar em apartamento ou em residenciais. Essa conta é taxa de condomínio, um valor pago pelos condôminos para arcar com o funcionamento e a manutenção da estrutura predial.

A taxa do condomínio é calculada a partir de uma projeção de despesas. Nessa projeção são avaliados todos os custos necessários para atender satisfatoriamente e garantir o conforto dos condôminos.

Só com os gastos na ponta do lápis será possível saber quanto cada proprietário ou locatário deverá contribuir, essa participação, no custeio das despesas, chama-se rateio. “Quem determina o valor do condomínio são os condôminos. Eles irão dizer o que querem. A partir disso, é feita uma projeção das despesas e, diante da projeção, cria-se o rateio, que é o valor que cada condômino irá pagar”, explica Raimundo Maia, vice-presidente do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis do Ceará (Secovi/CE).

De acordo com o representante do Sindicato, vários fatores podem contribuir para elevar os custos do condomínio e, consequentemente, torná-lo mais caro. Um deles é o tamanho do prédio. Edifícios com poucos apartamentos ou com apenas uma unidade habitacional por andar tendem a ter uma taxa de condomínio mais elevada. Os motivos para isso são os altos custos de manutenção e o número reduzido de imóveis.Como são poucos condôminos, quando é feito o rateio, o condomínio acaba ficando caro.

Segundo Maia, “um condomínio com 45 apartamentos é ideal. É um número palpável e favorável para administrar, pois sai relativamente barato”, revela.

Outro custo, que encarece a contribuição condominial, é a terceirização da administração. Esses casos acontecem em condomínios onde não há proprietários ou locatários dispostos a assumir a função de síndico. Nessas situações, os moradores preferem a contratação de uma empresa especializada, que irá gerir as contas do condomínio.

A opção, de acordo com o Secovi, torna o condomínio entre 20% a 25% mais dispendioso. “Se os condôminos administram o condomínio, sai mais barato. O que é bom, hoje, é não terceirizar. Em compensação, a responsabilidade é maior”, explica Raimundo Maia. Conforme dados do Secovi, mais de 20% dos condomínios de Fortaleza contam com uma administração terceirizada.

Como

ENTENDA A NOTÍCIA

Várias despesas prediais influenciam no cálculo da taxa de condomínio. A folha de pagamento dos funcionários é o item mais oneroso. Para evitar constantes aumentos, os moradores devem buscar atividades que gerem novas fontes de receitas.

Saiba mais

O que diz a lei:

O Código Civil estabelece, como competência do síndico, a prestação anual das contas do condomínio. As receitas e despesas também podem ser exigidas pelos condôminos.

Para fiscalizar a atividade do síndico, o Código Civil previu que poderá haver um conselho fiscal, composto por três membros, que serão eleitos em assembleia, para ocupar o cargo de conselheiro durante dois anos. Ao conselho caberá a aprovação das contas apresentadas pelo síndico.

Fonte: O Povo

Fiador é principal garantia para quem aluga

Apesar do incômodo causado a terceiros, fiador é usado em quase três quartos dos contratos de aluguel em Curitiba. Burocracia e custo elevado limitam o uso de modalidades alternativas.

A figura do fiador é responsável por avalizar três em cada quatro contratos de aluguel firmados em Curitiba. Dados do Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário e Condominial (Inpespar) mostram que entre janeiro e agosto deste ano, 73% dos inquilinos de Curitiba contaram com um fiador na hora de fechar o contrato com a imobiliária.

Apesar das diversas opções de garantias locatícias, os custos e as exigências tornam menos competitivo o uso de outras modalidades.

O seguro fiança, por exemplo, garante o pagamento das parcelas do aluguel em caso de atraso ou inadimplência. A opção exige um investimento mensal que pode chegar a 15% o valor do aluguel mensal. A opção aparece como a segunda garantia mais utilizada nas locações de Curitiba desde janeiro, com 17%.

A opção do seguro foi usada pelo analista de planejamentos Ivan Campos para alugar um apartamento na capital. “O primeiro motivo foi porque vim de Minas Gerais e as imobiliárias têm receio de pegar um fiador de fora. Segundo porque é difícil achar um fiador. Normalmente é parente, mas se não for, é um terceiro que tem de estar em uma situação boa financeiramente, ter um imóvel. É um favor que a pessoa te faz, pois não tem obrigação nenhuma”, diz.

Segundo Campos, a opção não é a mais vantajosa, mas foi a única que ele conseguiu após um acordo com a empresa. “Se a empresa não fosse pagar pelo seguro, eu teria corrido atrás do fiador”, aponta.

Para o diretor comercial de locação da Apolar Imóveis Henrique Vianna, as outras formas de garantia são mais interessantes para a imobiliária do que o uso do fiador. “Na realidade, quem quer o fiador é o inquilino”, afirma.

Segundo o gerente comercial da CSI Corretora de Seguros Edson Gurgel, nos mercados imobiliários do Sudeste, o fiador não está mais tão presente quanto no Paraná. “Em São Paulo, o fiador já representa menos da metade das locações. O título de capitalização cresce 30% ao ano e o seguro fiança 25%”, afirma.

No caso do título, o investimento por parte do locatário é ainda maior que o seguro, e corresponte ao investimento de um ano do valor do aluguel.

“O título de capitalização se encaixa na modalidade caução e se o inquilino tem um recurso é uma boa opção. O locatário compra o título no seu nome e cauciona no contrato. No fim da locação, ele resgata o valor total, corrigido. Uma das grandes vantagens é que não precisa fazer um cadastro como no seguro fiança”, explica Gurgel.

Caução em espécie é pouco usada pelas imobiliárias

A garantia caução em espécie é outra opção, mas que não é muito utilizada e nem aceita pelas imobiliárias. O principal motivo é o valor pedido, normalmente três vezes o aluguel. “Abre-se uma caderneta de poupança em nome do inquilino e o dinheiro fica como garantia. Esta modalidade existe há anos, mas pouco usada, porque três meses são considerados muito pouco pelas imobiliárias”, afirma o gerente comercial da CSI Corretora de Seguros Edson Gurgel.

“O caução é para fazer frente ao inadimplente. Se o inquilino deixar de pagar, o locador entra com ação de despejo, mas nunca consegue em três meses, demora cinco, oito meses. É um período que o proprietário perde”, explica. “Três meses é muito pouco como garantia. Se o locatário deixa de pagar uma vez, já vai um mês e até sair do imóvel, um ano”, complementa o diretor comercial de locação da imobiliária Apolar Henrique Vianna.

Lei proíbe pagar aluguel antecipado

Uma das garantias utilizadas por algumas empresas é o pagamento adiantado do aluguel. Porém, tal modalidade não está de acordo com a Lei do Inquilinato. O artigo 20 prevê que o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel, exceto nas locações por temporada.

“Pagar um ano de aluguel antecipado não é uma forma de garantia. A imobiliária não é uma instituição financeira, não pode gerir dinheiro, recursos, não é o papel dela. Existe uma única possibilidade de aceite da locação sem garantia que é a cobrança de um mês adiantado. Se a pessoa não quiser o fiador e pode pagar um ano antes, pode comprar o título de capitalização de doze vezes, mas continua pagando o aluguel normalmente. Mas o dinheiro não pode sair da posse do locatário”, explica o gerente comercial da CSI Corretora de Seguros Edson Gurgel.

Notificação

Segundo a advogada especialista em direito imobiliário Ilcemara Farias, o primeiro passo que o locatário deve tomar nestes casos é notificar extrajudicialmente a imobiliária informando que a prática é contra a lei. “Faz um anexo ao contrato, uma retificação e caso não aceite, a pessoa pode entrar judicialmente pedindo os aluguéis”, explica.

Despejo

Desocupação do imóvel é mais rápida quando não há garantias do locador

A revisão da lei do inquilinato em 2009 trouxe uma possibilidade ainda pouco utilizada pelos locadores: a falta de garantias. “O locador não precisa pedir garantia, mas é um pensamento tão inserido em todos que para alugar é preciso pedir várias garantias senão o locatário não vai pagar, que todo mundo tem medo”, relata a advogada Ilcemara Farias.

A lei do inquilinato, no artigo 59, inciso 9º, aponta que se o contrato for feito sem nenhuma garantia e o locatário fique inadimplente durante o período, o locador tem o direito de pedir a desocupação em 15 dias. “Atualmente, mesmo com a garantia, o locador demora seis, oito meses para despejar o locatário que não paga e às vezes não consegue reaver o prejuízo. Seria um prejuízo bem menor se fizesse o contrato sem garantia”, explica Ilcemara.

75% dos contratos de locação efetuados no último mês tiveram como garantia locatícia o fiador.

 

Fonte: Gazeta do Povo

Conselheiro Virou Fiscal

Atento à realidade nacional, o legislador do novo Código Civil modificou o nome e as atribuições do conselho consultivo do condomínio. Em seu lugar entra o conselho fiscal, com poderes para “dar parecer sobre as contas do síndico”.

Diz a norma ainda vigente (Lei 4.591/64):

“Art. 23 – Será eleito, na forma prevista na convenção, um conselho consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Parág. único – Funcionará o conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a convenção definir suas atribuições específicas.”

Compare com o novo Código, que dispõe:

“Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.”

Algumas diferenças aparecem à primeira vista. A partir do novo Código “poderᔠhaver um conselho, antes era obrigatório: “será eleito”. O conselho era denominado “consultivo”, passa a ser “fiscal”. O número de membros permanece o mesmo: três. O conselho era constituído de “três condôminos”, mas será composto de “três membros”, que poderão não ser proprietários de unidades ou mesmo nem moradores do edifício. A lei garantia expressamente a recondução dos membros (“permitida a reeleição”); a partir do próximo ano, tal possibilidade dependerá de previsão na convenção do condomínio.

Dois conselhos

De outro lado, o novo Código Civil definiu com precisão qual a finalidade do novo conselho fiscal. Não mais a de “assessorar” o síndico, mas a de “dar parecer sobre as contas do síndico”, o que já ocorria na prática em razão das praxes vigentes na administração condominial.

Ganhou ou perdeu o condomínio com a alteração trazida pela nova lei? O que é mais importante, ter um conselho que assessora o síndico ou que lhe fiscaliza as contas? Deixamos a resposta por conta do leitor. É bom pensar um pouco.

A maneira incisiva com que o codificador descreve a competência do conselho fiscal sugere que o parecer do novo conselho deva ter caráter mandamental ou coercitivo, e não mais opinativo, como atualmente. Assim, seu parecer deverá ser levado a sério e receber maior credibilidade, produzindo efeitos de imediato, até que seja confirmado ou não por assembléia dos condôminos. Um parecer contrário às contas, por exemplo, colocará o síndico sob suspeição, ensejando medidas para a correção das irregularidades ou sua substituição no cargo.

Como o novo Código Civil permite a destituição do síndico que “praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio” (art. 1.249), o parecer do conselho fiscal influirá decisivamente no deslinde da questão.

Para que funcione a contento, todavia, é preciso que seus membros assumam de fato suas atribuições, deixando de ser meros coadjuvantes do síndico, ou pau-mandado da administradora, como é comum acontecer.

Por fim, dada a amplitude legislativa concedida ao condomínio, nada impede que este tenha dois conselhos, um consultivo, para assessorar o síndico, e outro fiscal, para examinar suas contas. Basta constar da convenção.

Juiz garante luz a prédio

A inadimplência de parte dos condôminos não deve prejudicar os que cumprem pontualmente sua obrigação de pagar o rateio das despesas comuns.

É esta a conclusão que se tira de decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, ao julgar agravo de instrumento (03130.05.1801235-3) relatado pelo desembargador Wander Marotta, em que ficou definido que distribuidora de energia não pode desligar a energia elétrica do condomínio por falta de pagamento da conta, pois tal atitude traria prejuízos a todos os residentes no edifício, inclusive idosos e crianças, além de ser gravosa para a grande maioria de co-proprietários que arcaram com suas contribuições em dia.

O aresto da 7ª. Câmara Cível do TJ/MG, por unanimidade, tem a seguinte ementa:

“Corte de Energia Elétrica. Inadimplência de condomínio. Desligamento que prejudica a todos os condôminos, os adimplentes. Impossibilidade em face das circunstâncias. A CEMIG tem, segundo a lei, o direito de desligar a energia elétrica do usuário inadimplente. Mas, no caso em exame, embora o condomínio não reconheça a sua inadimplência o certo é que o corte de energia prejudica não apenas os condôminos inadimplentes, mas a todos aqueles que residem no edifício e que acabam sendo prejudicados pela irresponsabilidade da Administração. A interpretação da lei, no caso, deve ser feita com a ponderação dos princípios aplicáveis ao caso, prevalecendo o da razoabilidade, segundo o qual, para a garantia dos adimplentes, a cobrança deve ser feita pela via judicial comum, sem a garantia do corte de energia como meio de coação.”

Infere-se do texto que o síndico deixou de pagar a conta de energia elétrica por não dispor de recursos suficientes, em razão da inadimplência de parte dos condôminos, problema que afeta a maioria dos condomínios brasileiros, em maior ou menor grau. Sem fundo de reserva, sem crédito bancário, sem garantia de receita, o administrador não encontrou solução e deixou que o problema se agravasse. Mas, apesar da inércia do síndico, o tribunal mineiro não transferiu para os condôminos pontuais as conseqüências do inadimplemento do condomínio.

O magistrado esclarece com ênfase que “a possibilidade de corte ou não do fornecimento de energia elétrica depende das circunstâncias de cada caso concreto, após ser examinada a situação fática demonstrada”.

Do acórdão, tira-se a seguinte lição do relator Wander Marotta:

“A continuidade do serviço público assegurada pelo artigo 22 da Lei n. 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor) não é princípio absoluto, pois limita-se à exegese da Lei n. 8.987/95, que prevê sobre o regime de concessão e permissão da prestação de serviços públicos, notadamente no artigo 6º, § 3º, I e II as duas situações em que é legítima sua interrupção, quando sob emergência ou após prévio aviso: (a) por razões de ordem técnica ou de segurança das instalações: b) por inadimplemento do usuário, considerado o interesse da coletividade. [...]

E, ponderando, não se deve admitir que, não só idosos e crianças, mas quase cem pessoas sejam prejudicadas pela inadimplência e irresponsabilidade de uns poucos”.

Um alerta final: por favor não tire a conclusão de que, em qualquer hipótese, o condomínio pode deixar de pagar a conta sem sofrer as conseqüências do corte da luz do prédio. As decisões judiciais variam conforme as circunstâncias.

Condomínio e responsabilidade

Um em cada três paulistanos vive em condomínios de apartamentos. Falamos de um contingente de cerca de quatro milhões de pessoas, que todos os meses rateiam as despesas condominiais para cobrir os gastos com a folha de pagamento, água, energia elétrica e contratos de manutenção e conservação, dentre outros itens.

O que a maioria dos moradores de prédios residenciais não sabe, entretanto, é que os condomínios foram aos poucos equiparados, legalmente, a empresas de médio e grande porte, com inúmeras obrigações fiscais, tributárias, trabalhistas e previdenciárias, muitas das quais foram acrescentadas pela legislação nos últimos cinco anos.

Além das questões fiscais e tributárias, muitas responsabilidades de ordem civil e criminal também fazem parte do conjunto de preocupações para as quais os síndicos, condôminos e administradores precisam estar atentos. Na questão da lei antifumo, por exemplo, o condomínio é quem sofrerá a multa em caso de desobediência da lei nas suas áreas comuns.

Mais do que nunca é preciso ter conhecimento técnico profundo, para garantir o cumprimento de todas as atribuições legais, evitando que, no futuro, haja comprometimento financeiro do condomínio e dos condôminos, gerando, inclusive, a desvalorização do imóvel.

Como responsável direto pelo condomínio, cabe ao síndico cumprir e fazer cumprir a legislação, em todos os âmbitos. Na medida em que vão sendo implementadas as leis, os síndicos precisam se atualizar e contar com prestadores de serviços preparados para dar-lhes a devida cobertura profissional. Do contrário atrairão para si, e para toda massa condominial, as conseqüências pecuniárias e as de responsabilidade objetiva e pessoais, de proporções por vezes muito maiores do que os valores de seus patrimônios, além de problemas de ordem legal que vão certamente interferir na sua vida pessoal e profissional.

O cumprimento de todos os procedimentos legais, inclusive em relação a retenções e recolhimentos decorrentes de notas fiscais emitidas por prestadores de serviços nas mais diversas áreas é fator de grande atenção neste momento. E a realização dessas operações não é uma opção, mas uma obrigação de qualquer condomínio.

A operação, controle e revisão dos processos tributários dos condomínios é extremamente complexa, exigindo mão-de-obra especializada em tributos e desenvolvimento de novos aplicativos na área de Tecnologia da Informação para o pagamento das notas fiscais e controle das retenções obrigatórias.

Todos os condomínios devem observar as formalidades exigidas pela lei para contratar serviços de empresas e autônomos, reunindo todos os recibos e notas fiscais do mês para a devida análise dos impostos e das retenções a serem efetuadas. É importante lembrar que, em caso de descumprimento da legislação, as multas costumam ser elevadas, colocando em risco o patrimônio do condomínio.

É dever dos condomínios, por exemplo, reter PIS, Cofins e CSLL (Contribuição sobre o Lucro Líquido) sobre os serviços contratados de empresas sempre que o valor for superior a R$ 5.000,00 em diversas áreas, como limpeza, conservação, manutenção, dedetização e segurança.

Também é obrigatória à apresentação da DIRF (Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte), informando o montante dos pagamentos efetuados ao longo do ano para os prestadores de serviço do condomínio. Os condomínios da cidade de São Paulo também passaram a ser responsáveis pela retenção e recolhimento do ISS (Imposto sobre Serviços) na contratação de qualquer fornecedor ou prestador de serviços. Com a mudança, os condomínios foram inscritos no Cadastro de Contribuintes Municipais (CCM).

O procedimento de retenção do ISS se encerra com a entrega da DES (Declaração Eletrônica de Serviços), documento pelo qual o condomínio deverá informar mensalmente todos os serviços que foram tomados, inclusive os que foram prestados por trabalhadores autônomos. Além disso, os condomínios residenciais estão enquadrados como contribuintes da Previdência Social.

Devem recolher não somente o INSS dos funcionários, mas também reter 11% sobre o valor bruto da nota fiscal fatura ou recibo emitido por empresas prestadoras de serviços. Há algumas exceções, como por exemplo, quando o valor do serviço prestado for inferior ao limite mínimo estabelecido pela retenção ou a empresa contratada não possuir empregados, dentre outros.

Outra retenção obrigatória é a do INSS sobre os pagamentos feitos ao síndico a título de isenção da cota condominial, pró-labore ou ajuda de custo. O condomínio deverá recolher 20% sobre esses valores, além de reter e recolher 11% do valor pago ou concedido como isenção (exceto nos casos em que o síndico apresentar declaração de contribuição pelo teto da Previdência).

Em alguns casos, uma mesma nota fiscal pode gerar até quatro retenções diferentes, com alíquotas distintas, datas de pagamento diversas e para diferentes entidades governamentais. É uma questão muito séria que deve fazer com que os síndicos fiquem absolutamente atentos.

É fundamental que eles confiram todos os recolhimentos necessários e procurem conhecer o procedimento de sua administradora a respeito, sob pena de multas e passivos que podem onerar o valor do condomínio mensal ou mesmo o seu patrimônio como representante legal do prédio.

Fonte: Folha do Condomínio

Lixo do prédio requer cuidado

Além da preocupação com a saúde de quem vai recolher os resíduos, o engenheiro ambiental Henrique Ferreira Ribeiro diz que o condomínio deve estar atento ao local de armazenamento

A administração correta de resíduos é algo que requer cuidados. Com a diversidade de materiais utilizados nas embalagens e descartados e até mesmo de líquidos que podem ser gerados, é preciso manusear o lixo de forma adequada para evitar acidentes e, consequentemente, transtornos para o condomínio.

No manuseio de resíduos deve-se atentar, principalmente, para as normas de segurança de trabalho, segundo o engenheiro ambiental e diretor-geral da Ambiência Soluções Sustentáveis, Henrique Ferreira Ribeiro. “Priorizando sempre a preservação da integridade do funcionário, uma vez que os resíduos podem trazer riscos físicos, químicos e biológicos”, alerta.

Apesar de não haver normas específicas que citem punições aos condomínios no caso de acidente relacionado ao manuseio inadequado de resíduos, Henrique Ribeiro diz que, se isso ocorrer, há legislação que protege o trabalhador. “Deve-se atentar para as regras no caso de acidente de trabalho, estando ele relacionado ou não aos resíduos.”

Uma delas é NR 9, que estabelece a obrigatoriedade da elaboração e implementação, por parte de todos os empregadores, do Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA). Tal medida visa à preservação da saúde e da integridade dos trabalhadores, por meio da antecipação, reconhecimento, avaliação e controle da ocorrência de riscos ou que venham a existir no ambiente de trabalho.

Quanto às regras a serem seguidas no que se refere a horários e formas de armazenamento de resíduos em edificações, o engenheiro conta que algumas cidades apresentam regras claras. “Essas normas são definidas, normalmente, pelo setor relacionado à limpeza pública, no caso de Belo Horizonte a Superintendência de Limpeza Urbana (SLU). Quanto aos horários para disposição dos resíduos, eles variam de acordo com cada região da cidade, sendo necessária a verificação com a prefeitura”, indica.

De maneira geral, Henrique Ribeiro conta que os resíduos devem ser armazenados em locais desimpedidos e de fácil acesso para coleta, sem ligação direta com dependências de permanência prolongada ou transitória. “Além disso, devem ser construídos com materiais resistentes, sendo que o abrigo deve ser fechado e coberto, dotado de abertura com tela de modo a permitir a ventilação, com piso resistente, impermeável, de material de fácil limpeza, entre outras especificidades.”

SELECIONADO 

Para quem quer fazer este manuseio de forma ecologicamente correta, a solução é implantar a coleta seletiva. Para isso, é necessário, primeiramente, realizar o plano de gerenciamento de resíduos, “que contemplará, entre outras informações, a caracterização dos resíduos a serem gerados, áreas passíveis para armazenamento e associações e/ou empresas que recolherão os resíduos (recicláveis e não)”, informa Henrique Ribeiro.

De acordo com o engenheiro, em Belo Horizonte há a coleta seletiva pública em 30 bairros, que atende a cerca de 14% da população. Ou seja, muito abaixo do ideal, segundo Henrique. “Para os interessados em implantar a coleta seletiva, o programa Ambientação, do governo estadual, disponibiliza curso de capacitação”, lembra.

Fonte: Lugar Certo

Estimativa de condomínio em venda na planta não garante taxas reais

Desde o momento da compra de um imóvel no estande de vendas de um lançamento, o valor do condomínio aparece como uma preocupação real dos clientes. Os corretores, atentos, informam estimativas das taxas já na assinatura do contrato, mas os valores podem variar consideravelmente até o fim das obras.

De acordo com o diretor de administradoras do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), João Luiz Annunciato, as previsões para um empreendimento são feitas por administradoras e se baseiam em projetos semelhantes. “Normalmente a empresa que faz o orçamento é indicada pela construtora para continuar na entrega. Na assembleia de implantação, o orçamento é apresentado atualizado.”

A estimativa leva em conta aspectos como a cidade e o bairro do lançamento, a quantidade de torres e de unidades, o tamanho das áreas privativas, das áreas comuns de lazer e operacionais e os serviços opcionais.

“As atualizações da previsão de custos precisam ser realizadas sempre que houver dissídio da mão de obra, além dos aumentos de contas de consumo e contratos de manutenção. Desta forma é possível acompanhar estes aumentos e manter a informação próxima a realidade”, diz a gerente comercial do Grupo Itambé, Silvia Barletta.

Alguns índices são também usados para a sugestão dos valores. O Índice de Custos Condominiais (Icon), levantado pelo Secovi-SP, mostra a variação dos gastos em cinco grandes categorias (veja o Icon de julho no quadro abaixo). Já a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic) trabalha com o Índice Periódico de Variação de Custos Condominiais (Ipevecon), calculado mensalmente. A inadimplência, porém, não pode ser estimada com precisão pelas empresas – elas consideram, em média, 8% de todas as unidades.

Subavaliado. Mesmo com cuidados, o diretor da Paris Condomínios, José Roberto Iampolsky, pede que o consumidor tenha atenção aos valores informados na venda. “Nos plantões de venda existe muita perfumaria. A gente, às vezes, até se choca no momento da implantação”, diz. Ele recomenda ao cliente comparar a taxa condominial prevista com as praticadas em empreendimentos similares atendidos por outras empresas.

“O condomínio é específico. Recomenda que o corretor não chute valores. Ele não é especialista”, diz a diretora de marketing da imobiliária Abyara Brasil Brokers, Paola Alambert.

Fonte: Estadão

Quórum para Assembléias

Após engessar o regimento interno do edifício exigindo quórum de dois terços dos condôminos para sua aprovação ou alteração, o novo Código Civil regula a realização das assembléias do condomínio, em quatro artigos.

Convém transcrever todos em conjunto, como segue:

“Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Art. 1.354. a assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.”

Alguns comentários

1. A realização de qualquer assembléia em primeira convocação depende do cumprimento de dois quóruns: o de presença (número de condôminos que represente ‘pelo menos metade das frações ideais’) e o de deliberação (‘maioria de votos dos condôminos presentes’). Assim, se 40% dos proprietários estiverem presentes à reunião e decidirem por unanimidade, o sufrágio será anulável, por não cumprir o quórum de presença mínima.

Em outra ocasião, opinamos sobre as vantagens de se exigir “quórum duplo” para certas decisões do condomínio, um relativo a um número mínimo de condôminos e outro à manifestação da vontade dos votantes. Exemplo: presença mínima de 1/3, deliberação por voto mínimo de 2/3 dos presentes.

2. Na prática, como se sabe, pouquíssimas assembléias são realizadas em primeira convocação, devido ao quórum elevado de presença e porque a segunda convocação acontece meia hora ou uma hora depois. Virou praxe aparecer somente no segundo horário.

3. Em segunda convocação não há exigência de presença mínima de condôminos, tal como hoje. Se apenas um comparecer, a assembléia pode ser instalada e deliberar.

4. Requisito importante da assembléia é a convocação de todos os condôminos. O art. 1.354 denota a dureza do legislador: “A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.” Não há meias-palavras nem eufemismos. Todos devem ser convocados, sem exceção. Continuam válidas, obviamente, as convocações coletivas, feitas por edital afixado no elevador ou no mural do condomínio, conforme dispuser a convenção ou o regimento interno.

5. Quanto à convocação de assembléia extraordinária por um quarto dos condôminos nada há de diferente. O preceito é o mesmo da atual Lei do Condomínio (art. 25), mas aparece duas vezes no novo Código Civil (art.1.355 acima transcrito e art.1.350).

6.Lei do Condomínio (4.591/64) utiliza a palavra quorum em itálico, sem acento, ao passo que o novo Código Civil a representa como quorum, sem itálico e sem acento. Seguimos a orientação da professora Maria Tereza Piacentini (coluna ‘Não Tropece na Língua’, www.linguabrasil.com.br ), que aconselha o aportuguesamento da palavra – sem itálico mas com acento, quórum – por ser paroxítona terminada em ‘m’.

7. É importante que as convenções regulem com bom senso e de modo abrangente todas as questões relativas ao quórum. Levar em consideração o número de unidades autônomas do condomínio e a seriedade das deliberações.

O Conselho Fiscal nos Condomínios

Legislação atual define como opcional a formação de um Conselho Fiscal, mas na prática este Conselho é fundamental para a transparência da Gestão.

Conforme legislação do Novo Código Civil (Lei 10.406/02):

 ”Artigo 1.356. Poderá haver no Condomínio um Conselho Fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do sindico”

Embora a legislação atual faculte ao Condomínio a formação de um Conselho Fiscal, este em nosso entendimento é vital para a boa gestão e por conseguinte a boa execução orçamentária.

Cabe à convenção do Condomínio decidir, em suas reuniões ordinárias realizadas para a eleição de síndico, se haverá ou não no Condomínio um conselho fiscal.

Como é de conhecimento de todos, os Condomínios demandam grande quantidade de aquisições e contratações decorrentes da manutenção permanente das instalações e dos serviços oferecidos. Os Condomínios atuais, com dimensões cada vez maiores requerem especial atenção nestes aspectos.

O Conselho Fiscal tem por obrigação acompanhar as contas do Síndico, emitindo o Parecer específico recomendando ou não a aprovação das mesmas pelos demais condôminos.

É importante salientar que o Conselho Fiscal não deve se omitir de suas atribuições, pois a sua responsabilidade é solidária à do Síndico.

“Está cada vez mais comum, a contratação de nossos serviços de Auditoria Preventiva para assessorar os Conselhos Fiscais. Nossos Relatórios fornecem aos Conselheiros e ao Condomínio como um todo a segurança e a transparência, a nosso ver essenciais para a Gestão que se preocupa com a lisura, a confiabilidade e a transparência de seus números, afirma Sergio Paulo, sócio da Indep Auditores.”

Na realidade, os membros do Conselho Fiscal, em razão de seus afazeres normais do cotidiano e muitas vezes por não serem profissionais da área financeira contábil decidem por sugerir em Assembleia a contratação de profissionais do setor para assessorá-los nesta missão de doação e dedicação que exercem e que é tão importante para todo o Condomínio.

A formação de um Conselho Fiscal evita surpresas desagradáveis, e sua atuação participativa assessorada por profissionais do setor conduz a uma excelente relação custo benefício, inibindo fraudes, enganos e dissabores.

Fonte: Administradores

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Locatários, Moradores e Ocupantes

Mesmo não sendo condômino, o locatário passou a gozar de privilégio, em relação a outros moradores e ocupantes do edifício, a partir da nova Lei do Inquilinato (8.245/91), que acrescentou nova disposição à Lei do Condomínio, permitindo que o locatário vote nas decisões da assembléia que “não envolvam despesas extraordinárias do condomínio”, caso “o condômino-locador a ela não compareça” (art. 24, § 4º).

Tanto ele, quanto o locatário, e de igual sorte o comodatário (beneficiário de empréstimo gratuito da unidade), recebem do proprietário, por cessão contratual, o uso e gozo do imóvel. A diferença é que um paga aluguel, ou outra retribuição, e o outro não. O proprietário retém para si os direitos dispositivos da propriedade (alienar, onerar etc.) e a posse indireta.

Como possuidor direto do imóvel, o locatário assume status de dono do bem, devendo tratá-lo como se seu fosse e defendê-lo contra qualquer turbação de terceiros (Lei 8.245/91, art. 23, I e IV). O voto condicionado ao locatário, nas assembléias do condomínio, constitui reconhecimento desse compromisso e de sua hierarquia na casa condominial. Outros moradores não estão convidados a participar da assembléia.

OBRIGAÇÕES

Como cessionário do condômino-locador, o locatário pode usufruir de vantagens no condomínio, tanto em relação à unidade autônoma quanto em relação às áreas comuns. Em igualdade de condições com outros condôminos, pode utilizar o salão de festas, a sala de jogos, o playground, a piscina, a sauna, a garagem e tudo o mais que o prédio oferecer.

Age na qualidade de substituto do condômino.

De igual forma, ao locatário, como a qualquer outro morador ou ocupante, aplicam-se a qualquer título “todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade” (art. 20). Mais do que isso: todas as normas da convenção, de regimento interno e demais regulamentos, são aplicáveis indistintamente a todos os moradores e ocupantes, qualquer que seja seu status no condomínio.

Mesmo não sendo comunheiro, o locatário e demais ocupantes sujeitam-se também às multas por “violação de qualquer dos deveres estipulados na convenção” ou no regimento interno (art. 21). Sujeito passivo é o “violador”do preceito condominial, seja quem for.

CONVOCAÇÃO

A respeito da participação do locatário na assembléia do condomínio levantou-se dúvida quanto à sua convocação. A lei não diz ser obrigatória, nem sua falta ocasionará a nulidade da assembléia, se seu voto não puder ter influenciado no resultado da votação.

Nossa recomendação é que o locatário também seja convocado, ao menos por edital fixado em local visível do edifício. Se muitos forem os locatários e a assembléia se realizar sem seu conhecimento, nem a presença dos respectivos locadores, de modo que seu voto poderia ter influído nas deliberações, haverá razão suficiente para pedir a impugnação judicial do resultado.

Despejo Indesejado

Pode o condomínio despejar o locatário que deixa de cumprir suas obrigações legais, contratuais e estatutárias quanto ao uso, fruição e destino da unidade locada? Ou que infringe qualquer outra norma dele exigível como morador da comunidade condominial? O que fazer quando tais infrações ultrapassam o nível tolerável, sem que o condômino-locador tome providências?

Perguntas de semelhante teor têm sido feitas sempre que o problema emerge na vida diária do condomínio. A solução pode estar dentro como fora de casa. Dentro, se o síndico souber usar de sua autoridade e dos instrumentos que a lei lhe coloca nas mãos.

MULTA

Além de sua diplomacia e poder de convencimento, o síndico pode contar com a aplicação de multas ou com as vias judiciais. Há divergência sobre quem deva sofrer as multas. A lei menciona a palavra “infrator” (art. 21). Se a infração for cometida pelo locatário, ou membro de sua família, sem dúvida serão eles os infratores. Seria também enquadrável o locador na mesma pena? Os princípios do direito penal não permitem que a pena ultrapasse a pessoa do infrator. Diretamente, ao menos, não pode ser considerado culpado.

A questão, em outras palavras, é saber se o condômino-locador pode ser responsabilizado pelos atos praticados pelo locatário. Colocada a questão nestes termos, não há dúvida. Ao ceder seu direito de uso e gozo da unidade, o locador o faz com todos os privilégios e ônus. Permanece solidário com o locatário, civilmente, por tudo o que este fizer, pelos prejuízos e pelos danos decorrentes que causar, qualquer ato ilícito que praticar. Infere-se tal responsabilidade civil do locador do fato de o condomínio não ter participado do contrato de locação, não podendo anuir com a escolha do locatário, nem opor-lhe restrições.

Em termos práticos, o síndico deverá aplicar as multas contra o locatário, infrator, podendo cobrá-las tanto dele quanto do condômino-locador, sobre quem recai a culpa de ter escolhido mal (“culpa in eligendo”). Sobre o condômino não recai a pecha de infrator, que é pessoal: cumpre-lhe reparar o dano, com todos os seus reflexos, inclusive multas e correções. Evidentemente, o locador terá ação regressiva contra o locatário.

DESPEJO

Diante do vínculo locatício, o locador é a única pessoa legitimada a propor ação de despejo contra o locatário. Por solicitação do condomínio, e na iminência de vir a ser responsabilizado por todos os prejuízos e multas provocadas pelo locatário, havendo motivo plauzível, o locador deverá propor ação de despejo por infração contratual.

Não é preciso que a infração seja grave. Nem que a sua prática reiterada torne insuportável a vida dos demais condôminos. Basta que haja infração à convenção, à lei ou ao regimento interno e que seja provada. Para não ingressar em juízo despreparado, o locador deverá acautelar-se com depoimentos, reclamações, abaixo-assinados e outros meios de prova, por escrito, fornecidos pelo síndico e condôminos, a serem ratificados pessoalmente em audiência, se necessário for.

Pagar Conta é Dever Legal

A dívida de condomínio tem natureza especial, porque resulta da divisão de despesas comuns do prédio, não se confundindo com débitos oriundos de atividades comerciais, em que um consumidor adquire determinado produto ou serviço. Por isso, a dívida do co-proprietário para o condomínio tem merecido tratamento diferenciado de nossos tribunais.

Também o legislador e a doutrina respaldam esse entendimento, com fundamentados argumentos. J. Nascimento Franco, jurista de renomada e autor de livro clássico sobre condomínio, escrevendo no jornal “Tribuna do Direito” (edição de julho/01), sob o título “Senhores síndicos, sentido!.”, aborda com maestria a questão da inadimplência crônica no condomínio.

Com sua autoridade, lembra que “o cofre condominial precisa ter sempre dinheiro para despesas que têm que ser pagas absolutamente em dia, tais como consumo d’água e luz, salários dos empregados, manutenção de elevadores e bombas elevatórias d’água, encargos previdenciários etc.”.

Mais adiante, comentando decisão do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo (relator: juiz Palma Bisson) que excluiu condômino inadimplente do benefício da ‘Lei do Bem de Família’(8.009/90), ensejando a penhora de sua unidade, assim se manifestou o mestre: “Pondero que me parece um tanto impróprio o símile entre as despesas condominiais e os impostos, pois enquanto o fisco ostenta um crédito gratuito, o condomínio custeia a manutenção dos serviços e equipamentos sem os quais o edifício e, conseqüentemente, a entidade devedora ao cabo de pouco tempo descambariam para a insalubridade e a deterioração, o que seria desastroso a seu dono. Assim, ao contrário do fisco, que nada despende, o condomínio quando muito se reembolsa de valores pagos por todos os outros condôminos em proveito da unidade devedora.”

Outro argumento favorável à especialidade da dívida de condomínio vem do Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo (relator: juiz Frank Hungria), citado pelo ministro Ari Pargendler, do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no qual o magistrado paulista determina a penhora de unidade condominial, em face do não pagamento de sua respectiva cota, sob o fundamento de ser “hipótese que trata de dever, consoante o art. 12, da Lei 4.591/64, e não de dívida contraída”.

Como se vê, pagar a cota de condomínio é dever legal e não obrigação contratual, derivada da simples vontade da parte ou de ato jurídico-negocial que tenha praticado, como a aquisição de bens ou de serviços.

Graças a visão do legislador, que classificou as despesas condominiais como “propter rem” (próprias da coisa, vinculadas ao bem e não à pessoa do devedor), e à correta interpretação que os magistrados e tribunais superiores vêm dando à questão, o condomínio pôde florescer no Brasil como instituição sólida, garantidora dos anseios de moradia e bem-estar de parte representativa da população urbana de classe média e média-baixa.

Fosse a cota uma dívida comum, as dificuldades hoje enfrentadas por síndicos e administradoras seriam intransponíveis, o que certamente levaria muitos edifícios a descambar para a “insalubridade e a deterioração”, como enfatiza J. Nascimento Franco Isso, infelizmente, já é a realidade em muitos prédios onde, apesar da proteção legal, a inadimplência passa dos 40%, obrigando o síndico a ratear o déficit entre os consortes que pagam em dia, o que só faz aumentar sua indignação

Silêncio é Lei Noite e Dia

Hoje, na hora do almoço, fiquei estarrecido com a história contada por minha filha sobre uma festa acontecida em condomínio fechado na cidade de Florianópolis. Chamou a atenção a total falta de respeito para com os vizinhos, no quesito barulho, ao ponto de um deles ter chegado perto de cometer crime de homicídio.

Como fica, se nem em condomínio fechado se pode ter sossego? A polícia foi chamada, mas só depois que os ânimos estavam exasperados e que o barulho há muito tinha passado de todos os limites, com as caixas de sons abertas e, de propósito, alguns alarmes de carro acionados.

Escrevendo no “Boletim do Condomínio” (edição de setembro/2001), sob o título “Problemas de Convivência entre Vizinhos”, o administrador Márcio Porto chama a atenção para um aspecto importante da “lei do silêncio”, o qual, por tradição ou puro desconhecimento da maioria das pessoas, tem dado margem a abusos. Na íntegra:

“Som alto: em primeiro lugar vamos já eliminar um tabu, que é o de que até às 22:00h tudo é permitido. Em nenhum lugar do Código Civil nem na Lei 4.591/64 (…) dos Condomínios consta esta afirmação, acredita-se que se trata de cultura popular sem o menor amparo legal. Portanto aquele que prejudica o sossego e a saúde de terceiros está cometendo uma infração, e como tal poderá ser punido, isto durante as 24 horas do dia.”

Confesso que também fui vítima da sabedoria popular. Embora já tenha feito dezenas de alusões ao artigo 554 do Código Civil, aquele que diz que “o proprietário ou inquilino de um prédio tem o direito de impedir que o mau uso da propriedade vizinha possa prejudicar a segurança, o sossego e a saúdo dos que o habitam”, nunca me ocorreu reforçar a idéia de que o respeito ao vizinho deve acontecer nas 24 horas do dia, como o faz, tão incisivamente, o articulista citado.

Com razão, o Código Civil não diz que o barulho deverá ser reduzido só no período da noite nem que, durante o dia, se esteja livre para elevar o som a níveis insuportáveis. Existem, sim, muitas normas locais sobre o assunto, como posturas municipais que fixam limites de decibéis a serem suportados durante o dia e durante a noite, bem como regimentos internos de condomínios, que prevêem diferentes restrições a ruídos numa hora e noutra.

O problema, ao que tudo indica, tende a aumentar,. Não que as pessoas estejam mais barulhentas, mas porque está aumentando o nível econômico e as exigências de quem moram em condomínio. Quem viajou para o exterior sabe o rigor com que as normas de boa convivência entre vizinhos são cumpridas, especialmente no tocando à poluição sonora, a ponto de se proibir as brincadeiras de crianças, mesmo no playground, em determinados horários (após o almoço e à noite).

Vale lembrar que existem outros barulhos, que não agridem os ouvidos mas que afetam sensivelmente os nervos das pessoas. Embora baixos em decibéis, irritam profundamente, a ponto de deixar algumas pessoas à beira da loucura. Muitos deles provêm do apartamento de cima (ou de baixo) e podem ser produzidos por animais, máquinas, instrumentos musicais etc.

Diz o ditado popular: “Os incomodados que se mudem.” Mas quem disse que os ditados populares têm sempre razão?

Multa Exige Bom Senso

Por mais de vinte anos temos defendido o condomínio, considerando-o uma das melhores instituições do Brasil. Graças à Lei do Condomínio, de 16 de dezembro de 1964, hoje milhões de brasileiros vivem com mais dignidade, segurança e conforto. Por isso nos preocupa muito quanto o legislador começa a mexer numa estrutura que já provou ser vitoriosa, apesar de seus já 40 anos.

É o que acontece com o Projeto do Novo Código Civil, recentemente aprovado por uma das casas do Congresso Nacional. O projeto dedica 28 artigos ao capítulo “Do Condomínio Edilício”, um a mais do que a Lei 5.691/64 no título que trata “Do Condomínio” (o resto da lei refere-se à incorporação imobiliária), sem melhorar o que hoje existe.

Da leitura dinâmica do texto, infere-se que o condomínio deixa de ser tratado como um ente responsável e autônomo e passa a ser visto como mais um sujeito menor de direitos, do tipo que (assim pensa o legislador) necessita de toda proteção e cuidado da lei, como o consumidor, o empregado, o menor de idade. Exemplo do que dizemos está nos artigos 1.336 e 1.337, que tratam dos deveres do condômino e suas penalidades.

Diz o parágrafo 1o do art. 1.336: “O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.” Pela legislação em vigor, a multa prevista em convenção pode ser “de até 20% sobre o débito” (Lei 4.591/64, art. 12, § 3o), havendo a previsão de atualização monetária.

Nem 8 nem 80

Tal multa pode ser agradar aos órgãos de defesa do consumidor e será, sem dúvida, benéfica aos inadimplentes, mas certamente colocará em risco a sobrevivência do condomínio como instituição séria e eficaz. Mesmo nos dias de hoje, de inflação anual de um dígito, o percentual de 2% é absurdamente baixo, mormente se levarmos em consideração que o valor da multa só pode ser aplicado uma vez (e não mês a mês como os juros) e débitos de condomínio ficam rolando por anos em intermináveis ações judiciais de cobrança.

Não podemos esquecer que valor arrecadado beneficia diretamente o condomínio, não sendo recolhido aos cofres públicos, como outras penalidades, estas sim, de percentual absurdamente elevado, como as multas por atraso no pagamento do IPTU, do INSS, do imposto de renda, ou ainda à multa estipulada pelo novel Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01), que prevê punição que pode chegar a 1.400% (sim, mil e quatrocentos por cento) do valor do IPTU, ao proprietário que deixar de dar a seu imóvel o uso que lhe for imposto por legislação municipal.

Se o legislador usar de bom senso, alterando o Projeto do Novo Código Civil, a multa a ser paga deverá continuar a ser fixada por deliberação dos condôminos, respeitado o máximo de, digamos, 10% (dez por cento) do valor do débito, percentual que, tradicionalmente, representou punição adequada aos faltosos. Tanto 2% quanto 30% ou 50% são índices que fogem do senso comum, por estarem situados nos extremos da escala.

Há muitos outros pontos do projeto a serem comentados, o que faremos paulatinamente nas semanas vindouras.

Responsabilidade por Furtos

Qual a responsabilidade do condomínio se o furto ocorrer em uma das unidades autônomas? Em princípio, nenhuma, porque cada condômino deve vigiar sua própria unidade, acautelando-se com as medidas necessárias à sua incolumidade contra terceiros. O condomínio não tem, não há razão para ter, fiscais controlando a entrada e saída de cada porta de apartamento, loja, sala ou conjunto comercial.

NEGLIGÊNCIA

Há circunstâncias em que a responsabilidade do condomínio foge a essa regra geral. Por exemplo, se o edifício tem portaria única, que exerce vigilância sobre todas as pessoas e objetos que passam por ela, se o porteiro for negligente, permitindo que o produto do furto passe pela portaria, caracterizada estará a responsabilidade do condomínio. Exemplo típico: em prédio comercial, o porteiro permite que, sem autorização, máquinas e computadores sejam retirados do edifício por ladrões.

O furto de pequenos objetos, naturalmente, foge ao controle de qualquer vigilância, mesmo acuidada, não podendo ser imputado ao condomínio. Também não se poderá inculpar o condomínio se o furto foi praticado por morador do prédio mediante desvio dos objetos e sua retirada do edifício dentro de veículo, ou seja, sem passar pela fiscalização exercida pela portaria.

De outro lado, provado que o porteiro, fugindo a suas obrigações, deixou ingressar no condomínio pessoa não autorizada, que venha a praticar furto no interior dos apartamentos, estaremos diante de típico caso de culpa por negligência. O condomínio, por seu empregado, permitiu o ingresso indevido do intruso. Concorreu para a realização do dano. Conclusão óbvia: responde pelo ressarcimento do dano.

IDENTIFICAÇÃO

Em edifícios comerciais, com grande fluxo de pessoas, em que não há fiscalização das pessoas que entram ou saem, não se pode aplicar a mesma regra. Cada condômino e usuário tem ciência da situação fática do prédio. Exerce ali seu ofício sabendo dos riscos que corre.

A identificação que é feita na portaria, comum no Rio e São Paulo, por exemplo, não revela a índole ou o propósito de quem ingressa no edifício. Se qualquer das pessoas identificadas cometer delito no interior do prédio, não haverá responsabilidade do condomínio. Será diferente se, tendo assumido a obrigação de controlar o ingresso de todos os transeuntes, negligenciar no dever deixando que elementos não identificados burlem a fiscalização e cometam furto em unidades autônomas. Aplica-se a regra: dever mais culpa é igual a responsabilidade, que gera indenização no caso de dano.

Trabalho Ostensivo, Não

O condômino pode trabalhar em sua unidade autônoma? Já fizemos essa pergunta em coluna escrita há alguns anos e que faz parte do livro “Vida em Condomínio” ( JM Editora, artigo n. 15, pág. 41). Ficamos satisfeitos, agora, em ler no “Jornal do Síndico” a opinião do advogado Sylvio Grechi em muito semelhante às nossas.

O título do texto sintetiza bem a questão: “Trabalhar em casa, sim. Contrariar o regulamento, não!” Segundo o articulista, “mais que residências, os apartamentos estão se transformando em local de trabalho. Se, por um lado, estas alterações trazem conforto e redução de custos para alguns, os demais moradores temem ser incomodados pelo barulho, insegurança e aumento de lixo no condomínio.”

Antes que alguém diga que é totalmente proibido trabalhar na unidade residencial do condomínio, pois contraria a convenção e atenta contra a destinação do edifício, o que a lei determina que seja respeitado pela unanimidade dos proprietários (Lei 4.591/64, art. 10, III), lembre-se que o conceito de atividade laboral é muito fluido, sendo difícil precisar o que seja trabalho ou hobby. Determinados ofícios podem perfeitamente ser exercidos na sala, no quarto ou na cozinha da unidade sem que outros venham a tomar conhecimento do fato. Já mencionamos o exemplo do juiz de direito que trabalha em seu gabinete residencial, do programador de computação, da cortineira e da cozinheira que prepara pratos congelados.

Referindo-se às atividades admissíveis e não admissíveis, o advogado Sylvio Grechi formulou o seguinte raciocínio: “No caso do que denomina home office (atividades silenciosas, praticadas com a utilização do computador), não veja qualquer impedimento, até porque não prejudica de forma alguma o vizinho, nem acarreta problemas de ordem administrativa para o síndico. Mesmo outras atividades – que não comportam barulho e a entrada e saída permanente de pessoas ou objetos do apartamento – de início são admissíveis. O síndico deve fiscalizá-las e verificar sua conveniência ou não, assim como tomar as providências cabíveis em cada caso.”

Que atividades não seriam permitidas no edifício residencial? Em princípio, todas que não sejam realizadas em absoluta privacidade, ou seja, qualquer ofício que provoque aumento significativo no fluxo de pessoas no prédio, mais barulho, mais lixo, mais despesas, que coloque em risco a saúde e a segurança dos moradores, que afete o bom nome do condomínio, que faça com que o prédio seja conhecido como um edifício misto (residencial e comercial) ou que incomode, de qualquer forma, os demais condôminos.

O critério basilar é este mesmo: se a atividade incomoda, prejudica ou afeta os demais moradores, deve ser coibida. A cozinha do apartamento, por exemplo, não pode funcionar 24 horas por dia, em ritmo industrial, com entrada e saída de víveres a todo momento; a sala não pode ser transformada numa planta têxtil, com dezenas de costureiras ziguezagueando o dia inteiro; o banheiro não pode receber um equipamento odontológico, grande consumidor de água, com clientes que chegam a cada meia hora. E assim por diante.

Os lindes do possível e do proibido serão, como sempre, muito difíceis de serem delimitados. O mestre que dá aulas particulares em seu gabinete, silenciosamente, poderá receber quantos visitantes (alunos) por dia, sem incomodar os vizinhos? E a mãe-de-aluguel, de quantos bebês e crianças poderá cuidar em sua casa, sem que transgrida o regulamento?

Imagem Vale 10% do Prédio

Um bom publicitário sabe quanto vale a imagem de uma empresa. Todo administrador de condomínio, mas especialmente todo proprietário de apartamento ou sala comercial, também deveria saber quanto vale a imagem de seu prédio. Não existem estatísticas sobre a influência da aparência externa no preço do metro quadrado, o que não impede que se estime que ela representa, hoje, em torno de cinco a dez por cento do preço do imóvel.

A aparência externa é, dentre outros fatores, o mais representativo na fixação da imagem de um condomínio. O nível de seus moradores, sua localização, presença ou não de causas depreciativas (excesso de animais, atividades comerciais em edifício residencial, síndico notoriamente tirânico etc.),

Também ajudam a dar ao condomínio um conceito junto à comunidade, especialmente ao mercado imobiliário, que é quem, em última instância, fixa o preço das unidades.

Enquanto no Brasil, até a primeira metade do século XX, predominava a cultura portuguesa na construção de prédios, que eram levantados um ao lado do outro, rente à linha divisória do terreno com a calçada, o que ainda se vê nos setores mais antigos de nossas cidades, o fundamental era mostrar uma boa cara, para que o prédio fosse valorizado. Por isso, todo o esforço construtivo voltava-se para a fachada da edificação, que recebia a maior parte dos investimentos externos. A frente do edifício era ornamentada com ladrilhos, lajotas, mármore, granito, pastilhas e toda sorte de material de primeira qualidade, enquanto nos lados e nos fundos, o revestimento era da pior qualidade possível. Para que gastar com benfeitorias nos nas paredes laterais, se ninguém as veria, já que distantes da frente da rua e só utilizadas pelos serviçais da casa? Era o que se pensava, imaginamos.

Acontece que os tempos mudaram. A partir da II Guerra Mundial, o eixo arquitetônico sofreu outras influências, especialmente dos Estados Unidos, e os edifícios passaram a dispor de mais espaço, e a mostrar todas as suas faces. O recuo mínimo de 1½m (metro e meio), obrigatório para a construção em que “se abra janela, ou se faça eirado, terraço, ou varanda” (Cód. Civil, art. 573), tornou-se em pouco tempo obsoleto, em função das novas exigências do mercado e do surgimento dos então denominados arranha-céus. Antes mesmo da Lei do Condomínio entrar em vigor (dez/64), aqui e ali pontilhavam edifícios que já rasgavam os cânones estabelecidos pela construção civil tradicional.

O problema, caro leitor, foi que os incorporadores e construtoras continuaram trabalhando como estavam acostumados, dando toda prioridade para a fachada principal e deixando as demais no total descaso. Dê um passeio por sua cidade e observe os edifícios construídos na década de 50, 60, 70 e 80 do século passado. O que se vê, ainda? Bonitas fachadas, porém paredes laterais feitas de reboco que ou se mancha ou se desmancha. Esqueceram-se, engenheiros e arquitetos, que a nova altura equalizou todos os lados do edifício, reduzindo tremendamente a hierarquia entre elas. Também a parte externa superior ficou importante.

Edifícios novos, surgidos a partir dos anos 80, já mostram uma maior preocupação com a aparência externa total, já que vistos por todos os lados e são mais valorizados, mas ainda há muito a fazer para que a cultura do mercado mude completamente e os prédios mais antigos sejam revitalizados. Isto já está acontecendo em condomínios com síndicos, conselheiros e co-proprietários conscientes da importância da imagem do prédio, como forma de aumentar o valor das unidades e de contribuir para o visual da cidade.

Continuaremos insistindo.

Registro e Obrigações

Leitor de Taguatinga, Distrito Federal, nos escreve tecendo várias considerações a respeito do condomínio e fazendo algumas perguntas, que ensejam reflexão. Diz ele:

“O condomínio adquire vida própria e legal a partir do registro da convenção. E depois? Não tem mais nada a ser feito? Não é necessário ou mesmo obrigatório o cadastro na Receita Federal, na estadual, INSS, DRT? Não é obrigatória a declaração junto ao Imposto de Renda, mesmo sendo isento? Quais os diplomas legais que determinam?”

Em princípio, prezado leitor, não há lei que obrigue o condomínio a efetuar qualquer dos registros ou obrigações indicadas. Destacamos a ressalva “em princípio”, porque existe uma graduação de compromissos que atingem o condomínio à medida que cresce e assume maiores responsabilidades.

Tomemos o exemplo de um condomínio pequeno, com poucas unidades, que não disponha nem de conta bancário ou de funcionário. Para que inscrever-se no CNPJ/MF ou no INSS? Para que associar-se a sindicato da categoria? Para que contratar contador?

Se as atividades do condomínio, porém, forem mais elaboradas, haverá necessidade de inscrever-se no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas (CNPJ), (embora não seja reconhecido pela legislação e pelo judiciário como pessoa jurídica), a fim de conseguir abrir conta-corrente em banco comercial. Se tiver funcionário, também precisará de registro junto à Delegacia Regional do Trabalho (DRT) e ao Instituto Nacional do Serviço Social (INSS).

Fim mercantil?

Em um terceiro nível, situam-se os condomínios que auferem algum tipo de rendimento de natureza não-condominial, como aluguel de espaços ou fachadas, exploração de antenas de rádio-telefone, ou que aplicam valores significativos em instituições financeiras. Nestes casos, a nosso ver, o condomínio deve fazem a declaração de ajuste junto à Receita Federal, porque são rendas que nada têm a ver com a função essencial do prédio. A natureza mercantil de tais atividades impede que gozem do mesmo tratamento dado à cota de condomínio, esta um rateio das despesas necessárias à administração do edifício e ao bem comum.

Temos nos posicionado sempre em favor de um condomínio mais puro, que não se envolva com questões não condizentes com os interesses imediatos dos co-proprietários, para evitar que problemas alienígenas venham a afetar a instituição Condomínio no Brasil.

Quando síndicos ultrapassam os limites de suas atribuições – respaldados ou não por decisão de assembléia geral – o condomínio entra em zona de perigo, que não são poucos no ordenamento econômico e jurídico do País. Um condomínio que, por exemplo, queira explorar linha de ônibus para os moradores, prestar serviços de enfermagem, oferecer aulas de kung-fu e outras coisas do gênero, poderá tornar-se vítima, gratuita, de ações de indenização por danos materiais e morais. Para o síndico, basta o dever de bem zelar pelo dinheiro dos condôminos.

Portanto, caro leitor, embora com pouca prática nesses assuntos burocráticos, acreditamos que o prédio só deve se envolver e cumprir as obrigações que forem essenciais à sua organização social. Nada de ingressar, se associar, registrar ou declarar ou onde não for chamado.

Tem Rodízio de Garagem

É difícil dizer qual o problema que mais afeta os condomínios, se a presença de animais nos apartamentos ou as desavenças provocadas pela utilização da garagem do prédio. Culpa de legislação local, da falta de planejamento, da ausência de critérios, da ganância do incorporador ou outro motivo, é fato incontroverso de poucos edifícios têm garagens plenamente satisfatórias para todos os proprietários.

A falta de visão (muitos edifícios foram construídos há anos) leva certos empreendedores a tentar descumprir as posturas da lei municipal sobre o assunto, quando, na verdade, deveriam antecipar-se às novas exigências do mercado, que indicam a necessidade não de uma vaga para cada unidade, mas sim de mais vagas, ou de quase uma para cada morador (caso dos edifícios de alto nível).

Nos edifícios com insuficiência de vagas individuais, a solução não é mais a contratação de um garagista, em face dos custos salariais, trabalhistas e sociais. O caminho tem sido a utilização coletiva de espaços demarcados, com dois ou três carros revezando-se na ocupação da mesma área. Também se tem utilizado o rodízio dos veículos nos prédios onde há vagas boas e ruins, de modo que, com o tempo, todos possam ter vantagens e desvantagens.

Em tais hipóteses, é essencial que a decisão seja tomada em assembléia geral extraordinária do condomínio e importante que seja fixado o prazo do sorteio. Por exemplo, rodízio de ano em ano, ou de dois em dois anos, para que ninguém se julgue com “direito adquirido” sobre os melhores espaços, depois de algum tempo.

Mais Garagens

A propósito do assunto, lemos na revista “Jurisprudência Catarinense”, volume 83/84, pág. 179, acórdão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, relatado pelo desembargador Anselmo Cerello, cuja ementa está assim expressa:

“Condomínio – Decisão assemblear dispondo a respeito da ocupação das garagens – Decisão unilateral do síndico, alterando a deliberação da assembléia dos condôminos – Imprevalência – Apelo desprovido.

As decisões dos condôminos tomadas em Assembléia Geral, dispondo a respeito de ocupação das garagens do edifício não podem ser alteradas, tempos após, por deliberação unilateral do síndico, redundando dessa decisão perda da posse por parte de algum condômino. Idôneo é o recurso da ação possessória, manejado pelo condômino esbulhado ou turbado em sua posse.”

Como se vê, decidindo os condôminos a forma de ocupação das garagens, não pode o síndico alterá-la, nem qualquer condômino. Porém, tal fixação, não é imutável. Poderá ser modificada no prazo previsto ou, se não houver prazo, sempre que outra assembléia geral extraordinária for convocada para este mister.

No caso dos autos, a vaga de garagem em disputa corresponde a um dos espaços da área comum transformada em estacionamento, no interesse e com a contemplação geral dos condôminos, como explica o relator Anselmo Cerello.

Problemas como este poderão ser evitados se e quando a legislação incentivar a construção de vagas para estacionamento de veículos em edifícios residenciais e comerciais, dando vantagens efetivas a construtoras e proprietários. Há muito foi sepultado o argumento de que quanto mais garagens para os veículos mais veículos se teria nas ruas. Ao contrário, é a falta de espaço de parada que obriga os automóveis a contribuir para o congestionamento das vias de circulação.

Regras Básicas do Prédio

Lição número um: Se você mora ou trabalha em um condomínio, você é dono do espaço que ocupa. Você não é o único dono, mas exerce com plenitude todos os direitos de senhoria, em conjunto com os demais titulares. Logo, você deve agir sempre com o pensamento e a postura de quem tem domínio sobre a coisa e não com o desprezo de quem pouco valoriza a propriedade alheia.

Infelizmente, muitos moradores de edifícios, incluindo aí certos proprietários, não se dão conta de que são eles diretamente prejudicados por qualquer dano que o prédio sofra. Um papel jogado no chão, um risco no elevador, um papel de parede rasgado, lâmpadas queimadas, mau cheiro, funcionários malvestidos, e coisas do tipo, depreciam o prédio, fazendo com que perca sua reputação e seu valor de mercado.

Lição número dois: Se você não pagar sua cota em dia, você estará sendo sustentado por seus vizinhos. O condomínio não é uma empresa industrial ou comercial, que aufere lucro com a produção ou intermediação de bens. A única fonte de renda do condomínio são as contribuições dos co-proprietários, ou dos inquilinos, quando a unidade se encontra alugada.

A falta de pagamento de qualquer taxa gera um descompasso entre a receita e a despesa. O déficit operacional só pode ser coberto com o aporte de dinheiro dos condôminos que pagam em dia, o que pode gerar uma espiral negativa: quanto menos pagam, maior é o rateio do déficit; quanto maior o déficit, menor o número dos que pagam. As multas e juros pagos pelos inadimplentes não compensam os incômodos do síndico ou o sentimento de injustiça dos condôminos pontuais.

Lição número três: O princípio da solidariedade aplica-se a todos os condôminos, indistintamente. Se todos somos iguais perante a lei, mais ainda o somos na qualidade de usuários de edificação em condomínio, onde a igualdade é fática e concreta. Não é por que você mora no primeiro andar, e usa pouquíssimo o elevador, que você se desobriga de pagar sua quota integral de rateio da conta de luz. Quem mora sozinho na cobertura também paga integralmente o rateio da água, embora vocês vivam em cinco no apartamento.

Existem, naturalmente, exceções ao princípio, estabelecidas em função de peculiaridades de cada prédio, mas a idéia central do condomínio repousa em conceitos como integração, mútuo auxílio, coletividade, respeito ao próximo, solidariedade. O prédio pode ser construído de cimento, tijolos e ferro; o condomínio, não; é uma comunidade jurídica e social.

Lição número quatro: O síndico é representante e não empregado ou patrão dos condôminos. Para que a comunidade condominial possa se organizar e se relacionar com terceiros de maneira prática, os consortes elegem um representante comum, o síndico, com atribuições bem definidas em lei e na própria convenção. O síndico tem poderes de polícia administrativa, mas não pode se comportar como um títere. Também não é um mero empregado ou contratado da coletividade.

A falta de compreensão do correto papel do síndico tem sido motivo de freqüentes conflitos com condôminos, daí se dizer que um bom síndico precisa ter a paciência de um santo e a energia empreendedora de um grande empresário.

Grade não Muda a Fachada

A alteração da fachada é o tema principal de fax enviado por leitora de Curitiba, com dúvidas sobre a realização de assembléia de condôminos. Diz a consulente:

“No meu condomínio foi feita uma assembléia para aprovação de pintura no prédio e assuntos gerais. Foi aprovado um orçamento para pintura (o que está correto). E foi também aprovado um orçamento de mais ou menos R$ l0 000,00 para colocação de grades na frente do edifício e uma cobertura de policarbonato na calçada de acesso ao hall de entrada. A pergunta é: (1) nos ‘assuntos’gerais podem aprovar um orçamento tão alto? (2) essas obras não são consideradas como alteração da fachada? (e portanto deveriam ter 100% de aprovação?).”

Quanto à primeira pergunta, a resposta é “não”. Nas assembléias ordinárias ou extraordinárias de condomínio, todos os temas de deliberação devem estar devidamente expressos no edital de convocação, para que a decisão seja válida e, principalmente, exigível dos condôminos ausentes. É o que se infere da Lei do Condomínio (art. 24, caput), ao referir-se que à assembléia geral ordinária compete aprovar as “matérias inscritas na ordem do dia”.

A praxe de constar “assuntos gerais” como pauta de assembléia não atende, em princípio, a exigência da lei, razão por que se tem entendido que em “assuntos gerais” os condôminos só podem discutir os problemas gerais do condomínio, mas não deliberar em caráter definitivo.

A irregularidade não é insanável. Basta que uma outra assembléia, devidamente convocada e com a ordem do dia expressa e específica, ratifique a decisão para que o problema esteja solucionado.

Quanto à segunda pergunta, entendemos que as obras de colocação de grades na frente do edifício não constituem uma alteração da fachada, no sentido de exigir-se quórum unânime para a validade de tal decisão (Lei 4.591/64, art.10). A uma, porque não se trata de iniciativa de um só condômino, visando beneficiar-se com exclusividade de inovação no prédio. A duas, porque em princípio a colocação de grades só afeta o andar térreo do prédio, o qual, por ser diferente dos demais, tal como a cobertura, não forma um conjunto-padrão de equivalência uniforme, como os andares-tipo do edifício, em que uns têm de ser idênticos aos outros. A três, porque, mesmo que a grade efetivamente constitua uma modificação da fachada original, sua colocação é necessária do ponto de vista da segurança dos moradores, o que constitui razão para afastar qualquer impedimento de ordem legal, como vêm reiteradamente decidindo nossos tribunais.

Em hipóteses tais, o quórum mínimo exigível, no nosso entender, é o de 2/3 (dois terços) do total de frações ideais, salvo disposição em contrário da convenção do condomínio.

Quanto à colocação de uma cobertura de policarbonato na calçada de acesso ao hall de entrada, só podemos expressar nossos parabéns ao prédio, já que está se preocupando com a segurança das pessoas que entram e saem do edifício, evitando que haja acidentes e resguardando os proprietários contra possível ação de indenização. É exemplo que deve ser seguido por todos.

Reconstrução do Edifício

DESTRUIÇÃO MAIOR

No caso de destruição total ou quase total, os condôminos deverão reunir-se em assembléia para deliberar sobre a reconstrução ou venda do terreno e materiais. Atenção para o quórum: somente “metade mais uma das frações ideais do respectivo terreno” (art. 14). Para assunto tão importante, como se vê, basta quórum de maioria absoluta.

Rejeitada a reconstrução, a assembléia decidirá sobre o destino do terreno e aprovará a partilha do valor do seguro entre os condôminos (art. 14, § 1º). Aprovada a reconstrução, que deverá obedecer ao mesmo destino, forma externa e disposição interna (em termos), a minoria que não quiser ou não puder arcar com as despesas poderá alienar suas partes diretamente ou , mediante avaliação judicial, hoje produção antecipada de provas (art. 14, §§ 2º e 3º), seguida de ação de adjudicação judicial, em que a maioria oferecerá e depositará as importâncias arbitradas (art. 15). Ultrapassadas todas as fases do processo (depósito, liminar autorizando a adjudicação, citação, contestação, impugnação, perícia, audiência, sentença, apelação, contra-razões, acórdão etc.), a sentença irrecorrível, transitada em julgado, “servirá de título definitivo para a maioria”, sendo levada ao registro de imóveis (art. 15, § 7º).

DESTRUIÇÃO MENOR

Se o sinistro for de menos de 2/3 da edificação, o síndico promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas (art. 16). Parece simples, mas não é. E se o valor do seguro for insuficiente para a reconstrução? E se a maioria, reunida em assembléia, decidir pela não reconstrução do prédio? A lei não prevê convocação de assembléia, no caso, deixar a critério do síndico a decisão, ou melhor, a obrigação de receber o seguro e promover a reconstrução.

A interpretação literal de tal dispositivo poderia levar, na prática, à adoção de providências em total desacordo com a vontade dos condôminos, o que não condiz com os princípios da própria Lei do Condomínio, em que impera o governo da maioria, numa verdadeira democracia direta, mais autêntica que todas as demais conhecidas.

Decisão de tal quilate, repita-se, deverá ser tomada pelos condôminos reunidos em assembléia, valendo o mesmo quórum de “metade mais uma das frações ideais”, já referido (art. 14).

 

Limite ao Poder de Demitir

Praticamente todo mundo sabe que os funcionários de condomínio podem ser demitidos pelo síndico, a qualquer momento, respeitada a legislação trabalhista. O que pouca gente sabe é que tal poder do síndico pode sofrer limitações impostas pela convenção do condomínio, pelo regimento interno ou mesmo por deliberação de assembléia geral extraordinária.

Em princípio, todo o poder de contratar e demitir funcionários é exclusivo do síndico, na sua qualidade de representante legal do condomínio. Tem ele competência para decidir, isoladamente, usando unicamente seu próprio discernimento e vontade, quando dispensar qualquer dos funcionários do prédio.

Tal poder discricionário tem sido, não raro, motivo de grandes conflitos, especialmente nos casos em que, em razão de longos anos de serviços prestados e da amizade granjeada com os moradores, o zelador ou o porteiro estabeleceram uma espécie de estabilidade social no edifício, passando a fazer parte, como se diz popularmente, do patrimônio do condomínio. Já tivemos conhecimento de várias rebeliões, com convocação de assembléia e ameaças de uns contra outros, por ter o novo síndico demitido o zelador de muitos anos de casa.

Para evitar que a demissão de funcionários se torne o pomo de discórdia da administração ou que parte dos condôminos se sintam indignados com o fato, é possível estabelecer regras quanto às relações empregatícias no condomínio.

A Lei do Condomínio é muito clara ao fixar, como primeira missão do síndico, que lhe compete “representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta lei ou pela convenção” (art. 22, § 1o, a). A convenção poderá normatizar o assunto, determinando, por exemplo, que a demissão de funcionário seja feita pelo síndico somente após ouvir (e obter a aprovação) do conselho consultivo, ou que, se o funcionário tiver mais de cinco anos de contrato, a aprovação deverá ser obtida em assembléia.

São apenas hipóteses, que não invalidam qualquer proposta que atenda aos interesses dos condôminos, que são os verdadeiros detentores do poder no condomínio.

Embora a lei mencione apenas a convenção, entendemos que restrições, nesse sentido, também podem ser inseridas no regimento interno ou simplesmente aprovadas em assembléia geral extraordinária do prédio. Nestes casos, a força mandamental das resoluções condominiais seria menor, tendo mais o caráter de recomendações do que propriamente de regras que o síndico deveria rigorosamente cumprir. Sua desobediência constituiria, por assim dizer, uma infração menor do síndico, o que não impediria, entretanto, que fosse chamado à responsabilidade e destituído pelos condôminos, se acharem que foram desrespeitados em sua vontade.

O tema é polêmico e não comporta uma solução pronta para cada prédio. Mas é bom que seja levado a discussão em uma próxima assembléia, para que os titulares das frações ideais do condomínio fiquem conscientes de que o problema pode ser regulamentado, aliviando-se o síndico, em parte, de seu ônus de terminar ou não o vínculo empregatício de pessoa tão próxima de todos.

Como diz a voz do povo, é melhor prevenir do que remediar.

Posse Gera Dever de Pagar

Afinal, o promitente-comprador é ou não responsável pelo pagamento das despesas de condomínio? E se for, a partir de que data? O fato é recorrente nas vendas de construtoras e incorporadores para adquirentes de unidades autônomas.

A questão da legitimidade passiva nas ações de cobrança de cotas condominiais tem sido enfrentada com freqüência crescente nos tribunais. Foi, também, objeto de discussão no VII Enai – Encontro Nacional dos Advogados do Mercado Imobiliário, realizado no mês de outubro/2000, no Rio de Janeiro. Destacou-se no Encontro a posição do Superior Tribunal de Justiça, por ser a última palavra sobre o assunto.

Aprimorando posição anterior do STJ, no sentido ser o promitente-comprador responsável pelas despesas do condomínio, decisão da Terceira Turma do STJ (Recurso Especial n. 238.099, originário de São Paulo), deixa bem claro que não basta a existência de contrato de compromisso de compra e venda, registrado ou não. É preciso que o promitente-comprador tenha efetivamente tomado posse do imóvel, com conhecimento da comunidade condominial.

Extrai-se da ementa do acórdão, nas palavras do ministro Waldemar Zveiter, relator:

“Somente quando ficar patente a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda.”

Relevância da posse

O contrato de promessa de compra e venda estipulara que o comprador da unidade ficaria responsável pelas despesas de condomínio a partir do momento em que fosse comunicado de que as chaves encontravam-se em sua disposição. Porém, não ficou bem esclarecido na instrução do processo em que época, efetivamente, o promitente-comprador tomou posse no imóvel. Tal detalhe não foi considerado pela 12a. Câmara Cível do Segundo Tribunal de Alçada de São Paulo, que julgou procedente a ação de cobrança contra a construtora, por entender que “a ação de cobrança de despesas condominiais deve ser proposta contra quem conste como titular no registro de imóveis, do direito real da unidade condominial”. Não foi esse o entendimento da Terceira Turma do STJ.

Fundamentando sua decisão, o ministro Waldemar Zveiter lembra que, embora a jurisprudência do STJ tenha afirmado que a cobrança de cotas condominiais deve recair sobre o comprador da unidade adquirida em condomínio, sendo irrelevante o fato da escritura de compra e venda não estar inscrita no cartório de imóveis, tal posição não dispensa a posse do comprador no imóvel.

Assim aconteceu em julgamentos relatados pelo ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira (Resp 138839/MG) em que ele faz referência ao promitente-comprador “investido na posse do imóvel”, e pelo ministro César Rocha (Resp 212799/SP), que destaca que “somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador…”.

Em suma, o comprador sem contrato registrado só assume o débito do condomínio a partir de sua posse efetiva na unidade condominial.

Mais Dicas de Segurança

São regras práticas de conhecimento geral, mas dispostas de modo sistematizado, o que facilita a sua compreensão. Tratam da portaria e da prevenção de acidentes e incêndios. Visam melhorar a segurança do prédio e seus moradores.

Cuidados do Porteiro

* O porteiro deve permanecer sempre na portaria.

* Deve registrar, no livro de anotações, a entrada e saída de prestadores de serviços eventuais, como mecânicos, pintores, técnicos em conserto de telefone, luz, equipamentos, gás etc.

* Nunca permitir a entrada de estranhos, sem prévia consulta ao morador indicado pelo visitante. Após ser permitido o acesso, verificar se a pessoa se dirigiu ao local ao qual disse que iria.

* Suspeitar de pessoas carregando pacote e parecendo estar à procura de alguém no prédio, sem saber com certeza o nome do destinatário.

* Estabelecer uma palavra-chave (senha), periodicamente substituída, a ser usada no interfone para avisar que pode ocorrer ou está ocorrendo um assalto.

* Estabelecer um gesto a ser usado no olho-mágico para avisar o morador que se encontra naquele momento sob a ameaça de assalto. Todos os moradores devem conhecer o gesto, evitando abrir a porta e avisando a polícia o mais rápido possível.

* À noite, manter a portaria às escuras, e a parte externa do prédio, bem como o acesso ao condomínio, racionalmente iluminados.

* Não permitir a saída de pessoa não-moradora que esteja carregando um objeto ou pacote, sem autorização do morador visitado.

* Chamar a polícia se observar veículo com um ou mais ocupantes estacionado nas proximidades do prédio por longo tempo.

* Chamar a polícia de um veículo com o(s) mesmo(s) ocupante(s) passar várias vezes, lentamente, diante do prédio, parecendo estar observando a rotina da portaria e do acesso à garagem.

* Chamar também a polícia no caso de ver uma pessoa ou mais por muito tempo nas proximidades observando o prédio.

Prevenção de acidentes

No sentido de evitar pequenos e grandes acidentes no edifício, especialmente incêndios, a cartilha do Secovi-RJ oferece recomendações muito úteis aos síndicos, mas cuja implantação deve ser exigida por todos os moradores, em assembléia. São elas:

* Certifique-se de que seu condomínio atende às normas exigidas pelos bombeiros (portas corta-fogo, alarmes etc.)

* Cheque periodicamente a carga dos extintores e sua validade.

* Proíba e mantenha sinalização adequada, indicando hidrantes, extintores, saídas de emergência etc.

* Em caso de prédios comerciais, forme e treine a brigada de incêndio.

* Exija do porteiro e de cada condômino o correto armazenamento de substâncias inflamáveis, gás etc.

* Promova periódicas revisões nos sistemas elétricos.

*
Sinalize a entrada e saída de veículos.

* Proíba brincadeiras, bicicletas e assemelhados na garagem.

* Certifique-se de que o porteiro e demais empregados saibam manusear extintores e conheçam as características de cada um (espuma, gás carbônico, pó químico etc.).

Oração de um Condômino

Transcrevemos hoje um texto lido no Jornal Masset n. 196, de autoria de William Braga, com o título “Oração de um condômino”. Vale a pena ler e passar adiante, pois retrata a atitude correta que se espera de quem mora em comunidade com outras pessoas. Sobre o autor nada podemos dizer, pois o jornal só lhe mencionou o nome, sem maiores dados. Diz a oração:

“Senhor, quero perante vós, pedir perdão por minhas faltas, erros e omissões durante o ano que passou.

Perdão por não ter instruído as minhas crianças a zelares pelos bens comuns e a não brincarem nos corredores, elevadores e portarias do prédio que habito.

Perdão por não ter contribuído com o silêncio, principalmente nas horas destinadas ao repouso, mantendo por vezes, meu rádio ou minha televisão em volume acima do normal.

Perdão por arrastar móveis a qualquer hora do dia ou da noite e por permitir que meus filhos pulem o dia inteiro, esquecendo-me que no andar de baixo moram pessoas idosas, doentes ou não, que têm direito, como eu, ao merecido repouso e silêncio.

Perdão pelo desperdício de água que ocasionei, gastando além do necessário e por manter, sem conserto, vazamentos diversos que elevam, sem necessidade, a conta d’água do condomínio.

Perdão por não instruir a minha empregada a embrulhar sempre em jornal ou acondicionar em sacos plásticos, os restos de comida, inclusive os pescados, antes de colocá-los na lixeira.

Perdão por não ter contribuído em alguma forma, para a conservação e limpeza do prédio em que resido.

Perdão por ter, inadvertidamente, ocupado duas vagas na garagem quando do estacionamento de meu carro.

Perdão por ter esquecido de soltar totalmente o freio de mão, nas vezes que deixei o carro no corredor da garagem, dificultando principalmente as senhoras na hora de empurra-lo, para liberar seus veículos.

Perdão por ter permitido a pessoas estranhas ao condomínio, estacionar seus carros na garagem do prédio, tirando a vez, ou dificultando o acesso às vagas destinadas exclusivamente aos moradores.

Perdão por ter esquecido, diversas vezes, de fechar o portão da garagem, aumentando com isso o risco de invasão, roubo ou violação de nossas propriedades e famílias.

Perdão, se por acaso, permiti, direta ou indiretamente, a alteração da moral e dos bons costumes do ambiente coletivo em que resido.

Perdão por manter em meu apartamento animais de qualquer espécie e porte, que embora não perturbando os demais moradores (acredito), transitam periodicamente pelas partes comuns, soltando pêlos que afetas as pessoas alérgicas ou fazendo, sem qualquer culpa, suas necessidades fisiológicas nos corredores e elevadores do prédio.

Perdão, finalmente, por não ter cooperado, a despeito de minhas antipatias pessoais, com a administração do condomínio em todos os aspectos contidos ou não, na sua convenção. De coração, espero daqui em diante, não incorrer nos mesmos erros, faltas e omissões, para o meu próprio bem-estar e dos demais condôminos.”

Tal oração merece a nossa reflexão. Os exemplos citados não esgotam todas as hipóteses possíveis de comportamentos desejáveis, mas mostram claramente o espírito de cooperação e convivência amistosa que deve nortear todos os condôminos.

Gracias, William Braga!

Prédio Não Paga Sindicato

Vêm de Santa Catarina, publicadas na revista Jurisprudência Catarinense – volume 85, as duas decisões que selecionamos para embasar a coluna de hoje.

O primeiro julgado se refere a tema talvez inédito nos nossos tribunais, pois decide a respeito da exigência, por sindicato, da contribuição assistencial e da taxa de reversão patronal, aos condomínios, podendo servir como referência para outros estados (apelação cível n.96.005839-7).

Conforme relata o desembargador Newton Trisotto, o Sindicato de Condomínios de Santa Catarina ajuizou ação cautelar de exibição de documentos contra o Condomínio Edifício Belvedere. Atribuindo-se a qualidade de representante sindical de todos os empregadores da categoria dos empregados em edifícios/condomínios daquele estado, o autor pretende que o condomínio lhe exiba documentos que afirma serem necessários para determinação do valor da contribuição sindical patronal que dele pretende cobrar.

O condomínio contestou a obrigação de exibir os documentos solicitados dizendo, basicamente, que o sindicato não é o representante legal da categoria e que não está obrigado a filiar-se (Constituição Federal, art. 5o, XX). O juiz acolheu os argumentos do condomínio e julgou improcedente o pedido.

Em grau de recurso, a Primeira Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, por unanimidade, negou provimento à apelação do sindicato, sob o argumento de que a Constituição Federal dispõe que “é livre a associação profissional ou sindical” (art. 8o, caput) e que “a lei não poderá exigir autorização do Estado para a fundação de sindicato, ressalvado o assento no órgão competente, dedadas ao Poder Público a ingerência e a intervenção na organização sindical”(inc. I).

Ademais disso, lembra o relator que, no caso sub judice, o sindicato não comprovou seu registro junto ao Ministério do Trabalho, sendo, destarte, parte ilegítima para figurar no pólo ativo da demanda.

Segurança 1, estética 2

O segundo acórdão extraído da Jurisprudência Catarinense (apelação cível n. 97.01358-1) aborda questão relativa à colocação de porta maciça de madeira e de grade de ferro por condôminos de um edifício.

Como relata o desembargador Sérgio Paladino, ação cominatória foi ajuizada por condomínio contra todos os moradores de um bloco, com pedido de tutela antecipatória, sob o argumento de que, ao trocarem uma porta de alumínio por outra de madeira maciça e colocarem grades na entrada, teriam alterado a fachada, sem a autorização os demais condôminos, o que fera a lei e a convenção do prédio.

O juiz de primeiro grau julgou procedente o pedido no tocante à substituição da porta de alumínio por uma de madeira, ordenando o desfazimento, e improcedente quanto à colocação das grades, ao argumento de que insignificante a mudança na fachada do condomínio.

A sentença singular foi confirmada pela Segunda Câmara Civil do Tribunal de Justiça de SC, por unanimidade. No entendimento dos magistrados, a grade colocada no hall de entrada não destoa do conjunto, afetando muito pouco ou quase nada a aparência externa do edifício, já que a maioria dos apartamentos térreos dos diversos blocos as têm. Além disso, foi colocada visando à proteção dos condôminos, caso em que “as razões de segurança sobrepujam as de ordem estética”.

Fundo para Cobrir Danos

Por Luiz Fernando de Queiroz

A casuística do condomínio está se tornando cada vez mais rica. De todos os recantos do país surgem fatos novos, exigindo do intérprete uma solução nem sempre encontrável no texto seco da lei. Tal riqueza de conflitos é conseqüência natural da grande expansão que o condomínio atingiu no Brasil, onde nossa tendência de construir próximo do vizinho se reforça pela busca de uma moradia que ofereça segurança em primeiro lugar.

Antes de ler a resposta das duas perguntas que abaixo respondemos, faça você sua análise e veja que solução daria. Pode ser interessante.

Fundo de indenização

P. O edifício onde reside minha filha foi obrigado pela justiça a indenizar o vizinho por prejuízos causados. Enquanto a ação tramitava, os condôminos, espontaneamente, tomaram a iniciativa de constituir um fundo, e que cada um contribuiria mensalmente com R$ 50,00, depositados em uma conta poupança, caso não lográssemos êxito na ação intentada. Somente um proprietário não aderiu à iniciativa. Decidida a questão pela justiça e tendo já uma certa quantia, ficou mais fácil fazer o acordo, já que a parte contrária encontrava-se em situação financeiramente difícil. Assim, vem a pergunta: Como proceder a cobrança da importância que cabe a este condômino? Quais os procedimentos legais e formais?

R. Se, como parece, o pagamento ao vizinho foi feito à vista, e os demais condôminos já depositaram antecipadamente suas quotas correspondentes, quer nos parecer que o condômino que não aderiu ao plano de parcelamento deverá efetuar sua contribuição de uma só vez, no mesmo montante dos demais (rateio normal), baseado na data de pagamento da indenização. Entretanto, como não houve o recolhimento antecipado, é bom o síndico tomar a cautela de comunicar ao condômino com certa antecedência, para que ele possa se prover dos recursos necessários ao pagamento. Caso haja recusa, o jeito será recorrer aos meios suasórios (legais) de cobrança ou às vias judiciais.

Reembolso

P. Um dos condôminos insiste em fazer o depósito da taxa mensal de condomínio diretamente na conta do condomínio, quando recolhida fora do prazo de vencimento, sem multa. A síndica, por nossa orientação, comunicou-lhe dessa impossibilidade, através de notificação feita pelo cartório de registro de títulos de documentos, alertando-o que, na insistência desse procedimento, irá acioná-lo judicialmente. Em decorrência desse ato, o condomínio teve algumas despesas e pretende recebê-las, já que o art. 40 da convenção estabelece que ficarão a cargo de cada condômino as despesas decorrentes de atos por ele praticadas. Agora, a pergunta que realmente interessa: referida despesa poderá ser incluída no bloqueto de cobrança da taxa mensal, juntamente com outras despesas ordinárias?

R. Não se tratando de despesa comum do edifício, ordinária ou extraordinária, devidamente orçada e previamente aprovada, sua inclusão no recibo de cobrança da taxa mensal é até possível, mas não tem força vinculante, tal como as multas impostas pelo síndico aos condôminos, ou seja, se o proprietário se negar a pagar tais despesas não será justa a recusa do síndico em receber a quota de rateio comum a todos, o que poderá ensejar a proposição de depósito com força de consignação por parte do condômino. Em suma: incluir, sim, tais despesas no bloqueto, mas apenas do ponto de vista prático, sem radicalizar. Na hipótese de não pagamento, será sempre possível pleitear o reembolso pelos meios judiciais…