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lei de condominio

Como limpar piscinas?

Como é realizado o trabalho de limpeza e manutenção em piscinas?

HTH- Limpeza e manutenção de piscinas é realizado em dois processos, limpeza física (escovação de paredes, peneira, limpesa de borda e filtração) limpeza quimica – uso de ajustadores de ph e cloro.

ABCDÁGUA-

TRATAMENTO PARA PISCINAS RESIDENCIAIS NO VERÃO

PROCESSO QUÍMICO

  Seg Ter Qua Qui Sex Sab Dom
Medir a Alcalinidade Total (entre 80 e 120 ppm) Medir 1 vez por mês
Medir o pH (7,0-7,4) sim   sim  
Clorar com hth® Cloro Granulado ou Pace® sim   sim   sim  
Medir o Cloro Livre   sim   sim   sim  
Clarificar com hth® Maxfloc   sim  
Acrescentar hth® Algicida Manutenção   sim  
Decantar Quando necessário
 

PROCESSO FÍSICO

  Seg Ter Qua Qui Sex Sab Dom
Filtrar a Água sim
Limpar o Pré-Filtro - sim -
Retrolavar o Filtro Seguir as Instruções do Fabricante
Aspirar/Peneirar Quando necessário
Escovar Quando necessário
Usar hth® Limpa Bordas Quando necessário

AQUANOBRE-Existem vários processos de limpeza e manutenção de piscinas, citaremos alguns abaixo:

Com cloro (convencional) Com Ozônio Com UV Com eletrodos de cobre ou prata Com células geradoras de cloro através de adição de sal

Segue abaixo, tratamento convencional:

DIARIAMENTE:

Verificar as condições de transparência da água. Colher folhas do espelho d água com a peneira cata folhas. Filtrar a água da piscina. Clorar a água (sempre ao entardecer).

SEMANALMENTE:

Medir PH E CLORO ou sempre que observar qualquer alteração na transparência da água. Limpeza das bordas com limpa borda. Escovar a parte interna da piscina. Colocar algicida de manutenção na água da piscina. Colocar floculante no dia seguinte. Fazer aspiração no dia seguinte.

QUINZENALMENTE:

Fazer a retrolavagem da areia do filtro.

MENSALMENTE:

Colocar oxidante (Oxida matéria orgânica) diluído na piscina, gerando economia de cloro

ANUALMENTE:

INDISPENSÁVEL, fazer a troca da carga de areia do filtro.

Qual a diferença de manutenção entre uma piscina pequena e uma muito grande?

HTH- Adiferença esta na quantidade de produtos.
ABCDÁGUA-
Praticamente a mesma.
AQUANOBRE-
Quantidade de produto a ser usado.

A água da piscina tem que ser trocada?

HTH- Não! A água é renovada por evaporação, lavagem de areia, corpo do banhista. Areposição é feita com água nova, em um ano já estamos com outra água.
ABCDÁGUA-Não, com o tempo acabamos repondo quase a totalidade da água sem esvazia-la.
AQUANOBRE-Não. Em aproximadamente 01 (um) ano, toda a água da piscina foi trocada devido o processo de aspiração drenando e reposição de água na piscina, ou seja, não é necessário trocar a água da piscina.

Quantas pessoas são responsáveis pela realização desse trabalho?

HTH- Piscinas de até 500 m³ só uma pessoa.
ABCDÁGUA-1 pessoa ou no máximo duas!
AQUANOBRE- Depende, pois tudo se relaciona ao tempo que se quer a piscina ou trabalho pronto.Geralmente tem 01 (uma) pessoa responsável por esse trabalho em todo local com piscina.

Os funcionários do condomínio podem fazer o trabalho ou um profissional é necessário? Pq?

HTH- Sim qualquer pessoa pode fazer o tratamento, orientamos que façam o curso gratuito da hth.
ABCDÁGUA- Um profissional com experiência é sempre aconselhado para não acarretar prejuízos aos usuários.
AQUANOBRE-Depende, pois tudo se relaciona ao tempo que se quer a piscina ou trabalho pronto.Geralmente tem 01 (uma) pessoa responsável por esse trabalho em todo local com piscina.

Qual o custo médio da tercerização da limpeza de piscina? Como o contrato é calculado?

HTH- Um tratador de piscina cobra de mão de obra, de 70 a 150 reais, de produto gasta-se 130,00.
ABCDÁGUA-
 É calculado pela metragem quadrada além da distância, é claro. Muitos degraus e curvas também é importante analisar. Até uma piscina 8.00×4.00m investe-se aproximadamente R$ 120,00 / 10.00×5.00 R$ 150,00 / Maior R$ 350,00
AQUANOBRE-Depende, somente com orçamentos poderemos chegar a um valor, os preços variam de empresa para empresa. O cálculo é feito de acordo com o tamanho e número de piscinas.

Há a necessidade de se ter algum tipo de treinamento para exercer esse trabalho?

HTH- Sim, nós entregamos certificados.
ABCDÁGUA-
De preferência sim, para evitarmos prejuizos aos usuários
AQUANOBRE-Muito treinamento.

Em que período e com que frequência é realizada a limpeza da piscina?

HTH- Depende da época tem que tratar todo dia.
ABCDÁGUA-
 No mínimo 2 vezes por semana
AQUANOBRE-Diariamente, 365 dias por ano.

Quais os métodos e equipamentos existentes no mercado e qual é o mais eficaz?

ABCDÁGUA-Existem muitos métodos para limpeza de piscina. Os convencionais são o tratamento químico por adição de cloro com filtração de 8 horas diárias da piscina. Além do tratamento convencional, existem métodos de automação como: salinização (gerador de cloro a base de cloro), tratamento a base de ions de cobre, a base de ozonio, a base de ultravioleta. O tratamento mais eficaz ainda é o tratamento convencional e o gerador de cloro a base de sal.
AQUANOBRE-Ver 1ª pergunta, todos os métodos são eficazes segundo seus fabricantes.
HTH- Existem equipamentos para dosagem de produtos que são em sua maioria bons;

Existe algum tipo de manutenção preventiva para os equipamentos de tratamento da água?

ABCDÁGUA- Sim, devemos sempre lubrificar, regular e limpar o filtro e a Motobomba além de trocar os elementos filtrantes como a areia.
AQUANOBRE-Sim, porém pouco praticado, são eles: Anualmente, fazer a troca de areia do filtro e troca de rolamentos e selo mecânico da bomba.
HTH- Sim, todo ano os equipamentos devem ser vistoriados.

Existe alguma diferença no tratamento da água dependendo do tipo da piscina (fibra, Concreto ou Vinil)?

ABCDÁGUA- Todos eles usamos algicidas, floculantes, limpa borda, cloro etc… mas as piscinas de vinil e fibra devem receber um tratamento especial como dissolver bem o cloro antes de jogar na piscina, dentre outros.
AQUANOBRE-Sim, em piscina de concreto (azulejo) você pode aplicar os produtos químicos com tranqüilidade e utilizar todos os equipamentos disponíveis no mercado, já as piscinas de fibra e vinil, requerem um pouco mais de cuidado, mas todas lhe proporcionam os mesmos momentos de prazer.
HTH- não, o tratamento é o mesmo.

Quas os produtos químicos utlizados? Eles oferecem algum tipo de risco à saúde?

ABCDÁGUA-Devemos ter muito cuidado no manuseio dos produtos. Os produtos mais utilizados são: elevador e redutor de Ph que podem ser liquidos ou não, algicida de manutenção e de choque, clarificante / floculante, limpa borda, cloro que pode ser granulado ou estabilizado, pastilhas de cloro e estabilizador de PH.
AQUANOBRE-Muitos produtos são utilizados e sendo corretamente aplicados, não oferecem risco algum à saúde.
HTH- cloro, algicidas, clarificante, limpa borda, ajustadores de alcalinidade e ph – eles oferecem risco a saúde.

Fonte: Condoworks

 

Olho vivo e trena na mão

O uso de espelhos no ambiente traz sensação de amplitude nos decorados

Adequar os móveis à nova moradia requer planejamento e cálculo do espaço disponível.

A adorada cama king size, a mesa de jantar que vem sendo passada de geração para geração ou a estante de livros de madeira maciça que há muitos anos te acompanha podem não caber no apartamento que se encaixa no orçamento. Por isso, ao planejar uma mudança, é importante prever se vai ser possível adequar móveis e utensílios à nova planta.

A visita ao apartamento decorado é crucial. Construtoras e incorporadoras apresentam unidades em exposição com elementos decorativos que dão a sensação de amplitude, como espelhos, cores claras, tecidos leves, móveis com design minimalista, espaços integrados, transparências e objetos de vidro.

Os decorados costumam ser lindos e alimentam o desejo de morar em um apartamento com o mesmo design de interiores. É hora, então, de equilibrar sonho e realidade. É preciso ter em mente que o espaço será ocupado com seus próprios móveis, que podem ser maiores ou diferentes dos que estão no decorado – a menos que se esteja disposto a gastar um orçamento considerável para compra e confecção de móveis planejados.

“A possível confusão com relação aos tamanhos começa na planta. O folder de um empreendimento traz o desenho de uma planta com móveis já em escala reduzida. É uma abstração. Ao visitar o decorado, vemos algo concreto, mas são usados todos os artifícios para que o local tenha um aspecto mais amplo”, comenta Vivian Diniz, coordenadora da pós-graduação de Arquitetura e Design de Interiores da PUC-PR.

Ela reforça que é preciso adaptar o imóvel às suas necessidades. “Acontece de visitar um decorado que foi projetado para alguém que mora sozinho. Mas se você tem uma família de quatro pessoas é muito diferente”, pondera. “Ao comprar um imóvel é preciso entender suas necessidades e ter certeza que o local vai corresponder a elas. Se o decorado tem uma mesa de jantar de 80 centímetros de diâmetro, mas você precisa de espaço para uma mesa para oito pessoas, não vai dar certo”, observa a arquiteta.

A trena é a melhor amiga do morador que tem móveis dos quais não quer se desfazer. Os arquitetos indicam: saiba as medidas dos móveis que você vai manter para ter certeza que eles vão entrar na nova casa. “Para não ter aquela sensação de ‘o mobiliado era tão legal, o meu não é assim’, que acontece muito, é preciso medir e planejar”, acrescenta Vivian Diniz.

Auxílio profissional

Para não errar a mão, vale a pena contar com a ajuda de um arquiteto. “Um profissional com a visão mais apurada sobre a construção, e que possa acompanhar a visita ao decorado, fará uma análise criteriosa para ver se há como adaptar aquilo que o cliente já tem”, aponta o arquiteto Oscar Mueller.

Decorado ideal

Construtoras querem atingir público-alvo

Na escolha dos móveis e equipamentos para a montagem do decorado, as construtoras levam em conta o público-alvo do empreendimento. “Nos compactos, a decoração pode ser mais arrojada. Em unidades onde vão morar famílias, a opção é por cores neutras e espaços mais aconchegantes”, explica a gerente de projetos da Invespark, Michelle Beber. Ela também orienta que os interessados em adquirir apartamento meçam os móveis.

Michelle explica que o decorado é uma ferramenta para os corretores. “Ao vender o produto, ele fica mais seguro tendo ideia do tamanho e das características”, diz Michelle.

Preferências

A escolha das construtoras, geralmente, é por móveis mais esbeltos e equipamentos modernos nos decorados. “A escolha sempre é por móveis mais estreitos. Por exemplo, são usadas TVs de LED em painéis de parede. Além disso, os ambientes são sempre integrados, o que elimina as paredes”, diz a arquiteta Vivian Milarch. Nos quartos, as portas dos armários ganham espelhos. As camas dos decorados costumam ser as menores do mercado. Na sala de jantar, móveis com elementos de vidro e cadeiras de espaldar mais baixo também aumentam a sensação de espaço.

Quem vai se mudar precisa, também, pensar no número cômodos. “Muita gente tem em casa um ‘quartinho da bagunça’, onde vai depositando o que usa pouco. Mas no novo imóvel, pode ser que não haja um espaço para isso, então é preciso reprogramar a organização”, alerta Vivian.

Fonte: Gazeta do Povo

Inquilino Elege e Demite

Se a deliberação não envolver despesa extraordinária e o inquilino não estiver em débito com o condomínio, é legítima e bem-vinda a sua presença na assembléia.

Pode o inquilino participar ou não da assembléia convocada para eleger o síndico do condomínio?

Para se bem compreender o problema, convém fazer um pequeno retrospecto da Lei do Condomínio, em vigor desde dezembro de 1964. Em sua redação original, a Lei 4.591/64 nada dispunha sobre a presença e muito menos sobre o direito de voto dos locatários em assembléias condominiais. Entendia-se, com razão, que o condômino deveria estar presente pessoalmente ou se fazer representar por procurador devidamente habilitado.

Em outubro de 1991, a atual Lei das Locações (8.245/91), em seu artigo 83, introduziu na legislação brasileira o direito do locatário participar, circunstancialmente, das assembléias de condomínio.

Diz o mencionado artigo 83: “Ao art. 24 da lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, fica acrescido o seguinte § 4o.: Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.”

Como se vê, um dos pressupostos de validação da presença do inquilino na assembléia era a existência de pauta envolvendo “despesas ordinárias” do prédio. Por suposto, qualquer outro tipo de deliberação ficava fora da alçada do locatário, mesmo que indiretamente de seu interesse. Mesmo sob esse raciocínio, houve quem defendesse o direito do inquilino eleger o síndico, já que sua escolha afeta diretamente os gastos ordinários do edifício, seja por seu estilo de administração seja por outros fatores.

Seja bem-vindo

Em março de 1996, o legislador ampliou as responsabilidades dos locatários, através da Lei 9.267, de 25.03.96, que deu nova redação ao § 4o do art. 24 da Lei 4.591/64, o qual passou a ficar assim redigido: “Nas decisões da assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.” Onde se dizia “que envolvam despesas ordinárias” passou-se a mencionar “que não envolvam despesas extraordinárias” ficando o resto de igual forma. Não se trata de mera modificação semântica. Na forma em que está redigido o parágrafo, não há mais por que não se permitir que o locatário, na ausência do locador ou seu procurador, não só participe como dê seu voto na hora de eleger ou demitir o síndico.

Há, porém, uma ressalva. Embora o Código Civil de 2002 não tenha tocado especificamente no assunto, previu, no seu art. 1.335, III, que é direito do condômino “votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite” (grifo nosso). Ou seja, condômino inadimplente não tem direito de participar nas assembléias, e sendo assim, por analogia, o locatário que não está em dia com o pagamento da cota condominial tampouco tem este direito. Portanto, se a deliberação não envolver despesa extraordinária (nem, a nosso ver, afetar o direito de propriedade do condômino) e o inquilino não estiver em débito com o condomínio, é legítima e bem-vinda a sua presença na assembléia.

Uma outra questão é se o locatário também pode se fazer representar por procurador. Também não vemos óbice a tanto. Não comparecendo o condômino, não designando representante, não podendo comparecer o inquilino, nada impede que envie seu mandatário. Não há na legislação brasileira norma que proíba tal forma de representação. Em tese, porém, é possível que, na convenção do condomínio, se estabeleçam regras específicas sobre o problema.

Não esquecer, por fim, que o locatário deve ser devidamente identificado e comprovar, por meio do contrato de locação, a sua condição de inquilino da unidade autônoma onde reside ou trabalha.

*Luiz Fernando de Queiroz

Condomínio Rural Negado

A criatividade do empreendedor brasileiro parece não ter limites, mas esbarra, de vez em quando, nas lacunas da lei ou nas restrições impostas pela Justiça. Foi o que aconteceu em Brasília, quando uma associação de proprietários de glebas rurais tentou registrar o empreendimento como um condomínio rural, à semelhança de loteamentos fechados que se arvoram em condomínios regidos pela Lei 4.591/64.

Tendo em vista dúvida suscitada pelo oficial do registro de imóveis, a questão acabou no Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, cuja Primeira Turma Cível, por maioria, assim se pronunciou, em voto relatado pela desembargadora Vera Andrighi (APC 1998011031223-0):

“Inscrição no Registro de Imóveis. Condomínio Rural. Fazenda parcelada em glebas de 2,00ha. Não há previsão legal para registro ou arquivo no Registro de Imóveis de Condomínio Rural. Recurso improvido.”

De toda a discussão travada na sessão de julgamento, e devidamente transcrita na íntegra no acórdão, vale destacar os fundamentos de mérito, para que dele se possa tirar as melhores ilações.

Anuência de todos

Diz a desembargadora Vera Andrighi que a lide se restringe à possibilidade jurídica de registro imobiliário de um loteamento rural de uma fazenda partilhada em glebas de dois hectares e alienada a diversas pessoas. Os compradores possuem escritura pública e matrícula individuada no registro de imóveis. O que pretendem é registrar um loteamento rural e a conseqüente regularização das áreas comuns.

A dúvida suscitada fora julgada procedente pelo juiz de primeiro grau, face ao descumprimento da exigência de apresentar a anuência de todos os proprietários. Na apelação em pauta, a associação dos proprietários pretende representar a todos, suprindo tal exigência. Frisa a relatora: “Contudo, esta vontade deve ser expressa individualmente, não havendo nos autos a prova de que todos estão de acordo com a transformação do local em loteamento rural.”

Mesmo que vencida essa barreira, a magistrada ressalta que a Lei do Parcelamento do Solo Urbano (6.766/79) e o Estatuto da Terra (4.504/64) nada prevêem sobre o loteamento rural, e que a Lei dos Registros Públicos (6.015/73), no item que trata dos ‘loteamentos urbanos e rurais’ (art. 167, inc. I, item 19), “refere-se a parcelamento do imóvel rural no limite do módulo apenas, não contemplando, nem poderia no âmbito desta Lei, regularizar a criação de condomínio”.

Sem arquivamento

Não concorda a relatora, inclusive, com o arquivamento, no Registro de Imóveis competente, do projeto, memorial descritivo, mapas e demais papéis relativos ao parcelamento. Sua argumentação:

“O arquivamento tem a finalidade de futura busca ou esclarecimento sobre a divisão da área, ou outra dúvida… Neste caso, este procedimento é totalmente desnecessário, pois os lotes foram alienados mediante escritura pública e registro imobiliário. Todos os lotes estão seguramente definidos, não havendo necessidade de se recorrer a memorial descritivo.”

Em suma, caros sonhadores com idílicos loteamentos rurais, se o entendimento da Justiça brasileira seguir os passos do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, tão logo não teremos a possibilidade de transformar glebas ou módulos rurais mínimos em condomínios; salvo se o projeto for, desde a origem, um verdadeiro condomínio horizontal.

O condomínio pode expulsar morador do prédio?

O condomínio pode expulsar morador do prédio por causar incômodo aos demais? Há tempos, dissemos um sonoro “não” a esta pergunta, baseando-nos unicamente no disposto na legislação brasileira, que não prevê a possibilidade de despejo contra condômino ou locatário indesejáveis. Melhor analisando as circunstâncias e o espírito que norteia nossa Justiça, estamos inclinados a mudar de opinião, ou, ao menos flexibilizar a resposta, dizendo agora, sem dúvida, que “sim”, é possível tirar o morador impertinente.

A questão não é simples. A lei continua não prevendo expressamente ação do condomínio contra condômino ou locatário para expulsá-los do prédio. Mas se considerarmos os critérios que são utilizados pelo juiz para indicar se um animal pode ou não permanecer no condomínio ou os parâmetros que eram utilizados para avaliar se um casamento podia ou não ser anulado, partindo-se da prova de que a vida se tornara intolerável para um dos cônjuges, pode-se antever que, se o condômino ou locatário estiver causando incômodos à saúde, à segurança ou ao sossego dos demais condôminos em tal grau que lhes torne intolerável a convivência, uma ação judicial contra o malfeitor terá grande probabilidade de sucesso.

Não basta provar que o indigitado apresenta comportamento incompatível com a moral vigente no prédio, ou que perturbe o sossego dos demais residentes ocasionalmente, ou que não cumpra as determinações contidas na convenção e no regimento interno, ou que trata os funcionários com desrespeito e coisas do gênero. É preciso que sua infração seja grave. Mais ainda, é necessário que seja contínua, repetida, de modo que sua reiteração provoque repulsa dos demais moradores, por perturbar-lhes a vida de tal modo que a melhor solução, para evitar mal maior, seja a expulsão do contraventor.

Bom Senso

A Justiça brasileira tem dado guarida a inúmeros casos não previstos em lei, baseando-se nos princípios gerais de direito, na eqüidade, no bom senso. Foi assim, por exemplo, com relação à correção monetária, em época de inflação desenfreada. Quando for chamada a se pronunciar sobre o afastamento de condômino ou locatário também dará a resposta correta, se presentes estiverem as condições necessárias a uma decisão baseada no direito à segurança, ao sossego e à saúde de todo o condomínio.

Como dizem os juristas, não basta alegar, é preciso provar. Edifício que tenha morador nocivo, incapaz de conviver em comunidade, deve ir se preparando desde já para o dia em que, eventualmente, terá que levar seu caso à Justiça. Portanto, toda perturbação provocada por morador deve ser registrada (em ata ou de outra forma). Se grave, levada ao competente distrito policial. Rol de testemunhas deve ser anotado, para evitar que na hora da audiência quem se comprometeu se esquive a depor. E assim por diante. Com um dossiê completo, o advogado contratado pelo condomínio poderá armar sua estratégia de ataque, com boas chances de sucesso.

Atualmente, mais da metade da população das grandes cidades brasileiras vive em edifícios, em condomínio. Os tempos mudaram. A lei ainda não mudou, mas a jurisprudência está pronta para mostrar o caminho.

*Luiz Fernando de Queiroz

Busca da convenção ideal

É preciso que as construtoras e incorporadoras, maiores responsáveis pela elaboração de minutas, a teor de exigência da própria lei, dediquem maior atenção à futura constituição do condomínio.

Alguém sabe onde está a melhor convenção de condomínio do Brasil?

Por acaso existe um texto de convenção que seja quase perfeito?

O sonho de uma convenção ideal é isso mesmo, um sonho. Assim como não existe uma constituição sem mácula, também não existe uma carta que atenda a todos os interesses e peculiaridades de um condomínio.

Existe, sim, um roteiro para a elaboração de uma convenção. Está no próprio Código Civil de 2002, que diz o seguinte:

“Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III – o fim a que as unidades se destinam.
(…)
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II – sua forma de administração;
III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno.”

A Lei do Condomínio tem previstas expressamente 12 regras semelhantes, sendo mais explícita ao tratar do síndico e de sua remuneração. Mas, comparandose os dois textos legais, não há grandes diferenças. O novo Código Civil ditou normas mais abrangentes, com menos palavras (92 contra 132 da Lei 4.591/64), para regular a matéria em comento.

A transcrição é longa, mas observe que a principal ressalva está na abertura do art. 1.334, onde o legislador faz menção às regras “que os interessados houverem por bem estipular”. Grande é, pois, o poder de autolegislação dos condôminos. Normas de disciplina do uso da propriedade, de conduta, de repartição dos ônus, de organização administrativa etc. podem ser inseridas na convenção, valendo como lei entre todos, desde que não se arremetam contra o direito positivo vigente no país. É uma prerrogativa especial e quase exclusiva, vez que restrita aos legisladores e a poucos fazedores de preceitos coercitivos.

Há convenções que se baseiam totalmente na Lei do Condomínio, praticamente repetindo “ipsis litteris” os seus enunciados, sem qualquer iniciativa de adaptar a norma legal à realidade fática do patrimônio onde os condôminos irão habitar e conviver com outras pessoas. Com coragem, é possível criar e propor novas soluções para construir um tecido social e jurídico autêntico sobre a estrutura de cimento armado do edifício.

Nesse sentido, é preciso que as construtoras e incorporadoras, maiores responsáveis pela elaboração de minutas, a teor de exigência da própria lei (Lei 4.591/64, art. 32, j), dediquem maior atenção à futura constituição do condomínio. Não devem copiar simplesmente os dizeres do último edifício construído, preocupando-se apenas com a nova descrição das partes construtivas. Devem, dentre outras, mediante pesquisa prévia, analisar o perfil da clientela que comprará as unidades autônomas do novo empreendimento e, na medida do possível, fazer uma minuta que reflita a cultura, as necessidades e a mentalidade dos novos condôminos.

Só assim melhorará a qualidade de nossas convenções.

*Luiz Fernando de Queiroz

Coleta de lixo no prédio

Não havendo manipulação direta do lixo, o funcionário do condomínio responsável pela sua coleta não tem direito a adicional de insalubridade.

É importante tratar do tema pagamento ou não de insalubridade a funcionários de condomínio que recolhem o lixo do prédio.

A orientação mais recente da jurisprudência é no sentido de que “as atividades de limpeza e higienização das áreas comuns de condomínio e transporte de lixo não podem ser consideradas atividades insalubres, ainda que constatada a insalubridade por laudo pericial, porque não se encontram classificadas na Portaria do Ministério do Trabalho” (decisão do Tribunal Superior do Trabalho, relator ministro João Batista Brito Pereira).

Todavia, o próprio TST, em outra decisão, deu interpretação diferente, levando em conta as peculiaridades do caso, porque cabia ao porteiro do edifício, “diariamente, reciclar o lixo do prédio, separando o lixo seco do lixo orgânico, tendo para isso, que abrir as sacolas de lixo para colocar papéis, latas e vidros em um tipo de saco e o restante do lixo orgânico em outro saco”. O tribunal entendeu que, na hipótese, “o reclamante realizava a reciclagem do lixo do prédio, proveniente das sete unidades habitacionais, sem utilizar qualquer equipamento de proteção capaz de elidir a nocividade dos agentes patológicos existentes no lixo por ele manipulado diretamente” (relator ministro Vieira de Mello Filho).

Dos acórdãos mencionados (cuja íntegra pode ser obtida no sítio do TST ou do Bonijuris na internet), podemos tirar algumas conclusões.

Primeiro, está pacificado o entendimento dos tribunais superiores de não conceder o adicional de insalubridade a funcionários de condomínio que recolhem o lixo, ainda que constatada a insalubridade por laudo pericial, por não estar a atividade classificada como tal na Portaria do Ministério do Trabalho, apenas fugindo a essa regra situações excepcionais, como aquela do acórdão acima mencionado (manuseio direto do lixo sem a utilização de material de proteção).

Segundo, corre maior risco o condomínio que ainda não adotou a coleta diferenciada do lixo, solicitando aos moradores que separem o lixo orgânico de outros resíduos (“lixo seco” ou “lixo-que-não-é-lixo”, no jargão curitibano). O importante é impedir que o funcionário manipule o lixo, isto é, não permitir que separe, abra as sacolas de lixo e mexa no seu conteúdo. Não deve prepará-lo para quando o caminhão passar.

Terceiro, se for inevitável que o funcionário recolha o lixo de maneira potencialmente prejudicial à sua saúde, deverá fazê-lo com a utilização de equipamento de proteção “capaz de elidir [neutralizar, eliminar] a nocividade dos agentes patológicos existentes no lixo por ele manipulado diretamente”, como citado acima. Os equipamentos devem ser entregues mediante recibo e sua utilização exigida sempre, sob pena de advertência ou até justa causa para demissão.

Com essas providências, o zelador ou porteiro do condomínio que recolher o lixo ficará totalmente protegido de qualquer risco de contaminação e o condomínio livre de eventual reclamatória baseada em adicional de insalubridade. Quem deve reciclar ou separar o lixo são os próprios moradores, com a utilização de sacos de plásticos na cor apropriada, devidamente fechados. E assim devem ser colocados à disposição da coleta urbana.

Como diz o ditado, mais vale prevenir que remediar.

*Luiz Fernando de Queiroz

Gás pode explodir seu lar

Conservar as instalações de gás de maneira adequada, utilizar peças e acessórios de acordo com as normas da ABNT, além de detetores de gás em pontos estratégicos, são
providências que diminuem o risco de vazamentos, evitando trágicas consequências.

Como evitar que seu apartamento voe pelos ares? Com esta pergunta o Informativo Preconsult-Unimóveis, de Curitiba, fornece várias dicas para que você não seja vítima de explosão causada pelo uso incorreto do gás de cozinha. Dada a importância do tema, transcrevemos a seguir a orientação do Informativo, com pequenas adaptações ao estilo da coluna.

1. Acidentes envolvendo vazamento de gás são muito comuns em residências. Por isso, todo cuidado é pouco. Conservar as instalações de maneira adequada, utilizar peças e acessórios de acordo com as normas da ABNT, além de detetores de gás em pontos estratégicos, são providências que diminuem o risco de vazamentos, que podem causar incêndio, explosões, queimaduras ou morte por asfixia, com trágicas consequências.

2. O uso de botijões de gás em apartamentos novos é proibido por lei. A alternativa é instalar baterias de gás liquefeito de petróleo (GLP), fornecido por empresas do ramo. A central de gás deve ser projetada por técnico especializado e obedecer às normas de segurança. Além de reduzir o risco, permite maior espaço útil na cozinha dos apartamentos, sem contar com a economia, pois é fácil a conferência de consumo, deixando de lado os velhos cilindros que eram na troca pesados por balanças nem sempre confiáveis.

3. Para quem ainda utiliza botijões de gás, recomenda-se adquirilos de empresas idôneas, exigindo sempre o lacre de segurança e recusando botijões amassados ou enferrujados. É importantíssimo instalar o botijão em local ventilado e periodicamente efetuar a troca da mangueira. No caso de gás encanado, o condômino deve verificar se a válvula, a mangueira e os acessórios estão em bom estado de conservação. Os aquecedores a gás, muito utilizados em apartamentos, também devem ser colocados em locais arejados.

Alarme sonoro e luminoso

4. Segundo os técnicos e engenheiros de segurança, 2% (dois por cento) de concentração de gás já são suficientes para causar uma explosão. Por isso, é importante usar detetores de gás como complemento das instalações, para aumentar a segurança. O aparelho emite um alarme sonoro e outro luminoso assim que o nível de concentração gasosa atinge 0,5% (meio por cento). De fácil instalação, o detetor tem evitado algumas tragédias e pode ser encontrado em supermercados e lojas de materiais de construção, a um preço médio de R$ 70,00.

5. O uso do detetor de gás é tão importante que em alguns países é obrigatório. Ao ouvir o sinal de alarme o condômino não deverá utilizar fogo ou qualquer equipamento que possa causar faísca. Em hipótese alguma se deve acionar interruptores de luz nem tirar aparelhos da tomada, alertam os técnicos. Ao constatar o vazamento, a primeira providência é abrir as janelas para ventilar o ambiente e desligar a energia elétrica. Se o problema for no botijão, leve-o para uma área aberta. E caso haja um princípio de incêndio, não se arrisque à toa. Deixe o local e acione o Corpo de Bombeiros.

6. As construtoras poderiam entregar os apartamentos já com o detetor de gás para os novos condôminos, evitando assim que ocorram tragédias por um custo que nada irá influenciar no valor final do apartamento.

Endossamos e agradecemos as dicas fornecidas.

*Luiz Fernando de Queiroz

Convocação de assembleia extraordinária

Assembleias gerais extraordinárias só devem ser realizadas em casos excepcionais, sejam elas convocadas pelo síndico ou pelos próprios condôminos.

Diz a Lei do Condomínio que, “ressalvando-se o disposto no § 3o do art. 22, poderá haver assembleias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo, do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais” (art. 25, caput).

E o Código Civil de 2002: “Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.”

Tais normas legais, por sua singeleza, nunca suscitaram maiores indagações, não se incluindo (até agora) entre os temas polêmicos do condomínio. Entendia-se que, como regra geral, afora outras circunstâncias especiais, que a assembleia poderia ser convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, como claramente estabelece a lei.

No entanto, há artigo bem fundamentado no Jornal Masset (julho/99, Rio),em que o advogado Paulo Roberto de Andrade Lemos defende tese contrária ao entendimento pacífico sobre o assunto.

Diz o jurista, em síntese, que os proprietários que desejam convocar uma assembleia geral extraordinária devem “solicitar primeiro ao síndico que a convoque, devendo entretanto este grupo interessado representar um quarto dos condôminos e justificar de forma clara e precisa os motivos e a urgência da convocação, sugerindo, inclusive, a ordem do dia que deverá ser apreciada”. Entende ainda o articulista que, “preenchidos estes pressupostos, não pode o síndico deixar de convocar a assembleia, pois a sua omissão será suprida pelos condôminos que representem um quarto dos coproprietários”. Lembra, ainda, adiante, que “não seria qualquer assunto capaz de justificar a convocação de uma assembleia, mas apenas os de caráter grave e urgente que não pudessem esperar a realização de assembleia geral ordinária” e que “há “obrigatoriedade dos signatários estarem em dia com suas cotas condominiais, sejam elas ordinárias e/ou extraordinárias”.

Com pequenas divergências, concordamos com o parecer do advogado carioca. Realmente, é preciso haver parcimônia na realização de assembleias gerais extraordinárias, que não devem ser convocadas à toa, onerando os cofres quase sempre vazios do condomínio. Sempre que consultado a respeito, damos orientação no sentido de que os interessados devem procurar o síndico e solicitar-lhe que convoque a assembleia para apreciar os tópicos exigidos, pois é muito mais fácil e cômodo o síndico fazer o chamamento geral dos proprietários. O recurso da convocação por abaixo-assinado, de consequência, deveria ficar reservado para as hipóteses em que o síndico se recusasse a atender à vontade de parte expressiva dos condôminos.

Não entendemos, porém, que a solicitação prévia seja pressuposto necessário para o exercício do direito de convocação condominial. Não há na lei qualquer exigência nesse sentido ou qualquer indicação do legislador que restrinja o poder convocatório de um grupo de proprietários que represente um quarto das frações ideais do terreno.

Devemos levar em consideração que a exigência de um quarto de todos os proprietários é obstáculo difícil de ser superado na maioria dos condomínios. Tirando-se os inadimplentes (nesse ponto também concordamos com o eminente colega do Rio), os proprietários não residentes (inquilino não pode convocar assembleia), será preciso convencer no mínimo um condômino de cada dois para que o edital seja válido. Não será por qualquer motivo fútil que os interessados se lançarão nessa tarefa.

A propósito, sempre é bom recordar que assembleias gerais extraordinárias só devem ser realizadas em casos excepcionais, sejam elas convocadas pelo síndico ou pelos próprios condôminos. Se forem convocadas todos os meses ou a cada dois meses perdem o caráter extraordinário, passando a ser mais ordinárias que a assembleia anual prevista na lei.

*Luiz Fernando de Queiroz

Síndico não condômino e procuração

Tendo a lei dito claramente que o síndico “poderá não ser condômino”, entende-se que pretendeu dar aos condôminos a mais ampla possibilidade de escolha de síndico, pouco importando que seja condômino ou não, pessoa física ou não, brasileiro ou não.

Pode o síndico não ser condônimo? E pode não ser brasileiro? É possível estabelecer restrições na convenção?

Já dizia a Lei 4.591/64: “Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição”. A lei não exige que o síndico seja um condômino (proprietário) como o faz ao se referir à eleição dos membros do Conselho Consultivo (Art. 23. “Será eleito, na forma prevista na convenção, um conselho consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição”). Todos os intérpretes da Lei do Condomínio sempre entenderam que o síndico pode ser pessoa física ou jurídica, proprietário ou não de unidade autônoma no prédio. Se havia alguma dúvida, porém, o Código Civil de 2002 a dirimiu. Prevê o art. 1.347: “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.

O ponto fulcral é saber se a convenção do condomínio pode estabelecer validamente disposição contrária à lei nesse ponto, ou seja, se o comando legal é de ordem pública ou dispositiva, vale dizer, se pode ser modificado pelos interessados. Os artigos mencionados expressamente indicam que tanto a eleição do síndico como a dos membros do conselho consultivo deverá ser feita “na forma prevista na convenção”. Isto significa no modo indicado, na maneira estabelecida, conforme as normas vigentes. Forma, modo, maneira ou norma constituem ação de meio, não se podendo estender sua atuação em demasia, ao ponto de se permitir que a convenção regulamente o assunto de modo contrário à lei.

Se ao regular a forma de eleição a convenção pudesse dispor sobre temas essenciais, não haveria necessidade de o legislador discriminar quanto à eleição do síndico e de membros do conselho consultivo. Bastaria dizer: “Serão eleitos, na forma prevista na convenção, um síndico do condomínio e três membros do conselho consultivo, com mandato que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.”

Se o legislador discriminou, é porque, no nosso entender e da unanimidade da doutrina, pretendeu dar aos condôminos a mais ampla possibilidade de escolha de síndico, pouco importando que seja condômino ou não, pessoa física ou não, brasileiro ou não.

Quanto ao uso de procurações, pode a convenção estabelecer proibição de utilizar procurações em causa própria? Esta questão nos parece diferente da anterior. O condomínio pode regulamentar a forma de realização de suas assembleias, impondo restrições à utilização de procurações, por exemplo, não permitindo que um procurador tenha mais do que duas ou três procurações, impedindo que vote em assunto em que tenha interesse direto (causa própria) e assim por diante.

Se a convenção do condomínio estabelece tal proibição, isto torna anuláveis todas as decisões baseadas em voto com procuração em causa própria, como por exemplo o caso de síndico eleito desta maneira, isto é, que tenha votado em si mesmo através do seu voto e daqueles de quem era procurador. Como a decisão não é nula de pleno direito, mas anulável, é preciso que seja declarada a sua nulidade, por meio de decisão judicial ou, no nosso entender, por intermédio de uma nova assembleia geral extraordinária do condomínio, especialmente convocada, na qual o assunto conste da ordem do dia e seja deliberado e votado pelos condôminos.

Não se trata de destituição do síndico, mas de declaração de nulidade de sua eleição, por infração às normas do condomínio. Enquanto não declarada a nulidade, o síndico irregularmente eleito continuará exercendo seu mandato normalmente, pois, repetimos, a hipótese não é de nulidade absoluta, mas relativa, que produz efeitos só a partir do momento em que reconhecida (ex tunc), sem retroagir ao início do ato maculado.

Assim, caso a assembleia declare a nulidade, será necessário realizar nova votação para a escolha do síndico, o que poderá ficar previsto na própria convocação.

*Luiz Fernando de Queiroz

Velhas dívidas assustam

Dívida de condomínio é “própria da coisa”; segue a unidade independente de quem seja seu proprietário.

De Salvador recebemos solicitação de esclarecimento de importante questão imobiliária, de grande interesse para quem pretende adquirir um apartamento em condomínio, por envolver dívidas pretéritas e má gestão administrativa de síndicos desinformados ou mal-assessorados.

1) Em fevereiro de 1995, adquiri um apartamento para as minhas filhas menores, que precisavam estudar em Salvador. Na ocasião o síndico forneceu à vendedora e ex-proprietária uma declaração de que havia quitado as taxas mensais do condomínio, até aquela data, nada havendo portanto que impedisse de lavrar a escritura. Em março de 1997, fui procurado pelo novo síndico, que me apresentou a cobrança de uma taxa extra, no valor de R$ 684,00 para recolhimento do INSS e FGTS do zelador, que o condomínio deixara de recolher do período compreendido entre os anos de 1989 e 1995. Relutei em pagar, aleguei a declaração de não existência de débitos fornecida pelo síndico em março de 1995, porém acabei pagando e forneceram-me recibo. Em julho de 1998, fui informado que existem outros débitos juntos ao INSS e FGTS, do mesmo zelador, e relativos a diversos meses dos anos compreendidos entre 1978 e 1995.

Pergunto:

a) Sou obrigado a pagar estes débitos, já que durante o período 1978 a 1995, o apartamento teve diversos proprietários.
b) Devo considerar-me lesado e ludibriado pela declaração fornecida para a lavratura da escritura em cartório?
c) O apartamento responde pelo débito junto ao INSS e FGTS?
d) Deverei acionar judicialmente os ex-proprietários? Por favor, peço-lhe que me oriente, já que os débitos equivalem a um quarto do valor do apartamento, devido às correções, multas e juros de mora.

Resp.: Em primeiro lugar, quero dizer que este caso específico serve de alerta para qualquer pessoa que pretenda comprar um apartamento em edifício, pois poucos se dão ao trabalho de averiguar qual a situação jurídica do imóvel e, até o momento, ninguém se preocupava em verificar qual a posição econômicojurídica do condomínio. Por isso, transcrevi a pergunta quase na íntegra, omitindo apenas detalhes que desviariam a atenção do mais importante.

Diz a Lei do Condomínio que “a alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio” (art. 4o, parág. único). A prova de que o alienante está em dia com o condomínio são os recibos (todos os recibos) de que pagou suas contribuições e rateios ao condomínio, como é sua obrigação. Aceita-se, para facilitar, que o síndico dê uma declaração de que não existem débitos do promitente vendedor até a data da declaração.

No caso, o vendedor agiu corretamente ao solicitar ao síndico que lhe desse uma declaração nesse sentido. O síndico da época, provavelmente, também agiu com lisura ao fornecer a declaração de inexistência de débitos. Não nos parece ter havido má-fé de qualquer das partes.

Contudo, a declaração não foi dada no sentido de que o vendedor ou o comprador ficariam isentos e imunes de qualquer débito do condomínio que tivesse origem em data anterior a março de 1995. Veja-se, a declaração é de que “o condômino-proprietário fulano de tal” não tem débito perante o condomínio, não de que “o condomínio tal e qual” não tem débitos pendentes perante terceiros. Mesmo que a declaração fosse feita nesse sentido, seria nula de pleno direito, porque o síndico não tem o poder legal de dispor do patrimônio do edifício, isentando este ou aquele condômino do pagamento de suas contribuições.

O que, aparentemente, ocorre é que os débitos do condomínio para com o INSS e o FGTS não eram do conhecimento dos condôminos e talvez não do síndico que forneceu a declaração referida. Eram dívidas do condomínio, ou seja, de todos os condôminos, mas que não haviam ainda se tornado exigíveis de cada condômino em particular porque nunca foram apresentadas para pagamento, o que só foi feito, parcialmente, segundo o relato, em março de 1997.

Não há dúvida de que a dívida de condomínio é “própria da coisa”, que segue a unidade independente de quem seja seu proprietário. Tem esse caráter por força de lei, mas principalmente porque é esta a sua natureza, como já decidiu o Superior Tribunal de Justiça. Os gastos do condomínio são feitos com o fito de conservar, proteger e garantir a integridade física das unidades; logo, quem responde pelo seu pagamento é o próprio bem. A dívida não tem natureza pessoal.

Portanto, respondendo objetivamente as questões:

a) Sim, o atual proprietário, na qualidade de novo adquirente do imóvel, está obrigado a pagar os débitos de condomínio tardiamente cobrados.
b) Não, o novo adquirente não se deve considerar lesado e ludibriado pela declaração fornecida, porque aparentemente o síndico da época desconhecia a existência do débito do condomínio junto ao INSS e FGTS.
c) Sim, o apartamento responde pelos débitos do condômino perante o condomínio e também pelas dívidas do condomínio perante terceiros.
d) Sim, se o novo adquirente tiver que pagar ao condomínio ou aos exequentes, terá direito de regresso contra quem lhe vendeu o imóvel, por todo o débito passado, ou direito de ressarcimento contra cada um dos antigos condôminos pelo débito correspondente ao período em que tiveram a propriedade do bem. Os riscos da evicção correm por conta do alienante, como bem definiu nosso Código Civil (art. 447 e seguintes).

Lamentavelmente, não podemos dar um parecer mais favorável aos interesses do atual proprietário. Sugerimos que se aprofunde mais sobre a questão dos débitos do condomínio, se havia execução fiscal, se o condomínio foi devidamente citado etc. e que procure um advogado em sua cidade para a defesa de seus direitos.

*Luiz Fernando de Queiroz

O porteiro e a sua moradia.

É esbulho a retenção de apartamento funcional por porteiro demitido de edifício.

“É esbulho a retenção de apartamento funcional por porteiro demitido de edifício, não se admitindo uma imunidade sindical, impeditiva da demissão para suplente do conselho fiscal de entidade de classe, fundada como sindicato, por pretender ele ocupar o mesmo espaço já ocupado por sindicato atuante da mesma categoria e com o mesmo território, respeitada assim a regra constitucional.”

A ementa acima, da 7a Câmara do extinto Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro, na Apelação n. 4.927/95, deixa bem claro um problema que ainda hoje preocupa os síndicos e condôminos. O que fazer se, após a rescisão do contrato de trabalho, o funcionário não desocupa o apartamento colocado à sua disposição pelo condomínio?

A sentença do tribunal carioca nesse sentido foi clara, merecendo ser repetida: é esbulho a retenção de apartamento funcional por porteiro demitido de edifício.

Parte do salário

Diz o relator, juiz Rudy Loewenkron, que se trata de reintegração de posse tendo por objeto imóvel funcional ocupado por porteiro despedido pelo condomínio, sem lhe restituir a dependência antes cedida como moradia para o desempenho da sua atividade.

No apelo, após apresentar preliminares, atacou o não reconhecimento da sua estabilidade e a sua vedada demissão, salientando que o apartamento era parte do salário recebido por seu desempenho funcional, parte portanto do contrato de trabalho que a seu ver não está rompido e nem poderia ser sem o seu consentimento.

Ao analisar as preliminares, diz o ilustre relator, em resumo, que o que aqui se tem que apreciar não depende da vitória ou da derrota do apelante no foro trabalhista. Perdendo, não poderia ficar no imóvel e ganhando também. É que a sua reclamatória visa uma indenização e não continuar empregado. Até porque na junta trabalhista entendeu-se a inviabilidade do sindicato do apelante ante a existência de outro mais antigo para a mesma categoria e na mesma base territorial. Não há portanto, conclui, que se aguardar o resultado final da reclamatória trabalhista e se assim é não deveria o juiz de 1º grau ter sobrestado o processo, esperando pelo Tribunal Regional do Trabalho.

Mera pretensão

No mérito, melhor sorte não teve o porteiro do condomínio. Argumenta o ilustre relator no sentido de que o sistema sindical não admite duas entidades iguais para a mesma categoria no mesmo território. Os porteiros, zeladores e empregados em edifícios de apartamentos são representados pelo Sindicato dos Empregados de Edifícios no Município do Rio de Janeiro. A outra entidade, de cujo conselho fiscal é o apelante suplente, não pode atuar na mesma área simultaneamente. Só uma dessas sociedades é que pode representar a categoria. Está na constituição.

A primeira, continua, já atua como sindicato. A segunda tem uma mera pretensão, e enquanto não substituir a outra, poderá ser associação, sociedade civil, clube mas não proporcionará a imunidade sindical a seus dirigentes, porque dois sindicatos não podem ocupar o mesmo espaço.

Conclusão 1: Como não era dirigente sindical, podia ele ser demitido, como foi, e a consequência automática era a restituição do imóvel funcional para poder ser destinado a quem lhe substituiu. Ao recusar-se, praticou o apelante um esbulho.

Conclusão 2: Se o funcionário do condomínio é dirigente sindical, seu vínculo trabalhista não pode ser rompido, e, consequentemente, não se pode obrigá-lo a devolver o apartamento onde mora no condomínio.

Conclusão 3: “Gato escaldado tem medo de água fria.”

*Luiz Fernando de Queiroz

Condomínios reforçam segurança após ataques

Edf. Visconde de Cachoeira, no Rio Vermelho, foi um dos que sofreu nova modalidade de assalto

Os assaltos que vem acontecendo em  dependências de edifícios residenciais em Salvador (no sábado foram mais dois) estão levando os administradores de condomínios a repensar as medidas de segurança.

Vítima de um roubo com estas características no dia 19 de fevereiro, o servidor público E., 47 anos, diz que o episódio levou ao investimento em mais segurança no prédio onde ele mora, no Costa Azul.  ”Fizemos uma reunião de condomínio para definirmos medidas de segurança e já levantamos orçamentos para a instalação de câmeras”, contou o servidor.

“Pensamos até em blindar a janela da guarita e colocar dois portões. Acho que temos que dar a maior proteção possível ao porteiro para que, no caso de  um novo assalto, ele tenha como acionar a polícia sem ser visto. Na verdade, só nos resta evitar que aconteça outra vez”, completou.

O apartamento de E. foi um dos dois saqueados por uma dupla de assaltantes. Os bandidos aproveitaram a abertura do portão da garagem para invadir o prédio. A esposa de E. e outra moradora, uma militar grávida de oito meses, foram rendidas e forçadas a levar os assaltantes aos apartamentos.

Facilidades - Para o delegado Marcos César da Silva, titular da Delegacia de Repressão a Furtos e Roubos de Veículos, os condomínios devem contar com dispositivos de segurança e adotar medidas preventivas. “O marginal que comete esse tipo de crime é um oportunista, que aproveita as facilidades, como o descuido de um morador que deixa o portão aberto ou mesmo a ausência de uma câmera, que inibe o delito e ajuda na identificação dos criminosos”, assinalou o delegado.

“A segurança de um condomínio tem que ser tratada com profissionalismo e estrutura, não de forma improvisada. A presença de câmeras é fundamental, até como controle de acesso”, alertou José Boaventura, presidente do Sindicato dos Vigilantes do Estado da Bahia.

O analista criminal Guaracy Mingardi classificou a recorrência de assaltos a prédios residenciais como “de moda”. “Uma quadrilha comete o assalto, o caso é noticiado e logo outros bandidos a imitam. Então, o Estado tem que centrar fogo, combater de forma enérgica, senão vira epidemia”, advertiu.

Para Mingardi, que é cientista político especialista em segurança pública e ex-subsecretário nacional da Segurança Pública, o Estado apresenta respostas lentas diante dos constantes avanços da criminalidade. “Em São Paulo, tinha uma gangue que provocava pequenas colisões no trânsito para assaltar a pessoa que parava o carro para conferir o acidente. Quando a polícia conseguiu prender a quadrilha, já havia outra fazendo a mesma coisa”, ilustrou.

Ele defende que a eficiência do trabalho policial inclui um vasto arquivo com informações sobre os criminosos e investigações voltadas para a prisão dos chefes das quadrilhas que atacam prédios. “Acho que os condomínios devem mesmo reforçar sua segurança. Mas, não há como negar que os criminosos estarão sempre buscando alternativas para burlar esta segurança. Por isso que a resposta do Estado tem que ser rápida e eficiente”, concluiu.

Fonte: A tarde

Alimento 1 X 0 Condomínio

Devido à sua natureza jurídica a dívida de condomínio tem prevalência sobre qualquer outro crédito, perseguindo a unidade mesmo que seja alienada ou mesmo arrematada, como vem decidindo o Superior Tribunal de Justiça. Pelo mesmo motivo, contra ela não subsistem as normas de proteção ao bem de família fixadas pela Lei 8009/90.

Como na Justiça, porém, cada caso é um caso, a busca pelo equilíbrio e o bom senso pode levar o julgador a decidir contrariamente ao esperado, em razão de circunstâncias especialíssimas, como aconteceu na questão relatada pelo ministro Ruy Rosado de Aguiar (Resp 329.047-SP), cuja ementa assim informa:

“Bem de família. Lei 8009/90. Quotas condominiais. Hipoteca legal. Alimentos.

O imóvel residencial da família do proprietário, sobre o qual foi instituída hipoteca legal para garantia dos alimentos, não pode ser penhorado por descumprimento da obrigação do alimentante, que deixa de pagar as quotas condominiais. Peculiaridade da espécie.”

O tema é bem interessante. Como relata o ministro, certo condomínio promoveu execução de quotas condominiais contra o proprietário de apartamento. A ex-mulher e o filho, que residem no imóvel, opuseram embargos de terceiro, alegando que a sentença de separação do casal instituíra hipoteca legal para garantia de pagamento da pensão alimentícia devida a ela e ao filho. Em grau de recurso, a Décima Segunda Câmara do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo julgou insubsistente a penhora sobre o apartamento, por estar hipotecado para garantia de pagamento de débito alimentício.

Dupla perda

No recurso especial, o condomínio alegou que o imóvel responde pelas contribuições condominiais a ele referentes (por ser dívida “propter rem”, conforme mansa jurisprudência), sem sucesso. Explica o relator que no caso dos autos, há hipoteca instituída na sentença de separação, para garantia da pensão alimentícia devida pelo marido à mulher e ao filho do casal e que o imóvel serve de moradia e as quotas condominiais eram obrigação do alimentante (ex-marido).

“Se for alienado o bem, por descumprimento do alimentante – pondera o ministro Rosado -, a mulher e o filho perderão, além da moradia, a proteção da garantia de pagamento da pensão.” E prossegue: “Não me impressiona a possibilidade da perda da garantia, pois a hipoteca em princípio não impediria a alienação do bem, mas não posso deixar de considerar que exatamente os primeiros credores do proprietário serão os únicos a sofrer com a penhora e a alienação do imóvel residencial. Isto é, o devedor não paga o condomínio, nada sofre pelo descumprimento e ainda impõe aos alimentandos dupla perda.”

Lembra o relator, porém, que “a tese da possibilidade da penhora do imóvel residencial para a cobrança da quota condominial terminou prevalecendo nesta Turma para garantir a manutenção e a conservação dos condomínios, pois os proprietários dos imóveis normalmente não dispõem de outros bens penhoráveis e, imunes à penhora do apartamento, estariam desobrigados de cumprir com o pagamento das quotas condominiais, inviabilizando a prestação dos serviços comuns”.

Da decisão unânime da Quarta Turma do STJ também participaram os ministros Aldir Passarinho Junior, Sálvio de Figueiredo Teixeira, Barros Monteiro e Cesar Asfor Rocha.

Uma última palavra. Você, leitor, como decidiria? a favor do condomínio ou dos moradores do apartamento? Ou teria uma solução diferente para o caso? Se tiver, por favor, escreva.

*Luiz Fernando de Queiroz 

Fundo para cobrir danos e outras despesas

Não se tratando de despesa comum do edifício, ordinária ou extraordinária, devidamente orçada e previamente aprovada, a inclusão de despesas extras no recibo de cobrança da taxa mensal é até possível, mas não tem força vinculante.

A casuística do condomínio está se tornando cada vez mais rica. De todos os recantos do país surgem fatos novos, exigindo do intérprete uma solução nem sempre encontrável no texto seco da lei. Tal riqueza de conflitos é consequência natural da grande expansão que o condomínio atingiu no Brasil, onde nossa tendência de construir próximo do vizinho se reforça pela busca de uma moradia que ofereça segurança em primeiro lugar.

Antes de ler a resposta das duas perguntas que abaixo respondemos, faça você sua análise e veja que solução daria. Pode ser interessante.

Fundo de indenização

1) O edifício onde reside minha filha foi obrigado pela justiça a indenizar o vizinho por prejuízos causados. Enquanto a ação tramitava, os condôminos, espontaneamente, tomaram a iniciativa de constituir um fundo, e que cada um contribuiria mensalmente com R$ 50,00, depositados em uma conta poupança, caso não lográssemos êxito na ação intentada. Somente um proprietário não aderiu à iniciativa. Decidida a questão pela justiça e tendo já uma certa quantia, ficou mais fácil fazer o acordo, já que a parte contrária encontrava-se em situação financeiramente difícil. Assim, vem a pergunta: Como proceder à cobrança da importância que cabe a este condômino? Quais os procedimentos legais e formais?

Resp.: Se, como parece, o pagamento ao vizinho foi feito à vista, e os demais condôminos já depositaram antecipadamente suas cotas correspondentes, quer nos parecer que o condômino que não aderiu ao plano de parcelamento deverá efetuar sua contribuição de uma só vez, no mesmo montante dos demais (rateio normal), baseado na data de pagamento da indenização. Entretanto, como não houve o recolhimento antecipado, é bom o síndico tomar a cautela de comunicar ao condômino com certa antecedência, para que ele possa se prover dos recursos necessários ao pagamento. Caso haja recusa, o jeito será recorrer aos meios suasórios (legais) de cobrança ou às vias judiciais.

Reembolso

2) Um dos condôminos insiste em fazer o depósito da taxa mensal de condomínio diretamente na conta do condomínio, quando recolhida fora do prazo de vencimento, sem multa. A síndica, por nossa orientação, comunicou-lhe dessa impossibilidade, através de notificação feita pelo cartório de registro de títulos de documentos, alertando-o que, na insistência desse procedimento, irá acioná-lo judicialmente. Em decorrência desse ato, o condomínio teve algumas despesas e pretende recebê-las, já que o art. 40 da convenção estabelece que ficarão a cargo de cada condômino as despesas decorrentes de atos por ele praticados. Agora, a pergunta que realmente interessa: referida despesa poderá ser incluída no bloqueto de cobrança da taxa mensal, juntamente com outras despesas ordinárias?

Resp.: Não se tratando de despesa comum do edifício, ordinária ou extraordinária, devidamente orçada e previamente aprovada, sua inclusão no recibo de cobrança da taxa mensal é até possível, mas não tem força vinculante, tal como as multas impostas pelo síndico aos condôminos, ou seja, se o proprietário se negar a pagar tais despesas, não será justa a recusa do síndico em receber a cota de rateio comum a todos, o que poderá ensejar a proposição de depósito com força de consignação por parte do condômino. Em suma: incluir, sim, tais despesas no bloqueto, mas apenas do ponto de vista prático, sem radicalizar. Na hipótese de não pagamento, será sempre possível pleitear o reembolso pelos meios judiciais.

*Luiz Fernando de Queiroz

Condomínio fica 55% mais caro em 4 anos em São Paulo

O valor da cota de condomínio paga por moradores de prédios de São Paulo cresceu 55% nos últimos 4 anos, segundo informações divulgadas nesta segunda-feira pela imobiliária Lello. O estudo foi feito com base nos condomínios com uma torre, 64 apartamentos, dois elevadores e média de sete funcionários.

De acordo com o levantamento, em 2012 o valor médio desse tipo de condomínio era de R$ 525, ante R$ 339 em 2008. O estudo não contempla condomínios de alto e altíssimo padrão. Os prédios das zonas oeste e norte puxaram a alta, com os condomínios da zona norte passando de R$ 252 em 2008 para R$ 419 em 2012, uma alta de 66,2%. Já na zona oeste, a cota passou de R$ 309 para R$ 514 no mesmo período, crescimento de 66,3%.

A menor variação ocorreu na zona sul, onde a cota passou de R$ 447 para R$ 639, alta de 42,9%. Na zona leste o valor pulou de R$ 346 para R$ 529, aumento de 52,8%.

Segundo a imobiliária, o reforço na segurança, dissídio de funcionários, reajuste nas tarifas de água, energia elétrica e gás e os aumentos nos valores dos contratos de manutenção e conservação de elevadores, portões e piscinas alavancaram a alta.

Fonte: Terra

Chega de vizinho encrenqueiro

Duas decisões judiciais dão nova luz à atitude antissocial e impedem moradores de habitar a própria residência.

Duas decisões da Justiça — uma do Rio Grande do Sul e outra do Paraná — proibiram moradores de continuar habitando imóvel de suas propriedades, devido a atitudes nocivas aos demais vizinhos. Apesar de drásticas, as decisões que levaram a exclusão dos moradores mostram um novo posicionamento da Justiça perante a uma contumaz conduta antissocial de proprietários de imóveis perante aos demais moradores.

“Neste aspecto, a Justiça do Rio tem sido conservadora e não concedeu nenhuma exclusão de morador, apesar de pedidos nesse sentido tramitarem por aqui. Porém, as duas decisões no Sul mostram que os magistrados começam a dar nova interpretação à lei”, destaca o advogado Marcelo Borges, diretor jurídico da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis do Rio (Abadi) e diretor da ML Administração de Imóveis.

Previsto em lei, no Artigo 1.337 do Código Civil de 2002, comportamento antissocial é aquele gera incompatibilidade total de convivência entre um dos condôminos e os vizinhos. “É aquele proprietário que tem um comportamento sociopata, que ameaça ou agride um morador ou síndico, pratica atos obscenos em áreas públicas, faz uso ou trafica drogas no condomínio, entre outras situações ”, enumera Borges.

Por associação, segundo o advogado, o que o Código Penal repudia e retira uma pessoa da sociedade, é a mesma ação que um condomínio adotará contra um morador. De acordo com o diretor jurídico da Abadi, o síndico ou condomínio deve imputar — gerar provas —, confirmando a atitude antissocial de um morador ou proprietário.

A comprovação pode ocorrer por meio de um livro de ocorrência, registrando as diversas queixas dos moradores, um abaixo assinado dos demais condôminos e, posteriormente, uma assembleia geral dos moradores para aprovar algum tipo de sanção. A primeira ação sempre é a multa, que pode ser de até 10 vezes o valor da mensalidade do condomínio, conforme prevê a lei.

Tema suscita questionamentos

Gerente jurídica do Sindicato de Habitação do Rio (Secovi Rio), a advogada Solange Santos diz que comportamento antissocial nos condomínios é um tema que ainda suscita muitos questionamentos. Segundo ela, cabe a assembleia geral qualificada com três quartos dos moradores para aprovar as sanções e até mesmo decidir por uma ação judicial.

Síndica há 10 anos do Edifício Neréia, em Copacabana, Florinda de Oliveira, 72 anos, diz que resolve as questões condominiais com ‘jeitinho’ e assim evita maiores transtornos no prédio. Segundo ela, a principal dificuldade é contornar os vizinhos que têm mania de reclamar dos demais moradores. “Fazemos reuniões, conversamos e, se for necessário, encaminhamos cartas aos moradores e tudo se resolve”, afirma.

Como tem apartamentos alugados por temporada, dona Florinda adotou uma ficha cadastral dos inquilinos temporários, que deve ser preenchida pelo proprietário do imóvel. “Como é um entra e sai de locatários, temos que criar algumas regras para nos resguardar. Afinal, o síndico é que responde civilmente por qualquer ocorrência mais grave no condomínio”, alerta a síndica.

Fonte: O Dia

Cuidados com as infiltrações

Aplicação de impermeabilizante pode resolver

Algumas características físicas do imóvel podem denunciar problemas iminentes quanto à sua exposição à água da chuva. Profissional técnica de uma empresa de impermeabilização de superfícies, Eliane Ventura explicou que as principais áreas afetadas são lajes e paredes externas das casas ou edifícios. Ao  constatar a ocorrência de trincas, fissuras, bolhas ou surgimento de limo nas paredes e caimento inadequado da água (quando o líquido não escorre para o ralo), o morador deve buscar a orientação de um profissional.

Outros indícios que podem ser notados são se a caixa d`água mostra fissura, se as calhas estão entupidas, se as jardineiras apresentam manchas, se há pisos soltos nos corredores, qual o estado da pintura das paredes em geral e dos rodapés ou se a parabólica, câmeras e cercas elétricas estão devidamente fixadas e acomodadas em um suporte – que pode ser de alvenaria de bloco, para evitar que ele seja feito diretamente na laje.

A técnica destacou que com a investigação visual das estruturas, é possível poupar muitos consertos. “Se há falha, é sinal de que as paredes ou lajes não estavam bem protegidas contra as infiltrações”, orientou Eliane. Segundo ela, o próximo passo é contratar um especialista para elaborar um plano de manutenção.

Fonte: Folha do Condomínio

O Direito de Superfície

Tradicionalmente, no Brasil, o proprietário de um terreno tem o domínio sobre sua superfície, subsolo e espaço aéreo – estes dois últimos com muitas restrições – aplicando-se à propriedade o princípio de que o acessório segue o principal, ou seja, tudo que vier a ser acrescido ao imóvel passa a pertencer ao titular do domínio.

Com o novel Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01), que estamos mostrando nesta série de artigos, abre-se ao proprietário de imóvel urbano a possibilidade de, sem perder o domínio próprio de sua qualidade, permitir que terceiros possam edificar em seu terreno, rompendo com o princípio da adesão compulsória. É o que a lei e os tratadistas de longa data denominam de “direito de superfície”.

O tema, por ser novidade para as últimas gerações de juristas brasileiros, será certamente objeto de muitos estudos e comentários. Na lei, compõe a Seção VII, do Capítulo II, englobando quatro artigos. Vejamos o primeiro:

“.Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.

§ 1o O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística.

§ 2o A concessão do direito de superfície poderá ser gratuita ou onerosa.

§ 3o O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, com os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície, salvo disposição em contrário do contrato respectivo.

§ 4o o direito de superfície pode ser transferido a terceiros, obedecidos os termos do contrato respectivo.

§ 5o Por morte do superficiário, os seus direitos transmitem-se a seus herdeiros.

Como se vê, o direito de superfície não se confunde, por exemplo, com a locação ou o arrendamento. Não há restrição quanto a seu prazo. Poderá ser de 99 anos, se assim for pactuado, e aqui já surge a primeira dúvida: sendo a concessão do direito de superfície por prazo superior a l0 anos, não seria necessária a anuência do cônjuge, à semelhança do disposto na Lei do Inquilinato (Lei 8.250/91, art. 3o), para evitar fraudes? O Estatuto é omisso, mas todo o nosso ordenamento jurídico indica que este será o caminho a ser aceito pelo Judiciário.

Observe que a lei permite não só a concessão onerosa como a gratuita do direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo do terreno, por prazo determinado (sem limite, como dito) ou indeterminado. Sendo obrigatória a escritura, com o respectivo registro imobiliário, maior a certeza de que a presença do marido ou da mulher será uma exigência a ser cumprida.

De certa forma, a possibilidade de o proprietário transferir a terceiro o ônus de dar uso compulsório ao terreno urbano, na forma prevista no art. 5o, constitui uma válvula de escape que equilibra, em termos, a excessiva onerosidade imposta aos proprietários de imóveis, mormente os de menor poder econômico. Não será de estranhar que, pressionados por normas municipais draconianas, venham a sucumbir a qualquer oferta, o que, a nosso ver, será mais um fator de concentração de riqueza.

Desde já, devagar com o andor, senhor legislador municipal!

*Luiz Fernando de Queiroz

Para evitar problemas na compra do imóvel

Planejar o orçamento familiar é necessário para quem deseja adquirir um imóvel próprio, seja usado, novo ou na planta. Um dos primeiros passos é definir o quanto será gasto na aquisição do bem, levando sempre em conta a relação entre o que de fato cabe no bolso e as necessidades da família. “É importante anotar as especificações da casa ou apartamento, se tem área de lazer, garagem, pois não podem ser desconsideradas as despesas referentes ao rateio de contas coletivas”, explicou Carlos Baumann, advogado especializado em Direito Imobiliário.

Para ele, avaliar outros imóveis à venda no mesmo prédio ou conjunto também é essencial para saber o valor de mercado. Também vale pesquisar junto a imobiliárias e corretores quanto é o preço médio do m² na região. “Para fazer um bom negócio, é preciso conhecer o custo médio de outros imóveis com as mesmas características do que o consumidor pretende comprar e já determinar o valor máximo a ser pago pelo imóvel”, afirmou o especialista.

Formas de pagamento e taxa de juros

Definida a compra, a próxima etapa é a de análise da melhor opção de financiamento junto à instituição financeira ou parcelamento realizado diretamente com a construtora durante a realização da obra. O advogado explicou que é bom estipular se o FGTS poderá ser usado na quitação de parte do valor. Outra opção é utilização de uma reserva financeira ou bens que podem ser revertidos em capital para a compra do imóvel.

É importante saber que todos os bancos fazem financiamento à habitação, mas a taxa de juros varia conforme a renda, o valor do imóvel e o valor do financiamento. Pesquisar e fazer simulações em todos os bancos para encontrar a melhor taxa é fundamental. Outro ponto de atenção é o CET (Custo Efetivo Total), um percentual que mostra quanto o financiamento vai custar, incluindo todas as taxas administrativas e tributos cobrados pelo banco. “Nem sempre a menor taxa de juros é o melhor negócio”, orientou o profissional.

Imóveis ocupados e financiamento

Segundo Baumann, é muito comum, principalmente, em imóveis ocupados, que ao tomar posse, o comprador se depare com luminárias, armários, torneiras e até partes de gesso arrancadas e que constavam quando da primeira visita. Para poder reclamar prejuízos, o cliente precisa fazer uma vistoria detalhada do imóvel que lhe foi prometido e colher a assinatura da empresa que está vendendo. “Isso vale como prova para reclamações na Justiça e é obrigação do vendedor repor os itens faltantes ou indenizar o comprador em dinheiro”, contou.

O especialista falou que em um processo judiciário, tudo vale como prova e o que é prometido vincula o fornecedor a cumpri-lo, então, na sai avaliação, tudo que for objeto da negociação faça constar na proposta de compra, inclusive, prazos, taxas de juros, metragem do imóvel e outras despesas.

A aprovação de financiamento depende do preço do imóvel, da renda do comprador, do valor da entrada, do valor financiado, da regularidade do cadastro do comprador e da regularidade do imóvel. Caso o consumidor dependa dele para a compra do imóvel, é fundamentar não assinar nenhum documento antes de verificar se seu crédito está aprovado.

O advogado orientou o comprador a exigir um documento por escrito, caso o vendedor faça um ‘pedido de reserva de imóvel’ ou para que seja dado um ‘cheque caução’, com a promessa de que, se o financiamento não for aprovado, o negócio seja desfeito sem qualquer custo. “Sem esses cuidados, corre-se o risco de ter que pagar multa ou recorrer à Justiça para ressarcimento”, afirmou.

Caso o bem a ser adquirido esteja pronto, seja novo ou usado, o consumidor deve saber se não há outras dívidas pendentes, como condomínio e IPTU. Essas dívidas são de responsabilidade do antigo proprietário e deverão ser quitadas pelo banco ou pelo vendedor do imóvel, mas que, se não estiverem pagas, vão ter o imóvel como garantia e a execução vai correr contra o atual proprietário, que então terá que recorrer à Justiça para receber este dinheiro do vendedor.

É fundamental que esta obrigação conste na proposta de compra ou no contrato, inclusive, prevendo a possibilidade de reter os pagamentos ao vendedor enquanto houver pendências.

É bastante comum pais e filhos ou irmãos ou cunhados e até amigos se unirem para compor a renda necessária para conseguir o financiamento. Só que as pessoas ficarão obrigadas pelo pagamento da dívida até o final, além do fato de que a renda estará comprometida para o parcelamento de outro imóvel no futuro.

De acordo com Baumann, “imagine dois irmãos solteiros que financiem um imóvel compondo renda – se um casar e quiser comprar outro imóvel financiado, sua renda terá que ser suficiente para pagar as obrigações dos dois imóveis, ou o banco não liberará o crédito. Portanto, antes de compor a renda com outras pessoas, pense bem no tamanho do vínculo e da confiança que vocês terão por muitos e muitos anos”, disse.

Além disso, o advogado sugeriu o não comprometimento de mais de 15% da renda com o pagamento da primeira parcela do financiamento e para não cair na tentação de comprometer 30%, conforme muitos bancos orientam. Este cuidado é fundamental para você conseguir honrar todas as parcelas do financiamento sem dificuldades. “O prazo é muito longo, dificuldades e crises acontecem sempre e com todos. Comprometer menos o salário é caminho certo para não haver surpresas desagradáveis no futuro, alertou o especialista.”Para concluir o advogado disse que uma vez escolhido o imóvel e aprovado o financiamento, o comprador deve lembra-se que há despesas de escritura e ITBI para registrar a transação em cartório. “Estes custos podem chegar a 3% do valor de mercado atual do imóvel, portanto, é necessário ter esta reserva em dinheiro, ou incluir estes custos no financiamento, sugeriu.

O advogado relacionou abaixo, os documentos necessários para comprar imóvel:

Matrícula do Imóvel: A matrícula é obrigatória para a aquisição de bens imóveis. Nesse documento consta o histórico completo do imóvel, inclusive seus proprietários anteriores, e a existência de dívidas, se houver. O documento pode ser consultado no cartório de imóveis onde o bem foi registrado.

Certidão Negativa de Débito/ IPTU: Este documento comprova a inexistência de débitos relativos ao IPTU sobre o imóvel. Para ter acesso a esta certidão, basta entrar no site da Prefeitura da cidade e consultar a informação pelo número do contribuinte. Trata-se de informação pública. No caso de imóveis adquiridos na planta, a incorporadora pode fornecer o número do contribuinte em relação ao terreno onde o empreendimento será construído. Quando pronto, o imóvel terá sua matrícula desmembrada, de forma que cada unidade tenha sua própria matrícula individual. Consequentemente, os apartamentos terão o seu próprio número de contribuinte. O processo de consulta é o mesmo.

Certidão do distribuidor cível, criminal, trabalhista, Justiça Federal, Receita Federal e protesto : Com o objetivo de tornar a compra do imóvel ainda mais segura, é importante exigir do vendedor certidões que atestem se ele responde por alguma ação cível, criminal, trabalhista, executivos fiscais (municipais, estaduais ou federais), ou ainda se constam protestos em seu nome.

Certificado de Conclusão – “Habite-se”: O “Habite-se”, expedido pela prefeitura, é o documento oficial que comprova que a obra foi concluída e realizada em conformidade com o projeto aprovado pela Municipalidade. Sem este certificado o imóvel não pode ser habitado, além do que, não há a possibilidade de obter financiamento bancário pelo SFH. Imóveis comprados na planta terão que ter o Habite-se emitido antes de serem entregues oficialmente aos proprietários.

Declaração de inexistência de débitos condominiais: Quem está comprando um imóvel pronto em condomínio deve procurar o síndico do imóvel e solicitar a declaração acompanhada de cópia autenticada da ata da assembleia que o elegeu para certificar-se de eventual dívidas do imóvel em relação ao condomínio. Débitos condominiais são sempre de responsabilidade do atual proprietário. Comprar um imóvel que tenha dívida com o condomínio significa que o novo proprietário assumirá a responsabilidade pela quitação desses débitos.

Fonte: Folha do Condomínio

Receita Extraordinária

Sabemos que a receita do fundo de reserva deve ser destinada a despesas extraordinárias do condomínio. Recentemente, nos defrontamos com outro problema: qual a destinação das receitas extraordinárias, decorrentes do aluguel da cobertura do prédio para a instalação de uma torre de comunicação? Devem ser lançadas na conta de despesas ordinárias ou constituir um fundo para aplicação em benfeitorias do prédio?

Determinado edifício de Curitiba, com gastos mensais de aproximadamente R$ 5.000,00, por força de sua boa localização e pela necessidade de empresa estrangeira em instalar torre de transmissão de dados, negociou o pagamento pela empresa de um aluguel de R$ 3.000,00 por mês, para permitir a utilização do terraço do prédio. A receita extra corresponde a 60% das despesas do condomínio. O que fez o síndico? Lançou o aluguel na conta comum do edifício, reduzindo o valor da quota mensal de R$ 150,00 para R$ 60,00 mensais. Fomos solicitados a dar nosso parecer verbal sobre o assunto.

Nosso entendimento sobre a questão difere da orientação tomada pelo síndico, com respaldo do conselho consultivo, porque não se coaduna com as normas da Lei do Condomínio análogas ao caso. Acontece que o privilegiado prédio não tem apenas condôminos residentes; muitos dos apartamentos estão alugados. Ao reduzir drasticamente o valor da quota de rateio correspondente às despesas ordinárias, o síndico está beneficiando, sem justa causa, a todos os locatários, em detrimento dos proprietários das unidades. A antena está localizada em área de uso comum, de propriedade de todos os condôminos. Se alguma reforma tiver que ser feita no telhado do prédio, a despesa será considerada extraordinária, onerando somente os proprietários. Pela mesma razão, como a receita decorre da utilização de área comum, não utilizada pelos locatários, nem mantida pelos locatários, nada mais equânime de que o proveito de seu uso só beneficie os que a mantêm.

Além do mais, uma receita extemporânea, no montante de 60% das despesas do condomínio não pode ser considerada como algo da rotina diária. É beneficio inusitado, excepcional, que raramente faz parte do dia-a-dia de nossos edifícios. Outro detalhe: o contrato é por prazo determinado, podendo cessar a qualquer momento, mediante aviso prévio das partes. Incorporar tal receita com ganho ordinário, levaria a desigualdade entre os co-proprietários que alugaram e os que não alugaram suas unidades.

Sabe-se que o condomínio constitui fator considerável na hora de fixar o valor do aluguel. Prédios com taxas elevadas induzem à redução natural do valor do aluguel. O contrário sucede se o edifício é bem administrado e das despesas de condomínio são parcimoniosas. Nas locações vigentes, o proprietário seria diretamente prejudicado, pois deixaria de ter auferido um valor maior de aluguel, porém nas locações que se fizessem no decorrer do contrato com a empresa de comunicação, mantida a taxa reduzida de R$ 60,00, os novos locatários seriam induzidos em erro, pois alugariam na convicção de que a quota de rateio é uma, mas poderiam ser surpreendidos a qualquer momento, se o contrato vier a ser rescindido por qualquer motivo.

O que fazer, então? A nosso ver, a melhor solução é destinar tal receita extraordinária a um fundo para despesas extraordinárias, ou simplesmente incorporá-las no próprio fundo de reserva do prédio. Sua destinação seria objeto de deliberação de assembléia geral extraordinária, na devida oportunidade.

Venda de Poder Construir

Dentre os instrumentos de política urbana inseridos no Capítulo II do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01), que estamos apresentando nesta série, a Seção IX trata “Da outorga onerosa do direito de construir”, fórmula inteligente adotada pelo legislador, pois de um lado permite que se abra exceções no plano diretor e de outro cria inestimável fonte de receita para o município. Não chega a ser a oficialização do jeitinho mas está próximo.

Tal instrumento, de certo modo, é um pleito à realidade brasileira, em que grande parte das construções não obedece às posturas municipais de zoneamento, seja porque o proprietário é destemido e pouco caso faz à legislação, seja porque obteve favores irregulares da própria administração mediante oferecimento de vantagens (suborno). A partir de agora, a prefeitura passa a gerir e lucrar com o que antes era ilegal.

Quatro artigos do Estatuto tratam do assunto. Vale a pena lê-los:

“Art. 28. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.

§ 1o Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e a área do terreno.

§ 2o O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único para toda a zona urbana ou diferenciado para áreas específicas dentro da zona urbana.

§ 3o O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infraestrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área.

Art. 29. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais poderá ser permitida alteração do uso do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.”

Duas concessões

Uma pequena interrupção. Observaram como a lei é pródiga em normas facultativas? Só no artigo 29 há duas vezes a palavra “poderá”, indicativa de a regra não é cogente. Continuamos com a transcrição.

“Art. 30. Lei municipal específica estabelecerá as condições a serem observadas para a outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso, determinando: I – a fórmula de cálculo para a cobrança; II – os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga; III – a contrapartida do beneficiário.

Art. 31. Os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso serão aplicados com as finalidades previstas nos incisos I a IX do art. 26 desta Lei.”

Para que o leitor não fique no escuro com relação ao citado artigo 26, já visto, lembramos que trata do direito de preempção (preferência). Os incisos citados dizem todos respeito a melhorias urbanas, como regularização fundiária, programas habitacionais de interesse social, ordenamento urbano, equipamentos comunitários, espaços públicos de lazer, áreas de interesse histórico etc.

Note que o legislador titulou a seção como “Da outorga onerosa do direito de construir”, mas, no art. 29, faz referência à “alteração do uso do solo”, o que é concessão bem mais ampla (perigosa, também?) do que um simples acréscimo da área construída.

Sem dúvida, tanto um como o outro instrumento serão de grande valia num município administrado com seriedade. Resta ver se conseguirão reduzir a corrupção existente e permitirão um crescimento mais ordenado de nossas cidades.

Operações Consorciadas

Em nossa caminhada pelo novel Estatuto da Cidade, chegamos hoje a um local pouco conhecido, o das operações consorciadas entre o poder público e a iniciativa privada, terreno fértil para a imaginação de arquitetos, engenheiros, advogados, políticos e outros. O tema compreende a Seção X do Capítulo II da Lei 10.257/01, artigos 32 a 34, com inúmeros parágrafos e incisos.

Como sempre, a utilização deste instrumento de política urbana dependerá de lei municipal específica, “baseada no plano diretor”, a qual delimitará as áreas para a aplicação de tais operações consorciadas (art. 32). E o que é uma operação consorciada? A própria lei dá sua definição, no § 1o do artigo indicado:

“Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenção e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental.”

Como se percebe, a definição é a mais ampla possível. Permite que as forças políticas e econômicas de um município se sentem à mesa para negociar melhorias para a cidade, conjugando a iniciativa privada com o interesse coletivo, de modo que haja progresso com benefício para todos.

O Estatuto da Cidade é muito flexível neste ponto. Aceita alterações significativas na estrutura legal do município, dentre as quais “a modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, bem como alterações das normas edilícias”(art. 32, § 2o, I) e “a regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a legislação vigente” (idem, II).

Para que as operações urbanas consorciadas não fiquem à mercê do poder econômico, no art. 33 o Estatuto da Cidade impõe algumas exigências, dentre as quais “estudo prévio de impacto de vizinhança”(inciso V), “contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados em função da utilização dos benefícios previstos nos incisos I e II do § 2o do art. 32 desta Lei”(inciso VI), que são os referidos acima, e “forma de controle da operação, obrigatoriamente compartilhado com representação da sociedade civil” (inciso VII).

O artigo seguinte esclarece bem o espírito do Estatuto da Cidade. Diz o caput:

“Art. 34. A lei específica que aprovar a operação urbana consorciada poderá prever a emissão pelo Município de quantidade determinada de certificados de potencial adicional de construção, que serão alienados em leilão ou utilizados diretamente no pagamento das obras necessárias à própria operação.”

O legislador não perdeu nenhuma oportunidade de dar aos municípios a possibilidade de faturarem uma receita extra com a venda de potencial construtivo, licenças especiais e assemelhados.

Como esclarece o parág. 1o, “os certificados de potencial de construção serão livremente negociados, mas conversíveis em direito de construir unicamente na área objeto da operação”.

Finaliza o parág. 2o, ditando que “o certificado de potencial adicional será utilizado no pagamento da área de construção que supere os padrões estabelecidos pela legislação de uso e ocupação do solo, até o limite fixado pela lei específica que aprovar a operação urbana consorciada”.

Veja como oferecer maior proteção à sua família

Demanda pelo serviço de blindagem tem crescido a cada ano, apesar dos altos custos. Blindar a casa inteira pode custar cerca de R$ 700 mil.

A falta de segurança nas grandes cidades está aumentando a procura por blindagem de imóveis. Antes restrito a bancos, casas de câmbio, consulados e empresas, o serviço, também conhecido por “blindagem arquitetônica“, está sendo requisitado para residências.

Os valores cobrados são elevados. Blindar a casa inteira pode custar R$ 700 mil. Apenas a porta sai por R$ 4 mil, enquanto a janela custa entre R$ 1.500 e R$ 1.800. A Associação Brasileira de Blindagem (Abrablin) estima que existam cerca de 15 mil residências com portas blindadas em São Paulo. Só no ano passado, a procura pelo serviço aumentou aproximadamente 30%.

Nas residências, o mais usual é a blindagem da porta, das janelas, dos corredores de acesso aos principais cômodos e as células de segurança, conhecidas como “quarto do pânico” – popularizada no filme O quarto do pânico, protagonizado pela atriz Jodie Foster, que teve a casa invadida por assaltantes e se protegeu em um cômodo totalmente seguro.

Segundo o diretor da Vault, empresa especializada em blindagem, Vinicius de Lucas, o aço, o vidro e o concreto armado (feito com brita) são os tipos de materiais mais usados.

No caso das portas há vários níveis de proteção balística. Os de nível III seguram balas de calibre 357 Magnum, enquanto o nível IV resiste a disparos de fuzil. Além disso, as portas blindadas pela empresa têm fechadura multidirecional com diversos pontos de travamento, isolamento térmico e acústico, dobradiças que funcionam como travas adicionais e acionamento simples.

“As cidades de São Paulo e do Rio são os principais mercados desse tipo de produto. Enquanto em São Paulo a maior procura é pela blindagem de portas e de casas de alto padrão, em função do alto número de assaltos à mão armada, no Rio os focos são as janelas dos prédios residenciais e as fachadas dos edifícios comerciais – por conta das balas perdidas”, afirma Lucas.

Como na capital paulistana as casas de alto padrão são as que mais procuram esse tipo de serviço, as empresas têm se preocupado com a estética do produto. “Estamos recebendo consultas de arquitetos, que nos mostram portas e janelas blindadas com design inovador. Apesar de todo o material pesado usado na proteção, conseguimos entregar um produto bonito e harmônico à decoração do imóvel”, diz o profissional.

Fonte: Revista Imóveis

Contrato de locação prorrogado mantém fiador

O compromisso do fiador é essencial na hora de acertar a locação. E ele se mantém quando o contrato é dilatado.

Apartamento para alugar: 75% dos contratos incluem fiador

O fiador é o responsável por garantir o pagamento do aluguel em caso de inadimplência do inquilino. O papel que assume é essencial para a segurança do locador e é a modalidade de garantia mais usada nos contratos de locação. De acordo com o Sindicato da Habitação (Secovi-PR), em dezembro, 75% dos contratos de locação usaram o fiador como segurança para fechar o contrato.

O protagonismo do fiador se mantém durante o prazo em que o imóvel estiver locado, independente de por quanto tempo ele for prorrogado. Só deixa de ser fiador quem exige a mudança no acordo. A fiança só poderá ser contestada se houver manifestação contrária descrita em contrato. Durante a prorrogação, o fiador pode se isentar da obrigação por meio de notificação.

A questão foi pacificada por decisão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça que, em 2012, julgou um recurso especial que teve origem em ação de execução, aberta em 2008, contra uma mulher que havia firmado contrato de fiança em 1993, com duração de um ano. De acordo com o processo, o contrato de aluguel teria sido prorrogado e desde o ano de 1996 há atraso no pagamento do aluguel.

Nesse caso, os magistrados decidiram que a fiadora não responderia pelo atraso, porque o contrato de fiança é anterior à vigência da Lei 12.112 de 2009. No entanto, contratos firmados depois da reforma na lei do inquilinato, seguem ao novo formato e a responsabilidade do fiador se mantém caso ele não exija.

Pacto

Caso o fiador não comunique que quer deixar de figurar no contrato, ele permanece como responsável, mesmo depois da prorrogação do contrato.

Fonte: Gazeta do Povo

Restrições ao Subsíndico

O TeleCondo, serviço de consultoria para síndicos e condôminos mantido pela Associação dos Condomínios Garantidos do Brasil, tem recebido interessantes perguntas sobre o dia-a-dia do prédio. Algumas mostram peculiaridades que podem servir como exemplo ou inspiração para outros. Como esta, por exemplo:

P. “Nossa subsíndica foi eleita junto com o síndico, mas na convenção diz que quem sofreu ação judicial não poderá ocupar cargo eletivo nem como síndico ou conselho, não diz subsíndica, mas ela não quer deixar o cargo, e está ocupando de vez em quando o de síndico. Pode?

R. Resposta do TeleCondo: “Segundo o que foi passado pela dúvida transcrita, percebe-se que a convenção estipula como um dos requisitos para ocupação de cargo eletivo, entenda-se síndico ou membro do conselho, que os postulantes não podem ter sofrido ação judicial (só do condomínio ou qualquer ação?). Ressalte-se que a convenção apenas se refere aos cargos de síndico e de conselheiro, porém nada menciona quanto ao cargo de subsíndico. Se a subsíndica foi eleita conforme a vontade da assembléia, é porque de certa forma ela preencheu os requisitos para assumir o cargo.

Contudo, pode-se questionar que a subsíndica não poderia assumir o cargo de síndico, quando este se ausenta, porque a subsíndica não teria os requisitos previamente estipulados (antes de sua eleição) para assumir o posto de síndico. Ficam, portanto, restritas as funções da subsíndico àquilo que a convenção estipular, não devendo assumir as atribuições reservadas ao síndico, por não preencher os requisitos estipulados na convenção.

O ideal, para este caso específico, é que o conselho assuma temporariamente a administração provisória do condomínio no lugar do síndico, mas antes, porém, deve sempre observar o que a convenção determina, ou seja, se é permitido adotar tal medida.

A resposta do TeleCondo continua com outras observações a respeito da fiscalização dos atos praticados pelo síndico, o que não carece transcrever.

Que lições podemos tirar do episódio acima? Nenhuma ou muitas. Podemos questionar a resposta dada, podemos levantar outras interpretações. A primeira que nos ocorre é que se a convenção fez restrições aos candidatos aos cargos de síndico e de conselheiro – os mais importantes do condomínio – as mesmas limitações também seriam válidas ao cargo de subsíndico.

Analogicamente, os requisitos para a eleição de um vice-presidente ou vice-governador são, ainda que omissa a lei, os mesmos que para presidente e governador, já que os primeiros substituem os segundos, com todas as prerrogativas e responsabilidades, em caso de vacância temporária ou definitiva.

Houve erro em eleger como subsíndico quem não preenchia as condições para assumir o cargo de síndico. Resta saber se o ato de eleição do subsíndico pela assembléia, sem as qualificações que a função de síndico exige, teria o condão de apagar a mácula de ação judicial (seria uma forma de perdão tácito), ou se a nódoa continuaria existindo, o que o impediria de assumir a função maior.

Não há uma resposta definitiva e única para o problema. O leitor, se pensar bem sobre o assunto, com certeza encontrará uma solução melhor. É o que esperamos.

Transferência de Direitos

Previsto na Seção XI do Capítulo II, a transferência do direito de construir, um dos instrumentos de política urbana regulados pelo Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01).

Trata-se de mecanismo legal que outorga ao proprietário de certos imóveis – onerados por restrições de interesse público ou destinados a cumprir alguma função social – o direito de alienar o potencial construtivo do bem, para que seja aproveitado em outra área da cidade. Desse modo, o proprietário pode recuperar o prejuízo sofrido pelo gravame que atingiu seu imóvel.

O artigo que trata do assunto deve ser lido de um fôlego só para uma melhor compreensão. Diz ele:

“Art. 35. Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pública, o direito de construir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, quando o referido imóvel for considerado necessário para fins de:

I - implantação de equipamentos urbanos e comunitários;

II - preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural;

III - servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.

§ 1o A mesma faculdade poderá ser concedida ao proprietário que doar ao Poder Público seu imóvel ou parte dele, para os fins previstos nos incisos I a III do caput.

§ 2o A lei municipal referida no caput estabelecerá as condições relativas à aplicação da transferência do direito de construir.”

Para quem não gosta de ler excertos de lei, traduzimos com algumas observações:

1. Note que nem todo imóvel pode receber o benefício da transferência do direito de construir. Duas hipóteses: (a) imóveis doados ao município (§ 1o) com o propósito de servir à implantação de equipamentos urbanos, ou de serem preservados para o futuro, ou de servirem a programas de melhorias urbanas; (b) imóveis enquadrados num dos itens mencionados (I, II e III).

2. O aproveitamento do direito de construir poderá ser feito pelo próprio proprietário, em outra área da cidade, ou por terceiros. Neste caso, será necessário formalizar a alienação mediante escritura pública, devidamente levada ao registro de imóveis. A lei não diz explicitamente, mas infere-se de seu contexto que tal escritura deverá ter a anuência do poder público, para que tenha validade. Afinal, é o legislador ou o administrador municipal que dirá se o imóvel é ou não necessário para os fins desejados.

3. A transferência do direito de construir conjuga-se muito bem com o instrumento que prevê a transformação de áreas de invasão ou favelas em condomínios especiais (arts. 9o e 10 da Lei 10.257/01). Numa só penada, o legislador municipal criará condições para a melhoria do padrão urbanístico de área de baixa renda, mitigando o prejuízo do proprietário, que recuperará a principal parte do prejuízo construindo em outro lugar.

Orçamento anual

Condomínios devem fechar previsão orçamentária rapidamente

Chegou a hora de fechar o orçamento anual dos condomínios

Estudo sobre receita e despesa deve ser feito no início do ano

Para evitar surpresas nas contas de condomínio durante o ano, é importante elaborar a previsão orçamentária que deverá ser discutida em assembleia geral ordinária. Segundo o Secovi Rio (Sindicato da Habitação) esta é a época para reunir os condôminos para discutir o tema e aprová-lo.

De acordo com a instituição, será preciso elaborar um orçamento das receitas e despesas para o ano inteiro. O ano-exercício coincide com o ano-calendário. Mas, o vice-presidente de Assuntos Condominiais do Secovi Rio, Alexandre Corrêa, destaca que é preciso observar o que a convenção determina.

“Em geral, a previsão orçamentária pode ser discutida em assembleia até março e é preciso levar em consideração os reajustes que acontecem todo ano nas contas de consumo como água e energia, nos salários dos funcionários e nos contratos de manutenção, além de prever um valor por conta da inadimplência. A recomendação é fazer uma estimativa e aumentar a cota condominial nesta proporção”, explica Corrêa.

Ele ressalta ainda que não é saudável para o condomínio manter a cota congelada, pois quando os aumentos surgirem será preciso recorrer às cotas extras para pagá-las. Outra recomendação é considerar as projeções para a inflação do ano. Só que existem imprevistos, daí a importância também de manter um fundo de reserva, que é para ocasiões emergenciais.
Fonte: O Dia

Projetos de construção devem respeitar a legislação e contar com itens adaptados

Tornar um espaço acessível aos deficientes é uma preocupação cada vez mais constante em todo o mundo. No Brasil não é diferente. Dados do último Censo Demográfico, do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), mostram que mais de 45,6 milhões de pessoas apresentam algum tipo de deficiência, totalizando 23,9% da população do País. Neste índice estão incluídas as deficiências visual, auditiva, mental e motora, de acordo com seus graus de severidade.

O Censo divulgado no ano 2000 trazia o Brasil com 24 milhões de pessoas com deficiência. Como se vê, o índice quase dobrou na última década, fazendo com que o poder público e o privado voltassem ainda mais a atenção ao tema.

O mercado da construção civil, por exemplo, passou por uma série de alterações e os novos empreendimentos continuam sendo adaptados à nova realidade. Os projetos arquitetônicos e de engenharia devem conter itens básicos que permitam a acessibilidade e a mobilidade de quem precisa.

Em poucas palavras, tornar um ambiente acessível nada mais é do que permitir que ele possa ser alcançado, acionado, utilizado e vivenciado por qualquer pessoa, inclusive as que apresentam mobilidade reduzida.

Fonte: Folha Web

Editora Bonijuris lança nova revista

Grande parte da população urbana vive em condomínios no Brasil, casas, sobrados ou apartamentos. Quem mora em condomínio, sabe que conviver com outras pessoas no mesmo espaço, demanda certo jogo de cintura, tranqüilidade e respeito mútuo. E é esse o objetivo da criação da nova revista Direito e Condomínio, da editora Bonijuris.

A advogada Olga Krieger pergunta: “Por que falar da vida em condomínio sob o olhar do direito? Porque, para alcançarmos a convivência em harmonia, precisamos respeitar regras impostas a todos os condôminos. No entanto, para respeitar é preciso entender o que dizem os códigos, as leis, a convenção de condomínio e o regimento interno. E esse é justamente o problema enfrentado por muitos: como interpretar a difícil linguagem jurídica”, esclarece Krieger.

A revista visa descomplicar os documentos legais e jurídicos sobre condomínio e transformar o conteúdo em textos de leitura agradável e compreensível.

Nesta primeira edição algumas matérias são destaques: Furtos e roubos de veículos no interior do condomínio e o dever de indenizar; Penhora de bem de família por dívida de condomínio; Regras básicas do prédio; Exames médicos nos empregados do condomínio; A cobrança correta da tarifa de água e esgoto no condomínio, entre outras.

Sobre a Editora:

Com vinte e quatro anos de experiência no mercado, a Editora Bonijuris publica mensalmente a Revista Bonijuris e trimestralmente Revista Luso-Brasileira de Direito do Consumo. Ambas voltadas a desembargadores, juízes, procuradores, advogados, estudantes de direito, entre outras.

Fonte: Paran@Shop

Viajar no carnaval requer alguns cuidados com a casa

Pedir ajuda para o vizinho confiável e para o porteiro são boas alternativas. Além disso, é necessário ser discreto para não chamar atenção dos possíveis assaltantes

 (Nando Oliveira/Esp. EM/D.A.Press)

Faltam poucos dias para a maior festa popular brasileira, o Carnaval. As pessoas já estão preparando as malas para viajar e curtir o feriado prolongado. Em especial, os foliões que saem de casa em busca de emoção – nos trios elétricos em Salvador, no camarote dos desfiles do Rio de Janeiro, nas festas de rua em cidades interioranas – todos os anos. Mas, antes de pegar a estrada, é importante garantir a segurança do imóvel para não ter surpresas desagradáveis ao retornar.

De acordo com o presidente do Sindicato das Empresas de Segurança Privada do Distrito Federal (Sindesp/DF), Irenaldo Lima, nessa época do ano o crescimento do mercado de segurança chega a 10%. Entretanto, investir em segurança não significa gastar muito dinheiro. Existem medidas nas mais diversas faixas de preço, inclusive com custo zero.

A ajuda de um vizinho de confiança é uma das alternativas. Segundo o presidente, é interessante pedir ao vizinho para recolher as correspondências no período em que estiver fora. Isso evita o acúmulo de cartas jogadas na garagem, dando a impressão de que a casa está vazia. Além disso, as luzes da garagem podem ser acesas todos os dias – ou um dia sim e outro não, por exemplo.

A ideia é evitar que pessoas mal intencionadas percebam a ausência dos moradores e ajam de forma criminosa. Para quem mora em apartamento, a dica é informar ao síndico e aos porteiros, inclusive por meio de documento, que os proprietários estarão em viagem e que, portanto, eles devem ter mais atenção com a residência naquele período, mesmo que seja por um curto prazo.

Usar e abusar da discrição é essencial, independente do tipo de moradia. Irenaldo explica que não é recomendado espalhar a notícia de que vai viajar. Ser discreto é importante até na hora de arrumar a bagagem no carro. “Muita gente comete o pecado de parar o carro em frente de casa, deixar o portão aberto e arrumar as malas de maneira escandalosa, chamando a atenção de quem está por perto”, alerta o presidente.

Irenaldo Lima ainda salienta que tão importante quanto lembrar dos itens de segurança residenciais é contratar somente empresas legalizadas e autorizadas pelo poder público a prestar esse tipo de serviço. “Quem acha que contratar empresa clandestina sai mais barato, acaba tendo muitos prejuízos. Portanto, desconfie de propostas de orçamento que estejam muito abaixo do valor de mercado”, finaliza.

 

Fonte: Lugar Certo

Terceirização de departamento jurídico é opção econômica e eficaz para condomínios

 É certo de que a Baixada Santista virou referência no mercado imobiliário nacional. São diversos os fatores que colaboraram com essa expansão, como as muitas opções de lazer, proximidade com a capital e a valorização devido ao pré-sal. Prova disto é que Santos lidera a lista de cidades com maior índice de verticalização, de acordo com pesquisa do Ibope Inteligência. Com 63%, a cidade é seguida por Balneário Camboriú (SC), com 57%, e Porto Alegre (RS), com 47%.

Acompanhando esse cenário promissor, vem o aumento das demandas envolvendo condomínios e demais assuntos ligados ao setor. Para se ter uma ideia, em 2012 foram distribuídas em média, 1200 ações pospostas por condomínios e 400 ações movidas contra condomínios em Santos.

Adriano Dias, especialista em direito contratual e empresarial, do escritório Adriano Dias Advocacia e Consultoria Jurídica, explica que a saída mais viável e econômica é a terceirização na gestão jurídica dos condomínios, com equipe qualificada para orientar sobre todas as questões legais.

Adriano destaca que essa assessoria deve abranger todo o processo de cobrança e redução da inadimplência, assistência ao síndico e a participação em reuniões e assembleias, consultoria tributária, fiscal, administrativa, cível, imobiliária, trabalhista, bem como na constituição ou alteração da convenção de condomínio e de regimentos internos. “Deve-se incluir a forma de atuação; a realização de audiências e o acompanhamento de processos”, destaca Adriano.

Além da atuação perante o condomínio, os condôminos, a administradora e os prestadores de serviço, o departamento jurídico terceirizado realiza toda a gestão dos contratos firmados pelo condomínio; outro item delicado e que merece atenção especial. “As principais relações são regidas por contratos e, com a finalidade de reduzir os riscos e obter o máximo benefício de tudo que foi contratado, o condomínio também precisa administrar seus contratos de forma ágil e efetiva”, afirma o advogado.

O bom funcionamento do condomínio, em todos seus aspectos, é requisito fundamental para o bom convívio e harmonia entre seus moradores. “Além da facilidade no gerenciamento e controle de todas as obrigações legais do condomínio, a gestão jurídica ajuda na redução de custos e de conflitos potencialmente existentes no condomínio ou entre os condôminos, minimiza o risco de perdas e agiliza o desenvolvimento saudável do condomínio”, finaliza o especialista.

Fonte: Primeira Edição

Locação nova requer planejamento

Pesquisa deve ser feita devido à variação de valor

O primeiro passo para quem pretende alugar um imóvel residencial num condomínio é a definição da faixa de preços do aluguel que irá assumir. O futuro inquilino deve levar em consideração encargos como a taxa condominial e o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), que embora seja de responsabilidade do proprietário do bem, é cobrado do locatário. Segundo uma imobiliária de São Paulo, o valor do aluguel não deve ser superior a 30% da renda líquida mensal do interessado. Esse limite é o ideal para que o inquilino possa arcar tranquilamente com as despesas da locação durante os 30 meses de vigência do contrato, informou a administradora de imóveis.

Ainda em relação ao aluguel, o candidato a locatário deve realizar uma boa pesquisa, pois os valores têm variado bastante. “Há unidades de padrões similares numa mesma rua que possuem preços diferentes, dependendo do estado de conservação ou mesmo da proximidade com terminais de ônibus ou estações de metrô”, explicou a gerente da administradora.

Ainda conforme a imobiliária, antes da assinatura do contrato, recomenda-se a vistoria no imóvel. Dessa forma é possível determinar a responsabilidade de cada um no reparo de eventuais danos.

Entre as garantias mais utilizadas estão o fiador e seguro-fiança. Por fim, o candidato deve estar atento à documentação que precisará reunir para efetivar o contrato de locação. Caso seja assalariado, serão necessários os três últimos holerites, carteira profissional com registro, RG e CPF . No caso de profissionais liberais é preciso apresentar cópia da última declaração do Imposto de Renda e declaração de retirada mensal da empresa para a qual presta serviço, informou a imobiliária.

Fonte: Folha do Condomínio

Multa não Cobre o Dano

A questão não é exatamente jurídica, mas econômica. Ou financeira. Qual seria o valor mais justo a ser aplicado a quem se atrasa no cumprimento de sua obrigação fundamental de prover recursos para que o síndico administrador comum efetue, em nome de todos, o pagamento das despesas necessárias à manutenção do prédio? Ou então, que ônus e prejuízos atingem o condomínio quando, por falta de dinheiro, algumas contas são pagas com atraso ou quando o síndico, agindo com responsabilidade, recorre a empréstimos ou adiantamentos bancários?

Qualquer conta que se faça mostrará que muito mais do que dois por cento de acréscimo será preciso prover para o atendimento de multas ou juros de qualquer espécie. Se não pagar o salário dos empregados rigorosamente em dia, a multa que incide é de 100% (cem por cento); sim, dobra o valor, conforme normas da Consolidação das Leis do Trabalho. Se os impostos forem deixados de lado, as multas variam de 10 a 30% ou mais. Somente no caso de fornecedores de água, luz e telefonia a multa será equivalente a dois por cento.

Quanto aos juros, todos sabemos que não há, no Brasil, crédito com juros iguais ou inferiores a dois por cento ao mês. Desconto de títulos está na faixa de 4 a 6%; conta garantida, de 5 a 8%; cheque especial, de 7 a 11%; crédito pessoal em financeiras, de 9 a 13% ao mês e assim por diante. Além disso, o tomador do dinheiro é obrigado a cumprir muitas exigências burocráticas e a pagar taxas, o que acaba onerando ainda mais o custo do dinheiro.

No caso da multa por inadimplemento, seu valor (de “até dois por cento” segundo o Código Civil) é cobrado somente uma vez e não todos os meses, como os juros. Caso o condômino fique três ou cinco ou dez ou vinte meses sem pagar, o síndico só poderá cobrar-lhe o máximo de dois por cento de multa, incidente sobre o total do débito.

Se ao menos fosse possível cobrar dois por cento de multa ao mês, até o limite de dez meses, ou seja, 20% no máximo, o prejuízo dos condôminos seria menor. Assim mesmo, não teriam os edifícios qualquer vantagem no atraso do pagamento das taxas, pois o crédito, além de caro, é muito difícil de obter. Nem se diga que isto pode ser evitado, fazendo um rateio do déficit do condomínio. Ora, para financiar os inadimplentes os demais condôminos precisam recorrer a empréstimos pessoais ou sacar de suas poupanças, o que representa um encargo para eles, equivalente ao juro pago ou ao custo da oportunidade perdida.

O fato é que o dinheiro tem um preço e ninguém gosta de financiar – compulsoriamente – os gastos de outrem, mesmo que seja o mais simpático vizinho. Quem atrasa deve ressarcir na íntegra o prejuízo que causou.

Quem Deve a Conta, Afinal

Questão tormentosa para os juristas continua a ser a da legitimidade passiva na ação de cobrança de taxas de condomínio, quando a unidade é objeto de contrato de compromisso de compra e venda. Muitas têm sido as interpretações. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), última instância para dizer qual a melhor leitura do direito, ainda não encontrou uma fórmula que expresse todas as nuances e variações do caso. Mas está no bom caminho.

O acórdão relatado pelo ministro Aldir Passarinho Júnior, da Quarta Turma do STJ, constitui uma evolução nesse sentido. Diz a ementa (Resp. 252.500/SP):

l. Em princípio, a inexistência de registro do título aquisitivo da unidade residencial não afasta a responsabilidade do novo adquirente pelo pagamento das cotas condominiais relativamente ao período posterior à compra, sendo indevida a cobrança feita ao antigo condômino.

2. Caso, todavia, em que não demonstrada a posse dos pretensos novos adquirentes, a ensejar o conhecimento do fato pelo condomínio, a legitimidade passiva ad causam pertence àquele em nome de quem registrado está o bem, situação reconhecida pelas instâncias ordinárias, com base na prova, que não tem como ser revista em sede especial (Súmula n. 7 do STJ).”

Explica o relator que no recurso especial se discute a responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais, em face de dação em pagamento de imóvel, sem que o contrato de compra e venda estivesse registrado no cartório imobiliário, fato que levou o condomínio a mover a ação de cobrança contra o titular do domínio. Embora as taxas se refiram a período posterior ao do compromisso, a unidade autônoma continua na posse do promitente-vendedor, “de modo que impossível mesmo, ao condomínio, supor a transferência da titularidade ou da aludida posse”.

Justiça casuísta

Lembra o ministro Aldir Passarinho Júnior que há outros arestos do STJ no sentido de que “somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passava ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda” (Resp. 212.799/SP).

Também participou do julgamento o ministro Ruy Rosado de Aguiar.

A dificuldade na fixação de critérios fáceis e uniformes para bem esclarecer a polêmica reside no grande número de variáveis, quais sejam:

1. Se a unidade foi vendida ou prometida à venda.

2. Se a escritura ou o compromisso de compra e venda foram ou não registrados na circunscrição imobiliária competente.

3. Se o proprietário entregou ou não a posse do imóvel ao adquirente.

4. Se o condomínio foi ou não notificado da alienação ou promessa de venda.

5. Se as cotas devidas são de período anterior ou posterior ao da compra e venda.

Com tantas variáveis, podendo cada uma deles indicar um caminho diferente e combinarem- se entre si, não é de estranhar que cada decisão do STJ aborde alguns aspectos apenas do problema, não havendo uma só ementa que dirima satisfatoriamente o impasse.

Fica no ar a sensação de que nossa Justiça está ficando casuísta ou que vem sofrendo forte influência do sistema jurídico anglo-saxão.

Pagou Tem Que Provar

Os problemas de condomínio relativos ao pagamento das cotas de rateio continuam aflorando nos tribunais do país. Não noticiamos todos os julgados, já que numerosos, mas somente os que chamam a atenção, por alguma peculiaridade ou por terem alguma lição que sirva de alerta a síndicos, administradores e condôminos, leitores habituais que são desta coluna.

O acórdão de hoje vem do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, em voto relatado pelo desembargador Campos Amaral. Diz a ementa (apelação cível n. 1-651830/99):

“Cabe ao devedor, se estiver em dia com as taxas de condomínio, apresentar os comprovantes de pagamento dos meses cobrados, sob pena de se reconhecer o débito, pois a obrigação de pagar as taxas decorre da Convenção de Condomínio e da própria lei. A prova de quitação dos meses posteriores aos cobrados, não elide estes, pois a inadimplência do condômino, de um ou mais meses, não o impede de efetuar o pagamento de taxas vencidas posteriormente.”

Conforme sintetiza o relator, em ação de cobrança de taxas condominiais, o réu-condômino alegou que, “em face do volume de papéis que recebe, adotou como regra guardar por seis meses todos os recibos de pagamentos efetuados” tendo sito “surpreendido” pela ação do condomínio exigindo-lhe o pagamento de taxas relativas ao ano anterior à demanda, o que achou “muito estranho”,

Sem impedimentos

Em primeiro grau de jurisdição, a ação de cobrança foi julgada improcedente, sob o fundamento de que “o condomínio é pago em cotas periódicas e, comprovando o réu o pagamento de outras mensalidades posteriores àquelas requeridas na inicial, até prova em contrário, presumem-se pagas as anteriores” (art. 943, do Código Civil).

Em sua apelação, o condomínio, dentre outros argumentos, reitera de que no boleto de cobrança não consta impedimento de pagamento de taxas vincendas para os condôminos inadimplentes, “com o intuito de evitar perda maior para o condomínio”.

Tem razão o condomínio, no entender do relator Campos Amaral e dos demais integrantes da 3a. Turma Cível do TJ/DF (voto unânime), já que, para demonstrar a inexistência da dívida, “cabia ao [condômino], se estivesse em dia com as taxas de condomínio, apresentar os comprovantes de pagamentos dos meses cobrados; se não o fez, há de se reconhecer a existência do débito”

Prossegue o desembargador: “A argumentação do apelado de que pagou os meses posteriores, não elide a comprovação de quitação dos anteriores, ainda mais quando é de conhecimento geral que a inadimplência do condômino, de um ou mais meses, não o impede de efetuar o pagamento de taxas vencidas posteriormente, não só para evitar maiores prejuízos ao Condomínio, como para o próprio devedor, que evitará mais multas e juros.”

Conclusão, meus amigos: 1. Não adianta guardar os comprovantes de pagamento durante seis meses apenas (a dívida só prescreve em 20 anos!). 2. A cada cinco anos, convém solicitar uma declaração de quitação ao síndico. 3. Se receber taxas posteriores, fazê-lo com ressalva (‘sem prejuízo do pagamento das taxas anteriores’). 4. Um interregno pequeno entre o vencimento e a ação de cobrança evita alegações infundadas.

Política da boa vizinhança

A vida na cidade tem lá suas vantagens, mas não há como evitar aqueles problemas que surgem com vizinhos. Segundo Dirceu Jarenko, vice-presidente da área de condomínios do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná, as situações que mais dão dor de cabeça nos condomínios envolvem infiltração nos apartamentos, barulho excessivo fora dos horários permitidos, carros ocupando outras vagas na garagem e discussões envolvendo animais de estimação. Na hora de resolvê-los, Jarenko garante que quase sempre a fórmula “bom senso e uma boa conversa” funciona. Em alguns casos, porém, a situação sai do controle e até a Polícia precisa ser acionada. A seguir, soluções para resolver seis problemas “de bairro” muito comuns em Curitiba.

Barulho

- Vale para: vizinhos que costumam fazer muito barulho, festas barulhentas dentro do condomínio ou bares, casas noturnas e reuniões de pessoas em postos de gasolina para ouvir música no último volume.

- O que fazer: o ideal é primeiro entrar em contato com seu vizinho e pedir que ele diminua o barulho. Se a situação for recorrente, procure o síndico, que deve conversar, notificar e pode até multar. Se nada disso funcionar e nos casos de barulho excessivo em estabelecimentos comerciais, vale a pena ligar para o 156 e fazer uma reclamação formal. À noite, em feriados e fins de semana, você também pode acionar o 190.

- Como funciona: há uma avaliação de ruído e, se há infração, o barulhento é notificado Se o problema persistir, é aplicada uma multa que pode chegar a R$ 18 mil.

Lixo

- Vale para: caso seu vizinho costume deixar o lixo na rua fora dos dias estipulados, você pode formalizar a reclamação, que é anônima e gratuita. Isso também vale para o caso de pessoas que não fazem a separação correta ou não acondicionam o lixo da maneira adequada.

- O que fazer: entre em contato com a prefeitura pelo 156, central de atendimento que reúne todas as reclamações e dúvidas na cidade. O serviço também por ser acessado pela internet (www.central156.org.br).

- Como funciona: um fiscal da Secretaria do Meio Ambiente vai até o local para verificar a situação. Caso seja comprovado que a falta de cuidado com o lixo está perturbando os vizinhos, a secretaria manda um ofício ao morador e presta um serviço de orientação sobre como resolver o problema. Caso o vizinho seja reincidente, recebe uma notificação.

Limpeza

- Vale para: espaços – como terrenos baldios, espaços públicos e córregos – que precisam de limpeza.

- O que fazer: ligue para o 156 ou utilize o serviço pela internet.

- Como funciona: técnicos são designados para ver a necessidade da limpeza e requisitam o serviço, que é realizado em um prazo de alguns dias, ou semanas, sem custos para quem fez a reclamação. No caso de o terreno baldio ter um dono, ele é notificado para fazer a limpeza ou contratar uma empresa para realizá-la. Caso a situação não seja resolvida no prazo determinado, é encaminhada uma multa ao proprietário.

Buraco na rua

- Vale para: buracos que comprometam a mobilidade e a segurança dos moradores.

- O que fazer: ligue para o 156 ou utilize o serviço pela internet.

- Como funciona: um profissional da prefeitura vai até o local para avaliar. A solicitação é encaminhada para o setor responsável pela execução da obra. Não há um prazo mínimo ou máximo: tudo depende da demanda do setor.

Drogas

- Vale para: pessoas usando drogas na região ou suspeita da ação de traficantes dentro do condomínio ou em ruas próximas.

- O que fazer: caso o problema seja a utilização de drogas, acione a polícia pelo 190. Se você desconfiar que traficantes estão agindo no local, o ideal é fazer uma denúncia para o 181, telefone do Narcodenúncia.

- Como funciona: as denúncias são anônimas. A partir do contato com a polícia, viaturas são encaminhadas para o local e verificam a situação. Caso sejam identificadas pessoas utilizando ou mesmo vendendo drogas, os policiais realizam o encaminhamento de usuários e a prisão de traficantes.

Violência

- Vale para: assaltos na região.

- O que fazer: durante o assalto, nunca reaja. Depois, acione o 190 e registre o Boletim de Ocorrência. A queixa também pode ser feita pela internet ou em qualquer delegacia da cidade. Feito o registro, acompanhe periodicamente as investigações e cobre por uma solução. Outra dica é se mobilizar e fazer parte do Conselho Comunitário de Segurança (Conseg) do seu bairro.

- Como funciona: o Conseg é um grupo formado pelo delegado responsável pela região, um comandante da PM e moradores do bairro para discutir as demandas de segurança. A ideia é fortalecer o vínculo entre as autoridades e a população, além de possibilitar que vizinhos se conheçam e façam parcerias. Na pauta, entram de problemas pequenos até questões mais drásticas.

Árvores

- Vale para: árvores que precisam de poda ou corte em lotes particulares ou áreas públicas.

- O que fazer: caso a árvore esteja localizada na calçada ou em alguma área pública, você deve fazer a solicitação de corte ou poda pelo telefone da Central de Atendimento e Informações da prefeitura, o 156. Caso a árvore esteja em um imóvel particular (residência, empresa, obra em construção ou condomínio), o proprietário ou alguém com uma procuração assinada por ele deve fazer a solicitação do serviço na sede da SMMA (Avenida Manoel Ribas, 2.727, Mercês) ou em alguma das nove Ruas da Cidadania da cidade, apresentando cópia do RG e CPF do dono do imóvel ou dirigente da empresa (em caso de pessoa jurídica) e cópia da capa do último talão de IPTU. Também é preciso preencher um formulário com informações do imóvel e da planta em questão. Você pode fazer o download do modelo da requisição no site da prefeitura de Curitiba (www.curitiba.pr.gov.br/multimidia/00088300.pdf) e já levar o documento preenchido, o que agiliza o processo.

- Como funciona: Em ambos os casos, o pedido é encaminhado para a equipe técnica da Secretaria Municipal de Meio Ambiente (SMMA) e um profissional é designado para ir até o local, avaliar a situação da árvore e verificar se o procedimento de corte ou poda é realmente necessário. Para árvores em áreas públicas, caso o procedimento seja autorizado, o pedido com o parecer do técnico é encaminhado para o setor competente dentro da própria SMMA e uma equipe é deslocada para realizar o serviço. O corte ou a poda não têm custos para quem protocolou o pedido e, entre a solicitação e a realização do serviço, a espera normalmente é de até 20 dias. No caso de árvores em imóveis particulares, o pedido é encaminhado para o sistema da SMMA e um técnico é designado para ir até o local e avaliar se a poda ou o corte são necessários. Caso sejam autorizados, a pessoa recebe um documento da SMMA comprovando a permissão e deve contratar um profissional ou empresa particular para realizar o serviço. A SMMA não se responsabiliza pela escolha e o proprietário é quem deve arcar com essas despesas.

Calçadas

- Vale para: espaços com meio-fio, mas sem calçada, calçadas danificadas que comprometem a mobilidade de pedestres pelo local e problemas em relação à limpeza do espaço.

- O que fazer: entre em contato com a Prefeitura pelo 156 ou pela internet (www.central156.org.br).

- Como funciona: em todos os casos, a manutenção das calçadas em Curitiba cabe ao proprietário do terreno do qual ela faz parte. Após a denúncia, um fiscal da Prefeitura vai até o local e analisa as condições da calçada. Caso seja constatado que a estrutura precisa de reparos, o morador recebe uma notificação estabelecendo um prazo de pelo menos 30 dias para regularizar a situação. Em geral, ele que deve arcar com os gastos da reforma. Se as obras não forem feitas dentro do prazo, a pessoa recebe uma multa, com valor que pode chegar a R$ 1.172.

Um exemplo que vem do Prado Velho

“Se as famílias não se mobilizam, fica quase impossível morar aqui”. É assim que a aposentada Elisabete Gussella explica a situação do Prado Velho, onde mora. E ela arregaça as mangas. Sua última “aventura” aconteceu em novembro, quando, depois de insistentes contatos com a Prefeitura, conseguiu que a Secretaria Municipal de Urbanismo acabasse com um mocó (foto) em um lote próximo à sua casa. “O local era cheio de desocupados. Depois de três meses, localizaram o dono do lote e as pessoas foram retiradas. Agora, tapumes impedem que novas invasões sejam feitas”, explica. Para quem pensa em se inspirar em seu exemplo, Elisabete recomenda persistência. “É preciso batalhar.”

Limites

Os índices de ruído variam pelos horários e as multas são taxadas de acordo com o excesso cometido:

Limites do ruído

• Das 7h até 19h – limite de até 55 decibéis

• De tarde: das 19h até 22h – limite de até 50 decibéis

• De noite: das 22h até 7h – limite de até 45 decibéis

Custo da infração

• 10 decibéis acima do limite – infração leve: até R$ 5,3 mil

• De 10 a 30 decibéis acima do limite – infração grave: de R$ 5.301 a R$ 10,7 mil

• Mais de 30 decibéis acima do limite – infração gravíssima: até R$ 18 mil

Fonte: Gazeta do Povo

Auditoria preventiva evita problemas futuros em condomínios

Manter uma auditoria preventiva é um investimento e não um custo para os condomínios. De acordo com Ângela Zechinelli Alonso, conselheira do Conselho Regional de Contabilidade do Estado de São Paulo (CRC-SP), algumas construtoras já começaram a entregar os apartamentos com a convenção de condomínio, incluindo essa exigência.

Segundo Ângela, algumas administradoras de condomínios também têm recomendado que as prestações de contas sejam avaliadas por auditores independentes. A conselheira explica que uma auditoria deve ser realizada seguindo as normas internacionais e nacionais em vigor, para qualquer porte de cliente.

No caso de condomínio, o auditor deve avaliar as necessidades do cliente para poder oferecer o serviço adequado. É importante também que todas as pastas de prestações de contas sejam verificadas e que a documentação tenha bases sólidas de controles internos. A auditoria deve ser realizada mensalmente e os condôminos devem assinar concordando com a prestação de contas feita pela administradora, após o exame do auditor.

As vantagens da auditoria para os condomínios é que ela pode detectar falhas nos controles internos e evitar má administração, desvios ou fraudes futuros. Além de identificar problemas já ocorridos.

Fonte: Condoworks e CRC SP Online

Relacionamento com vizinhos

Conviver bem com vizinhos depende também da sua atitude como morador

Na comunidade
Você vai querer se sentir parte de uma comunidade. Use o condomínio como o balão de ensaio para se aproximar das pessoas, compartilhando interesses e experiências.

É simpatia
Apresentar-se a vizinhos que acabam de se mudar, oferecendo-se para o que for necessário e para um cafezinho em sua casa, é a melhor maneira de começar a criar laços.

Com educação
Quando há clareza nas normas e todo mundo está acostumado a respeitá- las, a vida flui de maneira mais serena. Fique sempre atento aos deslizes – os seus e os dos outros.

Só gentileza
Segurar o elevador se tiver mais alguém para subir é o básico, embora muita gente tenha se esquecido disso. E cumprimentar a todos, de preferência pelo nome, um luxo!

Em silêncio
Não é preciso isolar acusticamente as dependências do apartamento. Basta que os horários de silêncio sejam respeitados. E conforme-se: uma vez ou outra, alguém dará uma festa.

Festeiros
Você vai adorar receber seus amigos. Mas convide para a festa o vizinho mais próximo caso vá fazer barulho atá mais tarde. Se o agito não for todos os dias, ele vai levar numa boa.

Sem calote
Tudo está nos trinques, pois pagar o condomínio em dia, evitando uma sobrecarga financeira aos condôminos, é a melhor maneira de ter fôlego para fazer melhorias no prédio.

Mais economia
Preservar os benefícios que forem de uso de todos (como cuidar para manter em uso a área de lazer ou não usar a torneira do jardim para lavar o carro) faz todos economizarem.

Sem abuso
O porteiro é atento e educado, mas ninguém vai pedir para ele carregar aquele armário que está sendo trocado em seu horário de almoço. Ele é funcionário de todos.

Com presença
Reuniões objetivas e com um roteiro economizam tempo e paciência. Participar das reuniões para depois não reclamar do que foi decidido em sua ausência é importante.

Fonte: SindicoNet

Condomínios contratam seguro contra raios em SP

Descarga elétrica pode danificar equipamentos do prédio.

Nesta época do ano, os temporais são geralmente acompanhados de raios e quem mora em condomínio sabe que essas descargas elétricas podem danificar diversos equipamentos do prédio. O quadro “Meu condomínio tem solução”, do SPTV, mostrou nesta terça-feira (15), o que dois prédios da Zona Norte de São Paulo, atingidos por fortes raios no fim do ano, fizeram para diminuir o prejuízo.

Na Vila Gustavo, o raio assustou os moradores do condomínio no dia 21 de dezembro. A descarga elétrica danificou a central de interfones, 25 câmeras de segurança e o elevador. O prédio já foi atingido por raios quatro vezes nos últimos oito anos. Para evitar maiores prejuízos, os administradores decidiram contratar um seguro. O valor para o conserto de R$ 50 mil caiu para R$ 4,5 mil, valor da franquia.

Na noite de Natal, São Paulo teve a terceira maior incidência de raios dos últimos dez anos – 1.300 em um único dia. Em Santana, um condomínio sofreu com as descargas elétricas. Câmeras, portões, interfones, tudo ficou danificado pelos raios do dia 24 de dezembro.

Entretanto, o prédio também tem seguro. “Temos pára-raios, sistema de aterramento, mas nada disso resolveu. A gente acionou o seguro para amenizar os prejuízos”, conta o síndico José Carlos Dias.

Fonte: G1

Como Melhorar a Garagem

A garagem costuma ser o patinho-feio dos edifícios, apesar de ser um dos locais mais visitados pelos condôminos. Enquanto o hall de entrada parece o lobby de um hotel de luxo, a garagem mostra descaso, pouco planejamento, espaços ociosos, defeitos insanáveis, cores lúgubres, em suma, falta de uma maior atenção por parte do incorporador, da construtora e dos atuais proprietários do prédio.

Chamou-nos a atenção, nesse sentido, artigo de Wania Torres, publicado na revista “Direcional Condomínios” (abril/01), em que a articulista mostra que, atualmente, existem muitos recursos tecnológicos para suprir as deficiências de garagens malplanejadas ou malcuidadas. Com a devida permissão, sem fazer propaganda das empresas prestadoras dos serviços, registramos alguns dos meios disponíveis.

O primeiro deles é o amortecedor de impacto, que evita o contato do pára-choque com a parece da garagem. Já dispomos dessa facilidade no condomínio em que residimos. Com os amortecedores, foram retirados os pneus que protegiam os carros, melhorando sensivelmente a estética e a salubridade da garagem (o pneu pode ser criatório de mosquitos). Na mesma linha, a mesma empresa também produz mantas para colunas, que protegem os carros de impactos laterais.

Vale lembrar que desde que as montadoras passaram a pintar os pára-choques da mesma cor do carro, sem proteção de borracha, qualquer encostada na parece pode causar dano ao veículo, cuja recuperação não sai por menos do que um salário mínimo.

Rampas e sensores

O artigo mostra que, para a proteção do assoalho do carro, o condomínio já pode contar com uma rampa metálica, fixada com chumbadores, e que evita a raspada do carro no chão, principalmente quando a garagem é subterrânea. Há rampas que não deixam a frente do carro raspar e também que protegem o veículo ao sair do prédio, junto à calçada. A colocação da rampa não necessita de obra civil, vale dizer, não interdita o acesso dos condôminos.

Wania Torres também descreve o trabalho feito por algumas empresas especializadas em prestar serviços de planejamento e correção dos defeitos da garagem, com a redistribuição de vagas. Para racionalizar a utilização do espaço, tais empresas elaboram um projeto de racionalização e distribuição das áreas. Depois de medir detalhadamente os espaços disponíveis, locando colunas e outros obstáculos, transferem a realidade para o computador, que faz um estudo de áreas alternativas até chegar à melhor solução.

Outro ponto focado no artigo, de extrema atualidade em função da crise energética que o país passa no momento e já objeto de muitos comentários (não é de hoje que os condomínios economizam energia), diz respeito à iluminação da garagem.

A instalação de sensores que controlam o acendimento das luzes, permitindo que até 90% das lâmpadas fiquem apagadas quando não há movimento de pessoas ou carros no estacionamento, tem propiciado ganhos de até 30% nas contas de luz do condomínio. Recomenda-se que 10% dos pontos de iluminação sejam luzes-piloto, que nunca se apagam.

Quando o edifício possui circuito interno de TV, os sensores facilitam o controle da situação; a garagem que estava escura se ilumina automaticamente com a entrada de alguém, o que chama a atenção do porteiro ou seguranças.

Finalmente, lembre-se: uma garagem bem planejada e bem cuidada é certeza de uma maior valorização do edifício.

Inquilino Elege e Demite

Ainda persiste a dúvida sobre se o inquilino pode participar ou não da assembléia convocada para eleger o síndico do condomínio. Outra questão também foi levantada quanto à participação do locatário, como veremos adiante.

Afinal, inquilino vota ou não para síndico? Para se bem compreender o problema, convém fazer um pequeno retrospecto da Lei do Condomínio, já em vigor desde dezembro de 1964. Em sua redação original, a Lei 4.591/64 nada dispunha sobre a presença e muito menos sobre o direito de voto dos locatários em assembléias condominiais. Entendia-se, com razão, que o condômino deveria estar presente pessoalmente ou se fazer representar por procurador devidamente habilitado.

Em outubro de 1991, a atual Lei das Locações (8.245/91), em seu artigo 83, introduziu na legislação brasileira o direito do locatário participar, circunstancialmente, das assembléias de condomínio.

Diz o mencionado artigo 83: “Ao art. 24 da lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, fica acrescido o seguinte § 4o.: Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.”

Como se vê, um dos pressupostos de validação da presença do inquilino na assembléia era a existência de pauta envolvendo “despesas ordinárias” do prédio. Por suposto, qualquer outro tipo de deliberação ficava fora da alçada do locatário, mesmo que, indiretamente, de seu interesse. Mesmo sob esse raciocínio, houve quem defendesse o direito do inquilino eleger o síndico, já que sua escolha afeta diretamente os gastos ordinários do edifício, seja por seu estilo de administração seja por outros fatores.

Seja bem-vindo

Em março de 1996, o legislador ampliou as responsabilidades dos locatários, através da Lei 9.267, de 25.03.96, que deu nova redação ao § 4o. do art. 24 da Lei 4.591/64, o qual passou a ficar assim redigido: “Nas decisões da assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.”

Onde se dizia “que envolvam despesas ordinárias” passou-se a mencionar “que não envolvam despesas extraordinárias” ficando o resto de igual forma. Não se trata de mera modificação semântica. Na forma em que está redigido o parágrafo, não há mais por que não se permitir que o locatário, na ausência do locador ou seu procurador, não só participe como dê seu voto na hora de eleger ou demitir o síndico. Se a deliberação não envolver despesa extraordinária (nem, a nosso ver, afetar o direito de propriedade do condômino), é legítima e bem-vinda a presença do inquilino na assembléia.

Uma outra questão que nos foi proposta há dias é se o locatário também pode se fazer representar por procurador. Também não vemos óbice a tanto. Não comparecendo o condômino, não designando representante, não podendo comparecer o inquilino, nada impede que envie seu mandatário. Não há na legislação brasileira norma que proíba tal forma de representação. Em tese, porém, é possível que, na convenção do condomínio, se estabeleçam regras específicas sobre o problema.

Não esquecer, por fim, que o locatário deve ser devidamente identificado e comprovar, por meio do contrato de locação, a sua condição de inquilino da unidade autônoma onde reside ou trabalha.

Discipline a instalação do ar-condicionado em seu condomínio

Com a temperatura do ar e o clima cada vez mais instáveis, a saída mais rápida para esquentar ou refrescar o ambiente é recorrer a um bom ar-condicionado.

Atualmente, “para quem mora em apartamento, o equipamento deixou de ser um artigo de luxo para ser um eletrodoméstico de necessidade”, diz Sérgio Meira de Castro Neto, diretor de condomínios da vice-presidência do Secovi em São Paulo (Sindicato da Habitação). Mas, por mais simples que pareça, a instalação do ar-condicionado em apartamento demanda planejamento, porque exige cuidados quanto à preservação da estética da fachada e do projeto arquitetônico do prédio, bem como à segurança dos condôminos.

Muitos condomínios não estão preparados para recebê-lo, aponta Meira. “Enquanto nos prédios antigos há moradores que requerem a permissão para instalá-lo e outros condôminos favorecem um impasse, nos mais novos o problema é se chegar a um consenso sobre o local ou em quais cômodos será instalado e os tipos e tamanhos de aparelhos apropriados”, comenta.

Para evitar polêmicas e futuros incidentes, é importante que o condomínio se posicione de antemão em relação ao assunto, sugere o advogado e consultor jurídico condominial Cristiano De Souza Oliveira. No entanto, antes de se posicionar, padronizar e impor regras, tanto Castro quanto Cristiano De Souza recomendam ao síndico contratar uma empresa especializada, que disponibilize profissionais qualificados para fazer um projeto de elétrica capaz de dimensionar e sustentar o funcionamento do aparelho em todos os apartamentos. “É essencial que o morador sempre respeite o limite dimensionado, pois há o risco de a fiação não aguentar a demanda de carga e ocorrer um incêndio”, alerta Castro. O laudo técnico, acrescenta, por sua vez, Cristiano De Souza, “também indicará os locais seguros para a instalação”.

Com o projeto em mãos, “o síndico deve convocar uma assembleia geral extraordinária com fim específico e quórum qualificado para apresentá-lo aos moradores e esses definirem o ponto de instalação e os modelos e tamanhos de aparelhos”, orienta Castro. Depois da aprovação, com quórum mínimo de dois terços dos proprietários, “o próximo passo é levar o projeto para ser autorizado junto à companhia de distribuição de energia elétrica da cidade. Após a permissão oficial, o síndico deve contratar um engenheiro elétrico capacitado para fazer a manutenção do aumento de carga”, diz.

A instalação de ar-condicionado demanda não apenas regulamentação, como também padronização. Segundo o advogado Cristiano De Souza, inexiste lei que determine os locais para a instalação. “O aparelho até pode ser instalado nas vidraças das janelas, como acontece nos prédios mais antigos”, exemplifica. Mas, complementa, “deve haver sempre um padrão a ser seguido por todos, que não modifique a fachada nem a arquitetura do prédio”. Já eventuais proibições devem ser comprovadas por avaliações técnicas e contar com o bom senso dos condôminos em acatar novas diretrizes “em prol da segurança da coletividade”, pondera Cristiano De Souza.

 

Fonte: Direcional Condomínios

Obra a preço de custo pode sair até 30% mais barata

Sistema que reúne condôminos que aportam o dinheiro necessário à obra é boa opção, porém exige participação intensa do dono.

O Tour Garden foi construído com o investimento direto dos condôminos. Valor de cada unidade pode ficar até 20% menor que compra convencional

Em uma obra a preço de custo – modalidade em que os interessados se reúnem em condomínio e pagam diretamente uma construtora para que ela erga o prédio –, o preço do imóvel pode sair até 30% menor. No entanto, as parcelas mensais são maiores que as de uma compra convencional, porque todo o valor deve ser pago antes de a obra ficar pronta e não existe financiamento.

Essa modalidade, também chamada de construção por administração, está prevista na lei 4.591/64, a Lei das Incorporações Imobiliárias, mas não é tão comum no mercado quanto a incorporação comum por uma construtora e venda posterior. “Todo o recurso da obra é aportado diretamente pelos condôminos”, explica Aldo Mattos, engenheiro civil e advogado, autor de livros sobre incorporação imobiliária, custos e planejamento de obras.

“Normalmente são feitas assembleias regulares e a liberação de recursos para a construtora só é feita mediante a apresentação de cotações de insumos, propostas de fornecedores, programações financeiras e prestação periódica de contas. Todas as contribuições são depositadas em uma conta bancária aberta em nome do condomínio”, explica Aldo.

Por isso, a construção acaba por custar o “preço justo”, sem coeficientes de segurança ou margens de risco inseridas pelas construtoras, uma vez que, qualquer eventualidade vai ser paga pelo condomínio. No entanto, o proprietário tem de acompanhar e se interessar pela construção, afinal, nesse sistema, ele pode tomar decisões e estar mais próximo da obra. “Você é um dos sócios da construção, então a relação é diferente que a de uma compra tradicional”, comenta Wenceslau Visulskis Filho, presidente da Valor Real, empresa que administra construções a preço de custo em Curitiba.

Contras

A desvantagem do sistema está no fato de que o valor final da unidade nunca é fixado com exatidão. “Por não ser um valor fixo, e sim influenciado pela natural variabilidade dos preços dos insumos e da mão de obra, ele é sempre uma previsão, um valor estimado — e ninguém garante que essa estimativa vá ser 100% correta”, diz o especialista. E o andamento da obra ainda depende diretamente da frequência dos depósitos dos condôminos.

Daniel Magaldi, que investe nesse tipo de sistema, e já está na compra da terceira unidade, se diz satisfeito com a escolha. “Você precisa estar consciente que o processo é diferente. Que o valor da parcela pode mudar, que haverá reuniões periodicamente”, enumera. Mas ele certifica que o lucro é garantido: as quitinetes do Tour Garden, estão sendo repassadas por R$ 138 mil e os aderentes iniciais pagaram pouco mais de R$ 63.300.

Real Plaza será terminado pelos próprios donos

Após resolução de uma querela judicial com a construtora que iniciou as obras do Edifício Real Plaza Flat Service, proprietários das 197 unidades que integram um dos edifícios mais altos de Curitiba, conseguiram levar a obra em frente e o prédio está em fase final. A entrega está prevista para junho e julho deste ano.

O Real Plaza é um edifício que está sendo finalizado com base no sistema de construção por administração. Desde que a construtora HD faliu, no começo da década de 1990, proprietários das unidades unem esforços para concluir o prédio. “O condomínio assumiu personalidade jurídica e durante a fase de construção é responsável pela continuidade da obra”, explica Luiz Gonzaga Bettega Sperandio, representante da comissão de proprietários do Real Plaza.

Os proprietários fazem aportes mensais. A construtora foi escolhida via licitação e o prédio passa por atualização: está apto para comportar ar-condicionado, câmeras de segurança e sistema de internet. “Essa [sistema de construção por administração] foi a melhor solução encontrada, porque a incorporadora do prédio foi destituída e para conseguir um empréstimo para terminar a obra precisaríamos da assinatura de todos os condôminos, o que é impossível”, diz Luiz Sperandio.

Além de Sperandio, outros dois proprietários de unidades – Pompeo Carvalho de Aguiar e Cândido Alves de Souza – encabeçam o grupo de adquirentes. A advogada Fernanda Fortunato Mafra Ribeiro, também é proprietária e auxilia o grupo nas pendências jurídicas. A readequação da obra está a cargo da arquiteta Aline Vieira de Andrade Mattar.

Cuidados

Veja dicas do especialista Aldo Mattos antes de se tornar sócio de uma obra a preço de custo

• A primeira dica é se certificar que os demais condôminos possuem condição financeira para pagar todas as parcelas da construção do prédio. Muitos são os casos de gente que entra no empreendimento apostando num dinheiro que vai receber no ano seguinte, e depois não consegue quitar as parcelas.

• É bom ter um orçamento feito por um engenheiro com experiência nesse tipo de obra. Há casos de os condôminos terem estimado o custo da obra simplesmente adotando um custo padrão por metro quadrado, o que é irreal. Um orçamento bem-feito leva em conta o tipo de fundação, o padrão de acabamento e, enfim, as particularidades do projeto.

• É importante contratar um profissional independente (uma empresa de consultoria, por exemplo), para avaliar o progresso da obra e fazer os trabalhos técnicos. Deixar essa tarefa a cargo dos condôminos nem sempre dar certo, seja por falta de experiência, seja por falta de tempo.

• Definir de antemão o dono de cada unidade. O apartamento do 1.º andar tem preço diferente do 6.º e é melhor considerar essas diferenças no início para que o pagamento por cada unidade seja justo.

Fonte: Gazeta do Povo

A falsa sensação de segurança nos condomínios

Muitas famílias migraram de casas para condomínios atrás de segurança. E, de fato, há condomínios que se transformaram em fortalezas, com cerca elétrica, guarita blindada, circuito interno de TV, alarme e botão de pânico, além do exército de seguranças e vigilantes armados.

No entanto, os condomínios não escapam de roubos, furtos e arrastões. Todo esse arsenal para conter a violência, na verdade, não passa de uma perigosa sensação de segurança. A efetiva segurança somente é alcançada por meio de um projeto integrado, cujo sucesso depende do envolvimento e da disciplina dos próprios moradores. Confira, abaixo, dez passos para um condomínio verdadeiramente seguro:

1. Eleger, em assembleia geral, uma comissão de segurança

2. Por meio dela, contratar um consultor de segurança para elaborar um laudo técnico e um projeto

3. Com a ajuda da administradora, colher orçamentos para as obras e a compra dos equipamentos sugeridos pelo consultor

4. Em nova assembleia geral, apresentar o projeto e os custos para aprovação de rateio extraordinário ou uso do fundo de reserva

5. Executar as obras e instalar os equipamentos sob a orientação do consultor e de um engenheiro civil

6. Analisar o perfil dos funcionários do edifício, especialmente porteiros e controladores de acesso, para definir a equipe ideal, com ajuste de escala e demissão, se preciso

7. Oferecer treinamento (com testes e avaliações) aos funcionários do condomínio

8. Atualizar o cadastro de todos os moradores, seus empregados domésticos e veículos

9. Em assembleia geral, aprovar procedimentos de segurança no regulamento interno, com normas bem definidas para entrada e saída de pedestres, veículos, convidados e prestadores
de serviços

10. Ao síndico, rigor e firmeza para advertir e multar o condômino que burlar as normas, fragilizando a segurança de todos.

Fonte: Folha de S. Paulo

Funções do Administrador

As administradoras de imóveis ainda são, salvo poucas exceções, empresas de pequeno e médio porte, onde predomina o atendimento personalizado e é fundamental a confiança depositada pelo cliente.

Poucas podem oferecer o lastro de um sólido patrimônio próprio, ou a garantia de uma fiscalização governamental, como ocorre com as entidades financeiros, de seguro e de previdência privada.

Ao considerar a imobiliária como candidata à administradora de seus imóveis, o proprietário deve levar em consideração fatores como: tempo, incômodo, segurança, conhecimento e economia. Entregando seus imóveis a uma imobiliária, terá o proprietário mais tempo para outras atividades? Não será incomodado com problemas do imóvel e de inquilinos? Receberá os alugueres em dia? O administrador oferece segurança, idoneidade, capacidade? Realmente entende de administração de imóveis, não fazendo da atividade apenas uma compensação para seu fracasso em outro ramo profissional?

Bons serviços

O proprietário não deve se deixar levar unicamente pelo fator economia, concentrando seu campo de visão unicamente no valor das taxas que pagará à administradora.

Deve analisar a gama de serviços prestados pela empresa, dentre os quais salientamos: a) cadastrar o cliente; b) avaliar o imóvel; cadastrar o imóvel para administração; d) obter procuração ou contrato de prestação de serviços para administrar o imóvel; f) atender e cadastrar o pretendente ao imóvel; g) cadastrar o fiador e sua mulher; h) elaborar o contrato de locação; i) vistoriar o estado de conservação e a destinação do imóvel; j)receber alugueres, impostos, taxas e encargos.

E ainda: l) emitir recibos e comprovantes de pagamentos; m) fornecer extrato para fins do Imposto de Renda; n) contabilizar as operações relativas ao imóvel; o) prestar contas da administração; p) preparar documentação para ação de despejo e execuções; q) efetuar vistoria de saída; r) providenciar consertos no imóvel. Há outras mais, mas vamos parando por aqui, que logo acaba o alfabeto.

Função comissária

Interessante observar que, muito embora as administradoras recebam procuração do proprietário do imóvel, sendo assim mandatárias, somente em poucos atos fica patente esta função de representante do senhorio. Em geral, somente na assinatura do contrato a imobiliária denuncia-se como procuradora do locador. Os demais atos da administração – como anúncio do imóvel, preenchimento de propostas de locação, cobrança do aluguel etc. – são feitos em nome da administradora.

A rigor, as administradoras têm-se colocado na posição de comissárias, praticando – de facto – verdadeira comissão mercantil, nos termos em que está exposta nos arts. 165 e seguintes do Código comercial.

A propósito, vale lembrar também o disposto no art. 1.307 do Código Civil, segundo o qual se o mandatário agir em seu próprio nome ficará diretamente obrigado, como se seu fosse o negócio, para com a pessoa com quem contratou. É um risco desnecessário que as administradoras correm, por não se colocarem de fato e de direito em sua posição de mandatárias do proprietário.

Será aconselhável a assinatura de contrato de comissão mercantil entre a administradora e o proprietário, quando, além de prestar serviços e representá-lo como mandatária, a empresa garantir o aluguel mediante “cláusula de comissão del-credere”, pela qual responde não só pela insolvência como pela pontualidade do locatário, garantindo a dívida como se fosse fiadora ou seguradora dos alugueres.

Um IPTU Aterrorizador

Vejamos hoje a Seção III do Capítulo II do Estatuto da Cidade, a qual trata “Do IPTU progressivo no tempo”. A seção só tem um artigo.

O artigo em questão, o 7o, é praticamente ilegível, pois faz duas remissões a outros artigos da lei, um dos quais, por sua vez, faz remissão a outro tópico, o que deixa o leitor atrapalhado. Vejamos a íntegra, pois, seguida da devida “tradução”:

“Art. 7o Em caso de descumprimento das condições e dos prazos previstos na forma do caput do art. 5o desta Lei, ou não sendo cumpridas as etapas previstas no § 5o desta Lei, o Município procederá à aplicação do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU) progressivo no tempo, mediante a majoração da alíquota pelo prazo de cinco anos consecutivos.

§ 1o O valor da alíquota a ser aplicado a cada no será fixado na lei específica a que se refere o caput do art. 5o desta Lei e não excederá a duas vezes o valor referente ao ano anterior, respeitada a alíquota máxima de quinze por cento.

§ 2o Caso a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar não esteja atendida em cinco anos, o Município manterá a cobrança pela alíquota máxima, até que se cumpra a referida obrigação, garantida a prerrogativa prevista no art. 8o.

§ 3o É vedada a concessão de isenções ou de anistia relativas à tributação progressiva de que trata este artigo.”

Alguns comentários sobre o tema:

1. No caput do art. 5o, o Estatuto da Cidade regula “o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo não edificado, subutilizado ou não utilizado”, como vimos na coluna anterior. Diz que “as condições e os prazos para implementação da referida obrigação” deverão ser fixados pela lei municipal específica que incluirá a área no uso compulsório.

2. No parágrafo 4o do art. 5o, porém, o Estatuto da Cidade impõe prazos mínimos a serem obedecidos pela legislação municipal, para obrigar o proprietário a dar uso compulsório a seu imóvel, quais sejam: prazo de 12 meses, para que protocole o projeto no órgão municipal competente e de 24 meses, a partir da aprovação do projeto, para iniciar as obras do empreendimento.

3. A remissão feita ao parágrafo 5o do art. 5o diz respeito a empreendimentos de grande porte, em caráter excepcional, nos quais a lei municipal poderá prever a conclusão em etapas.

4. Nos parágrafos do art. 5o o Estatuto da Cidade mostra que nossos legisladores perderam completamente o bom senso. O diploma legal permite que a legislação municipal utilize a progressão geométrica, durante cinco anos, como forma de obrigar o proprietário a realizar no imóvel um empreendimento que, na cabeça dos vereadores, é o mais adequado à área. E todos sabemos como, no Brasil (e alhures) a lei é manipulada. Se a alíquota do IPTU é de 1%, no segundo ano poderá ser de 2%, no terceiro ano de 4%, no quarto ano de 8% e no quinto ano de 15%.

5. Se, a esta altura, o infeliz proprietário, descapitalizado e inerme perante o poder municipal, ainda não tiver se desesperado e se atirado da ponte mais alta que encontrar, continuará a pagar um IPTU com alíquota anual de 15% sobre o valor do imóvel, no sexto, no sétimo, no oitavo, no nono e no décimo ano, quando a soma do imposto devido desde que começou a progressividade terá atingido 109% do valor do imóvel. Tal disparate não aconteceu nem em Nova Iorque, nas décadas de 60 e 70 do Século XX, quando aquela cidade pagava o mais elevado IPTU do mundo, em termos absolutos e relativos.

6. Se faltou bom senso ao legislador federal, espera-se que o municipal saiba que nem todos os proprietários de imóveis são especuladores, gananciosos e tubarões. A grande maioria são pessoas comuns, que acreditam na terra como reserva de valor e segurança na aposentadoria; por isso, não têm o capital necessário para realizar os investimentos que, se o legislador agir com insanidade, lhes poderão ser exigidos compulsoriamente.

Dicas que evitam furtos nas férias

Foto: Ilustração
Segredo é não demonstrar “quebra” de rotina

Para aqueles moradores que ainda planejam viajar ou ficar distantes da residência por alguns dias, o segredo é fazer com que as pessoas não percebam nenhuma “quebra” de rotina, afirmou Márcio Borges, assessor de Comunicação da AE Patrimônio Consultores Imobiliários. Segundo ele, a incidência de assaltos e furtos a residências costuma aumentar de 20% a 30% nesses dias.

Borges deu sugestões simples “que funcionam tanto para quem vai viajar, quanto para aqueles que possuem um imóvel vazio, que deve ser vendido ou alugado nos próximos meses”, explicou.

Por conta disso, ao contrário do que muitos possam pensar, o assessor disse que não é interessante deixar as luzes da residência acesas. Suspender a entrega de jornais e revistas, trancar portas e janelas, inclusive, internas, e avisar pessoas de confiança sobre a viagem, foram outras orientações sugeridas por Borges.

Outra dica lembrada por ele, no caso das casas, é pedir para um vizinho estacionar o carro em sua garagem, especialmente, à noite, bem como o exame de pontos vulneráveis e a instalação de um reforço à tranca de portas e janelas dentro da residência. Segundo ele, porém, deve-se evitar cadeados ou correntes adicionais ou não usuais nos portões.

Fonte: Folha do Condomínio

Água saudável depende de manutenção regular

Dos canos à torneira e ao chuveiro, a água percorre um caminho dentro do imóvel, provocando desgaste. Saiba como manter a eficiência do sistema.

Ivonaldo Alexandre/ Gazeta do Povo / Aumento repentino na conta de água pode significar vazamento no imóvel
Aumento repentino na conta de água pode significar vazamento no imóvel

Para manter o imóvel saudável, é preciso fazer a manutenção regular de canos e aparelhos sanitários, para evitar vazamentos e degradação do sistema hidráulico. O sistema hidráulico-sanitário de um imóvel é responsável pela possibilidade de abrir-se uma torneira, o chuveiro, acionar a descarga e ter água à disposição; além de determinar a destinação da água utilizada.

Se a construção ainda não começou, é possível tomar precauções e contratar um bom projeto. “No projeto, os futuros possíveis problemas serão identificados e contornados. Um bom projeto dá a segurança de funcionamento dos aparelhos, dá a garantia de que não haverá retorno de gases na edificação e fornece todas as diretrizes técnicas para a construção: materiais que serão empregados, forma correta de execução, localização das caixas”, explica o engenheiro Altair Ferri.

Ele reforça que o projeto é que vai fornecer todas as informações para o bom andamento da construção e da edificação. Mesmo com atenção especial ao projeto, a inspeção periódica das instalações é fundamental.

Dor de cabeça

Entre os problemas mais comuns do sistema hidráulico, está o vazamento. Como o reservatório de água está acima do telhado, a água tende a escoar para qualquer outro ponto situado abaixo dele. “A questão é qual é a vazão e a pressão requeridas? Simplesmente ligar um tubo, sem antes dimensionar, não garante vazão e pressão adequadas para o funcionamento dos aparelhos”, comenta Altair.

O engenheiro dá um exemplo bem comum: quando, em um imóvel, o acionamento da descarga prejudica a vazão de outros aparelhos que estão em funcionamento ao mesmo tempo, há problemas no dimensionamento do sistema hidráulico-sanitário.

Outro problema frequente é o “golpe de aríete”. “É um golpe, literalmente, na tubulação, provocando a vibração e a sobrecarga, podendo até romper o tubo. A causa do problema é o dimensionamento errado da tubulação e, como consequência, do escoamento da água”, diz Ferri.

Para evitar problemas, a gerente de engenharia da Doutor Resolve, Lígia Franco, indica que a limpeza de louças, metais, ralos, sifões de louças e pias devem ser checados todo o mês, pois são usados com mais frequência. “Já os registros de pressão, que são utilizados menos no dia-a-dia, podem ser verificados a casa ano”, aponta.

Sinais

Um sistema hidráulico dá sinais de mau funcionamento. “Quando a questão é distribuição, os aparelhos não funcionam adequadamente em vazão ou aparecem infiltrações, provenientes de fissuras nas conexões. Quando se trata de esgoto, é possível observar transbordamentos ou mau cheiro”, enumera Altair Ferri. Nesse momento, é preciso procurar manutenção.

Conhecer mapa hidráulico é fundamental

Uma cena clássica dos programas de televisão e filmes de comédia é a de alguém furando a parede e, sem querer, encontrando uma passagem de água. Para evitar que isso ocorra na vida real, é preciso tomar algumas precauções. Se a construção ainda está em andamento, o profissional que elaborou o projeto hidráulico-sanitário deve lhe fornecer a cópia do projeto, que deve ser compreendido e arquivado pelo proprietário.

Se você vai morar em um imóvel antigo, usado ou modificado e o projeto não está em mãos, há algumas dicas, explicadas pelo engenheiro Altair Ferri. “Um furo na parede com aproximadamente dois centímetros de profundidade, de modo geral, não atingirá a tubulação”, explica.

Além disso, é possível ter uma ideia de por onde passam os canos do sistema hidráulico. “Normalmente, os tubos descem da caixa d’água na vertical, passam por um registro geral e são distribuídos abaixo da linha do topo dos aparelhos. Observar o registro pode dar uma ideia bem próxima de como está distribuída a tubulação”, confirma.

Materiais

A escolha pelo material da tubulação depende da destinação. Para distribuir água fria, o tipo de cano mais utilizado é o PVC. Para condução de água quente, há materiais específicos como o cobre, ou tubos plásticos mais modernos, que são resistentes à temperatura, pressão e químicos. “Existem tubos mais resistentes e sistemas modernos para edificações que não transmitem ruído de descarga e de fluxo”, lembra Ferri.

Com relação ao esgoto, o engenheiro faz mais um alerta. Na rede de esgoto, só pode ir o que é esgoto. “A rede não deve receber lixo. O lixo vai para o lixo e o esgoto para a rede. A maior parte dos casos de entupimentos é provocada por lixo na rede”, aponta Ferri. Outro fator que pode interferir é o mau dimensionamento com relação à declividade mínima ou às curvas e conexões feitas de forma errada.

 

 Quando o assunto é hidráulica, o conselho é não economizar. A recomendação justifica-se pelo seguinte: fazer reparos no sistema de encanamento da casa pode sair muito mais caro do que elaborar um bom projeto para a rede de abastecimento. Estima-se que a tubulação corresponda a 4% o valor total de uma obra.

Fonte: Gazeta do Povo

Devemos observar as regras de permissão de animais de estimação em nossos condomínios

Afinal, os cães comprometem ou não a saúde e a higiene dos edifícios? É direito do condômino ter seu animal de estimação em casa, apesar da proibição do regimento interno e da convenção do condomínio?

Uma decisão da Primeira Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, relatada pelo desembargador Eduardo de Moraes Oliveira, ilustra bem a polêmica. A lide iniciou quando o condomínio interpôs ação de obrigação de fazer contra um dos moradores sob a alegação de estar descumprindo a convenção e o regimento, por manter cachorro na unidade autônoma e nas dependências do edifício, o que causava intranqüilidade e outros problemas aos condôminos.

Na contestação, o réu aduziu que se trata de animal de pequeno porte, que recebe todos os cuidados necessários, inclusive com o controle de vacinação e que permanecia no interior do apartamento, sem oferecer qualquer ameaça à higiene, segurança ou sossego do edifício.

Em grau de apelação, o condomínio sustenta que a mera presença de um animal na unidade e áreas comuns do edifício já seria o bastante para causar incômodos aos demais condôminos e que o dono do cachorro sempre teve ciência da proibição imposta pelas normas do prédio, que têm força de lei, dado o caráter normativo da convenção.

Em seu voto, o relator lembra que, sem dúvida, a convenção elaborada pelos condôminos se sobressai, impondo direitos e encargos aos residentes na edificação, a teor do disposto na Lei do Condomínio (art. 9o, § 3o, “c” e art. 10, III), estando apta a regulamentar o convívio comum, inclusive impondo limitações à presença de animais em suas dependências.

Prova é tudo

No caso em julgamento, a regra aprovada dispõe que fica terminantemente vedado “possuir e manter na unidade ou em qualquer dependência do edifício, animais que comprometam a higiene e a tranqüilidade do edifício…”. Logo, argumenta o relator, a rigor o condomínio não proíbe a presença de animais, mas tão-somente daqueles que possam afetar a saúde e a paz da coletividade. Resume-se tudo, então, em provar se o animal de estimação é ou não dócil, inofensivo, salutar e quieto como exigem a norma interna e a harmonia dos residentes.

Nas palavras do magistrado: “Caberia ao condomínio atender ao disposto no art. 333, I, do Código de Processo Civil, a fim de trazer a certeza de que o referido animal de estimação se apresentasse como uma concreta ameaça à saúde, ao sossego e/ou à segurança dos demais condôminos”.

O voto favorável ao animal, porém, não foi unânime. O revisor da apelação, desembargador Valter Xavier, votou pelo desalijamento (desalijar: ato de despejar) do cão do prédio, por entender “imperativo que se respeite a vontade dos condôminos, porquanto não se encontra violada qualquer norma legal na espécie”. Fulmina: “Afinal, induvidoso que os cães comprometem a higiene e a tranqüilidade do edifício”.

O voto de desempate, do desembargador João Mariosa, foi favorável ao pequenês. Deixamos de transcrever a ementa por ser demasiado longa. A íntegra pode ser obtida através da internet, pelo número 1999.07.1.009897-5.

Como ocorre neste tipo de questão em todo o Brasil, a polêmica continua sem um direcionamento claro também em Goiânia.

Uma decisão em 28/03/2000, na segunda Câmara Cível do TJGO, relatada pelo desembargador Jalles Ferreira da Costa, estabelece que “I – O fato do regimento interno do condomínio proibir a manutenção de animais nas unidades autônomas do prédio, não é suficiente a impedir o condômino de tê-los, sob pena de ferir o principio da legalidade, bem como o direito de propriedade, garantidos pela constituição federal. II – a cláusula proibitiva inserida na convenção deve ser arredada quando a situação não causar incômodo ou risco à saúde e segurança dos condôminos”, indicando que a proibição dos animais não pode ocorrer quando o mesmo não causar incômodo, riscos à saúde ou segurança dos condôminos.

Entretanto, uma decisão em 26/11/1998, na mesma segunda Câmara Cível do TJGO, relatada pelo desembargador Fenelon Teodoro Reis, estabelece que “se a convenção do condomínio e seu regimento vetam a permanência de animais em unidades autônomas e em suas dependências, mesmo tratando-se de cão de pequeno porte, a inobservância desse dispositivo constitui violação dos preceitos aprovados pelos condôminos que visam o sossego, a salubridade e a segurança dos mesmos”, indicando que a proibição é válida.

Difícil prever qual a tendência que prevalecerá no futuro distante: o convívio com os animais ou seu afastamento gradativo de nosso meio (basta lembrar a intimidade de vida entre homem e animal na Idade Média). Quem viver, verá.

Zele pela sua Vizinhança

É este o apelo que esta coluna faz a todos os síndicos do Brasil. Vizinhança, redondeza, entorno. Tais palavras não fazem parte do dia-a-dia dos síndicos. Mas deveriam fazer. Por dever de ofício, o administrador do prédio exerce seu múnus unicamente no perímetro delimitado pelo terreno onde o edifício se situa. Acontece, caro leitor, que fatores externos afetam o condomínio e não podem ser olvidados por uma administração engajada.

Antes de falarmos sobre a violência na vizinhança, lembremo-nos das calçadas em frente ao edifício. Embora não façam parte do condomínio, sua manutenção e limpeza é obrigação do proprietário, isto é, de todos os moradores do edifício, o que remete sua responsabilidade ao síndico. Isto acontece na maioria das cidades brasileiras, podendo haver algumas em que tal obrigação foi assumida pela prefeitura municipal (gostaríamos de saber qual).

Mas, perguntamos, basta ao síndico preocupar-se com seu prédio e sua calçada? Legalmente sim, repetimos. Todavia, do ponto de vista do bem-estar dos condôminos, acreditamos que sua atuação deva extrapolar os limites de sua jurisdição legal. Por exemplo, como está a limpeza e a coleta de lixo da rua? Como estão as demais calçadas da quadra? Como está a segurança dos pedestres em relação ao trânsito de veículos? A rua está com o asfalto esburacado? Como está a segurança no local para os moradores que saem de carro ou que pegam o ônibus na esquina? Como está a iluminação da rua?

Zelador de vizinhança

A função do síndico tem um caráter cívico nos dias de hoje. Ele não é apenas um representante dos consortes do edifício, mas um verdadeiro agente comunitário ou zelador de vizinhança, alguém que se preocupa com o entorno do lugar em que seus constituintes residem ou trabalham, alguém que fiscaliza a atuação do poder público e aciona os órgãos competentes para que mantenham sua rua nas melhores condições de higiene e segurança.

Tal atuação pode ser feita com o concurso dos demais síndicos da quadra, dentro do princípio de que a união faz a força.

Outra questão que precisa ser uma preocupação constante do administrador predial: as pichações de muros e fachadas na vizinhança. Dizer que o condomínio não tem nada a ver com isso é olvidar-se de que, embora a propriedade pichada seja particular, seus reflexos afetam a todas as pessoas que olham para os rabiscos depreciativos e, além disso, causam uma desvalorização em todos os imóveis da região, desvalorização esta que estimamos entre 10 e 20% do valor de cada unidade imobiliária, dependendo do grau de atividade dos pichadores.

A pichação abre as portas para a delinqüência, que gera mais violência, que acaba por provocar uma depreciação incalculável de todo o bairro, como acontece em todas as capitais brasileiras, onde um apartamento de, por exemplo, l20m2 vale um preço numa vizinhança e a metade noutra. Tal fenômeno é fácil de constatar, bastando consultar os anúncios classificados dos jornais. Onde chega a violência, cai o preço dos imóveis, sua venda se torna difícil e cria-se uma tendência negativa de difícil recuperação.

Com síndicos conscientes de seu papel social, imbuídos do espírito de zelador de vizinhança, os pequenos problemas que surgem merecem atenção e podem ser resolvidos, com a ajuda da administração municipal, antes que se tornem insolúveis.

STJ Desonera o Alienante

A hipoteca decorrente de financiamento concedido pelo banco à incorporadora e construtora para construção de edifício, não alcança as unidades que o ex-proprietário do terreno recebeu da construtora em troca ou como prévio pagamento deste.

Esta a lição da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar recurso especial de Minas Gerais (146659/MG) relatado pelo ministro César Asfor Rocha, o que dá maior tranqüilidade e segurança aos proprietários de imóveis que os permutam por área construída, além de estimular a venda de apartamentos na planta, atividade que parece retomar impulso no país.

Em seu relatório, o ministro relator recorda que os autores propuseram ação visando a outorga de escritura definitiva de três apartamentos e respectivas garagens e frações ideais, ou sua adjudicação compulsória, bem como a declaração da nulidade das hipotecas que recaem sobre os imóveis.

Lucidez de 1o Grau

Embora os autores tenham, desde o início, pleno conhecimento de que o prédio seria construído a preço de custo e de que, se houvesse necessidade de financiamento, seria gravado com hipoteca, pois deve ser construído obedecendo a cronogramas, como argüiu o banco em sua contestação, o juiz de primeiro grau julgou parcialmente procedente o pedido, declarando nula a hipoteca em relação aos apartamentos e garagens.

Em decisão de segundo grau, a Sexta Câmara Cível do Tribunal de Alçada de Minas Gerais modificou a sentença, declarando válida a hipoteca, mas manteve a condenação da construtora entregar as unidades autônomas do prédio aos autores no prazo de dez dias. O acórdão mineiro justificou sua posição ao argumento de que os proprietários haviam transmitido totalmente o domínio do terreno, sem qualquer reserva, ao incorporador, não tendo mais legitimidade para postular a anulação da hipoteca.

Em seu voto, o ministro relator reconhece a “extraordinária lucidez” do julgador de primeiro grau, transcrevendo várias ponderações de sua sentença, dentre as quais que: o banco tinha conhecimento da escritura pública de cessão de direitos entre a construtora e o proprietário; os autores não podem ser prejudicados pela omissão da construtora ao não incluir no contrato com o banco que o empréstimo não abrangeria três dos apartamentos e respectivas garagens; e ao banco fica ressalvado o direito de ajuizar a ação competente para discussão do contrato de empréstimo.

Princípio da boa-fé

O relator César Asfor Rocha invocou também outro julgamento do STJ, sumariado pelo ministro Ruy Rosado de Aguiar, onde este salienta que “o princípio da boa-fé objetiva impõe ao financiador de edificações de unidades destinadas à venda aprecatar-se para receber o seu crédito da sua devedora ou sobre os pagamentos a ela efetuados pelos terceiros adquirentes”, mas que a hipótese da unidade edificada em favor do agente não pode atingir também o terceiro adquirente, “pois que ninguém que tenha adquirido imóvel neste país pelo SFH assumiu a responsabilidade de pagar a sua dívida e mais a dívida da construtora perante o seu financiador”.

Também participaram do julgamento os ministros Ruy Rosado de Aguiar, Aldir Passarinho Júnior, Sálvio de Figueiredo Teixeira e Barros Monteiro.

Mais uma vez a Quarta Turma do STJ mostrou seu extraordinário bom senso e conhecimento da realidade brasileira.

Despejo Pode Ser Imediato

Ação de despejo só após 90 dias de atraso? Tirando o ponto de interrogação, foi este o título de matéria publicada nos jornais, no último mês de julho, o que, mais uma vez lança dúvidas sobre questão já dirimida no campo imobiliário.

Ao contrário do que diz ao texto, a atual legislação locatícia não estabelece o prazo de 90 dias ou três meses para que o locador tome a iniciativa da ação de despejo. Somente na hipótese de o contrato não estipular data para o pagamento é que o senhorio deverá esperar até o sexto útil dia do mês seguinte ao vencido (Lei 8.245/91, art. 23, I). Fora disso, a ação de despejo pode ser ajuizada até no dia seguinte ao do vencimento do aluguel, se essa for a vontade do locador.

Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, é a primeira e principal obrigação do locatário. Em nenhum lugar da Lei do Inquilinato, que tanto o protege, há qualquer previsão no sentido de permitir que permaneça em atraso durante 90 dias, sem que o locador possa tomar qualquer providência, como erroneamente explica a matéria do jornal. Nem o Código de Defesa do Consumidor, tão zeloso no amparo ao cidadão, ousou garantir aos devedores o direito de continuar sem pagar impunemente por qualquer prazo.

Diga-se, aliás, que não é esta a primeira vez que se faz tal tipo de confusão. A origem remota talvez seja alguma ordenação dos tempos do Império, já que na segunda metade do século XX em tempo algum existiu semelhante tipo de permissiva legislação.

Cobrança Suasória

Na prática, porém, a teoria é outra, como dizem os juristas. Mover ação de despejo imediatamente logo após o vencimento do aluguel não constitui a melhor política. Qualquer ação de despejo implica, necessariamente, a contratação de advogado e o pagamento de custas judiciais, o que obriga o senhorio ao desembolso de quantia normalmente superior ao do próprio aluguel..

A cobrança amigável do débito é, com certeza, o melhor caminho. Usando-se de meios suasórios, ou seja, os permitidos por lei, sem ferir o Código de Defesa do Consumidor, é possível obter o fim desejado com o mínimo de despesas. Para tanto, as administradoras mantêm departamentos especializados. E há centenas de bacharéis à disposição, evitando que haja um confronto direto entre o proprietário e seu inquilino.

Difícil é determinar o limite entre a “enrolação” e a ação propriamente dita. Esperar 30, 60, 90 dias antes de propor o despejo? O bom senso indica que, em regra, se deve esperar pelo menos o vencimento do segundo mês de aluguel mas não protelar até que vença o quarto, ou seja, iniciar a ação entre 30 e 70 dias do vencimento, salvo nos casos em que há seguro fiança locatícia, em que o prazo é menor, em função da apólice securitária.

Lembre-se, finalmente, que uma espera de 90 dias (até que vença o quarto mês) é prejudicial aos próprios inquilinos. Quem não pagou um ou dois meses de aluguel e encargos, terá enormes dificuldades para solver quatro ou mais meses, e ainda acrescidos de multa, correção, juros, custas e honorários advocatícios.

Atraso de Obra em Permuta

“Existindo no contato de compromisso de permuta de terreno por área nele construída evidente obrigação de empreitada com prazo final legalmente fixado, resta notória a relação de consumo existente entre as partes, consubstanciada no fornecimento do serviço de construção civil. Em assim sendo, as partes permutantes que não têm a seu favor a obra concluída no prazo previsto podem evidentemente exigir indenização pelos prejuízos, sob pena de configurar-se o enriquecimento ilícito.”

A decisão, relatada pelo desembargador Carlos Prudêncio, é da Primeira Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, ao entender aplicável o Código de Defesa do Consumidor (art. 51) nos compromissos de permuta de terreno por área construída.

Do aresto catarinense (98.013705-5), colhem-se as seguintes considerações:

“Se as partes prejudicadas com o atraso de conclusão de obra pretendem não a rescisão do contrato mas uma indenização pelos prejuízos, evidente é o caráter relativo do inadimplemento e, portanto, moratória é a cláusula da avença que fixa multa para o caso de mora na entrega da obra. Destarte, perfeitamente possível a cumulação da cláusula penal moratória com as perdas e danos também previstas à parte no contrato, porque não trata aquela espécie de cláusula compensatória dos prejuízos.”

“Não se pode, aliás, admitir que uma multa contratual represente a pronta reparação de eventuais danos quando comprovadamente estes vão muito além da multa pactuada, o que torna inconteste a possibilidade de cumulação da cláusula penal moratória com perdas e danos.”

Atraso inadmissível

A responsabilidade da construtora pelo atraso da obra foi amplamente analisada pelo relator Carlos Prudêncio. Explica que, em se tratando de contratos bilaterais, a parte lesada pode requerer indenização com perdas e danos ou pode exigir o cumprimento da obrigação pela parte inadimplente, executando, assim, o contrato, mesmo que o inadimplemento tenha sido parcial ou total.

Acentua que, havendo prazo previsto para a conclusão da obra, sem que esta tenha sido adimplida, o decurso desse prazo, por si só, constitui, de pleno direito, em mora o construtor, nos termos do art. 960 do Código Civil. Nem a falta de financiamento justifica o atraso da obra. Nessa hipótese, o correto é o desfazimento da avença, com a restituição atualizada das quantias pagas. Tampouco a ocorrência de mudanças econômicas, no entender daquele tribunal, é motivo para escusar a construtora de sua obrigação de entregar o prédio no prazo contratado.

O relator também cita decisão da Primeira Câmara Civil, na qual a responsabilidade do construtor é rigorosamente cobrada: “Os contratos de empreitada impõem-se cumpridos estritamente nos moldes avençados, mormente no que tange ao prazo previsto para a conclusão dos trabalhos. Ultrapassado o prazo estabelecido, incidirá a empreiteira em inexecução contratual…”

Como se vê, longe vão os tempos em que a Justiça era tolerante para com as construtoras folgadas. Os reflexos da queda da Encol, que deixou mais de 40 mil adquirentes na mão, se farão sentir por muitos anos, ainda. Construir para terceiros, especialmente com o capital ou o patrimônio dos outros, nunca foi uma atividade simples, embora o mercado sempre estivesse pleno de aventureiros.

Hoje, mais do que nunca, os engenheiros estão sentindo a importância de entender e cumprir as exigências jurídicas e legais de seus empreendimentos.

Antena exige qual quórum?

Qual o quórum exigível para deliberar sobre a instalação de antena transmissora de telefonia móvel em área comum de edificação organizada sob a forma de condomínio?

É necessária a aprovação da unanimidade dos condôminos, de 2/3 dos proprietários das frações ideais ou bastaria a maioria dos presentes em assembleia geral?

Em primeiro lugar, cumpre trazer à baila que o condômino tem o dever de “não realizar obras que comprometam a segurança da edificação”, “não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas” e “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes” (Cód. Civil, art. 1.336, incisos II, III e IV). Tais normas são melhor explicitadas por regra da antiga Lei do Condomínio, quando dispôs que “o proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (…) modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos” (Lei 4.591/64, art. 10, §2º).

Cabe também mencionar que “o terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio” (Cód. Civil, art. 2.331, § 5º), que “a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais” (idem, art. 1.333), que o condômino tem o direito de “usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores” (idem, art. 1.336, II), que “a realização de obras, em partes comuns (…), a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos” (idem, art. 1.342) e que “os condôminos que representem, pelo menos, 2/3 (dois terços) do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e das coisas comuns poderão decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos” (Lei 4.591, art. 17).

Quem conseguiu ler todo o parágrafo anterior notou que há hipóteses em que a lei estabelece quórum elevado para decidir sobre fatos extremamente relevantes, como a constituição ou alteração da convenção condominial (2/3 das frações), demolição e reconstrução do prédio (4/5 das frações), realização de obras em áreas comuns (2/3 das frações). A unanimidade só é exigida para impedir “obras que comprometam a segurança da edificação”, alterem “a forma e a cor da fachada” ou modifiquem a “destinação que tem a edificação”, como visto acima, ou para “a construção de outro pavimento” ou “de outro edifício” no solo comum (Cód. Civil, art. 1.343).

Voltamos ao início. A instalação de antena coletiva de rádio-telefonia, dado que não se tem certeza sobre os efeitos deletérios que acresce ao já poluído ambiente aéreo urbano, seria hipótese que se assemelha às que exigem unanimidade ou de quórum qualificado de 2/3 dos titulares das frações ideais do condomínio?

Fonte: SECOVI PR

Toldos e cobertura: beleza e proteção

Cada vez mais procurados, os toldos e coberturas de lona e polietileno garantem proteção e beleza em playgrounds, garagens, janelas de condomínios. Empresas oferecem hoje materiais mais resistentes, em diversas cores e garantia mais prolongada.

As coberturas oferecem visual bonito e proteção contra a chuva. Essenciais nos condomínios, variam dos toldos de lona às opções em policarbonato, alveolar ou compacto. As coberturas são muito procuradas para entradas de salão de festas e entradas de prédio, tipo túnel. Já a lona é muito utilizada em fechamentos tipo cortina para churrasqueiras. Os toldos podem ser acompanhados de estruturas em ferro galvanizado ou alumínio (esta com um custo 20% mais alto) e presta manutenção permanente em seus produtos. Mas são as coberturas de policarbonato as mais procuradas, estruturas de policarbonato alveolar dão menos visibilidade enquanto a compacto se assemelha mais ao vidro. Além disso, elas podem agregar a proteção contra a chuva ao visual arquitetônico.

Há também a opção pelo policarbonato refletivo, que absorve o calor. Por outro lado, a estrutura compacta resiste mais a impacto, como objetos que são jogados pelas janelas. As estruturas com perfis em “U” evitam futuros problemas com infiltrações e os perfis metálicos recebem acabamento de perfis de alumínio. O síndico deve estar atento, ao contratar uma empresa, e quanto à qualidade da mão-de-obra, pois o material não varia muito entre os fornecedores. Ele também deve exigir um orçamento bem detalhado, com referências das obras executadas (atuais e realizadas há pelo menos um ano e meio). E somente depois de ter em mãos no mínimo três projetos, o síndico pode aprovar o projeto e autorizar a sua execução.

Proteção para os carros

Para garagens no térreo, é possível instalar coberturas que não são consideradas área construída e que, portanto, não são passíveis de cobrança de IPTU. Segundo a Resolução 088 da Comissão de Edificações e Uso do Solo (CEUSO), órgão normativo, consultivo e operacional ligado à Secretaria da Habitação e Desenvolvimento Urbano de São Paulo, por exemplo, nos estacionamentos privativos e coletivos são permitidas coberturas de polietileno de alta densidade sobre estrutura tubular, para sombreamento e proteção dos veículos. Assim segundo a resolução, de 05/09/1998, a cobertura de polietileno deverá apresentar estabilidade, segurança, resistência, conforto térmico e acústico e resistência ao fogo, de acordo com as Normas Técnicas Oficiais, bem como permeabilidade, possibilitando a passagem do ar e da água.

Na verdade, a tela funciona como um filtro solar, pois o polietileno de alta densidade isola termicamente os carros. O material deixa passar água e luz, mas não os raios UV. É uma boa opção também para playgrounds, protegendo as crianças dos raios UV na hora da brincadeira.

A tela é produzida em diversas cores: amarelo, bege, branco, preto, prata, azul claro, azul escuro, verde claro, verde escuro, laranja, vermelho e amarelo. Apenas as três últimas cores não têm garantia de 3 anos contra descoloração. Há vários modelos de estrutura, por exemplo, com quatro pilares ou pilar em “L”. A estrutura é desmontável e, conforme a necessidade do condomínio, pode ser transportada para outro local. Nesse caso, só as fundações precisam ser refeitas.

Cabos de aço mantêm a cúpula esticada na estrutura. A manutenção é simples e pode ser feita pelos próprios funcionários do condomínio. A cada três meses, é recomendado lavar a cobertura por baixo com lavadora de alta pressão e detergente neutro. As telas de polietileno também podem ser utilizadas em coberturas de policarbonato. Ela retém o calor e deixa passar luminosidade para o ambiente.

Fonte: Jornal do Síndico

Crianças em férias

Período é ideal para organizar jogos, brincadeiras, etc.

Durante as férias escolares, o problema de barulho costuma aumentar e pequenos acidentes, já que as crianças permanecerão por mais tempo dentro de casa. Se os pais trabalham fora, isso é ainda pior. Elas ficam presas no apartamento esperando o momento certo para gastar energia. Veja algumas dicas para driblar o problema:

  • O condomínio pode estimular brincadeiras, como o uso de alguns jogos, principalmente quando há pouco espaço no prédio. Entre as opções de jogos estão: damas e outros de tabuleiro, quebra-cabeças e uso de bonecas e carrinhos.
  • Converse com outros pais e responsáveis por crianças do condomínio para combinarem atividades coletivas, como jogos na quadra ou horários na brinquedoteca. Sempre supervisionados por um adulto.
  • Outra atividade bastante interessante é a criação de uma biblioteca. Os pais podem doar os livros. Além de distrair as crianças, incentiva a leitura. A biblioteca poderá ser montada numa sala pequena e com a ajuda das crianças.
  • Durante as férias, os condomínios podem flexibilizar regras muito rígidas, como a proibição de bicicletas. O condomínio pode abrir exceção para crianças pequenas.
  • Contratar escolinha de esportes ou profissionais de recreação também ajuda e são alternativas cada vez mais frequentes em condomínios.
  • Lembre-se: porteiros, zeladores e funcionários do condomínio não são responsáveis pelas crianças.
  • Os pais e responsáveis pelas crianças do condomínio devem responder pelos atos que infringirem as regras internas do condomínio e estão sujeitos às penalidades
Fonte: SindicoNet

 

 

Serviços de limpeza agendados pela internet e sem cobrança obrigatória no condomínio conquistam moradores

Claudette orienta Fabiana: a professora solicita o serviço mensalmente em seu apartamento
Claudette orienta Fabiana: a professora solicita o serviço mensalmente em seu apartamento
A comodidade vem sendo, cada vez mais, a cereja do pacote oferecido pelos novos empreendimentos a seus moradores. Um exemplo disso é o modelo de serviços de limpeza ou manutenção pay per use (“pague para usar”, numa tradução livre do inglês), em que a pessoa paga somente se utilizá-los. Segundo José Conde Caldas, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), essa demanda está crescendo:

— É uma alternativa para muitas pessoas que moram sozinhas e não têm empregadas. O serviço é opcional.

Sem onerar condomínio

A professora Claudette Cotta morava na Vila da Penha. Lá, contava com uma faxineira, semanalmente. Para ficar mais perto da filha, mudou-se para o Recreio. Resultado: o novo lar se tornou distante para a antiga funcionária.

O apartamento atual de Claudette, no entanto, tem o pay per use para faxina. A Protel, administradora de condomínios que surgiu no ramo hoteleiro, oferece o serviço em alguns prédios no Rio.

— A grande vantagem é que (o serviço) não onera o condomínio. Só quem usa, paga. E ele também valoriza o prédio — diz Cristiane Salles, gerente geral da rede Protel.

Segundo Mario Avelino, presidente do Instituto Doméstica Legal, é uma demanda que vai crescer, principalmente se a PEC das Domésticas (que prevê direito a benefícios como hora extra e FGTS) for aprovada, e o empregador tiver que arcar com todos esses custos: — Na prática, seria a diarista profissionalizada, paga por demanda, sem vínculo trabalhista.

Fonte: Extra

Falta de terrenos exige projetos criativos

Os espaços disponíveis para construção, principalmente em grandes cidades, estão cada vez mais raros. Em terrenos estreitos ou irregulares, é preciso forçar a inventividade.

Aniele Nascimento/ Gazeta do Povo / Prédio “fininho” na região do Bigorrilho: exemplo de aproveita-mento de espaço em um dos bairros mais valorizados da cidade
Prédio “fininho” na região do Bigorrilho: exemplo de aproveita-mento de espaço em um dos bairros mais valorizados da cidade

A escassez de bons terrenos e grandes espaços disponíveis tem estimulado a inventividade de engenheiros e arquitetos para aproveitar ao máximo espaços pouco convencionais, como terrenos estreitos, triangulares ou irregulares.

“Nesses casos, se a oferta pelo terreno é boa, é preciso buscar solução no planejamento”, define o arquiteto Keiro Yamawaki, sócio da Proa Arquitetura. De acordo com ele, é o projeto arquitetônico que vai atender a demanda do proprietário. “Nesse tipo de espaço temos algumas restrições, mas sempre é possível encontrar uma saída”, diz.

Especialistas apontam que ainda há espaços em ótima localização, mas com medidas reduzidas. O engenheiro Leandro Wuicik do núcleo de obras especiais da construtora Baggio indica que, em um terreno estreito, é possível fazer uma distribuição dos cômodos de forma mais linear, além de locar as escadas da melhor maneira, para que não ocupem muito espaço. Já um terreno de esquina, triangular, que tem um ângulo muito agudo, é possível colocar o imóvel o mais distante possível da esquina, para viabilizar ambientes mais amplos. Outra dica é refletir sobre a fachada e o material utilizado para as paredes.

Para um imóvel que vai ficar em um terreno com medidas diminutas, envidraçamento pode dar sensação de maior amplitude. “O envidraçamento pode dar maior amplitude. Ganhamos visualmente, com a sensação de não enclausuramento. Não é a área física que aumenta”, reforça o arquiteto.

Regras

Wuicik reforça que a concepção arquitetônica desses projetos tem de ser levada em conta, mas é preciso atentar para as regras da região. “Tem que atender o gosto do cliente na questão estética, porém respeitando os critérios de construção estabelecida na região”, diz.

O recuo estabelecido, dependendo da região da cidade, pode ser determinante na hora de aproveitar o terreno. “Em algumas áreas, o zoneamento indica quatro ou cinco metros de recuo. Num terreno com 12 metros, por exemplo, perde-se muito espaço”, diz.

Yamawaki explica que, em alguns casos, além do recuo, o alargamento das ruas também prejudica o projeto. Ele conta sobre um projeto em um terreno estrito, onde foi construído um imóvel comercial. “Tínhamos um terreno de esquina com 13 x 56 metros, um atingimento de projeto de rua reduziu as dimensões para 10,15 x 51 metros. Por se tratar de um terreno de esquina, deveríamos considerar os recuos de ambos os lados”, relata.

O projeto contemplou elementos de vidro e distribuição linear. “Com isso, o projeto passou a transmitir a impressão de que o imóvel é mais amplo do que realmente é”, afirma.

Restrições

Em terrenos estreitos, ventilação e iluminação são prejudicados

No projeto de um imóvel pensando para um terreno estreito, a ventilação e a iluminação do imóvel podem não ser as ideais. Nesses casos, quando não é possível usar elementos naturais, como janelas e aberturas, é preciso apelar para a técnica.

“Questões como ventilação e iluminação, tem que ser levadas em conta devido ao fator ambiental e sustentável, porém devido ao melhor aproveitamento de área nesses terrenos que geralmente são reduzidos, tem que ser adotadas medidas técnicas e não ambientais”, comenta Leandro Wuicik, no núcleo de obras especiais da construtora Baggio. De acordo com ele, nesses casos, ventilação e iluminação devem ser forçadas, através de lâmpadas mais potentes e aparelhos de ar-condicionado.

Fatores

Além do formato do terreno, na hora da compra, outros fatores devem ser levados em conta. “Um terreno é escolhido levando em consideração ao fim que se destina, é analisado recuos, taxa de permeabilidade, potencial construtivo, dentre outros fatores. Independente do formato do terreno, se ele for bem avaliado nos critérios anteriormente descritos, o arquiteto desenvolve um projeto para melhor aproveitamento deste terreno em relação à construção que será edificada”, explica Wuicik.

Fonte: Gazeta do Povo

Contrato Cria Confiança

Embora seja comum (por mais fácil) obter do proprietário apenas uma autorização para locar seu imóvel, deixando as formalidades para o momento em que efetivamente for alugado, é fundamental que tais procedimentos sejam regularizados na hora certa, evitando-se que a imobiliária continue como mera preposta do locador.

Sem procuração do cliente, a administradora não poderá praticar atos que devam ser realizados por escrito, em nome do outorgante, como assinar contratos, cartas de fiança, substabelecer poderes “ad judicia” para advogado, representá-lo perante repartições públicas. O instrumento de procuração define com precisão os poderes da administradora como mandatária.

Já o contrato de administração serve para complementar as atribuições, poderes e responsabilidades da administradora como prestadora de serviços ou “locadora” (Cód. Civil, art. 1.216 e seguintes) do proprietário, bem como melhor informar as obrigações deste em relação a ela. Serve o contrato escrito, também, para a convenção de normas que não estejam de acordo com o estipulado em lei ou que vão contra praxes comerciais aceitas no local.

A administradora, por exemplo, pode ser responsabilizada pelos prejuízos a que der causa por sua culpa, como a falta de vistoria ou a aceitação de fiador inidôneo. A reversão dessa responsabilidade ou a caracterização do que seja a “culpa da administradora” podem ser previstas no contrato, evitando assim discussões desgastantes a respeito. Cláusula nesse sentido é a que isenta a empresa por danos causados no imóvel enquanto estiver desocupado.

A solenidade presente na assinatura de um contrato de administração funciona também como força carreadora da confiança do proprietário. O fato de ver, ler e manusear documento em que se encontram detalhadas as normas seguidas e obrigações assumidas pela administradora faz o proprietário sentir-se psicologicamente reconfortado, dando-lhe segurança em negociar com a empresa.

Quem é dono de imóveis está acostumado a lidar com escrituras, certidões, guias e outras formas escritas de documento. O contrato de administração, especialmente quando bem elaborado e de boa apresentação, evoca algo de palpável e duradouro, reflete a imagem da empresa e projeta um halo de sinceridade.

Livre contratação

Por não ser atividade regulamentada, a administração de imóveis não obedece, necessariamente, a regras ou leis previamente estabelecidas ou que disponham de modo coercitivo entre as partes.

A primeira característica do contrato de administração deflui deste enunciado: as partes podem contratar livremente. O que pactuarem será lei entre si. Não há evidente fraqueza de um lado para ser protegida pela lei, como entre senhorio e inquilino ou entre patrão e empregado.

Tampouco há forma prescrita ou denominação prevista para o contrato. Pode-se dar a ele cunho essencialmente civil ou caráter comercial, se pelo menos uma das partes for comerciante. O papel desempenhado pelo administrador terá maior ou menor relevância. Prazo, preço, prorrogação e rescisão podem ser livremente estipulados.

O contrato de administração está longe de ser um contrato de adesão, em que há preponderância da vontade de uma parte em relação à outra, ou seja, em que uma se submete às imposições da outra, como no contrato de transporte ou de seguro. A existência de instrumento previamente impresso não é suficiente para caracterizar a adesão, mormente tendo-se em vista que o mercado se regula pela livre iniciativa e existe saudável concorrência entre administradoras.

Antena em condomínio

O Tribunal de Justiça do Estado do Paraná (TJ-PR) confirmou decisão da 6ª Vara da Fazenda Pública de Curitiba e determinou a paralisação imediata da instalação de uma Estação Rádio-Base (ERB) em um condomínio localizado no bairro Alto da XV, em Curitiba. A nova decisão, de segunda instância, foi proferida com base em uma ação civil pública ajuizada pela Promotoria de Proteção ao Meio Ambiente de Curitiba contra a operadora de telefonia móvel Nextel, o condomínio residencial, sua administradora e o município de Curitiba.

De acordo com a Promotoria, a instalação da antena, no topo do edifício, não teve licenciamento prévio. Na ação, protocolada pelo promotor de Justiça Sérgio Luiz Cordoni, o Ministério Público requereu à Justiça a paralisação da obra de instalação do equipamento, bem como a retirada da estrutura. Os pedidos foram acatados pelo Poder Judiciário.

O caso chegou ao MP-PR através de uma reclamação, protocolada em abril deste ano. Um morador do condomínio já havia reclamado ao PROCON contra a instalação da ERB, antes de procurar o MP-PR. Em maio, o reclamante protocolou na Secretaria Municipal do Urbanismo uma denúncia referente à fiscalização de ERBs.

A denúncia foi encaminhada ao Departamento de Fiscalização de Obras, que informou não existir licenciamento para instalação da ERB – o que embasou a propositura da ação civil pública. O promotor sustenta que o Decreto Municipal número 1.819/2011 determina a necessidade de licenciamento prévio:

“A localização, construção, instalação, ampliação, modificação, desativação, reativação e operação de empreendimentos e atividades, públicas ou privadas instaladas ou a se instalar no Município de Curitiba, utilizadoras de recursos ambientais, consideradas efetiva ou potencialmente poluidoras e capazes, sob qualquer forma, de causar degradação ambiental, dependerão de prévio Licenciamento Ambiental, a ser realizado pela Secretaria Municipal do Meio Ambiente, sem prejuízo de outras licenças exigíveis.”

Em trecho da decisão, a desembargadora relatora, Lélia Giacomet, destaca que “(…) ainda a Agravante confessa que não possui licença para instalação, pois esta se encontra pendente de análise pelo poder público municipal”.

Fonte: Banda B

Algumas dicas para maximizar a segurança no prédio

De olho no porteiro
A maior das invasões ocorre por falha ou convivência humana. Antes de contratar o profissional, é preciso checar antecedentes criminais, referências, estabilidade e situação financeira; depois, instruí-lo a adotar procedimentos básicos, como não comentar com ninguém os hábitos dos moradores do prédio.

Em boa companhia
Para evitar seqüestros, uma pessoa conhecida nunca pode entrar acompanhada de uma desconhecida da segurança, mesmo se for um parente-o morador passa primeiro e depois autoriza a liberação de seu acompanhante; prestandores de serviço devem ter seu nome solicitado previamente na empresa fornecedora e corretores precisam ser conduzidos por um segurança na visita ao imóvel.

Veículo sem bandeira
Especialistas condenam o uso de selos de indentificação para veículos e de controles remotos por quem vem de fora do condomínio, por serem facilmente roubados ou clonados, um vigia ou segurança externo, que não seja o da guarita, deve faze a triagem dos autos, indentificando seus ocupantes.

Guarita blindada
É um ponto chave – precisa ser toda blindada, inclusive na porta e no visor de vidro, e monitorada por uma central; sua localização ideal é a mais próxima possível da rua, para o recebimento de correspondência e de entregas, colocadas em um gavetão blindado; nunca pode ser abandonada.

Câmas de vídeo
Recomenda-se que entejam associadas a sensores de presença; as localizadas em garagens, elevadores e no hall social são inúteis para a prevenção de invasões; os monitores não devem ser visíveis aos visitantes, pois os mal-intencionados podem indentificar quais espaços são observados.

Grades
O correto é estarem inclinadas em 45º para o lado externo do condomínio.

Iluminação
Para evitar que os bandidos avaliem a área interna, deve ser mínima do lado de dentro.

Fonte: Folha São Paulo; Abese, Grupo Haganá, Icat Global, José Vicente da Silva Filho(consultor de segurança pública), Secovi-SP e Secretária de Estado de Segurança Pública

Vazamentos são dor de cabeça em casa

Os vazamentos de água costumam ser uma das dores de cabeça mais recorrentes aos proprietários de residências e espaços comerciais.

Independentemente do tamanho do vazamento, seja uma torneira frouxa, um cano entupido ou a água que retorna pela descarga, todos sempre acarretam em prejuízos e perda de tempo.

Além dos custos com materiais e mão de obra para conserto, outro fator que preocupa é o desperdício de água que, consequentemente, afeta a conta no fim do mês. Para evitar quaisquer problemas com equipamentos ligados à rede hidráulica é importante fazer sempre uma verificação preventiva.

Ralos, sifões de louças e pias devem ser checados a cada mês, pois são utilizados com mais freqüência. Já os registros de pressão, que normalmente são menos utilizados no cotidiano, podem ser verificados a cada ano. Arejadores dos chuveiros também requerem cuidado para verificar se os furos por onde passa a água não estão entupidos.

Mecanismos de descarga, incluindo a caixa acoplada, necessitam de atenção redobrada, pois a má conservação do equipamento pode acarretar em vazamentos que por vezes trazem o cheiro e água do esgoto para dentro de casa.

Fonte: JBFM

Piscina em forma para a temporada de verão

O verão está chegando e as piscinas serão mais usadas do que nunca. Especialmente em condomínios verticais, os cuidados não podem ser negligenciados, pois um grande número de pessoas utiliza esses locais.

“O segredo é ligar o filtro todo dia, mas muita gente não cumpre essa rotina”, diz Marcos Fernando Gasparini, que trabalha há 20 anos com tratamento e limpeza de piscinas. “É importante deixar o motor ligado seis horas por dia no mínimo para evitar o acúmulo de sujeira grossa na água. Quem tem piscina, seja em prédio ou casa, precisa saber que vai ter mesmo uma conta alta de energia elétrica.”

Filtro – O especialista lembra, ainda, que as piscinas de edifícios mais novos são aquecidas em geral e, por isso, devem ser limpas com maior frequência. “Quando a água da piscina é aquecida, o cloro evapora rapidamente.” Há uma segunda razão para manter o filtro ligado boa parte do dia. “Em prédios, muito mais gente usa a piscina e na água há uma boa quantidade de suor. Daí ela ter de ser filtrada constantemente.”

Durante a estação de verão, outro cuidado diário é com a manutenção das bordas (onde as pessoas costumam sentar e ficar de pé). “É uma das áreas mais usadas, precisa ser limpa com frequência”, recomenda o dono da Joy Piscinas (empresa de equipamentos de manutenção desses equipamentos), Mauro Hideki. “Pode-se usar uma escova de cerdas macias ou esponja embebida com produto especial e biodegradável.”

Sobre a claridade da água, não é necessário que seja cristalina para que as pessoas possam usufruir a piscina, conta Hideki.

“É mais um elemento estético, na verdade. A água pode estar turva que não há problema. Quem quiser deixá-la transparente, no entanto, pode usar um produto clareador.”

Algas – Por outro lado, algas devem ser sempre removidas. Apesar de não serem nocivas, elas favorecem o desenvolvimento de bactérias prejudiciais à saúde. “As algas se reproduzem rapidamente e são transportadas pelo vento, chuva ou mesmo roupas de banho”, diz Hideki. Para evitar que se propaguem, além da cloração da água, é recomendável aplicar algicida (produto químico) uma vez por semana.

Fonte: Revista Imóveis

Assembleias sem tropeços

Veja aqui as dicas de especialistas para uma boa assembleia em mais um episódio da SíndicoNet-TV

 Chega o final do ano e, com ele, a necessidade de se preparar bem  para o próximo ano. Para ajudar a organização da próxima assembleia do seu condomínio, o SíndicoNet perguntou aos maiores especialistas do mercado: como preparar uma boa reunião? E o que evitar?

Ter uma pauta objetiva e enxuta é um dos principais pontos para que tudo corra bem. Mandar informações antecipadamente para os moradores também ajuda a assembleia a transcorrer com tranquilidade.

Veja mais sobre dicas e erros a evitar em assembleias de condomínios no quinto vídeo da SíndicoNet TV:

Fonte: SindicoNet

Segurança na piscina

Atenção deve ser dobrada com mais crianças circulando pelo condomínio

Grade com cadeado e até salva-vidas são algumas das medidas sugeridas para evitar acidentes em piscinas nos condomínios

Com a chegada do verão e das férias escolares, as áreas de lazer dos condomínios tendem a ficar sempre cheias. Para evitar acidentes graves com crianças, principalmente, nas piscinas, alguns cuidados básicos são necessários. De acordo com a Sociedade Brasileira de Salvamento Aquático, 4 crianças, com até 10 anos, morrem afogadas por dia no Brasil. A maioria nas piscinas.

Apesar destes tipo de acidentes serem mais comuns em academias ou escolas, é preciso ficar atento para que tragédias não se repitam em condomínios e residências. Quem afirma isso é Ricardo Wagner Oliveira, gerente de condomínios da Auxiliadora Predial em São Paulo.

De acordo com ele, os condomínios chamados de clube já têm um staff que cuida da piscina em várias esferas, inclusive em relação à segurança. Entretanto, os condomínios com estrutura menor, podem tomar algumas medidas preventivas relativamente simples.

“Certificar se a tranca do portão da grade que cerca a área da piscina está funcionando corretamente é uma das medidas”, alerta.

Para evitar acidentes, outros cuidados também podem ser tomados. É fundamental que a área da piscina seja gradeada, que os pisos não sejam escorregadios e que não existam degraus perto da piscina, o que pode causar um tropeço e, consequentemente, queda e afogamento.

“Um detalhe importante, que muita gente não leva em consideração, é o tipo de material usado para cercar a área da piscina. O ideal é que ele não seja do tipo de telas, que podem virar, para qualquer criança, uma escadinha. Bom também seria se a grade fosse de 1,5 metro, e não com apenas 1 metro ou 1,1 metro, as mais comuns e mais fáceis de transpor”, diz Oliveira.

Sistema de controle visual no portão da piscina, ou seja, câmeras, também é um procedimento de segurança e, em alguns casos, dependendo do tamanho do condomínio, a figura do salva-vidas, nem que seja para um determinado período do ano, é bem vinda.

“E, claro, criança sempre acompanhada dos pais ou um adulto responsável, delegar a ela, uma brincadeira sem supervisão, pode resultar em dor de cabeça, às vezes, trágica. É sempre melhor prevenir do que remediar”, finaliza.

 

Fonte: SindicoNet

Férias em casa

No período das férias aumentam as reclamações de barulho da criançada em áreas comuns do condomínio. Afinal, é lá que elas querem brincar, mas saiba que é possível lidar com a energia dos pequenos e jovens e evitar danos ao patrimônio do condomínio. A primeira providência é entender que a mudança de rotina é inevitável.

O professor Carlos Rosa, mestre em Educação Física do Cesumar, orienta que mesmo com pouco espaço é possível proporcionar férias divertidas e seguras aos jovens moradores. “Você pode usar até o apartamento de um dos moradores, oferecer atividades no salão de festas, na piscina, ou fechar a rua, se for preciso”, diz.

As atividades podem partir de exercícios físicos como jogos de diversas modalidades, cordas de pular, amarelinha ou até de videogames interativos de dança ou modalidades desportivas. Para alternativas como estas, vale também criar uma programação contínua, como se faz na recreação dos hotéis: gincanas, agenda da semana ou caça ao tesouro.

Falta de espaço não é razão para deixar as crianças dispersas entre escadas, elevadores e corredores, onde, além do barulho, podem ocorrer acidentes. Pode-se criar sessões de cinema ou games, montar espaços lúdicos com brinquedos e livros ou promover campeonatos de jogos de tabuleiro.

BOA CONVIVÊNCIA“As crianças podem aproveitar todos os espaços, desde que se estabeleçam horárioe limites”  Carlos Rosa - Prof. de educação física

Conforme a disponibilidade dos pais, o ideal é que eles se envolvam nas atividades, inclusive, para passarem mais tempo com os filhos. Caso isso não seja possível, um professor de educação física pode ser contratado para coordenar e desenvolver a programação.

O condomínio pode contratar o profissional para um evento, como uma gincana, ou por um período mais extenso em que ele irá programar diversas atividades.

“Por se tratar de um condomínio vai ser impossível agradar a todos ou reduzir o movimento das crianças a zero. É importante pensar nas regras e fazer com que elas participem; além disso, toda e qualquer atividade deve ser votada e aprovada em assembleia”, recomenda Rosa.

Experiência
O condomínio Bertioga é referência em Maringá em férias animadas porque os síndicos sempre se empenharam em promover atividades. Na atual gestão é a esposa do síndico, Suely Andreotti Benati, que faz a programação.

Com horários e regras preestabelecidas, a turminha se diverte e o condomínio quase não põe a mão no bolso. Brincadeiras com água, piqueniques, noites do pijama e até uma festa do dia das bruxas foram uma prévia da programação de verão.

“Se a criança não tem onde brincar, você precisa criar o ambiente para ela”, afirma ela. E o melhor é que nem é preciso gastar muito para que elas se divirtam. Há pouco tempo conseguimos fazer uma bela festa com R$ 170. Usamos cordas de pular e realizamos brincadeiras com materiais que todo mundo tem em casa. Ainda alugamos uma piscina de bolinhas e uma cama elástica. As crianças adoraram”, afirma.

Suely acredita que disciplina é fundamental e ela mesma cuida para quem ninguém danifique a estrutura do condomínio ou acabe se machucando. “Aqui no condomínio são 155 apartamentos, não é fácil, mas vale a pena. As áreas comuns são preservadas e os pequenos entendem, sou brava, mas sou legal”, conclui.

Fonte: O Diário

A Instituição do Novo Ser

O segundo artigo do novo Código Civil a tratar do condomínio edilício (novo nome) indica sua forma de instituição. Corresponde parcialmente ao art. 7o da Lei 4.591/64 e está assim redigido:

“Art. 1.332. Institui-se o condomínio por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.”

Algumas observações:

1. O novo Código Civil já faz referência a lei especial, que, quando aprovada, informará quais serão os outros requisitos para a instituição de um condomínio edilício. Haverá no futuro uma Nova Lei do Condomínio? É bem possível.

2. Atos entre vivos são os fenômenos jurídicos oriundos da manifestação da vontade das pessoas. No caso específico, inclui a incorporação imobiliária, a construção seguida de venda, a divisão da herança, o registro de usucapião (hipótese prevista no novo Estatuto da Cidade, Lei 10.257/01), a doação, a dação em pagamento e assim por diante. Fora a incorporação, em que “o condomínio antecede ou nasce junto com a construção do edifício” (Guia do Condomínio IOB, pág. 2), nos demais “a existência do edifício preexiste ao condomínio por unidades autônomas” (idem).

O novo Código não faz referência explícita à incorporação imobiliária, fórmula dominante de constituição de condomínios no Brasil, e não regulamentou a matéria, restando incólume a vigência dos artigos 28 e seguintes da Lei 4.591/64.

3. Na legislação ainda em vigor, há maiores detalhes sobre a individuação de cada unidade autônoma, que deverá ser assinalada por “designação especial, numérica ou alfabética”. O novo legislador preferiu norma mais genérica (inciso I), decerto porque o tema já é velho. Em todo o país quem mora ou trabalha em prédio sabe que cada sala, loja ou apartamento tem a sua numeração própria.

Na lei de 1964 o legislador recomendava que a fração ideal do terreno e coisas comuns deveria ser “expressa sob forma decimal ou ordinária”. Na lei de 2003 (ano em que entra em vigor), esta exigência foi omitida, pressupondo-se, cremos, que todos saibam como atribuir fração ideal a cada unidade.

4. Silenciou o novo Código Civil a respeito da instituição de condomínio em terreno onde não há edificação, mas no qual o proprietário planeje algum empreendimento com duas ou mais edificações (casas, sobrados ou prédios), a serem levantadas ao longo do tempo (Lei 4.591/64, art. 8o). Significa dizer que tais obras não mais poderão ser lançadas em forma de condomínio ou, ao contrário, que o art. 8o, da atual Lei do Condomínio, com suas quatro alíneas, não foi derrogado pelo novo Código Civil, em razão exatamente de este não ter regulamentado o assunto? A resposta, o tempo dirá, ou melhor, a Justiça dirá.

5. Contrariando moderna terminologia, a cabeça do art. 1.332 ainda faz referência a “Cartório” de Registro de Imóveis, termo execrado por notários e registrários públicos (ex-cartorários).

A lei em vigor menciona simplesmente “registro de imóveis”, assim mesmo, em minúsculas.

Litígio por Causa de Muro

Nos dias de hoje há poucos litígios de vizinhança em decorrência da construção de muro ou tapume na divisa de imóveis limítrofes, especialmente no perímetro urbano, onde os lotes são bem demarcados. Num caso que chamou a atenção, duas empresas discutem a respeito do reembolso das despesas feitas por uma delas na construção do muro.

O imbróglio foi julgado em grau de recurso pelo Tribunal de Justiça do Paraná, tendo recebido do desembargador Ulysses Lopes, relator, a seguinte dicção, em ementa:

“A obrigação de partilhar as despesas com a edificação de tapume divisório, muito embora não dependa de prévio acordo entre os confinantes ou de reconhecimento judicial, está condicionada à inexistência de anterior tapume na linha divisória, ou à prova da necessidade da substituição do tapume existente.”

Relata o ponderado desembargador que, ao ajuizar a ação, a empresa apelante sustentou que se fazia necessária a construção de um muro divisório entre os terrenos limítrofes de ambas as empresas, para conter o ‘odor dos resíduos industriais’ exalado em face da atividade industrial da apelada. Aduziu houvera um acordo entre as partes para a repartição das despesas, o qual não fora cumprido, obrigando-a a erigir o muro ‘por iniciativa própria’.

Lembra o magistrado que a doutrina e jurisprudência antigas “condicionavam a obrigação na divisão das despesas a três hipóteses: à exigência administrativa da construção, ou à existência de um acordo prévio entre as partes, ou, em havendo recusa de uma delas, à determinação judicial. Em não ocorrendo nenhuma dessas situações, presumia-se que o proprietário que construiu o tapume o fez por sua conta exclusiva”.

Nova interpretação

Tal posicionamento não mais prevalece nos dias de hoje, segundo o Tribunal de Justiça do Paraná. Como enfatiza o desembargador Ulysses Lopes, “a obrigação de os confinantes contribuírem em partes iguais, para as despesas de construção e conservação de tapumes divisórios, deriva diretamente da lei – § 1o, do artigo 588 do Código Civil, não se originando, portanto, de ajuste entre as partes”.

Citando Humberto Theodoro Júnior, contrapõe que, todavia, o direito de exigir o rateio das despesas com o tapume está condicionado ‘à inexistência de tapumes na linha divisória, ou à existência de danos a reparar sobre os tapumes já implantados’.

Em abono a este aspecto de sua argumentação, o relator transcreve decisões de tribunais superiores e comentários de doutrina, valendo repetir o de Levenhagen, que sintetiza: ‘se nas divisas já existe cerca e um dos vizinhos resolve construir desnecessariamente um muro, o proprietário que já tenha fechado o seu terreno não será obrigado a partilhar das despesas com o muro, a menos que as posturas municipais exijam esse tipo de tapume’.

Em suma, apesar de ter direito ao ressarcimento da metade da despesa com o muro, independente de acordo com o vizinho, a empresa apelante não obteve sucesso em sua apelação, porque “não ficou esclarecido nos autos a razão da retirada da cerca divisória, nem demonstrada a necessidade de sua substituição pelo muro”, como conclui o magistrado.

Condomínio conservado aumenta as chances de vender imóvel

Um condomínio em bom estado de conservação aumenta as chances de o imóvel ser vendido ou alugado. Foto: GuoZhongHua/Shutterstock
Um condomínio em bom estado de conservação aumenta as chances de o imóvel ser vendido ou alugado

Participar das assembleias de condomínio não significa apenas contribuir para melhorar o conforto, a segurança ou a convivência dos moradores. Fazer sugestões positivas pode ajudar a valorizar o imóvel e acelerar o processo de venda ou locação.

“É nas assembleias que são discutidos os rumos do patrimônio. Deixar de ir é deixar nas mãos de outras pessoas os rumos de um bem que também é seu”, comenta Simone Camargo, vice-presidente de condomínio do Sindicato da Habitação do Rio Grande do Sul (Secovi-RS).

Os prédios mais antigos precisam de atenção especial, destaca ela, já que o tempo pode ter deixado marcas que podem espantar futuros compradores e inquilinos.

Para a gerente de relacionamento da Lello Condomínios, Márcia Romão, um condomínio em bom estado de conservação aumenta as chances de venda.

“A unidade é o principal, mas há casos do imóvel ser descartado, mesmo em bom estado, por conta da falta de manutenção do condomínio. O estado das áreas comuns pesa bastante na hora da compra”, afirma Romão.

Paisagismo

O zelador Laélio Matias Fernandes, 41 anos, constata isso na prática. Ele trabalha em um condomínio no bairro da Mooca (zona leste de São Paulo) com quase 24 anos.

“A pintura do prédio desgasta com facilidade e deixa o aspecto de velho, mas encanamentos e tubulações também sofrem com o tempo. Ninguém nota de cara, só quando dá problema. Aí já é tarde”, conta o zelador.

Ele diz que condomínios que prezam pela jardinagem e pelo paisagismo costumam fazer sucesso entre os compradores.

“Já acompanhei visitas em que o interessado já se encantava logo de cara com o jardim. Trazer áreas verdes bem cuidadas para dentro de uma cidade cinza como São Paulo chama a atenção”, aponta Fernandes.

Hall de entrada

O arquiteto Gerson Dutra de Sá alerta ressalva que as áreas comuns não apenas devem estar em boas condições, mas também precisam ser estruturadas de forma que recebam bem quem está passando ou quem deseja parar para receber alguém ou conversar.

“O hall de entrada pode ter sofás, aparadores e vasos. Os halls que dão acesso aos apartamentos ficam intimistas com um revestimento diferente na parede ou papel de parede”, declara o profissional.

Se já existe estrutura, como bancos, não é necessário trocar tudo. O condômino pode sugerir uma repaginação com pequenas intervenções, que garanta um visual novo, que agrade aos moradores e se destaque para eventuais compradores e inquilinos.

Fonte: Terra

Escritório em casa exige cuidados do inquilino

Se o imóvel estiver em condomínio, locatário deve respeitar convenção. Caso contrário, contrato pode ser rescindido.

Walter Alves/ Gazeta do Povo / Luiz Lopes montou o escritóio de sua agência de turismo no próprio apar-tamento

Desenvolver atividades comerciais em imóveis alugados para fins residenciais é possível desde que o locatário respeite algumas regras para que o contrato não seja cancelado.

Nos condomínios, o inquilino precisa se certificar que a convenção permite o exercício de atividades comerciais no empreendimento e, mesmo em imóveis na rua, o locatário precisa do alvará de funcionamento expedido pela prefeitura municipal. Por conta destes empecilhos, misturar o trabalho com a moradia se torna um processo difícil, mas que compensa ao locatário que concentra duas locações em uma só e ao locador, que pode aumentar o valor da locação pela dupla finalidade.

Para evitar problemas logo no início, a principal orientação a quem está pensando em alugar tanto para residir quanto para trabalhar é deixar clara a intenção ao locador. Se houver concordância do proprietário, o contrato desenvolvido sobre a locação trará a finalidade principal e secundária. De acordo com a advogada especialista em direito imobiliário Josiclér Vieira Beckert Marcondes, não há nenhuma previsão expressa na lei do inquilinato acerca da locação mista e, portanto, a declaração de que o imóvel terá duas finalidades é muito importante, bem como qual será a principal desempenhada no local. “A definição da preponderância da atividade é que vai caracterizar como residencial ou comercial”, explica a advogada.

Cada tipo de locação tem regras próprias, especialmente quando trata da restituição do imóvel. Na locação comercial é mais fácil, não precisa de justificativa do locador para retomar. Assim, quando a finalidade principal é residencial, valerá a regra da locação residencial.

Sem a concordância do proprietário, o inquilino que desenvolver atividades comerciais e usar o endereço residencial em cartões de visitas ou passar a receber clientes e materiais com frequência poderá ser penalizado pela rescisão do contrato e terá de devolver o imóvel. “É interessante que o locatário explique qual a atividade que vai exercer e o locador, desta forma, não poderá alegar futuramente que não estava ciente”, aponta Josiclér.

No caso de imóveis em condomínios, a situação exige a concordância não apenas do locador como também dos vizinhos. Caso contrário, o inquilino ou proprietário pode solicitar à assembleia a modificação na convenção. “Na assembleia será analisado se a atividade vai alterar o cotidiano do condomínio, se vai ter um trânsito muito intenso de pessoas, entre outros detalhes”, explica a advogada do Sindicato de Habitação e Condomínio do Paraná (Secovi-PR) Tatiana Pereira.

Antes de alugar

Avisar antecipadamente o proprietário do imóvel é fundamental, como fez o dono de uma agência de turismo Luiz Lopes. Antes de efetuar a locação, Lopes avisou o locador que um dos cômodos do apartamento seria utilizado como escritório e que receberia entre dois a três clientes por semana. Sem nenhum impedimento, faz dois anos que Lopes trabalha em casa e conta que a escolha possibilitou economia.

“Com a questão do universo do turismo girando em torno de atendimento online ou por telefone, eu e meu sócio vimos que era mais interessante criar um espaço no apartamento para gerir a empresa que economizaríamos e até otimizaríamos o trabalho”, conta.

Mercado aposta em imóvel com dupla finalidade

Concentrar o trabalho na própria residência ou em locais próximos aparece como tendência também nos lançamentos imobiliários. Empreendimentos com alas comerciais e alas residenciais têm crescido em Curitiba, como Evolution, New Concert, Universe e 7th Avenue que traz torres corporativas, residenciais e comerciais.

De acordo com Diego Filardi, gerente comercial da incorporadora Thá, responsável pelo 7th Avenue, o perfil do comprador das unidades varia desde investidores a pessoas que buscam morar próximo ao trabalho. “O maior benefício deste perfil de empreendimento é a possibilidade de visualizar que funciona 24 horas. Durante o dia tem toda a movimentação dos escritórios, mas a noite não se torna um espaço vazio já que existe uma população flutuante”, aponta.

Aquisição dupla

Filardi comenta ainda que há procura pelas duas opções, tanto residencial quanto comercial, pelo mesmo interessado. “Alguns jovens executivos optaram por ter o trabalho próximo e acabam adquirindo os dois tipos de unidades. É uma facilidade, pois a pessoa sai de casa, vai à academia do prédio, pega um café na lanchonete e depois sobe na torre comercial para o escritório. Não precisa de carro”, finaliza.

Atividade comercial requer alvará de liberação

Não apenas o locador e os vizinhos devem ser as preocupações dos inquilinos, mas também a prefeitura. A Secretaria de Finanças ressalta que toda atividade comercial precisa de alvará de funcionamento, independente se terá uma finalidade lucrativa, para que deixe clara a concordância do órgão sobre o que está sendo realizado, em que local e com qual objetivo.

Desta forma, após verificada a anuência do proprietário do imóvel, bem como do condomínio sobre a atividade comercial, o locatário deve buscar a consulta comercial no site da prefeitura (www.curitiba.pr.gov.br).

“A consulta é um documento da prefeitura com base nas questões urbanísticas. Com ele, o interessado ingressa com pedido e ali é verificado se pode desenvolver a atividade que havia sido pensada”, explica o consultor tributário da Secretaria de Finanças Aristides da Veiga. “A forma mais fácil de fazer o pedido do alvará é através da indicação fiscal que a pessoa encontra no IPTU [Imposto Predial e Territorial Urbano], buscar no site da prefeitura a consulta comercial, informar a indicação, o código da atividade – que também pode ser verificado no site – o tamanho da área que será utilizada, entre outros. Dependendo da atividade, se não exigir nenhuma análise de outras secretarias, o alvará pode ser liberado na hora”, aponta da Veiga.

Segundo o consultor, a prefeitura não exige saber se o imóvel é alugado ou próprio e, portanto, pode dar o alvará a locatários de imóveis residenciais mesmo sem consentimento do proprietário. Desta forma, a orientação do diretor da imobiliária Freitas Godoi, Emerson de Freitas Godoi, é que o locatário, antes de fechar contrato de qualquer imóvel, consulte na prefeitura se o comércio que deseja desenvolver é possível em quais regiões da cidade e quais os requisitos. “Até mesmo quando eu vou alugar um imóvel comercial, eu oriento os clientes a fazerem uma consulta para não perder tempo”, afirma.

Cadastro

Atualmente, o Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ) é expedido pela prefeitura no momento da liberação do alvará. A partir do próximo ano, a expectativa é que se concentre a busca tanto pelo alvará, quanto pelo CNPJ e o registro da atividade comercial em um mesmo local. “Por enquanto nós estamos com convênio com a Receita Federal e quando sai o alvará já é expedido o CNPJ. Mas, no início do ano que vem, o interessado poderá buscar direto na Junta Comercial os três documentos”, aponta o consultor tributário da Secretaria de Finanças.

MEI

Empreendedor não pode alterar rotina do condomínio

O entra e sai de clientes pode comprometer a segurança e a característica residencial do condomínio, surgindo como entrave ao microempreendedor individual. De acordo com a advogada do Sindicato de Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR) Tatiana Pereira, a sugestão do sindicato é que todas as dúvidas dos moradores sejam levadas à assembleia e lá discutidas sobre a possibilidade de misturar o residencial com comercial. “Coloca na ata da assembleia tudo que pode e o que não pode ser feito. Se pode receber mercadoria, se não pode, se pode entrar pessoas. Ao chegar a um acordo e se a pessoa não cumprir os itens, a liberação pode até ser cancelada”, explica.

A advogada aponta ainda para as diferenças entre as profissões que podem ser desenvolvidas de casa. “É diferente se a pessoa fizer tudo pela internet e não precisa abrir empresa, nem receber pessoas. Não tem como proibir neste caso. Ou mesmo que ela trabalhe em uma empresa, seja representante comercial, que não precisa ficar no espaço físico da empresa. O que a pessoa faz ou deixa de fazer pelo computador não tem como impedir. O problema é quando precisa de documentação, de CNPJ, de um endereço comercial”, complementa. Tatiana relata casos em que moradores abriram uma empresa em casa e recebiam muitas caixas, obrigando os porteiros a guardarem diversos materiais, além de darem a um motoboy o controle do portão da garagem. “Situações assim modificam a rotina do condomínio e alteram a segurança”, aponta. (AM)

Fonte: Gazeta do Povo

Sete Direitos e Deveres

Em muitos pontos o novo Código Civil resolveu polêmicas entre condôminos. A questão de saber se o proprietário pode ou não participar das assembléias estando em débito com sua quota de rateio ficou esclarecida no novo texto legal.
Diz o novo Código:

“Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.”

Apesar da má redação (de um Código Civil esperava-se melhor apuro na linguagem), o texto é bem claro. No inciso I, onde se lê dispor, entenda-se que o proprietário pode livremente onerar, dar em pagamento, vender, doar ou alienar de qualquer modo a sua unidade. É esse o sentido do verbo dispor, em bom juridiquês.

No inciso II chama a atenção o emprego da palavra compossuidores, ao invés de condôminos ou proprietários. O legislador, ao que parece, demonstra sua intenção de que os direitos são extensíveis a todas as pessoas assemelhadas aos proprietários, como os promitentes compradores e cessionários.

O inciso III, apesar de claro, ensejará controvérsias, por certo. Quando uma pessoa se encontra “quite”? A existência de multa não paga, mas contestada, deixa o condômino sem quitação? É bom que o tema seja regulado pela convenção do condomínio.

Quatro deveres

Em seguida aos três direitos, o novo Código Civil elenca quatro deveres dos coproprietários. “Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais:

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”

O rateio das despesas condominiais passará a ser feito, obrigatoriamente, de acordo com a fração ideal de cada unidade. O novo Código Civil não mais permite, ao menos expressamente, que os condôminos aprovem critério diferente. A atual Lei do Condomínio (4.591/64) dispõe que “salvo disposição em contrário na convenção, a fixação da cota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade” (art. 123, § 1o). Tal exceção não está prevista na lei futura.

A proibição de realizar obras que comprometam a segurança da edificação não estava explícita na Lei 4.591/64. Por mais óbvio que seja a regra, é bom que tenha sido ordenada. Facilitará aos proprietários aprovarem normas mais rígidas de obras nos prédios, inclusive quanto a horário e barulho.

Os deveres dos incisos III e IV são os mesmos já previstos na Lei do Condomínio (art. 10), com outras palavras. Segurança, sossego e saúde (salubridade) continuam a ser as pedras angulares do comportamento exigido dos moradores em relação a seus vizinhos, tal como prevê o atual Código Civil (art. 554). O legislador, estranhamente, incluiu um novo dever aos condôminos: a obediência aos bons costumes. Criou uma nova polêmica, onde a poeira já havia baixado há tempo.

Polêmica sobre quem deve

Advogados de condomínios precisam tomar cuidado no momento de ingressar com ação de cobrança de débitos condominiais, no tocante à indicação da pessoa responsável pelo pagamento do rateio, nos casos em que além do proprietário existe um promitente-comprador da unidade.

O problema poderá surgir somente na hora de executar a sentença, como nos mostra recurso julgado pelo Superior Tribunal de Justiça. Na hipótese em vista, a ação foi movida contra o condômino devidamente registrado no álbum imobiliário. Porém, as taxas em atraso correspondiam a período em que o apartamento já havia sido prometido à venda para terceira pessoa, que nele residia. Julgada procedente a ação, ao se proceder à penhora do imóvel, o novo adquirente ingressou com embargos de terceiro, alegando a nulidade do processo, por não ter sido incluído no pólo passivo da demanda nem, por conseqüência, ter sido citado, já que ostenta a condição de promitente-comprador.

O juiz da causa julgou improcedentes os embargos, porque o embargante assinou contrato para comprar o imóvel em determinado mês e “a partir dessa data, exatamente, é que os condomínios deixaram de ser pagos”. O Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo não recebeu a apelação, sob o argumento de que “a ação tanto pode ser dirigida contra a pessoa que ainda figura como proprietária do bem como contra o novo proprietário”.

Explica o relator, ministro Carlos Alberto Menezes Direito, que o STJ tem admitido a possibilidade do ajuizamento da ação para cobrança de cotas condominiais tanto diante do antigo proprietário que ainda figura no registro de imóveis como de eventuais adquirentes, daí que não se trata de nulidade da ação de cobrança. Todavia, no caso em análise, merece ser considerada a impugnação “em torno da possibilidade de ser feita a execução sobre o bem”, levando-se em conta que o embargante não foi apontado como devedor e que, comprovadamente, houve a operação de compra e venda da unidade, embora o débito alegado esteja dentro do período em que o embargante já nele residia.

“Ocorre que – diz o ministro – se a ação de conhecimento foi para cobrar cotas condominiais vencidas após a ocupação, ajuizada contra o antigo proprietário, não é pertinente que na execução seja o bem penhorado para garantir o pagamento da dívida”. Não beneficiou o condomínio o fato de que o compromisso de compra e venda não estava averbado no registro de imóveis. Com isso, a Turma julgou procedentes os embargos de terceiro, obrigando o condomínio a penhorar outros bens do antigo proprietário (se é que existam) para, só assim, recuperar o crédito não pago.

Para evitar que situações semelhantes aconteçam, recomenda-se aos síndicos que exerçam um melhor controle sobre as pessoas que ingressam no condomínio. Antes que se mudem, solicitar cópia do documento que as legitima a tomar posse no imóvel, como cópia do contrato de locação, de comodato, de compra e venda etc.

Água: pagar só o consumo

A cada dia que passa, torna-se mais obsoleta e antiecológica a fórmula adotada pelos condomínios, por força das circunstâncias, para efetivar o rateio da conta de água, como também se mostra predatório o critério adotado pelas concessionárias de água e saneamento para tarifar os consumidores. Ambos os modelos estimulam o consumo excessivo e o desperdício de água.

Antes de explicar, é preciso lembrar que a captação, a produção e distribuição de água potável no mundo é fato gerador de dispêndio de energia e, portanto, de aumento da temperatura ambiental no globo, segundo os especialistas e matérias publicadas em inúmeros jornais e revistas atualmente. Economizar água deixou de ser apenas uma questão local para se tornar um imperativo de ordem mundial.

Nos condomínios brasileiros, tanto residenciais quanto comerciais, salvo raras exceções, o rateio ainda é feito com base no consumo geral do prédio, independente do consumo individual ou mesmo do consumo de cada unidade autônoma. Conseqüência inevitável: não há incentivo para se gastar menos. Não se paga quanto se gasta, mas sim quanto todos gastam.

Há edifícios em que, por força de suas convenções ou regimentos internos, a divisão é feita de acordo com o número de pessoas residentes em cada unidade. Além de ser difícil saber quantas estão de fato morando ou apenas de passagem, o parâmetro é justo, em tese, quanto ao ônus econômico da equação, porém não promove uma real economia de água, porque a conta continuará sendo dividida entre todos, pouco importando o montante total de seu valor. Os que se preocuparem em gastar pouco serão prejudicados pelos esbanjadores ou por quem gosta de tomar banhos de 30 minutos a toda carga.

Para que haja uma diminuição sensível do consumo será preciso que cada um pague quanto gasta. Para isso, o caminho é só um: a instalação de hidrômetros individuais em cada unidade, ou outra forma de controle (sensores, por exemplo).

A implantação obrigatória de medidores de água nas unidades pode começar com as novas edificações e ser estendida, com o devido prazo e estímulos, aos prédios mais antigos. Algumas cidades já deram o primeiro passo, como Curitiba, mas para que o efeito seja expressivo é preciso que uma lei nacional discipline a questão o quanto antes.

O outro absurdo, este sim maior, é o das concessionárias de água e saneamento no Brasil, que continuam cobrando uma tarifa mínima, equivalente a 10 m3 por mês, independente do gasto efetivo, mesmo que o consumo tenha sido de apenas cinco ou seis, tirando com isso a motivação para se economizar água. Dada nossa natureza humana, ninguém (salvo exceções) se preocupará em gastar menos sabendo que vai pagar mais de qualquer modo!

Eliminar a tarifa básica da Sanepar, Casan, Sabesp etc. tornou-se, diante do clamor mundial pela redução da temperatura e dos fatores de seu aumento, uma obrigação moral e de solidariedade humana, sem dúvida. Se o consumo é baixo, para não onerar a empresa com despesas de cobrança, basta acumular a conta até atingir 10 m3 ou um valor mínimo. Ninguém reclamará de só precisar pagar a conta de dois em dois meses.

Novos tempos exigem novos paradigmas. Está na hora de acabar com o desperdício.

Lei da brigada será fiscalizada em 2013

Legislação exige equipe especializada para lidar com emergências desde janeiro, mas Corpo de Bombeiros só passará a cobrar regra no início do ano que vem.

Antônio More/ Gazeta do Povo / O consultor em segurança Gilberto Oliveira (esquerda) promove curso de treinamento em segurança para condomínios

O consultor em segurança Gilberto Oliveira (esquerda) promove curso de treinamento em segurança para condomínios

 

Desde janeiro, todos os prédios residenciais do Paraná são obrigados a ter brigadas formadas por moradores ou funcionários com treinamento para lidar com situações de emergência. A previsão está no Código de Segurança contra Incêndio e Pânico do Corpo de Bombeiros do Paraná, que tem força de lei, mas a fiscalização do cumprimento dessa norma só terá início a partir de janeiro de 2013.

O prevê que habitações multifamiliares ou prédios residenciais com mais de 100 moradores devem ter 80% dos funcionários da edificação mais um morador ou funcionário pertencentes à brigada. Para compor este grupo, os participantes devem passar por um treinamento, no mínimo básico, com técnicos de segurança, engenheiros de segurança do trabalho ou bombeiros.

Além de fiscalizar as condições das saídas de emergência, iluminação, extintores e hidrantes, as brigadas são fundamentais para prevenir acidentes e combater os sinistros logo no início.

“O conhecimento básico é o primeiro passo para a contenção de um incêndio ou gerenciar o abandono do prédio até a chegada dos bombeiros. Pessoas bem treinadas conseguem fazer todo esse processo e garantir a segurança dos demais”, explica o major da seção de engenharia do Corpo de Bombeiros de Curitiba, Sandro Marcos Mota.

O treinamento básico é de quatro horas e envolve técnicas de o uso de extintores, mangueiras de hidrantes até uma noção de primeiros socorros.

De acordo com o proprietário da OK Prevenção e Consultoria, empresa voltada a cursos de segurança para condomínios, Gilberto Oliveira, apenas 10% dos condomínios de Curitiba atendem à legislação.

Fiscalização

Os moradores podem solicitar a fiscalização do Corpo de Bombeiros para as medidas de segurança do edifício, inclusive a formação da brigada de incêndio. Caso o prédio não atenda a todos os cuidados previstos no Código de Segurança, a corporação emite um certificado de reprovação para que as irregularidades sejam cumpridas.

“A fiscalização principal é feita pelos próprios moradores, a preocupação primeira é deles. Os bombeiros podem a qualquer momento fazer a vistoria do prédio”, explica o major Marcos.

Se, mesmo com a notificação, o edifício não resolver os problemas, o Corpo de Bombeiros emite outro documento alegando a inadequação da edificação que é encaminhado ao Ministério Público (MP). “A cópia do procedimento, quando se esgota as vias dos órgãos fiscalizadores, pode ser encaminhada ao MP, no caso a promotoria, que vai examinar e abrir o processo para verificar se há a questão de insegurança. Caso se chegue a um nível que não tenha acordo, o MP entra com ação judicial, ação civil pública com obrigação de fazer, que pode acarretar multa para o condomínio”, explica o representante do Centro de Apoio Operacional da Promotoria de Justiça e Habitação e Urbanismo do MP-PR, Alberto Vellozo Machado. As multas não têm valores fixos, mas atendem a questão da proporcionalidade, segundo Machado. “Normalmente é um valor não exorbitante, para convencer que é mais em conta fazer as coisas do que não fazer”, finaliza.

Manutenção e cuidado garantem segurança

A falta de manutenção dos equipamentos é um dos principais problemas apontados por especialistas para a área de segurança de condomínios residenciais. De acordo com o proprietário da OK prevenção e consultoria, empresa de cursos de segurança para edificações, Gilberto Oliveira, prédios comerciais têm maior preocupação com estes detalhes, ao contrário dos residenciais. “Eles não lembram que as mangueiras devem ser testadas, os extintores devem ser trocados. É muito comum, grande parte dos condomínios vive essa realidade. Se o bombeiro não cobra, não tem consciência disso”, aponta.

Segundo Oliveira, se a maioria dos funcionários e moradores tiver conhecimento, ainda que básico, das principais ações e cuidados que devem ter, isso pode evitar ou até mesmo restringir o perigo dos sinistros. “Incêndio em condomínio sempre começa pequeno. Alguém esquece uma panela no fogo ou tem um botijão de gás pequeno em casa, dá um curto na fiação elétrica. São pequenos e para conter isso não precisa nem da mangueira, o extintor já apaga. Mas se perguntar onde que fica o extintor, pouca gente sabe. Ainda mais para qual tipo de material que é usado”, alerta.

De acordo com o vice-presidente de condomínios do Secovi-PR, Dirceu Jarenko, se pelos menos os empregados souberem das principais medidas de segurança, já é válido. “Os funcionários, todos eles, devem ter conhecimento de primeiros socorros, de combate a incêndio, de como usar o extintor, qual tipo deve ser usado para cada caso. Verificar se os extintores estão carregados ou com a validade certa, se as mangueiras passaram por manutenção, se atingem da primeira à última dependência, entre outros detalhes”, comenta.

Segurança

Confira abaixo os principais critérios para formação de uma brigada de emergência em um condomínio:

O que o brigadista faz?

Antes da emergência

• A brigada cuida da prevenção de problemas e controle de emergências;

• Análise dos riscos existentes durante as reuniões das brigadas de incêndio;

• Notificação ao setor competente da edificação das eventuais irregularidades;

• Orientação dos moradores, funcionários e visitantes;

• Conhecer o plano de emergência da edificação;

Durante a emergência

• Aciona o alarme e promove o abandono da área;

• Aciona o Corpo de Bombeiros e/ou ajuda externa;

• Corta a energia para evitar que moradores fiquem presos nos elevadores;

• Combate o princípio de incêndio;

• Recebe e orienta o Corpo de Bombeiros sobre a situação.

Atributos necessários

• Ter experiência médica ou na área de segurança;

• Possuir boa condição física e boa saúde;

• Conhecer as instalações, especialmente funcionários da área elétrica, hidráulica e manutenção geral;

• Caso nenhum candidato atenda aos critérios básicos, devem ser selecionados aqueles que atendam à maioria dos itens.

Gasto

Cursos devem ser pagos pelo condomínio

Por se tratar de uma exigência visando a segurança dos moradores, o condomínio deve pagar pelo treinamento dos brigadistas com recursos próprios. De acordo com a advogada especialista em direito imobiliário Josiclér Vieira Beckert Marcondes, se a lei passou a exigir a existência da brigada, o condomínio deve se adaptar e cumprir, mesmo que isso represente um custo adicional para os condôminos.

Em geral, a brigada é composta por membros voluntários que não recebem nenhuma compensação financeira.

Enfermeiros e médicos devem integrar equipe

Os moradores com formação e conhecimento na área médica devem ser priorizados como membros integrantes da equipe de brigada dos prédios e conmínios.

“Durante o treinamento, médicos, enfermeiros dão orientações a quem faz parte da brigada, mas se tiver gente já capacitada, fica mais fácil e o atendimento fica muito melhor. A qualidade é outra”, aponta o major Marcos, do Corpo de Bombeiros. .

No treinamento, os participantes da brigada recebem orientações sobre como funcionam os sistemas de mangueiras, hidrantes, extintores, além do primeiro atendimento às vítimas com os primeiros socorros.

“No primeiro minuto de incêndio, você precisa de um balde de água para apagá-lo. No segundo minuto, o balde já não é mais suficiente, precisa de uma caixa d’água. A partir do quinto minuto, somente um caminhão de bombeiros poderá resolver o problema. Por isso a importância da brigada nos condomínios.”

Major Sandro Marcos Mota, da seção de engenharia do Corpo de Bombeiros de Curitiba.

20 pessoas é o número máximo de participantes dos treinamentos para brigadistas feitos pelas empresas de prevenção e consultoria. Acima disso, o aproveitamento pode diminuir. O curso é composto de parte teórica e prática e atinge até 8 horas o nível básico.

NBR

Além do Código do corpo de bombeiros do Paraná, a norma brasileira 14.276 também aponta critérios para elaboração de um programa de brigada contra incêndio aplicável em edificações industriais, comerciais, de serviços e de habitação.

Fonte: Gazeta do Povo

Multa pesada a infrator

Vejamos hoje duas sanções. Diz o novo texto:

“Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, geral incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.”

Na cabeça do artigo a multa é de cinco vezes o valor da quota e no parágrafo, de dez vezes. Presume-se, por bom senso, que o legislador refere-se ao valor mensal da contribuição do condômino e não ao valor integral de seu aporte previsto no orçamento do condomínio (novo Cód. Civil, art. 1.348, VI, e art. 1.350). Cinco ou dez vezes o valor da taxa de condomínio parece ser punição suficiente, na imensa maioria dos casos.

Tempus dixit

A lei não definiu o que venha a ser “reiteradamente”. Segundo o Houaiss, reiterar é fazer de novo, repetir. Como diz o povo, reiterar é insistir no erro, é persistir sem razão, é ser cabeçudo. O sentido aceitável do vocábulo, mais uma vez, será formado pela jurisprudência.

Parece óbvio que a imposição de multa dessa natureza só ocorrerá quando a falta for de gravidade intolerável. Quem se disporá a participar de uma assembléia só para fixar o valor da multa a ser aplicada ao condômino faltoso? Pelo que está escrito na lei, não se trata de multa comum inserida nas atribuições do síndico, mas de multa extraordinária, já que requer “deliberação de três quartos dos condôminos restantes”. Como conseguir 75% de quórum numa assembléia, noves fora os infratores, para fazer valer a lei? Será, com certeza, mais fácil acionar o constrangido a pagar as “perdas e danos que se apurem”. O tempo dirá se esta norma pegará ou não, ou se receberá versão mais benigna.

Quanto à multa por comportamento nocivo, de dez vezes o valor da contribuição, parece que o legislador facilitou sua aplicação. Embora o parágrafo de um artigo, em princípio, se subordine à cabeça (caput), a assembléia que menciona é de homologação da atitude do síndico e não condição para a imposição da multa. Pode-se também interpretar a norma no sentido de que a assembléia possa ir além do que previsto no Código Civil com o fito de coagir o infrator a cessar seu comportamento anti-social.

STJ veta água por unidade

Edifícios comerciais das grandes cidades brasileiras podem estar pagando muito mais pela água e esgoto consumido do que o devido, em razão dos critérios adotados pelas empresas concessionárias do serviço de abastecimento, as quais faturam a tarifa mínima multiplicada pelo número de unidades, mesmo que o consumo seja inferior, no total. Em edifícios residenciais isto também pode acontecer, mas é mais raro, porque o consumo familiar é maior do que em edifícios de pequenas salas com banheiro.

A esperteza das companhias de águas e esgotos sofreu derrota em decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em agravo regimental no recurso especial n. 966.375/RJ, relatado pelo ministro Castro Meira, em que ficou reiterado o entendimento de que “nos condomínios edilícios comerciais e/ou residenciais, onde o consumo total de água é medido por um único hidrômetro, a fornecedora não pode multiplicar o consumo mínimo pelo número de unidades autônomas, devendo ser observado, no faturamento do serviço, o volume real aferido” (Resp. 655.130/RJ, rel. min. Denise Arruda).

O STJ não aceitou o argumento da empresa de que é legal a cobrança do consumo mínimo multiplicado pelo número de economias e que se trata de benefício ao usuário dos serviços. Dos nove fundamentos que embasam a decisão, transcrevemos quatro: “3. A Lei 6.528/78 não foi ab-rogada nem derrogada pela superveniência da Lei 8.987/95. Sua revogação somente ocorreu, expressamente, pela recente Lei 11.445/2007, que, contudo, não extinguiu a tarifa mínima, mas reafirmou sua utilização (art. 30). 5. O cálculo [da companhia] desconsidera a ratio legis subjacente à finalidade da tarifa mínima, instituída no escopo de se assegurar a viabilidade econômico-financeira do sistema, e não para proporcionar lucros abusivos à custa dos usuários. 6. São direitos básicos do consumidor a proteção contra práticas abusivas no fornecimento de serviços e a efetiva prevenção/reparação de danos patrimoniais (CDC, art. 6º, IV e VI), sendo vedado ao fornecedor condicionar o fornecimento de serviço, sem justa causa, a limites quantitativos, exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva, bem como elevar sem justa causa o preço de serviços (CDC, art. 39, I, V e X). 8. A remuneração pelo fornecimento de água e esgotamento sanitário não tem natureza jurídica tributária (taxa), mas constitui tarifa cujo valor deve guardar relação de proporcionalidade com o serviço efetivamente prestado, sob pena de enriquecimento sem causa.”

Em seu voto, o ministro Castro Meira também cita outra jurisprudência do STJ, relatada pelo ministro Humberto Gomes de Barros, segundo a qual “se o prédio dispõe de um hidrômetro, medindo o fornecimento de água a todas as salas, não é lícito à empresa fornecedora de água desprezar o que nele foi registrado, pela cobrar, em relação a cada unidade, um valor arbitrário”.

Votaram com o relator os ministros Ari Pargendler e Sidnei Beneti.

Em suma, se o edifício não tem hidrômetros individuais, a fatura de água e esgoto deve ser calculada com base no consumo total, sem multiplicar o valor da tarifa mínima; se tiver hidrômetros, a fatura deve levar em conta os números neles registrados.

Entrega do Bem ao Gestor

Para entregar um imóvel à administração de terceiros, a assinatura de contrato escrito entre o proprietário e a administradora, seja a qualquer título (prestação de serviço, comissão mercantil, administração etc.) não é formalidade essencial.

Tampouco é essencial a assinatura de procuração, porque “a aceitação do mandato pode ser tácita, e resulta do começo de execução” (Cód. Civil, art. 1.292). Não é recomendável o mandato verbal, porque não confere poderes para os atos que exigem instrumento particular ou público, muito embora a locação não exija contrato escrito. A procuração ou autorização expressa do proprietário para a administradora evita conflitos e deve, portanto, ser outorgada.

Ao entregar a locação à imobiliária, com ou sem contrato (de preferência com), o proprietário deve encaminhar-lhe o original ou cópia dos documentos pertinentes ao imóvel. Como medida de cautela, o primeiro documento a ser examinado é o que prova que o cliente tem, realmente, posse e poder de administração sobre o imóvel, vale dizer, que está em condições de ceder o uso e gozo do imóvel ou dele dispor. Essa providência elementar é negligenciada em grande número dos casos, porque muito administradores não querem correr risco de perder o cliente.

Já houve casos em que a administradora efetuou prestação de contas a pessoa não legitimada, tendo de renová-la para o legítimo dono do imóvel. Aplica-se ao caso o dito popular de que “quem paga mal, paga duas vezes”. Casos onde há conflitos de família, envolvimento de herdeiros, cessão de direitos e compromissos de compra e venda devem ser bem examinados e, como medida de segurança, buscar o parecer do advogado da empresa.

Seguro é obrigação

Outro ponto que deve ser levado a sério é o do seguro do imóvel. Há locadores que, por medida de economia, não fazem seguro de seus bens. É um direito que lhes assiste. Mas, se o patrimônio for entregue à administração de terceiros, transfere-se a responsabilidade pela guarda diligente do imóvel, que exige, no resguardo de interesses, a aceitação de seguro contra incêndio.

Na qualidade de mandatário do proprietário, o administrador “é obrigado … a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua” (Cód. Civil, art. 1.300). Daí se infere que, se agir com culpa, deixando de efetuar seguro, poderá responder por prejuízos que causar ao cliente.

Como medida de cautela, deve a administradora, ao receber o imóvel, no caso de o proprietário dispensar o seguro, solicitar que assine “termo de responsabilidade”, pelo qual isente a administradora de qualquer obrigação quanto ao seguro da unidade.

Uma terceira providência que deve ser tomada pela administradora ao receber o imóvel, se já estiver alugado, é comunicar ao inquilino que passou a administrar a propriedade. De preferência esta comunicação deve ser feita pelo proprietário e, posteriormente, confirmada pela empresa.

O inquilino não será considerado em mora, e, portanto, poderá atrasar o aluguel, se for modificado o local de pagamento do aluguel sem seu conhecimento. É obrigação do proprietário indicar qualquer modificação de local de pagamento.

Um quarto aspecto a ser levado em conta, no to de recebimento do imóvel, é o da vistoria, o que veremos numa outra oportunidade.