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lei do aluguel

Inquilinos que não renovam contrato de aluguel no prazo correm risco de despejo

 No início de agosto, inquilinos de um ponto muito valorizado no Rio receberam a notícia de que teriam que deixar seus apartamentos. O condomínio Santa Leocádia, em Copacabana, tinha sido vendido. O local, que há anos os moradores chamavam de casa, será ocupado por outras pessoas. A saída? Não há.

Confiando num acordo verbal que garantia a manutenção do valor do aluguel e na afirmação dos corretores de que a renovação não era necessária, os inquilinos daquela vila não atualizaram seus contratos de locação.

Apesar de soar inusitado, o episódio é bastante comum. O problema é que o contrato vencido acaba com todas as garantias de quem aluga um imóvel. Acordos verbais não são o suficiente. Somente o papel tem valor.

— Ao fim do contrato, as partes podem ou não renovar — explica Aldair Oliveira, advogado e presidente da Renascença Administradora.

E é aí que mora o perigo:

— O contrato não renovado continua com prazo indeterminado, mas vencido, possibilitando o pedido de retomada a qualquer hora. Se o inquilino não sair 30 dias após o pedido feito, poderá sofrer uma ação de despejo por denúncia vazia — explica o advogado especialista em Direito Imobiliário Hamilton Quirino.

O reajuste do aluguel, maior receio dos inquilinos, é feito a partir de um índice escolhido por ambas as partes, antes de assinar o contrato.

— Geralmente, o índice usado é o IGP-M. É importante ressaltar que o aumento só pode estar atrelado a um índice oficial, e não a salário mínimo, dólar ou outro tipo de moeda — alerta Oliveira.

Depois de vencido o contrato, há um prazo para deixar o imóvel, caso o proprietário assim exija. Pela Lei do Inquilinato, o morador tem 30 dias para entregá-lo, após receber a notificação do dono.

— Mas, se não sair, e for proposta uma ação de despejo, o inquilino poderá requerer ao juiz o prazo de seis meses para a desocupação. Se sair nesse prazo, ficará isento de custas e honorários advocatícios— orienta Quirino.

O inquilino não pode esquecer de ficar sempre atento aos documentos. Os itens mais importantes, como valor, período de reajuste, forma de garantia da locação e prazo mínimo de 30 meses, merecem atenção especial. Não deixe, também, de observar cláusulas como a multa por atraso no pagamento, além de manter o contrato em dia, para garantir sua tranquilidade e não correr o risco de ser pego de surpresa.

Fonte: Extra

Uso Solo Implica Aluguel

Após a separação do casal, o ex-cônjuge que permanece com o uso exclusivo de imóvel comum é obrigado a pagar aluguel ao outro? Caso positivo, a partir de quando?

Controvérsia nesse sentido foi levada à apreciação do Superior Tribunal de Justiça, através de sua Quarta Turma, sendo relator o ministro Cesar Asfor Rocha.

Como explica o ministro, em maio de 1995, as partes tiveram homologada em audiência a separação consensual do casal, ficando estabelecido que ‘a partilha de bens será realizada posteriormente’. Meses depois, a ex-mulher ingressou contra o ex-marido com ação de arbitramento de aluguel devido pelo “uso da sua metade da casa desde 23.10.94, data em que a autora obteve autorização para sair do lar conjugal em ação cautelar de separação de corpos”.

A sentença de 1o grau julgou procedente o pedido considerando que ‘os cônjuges, após a separação tornam-se condôminos do imóvel comum’. Condenou o réu a pagar aluguel sobre a metade do valor da avaliação. Em grau de apelação, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul confirmou a sentença.

O réu então recorreu ao STJ, indicando que este mesmo tribunal já decidira que ‘cessada a comunhão universal pela separação judicial, o patrimônio subsiste enquanto não operada a partilha, de modo que um dos consortes não pode exigir do outro o que corresponderia à metade da renda de um presumido aluguel…’ (Resps 12.081-SP e 3.710-RS).

Sem surpresas

Em seu voto, o ministro Cesar Asfor Rocha lembra que a Segunda Seção do STJ já uniformizou a divergência entre as Terceira e Quarta Turmas, decidindo a favor do pagamento de indenização pelo uso exclusivo de imóvel não partilhado, a partir da citação.

Nas palavras do ministro: “É que uma vez homologada a separação judicial do casal, a mancomunhão antes existente entre os cônjuges transforma-se em condomínio regido pelas regras comuns da compropriedade. Dentre elas a do artigo 627 do Código Civil, dispondo que ‘cada consorte responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum’. A norma prestigia a proibição do enriquecimento sem causa.”

O pagamento de aluguel, porém, não é automático, no dizer no relator. “A anuência, ainda que tácita, de um dos condôminos para que o outro permaneça sozinho na posse do bem comum gera a presunção de existência de um comodato gratuito por prazo indeterminado, que pode ser extinto a qualquer momento seja por meio da notificação seja pela citação para ação de divisão ou, como no caso dos autos, de arbitramento de aluguel.”

Conclui seu raciocínio o magistrado: “Preserva-se, assim, o direito do condômino, com razões para supor estar ocupando imóvel sem qualquer ônus dada a aparente aquiescência da mulher, de não ser surpreendido tempos depois com a notícia de que deve pagar retroativamente pelo uso de coisa também sua.”

Em síntese, a Quarta Turma do STJ deu provimento parcial ao recurso, determinando que o aluguel seja pago à ex-mulher, na base de 50% do valor avaliado do aluguel, porém somente a partir do momento em que o ex-marido foi citado da ação de arbitramento e não a contar da data de homologação da separação judicial.

Votaram com o relator, unânimes, os ministros Ruy Rosado de Aguiar, Aldir Passarinho Junior e Barros Monteiro.

*Luiz Fernando de Queiroz

Reintegração e Interdito

Se a ação de manutenção de posse é adequada para os casos de turbação da posse, nas hipóteses em que o possuidor (proprietário ou não) for despojado de seu imóvel em virtude de ato violento, clandestino ou eivado de vício de precariedade, ele poderá retomar seu bem através da ação de reintegração de posse.

O elemento que caracteriza o esbulho é a perda da posse por parte do esbulhado, ou espoliado, ou despojado, ou despejado, em favor do esbulhador, que para tanto se vale da força, da coação e da ameaça, físicas ou morais; de meios sub-reptícios, ocultos ou furtivos; ou ainda da confiança, da tolerância, da boa vontade do possuidor, para privá-lo da posse do imóvel.

Na ação de reintegração de posse incumbe ao autor provar: 1) a sua posse; 2) o esbulho praticado pelo réu; 3) a data do esbulho (menos de ano e dia, com direito a liminar); 4) a perda da posse.

O primeiro requisito a ser provado é a posse do autor no momento em que ocorreu o ato do esbulho, ou seja, de que estava na posse da coisa.

O segundo requisito é que tenha ocorrido o esbulho por parte do réu, e, o terceiro, que tal esbulho ocorreu em espaço de tempo inferior a ano e dia.

Finalmente, cabe ao autor provar que perdeu a posse da coisa, ou de parte determinada dela, em proveito do réu. Não é necessário que o autor tenha perdido a posse sobre toda a área de que dispõe, mas somente a parte objeto do litígio.

Quanto aos demais aspectos – medida liminar, justificação, contestação, recursos – a ação de reintegração de posse segue o mesmo procedimento que a ação de manutenção.

Interdito proibitório

A terceira das principais defesas da posse é o interdito proibitório, ação de caráter preventivo destinada a proteger a posse apenas ameaçada.

O interdito está previsto no art. 501 do Código Civil e no art. 932 do Código de Processo Civil, este com redação mais atual, que estabelece:

“O possuidor direto ou indireto, que tenha justo receio de ser molestado na posse, poderá impetrar ao juiz que o segure da turbação ou esbulho iminente, mediante mandado proibitório, em que se comine ao réu determinada pena pecuniária, caso transgrida o preceito.”

Os requisitos do interdito proibitório são, como se vê, a existência de uma posse atual; a ameaça iminente de turbação ou esbulho; e o justo receio de que essa ameaça se concretize.

Ocorridas estas circunstâncias, a requerimento da parte, o juiz ordenará a expedição de mandado proibitório contra o réu, no qual constará o valor da pena pecuniária arbitrada pelo próprio juiz, para o caso de o réu violar o preceito cominatório constante do mandado (abster-se de praticar qualquer ato de turbação ou esbulho).

Pelo mesmo mandado o réu será citado para responder à ação no prazo de 15 dias, lapso que se inicia da juntada do mandado, devidamente cumprido, aos autos.

E como agirá o juiz se, pelos fatos aduzidos com a petição inicial, não estiver plenamente convencido de que está ocorrendo uma ameaça de turbação ou esbulho da posse?

Poderá ordenar a realização de audiência de justificação, uma vez que, segundo dispõe o art. 933 do Código de Processo Civil, “aplica-se ao interdito proibitório o disposto na seção anterior”, que trata do procedimento da manutenção e da reintegração de posse.

*Luiz Fernando de Queiroz

Contrato curto cria insegurança para locador

Contratos comerciais beneficiam mais o locador e deixam inquilino desprotegido pelos cinco primeiros anos, dificultando o retorno do investimento na reforma.

A possibilidade de retomada do imóvel é a principal diferença entre as locações comerciais e residenciais. Mesmo regidas pela mesma lei (nº 8.245/1991), o locador comercial não precisa justificar a retomada do imóvel ao fim do contrato e o inquilino somente pode pleitear judicialmente uma renovação compulsória após cinco anos de vigência de contrato. Antes deste prazo, o inquilino está “desprotegido”, e fica à mercê da vontade do proprietário de solicitar o imóvel ao fim do contrato que, normalmente, varia de um a quatro anos.

Tudo gira em torno deste prazo para garantir o direito à renovação. Ou o locador firma um contrato inicial de cinco anos, ou terá de ir negociando até completar cinco anos de relação contratual. “Depois disso, seis meses antes de finalizar o contrato que resulte nos cinco anos, o inquilino já deve ter a definição se haverá ou não a renovação. Caso o locador não tenha interesse em renovar, o locatário ajuíza uma ação renovatória de igual período”, explica a advogada especialista em Direito Imobiliário Josiclér Vieira Beckert Marcondes.

Segundo a gerente-geral da imobiliária Gonzaga, Lucia Shaicoski, a maioria dos contratos de locações comerciais são fechados com prazos entre um ano e quatro anos. “O prazo é negociado entre locador e locatário. Por muito tempo o prazo era de apenas 12 meses, mas atualmente é maior. O mais procurado é de 36 meses [três anos]. Também trabalhamos com contratos de quatro anos, mas de cinco anos já é para casos especiais”, afirma. Lucia conta que, para convencer os proprietários dos benefícios do contrato mais longo, a imobiliária mostra as vantagens e necessidades do locatário. “Até o inquilino conseguir formar sua clientela, demora mais que um ano para obter resultados. A visão dos proprietários está mudando com relação a isso. Eles estão mais conscientes que o locatário precisa de mais tempo até para ver se o negócio vai dar certo”, aponta.

Reembolso

A proprietária do brechó Balaio de Gato, Estela de Almeida, alugou por um período de doze meses um espaço comercial no centro de Curitiba e, a menos de seis meses do fim do contrato, acredita na renovação, mesmo sem ainda ter conversado com o proprietário do imóvel sobre a questão. “Na verdade, o proprietário disse que não ia pedir [a devolução], porque ele é dono dos espaços comerciais em volta do nosso. Nós esperamos a renovação, porque reformamos o local. Colocamos um mezanino metálico, pintamos as paredes, trocamos o piso e o banheiro, além da reparação elétrica. Foi uma reforma que o imóvel precisava e também pela estética”, relata.

A dona da loja O Famoso Brigadeiro, Caroline Costa, passa pela mesma situação e conta que investiu cerca de R$ 5 mil em reformas. “Colocamos deck, mudamos as telhas, azulejos, rejuntes no banheiro, colocamos vidro em algumas partes. São detalhes que não levaremos depois”, relata. Com mais um ano e meio de vigência no contrato, ela espera reaver o investimento até lá para decidir se negocia ou não a renovação do contrato com o proprietário.

Shoppings também estão sob a lei do inquilinato

A locação comercial em shoppings possui características que a diferenciam da locação tradicional. A administração de cada empreendimento pode estabelecer regulamentos próprios, mas dois artigos da lei do inquilinato trazem limitações a esse tipo de contrato.

O artigo 52 aponta que o locador não pode recusar a renovação do contrato do lojista com o argumento que ele próprio usará aquele local. Nas locações comerciais tradicionais, esse argumento é válido. Já o artigo 54 estabelece que na relação entre lojistas e shoppings as condições livremente pactuadas nos contratos de locação prevalecem.

Dentre outras particularidades da locação em shoppings, a advogada especialista em Direito Imobiliário Josiclér Vieira Beckert Marcondes explica que pode haver a imposição de um “13º aluguel” , assim como um valor mensal variável. “É comum se estabelecer um aluguel que não seja fixo, mas que tenha participação nas vendas efetuadas. Também é comum uma cláusula de raio. A loja que se estabelecer dentro do shopping não pode, fora do shopping, ter outra loja em um raio de 500 metros, um quilômetro, varia conforme a administração. Desta forma não há concorrência”, aponta.

Risco do negócio

A Justiça pode reconhecer como abusivas as cláusulas inseridas no contrato de adesão relativo à locação de espaço comercial quando isentam os administradores de responsabilidade por danos causados ao locatário. Este entendimento esteve presente em julgamento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que entendeu, em uma ação movida por um lojista de um shopping no Rio de Janeiro, que o administrador não é responsável e nem pode garantir o sucesso do estabelecimento comercial, mas que tem a obrigação de avisar o locatário sobre as mudanças nas condições que possam afetar a viabilidade do em­­preen­­­­dimento.

No caso, o lojista alegava que havia decidido alugar o espaço após o anúncio da instalação de três âncoras no mesmo shop­­ping. No entanto, depois de mudanças no projeto, apenas uma das lojas se instalou e em seguida veio a falir. A administração do shopping apontou o artigo 54 da lei do inquilinato, que garante ampla liberdade de negociação entre lojista e shoppings. No entanto, a informação das mudanças das lojas âncoras que viriam a se instalar deveria ter sido repassada aos lojistas, segundo apontou a ministra Nancy Andrighi do STJ.

Legislação

Exigência de luvas é prática proibida apenas na renovação contratual

O pedido de luvas somente é possível em locações novas e não pode ser feito no momento da renovação contratual. Além disso, os contratos com luvas devem permitir que o locatário renove o acordo, o que somente é possível em prazos iguais ou superiores a cinco anos.

As luvas são valores pagos pelo locatário ao locador no momento do contrato no caso de imóveis comerciais bem localizados, com fluxo grande de pessoas e que, pela soma dos benefícios, “garantem” o sucesso do negócio ali instalado.

“Não há nenhuma vedação para contratos com menos de cinco anos que tenham luvas, elas podem ser cobradas com qualquer prazo, mas dificilmente alguém vai pagar o valor com contrato com prazo menor. O mercado se autorregula”, explica a advogada especialista em Direito Imobiliário Josiclér Vieira Beckert Marcondes. Por conta disso, as luvas estão praticamente extintas no mercado. “Esse tipo de cobrança foi diminuindo com o passar dos anos e o mercado já não pratica essa transação”, afirma a assessora de locações comerciais da Habitec Imóveis Silmara Schramm. “É objeto de negociação. A tendência é que não se cobre mais, porque é melhor para o locador alugar o imóvel mesmo sem as luvas do que deixá-lo vazio”, aponta Josiclér.

Valor

A advogada complementa ainda que não existe um valor determinado para as luvas. “Ele é arbitrado pelo locador e pode variar desde um aluguel até dez vezes o valor do aluguel se houver a concordância do locatário em pagar.” (AM)

Prazo indeterminado

Assim como na locação residencial, passado o período do contrato, se o locador não fizer qualquer objeção em até 30 dias, a locação segue em prazo indeterminado. Neste período, no entanto, o locador poderá pedir a retomada do imóvel e o despejo ocorre em um mês.

Renovação

A ação renovatória deve ser ajuizada pelo locatário pelo menos seis meses antes do fim dos cinco anos contratuais. No entanto, oito meses antes deste prazo, o inquilino deve verificar com o locador a possibilidade de renovação. Além disso, a ação não representa uma renovação automática. A decisão fica a critério do juiz, que também ouvirá a defesa do locador.

Um a quatro

anos é a duração média dos contratos de locação comercial, o que deixa o inquilino sujeito à vontade do proprietário.

Fonte: Gazeta do Povo

Lei do inquilinato favorece o mercado

Sylvio Capanema de Souza, advogado e coautor da Lei do Inquilinato.

Daniel Castellano/ Gazeta do Povo / Quando entrou em vigor, há dois anos, a nova Lei do Inquilinato gerou a expectativa de uma redução no valor dos aluguéis ao trazer maior equilíbrio na relação entre locador e locatário. Mas, ao contrário do previsto, os aluguéis não diminuíram e uma das principais críticas é que as mudanças deram maior poder ao locador. Em entrevista à Gazeta do Povo, o advogado coautor da lei do inquilinato Sylvio Capanema de Souza afirma que as alterações beneficiaram não o locador ou o locatário, mas todo mercado. Já a redução no preço dos alugueis, ainda pode se confirmar com o amadurecimento e consolidação do mercado imobiliário brasileiro.

O principal objetivo das alterações na Lei do Inquilinato era equilibrar a relação entre o proprietário do imóvel e o inquilino. Como o senhor avalia essas mudanças?

A lei do inquilinato surgiu em 1991 quando o mercado locatício era o mais tumultuado, nervoso e talvez o mais violento de todos os mercados econômicos. Havia um déficit habitacional de cerca de 12 milhões de unidades, o que fazia com que locadores e locatários se conduzissem como exércitos inimigos. A lei surgiu para equilibrar mais a relação jurídica entre as partes e incentivar os investimentos no setor da construção de imóveis para alugar. É evidente que com as brutais transformações da sociedade atual, por melhor que fosse a lei, depois de 21 anos ela teria de ser modernizada.

Foi por isso que, em 2009, surgiu a lei nº 12.112 para tentar solucionar os conflitos locatícios, principalmente as ações de despejo. A demora na solução destas ações é um fator que desestimula o investimento nesta área. Os investidores e locadores temem a demora do pagamento de aluguéis. Os locadores obviamente têm interesse direto no aluguel. No momento em que eles não recebem, a relação se torna extremamente onerosa e as ações de despejo demoram de maneira a causar um prejuízo expressivo.

Uma das principais reclamações foi que as mudanças beneficiaram mais o locador. Isto de fato ocorreu com a nova legislação?

Os locatários devem realmente perder o sono com essa lei, eles foram fortemente ameaçados; mas só os locatários inadimplentes.

Porque o locatário que cumpre o contrato, que paga o aluguel, que conserva o imóvel que não é dele, esse não precisa perder um minuto de sono. Então, na verdade, a lei não favorece nem o locador, nem o locatário. Ela não prejudica nem o locador, nem o locatário. Ela favorece o mercado.

Na medida em que se consegue um mercado mais equilibrado, capaz de atrair investimentos desviando-os de outros setores menos sociais como a especulação de ações, de ouro, toda a sociedade ganha. O importante foi romper uma visão maniqueísta de que o locador é sempre um explorador impernitente e o locatário uma vítima indefesa. É preciso que tenhamos consciência que a locação é um contrato como outro qualquer e, assim, tem de ter um mínimo de equilíbrio econômico para poder sobreviver no mundo capitalista que vivemos.

O senhor comentou a respeito dos investimentos. Estava prevista uma maior oferta de imóveis e, por conta disso, a diminuição dos aluguéis. Mas não foi isso que aconteceu.

Um dos objetivos da lei era diminuir os aluguéis pela lei da oferta e da procura. Nós imaginávamos na época que aumentando a oferta de unidades os aluguéis cairiam. Isto realmente ocorreu na década de 1990, mas agora vivemos outro tempo. O Brasil cresceu, está se desenvolvendo economicamente. A população está crescendo em nível social e econômico e a procura por imóveis voltou a suplantar a oferta.

Pela lei da oferta e procura, o mercado está muito aquecido e enlouqueceu. Os valores aumentam 100% de ano para ano. No Rio de Janeiro é um negócio inacreditável. O pessoal compra apartamentos de R$ 400 mil e no ano seguinte pode vender por R$ 700 mil. Mas isso não é culpa da lei do inquilinato, isso é culpa do desenvolvimento econômico do Brasil e da ascensão de classes que antigamente não tinham acesso à casa própria, à locação.

Então o motivo para o aumento dos preços dos aluguéis é o boom imobiliário?

Sem dúvida nenhuma. O mercado imobiliário é uma espécie de vasos comunicantes, quando um dos setores entra em depressão, cai tudo. Mas também, quando se eleva, todo o mercado responde positivamente.

Como será daqui para frente com relação aos valores dos aluguéis?

A política mais acertada do governo é incentivar a compra do imóvel. Só se consegue reduzir o preço da locação na medida em que as pessoas conseguem realizar seu sonho de adquirir a casa própria.

Acredito que os projetos do governo como o Minha Casa, Minha Vida e a redução dos juros vão equilibrar o mercado em um pouco mais de tempo, principalmente diminuindo a procura de locação. Há exceções, mas você só aluga um imóvel se não tem como comprar. Na medida em que for mais fácil para a população comprar o imóvel onde viver, a tendência é diminuir o aluguel porque a oferta vai superar a procura. É impossível revogar a lei da oferta e da procura.

Mas, com a compra aquecida, não reduziria a oferta de imóveis para locação e consequentemente aumentaria preço do aluguel?

Este é o risco, vai depender da velocidade da mudança. Claro que se reduzir o número de unidades oferecidas, o aluguel sobe. Vai depender muito do comportamento do mercado. Houve uma retração no mercado, mas já era esperada. Alguns pessimistas alegavam que estávamos à véspera de uma bolha, exatamente igual a dos Estados Unidos, o que nos mergulharia em uma depressão econômica. Eu não acreditava nisso, mas tinha certeza que ia haver um retrocesso no mercado porque era um ritmo alucinante. A economia não tem mistério, chega a um ponto que nenhum mercado aguenta e encontra um ponto de equilíbrio.

Legislação

Falta de garantia não funciona na prática

As alterações na lei do inquilinato trouxeram a possibilidade de contratos de locação de aluguel sem a exigência de garantias ou fiador. Mas, mesmo dois anos após as mudanças, esta opção não foi bem aceita pelo mercado.

A ausência da garantia traria ao locador a facilidade do despejo. Assim, me caso de inadimplência, uma ação judicial garantiria a desocupação do imóvel em até 15 dias. Segundo o advogado e coautor da lei do inquilinato, Sylvio Capanema de Souza, a ideia era teoricamente perfeita, mas não funcionou na prática.

“O Judiciário está em crise, eu não digo que é crise da Justiça, é crise do Judiciário. Qualquer coisa no Judiciário atualmente é contada em meses ou anos. Mesmo para obter uma liminar para desocupar em 15 dias, você talvez leve seis, oito meses. Neste tempo, o locador está sem receber o aluguel e sem a garantia. Teoricamente a ideia foi muito boa, mas na prática é uma catástrofe”, avalia.

Além disso, a possibilidade da falta de garantias não atraiu locadores e imobiliárias. “Contratos sem garantia nenhuma não dá certo. As imobiliárias e administradoras não estão se deixando seduzir por isso”, reconhece. Segundo dados do Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário (Inpespar), esse tipo de contrato é praticamente inexistente e representa apenas 1% dos contratos fechados em Curitiba.

Alternativas

Para Souza, a diversificação das formas de garantia acabou preenchendo essa lacuna. “Com as dificuldades em oferecer uma garantia de um fiador, de depósito para o seguro fiança, estão surgindo ideias novas no mercado, como o título de capitalização. O locatário assina um título em um determinado valor, digamos seis vezes o aluguel. Terminada a locação, se ele cumprir suas obrigações, levanta o dinheiro com correção monetária e juros. Talvez isso seja uma solução que dispense o locatário de achar um fiador e representa ao locador uma garantia mais eficaz”, aponta. (AM)

Desenvolvimento econômico

do país e ascensão de classes contribuíram para que o preço dos alugueis não caíssem como era previsto com a entrada em vigor da nova lei do inquilinato.

Fonte: Gazeta do Povo

Sublocação depende de autorização expressa

Repassar obrigações do locatário para terceiros sem a concordância do proprietário do imóvel pode resultar na anulação do contrato e ação de despejo.

Prática comum no mercado imobiliário, a sublocação é regulada pela Lei do Inquilinato mas, para não ser contestada juridicamente, deve estar prevista no contrato original de locação e ser expressamente autorizada pelo proprietário do imóvel.

A sublocação ocorre quando um imóvel alugado por um inquilino é ocupado por outra pessoa, que passa a pagar os encargos da moradia como o aluguel, condomínio ou parte deles.

De acordo com a advogada especialista em direito imobiliário Josiclér Marcondes, a maioria dos contratos veda expressamente a sublocação, situação que acaba criando contratos informais.

“A maioria dos contratos não permite justamente porque o locador quer ter o controle de quem está utilizando o imóvel. O proprietário aluga para uma pessoa, faz uma análise do inquilino, e depois o locatário o repassa a outra pessoa que o dono não sabe quem é. De modo geral, não se autoriza”, explica.

No contrato de aluguel da estudante de mestrado Márcia (nome fictício) está explícita a proibição à sublocação. Porém, quando soube que precisaria se mudar para São Paulo para continuar o curso, ela acabou sublocando o apartamento a outra estudante para não ter que encerrar o contrato e devolver o imóvel. “No meu caso não foi feito um contrato formal, deixei todas as minhas coisas em casa. Ela me repassa o valor do aluguel e eu pago ao locador. Se eu não a tivesse encontrado, teria entregue o apartamento e se fosse alguém que eu não conhecia, também não teria feito”, relata. A estudante conta ainda que a prática deu certo e prevê renovar o contrato no próximo ano. “Talvez eu fique seis meses fora do Brasil, acho que o apartamento ficará com ela”, aponta.

Para evitar suspeitas de vizinhos, a estudante avisou que a colega ficaria no apartamento por algum tempo. Já no caso de outra locatária que preferiu não se identificar, a vizinha desconfiou da presença do estranho que estava sublocando o apartamento enquanto a moradora trabalhava em outro estado. “Um dia ela (vizinha) chegou, bateu na porta e brigou com o inquilino falando que ele estava errado, que ele fazia muito barulho e que ia conversar com o pessoal da imobiliária. Mas acabou ficando por isso”, conta. Ela continua morando no outro estado e ainda não sabe se voltará a Curitiba. “Provavelmente ficarei em Santa Catarina, mas ainda não sei se devolvo o imóvel ou se continuo nessa situação”.

Despejo

O descumprimento das cláusulas contratuais, com a sublocação não autorizada, pode resultar na anulação do contrato de aluguel, com a incidência de multas rescisórias. O proprietário também pode mover contra o locatário e sublocatário uma ação de despejo para recuperar a posse do imóvel.

Imobiliárias não podem fazer nada sem provas

Ainda que reconheçam a existência de casos de descumprimento contratual, as imobiliárias afirmam que não há como fiscalizar se todos os imóveis estão sendo de fato ocupados pelos locatários iniciais.

A responsável pelas locações da Remax Vitrine Valéria Bazaluk explica que as imobiliárias não têm como acompanhar quem está de fato morando no imóvel, a não ser que receba reclamações dos vizinhos, síndicos ou do proprietário. “Com a denúncia, nós mandamos uma carta para o locatário que assinou o contrato com a imobiliária e explicamos que a situação deve ser regularizada”, aponta. Segundo Valéria, sem a formalização, todo problema envolvendo o imóvel será repassado ao locatário cujo nome está no contrato. “Se houver inadimplência, é a pessoa que está no contrato que deve arcar com as despesas.”

Segundo a gerente-geral da imobiliária Gonzaga, Lucia Shaicoski, dos 12 mil imóveis que a imobiliária administra, apenas quatro possuem a liberação dos proprietários para a sublocação. Ela conta que que muitos proprietários reclamam das repúblicas estudantis, acreditando que quando o locatário passa a morar com mais pessoas nos imóveis, está caracterizada a sublocação. “É comum informar que vai morar um número de pessoas e de repente moram mais. Mas isso não é sublocação, pois o inquilino não está recebendo o aluguel de um terceiro”, aponta.

Para evitar problemas, a principal orientação é que o inquilino informe a imobiliária ou o proprietário sobre quantas pessoas irão morar no imóvel, seja no momento do contrato ou depois. Desta forma, a situação de todos os moradores estará regularizada. “Uma quantidade de pessoas que não demonstre nenhum abuso não precisa ficar comunicando o locador a cada instante, mas se a pessoa aluga sozinha e depois repassa para outros os quartos, é bom avisar. Tudo gira em torno do comportamento das pessoas, pois usando o imóvel dentro dos limites de direitos e deveres e sem incomodar os vizinhos não atrapalha em nada a obrigação contratada”, afirma a advogada Josiclér Marcondes.

Contrato

Contrato informal pode resultar em ação de despejo

Sublocar um imóvel em desacordo com as cláusulas do contrato original pode resultar no cancelamento do acordo. Por caracterizar uma infração contratual, o proprietário do imóvel pode ingressar na Justiça com uma ação de despejo com base no artigo 9º da Lei do Inquilinato.

Segundo a advogada especialista em direito imobiliário Josiclér Marcondes, isso fica ainda mais evidente nos casos em que o contrato deixa claro essa proibição.

“Sempre o réu tem a possibilidade de se defender e justificar, mas se não houver a formalização com a autorização do locador para sublocação, não adianta falar que não sabia, não são justificativas palpáveis”, aponta.

Para evitar este tipo de problema, a sugestão da advogada é que antes de fechar o contrato com uma terceira pessoa, o locatário principal peça a anuência do locador. “No exemplo da pessoa que se mudou temporariamente e que tem a pretensão de voltar, ela poderia explicar à imobiliária ou ao dono que sublocaria temporariamente o imóvel e estaria tudo em ordem desde que houvesse a concordância do proprietário”, explica.

Quem estiver pensando em ser sublocatário também deve tomar certos cuidados, como verificar se o locatário tem a autorização para isso através do contrato. “Se não existir, o cuidado é providenciar junto ao locatário a anuência do locador para formalizar. A autorização pode ser buscada pelo inquilino principal ou por ambos, assim o sublocatário entra no imóvel devidamente formalizado”.

Dicas

Saiba o que fazer para que a sublocação não se torne uma dor de cabeça:

Locador

- Se o proprietário não deseja que o inquilino repasse o imóvel a terceiros, deixe claro no contrato que a prática não é permitida.

- A sublocação é muito difícil de ser pega, pois o inquilino pode alegar que quem mora no imóvel não paga nenhuma despesa.

- Se suspeitar de alguma irregularidade, busque provas através de testemunhas ou do livro de presença da portaria do prédio.

Locatário

- Verifique no contrato de locação a permissão para sublocar, ceder ou emprestar o imóvel;

- Se não houver no contrato, peça autorização documentada do proprietário;

- Converse com o proprietário e pergunte se é possível sublocar. Se você já tiver alguém em mente, fale das características da pessoa e explique sua situação;

- Se o dono não permitir e o locatário sublocar, o proprietário poderá entrar com ação de despejo segundo artigo 9º da Lei do Inquilinato;

- Se o dono permitir, lembre-se que o prazo da locação do sublocatário não poderá exceder a locação do inquilino principal e o valor pago pelo sublocatário não pode ultrapassar o valor do aluguel;

- Caso o inquilino notifique por escrito a sublocação, o locador tem 30 dias para manifestar formalmente sua oposição. Se o proprietário não fizer qualquer objeção, a sublocação fica permitida.

Sublocatário

- Não feche o negócio com o locatário sem antes saber se a prática é permitida pelo locador;

- Peça o contrato com o inquilino ou converse com a imobiliária sobre a situação;

- Discuta com o locatário os valores que serão cobrados.

Obrigações

Tanto o inquilino quanto o subinquilino têm os mesmos direitos e deveres, desde que a sublocação tenha sido permitida. Segundo o advogado Alceu Machado Neto, reincidida a locação, a sublocação não tem como continuar e, desta forma, o prazo da sublocação nunca poderá ser maior do que o da locação.

Fonte: Gazeta do Povo

Lógica das Benfeitorias

Benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias. O assunto voltou à baila em decorrência de decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), mandando incorporar ao valor do imóvel, para fins de avaliação do valor do aluguel, as benfeitorias realizadas pelo locatário. Em entrevista a caderno imobiliário, procuramos sintetizar o assunto, o fazendo como segue.

Benfeitorias necessárias são aquelas que visam restituir ao imóvel o seu uso e a sua habitabilidade, em caráter de premência. Por exemplo, se um vendaval levanta o telhado, a fiação entra em curto-circuito ou o sistema hidráulico entope, é preciso reconstruir o telhado, consertar ou trocar a fiação e reparar os canos do prédio. Úteis são as que acrescentam alguma utilidade a mais ao prédio, valorizando. São exemplos típicos a construção de anexo, churrasqueira, ou modificações internas ou externas para adaptá-lo a novas funções. Voluptuárias são aquelas que apenas embelezam e encantam, como os revestimentos de piso e parede, a decoração, dando maior comodidade ao bem.

Embora o critério do que seja um tipo ou outro de benfeitoria varie conforme a época, a cultura e o nível sócio-econômico das partes envolvidas, é preciso estabelecer a diferença, pois as conseqüências são marcantes.

No caso de benfeitorias necessárias, o locatário tem o direito de exigir, de imediato ou a qualquer tempo da locação, que o locador realize todos os reparos de que o imóvel carece, quer tenham sido provocados por fatores externos ou unicamente pelo transcurso do tempo em decorrência do uso normal. Se o senhorio se recusar a fazer os consertos, o inquilino poderá fazê-los por sua conta, independente de autorização, e cobrá-los em ação própria ou ao final do contrato, ficando-lhe garantido o direito de retenção do imóvel, no caso de retomada, até que o proprietário efetue o reembolso devido.

Úteis a ambos

Sendo úteis as benfeitorias, a racional é outra. Em princípio, o locatário não poderá efetuar as melhorias sem a autorização expressa do locador, o que poderia dar ensejo à quebra da locação por infração do contrato. Salvo disposição em contrário, as benfeitorias úteis se incorporam ao imóvel, vale dizer, aumentam o valor do objeto da locação, o que, no caso de ação renovatória (de cinco em cinco anos) ou ação revisional do aluguel (de três em três), representará um acréscimo de locatício em favor do locador. Foi esse o sentido da decisão do STJ, acima referida. Quando feitas com autorização do proprietário, também asseguram ao inquilino a retenção do imóvel na hipótese de despejo.

Quanto às benfeitorias voluptuárias, por se tratar de adornos estéticos e itens de conforto, em nada beneficiam ou prejudicam o inquilino ou o senhorio. Não precisam de autorização para ser inseridas no imóvel, mas também não dão direito a qualquer forma de ressarcimento ou retenção. Podem ser levantadas livremente ao término da relação locatícia.

Ao fazer qualquer benfeitoria em imóvel alheio, é importante que o locatário distinga os tipos indicados, solicitando orçamentos e notas separados das necessárias e úteis, para que, se for o caso, apresentá-los em juízo, quando de ação de ressarcimento ou de contestação de eventual ação de retomada movida pelo locador. A falta de prova consistente tem sido o maior entrave à postulação dos direitos do locatário, em tais ações.