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lei do condomínio

Como limpar piscinas?

Como é realizado o trabalho de limpeza e manutenção em piscinas?

HTH- Limpeza e manutenção de piscinas é realizado em dois processos, limpeza física (escovação de paredes, peneira, limpesa de borda e filtração) limpeza quimica – uso de ajustadores de ph e cloro.

ABCDÁGUA-

TRATAMENTO PARA PISCINAS RESIDENCIAIS NO VERÃO

PROCESSO QUÍMICO

  Seg Ter Qua Qui Sex Sab Dom
Medir a Alcalinidade Total (entre 80 e 120 ppm) Medir 1 vez por mês
Medir o pH (7,0-7,4) sim   sim  
Clorar com hth® Cloro Granulado ou Pace® sim   sim   sim  
Medir o Cloro Livre   sim   sim   sim  
Clarificar com hth® Maxfloc   sim  
Acrescentar hth® Algicida Manutenção   sim  
Decantar Quando necessário
 

PROCESSO FÍSICO

  Seg Ter Qua Qui Sex Sab Dom
Filtrar a Água sim
Limpar o Pré-Filtro - sim -
Retrolavar o Filtro Seguir as Instruções do Fabricante
Aspirar/Peneirar Quando necessário
Escovar Quando necessário
Usar hth® Limpa Bordas Quando necessário

AQUANOBRE-Existem vários processos de limpeza e manutenção de piscinas, citaremos alguns abaixo:

Com cloro (convencional) Com Ozônio Com UV Com eletrodos de cobre ou prata Com células geradoras de cloro através de adição de sal

Segue abaixo, tratamento convencional:

DIARIAMENTE:

Verificar as condições de transparência da água. Colher folhas do espelho d água com a peneira cata folhas. Filtrar a água da piscina. Clorar a água (sempre ao entardecer).

SEMANALMENTE:

Medir PH E CLORO ou sempre que observar qualquer alteração na transparência da água. Limpeza das bordas com limpa borda. Escovar a parte interna da piscina. Colocar algicida de manutenção na água da piscina. Colocar floculante no dia seguinte. Fazer aspiração no dia seguinte.

QUINZENALMENTE:

Fazer a retrolavagem da areia do filtro.

MENSALMENTE:

Colocar oxidante (Oxida matéria orgânica) diluído na piscina, gerando economia de cloro

ANUALMENTE:

INDISPENSÁVEL, fazer a troca da carga de areia do filtro.

Qual a diferença de manutenção entre uma piscina pequena e uma muito grande?

HTH- Adiferença esta na quantidade de produtos.
ABCDÁGUA-
Praticamente a mesma.
AQUANOBRE-
Quantidade de produto a ser usado.

A água da piscina tem que ser trocada?

HTH- Não! A água é renovada por evaporação, lavagem de areia, corpo do banhista. Areposição é feita com água nova, em um ano já estamos com outra água.
ABCDÁGUA-Não, com o tempo acabamos repondo quase a totalidade da água sem esvazia-la.
AQUANOBRE-Não. Em aproximadamente 01 (um) ano, toda a água da piscina foi trocada devido o processo de aspiração drenando e reposição de água na piscina, ou seja, não é necessário trocar a água da piscina.

Quantas pessoas são responsáveis pela realização desse trabalho?

HTH- Piscinas de até 500 m³ só uma pessoa.
ABCDÁGUA-1 pessoa ou no máximo duas!
AQUANOBRE- Depende, pois tudo se relaciona ao tempo que se quer a piscina ou trabalho pronto.Geralmente tem 01 (uma) pessoa responsável por esse trabalho em todo local com piscina.

Os funcionários do condomínio podem fazer o trabalho ou um profissional é necessário? Pq?

HTH- Sim qualquer pessoa pode fazer o tratamento, orientamos que façam o curso gratuito da hth.
ABCDÁGUA- Um profissional com experiência é sempre aconselhado para não acarretar prejuízos aos usuários.
AQUANOBRE-Depende, pois tudo se relaciona ao tempo que se quer a piscina ou trabalho pronto.Geralmente tem 01 (uma) pessoa responsável por esse trabalho em todo local com piscina.

Qual o custo médio da tercerização da limpeza de piscina? Como o contrato é calculado?

HTH- Um tratador de piscina cobra de mão de obra, de 70 a 150 reais, de produto gasta-se 130,00.
ABCDÁGUA-
 É calculado pela metragem quadrada além da distância, é claro. Muitos degraus e curvas também é importante analisar. Até uma piscina 8.00×4.00m investe-se aproximadamente R$ 120,00 / 10.00×5.00 R$ 150,00 / Maior R$ 350,00
AQUANOBRE-Depende, somente com orçamentos poderemos chegar a um valor, os preços variam de empresa para empresa. O cálculo é feito de acordo com o tamanho e número de piscinas.

Há a necessidade de se ter algum tipo de treinamento para exercer esse trabalho?

HTH- Sim, nós entregamos certificados.
ABCDÁGUA-
De preferência sim, para evitarmos prejuizos aos usuários
AQUANOBRE-Muito treinamento.

Em que período e com que frequência é realizada a limpeza da piscina?

HTH- Depende da época tem que tratar todo dia.
ABCDÁGUA-
 No mínimo 2 vezes por semana
AQUANOBRE-Diariamente, 365 dias por ano.

Quais os métodos e equipamentos existentes no mercado e qual é o mais eficaz?

ABCDÁGUA-Existem muitos métodos para limpeza de piscina. Os convencionais são o tratamento químico por adição de cloro com filtração de 8 horas diárias da piscina. Além do tratamento convencional, existem métodos de automação como: salinização (gerador de cloro a base de cloro), tratamento a base de ions de cobre, a base de ozonio, a base de ultravioleta. O tratamento mais eficaz ainda é o tratamento convencional e o gerador de cloro a base de sal.
AQUANOBRE-Ver 1ª pergunta, todos os métodos são eficazes segundo seus fabricantes.
HTH- Existem equipamentos para dosagem de produtos que são em sua maioria bons;

Existe algum tipo de manutenção preventiva para os equipamentos de tratamento da água?

ABCDÁGUA- Sim, devemos sempre lubrificar, regular e limpar o filtro e a Motobomba além de trocar os elementos filtrantes como a areia.
AQUANOBRE-Sim, porém pouco praticado, são eles: Anualmente, fazer a troca de areia do filtro e troca de rolamentos e selo mecânico da bomba.
HTH- Sim, todo ano os equipamentos devem ser vistoriados.

Existe alguma diferença no tratamento da água dependendo do tipo da piscina (fibra, Concreto ou Vinil)?

ABCDÁGUA- Todos eles usamos algicidas, floculantes, limpa borda, cloro etc… mas as piscinas de vinil e fibra devem receber um tratamento especial como dissolver bem o cloro antes de jogar na piscina, dentre outros.
AQUANOBRE-Sim, em piscina de concreto (azulejo) você pode aplicar os produtos químicos com tranqüilidade e utilizar todos os equipamentos disponíveis no mercado, já as piscinas de fibra e vinil, requerem um pouco mais de cuidado, mas todas lhe proporcionam os mesmos momentos de prazer.
HTH- não, o tratamento é o mesmo.

Quas os produtos químicos utlizados? Eles oferecem algum tipo de risco à saúde?

ABCDÁGUA-Devemos ter muito cuidado no manuseio dos produtos. Os produtos mais utilizados são: elevador e redutor de Ph que podem ser liquidos ou não, algicida de manutenção e de choque, clarificante / floculante, limpa borda, cloro que pode ser granulado ou estabilizado, pastilhas de cloro e estabilizador de PH.
AQUANOBRE-Muitos produtos são utilizados e sendo corretamente aplicados, não oferecem risco algum à saúde.
HTH- cloro, algicidas, clarificante, limpa borda, ajustadores de alcalinidade e ph – eles oferecem risco a saúde.

Fonte: Condoworks

 

Inquilino Elege e Demite

Se a deliberação não envolver despesa extraordinária e o inquilino não estiver em débito com o condomínio, é legítima e bem-vinda a sua presença na assembléia.

Pode o inquilino participar ou não da assembléia convocada para eleger o síndico do condomínio?

Para se bem compreender o problema, convém fazer um pequeno retrospecto da Lei do Condomínio, em vigor desde dezembro de 1964. Em sua redação original, a Lei 4.591/64 nada dispunha sobre a presença e muito menos sobre o direito de voto dos locatários em assembléias condominiais. Entendia-se, com razão, que o condômino deveria estar presente pessoalmente ou se fazer representar por procurador devidamente habilitado.

Em outubro de 1991, a atual Lei das Locações (8.245/91), em seu artigo 83, introduziu na legislação brasileira o direito do locatário participar, circunstancialmente, das assembléias de condomínio.

Diz o mencionado artigo 83: “Ao art. 24 da lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, fica acrescido o seguinte § 4o.: Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.”

Como se vê, um dos pressupostos de validação da presença do inquilino na assembléia era a existência de pauta envolvendo “despesas ordinárias” do prédio. Por suposto, qualquer outro tipo de deliberação ficava fora da alçada do locatário, mesmo que indiretamente de seu interesse. Mesmo sob esse raciocínio, houve quem defendesse o direito do inquilino eleger o síndico, já que sua escolha afeta diretamente os gastos ordinários do edifício, seja por seu estilo de administração seja por outros fatores.

Seja bem-vindo

Em março de 1996, o legislador ampliou as responsabilidades dos locatários, através da Lei 9.267, de 25.03.96, que deu nova redação ao § 4o do art. 24 da Lei 4.591/64, o qual passou a ficar assim redigido: “Nas decisões da assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.” Onde se dizia “que envolvam despesas ordinárias” passou-se a mencionar “que não envolvam despesas extraordinárias” ficando o resto de igual forma. Não se trata de mera modificação semântica. Na forma em que está redigido o parágrafo, não há mais por que não se permitir que o locatário, na ausência do locador ou seu procurador, não só participe como dê seu voto na hora de eleger ou demitir o síndico.

Há, porém, uma ressalva. Embora o Código Civil de 2002 não tenha tocado especificamente no assunto, previu, no seu art. 1.335, III, que é direito do condômino “votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite” (grifo nosso). Ou seja, condômino inadimplente não tem direito de participar nas assembléias, e sendo assim, por analogia, o locatário que não está em dia com o pagamento da cota condominial tampouco tem este direito. Portanto, se a deliberação não envolver despesa extraordinária (nem, a nosso ver, afetar o direito de propriedade do condômino) e o inquilino não estiver em débito com o condomínio, é legítima e bem-vinda a sua presença na assembléia.

Uma outra questão é se o locatário também pode se fazer representar por procurador. Também não vemos óbice a tanto. Não comparecendo o condômino, não designando representante, não podendo comparecer o inquilino, nada impede que envie seu mandatário. Não há na legislação brasileira norma que proíba tal forma de representação. Em tese, porém, é possível que, na convenção do condomínio, se estabeleçam regras específicas sobre o problema.

Não esquecer, por fim, que o locatário deve ser devidamente identificado e comprovar, por meio do contrato de locação, a sua condição de inquilino da unidade autônoma onde reside ou trabalha.

*Luiz Fernando de Queiroz

O condomínio pode expulsar morador do prédio?

O condomínio pode expulsar morador do prédio por causar incômodo aos demais? Há tempos, dissemos um sonoro “não” a esta pergunta, baseando-nos unicamente no disposto na legislação brasileira, que não prevê a possibilidade de despejo contra condômino ou locatário indesejáveis. Melhor analisando as circunstâncias e o espírito que norteia nossa Justiça, estamos inclinados a mudar de opinião, ou, ao menos flexibilizar a resposta, dizendo agora, sem dúvida, que “sim”, é possível tirar o morador impertinente.

A questão não é simples. A lei continua não prevendo expressamente ação do condomínio contra condômino ou locatário para expulsá-los do prédio. Mas se considerarmos os critérios que são utilizados pelo juiz para indicar se um animal pode ou não permanecer no condomínio ou os parâmetros que eram utilizados para avaliar se um casamento podia ou não ser anulado, partindo-se da prova de que a vida se tornara intolerável para um dos cônjuges, pode-se antever que, se o condômino ou locatário estiver causando incômodos à saúde, à segurança ou ao sossego dos demais condôminos em tal grau que lhes torne intolerável a convivência, uma ação judicial contra o malfeitor terá grande probabilidade de sucesso.

Não basta provar que o indigitado apresenta comportamento incompatível com a moral vigente no prédio, ou que perturbe o sossego dos demais residentes ocasionalmente, ou que não cumpra as determinações contidas na convenção e no regimento interno, ou que trata os funcionários com desrespeito e coisas do gênero. É preciso que sua infração seja grave. Mais ainda, é necessário que seja contínua, repetida, de modo que sua reiteração provoque repulsa dos demais moradores, por perturbar-lhes a vida de tal modo que a melhor solução, para evitar mal maior, seja a expulsão do contraventor.

Bom Senso

A Justiça brasileira tem dado guarida a inúmeros casos não previstos em lei, baseando-se nos princípios gerais de direito, na eqüidade, no bom senso. Foi assim, por exemplo, com relação à correção monetária, em época de inflação desenfreada. Quando for chamada a se pronunciar sobre o afastamento de condômino ou locatário também dará a resposta correta, se presentes estiverem as condições necessárias a uma decisão baseada no direito à segurança, ao sossego e à saúde de todo o condomínio.

Como dizem os juristas, não basta alegar, é preciso provar. Edifício que tenha morador nocivo, incapaz de conviver em comunidade, deve ir se preparando desde já para o dia em que, eventualmente, terá que levar seu caso à Justiça. Portanto, toda perturbação provocada por morador deve ser registrada (em ata ou de outra forma). Se grave, levada ao competente distrito policial. Rol de testemunhas deve ser anotado, para evitar que na hora da audiência quem se comprometeu se esquive a depor. E assim por diante. Com um dossiê completo, o advogado contratado pelo condomínio poderá armar sua estratégia de ataque, com boas chances de sucesso.

Atualmente, mais da metade da população das grandes cidades brasileiras vive em edifícios, em condomínio. Os tempos mudaram. A lei ainda não mudou, mas a jurisprudência está pronta para mostrar o caminho.

*Luiz Fernando de Queiroz

Busca da convenção ideal

É preciso que as construtoras e incorporadoras, maiores responsáveis pela elaboração de minutas, a teor de exigência da própria lei, dediquem maior atenção à futura constituição do condomínio.

Alguém sabe onde está a melhor convenção de condomínio do Brasil?

Por acaso existe um texto de convenção que seja quase perfeito?

O sonho de uma convenção ideal é isso mesmo, um sonho. Assim como não existe uma constituição sem mácula, também não existe uma carta que atenda a todos os interesses e peculiaridades de um condomínio.

Existe, sim, um roteiro para a elaboração de uma convenção. Está no próprio Código Civil de 2002, que diz o seguinte:

“Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III – o fim a que as unidades se destinam.
(…)
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II – sua forma de administração;
III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno.”

A Lei do Condomínio tem previstas expressamente 12 regras semelhantes, sendo mais explícita ao tratar do síndico e de sua remuneração. Mas, comparandose os dois textos legais, não há grandes diferenças. O novo Código Civil ditou normas mais abrangentes, com menos palavras (92 contra 132 da Lei 4.591/64), para regular a matéria em comento.

A transcrição é longa, mas observe que a principal ressalva está na abertura do art. 1.334, onde o legislador faz menção às regras “que os interessados houverem por bem estipular”. Grande é, pois, o poder de autolegislação dos condôminos. Normas de disciplina do uso da propriedade, de conduta, de repartição dos ônus, de organização administrativa etc. podem ser inseridas na convenção, valendo como lei entre todos, desde que não se arremetam contra o direito positivo vigente no país. É uma prerrogativa especial e quase exclusiva, vez que restrita aos legisladores e a poucos fazedores de preceitos coercitivos.

Há convenções que se baseiam totalmente na Lei do Condomínio, praticamente repetindo “ipsis litteris” os seus enunciados, sem qualquer iniciativa de adaptar a norma legal à realidade fática do patrimônio onde os condôminos irão habitar e conviver com outras pessoas. Com coragem, é possível criar e propor novas soluções para construir um tecido social e jurídico autêntico sobre a estrutura de cimento armado do edifício.

Nesse sentido, é preciso que as construtoras e incorporadoras, maiores responsáveis pela elaboração de minutas, a teor de exigência da própria lei (Lei 4.591/64, art. 32, j), dediquem maior atenção à futura constituição do condomínio. Não devem copiar simplesmente os dizeres do último edifício construído, preocupando-se apenas com a nova descrição das partes construtivas. Devem, dentre outras, mediante pesquisa prévia, analisar o perfil da clientela que comprará as unidades autônomas do novo empreendimento e, na medida do possível, fazer uma minuta que reflita a cultura, as necessidades e a mentalidade dos novos condôminos.

Só assim melhorará a qualidade de nossas convenções.

*Luiz Fernando de Queiroz

STJ dá opção de escolha

Havendo contrato de promessa de compra e venda não registrado, a ação de cobrança de cotas condominiais pode ser proposta tanto contra o promissário vendedor, que terá seu nome na matrícula do registro de imóveis, quanto contra o promissário comprador.

Já vimos antes que o promissário comprador que está na posse do bem é responsável pelo pagamento das cotas condominiais, independente de o contrato de promessa de compra e venda ter sido registrado. No entanto, não tem o condomínio a obrigação de saber que tal contrato foi celebrado. Por isso, tendo em conta que o condomínio precisa de recursos para suas despesas essenciais, o STJ dá a opção de a ação de cobrança de cotas ser proposta tanto contra o promissário vendedor, que terá seu nome na matrícula do registro de imóveis, quanto contra o promissário comprador. Qualquer deles pode ser o legitimado passivo.

Vejamos o que diz a ementa do acórdão: “A ação de cobrança de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissário comprador, etc.), o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvado a este o direito regressivo contra quem entenda responsável.”

Com esta dicção, de ímpar clareza, o Superior Tribunal de Justiça parece ter resolvido a questão da legitimidade passiva na cobrança de taxas condominiais, nos casos em que existe promessa de compra e venda do imóvel, seja entre a construtora e o condômino, seja entre este e terceiros. O acórdão foi relatado pelo ministro Ruy Rosado de Aguiar, em julgamento proferido pela Quarta Turma do STJ, em recurso especial (223.282) oriundo de Santa Catarina.

No mesmo acórdão, decidiu-se também sobre a denunciação da lide do promissário comprador, nos seguintes termos: “Inexistindo lei ou contrato estabelecendo o direito de regresso do proprietário contra o promissário comprador pelas despesas que efetuar com o condomínio, não cabe a denunciação da lide ao promissário comprador.”

A ação de cobrança foi movida contra a construtora e incorporadora do edifício, que contestou sob a alegação de que vendera a unidade mediante contrato particular de promessa de compra e venda. Julgada parcialmente procedente a ação, a Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Santa Catarina negou provimento à apelação da ré, de cujo acórdão se extrai o seguinte parágrafo: “O dever de pagar as cotas condominiais é obrigação real, intimamente ligada à qualidade de proprietário. A venda do imóvel por instrumento particular, não levado a registro no ofício imobiliário, alcança apenas os contratantes, desobrigando o condomínio a buscar seu crédito contra o atual possuidor do imóvel.”

Prossegue: “Legitimado no processo de cobrança de cotas condominiais, por isso, é o condômino, consoante dispõe o art. 12 da Lei 4.591/64, isto é o proprietário da unidade autônoma, aquele que detém o direito patrimonial nos termos do art. 530 do código civil, aferindo-se a condição pela consulta à matrícula do registro de imóveis.”

a Quarta Turma do STJ votaram vencidos os ministros Barros Monteiro e Aldir Passarinho Junior. Com o relator Ruy Rosado de Aguiar votaram os ministros César Asfor Rocha e Sálvio de Figueiredo Teixeira, este com o voto de desempate.

Em seu voto de desempate, o ministro Sálvio e Figueiredo Teixeira, apesar de entender que “o promitente comprador é parte legítima para responder pelas despesas de condomínio, e a dívida se refere a período posterior à celebração do contrato de promessa de compra e venda, ainda que este não tenha sido registrado”, deu voto favorável ao condomínio, pois este não fora cientificado do contrato existente entre a construtora e o promitente comprador da unidade, deixando o condomínio “na incerteza” ou na “insegurança de ajuizar a ação e vê-la extinta por ilegitimidade”.

Para os condomínios, que precisam de recursos para suas “despesas indispensáveis e inadiáveis”, sem dúvida este acórdão lhes é o mais favorável.

*Luiz Fernando de Queiroz

Unificação não muda rateio

O proprietário que unifica dois apartamentos de um difício, inclusive no registro de imóveis, não adquire o direito de pagar uma só taxa de condomínio, prevalecendo o que foi estabelecido quando da aprovação da convenção original.

O proprietário que unifica dois apartamentos de um edifício, inclusive no registro de imóveis, transformando-os num só, não adquire o direito de pagar uma só taxa de condomínio, mesmo que este seja o critério de rateio das despesas comuns. Prevalece o que estava estabelecido quando a convenção original foi aprovada.

Decisão nesse sentido foi proferida pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, ao julgar apelação cível interposta contra decisão que rejeitou preliminar de carência de ação em ação de cobrança de taxas condominiais.

Relatando o recurso, o desembargador José Aquino Flôres de Camargo explica que, segundo a convenção condominial, os encargos mensais são iguais para todas as unidades, embora algumas tenham um, dois ou três quartos e tamanhos variados.

Alegou o apelante que, “em razão da alteração decorrente da unificação das unidades, averbada perante o Registro Imobiliário, passou o condomínio a ter 16 apartamentos, ao invés de 17. De modo que a cobrança pelas duas unidades traduz disparidade, porque, no plano fático, existe somente uma. Ademais, a cobrança das cotas é estabelecida pelo número de unidades existentes. Resultando, pois, descabida a pretensão exposta na inicial.”

Em seu voto, o relator detalha intrigante questão: o condômino obtivera a assinatura de vários condôminos em documento, em que concordavam com a unificação das unidades, porém, “nada consta acerca da pretendida alteração do critério de rateio das cotas condominiais”, o que seria necessário, no entender do desembargador.

Argumenta o magistrado que “a existência de ato administrativo de unificação não resulta, por si só, alteração no rateio das despesas de condomínio, que não prescinde da apreciação e deliberação em ato específico, mormente porque implica oneração aos demais condôminos.”

Prossegue adiante: “Não se pode confundir o ato administrativo de unificação, realizado perante o Registro Imobiliário, como suficiente para a exclusão pretendida. Esse apenas implicou alteração na descrição física do imóvel perante o álbum imobiliário, autorizado pelo art. 234 da Lei de Registros Públicos. Mesmo porque a Convenção Condominial prevê como critério de rateio o número de unidades, consideradas aquelas existentes à época da constituição do Condomínio e não posteriores alterações.”

O relator concede que o critério de rateio das despesas talvez não seja o mais justo, porque os detentores de apartamentos menores pagam cotas condominiais de valores idênticos ao das unidades maiores (variam de 60 a 195 m² e o unificado pelo condômino ficou com 155 m²). “A pretensão pode até ser considerada justa” – enfatiza o relator – “na ótica do apelo, mas não se ajusta à expressa previsão do art. 6º da Convenção, que determina o rateio, em quotas mensais e iguais, entre todos os condôminos”.

Em suma: “a unificação das matrículas não implica ipso facto alteração no tratamento jurídico das autonomias unificadas perante a universalidade. E o critério do rateio, estabelecido em convenção, conforme permissivo legal então vigente, tem que ser respeitado pelos condôminos”.

otaram com o desembargador José Aquino Flôres de Camargo os demais integrantes da 20ª Câmara Cível do TJRS, desembargadores Carlos Cini Marchionatti e Glênio José Wassserstein Hekman. A íntegra do aresto (700117632332) pode ser consultada na Revista Bonijuris n. 519, de fevereiro de 2007 (www.bonijuris.com.br), ou no sítio do TJRS na internet.

*Luiz Fernando de Queiroz

Quórum obedece à convenção

Se a convenção de condomínio determina que as despesas serão rateadas entre todos os condôminos de acordo com a fração ideal de terreno de cada unidade, este deverá ser o critério adotado para todos os gastos do condomínio.

Os condôminos de certo edifício decidiram, em assembleia, que a divisão do valor pago à concessionária de água e esgoto deveria ser feita por número de pessoas que moravam nos apartamentos (per capita). Nova assembleia está marcada para discussão de possível mudança deste método para fração ideal. Qual deve ser o quórum para aprovação dessa possível mudança, sendo que o regimento e a convenção são omissos com relação a este assunto?

Aparentemente simples, a questão merece uma análise mais profunda. Para começar, talvez não se possa dizer que a convenção seja omissa sobre o problema, mas sim que não o contemple de maneira direta e explícita. Na convenção do condomínio existem normas gerais de disciplina e convivência no prédio, dentre as quais as que regulamentam a participação dos condôminos nas assembleias, aí se incluindo diretrizes sobre o voto e seu quórum.

Não haverá, certamente, uma regra específica sobre o quórum de assembleia para decidir sobre a forma de rateio das despesas de água e saneamento. Mas bem provavelmente haverá artigo ou parágrafo acerca da forma de rateio das despesas condominiais. Ora, se, por hipótese, a convenção de condomínio determina que as despesas serão rateadas entre todos os condôminos de acordo com a fração ideal de terreno de cada unidade, este deverá ser o critério adotado para todos os gastos do condomínio. A observância de qualquer outra forma de rateio implica desatendimento a norma convencional, só podendo ser aceita se devidamente aprovada em assembleia geral extraordinária convocada com o fim específico de alterar a convenção do condomínio.

Sem revogação

Não nos parece que, para decidir sobre a divisão da conta de água pelo número de moradores, tenha havido alteração do estatuto maior do condomínio, a convenção. Tal informação, por importante, provavelmente estaria inserida na pergunta acima. Logo, se não houve modificação de norma convencional, a rigor não haveria necessidade de se realizar outra assembleia para decidir pelo rateio segundo a fração ideal, já que o preceito superior não foi derrogado ou revogado em nenhum momento pela deliberação assemblear. Basta que o síndico comunique aos condôminos que, a partir do mês tal, passará a cobrar as despesas de água de acordo com o que dispõe a convenção, uma vez que a mudança de critério não se fez de forma correta.

Entretanto, como a partilha irregular foi aceita sem objeção pelos condôminos, porque aprovada em assembleia, nada impede que se convoque nova assembleia dos condôminos para que os interessados, novamente, manifestem sua posição no sentido de voltar o rateio a obedecer à regra geral prevista na convenção do condomínio. Para tanto, basta o voto da maioria dos presentes.

No caso de assembleia que vise alterar total ou parcialmente a convenção, o quórum será de 2/3 de todos os condôminos. É o que diz o Código Civil de 2002, no art. 1.351: “Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção”.

*Luiz Fernando de Queiroz

Síndico não condômino e procuração

Tendo a lei dito claramente que o síndico “poderá não ser condômino”, entende-se que pretendeu dar aos condôminos a mais ampla possibilidade de escolha de síndico, pouco importando que seja condômino ou não, pessoa física ou não, brasileiro ou não.

Pode o síndico não ser condônimo? E pode não ser brasileiro? É possível estabelecer restrições na convenção?

Já dizia a Lei 4.591/64: “Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição”. A lei não exige que o síndico seja um condômino (proprietário) como o faz ao se referir à eleição dos membros do Conselho Consultivo (Art. 23. “Será eleito, na forma prevista na convenção, um conselho consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição”). Todos os intérpretes da Lei do Condomínio sempre entenderam que o síndico pode ser pessoa física ou jurídica, proprietário ou não de unidade autônoma no prédio. Se havia alguma dúvida, porém, o Código Civil de 2002 a dirimiu. Prevê o art. 1.347: “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.

O ponto fulcral é saber se a convenção do condomínio pode estabelecer validamente disposição contrária à lei nesse ponto, ou seja, se o comando legal é de ordem pública ou dispositiva, vale dizer, se pode ser modificado pelos interessados. Os artigos mencionados expressamente indicam que tanto a eleição do síndico como a dos membros do conselho consultivo deverá ser feita “na forma prevista na convenção”. Isto significa no modo indicado, na maneira estabelecida, conforme as normas vigentes. Forma, modo, maneira ou norma constituem ação de meio, não se podendo estender sua atuação em demasia, ao ponto de se permitir que a convenção regulamente o assunto de modo contrário à lei.

Se ao regular a forma de eleição a convenção pudesse dispor sobre temas essenciais, não haveria necessidade de o legislador discriminar quanto à eleição do síndico e de membros do conselho consultivo. Bastaria dizer: “Serão eleitos, na forma prevista na convenção, um síndico do condomínio e três membros do conselho consultivo, com mandato que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.”

Se o legislador discriminou, é porque, no nosso entender e da unanimidade da doutrina, pretendeu dar aos condôminos a mais ampla possibilidade de escolha de síndico, pouco importando que seja condômino ou não, pessoa física ou não, brasileiro ou não.

Quanto ao uso de procurações, pode a convenção estabelecer proibição de utilizar procurações em causa própria? Esta questão nos parece diferente da anterior. O condomínio pode regulamentar a forma de realização de suas assembleias, impondo restrições à utilização de procurações, por exemplo, não permitindo que um procurador tenha mais do que duas ou três procurações, impedindo que vote em assunto em que tenha interesse direto (causa própria) e assim por diante.

Se a convenção do condomínio estabelece tal proibição, isto torna anuláveis todas as decisões baseadas em voto com procuração em causa própria, como por exemplo o caso de síndico eleito desta maneira, isto é, que tenha votado em si mesmo através do seu voto e daqueles de quem era procurador. Como a decisão não é nula de pleno direito, mas anulável, é preciso que seja declarada a sua nulidade, por meio de decisão judicial ou, no nosso entender, por intermédio de uma nova assembleia geral extraordinária do condomínio, especialmente convocada, na qual o assunto conste da ordem do dia e seja deliberado e votado pelos condôminos.

Não se trata de destituição do síndico, mas de declaração de nulidade de sua eleição, por infração às normas do condomínio. Enquanto não declarada a nulidade, o síndico irregularmente eleito continuará exercendo seu mandato normalmente, pois, repetimos, a hipótese não é de nulidade absoluta, mas relativa, que produz efeitos só a partir do momento em que reconhecida (ex tunc), sem retroagir ao início do ato maculado.

Assim, caso a assembleia declare a nulidade, será necessário realizar nova votação para a escolha do síndico, o que poderá ficar previsto na própria convocação.

*Luiz Fernando de Queiroz

O porteiro e a sua moradia.

É esbulho a retenção de apartamento funcional por porteiro demitido de edifício.

“É esbulho a retenção de apartamento funcional por porteiro demitido de edifício, não se admitindo uma imunidade sindical, impeditiva da demissão para suplente do conselho fiscal de entidade de classe, fundada como sindicato, por pretender ele ocupar o mesmo espaço já ocupado por sindicato atuante da mesma categoria e com o mesmo território, respeitada assim a regra constitucional.”

A ementa acima, da 7a Câmara do extinto Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro, na Apelação n. 4.927/95, deixa bem claro um problema que ainda hoje preocupa os síndicos e condôminos. O que fazer se, após a rescisão do contrato de trabalho, o funcionário não desocupa o apartamento colocado à sua disposição pelo condomínio?

A sentença do tribunal carioca nesse sentido foi clara, merecendo ser repetida: é esbulho a retenção de apartamento funcional por porteiro demitido de edifício.

Parte do salário

Diz o relator, juiz Rudy Loewenkron, que se trata de reintegração de posse tendo por objeto imóvel funcional ocupado por porteiro despedido pelo condomínio, sem lhe restituir a dependência antes cedida como moradia para o desempenho da sua atividade.

No apelo, após apresentar preliminares, atacou o não reconhecimento da sua estabilidade e a sua vedada demissão, salientando que o apartamento era parte do salário recebido por seu desempenho funcional, parte portanto do contrato de trabalho que a seu ver não está rompido e nem poderia ser sem o seu consentimento.

Ao analisar as preliminares, diz o ilustre relator, em resumo, que o que aqui se tem que apreciar não depende da vitória ou da derrota do apelante no foro trabalhista. Perdendo, não poderia ficar no imóvel e ganhando também. É que a sua reclamatória visa uma indenização e não continuar empregado. Até porque na junta trabalhista entendeu-se a inviabilidade do sindicato do apelante ante a existência de outro mais antigo para a mesma categoria e na mesma base territorial. Não há portanto, conclui, que se aguardar o resultado final da reclamatória trabalhista e se assim é não deveria o juiz de 1º grau ter sobrestado o processo, esperando pelo Tribunal Regional do Trabalho.

Mera pretensão

No mérito, melhor sorte não teve o porteiro do condomínio. Argumenta o ilustre relator no sentido de que o sistema sindical não admite duas entidades iguais para a mesma categoria no mesmo território. Os porteiros, zeladores e empregados em edifícios de apartamentos são representados pelo Sindicato dos Empregados de Edifícios no Município do Rio de Janeiro. A outra entidade, de cujo conselho fiscal é o apelante suplente, não pode atuar na mesma área simultaneamente. Só uma dessas sociedades é que pode representar a categoria. Está na constituição.

A primeira, continua, já atua como sindicato. A segunda tem uma mera pretensão, e enquanto não substituir a outra, poderá ser associação, sociedade civil, clube mas não proporcionará a imunidade sindical a seus dirigentes, porque dois sindicatos não podem ocupar o mesmo espaço.

Conclusão 1: Como não era dirigente sindical, podia ele ser demitido, como foi, e a consequência automática era a restituição do imóvel funcional para poder ser destinado a quem lhe substituiu. Ao recusar-se, praticou o apelante um esbulho.

Conclusão 2: Se o funcionário do condomínio é dirigente sindical, seu vínculo trabalhista não pode ser rompido, e, consequentemente, não se pode obrigá-lo a devolver o apartamento onde mora no condomínio.

Conclusão 3: “Gato escaldado tem medo de água fria.”

*Luiz Fernando de Queiroz

Cuidados com as infiltrações

Aplicação de impermeabilizante pode resolver

Algumas características físicas do imóvel podem denunciar problemas iminentes quanto à sua exposição à água da chuva. Profissional técnica de uma empresa de impermeabilização de superfícies, Eliane Ventura explicou que as principais áreas afetadas são lajes e paredes externas das casas ou edifícios. Ao  constatar a ocorrência de trincas, fissuras, bolhas ou surgimento de limo nas paredes e caimento inadequado da água (quando o líquido não escorre para o ralo), o morador deve buscar a orientação de um profissional.

Outros indícios que podem ser notados são se a caixa d`água mostra fissura, se as calhas estão entupidas, se as jardineiras apresentam manchas, se há pisos soltos nos corredores, qual o estado da pintura das paredes em geral e dos rodapés ou se a parabólica, câmeras e cercas elétricas estão devidamente fixadas e acomodadas em um suporte – que pode ser de alvenaria de bloco, para evitar que ele seja feito diretamente na laje.

A técnica destacou que com a investigação visual das estruturas, é possível poupar muitos consertos. “Se há falha, é sinal de que as paredes ou lajes não estavam bem protegidas contra as infiltrações”, orientou Eliane. Segundo ela, o próximo passo é contratar um especialista para elaborar um plano de manutenção.

Fonte: Folha do Condomínio

Toldos proporcionam uma cobertura com estilo

Peças ganham destaque em decorações com o uso de materiais e leiaute modernos. Além de proteger do sol e da chuva, podem garantir charme.

Tecnologia atual permite criar toldos que complementam o projeto de vários tipos de ambientes. Leveza e durabilidade são alguns atrativos do produto

O verão é a época do ano com maior incidência de sol, de chuva e de calor. Para bloquear os efeitos desta estação sem perder o charme e a beleza, uma excelente alternativa são os toldos. Os produtos são ideais para controlar a luminosidade natural e oferecer mais conforto térmico aos ambientes. Por isso, a busca por eles cresce cada dia mais. Hoje, com as várias opções de cores, material e funcionalidades, além de atender as mais diversas necessidades, eles têm caráter decorativo.

Cobertura secundária fixada em uma fachada de casa ou edifício, o toldo pode ser composto por lona de fibra acrílica, algodão, poliéster ou policarbonato (compacto fixo e retrátil), como explica o designer Luiz Carlos Landim. “Esse material é aplicado sobre uma estrutura leve de alumínio, aço, ferro ou madeira e o acionamento pode ser manual, motorizado ou automatizado.”

A decoradora Fabíola Constantino destaca a variedade de estilos e formas de uso dos toldos em casas e edifícios

A designer de interiores Fabiana Visacro diz que, geralmente, os toldos são encontrados sobre portas e janelas para impedir a incidência direta do sol e da chuva. “Também podem ser utilizados em áreas de lazer de prédios e casas, e, se apoiados a uma estrutura em suas extremidades, exercem a função de protetores para carros em locais em que o estacionamento é descoberto, como pátios de prédios. Além de proteção externa, oferecem proteção interna, já que evitam insolação em móveis e adornos, desde que instalados próximos às janelas.”

O uso do recurso garante também o prolongamento de áreas e ambientes externos, como varandas, áreas gourmet, pátios e lounges, como acrescenta a decoradora Fabíola Constantino. A variedade de opções garante que os toldos não se resumam apenas a lonas verdes estáticas. “São fabricados com uma boa variação de tons e materiais, e podem ter opção de articulações, como de braço pivotante e articulado e de fechamento vertical, que é uma ótima alternativa para proteger os ambientes de chuvas.”

Luiz Carlos Landim diz que, além de funcionais, as peças podem ser decorativas, desde que sejam escolhidos materiais como lonas vinílicas e acrílico. Cores, transparências e texturas diversas são outros aspectos a serem considerados, segundo o designer. “Um ponto importante é a avaliação do profissional de decoração, fazendo com que o toldo escolhido harmonize-se com o restante do ambiente”, acrescenta.

HARMONIA

A designer de interiores Laura Santos confirma que os toldos garantem beleza e segurança para casas e apartamentos. “O mercado disponibiliza o produto em diversos materiais, tamanhos, formas e espessuras. A função principal é proteger janelas e esquadrias. Mas eles também podem se integrar ao ambiente como componentes de decoração, além de ajudar a garantir o máximo do aproveitamento de iluminação natural no espaço.”

Quanto aos materiais utilizados na sua fabricação, Laura diz que no quesito funcionalidade os tradicionais toldos em lona ainda cumprem muito bem sua função. No entanto, o policarbonato se destaca pela leveza e resistência, e, por isso, tem um valor superior. Além desses materiais, a designer aponta o PVC com outra opção.

O consumidor também pode escolher de acordo com o design do produto, que tem apresentações diversas. “Os modelos que mais são vistos são os enroláveis, de braços articulados e retos. Existem ainda os retráteis sanfonados, os embutidos que também possuem braços articulados e os fixos que não fecham e têm estrutura de alumínio aparente”, aponta Laura Santos.

Fonte: Lugar Certo

Para evitar problemas na compra do imóvel

Planejar o orçamento familiar é necessário para quem deseja adquirir um imóvel próprio, seja usado, novo ou na planta. Um dos primeiros passos é definir o quanto será gasto na aquisição do bem, levando sempre em conta a relação entre o que de fato cabe no bolso e as necessidades da família. “É importante anotar as especificações da casa ou apartamento, se tem área de lazer, garagem, pois não podem ser desconsideradas as despesas referentes ao rateio de contas coletivas”, explicou Carlos Baumann, advogado especializado em Direito Imobiliário.

Para ele, avaliar outros imóveis à venda no mesmo prédio ou conjunto também é essencial para saber o valor de mercado. Também vale pesquisar junto a imobiliárias e corretores quanto é o preço médio do m² na região. “Para fazer um bom negócio, é preciso conhecer o custo médio de outros imóveis com as mesmas características do que o consumidor pretende comprar e já determinar o valor máximo a ser pago pelo imóvel”, afirmou o especialista.

Formas de pagamento e taxa de juros

Definida a compra, a próxima etapa é a de análise da melhor opção de financiamento junto à instituição financeira ou parcelamento realizado diretamente com a construtora durante a realização da obra. O advogado explicou que é bom estipular se o FGTS poderá ser usado na quitação de parte do valor. Outra opção é utilização de uma reserva financeira ou bens que podem ser revertidos em capital para a compra do imóvel.

É importante saber que todos os bancos fazem financiamento à habitação, mas a taxa de juros varia conforme a renda, o valor do imóvel e o valor do financiamento. Pesquisar e fazer simulações em todos os bancos para encontrar a melhor taxa é fundamental. Outro ponto de atenção é o CET (Custo Efetivo Total), um percentual que mostra quanto o financiamento vai custar, incluindo todas as taxas administrativas e tributos cobrados pelo banco. “Nem sempre a menor taxa de juros é o melhor negócio”, orientou o profissional.

Imóveis ocupados e financiamento

Segundo Baumann, é muito comum, principalmente, em imóveis ocupados, que ao tomar posse, o comprador se depare com luminárias, armários, torneiras e até partes de gesso arrancadas e que constavam quando da primeira visita. Para poder reclamar prejuízos, o cliente precisa fazer uma vistoria detalhada do imóvel que lhe foi prometido e colher a assinatura da empresa que está vendendo. “Isso vale como prova para reclamações na Justiça e é obrigação do vendedor repor os itens faltantes ou indenizar o comprador em dinheiro”, contou.

O especialista falou que em um processo judiciário, tudo vale como prova e o que é prometido vincula o fornecedor a cumpri-lo, então, na sai avaliação, tudo que for objeto da negociação faça constar na proposta de compra, inclusive, prazos, taxas de juros, metragem do imóvel e outras despesas.

A aprovação de financiamento depende do preço do imóvel, da renda do comprador, do valor da entrada, do valor financiado, da regularidade do cadastro do comprador e da regularidade do imóvel. Caso o consumidor dependa dele para a compra do imóvel, é fundamentar não assinar nenhum documento antes de verificar se seu crédito está aprovado.

O advogado orientou o comprador a exigir um documento por escrito, caso o vendedor faça um ‘pedido de reserva de imóvel’ ou para que seja dado um ‘cheque caução’, com a promessa de que, se o financiamento não for aprovado, o negócio seja desfeito sem qualquer custo. “Sem esses cuidados, corre-se o risco de ter que pagar multa ou recorrer à Justiça para ressarcimento”, afirmou.

Caso o bem a ser adquirido esteja pronto, seja novo ou usado, o consumidor deve saber se não há outras dívidas pendentes, como condomínio e IPTU. Essas dívidas são de responsabilidade do antigo proprietário e deverão ser quitadas pelo banco ou pelo vendedor do imóvel, mas que, se não estiverem pagas, vão ter o imóvel como garantia e a execução vai correr contra o atual proprietário, que então terá que recorrer à Justiça para receber este dinheiro do vendedor.

É fundamental que esta obrigação conste na proposta de compra ou no contrato, inclusive, prevendo a possibilidade de reter os pagamentos ao vendedor enquanto houver pendências.

É bastante comum pais e filhos ou irmãos ou cunhados e até amigos se unirem para compor a renda necessária para conseguir o financiamento. Só que as pessoas ficarão obrigadas pelo pagamento da dívida até o final, além do fato de que a renda estará comprometida para o parcelamento de outro imóvel no futuro.

De acordo com Baumann, “imagine dois irmãos solteiros que financiem um imóvel compondo renda – se um casar e quiser comprar outro imóvel financiado, sua renda terá que ser suficiente para pagar as obrigações dos dois imóveis, ou o banco não liberará o crédito. Portanto, antes de compor a renda com outras pessoas, pense bem no tamanho do vínculo e da confiança que vocês terão por muitos e muitos anos”, disse.

Além disso, o advogado sugeriu o não comprometimento de mais de 15% da renda com o pagamento da primeira parcela do financiamento e para não cair na tentação de comprometer 30%, conforme muitos bancos orientam. Este cuidado é fundamental para você conseguir honrar todas as parcelas do financiamento sem dificuldades. “O prazo é muito longo, dificuldades e crises acontecem sempre e com todos. Comprometer menos o salário é caminho certo para não haver surpresas desagradáveis no futuro, alertou o especialista.”Para concluir o advogado disse que uma vez escolhido o imóvel e aprovado o financiamento, o comprador deve lembra-se que há despesas de escritura e ITBI para registrar a transação em cartório. “Estes custos podem chegar a 3% do valor de mercado atual do imóvel, portanto, é necessário ter esta reserva em dinheiro, ou incluir estes custos no financiamento, sugeriu.

O advogado relacionou abaixo, os documentos necessários para comprar imóvel:

Matrícula do Imóvel: A matrícula é obrigatória para a aquisição de bens imóveis. Nesse documento consta o histórico completo do imóvel, inclusive seus proprietários anteriores, e a existência de dívidas, se houver. O documento pode ser consultado no cartório de imóveis onde o bem foi registrado.

Certidão Negativa de Débito/ IPTU: Este documento comprova a inexistência de débitos relativos ao IPTU sobre o imóvel. Para ter acesso a esta certidão, basta entrar no site da Prefeitura da cidade e consultar a informação pelo número do contribuinte. Trata-se de informação pública. No caso de imóveis adquiridos na planta, a incorporadora pode fornecer o número do contribuinte em relação ao terreno onde o empreendimento será construído. Quando pronto, o imóvel terá sua matrícula desmembrada, de forma que cada unidade tenha sua própria matrícula individual. Consequentemente, os apartamentos terão o seu próprio número de contribuinte. O processo de consulta é o mesmo.

Certidão do distribuidor cível, criminal, trabalhista, Justiça Federal, Receita Federal e protesto : Com o objetivo de tornar a compra do imóvel ainda mais segura, é importante exigir do vendedor certidões que atestem se ele responde por alguma ação cível, criminal, trabalhista, executivos fiscais (municipais, estaduais ou federais), ou ainda se constam protestos em seu nome.

Certificado de Conclusão – “Habite-se”: O “Habite-se”, expedido pela prefeitura, é o documento oficial que comprova que a obra foi concluída e realizada em conformidade com o projeto aprovado pela Municipalidade. Sem este certificado o imóvel não pode ser habitado, além do que, não há a possibilidade de obter financiamento bancário pelo SFH. Imóveis comprados na planta terão que ter o Habite-se emitido antes de serem entregues oficialmente aos proprietários.

Declaração de inexistência de débitos condominiais: Quem está comprando um imóvel pronto em condomínio deve procurar o síndico do imóvel e solicitar a declaração acompanhada de cópia autenticada da ata da assembleia que o elegeu para certificar-se de eventual dívidas do imóvel em relação ao condomínio. Débitos condominiais são sempre de responsabilidade do atual proprietário. Comprar um imóvel que tenha dívida com o condomínio significa que o novo proprietário assumirá a responsabilidade pela quitação desses débitos.

Fonte: Folha do Condomínio

Receita Extraordinária

Sabemos que a receita do fundo de reserva deve ser destinada a despesas extraordinárias do condomínio. Recentemente, nos defrontamos com outro problema: qual a destinação das receitas extraordinárias, decorrentes do aluguel da cobertura do prédio para a instalação de uma torre de comunicação? Devem ser lançadas na conta de despesas ordinárias ou constituir um fundo para aplicação em benfeitorias do prédio?

Determinado edifício de Curitiba, com gastos mensais de aproximadamente R$ 5.000,00, por força de sua boa localização e pela necessidade de empresa estrangeira em instalar torre de transmissão de dados, negociou o pagamento pela empresa de um aluguel de R$ 3.000,00 por mês, para permitir a utilização do terraço do prédio. A receita extra corresponde a 60% das despesas do condomínio. O que fez o síndico? Lançou o aluguel na conta comum do edifício, reduzindo o valor da quota mensal de R$ 150,00 para R$ 60,00 mensais. Fomos solicitados a dar nosso parecer verbal sobre o assunto.

Nosso entendimento sobre a questão difere da orientação tomada pelo síndico, com respaldo do conselho consultivo, porque não se coaduna com as normas da Lei do Condomínio análogas ao caso. Acontece que o privilegiado prédio não tem apenas condôminos residentes; muitos dos apartamentos estão alugados. Ao reduzir drasticamente o valor da quota de rateio correspondente às despesas ordinárias, o síndico está beneficiando, sem justa causa, a todos os locatários, em detrimento dos proprietários das unidades. A antena está localizada em área de uso comum, de propriedade de todos os condôminos. Se alguma reforma tiver que ser feita no telhado do prédio, a despesa será considerada extraordinária, onerando somente os proprietários. Pela mesma razão, como a receita decorre da utilização de área comum, não utilizada pelos locatários, nem mantida pelos locatários, nada mais equânime de que o proveito de seu uso só beneficie os que a mantêm.

Além do mais, uma receita extemporânea, no montante de 60% das despesas do condomínio não pode ser considerada como algo da rotina diária. É beneficio inusitado, excepcional, que raramente faz parte do dia-a-dia de nossos edifícios. Outro detalhe: o contrato é por prazo determinado, podendo cessar a qualquer momento, mediante aviso prévio das partes. Incorporar tal receita com ganho ordinário, levaria a desigualdade entre os co-proprietários que alugaram e os que não alugaram suas unidades.

Sabe-se que o condomínio constitui fator considerável na hora de fixar o valor do aluguel. Prédios com taxas elevadas induzem à redução natural do valor do aluguel. O contrário sucede se o edifício é bem administrado e das despesas de condomínio são parcimoniosas. Nas locações vigentes, o proprietário seria diretamente prejudicado, pois deixaria de ter auferido um valor maior de aluguel, porém nas locações que se fizessem no decorrer do contrato com a empresa de comunicação, mantida a taxa reduzida de R$ 60,00, os novos locatários seriam induzidos em erro, pois alugariam na convicção de que a quota de rateio é uma, mas poderiam ser surpreendidos a qualquer momento, se o contrato vier a ser rescindido por qualquer motivo.

O que fazer, então? A nosso ver, a melhor solução é destinar tal receita extraordinária a um fundo para despesas extraordinárias, ou simplesmente incorporá-las no próprio fundo de reserva do prédio. Sua destinação seria objeto de deliberação de assembléia geral extraordinária, na devida oportunidade.

Venda de Poder Construir

Dentre os instrumentos de política urbana inseridos no Capítulo II do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01), que estamos apresentando nesta série, a Seção IX trata “Da outorga onerosa do direito de construir”, fórmula inteligente adotada pelo legislador, pois de um lado permite que se abra exceções no plano diretor e de outro cria inestimável fonte de receita para o município. Não chega a ser a oficialização do jeitinho mas está próximo.

Tal instrumento, de certo modo, é um pleito à realidade brasileira, em que grande parte das construções não obedece às posturas municipais de zoneamento, seja porque o proprietário é destemido e pouco caso faz à legislação, seja porque obteve favores irregulares da própria administração mediante oferecimento de vantagens (suborno). A partir de agora, a prefeitura passa a gerir e lucrar com o que antes era ilegal.

Quatro artigos do Estatuto tratam do assunto. Vale a pena lê-los:

“Art. 28. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.

§ 1o Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e a área do terreno.

§ 2o O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único para toda a zona urbana ou diferenciado para áreas específicas dentro da zona urbana.

§ 3o O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infraestrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área.

Art. 29. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais poderá ser permitida alteração do uso do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.”

Duas concessões

Uma pequena interrupção. Observaram como a lei é pródiga em normas facultativas? Só no artigo 29 há duas vezes a palavra “poderá”, indicativa de a regra não é cogente. Continuamos com a transcrição.

“Art. 30. Lei municipal específica estabelecerá as condições a serem observadas para a outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso, determinando: I – a fórmula de cálculo para a cobrança; II – os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga; III – a contrapartida do beneficiário.

Art. 31. Os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso serão aplicados com as finalidades previstas nos incisos I a IX do art. 26 desta Lei.”

Para que o leitor não fique no escuro com relação ao citado artigo 26, já visto, lembramos que trata do direito de preempção (preferência). Os incisos citados dizem todos respeito a melhorias urbanas, como regularização fundiária, programas habitacionais de interesse social, ordenamento urbano, equipamentos comunitários, espaços públicos de lazer, áreas de interesse histórico etc.

Note que o legislador titulou a seção como “Da outorga onerosa do direito de construir”, mas, no art. 29, faz referência à “alteração do uso do solo”, o que é concessão bem mais ampla (perigosa, também?) do que um simples acréscimo da área construída.

Sem dúvida, tanto um como o outro instrumento serão de grande valia num município administrado com seriedade. Resta ver se conseguirão reduzir a corrupção existente e permitirão um crescimento mais ordenado de nossas cidades.

Operações Consorciadas

Em nossa caminhada pelo novel Estatuto da Cidade, chegamos hoje a um local pouco conhecido, o das operações consorciadas entre o poder público e a iniciativa privada, terreno fértil para a imaginação de arquitetos, engenheiros, advogados, políticos e outros. O tema compreende a Seção X do Capítulo II da Lei 10.257/01, artigos 32 a 34, com inúmeros parágrafos e incisos.

Como sempre, a utilização deste instrumento de política urbana dependerá de lei municipal específica, “baseada no plano diretor”, a qual delimitará as áreas para a aplicação de tais operações consorciadas (art. 32). E o que é uma operação consorciada? A própria lei dá sua definição, no § 1o do artigo indicado:

“Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenção e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental.”

Como se percebe, a definição é a mais ampla possível. Permite que as forças políticas e econômicas de um município se sentem à mesa para negociar melhorias para a cidade, conjugando a iniciativa privada com o interesse coletivo, de modo que haja progresso com benefício para todos.

O Estatuto da Cidade é muito flexível neste ponto. Aceita alterações significativas na estrutura legal do município, dentre as quais “a modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, bem como alterações das normas edilícias”(art. 32, § 2o, I) e “a regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a legislação vigente” (idem, II).

Para que as operações urbanas consorciadas não fiquem à mercê do poder econômico, no art. 33 o Estatuto da Cidade impõe algumas exigências, dentre as quais “estudo prévio de impacto de vizinhança”(inciso V), “contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados em função da utilização dos benefícios previstos nos incisos I e II do § 2o do art. 32 desta Lei”(inciso VI), que são os referidos acima, e “forma de controle da operação, obrigatoriamente compartilhado com representação da sociedade civil” (inciso VII).

O artigo seguinte esclarece bem o espírito do Estatuto da Cidade. Diz o caput:

“Art. 34. A lei específica que aprovar a operação urbana consorciada poderá prever a emissão pelo Município de quantidade determinada de certificados de potencial adicional de construção, que serão alienados em leilão ou utilizados diretamente no pagamento das obras necessárias à própria operação.”

O legislador não perdeu nenhuma oportunidade de dar aos municípios a possibilidade de faturarem uma receita extra com a venda de potencial construtivo, licenças especiais e assemelhados.

Como esclarece o parág. 1o, “os certificados de potencial de construção serão livremente negociados, mas conversíveis em direito de construir unicamente na área objeto da operação”.

Finaliza o parág. 2o, ditando que “o certificado de potencial adicional será utilizado no pagamento da área de construção que supere os padrões estabelecidos pela legislação de uso e ocupação do solo, até o limite fixado pela lei específica que aprovar a operação urbana consorciada”.

Veja como oferecer maior proteção à sua família

Demanda pelo serviço de blindagem tem crescido a cada ano, apesar dos altos custos. Blindar a casa inteira pode custar cerca de R$ 700 mil.

A falta de segurança nas grandes cidades está aumentando a procura por blindagem de imóveis. Antes restrito a bancos, casas de câmbio, consulados e empresas, o serviço, também conhecido por “blindagem arquitetônica“, está sendo requisitado para residências.

Os valores cobrados são elevados. Blindar a casa inteira pode custar R$ 700 mil. Apenas a porta sai por R$ 4 mil, enquanto a janela custa entre R$ 1.500 e R$ 1.800. A Associação Brasileira de Blindagem (Abrablin) estima que existam cerca de 15 mil residências com portas blindadas em São Paulo. Só no ano passado, a procura pelo serviço aumentou aproximadamente 30%.

Nas residências, o mais usual é a blindagem da porta, das janelas, dos corredores de acesso aos principais cômodos e as células de segurança, conhecidas como “quarto do pânico” – popularizada no filme O quarto do pânico, protagonizado pela atriz Jodie Foster, que teve a casa invadida por assaltantes e se protegeu em um cômodo totalmente seguro.

Segundo o diretor da Vault, empresa especializada em blindagem, Vinicius de Lucas, o aço, o vidro e o concreto armado (feito com brita) são os tipos de materiais mais usados.

No caso das portas há vários níveis de proteção balística. Os de nível III seguram balas de calibre 357 Magnum, enquanto o nível IV resiste a disparos de fuzil. Além disso, as portas blindadas pela empresa têm fechadura multidirecional com diversos pontos de travamento, isolamento térmico e acústico, dobradiças que funcionam como travas adicionais e acionamento simples.

“As cidades de São Paulo e do Rio são os principais mercados desse tipo de produto. Enquanto em São Paulo a maior procura é pela blindagem de portas e de casas de alto padrão, em função do alto número de assaltos à mão armada, no Rio os focos são as janelas dos prédios residenciais e as fachadas dos edifícios comerciais – por conta das balas perdidas”, afirma Lucas.

Como na capital paulistana as casas de alto padrão são as que mais procuram esse tipo de serviço, as empresas têm se preocupado com a estética do produto. “Estamos recebendo consultas de arquitetos, que nos mostram portas e janelas blindadas com design inovador. Apesar de todo o material pesado usado na proteção, conseguimos entregar um produto bonito e harmônico à decoração do imóvel”, diz o profissional.

Fonte: Revista Imóveis

Treinamento ajuda a evitar incêndios em condomínios

Para evitar o risco de incêndios em condomínios de São Paulo, um decreto estadual determina que 80% de funcionários e ao menos um morador por andar precisam participar uma vez por ano de treinamentos que ensinam a agir em casos de incêndio.

De acordo com uma consultora especializada em segurança, na capital paulista ocorrem de 12 a 15 incêndios em residências por semana. O chefe de portaria de um condomínio no Brooklin já teve que arrombar um apartamento porque o morador saiu para trabalhar e um curto-circuito na tomada do micro-ondas provocou incêndio.

Ele participa todos os anos de treinamentos em que funcionários e moradores têm aulas práticas e teóricas contra incêndio.  Neste curso, eles aprendem a usar o extintor e a identificar problemas de manutenção, como a falta de uma peça que ajuda a abrir o hidrante.

Fonte: G1

Conheça mais sobre a vida em condomínio

Síndico não é empregado nem prestador de serviços, portanto não está sob a exegese das leis trabalhistas. Perante o INSS o síndico se enquadra na condição de Contribuinte Individual.

O síndico não pode criar normas nem dispensar alguém de cumprir as já estabelecidas. A aprovação ou supressão de normas é de competência exclusiva dos condôminos reunidos em assembleia. Por exemplo, ao síndico não é dado poderes de isentar condômino do pagamento de multas e de juros de mora de taxas condominiais ou de impor penalidades não previstas na convenção ou na lei.

Fonte: Paçoca com Cebola

Contrato de locação prorrogado mantém fiador

O compromisso do fiador é essencial na hora de acertar a locação. E ele se mantém quando o contrato é dilatado.

Apartamento para alugar: 75% dos contratos incluem fiador

O fiador é o responsável por garantir o pagamento do aluguel em caso de inadimplência do inquilino. O papel que assume é essencial para a segurança do locador e é a modalidade de garantia mais usada nos contratos de locação. De acordo com o Sindicato da Habitação (Secovi-PR), em dezembro, 75% dos contratos de locação usaram o fiador como segurança para fechar o contrato.

O protagonismo do fiador se mantém durante o prazo em que o imóvel estiver locado, independente de por quanto tempo ele for prorrogado. Só deixa de ser fiador quem exige a mudança no acordo. A fiança só poderá ser contestada se houver manifestação contrária descrita em contrato. Durante a prorrogação, o fiador pode se isentar da obrigação por meio de notificação.

A questão foi pacificada por decisão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça que, em 2012, julgou um recurso especial que teve origem em ação de execução, aberta em 2008, contra uma mulher que havia firmado contrato de fiança em 1993, com duração de um ano. De acordo com o processo, o contrato de aluguel teria sido prorrogado e desde o ano de 1996 há atraso no pagamento do aluguel.

Nesse caso, os magistrados decidiram que a fiadora não responderia pelo atraso, porque o contrato de fiança é anterior à vigência da Lei 12.112 de 2009. No entanto, contratos firmados depois da reforma na lei do inquilinato, seguem ao novo formato e a responsabilidade do fiador se mantém caso ele não exija.

Pacto

Caso o fiador não comunique que quer deixar de figurar no contrato, ele permanece como responsável, mesmo depois da prorrogação do contrato.

Fonte: Gazeta do Povo

Restrições ao Subsíndico

O TeleCondo, serviço de consultoria para síndicos e condôminos mantido pela Associação dos Condomínios Garantidos do Brasil, tem recebido interessantes perguntas sobre o dia-a-dia do prédio. Algumas mostram peculiaridades que podem servir como exemplo ou inspiração para outros. Como esta, por exemplo:

P. “Nossa subsíndica foi eleita junto com o síndico, mas na convenção diz que quem sofreu ação judicial não poderá ocupar cargo eletivo nem como síndico ou conselho, não diz subsíndica, mas ela não quer deixar o cargo, e está ocupando de vez em quando o de síndico. Pode?

R. Resposta do TeleCondo: “Segundo o que foi passado pela dúvida transcrita, percebe-se que a convenção estipula como um dos requisitos para ocupação de cargo eletivo, entenda-se síndico ou membro do conselho, que os postulantes não podem ter sofrido ação judicial (só do condomínio ou qualquer ação?). Ressalte-se que a convenção apenas se refere aos cargos de síndico e de conselheiro, porém nada menciona quanto ao cargo de subsíndico. Se a subsíndica foi eleita conforme a vontade da assembléia, é porque de certa forma ela preencheu os requisitos para assumir o cargo.

Contudo, pode-se questionar que a subsíndica não poderia assumir o cargo de síndico, quando este se ausenta, porque a subsíndica não teria os requisitos previamente estipulados (antes de sua eleição) para assumir o posto de síndico. Ficam, portanto, restritas as funções da subsíndico àquilo que a convenção estipular, não devendo assumir as atribuições reservadas ao síndico, por não preencher os requisitos estipulados na convenção.

O ideal, para este caso específico, é que o conselho assuma temporariamente a administração provisória do condomínio no lugar do síndico, mas antes, porém, deve sempre observar o que a convenção determina, ou seja, se é permitido adotar tal medida.

A resposta do TeleCondo continua com outras observações a respeito da fiscalização dos atos praticados pelo síndico, o que não carece transcrever.

Que lições podemos tirar do episódio acima? Nenhuma ou muitas. Podemos questionar a resposta dada, podemos levantar outras interpretações. A primeira que nos ocorre é que se a convenção fez restrições aos candidatos aos cargos de síndico e de conselheiro – os mais importantes do condomínio – as mesmas limitações também seriam válidas ao cargo de subsíndico.

Analogicamente, os requisitos para a eleição de um vice-presidente ou vice-governador são, ainda que omissa a lei, os mesmos que para presidente e governador, já que os primeiros substituem os segundos, com todas as prerrogativas e responsabilidades, em caso de vacância temporária ou definitiva.

Houve erro em eleger como subsíndico quem não preenchia as condições para assumir o cargo de síndico. Resta saber se o ato de eleição do subsíndico pela assembléia, sem as qualificações que a função de síndico exige, teria o condão de apagar a mácula de ação judicial (seria uma forma de perdão tácito), ou se a nódoa continuaria existindo, o que o impediria de assumir a função maior.

Não há uma resposta definitiva e única para o problema. O leitor, se pensar bem sobre o assunto, com certeza encontrará uma solução melhor. É o que esperamos.

Transferência de Direitos

Previsto na Seção XI do Capítulo II, a transferência do direito de construir, um dos instrumentos de política urbana regulados pelo Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01).

Trata-se de mecanismo legal que outorga ao proprietário de certos imóveis – onerados por restrições de interesse público ou destinados a cumprir alguma função social – o direito de alienar o potencial construtivo do bem, para que seja aproveitado em outra área da cidade. Desse modo, o proprietário pode recuperar o prejuízo sofrido pelo gravame que atingiu seu imóvel.

O artigo que trata do assunto deve ser lido de um fôlego só para uma melhor compreensão. Diz ele:

“Art. 35. Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pública, o direito de construir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, quando o referido imóvel for considerado necessário para fins de:

I - implantação de equipamentos urbanos e comunitários;

II - preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural;

III - servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.

§ 1o A mesma faculdade poderá ser concedida ao proprietário que doar ao Poder Público seu imóvel ou parte dele, para os fins previstos nos incisos I a III do caput.

§ 2o A lei municipal referida no caput estabelecerá as condições relativas à aplicação da transferência do direito de construir.”

Para quem não gosta de ler excertos de lei, traduzimos com algumas observações:

1. Note que nem todo imóvel pode receber o benefício da transferência do direito de construir. Duas hipóteses: (a) imóveis doados ao município (§ 1o) com o propósito de servir à implantação de equipamentos urbanos, ou de serem preservados para o futuro, ou de servirem a programas de melhorias urbanas; (b) imóveis enquadrados num dos itens mencionados (I, II e III).

2. O aproveitamento do direito de construir poderá ser feito pelo próprio proprietário, em outra área da cidade, ou por terceiros. Neste caso, será necessário formalizar a alienação mediante escritura pública, devidamente levada ao registro de imóveis. A lei não diz explicitamente, mas infere-se de seu contexto que tal escritura deverá ter a anuência do poder público, para que tenha validade. Afinal, é o legislador ou o administrador municipal que dirá se o imóvel é ou não necessário para os fins desejados.

3. A transferência do direito de construir conjuga-se muito bem com o instrumento que prevê a transformação de áreas de invasão ou favelas em condomínios especiais (arts. 9o e 10 da Lei 10.257/01). Numa só penada, o legislador municipal criará condições para a melhoria do padrão urbanístico de área de baixa renda, mitigando o prejuízo do proprietário, que recuperará a principal parte do prejuízo construindo em outro lugar.

Orçamento anual

Condomínios devem fechar previsão orçamentária rapidamente

Chegou a hora de fechar o orçamento anual dos condomínios

Estudo sobre receita e despesa deve ser feito no início do ano

Para evitar surpresas nas contas de condomínio durante o ano, é importante elaborar a previsão orçamentária que deverá ser discutida em assembleia geral ordinária. Segundo o Secovi Rio (Sindicato da Habitação) esta é a época para reunir os condôminos para discutir o tema e aprová-lo.

De acordo com a instituição, será preciso elaborar um orçamento das receitas e despesas para o ano inteiro. O ano-exercício coincide com o ano-calendário. Mas, o vice-presidente de Assuntos Condominiais do Secovi Rio, Alexandre Corrêa, destaca que é preciso observar o que a convenção determina.

“Em geral, a previsão orçamentária pode ser discutida em assembleia até março e é preciso levar em consideração os reajustes que acontecem todo ano nas contas de consumo como água e energia, nos salários dos funcionários e nos contratos de manutenção, além de prever um valor por conta da inadimplência. A recomendação é fazer uma estimativa e aumentar a cota condominial nesta proporção”, explica Corrêa.

Ele ressalta ainda que não é saudável para o condomínio manter a cota congelada, pois quando os aumentos surgirem será preciso recorrer às cotas extras para pagá-las. Outra recomendação é considerar as projeções para a inflação do ano. Só que existem imprevistos, daí a importância também de manter um fundo de reserva, que é para ocasiões emergenciais.
Fonte: O Dia

Projetos de construção devem respeitar a legislação e contar com itens adaptados

Tornar um espaço acessível aos deficientes é uma preocupação cada vez mais constante em todo o mundo. No Brasil não é diferente. Dados do último Censo Demográfico, do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), mostram que mais de 45,6 milhões de pessoas apresentam algum tipo de deficiência, totalizando 23,9% da população do País. Neste índice estão incluídas as deficiências visual, auditiva, mental e motora, de acordo com seus graus de severidade.

O Censo divulgado no ano 2000 trazia o Brasil com 24 milhões de pessoas com deficiência. Como se vê, o índice quase dobrou na última década, fazendo com que o poder público e o privado voltassem ainda mais a atenção ao tema.

O mercado da construção civil, por exemplo, passou por uma série de alterações e os novos empreendimentos continuam sendo adaptados à nova realidade. Os projetos arquitetônicos e de engenharia devem conter itens básicos que permitam a acessibilidade e a mobilidade de quem precisa.

Em poucas palavras, tornar um ambiente acessível nada mais é do que permitir que ele possa ser alcançado, acionado, utilizado e vivenciado por qualquer pessoa, inclusive as que apresentam mobilidade reduzida.

Fonte: Folha Web

Editora Bonijuris lança nova revista

Grande parte da população urbana vive em condomínios no Brasil, casas, sobrados ou apartamentos. Quem mora em condomínio, sabe que conviver com outras pessoas no mesmo espaço, demanda certo jogo de cintura, tranqüilidade e respeito mútuo. E é esse o objetivo da criação da nova revista Direito e Condomínio, da editora Bonijuris.

A advogada Olga Krieger pergunta: “Por que falar da vida em condomínio sob o olhar do direito? Porque, para alcançarmos a convivência em harmonia, precisamos respeitar regras impostas a todos os condôminos. No entanto, para respeitar é preciso entender o que dizem os códigos, as leis, a convenção de condomínio e o regimento interno. E esse é justamente o problema enfrentado por muitos: como interpretar a difícil linguagem jurídica”, esclarece Krieger.

A revista visa descomplicar os documentos legais e jurídicos sobre condomínio e transformar o conteúdo em textos de leitura agradável e compreensível.

Nesta primeira edição algumas matérias são destaques: Furtos e roubos de veículos no interior do condomínio e o dever de indenizar; Penhora de bem de família por dívida de condomínio; Regras básicas do prédio; Exames médicos nos empregados do condomínio; A cobrança correta da tarifa de água e esgoto no condomínio, entre outras.

Sobre a Editora:

Com vinte e quatro anos de experiência no mercado, a Editora Bonijuris publica mensalmente a Revista Bonijuris e trimestralmente Revista Luso-Brasileira de Direito do Consumo. Ambas voltadas a desembargadores, juízes, procuradores, advogados, estudantes de direito, entre outras.

Fonte: Paran@Shop

Viajar no carnaval requer alguns cuidados com a casa

Pedir ajuda para o vizinho confiável e para o porteiro são boas alternativas. Além disso, é necessário ser discreto para não chamar atenção dos possíveis assaltantes

 (Nando Oliveira/Esp. EM/D.A.Press)

Faltam poucos dias para a maior festa popular brasileira, o Carnaval. As pessoas já estão preparando as malas para viajar e curtir o feriado prolongado. Em especial, os foliões que saem de casa em busca de emoção – nos trios elétricos em Salvador, no camarote dos desfiles do Rio de Janeiro, nas festas de rua em cidades interioranas – todos os anos. Mas, antes de pegar a estrada, é importante garantir a segurança do imóvel para não ter surpresas desagradáveis ao retornar.

De acordo com o presidente do Sindicato das Empresas de Segurança Privada do Distrito Federal (Sindesp/DF), Irenaldo Lima, nessa época do ano o crescimento do mercado de segurança chega a 10%. Entretanto, investir em segurança não significa gastar muito dinheiro. Existem medidas nas mais diversas faixas de preço, inclusive com custo zero.

A ajuda de um vizinho de confiança é uma das alternativas. Segundo o presidente, é interessante pedir ao vizinho para recolher as correspondências no período em que estiver fora. Isso evita o acúmulo de cartas jogadas na garagem, dando a impressão de que a casa está vazia. Além disso, as luzes da garagem podem ser acesas todos os dias – ou um dia sim e outro não, por exemplo.

A ideia é evitar que pessoas mal intencionadas percebam a ausência dos moradores e ajam de forma criminosa. Para quem mora em apartamento, a dica é informar ao síndico e aos porteiros, inclusive por meio de documento, que os proprietários estarão em viagem e que, portanto, eles devem ter mais atenção com a residência naquele período, mesmo que seja por um curto prazo.

Usar e abusar da discrição é essencial, independente do tipo de moradia. Irenaldo explica que não é recomendado espalhar a notícia de que vai viajar. Ser discreto é importante até na hora de arrumar a bagagem no carro. “Muita gente comete o pecado de parar o carro em frente de casa, deixar o portão aberto e arrumar as malas de maneira escandalosa, chamando a atenção de quem está por perto”, alerta o presidente.

Irenaldo Lima ainda salienta que tão importante quanto lembrar dos itens de segurança residenciais é contratar somente empresas legalizadas e autorizadas pelo poder público a prestar esse tipo de serviço. “Quem acha que contratar empresa clandestina sai mais barato, acaba tendo muitos prejuízos. Portanto, desconfie de propostas de orçamento que estejam muito abaixo do valor de mercado”, finaliza.

 

Fonte: Lugar Certo

Terceirização de departamento jurídico é opção econômica e eficaz para condomínios

 É certo de que a Baixada Santista virou referência no mercado imobiliário nacional. São diversos os fatores que colaboraram com essa expansão, como as muitas opções de lazer, proximidade com a capital e a valorização devido ao pré-sal. Prova disto é que Santos lidera a lista de cidades com maior índice de verticalização, de acordo com pesquisa do Ibope Inteligência. Com 63%, a cidade é seguida por Balneário Camboriú (SC), com 57%, e Porto Alegre (RS), com 47%.

Acompanhando esse cenário promissor, vem o aumento das demandas envolvendo condomínios e demais assuntos ligados ao setor. Para se ter uma ideia, em 2012 foram distribuídas em média, 1200 ações pospostas por condomínios e 400 ações movidas contra condomínios em Santos.

Adriano Dias, especialista em direito contratual e empresarial, do escritório Adriano Dias Advocacia e Consultoria Jurídica, explica que a saída mais viável e econômica é a terceirização na gestão jurídica dos condomínios, com equipe qualificada para orientar sobre todas as questões legais.

Adriano destaca que essa assessoria deve abranger todo o processo de cobrança e redução da inadimplência, assistência ao síndico e a participação em reuniões e assembleias, consultoria tributária, fiscal, administrativa, cível, imobiliária, trabalhista, bem como na constituição ou alteração da convenção de condomínio e de regimentos internos. “Deve-se incluir a forma de atuação; a realização de audiências e o acompanhamento de processos”, destaca Adriano.

Além da atuação perante o condomínio, os condôminos, a administradora e os prestadores de serviço, o departamento jurídico terceirizado realiza toda a gestão dos contratos firmados pelo condomínio; outro item delicado e que merece atenção especial. “As principais relações são regidas por contratos e, com a finalidade de reduzir os riscos e obter o máximo benefício de tudo que foi contratado, o condomínio também precisa administrar seus contratos de forma ágil e efetiva”, afirma o advogado.

O bom funcionamento do condomínio, em todos seus aspectos, é requisito fundamental para o bom convívio e harmonia entre seus moradores. “Além da facilidade no gerenciamento e controle de todas as obrigações legais do condomínio, a gestão jurídica ajuda na redução de custos e de conflitos potencialmente existentes no condomínio ou entre os condôminos, minimiza o risco de perdas e agiliza o desenvolvimento saudável do condomínio”, finaliza o especialista.

Fonte: Primeira Edição

Locação nova requer planejamento

Pesquisa deve ser feita devido à variação de valor

O primeiro passo para quem pretende alugar um imóvel residencial num condomínio é a definição da faixa de preços do aluguel que irá assumir. O futuro inquilino deve levar em consideração encargos como a taxa condominial e o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), que embora seja de responsabilidade do proprietário do bem, é cobrado do locatário. Segundo uma imobiliária de São Paulo, o valor do aluguel não deve ser superior a 30% da renda líquida mensal do interessado. Esse limite é o ideal para que o inquilino possa arcar tranquilamente com as despesas da locação durante os 30 meses de vigência do contrato, informou a administradora de imóveis.

Ainda em relação ao aluguel, o candidato a locatário deve realizar uma boa pesquisa, pois os valores têm variado bastante. “Há unidades de padrões similares numa mesma rua que possuem preços diferentes, dependendo do estado de conservação ou mesmo da proximidade com terminais de ônibus ou estações de metrô”, explicou a gerente da administradora.

Ainda conforme a imobiliária, antes da assinatura do contrato, recomenda-se a vistoria no imóvel. Dessa forma é possível determinar a responsabilidade de cada um no reparo de eventuais danos.

Entre as garantias mais utilizadas estão o fiador e seguro-fiança. Por fim, o candidato deve estar atento à documentação que precisará reunir para efetivar o contrato de locação. Caso seja assalariado, serão necessários os três últimos holerites, carteira profissional com registro, RG e CPF . No caso de profissionais liberais é preciso apresentar cópia da última declaração do Imposto de Renda e declaração de retirada mensal da empresa para a qual presta serviço, informou a imobiliária.

Fonte: Folha do Condomínio

Cuidados para não perder o imóvel

A compra da casa própria exige disciplina e fôlego: a inadimplência pode se transformar em despejo.

Escolher o imóvel e fechar o contrato é só o início. Adquirente tem de garantir pagamento pontual para não correr o risco de perder o bem

A aquisição da casa própria foi facilitada com juros mais baixos e disponíveis, mas a legislação ficou mais rígida com inadimplentes nos últimos anos. Desde 2004, é mais simples retomar o bem em caso de falta de pagamento, e essa é uma das razões da redução das taxas de juros.

Comprar uma casa é um negócio de longo prazo e depende de planejamento. “É preciso ter consciência que é diferente de comprar um eletrodoméstico ou carro. A prestação não pode ultrapassar 30% da renda e o imóvel escolhido deve estar dentro das necessidades da família”, endossa o gerente regional da Caixa Econômica Federal, Vilmar Smidarle.

Na alienação fiduciária, modalidade de garantia mais comum, a retomada do imóvel pelo credor pode acontecer a partir do atraso de 60 ou 90 dias. “O imóvel pertence à instituição durante o pagamento. O mecanismo de execução é rápido”, diz Smidarle. Ele indica que o melhor é deixar o pagamento em débito automático para não correr o risco de usar o dinheiro em outros gastos.

Como uma parte da renda familiar já vai estar destinada ao pagamento do imóvel, é aconselhável não fazer outras dívidas.

“Quem trabalha com carteira assinada deve usar os recursos do FGTS de dois em dois anos, prazo mínimo para acessar o benefício”, diz o presidente do ABMH, Leandro Pacífico.

Fonte: Gazeta do Povo

Multa não Cobre o Dano

A questão não é exatamente jurídica, mas econômica. Ou financeira. Qual seria o valor mais justo a ser aplicado a quem se atrasa no cumprimento de sua obrigação fundamental de prover recursos para que o síndico administrador comum efetue, em nome de todos, o pagamento das despesas necessárias à manutenção do prédio? Ou então, que ônus e prejuízos atingem o condomínio quando, por falta de dinheiro, algumas contas são pagas com atraso ou quando o síndico, agindo com responsabilidade, recorre a empréstimos ou adiantamentos bancários?

Qualquer conta que se faça mostrará que muito mais do que dois por cento de acréscimo será preciso prover para o atendimento de multas ou juros de qualquer espécie. Se não pagar o salário dos empregados rigorosamente em dia, a multa que incide é de 100% (cem por cento); sim, dobra o valor, conforme normas da Consolidação das Leis do Trabalho. Se os impostos forem deixados de lado, as multas variam de 10 a 30% ou mais. Somente no caso de fornecedores de água, luz e telefonia a multa será equivalente a dois por cento.

Quanto aos juros, todos sabemos que não há, no Brasil, crédito com juros iguais ou inferiores a dois por cento ao mês. Desconto de títulos está na faixa de 4 a 6%; conta garantida, de 5 a 8%; cheque especial, de 7 a 11%; crédito pessoal em financeiras, de 9 a 13% ao mês e assim por diante. Além disso, o tomador do dinheiro é obrigado a cumprir muitas exigências burocráticas e a pagar taxas, o que acaba onerando ainda mais o custo do dinheiro.

No caso da multa por inadimplemento, seu valor (de “até dois por cento” segundo o Código Civil) é cobrado somente uma vez e não todos os meses, como os juros. Caso o condômino fique três ou cinco ou dez ou vinte meses sem pagar, o síndico só poderá cobrar-lhe o máximo de dois por cento de multa, incidente sobre o total do débito.

Se ao menos fosse possível cobrar dois por cento de multa ao mês, até o limite de dez meses, ou seja, 20% no máximo, o prejuízo dos condôminos seria menor. Assim mesmo, não teriam os edifícios qualquer vantagem no atraso do pagamento das taxas, pois o crédito, além de caro, é muito difícil de obter. Nem se diga que isto pode ser evitado, fazendo um rateio do déficit do condomínio. Ora, para financiar os inadimplentes os demais condôminos precisam recorrer a empréstimos pessoais ou sacar de suas poupanças, o que representa um encargo para eles, equivalente ao juro pago ou ao custo da oportunidade perdida.

O fato é que o dinheiro tem um preço e ninguém gosta de financiar – compulsoriamente – os gastos de outrem, mesmo que seja o mais simpático vizinho. Quem atrasa deve ressarcir na íntegra o prejuízo que causou.

Quem Deve a Conta, Afinal

Questão tormentosa para os juristas continua a ser a da legitimidade passiva na ação de cobrança de taxas de condomínio, quando a unidade é objeto de contrato de compromisso de compra e venda. Muitas têm sido as interpretações. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), última instância para dizer qual a melhor leitura do direito, ainda não encontrou uma fórmula que expresse todas as nuances e variações do caso. Mas está no bom caminho.

O acórdão relatado pelo ministro Aldir Passarinho Júnior, da Quarta Turma do STJ, constitui uma evolução nesse sentido. Diz a ementa (Resp. 252.500/SP):

l. Em princípio, a inexistência de registro do título aquisitivo da unidade residencial não afasta a responsabilidade do novo adquirente pelo pagamento das cotas condominiais relativamente ao período posterior à compra, sendo indevida a cobrança feita ao antigo condômino.

2. Caso, todavia, em que não demonstrada a posse dos pretensos novos adquirentes, a ensejar o conhecimento do fato pelo condomínio, a legitimidade passiva ad causam pertence àquele em nome de quem registrado está o bem, situação reconhecida pelas instâncias ordinárias, com base na prova, que não tem como ser revista em sede especial (Súmula n. 7 do STJ).”

Explica o relator que no recurso especial se discute a responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais, em face de dação em pagamento de imóvel, sem que o contrato de compra e venda estivesse registrado no cartório imobiliário, fato que levou o condomínio a mover a ação de cobrança contra o titular do domínio. Embora as taxas se refiram a período posterior ao do compromisso, a unidade autônoma continua na posse do promitente-vendedor, “de modo que impossível mesmo, ao condomínio, supor a transferência da titularidade ou da aludida posse”.

Justiça casuísta

Lembra o ministro Aldir Passarinho Júnior que há outros arestos do STJ no sentido de que “somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passava ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda” (Resp. 212.799/SP).

Também participou do julgamento o ministro Ruy Rosado de Aguiar.

A dificuldade na fixação de critérios fáceis e uniformes para bem esclarecer a polêmica reside no grande número de variáveis, quais sejam:

1. Se a unidade foi vendida ou prometida à venda.

2. Se a escritura ou o compromisso de compra e venda foram ou não registrados na circunscrição imobiliária competente.

3. Se o proprietário entregou ou não a posse do imóvel ao adquirente.

4. Se o condomínio foi ou não notificado da alienação ou promessa de venda.

5. Se as cotas devidas são de período anterior ou posterior ao da compra e venda.

Com tantas variáveis, podendo cada uma deles indicar um caminho diferente e combinarem- se entre si, não é de estranhar que cada decisão do STJ aborde alguns aspectos apenas do problema, não havendo uma só ementa que dirima satisfatoriamente o impasse.

Fica no ar a sensação de que nossa Justiça está ficando casuísta ou que vem sofrendo forte influência do sistema jurídico anglo-saxão.

Pagou Tem Que Provar

Os problemas de condomínio relativos ao pagamento das cotas de rateio continuam aflorando nos tribunais do país. Não noticiamos todos os julgados, já que numerosos, mas somente os que chamam a atenção, por alguma peculiaridade ou por terem alguma lição que sirva de alerta a síndicos, administradores e condôminos, leitores habituais que são desta coluna.

O acórdão de hoje vem do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, em voto relatado pelo desembargador Campos Amaral. Diz a ementa (apelação cível n. 1-651830/99):

“Cabe ao devedor, se estiver em dia com as taxas de condomínio, apresentar os comprovantes de pagamento dos meses cobrados, sob pena de se reconhecer o débito, pois a obrigação de pagar as taxas decorre da Convenção de Condomínio e da própria lei. A prova de quitação dos meses posteriores aos cobrados, não elide estes, pois a inadimplência do condômino, de um ou mais meses, não o impede de efetuar o pagamento de taxas vencidas posteriormente.”

Conforme sintetiza o relator, em ação de cobrança de taxas condominiais, o réu-condômino alegou que, “em face do volume de papéis que recebe, adotou como regra guardar por seis meses todos os recibos de pagamentos efetuados” tendo sito “surpreendido” pela ação do condomínio exigindo-lhe o pagamento de taxas relativas ao ano anterior à demanda, o que achou “muito estranho”,

Sem impedimentos

Em primeiro grau de jurisdição, a ação de cobrança foi julgada improcedente, sob o fundamento de que “o condomínio é pago em cotas periódicas e, comprovando o réu o pagamento de outras mensalidades posteriores àquelas requeridas na inicial, até prova em contrário, presumem-se pagas as anteriores” (art. 943, do Código Civil).

Em sua apelação, o condomínio, dentre outros argumentos, reitera de que no boleto de cobrança não consta impedimento de pagamento de taxas vincendas para os condôminos inadimplentes, “com o intuito de evitar perda maior para o condomínio”.

Tem razão o condomínio, no entender do relator Campos Amaral e dos demais integrantes da 3a. Turma Cível do TJ/DF (voto unânime), já que, para demonstrar a inexistência da dívida, “cabia ao [condômino], se estivesse em dia com as taxas de condomínio, apresentar os comprovantes de pagamentos dos meses cobrados; se não o fez, há de se reconhecer a existência do débito”

Prossegue o desembargador: “A argumentação do apelado de que pagou os meses posteriores, não elide a comprovação de quitação dos anteriores, ainda mais quando é de conhecimento geral que a inadimplência do condômino, de um ou mais meses, não o impede de efetuar o pagamento de taxas vencidas posteriormente, não só para evitar maiores prejuízos ao Condomínio, como para o próprio devedor, que evitará mais multas e juros.”

Conclusão, meus amigos: 1. Não adianta guardar os comprovantes de pagamento durante seis meses apenas (a dívida só prescreve em 20 anos!). 2. A cada cinco anos, convém solicitar uma declaração de quitação ao síndico. 3. Se receber taxas posteriores, fazê-lo com ressalva (‘sem prejuízo do pagamento das taxas anteriores’). 4. Um interregno pequeno entre o vencimento e a ação de cobrança evita alegações infundadas.

Política da boa vizinhança

A vida na cidade tem lá suas vantagens, mas não há como evitar aqueles problemas que surgem com vizinhos. Segundo Dirceu Jarenko, vice-presidente da área de condomínios do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná, as situações que mais dão dor de cabeça nos condomínios envolvem infiltração nos apartamentos, barulho excessivo fora dos horários permitidos, carros ocupando outras vagas na garagem e discussões envolvendo animais de estimação. Na hora de resolvê-los, Jarenko garante que quase sempre a fórmula “bom senso e uma boa conversa” funciona. Em alguns casos, porém, a situação sai do controle e até a Polícia precisa ser acionada. A seguir, soluções para resolver seis problemas “de bairro” muito comuns em Curitiba.

Barulho

- Vale para: vizinhos que costumam fazer muito barulho, festas barulhentas dentro do condomínio ou bares, casas noturnas e reuniões de pessoas em postos de gasolina para ouvir música no último volume.

- O que fazer: o ideal é primeiro entrar em contato com seu vizinho e pedir que ele diminua o barulho. Se a situação for recorrente, procure o síndico, que deve conversar, notificar e pode até multar. Se nada disso funcionar e nos casos de barulho excessivo em estabelecimentos comerciais, vale a pena ligar para o 156 e fazer uma reclamação formal. À noite, em feriados e fins de semana, você também pode acionar o 190.

- Como funciona: há uma avaliação de ruído e, se há infração, o barulhento é notificado Se o problema persistir, é aplicada uma multa que pode chegar a R$ 18 mil.

Lixo

- Vale para: caso seu vizinho costume deixar o lixo na rua fora dos dias estipulados, você pode formalizar a reclamação, que é anônima e gratuita. Isso também vale para o caso de pessoas que não fazem a separação correta ou não acondicionam o lixo da maneira adequada.

- O que fazer: entre em contato com a prefeitura pelo 156, central de atendimento que reúne todas as reclamações e dúvidas na cidade. O serviço também por ser acessado pela internet (www.central156.org.br).

- Como funciona: um fiscal da Secretaria do Meio Ambiente vai até o local para verificar a situação. Caso seja comprovado que a falta de cuidado com o lixo está perturbando os vizinhos, a secretaria manda um ofício ao morador e presta um serviço de orientação sobre como resolver o problema. Caso o vizinho seja reincidente, recebe uma notificação.

Limpeza

- Vale para: espaços – como terrenos baldios, espaços públicos e córregos – que precisam de limpeza.

- O que fazer: ligue para o 156 ou utilize o serviço pela internet.

- Como funciona: técnicos são designados para ver a necessidade da limpeza e requisitam o serviço, que é realizado em um prazo de alguns dias, ou semanas, sem custos para quem fez a reclamação. No caso de o terreno baldio ter um dono, ele é notificado para fazer a limpeza ou contratar uma empresa para realizá-la. Caso a situação não seja resolvida no prazo determinado, é encaminhada uma multa ao proprietário.

Buraco na rua

- Vale para: buracos que comprometam a mobilidade e a segurança dos moradores.

- O que fazer: ligue para o 156 ou utilize o serviço pela internet.

- Como funciona: um profissional da prefeitura vai até o local para avaliar. A solicitação é encaminhada para o setor responsável pela execução da obra. Não há um prazo mínimo ou máximo: tudo depende da demanda do setor.

Drogas

- Vale para: pessoas usando drogas na região ou suspeita da ação de traficantes dentro do condomínio ou em ruas próximas.

- O que fazer: caso o problema seja a utilização de drogas, acione a polícia pelo 190. Se você desconfiar que traficantes estão agindo no local, o ideal é fazer uma denúncia para o 181, telefone do Narcodenúncia.

- Como funciona: as denúncias são anônimas. A partir do contato com a polícia, viaturas são encaminhadas para o local e verificam a situação. Caso sejam identificadas pessoas utilizando ou mesmo vendendo drogas, os policiais realizam o encaminhamento de usuários e a prisão de traficantes.

Violência

- Vale para: assaltos na região.

- O que fazer: durante o assalto, nunca reaja. Depois, acione o 190 e registre o Boletim de Ocorrência. A queixa também pode ser feita pela internet ou em qualquer delegacia da cidade. Feito o registro, acompanhe periodicamente as investigações e cobre por uma solução. Outra dica é se mobilizar e fazer parte do Conselho Comunitário de Segurança (Conseg) do seu bairro.

- Como funciona: o Conseg é um grupo formado pelo delegado responsável pela região, um comandante da PM e moradores do bairro para discutir as demandas de segurança. A ideia é fortalecer o vínculo entre as autoridades e a população, além de possibilitar que vizinhos se conheçam e façam parcerias. Na pauta, entram de problemas pequenos até questões mais drásticas.

Árvores

- Vale para: árvores que precisam de poda ou corte em lotes particulares ou áreas públicas.

- O que fazer: caso a árvore esteja localizada na calçada ou em alguma área pública, você deve fazer a solicitação de corte ou poda pelo telefone da Central de Atendimento e Informações da prefeitura, o 156. Caso a árvore esteja em um imóvel particular (residência, empresa, obra em construção ou condomínio), o proprietário ou alguém com uma procuração assinada por ele deve fazer a solicitação do serviço na sede da SMMA (Avenida Manoel Ribas, 2.727, Mercês) ou em alguma das nove Ruas da Cidadania da cidade, apresentando cópia do RG e CPF do dono do imóvel ou dirigente da empresa (em caso de pessoa jurídica) e cópia da capa do último talão de IPTU. Também é preciso preencher um formulário com informações do imóvel e da planta em questão. Você pode fazer o download do modelo da requisição no site da prefeitura de Curitiba (www.curitiba.pr.gov.br/multimidia/00088300.pdf) e já levar o documento preenchido, o que agiliza o processo.

- Como funciona: Em ambos os casos, o pedido é encaminhado para a equipe técnica da Secretaria Municipal de Meio Ambiente (SMMA) e um profissional é designado para ir até o local, avaliar a situação da árvore e verificar se o procedimento de corte ou poda é realmente necessário. Para árvores em áreas públicas, caso o procedimento seja autorizado, o pedido com o parecer do técnico é encaminhado para o setor competente dentro da própria SMMA e uma equipe é deslocada para realizar o serviço. O corte ou a poda não têm custos para quem protocolou o pedido e, entre a solicitação e a realização do serviço, a espera normalmente é de até 20 dias. No caso de árvores em imóveis particulares, o pedido é encaminhado para o sistema da SMMA e um técnico é designado para ir até o local e avaliar se a poda ou o corte são necessários. Caso sejam autorizados, a pessoa recebe um documento da SMMA comprovando a permissão e deve contratar um profissional ou empresa particular para realizar o serviço. A SMMA não se responsabiliza pela escolha e o proprietário é quem deve arcar com essas despesas.

Calçadas

- Vale para: espaços com meio-fio, mas sem calçada, calçadas danificadas que comprometem a mobilidade de pedestres pelo local e problemas em relação à limpeza do espaço.

- O que fazer: entre em contato com a Prefeitura pelo 156 ou pela internet (www.central156.org.br).

- Como funciona: em todos os casos, a manutenção das calçadas em Curitiba cabe ao proprietário do terreno do qual ela faz parte. Após a denúncia, um fiscal da Prefeitura vai até o local e analisa as condições da calçada. Caso seja constatado que a estrutura precisa de reparos, o morador recebe uma notificação estabelecendo um prazo de pelo menos 30 dias para regularizar a situação. Em geral, ele que deve arcar com os gastos da reforma. Se as obras não forem feitas dentro do prazo, a pessoa recebe uma multa, com valor que pode chegar a R$ 1.172.

Um exemplo que vem do Prado Velho

“Se as famílias não se mobilizam, fica quase impossível morar aqui”. É assim que a aposentada Elisabete Gussella explica a situação do Prado Velho, onde mora. E ela arregaça as mangas. Sua última “aventura” aconteceu em novembro, quando, depois de insistentes contatos com a Prefeitura, conseguiu que a Secretaria Municipal de Urbanismo acabasse com um mocó (foto) em um lote próximo à sua casa. “O local era cheio de desocupados. Depois de três meses, localizaram o dono do lote e as pessoas foram retiradas. Agora, tapumes impedem que novas invasões sejam feitas”, explica. Para quem pensa em se inspirar em seu exemplo, Elisabete recomenda persistência. “É preciso batalhar.”

Limites

Os índices de ruído variam pelos horários e as multas são taxadas de acordo com o excesso cometido:

Limites do ruído

• Das 7h até 19h – limite de até 55 decibéis

• De tarde: das 19h até 22h – limite de até 50 decibéis

• De noite: das 22h até 7h – limite de até 45 decibéis

Custo da infração

• 10 decibéis acima do limite – infração leve: até R$ 5,3 mil

• De 10 a 30 decibéis acima do limite – infração grave: de R$ 5.301 a R$ 10,7 mil

• Mais de 30 decibéis acima do limite – infração gravíssima: até R$ 18 mil

Fonte: Gazeta do Povo

Auditoria preventiva evita problemas futuros em condomínios

Manter uma auditoria preventiva é um investimento e não um custo para os condomínios. De acordo com Ângela Zechinelli Alonso, conselheira do Conselho Regional de Contabilidade do Estado de São Paulo (CRC-SP), algumas construtoras já começaram a entregar os apartamentos com a convenção de condomínio, incluindo essa exigência.

Segundo Ângela, algumas administradoras de condomínios também têm recomendado que as prestações de contas sejam avaliadas por auditores independentes. A conselheira explica que uma auditoria deve ser realizada seguindo as normas internacionais e nacionais em vigor, para qualquer porte de cliente.

No caso de condomínio, o auditor deve avaliar as necessidades do cliente para poder oferecer o serviço adequado. É importante também que todas as pastas de prestações de contas sejam verificadas e que a documentação tenha bases sólidas de controles internos. A auditoria deve ser realizada mensalmente e os condôminos devem assinar concordando com a prestação de contas feita pela administradora, após o exame do auditor.

As vantagens da auditoria para os condomínios é que ela pode detectar falhas nos controles internos e evitar má administração, desvios ou fraudes futuros. Além de identificar problemas já ocorridos.

Fonte: Condoworks e CRC SP Online

Relacionamento com vizinhos

Conviver bem com vizinhos depende também da sua atitude como morador

Na comunidade
Você vai querer se sentir parte de uma comunidade. Use o condomínio como o balão de ensaio para se aproximar das pessoas, compartilhando interesses e experiências.

É simpatia
Apresentar-se a vizinhos que acabam de se mudar, oferecendo-se para o que for necessário e para um cafezinho em sua casa, é a melhor maneira de começar a criar laços.

Com educação
Quando há clareza nas normas e todo mundo está acostumado a respeitá- las, a vida flui de maneira mais serena. Fique sempre atento aos deslizes – os seus e os dos outros.

Só gentileza
Segurar o elevador se tiver mais alguém para subir é o básico, embora muita gente tenha se esquecido disso. E cumprimentar a todos, de preferência pelo nome, um luxo!

Em silêncio
Não é preciso isolar acusticamente as dependências do apartamento. Basta que os horários de silêncio sejam respeitados. E conforme-se: uma vez ou outra, alguém dará uma festa.

Festeiros
Você vai adorar receber seus amigos. Mas convide para a festa o vizinho mais próximo caso vá fazer barulho atá mais tarde. Se o agito não for todos os dias, ele vai levar numa boa.

Sem calote
Tudo está nos trinques, pois pagar o condomínio em dia, evitando uma sobrecarga financeira aos condôminos, é a melhor maneira de ter fôlego para fazer melhorias no prédio.

Mais economia
Preservar os benefícios que forem de uso de todos (como cuidar para manter em uso a área de lazer ou não usar a torneira do jardim para lavar o carro) faz todos economizarem.

Sem abuso
O porteiro é atento e educado, mas ninguém vai pedir para ele carregar aquele armário que está sendo trocado em seu horário de almoço. Ele é funcionário de todos.

Com presença
Reuniões objetivas e com um roteiro economizam tempo e paciência. Participar das reuniões para depois não reclamar do que foi decidido em sua ausência é importante.

Fonte: SindicoNet

Condomínios contratam seguro contra raios em SP

Descarga elétrica pode danificar equipamentos do prédio.

Nesta época do ano, os temporais são geralmente acompanhados de raios e quem mora em condomínio sabe que essas descargas elétricas podem danificar diversos equipamentos do prédio. O quadro “Meu condomínio tem solução”, do SPTV, mostrou nesta terça-feira (15), o que dois prédios da Zona Norte de São Paulo, atingidos por fortes raios no fim do ano, fizeram para diminuir o prejuízo.

Na Vila Gustavo, o raio assustou os moradores do condomínio no dia 21 de dezembro. A descarga elétrica danificou a central de interfones, 25 câmeras de segurança e o elevador. O prédio já foi atingido por raios quatro vezes nos últimos oito anos. Para evitar maiores prejuízos, os administradores decidiram contratar um seguro. O valor para o conserto de R$ 50 mil caiu para R$ 4,5 mil, valor da franquia.

Na noite de Natal, São Paulo teve a terceira maior incidência de raios dos últimos dez anos – 1.300 em um único dia. Em Santana, um condomínio sofreu com as descargas elétricas. Câmeras, portões, interfones, tudo ficou danificado pelos raios do dia 24 de dezembro.

Entretanto, o prédio também tem seguro. “Temos pára-raios, sistema de aterramento, mas nada disso resolveu. A gente acionou o seguro para amenizar os prejuízos”, conta o síndico José Carlos Dias.

Fonte: G1

Como Melhorar a Garagem

A garagem costuma ser o patinho-feio dos edifícios, apesar de ser um dos locais mais visitados pelos condôminos. Enquanto o hall de entrada parece o lobby de um hotel de luxo, a garagem mostra descaso, pouco planejamento, espaços ociosos, defeitos insanáveis, cores lúgubres, em suma, falta de uma maior atenção por parte do incorporador, da construtora e dos atuais proprietários do prédio.

Chamou-nos a atenção, nesse sentido, artigo de Wania Torres, publicado na revista “Direcional Condomínios” (abril/01), em que a articulista mostra que, atualmente, existem muitos recursos tecnológicos para suprir as deficiências de garagens malplanejadas ou malcuidadas. Com a devida permissão, sem fazer propaganda das empresas prestadoras dos serviços, registramos alguns dos meios disponíveis.

O primeiro deles é o amortecedor de impacto, que evita o contato do pára-choque com a parece da garagem. Já dispomos dessa facilidade no condomínio em que residimos. Com os amortecedores, foram retirados os pneus que protegiam os carros, melhorando sensivelmente a estética e a salubridade da garagem (o pneu pode ser criatório de mosquitos). Na mesma linha, a mesma empresa também produz mantas para colunas, que protegem os carros de impactos laterais.

Vale lembrar que desde que as montadoras passaram a pintar os pára-choques da mesma cor do carro, sem proteção de borracha, qualquer encostada na parece pode causar dano ao veículo, cuja recuperação não sai por menos do que um salário mínimo.

Rampas e sensores

O artigo mostra que, para a proteção do assoalho do carro, o condomínio já pode contar com uma rampa metálica, fixada com chumbadores, e que evita a raspada do carro no chão, principalmente quando a garagem é subterrânea. Há rampas que não deixam a frente do carro raspar e também que protegem o veículo ao sair do prédio, junto à calçada. A colocação da rampa não necessita de obra civil, vale dizer, não interdita o acesso dos condôminos.

Wania Torres também descreve o trabalho feito por algumas empresas especializadas em prestar serviços de planejamento e correção dos defeitos da garagem, com a redistribuição de vagas. Para racionalizar a utilização do espaço, tais empresas elaboram um projeto de racionalização e distribuição das áreas. Depois de medir detalhadamente os espaços disponíveis, locando colunas e outros obstáculos, transferem a realidade para o computador, que faz um estudo de áreas alternativas até chegar à melhor solução.

Outro ponto focado no artigo, de extrema atualidade em função da crise energética que o país passa no momento e já objeto de muitos comentários (não é de hoje que os condomínios economizam energia), diz respeito à iluminação da garagem.

A instalação de sensores que controlam o acendimento das luzes, permitindo que até 90% das lâmpadas fiquem apagadas quando não há movimento de pessoas ou carros no estacionamento, tem propiciado ganhos de até 30% nas contas de luz do condomínio. Recomenda-se que 10% dos pontos de iluminação sejam luzes-piloto, que nunca se apagam.

Quando o edifício possui circuito interno de TV, os sensores facilitam o controle da situação; a garagem que estava escura se ilumina automaticamente com a entrada de alguém, o que chama a atenção do porteiro ou seguranças.

Finalmente, lembre-se: uma garagem bem planejada e bem cuidada é certeza de uma maior valorização do edifício.

Inquilino Elege e Demite

Ainda persiste a dúvida sobre se o inquilino pode participar ou não da assembléia convocada para eleger o síndico do condomínio. Outra questão também foi levantada quanto à participação do locatário, como veremos adiante.

Afinal, inquilino vota ou não para síndico? Para se bem compreender o problema, convém fazer um pequeno retrospecto da Lei do Condomínio, já em vigor desde dezembro de 1964. Em sua redação original, a Lei 4.591/64 nada dispunha sobre a presença e muito menos sobre o direito de voto dos locatários em assembléias condominiais. Entendia-se, com razão, que o condômino deveria estar presente pessoalmente ou se fazer representar por procurador devidamente habilitado.

Em outubro de 1991, a atual Lei das Locações (8.245/91), em seu artigo 83, introduziu na legislação brasileira o direito do locatário participar, circunstancialmente, das assembléias de condomínio.

Diz o mencionado artigo 83: “Ao art. 24 da lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, fica acrescido o seguinte § 4o.: Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.”

Como se vê, um dos pressupostos de validação da presença do inquilino na assembléia era a existência de pauta envolvendo “despesas ordinárias” do prédio. Por suposto, qualquer outro tipo de deliberação ficava fora da alçada do locatário, mesmo que, indiretamente, de seu interesse. Mesmo sob esse raciocínio, houve quem defendesse o direito do inquilino eleger o síndico, já que sua escolha afeta diretamente os gastos ordinários do edifício, seja por seu estilo de administração seja por outros fatores.

Seja bem-vindo

Em março de 1996, o legislador ampliou as responsabilidades dos locatários, através da Lei 9.267, de 25.03.96, que deu nova redação ao § 4o. do art. 24 da Lei 4.591/64, o qual passou a ficar assim redigido: “Nas decisões da assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.”

Onde se dizia “que envolvam despesas ordinárias” passou-se a mencionar “que não envolvam despesas extraordinárias” ficando o resto de igual forma. Não se trata de mera modificação semântica. Na forma em que está redigido o parágrafo, não há mais por que não se permitir que o locatário, na ausência do locador ou seu procurador, não só participe como dê seu voto na hora de eleger ou demitir o síndico. Se a deliberação não envolver despesa extraordinária (nem, a nosso ver, afetar o direito de propriedade do condômino), é legítima e bem-vinda a presença do inquilino na assembléia.

Uma outra questão que nos foi proposta há dias é se o locatário também pode se fazer representar por procurador. Também não vemos óbice a tanto. Não comparecendo o condômino, não designando representante, não podendo comparecer o inquilino, nada impede que envie seu mandatário. Não há na legislação brasileira norma que proíba tal forma de representação. Em tese, porém, é possível que, na convenção do condomínio, se estabeleçam regras específicas sobre o problema.

Não esquecer, por fim, que o locatário deve ser devidamente identificado e comprovar, por meio do contrato de locação, a sua condição de inquilino da unidade autônoma onde reside ou trabalha.

Processos por falta de pagamento de condomínio crescem 5,8% em 2012

Secovi realizou levantamento nos fóruns da cidade de São Paulo. No ano passado foram ajuizados 10.526 processos contra 9.947 em 2011.

O número de ações judiciais de cobrança por falta de pagamento da taxa de condomínio aumentou 5,82% em 2012, na comparação com o ano anterior, segundo levatamento divulgado nesta terça-feira (15) pelo Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP).

De janeiro a dezembro de 2012, foram ajuizados 10.526 processos, contra 9.947 em igual período de 2011, segundo levantamento realizado nos fóruns da cidade de São Paulo.
Segundo o Secovi-SP, apesar da alta, o número acumulado em 2012 ainda está abaixo do acumulado registrado desde 2007, quando foram identificadas 15.902 ações. Em 2008, o número caiu para 13.092; em 2009, foram 11.459 registros; e em 2010, o número subiu para 11.808 ações.

O levantamento apontou ainda uma queda de 22,48% nos processos ajuizados em dezembro, com 693 casos, contra 894 em novembro. Em comparação ao último mês de 2011, entretanto, o número subiu 19,69% (579 casos).

Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Sindicato, aconselha síndicos e administradoras a negociarem com os inadimplentes. “O acordo é vantajoso para as duas partes – condomínio e condômino –, pois uma ação de cobrança dessa natureza pode levar vários anos para ser resolvida”, afirma.

Fonte: G1

Discipline a instalação do ar-condicionado em seu condomínio

Com a temperatura do ar e o clima cada vez mais instáveis, a saída mais rápida para esquentar ou refrescar o ambiente é recorrer a um bom ar-condicionado.

Atualmente, “para quem mora em apartamento, o equipamento deixou de ser um artigo de luxo para ser um eletrodoméstico de necessidade”, diz Sérgio Meira de Castro Neto, diretor de condomínios da vice-presidência do Secovi em São Paulo (Sindicato da Habitação). Mas, por mais simples que pareça, a instalação do ar-condicionado em apartamento demanda planejamento, porque exige cuidados quanto à preservação da estética da fachada e do projeto arquitetônico do prédio, bem como à segurança dos condôminos.

Muitos condomínios não estão preparados para recebê-lo, aponta Meira. “Enquanto nos prédios antigos há moradores que requerem a permissão para instalá-lo e outros condôminos favorecem um impasse, nos mais novos o problema é se chegar a um consenso sobre o local ou em quais cômodos será instalado e os tipos e tamanhos de aparelhos apropriados”, comenta.

Para evitar polêmicas e futuros incidentes, é importante que o condomínio se posicione de antemão em relação ao assunto, sugere o advogado e consultor jurídico condominial Cristiano De Souza Oliveira. No entanto, antes de se posicionar, padronizar e impor regras, tanto Castro quanto Cristiano De Souza recomendam ao síndico contratar uma empresa especializada, que disponibilize profissionais qualificados para fazer um projeto de elétrica capaz de dimensionar e sustentar o funcionamento do aparelho em todos os apartamentos. “É essencial que o morador sempre respeite o limite dimensionado, pois há o risco de a fiação não aguentar a demanda de carga e ocorrer um incêndio”, alerta Castro. O laudo técnico, acrescenta, por sua vez, Cristiano De Souza, “também indicará os locais seguros para a instalação”.

Com o projeto em mãos, “o síndico deve convocar uma assembleia geral extraordinária com fim específico e quórum qualificado para apresentá-lo aos moradores e esses definirem o ponto de instalação e os modelos e tamanhos de aparelhos”, orienta Castro. Depois da aprovação, com quórum mínimo de dois terços dos proprietários, “o próximo passo é levar o projeto para ser autorizado junto à companhia de distribuição de energia elétrica da cidade. Após a permissão oficial, o síndico deve contratar um engenheiro elétrico capacitado para fazer a manutenção do aumento de carga”, diz.

A instalação de ar-condicionado demanda não apenas regulamentação, como também padronização. Segundo o advogado Cristiano De Souza, inexiste lei que determine os locais para a instalação. “O aparelho até pode ser instalado nas vidraças das janelas, como acontece nos prédios mais antigos”, exemplifica. Mas, complementa, “deve haver sempre um padrão a ser seguido por todos, que não modifique a fachada nem a arquitetura do prédio”. Já eventuais proibições devem ser comprovadas por avaliações técnicas e contar com o bom senso dos condôminos em acatar novas diretrizes “em prol da segurança da coletividade”, pondera Cristiano De Souza.

 

Fonte: Direcional Condomínios

Obra a preço de custo pode sair até 30% mais barata

Sistema que reúne condôminos que aportam o dinheiro necessário à obra é boa opção, porém exige participação intensa do dono.

O Tour Garden foi construído com o investimento direto dos condôminos. Valor de cada unidade pode ficar até 20% menor que compra convencional

Em uma obra a preço de custo – modalidade em que os interessados se reúnem em condomínio e pagam diretamente uma construtora para que ela erga o prédio –, o preço do imóvel pode sair até 30% menor. No entanto, as parcelas mensais são maiores que as de uma compra convencional, porque todo o valor deve ser pago antes de a obra ficar pronta e não existe financiamento.

Essa modalidade, também chamada de construção por administração, está prevista na lei 4.591/64, a Lei das Incorporações Imobiliárias, mas não é tão comum no mercado quanto a incorporação comum por uma construtora e venda posterior. “Todo o recurso da obra é aportado diretamente pelos condôminos”, explica Aldo Mattos, engenheiro civil e advogado, autor de livros sobre incorporação imobiliária, custos e planejamento de obras.

“Normalmente são feitas assembleias regulares e a liberação de recursos para a construtora só é feita mediante a apresentação de cotações de insumos, propostas de fornecedores, programações financeiras e prestação periódica de contas. Todas as contribuições são depositadas em uma conta bancária aberta em nome do condomínio”, explica Aldo.

Por isso, a construção acaba por custar o “preço justo”, sem coeficientes de segurança ou margens de risco inseridas pelas construtoras, uma vez que, qualquer eventualidade vai ser paga pelo condomínio. No entanto, o proprietário tem de acompanhar e se interessar pela construção, afinal, nesse sistema, ele pode tomar decisões e estar mais próximo da obra. “Você é um dos sócios da construção, então a relação é diferente que a de uma compra tradicional”, comenta Wenceslau Visulskis Filho, presidente da Valor Real, empresa que administra construções a preço de custo em Curitiba.

Contras

A desvantagem do sistema está no fato de que o valor final da unidade nunca é fixado com exatidão. “Por não ser um valor fixo, e sim influenciado pela natural variabilidade dos preços dos insumos e da mão de obra, ele é sempre uma previsão, um valor estimado — e ninguém garante que essa estimativa vá ser 100% correta”, diz o especialista. E o andamento da obra ainda depende diretamente da frequência dos depósitos dos condôminos.

Daniel Magaldi, que investe nesse tipo de sistema, e já está na compra da terceira unidade, se diz satisfeito com a escolha. “Você precisa estar consciente que o processo é diferente. Que o valor da parcela pode mudar, que haverá reuniões periodicamente”, enumera. Mas ele certifica que o lucro é garantido: as quitinetes do Tour Garden, estão sendo repassadas por R$ 138 mil e os aderentes iniciais pagaram pouco mais de R$ 63.300.

Real Plaza será terminado pelos próprios donos

Após resolução de uma querela judicial com a construtora que iniciou as obras do Edifício Real Plaza Flat Service, proprietários das 197 unidades que integram um dos edifícios mais altos de Curitiba, conseguiram levar a obra em frente e o prédio está em fase final. A entrega está prevista para junho e julho deste ano.

O Real Plaza é um edifício que está sendo finalizado com base no sistema de construção por administração. Desde que a construtora HD faliu, no começo da década de 1990, proprietários das unidades unem esforços para concluir o prédio. “O condomínio assumiu personalidade jurídica e durante a fase de construção é responsável pela continuidade da obra”, explica Luiz Gonzaga Bettega Sperandio, representante da comissão de proprietários do Real Plaza.

Os proprietários fazem aportes mensais. A construtora foi escolhida via licitação e o prédio passa por atualização: está apto para comportar ar-condicionado, câmeras de segurança e sistema de internet. “Essa [sistema de construção por administração] foi a melhor solução encontrada, porque a incorporadora do prédio foi destituída e para conseguir um empréstimo para terminar a obra precisaríamos da assinatura de todos os condôminos, o que é impossível”, diz Luiz Sperandio.

Além de Sperandio, outros dois proprietários de unidades – Pompeo Carvalho de Aguiar e Cândido Alves de Souza – encabeçam o grupo de adquirentes. A advogada Fernanda Fortunato Mafra Ribeiro, também é proprietária e auxilia o grupo nas pendências jurídicas. A readequação da obra está a cargo da arquiteta Aline Vieira de Andrade Mattar.

Cuidados

Veja dicas do especialista Aldo Mattos antes de se tornar sócio de uma obra a preço de custo

• A primeira dica é se certificar que os demais condôminos possuem condição financeira para pagar todas as parcelas da construção do prédio. Muitos são os casos de gente que entra no empreendimento apostando num dinheiro que vai receber no ano seguinte, e depois não consegue quitar as parcelas.

• É bom ter um orçamento feito por um engenheiro com experiência nesse tipo de obra. Há casos de os condôminos terem estimado o custo da obra simplesmente adotando um custo padrão por metro quadrado, o que é irreal. Um orçamento bem-feito leva em conta o tipo de fundação, o padrão de acabamento e, enfim, as particularidades do projeto.

• É importante contratar um profissional independente (uma empresa de consultoria, por exemplo), para avaliar o progresso da obra e fazer os trabalhos técnicos. Deixar essa tarefa a cargo dos condôminos nem sempre dar certo, seja por falta de experiência, seja por falta de tempo.

• Definir de antemão o dono de cada unidade. O apartamento do 1.º andar tem preço diferente do 6.º e é melhor considerar essas diferenças no início para que o pagamento por cada unidade seja justo.

Fonte: Gazeta do Povo

Assembleia Extraordinária – AGE

Podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

 As assembleias extraordinárias podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, geralmente para tratar de assuntos não discutidos na última assembleia ordinária ou de urgência.

Para que uma assembleia extraordinária seja convocada, é preciso a assinatura do síndico ou de pelo menos 1/4 dos condôminos. Abaixo, os casos previstos no Novo Código Civil:

Assunto

Precisa de assembleia?

Votação Necessária

Obras “necessárias”, que conservam o condomínio ou impedem sua deterioração. Ex.: obras urgentes, como impermeabilização de um local com vazamento

Depende

Se despesas não forem grandes, não precisam de aprovação. Verificar Convenção.

Obras “úteis”, que aumentam ou facilitam o uso comum. Ex.: Reforma da guarita, instalação de câmeras.

Sim

Maioria simples dos condôminos

Obras “voluptuárias”, as que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.: quadra, churrasqueira. do jardim

Sim

2/3 dos condôminos

2/3 dos condôminos

Sim

2/3 dos condôminos

Construção de um novo pavimento no edifício

Sim

100% dos condôminos

Mudança da destinação do edifício (de comercial para residencial ou vice-versa, por exemplo)

Sim

100% dos condôminos

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mais sobre obras

  • Toda obra deve ser aprovada em assembleia, a não ser que seja necessária à habitabilidade do condomínio, e de baixo custo.
  • Obras necessárias podem ser providenciadas por qualquer condômino, sem autorização de assembleia, se o síndico não puder ou não quiser agir:

 Artigo 1341, § 1o “As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.”

  • Se as despesas para obras necessárias e urgentes forem grandes, será preciso convocar imediatamente a assembleia, e comunicar a situação:

Artigo 1341, § 2o “Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.”

  • Obras em partes comuns que são usadas por apenas alguns condôminos devem ser custeadas apenas por estes:

Art. 1.340. “As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.”

Fonte: SindicoNet

A falsa sensação de segurança nos condomínios

Muitas famílias migraram de casas para condomínios atrás de segurança. E, de fato, há condomínios que se transformaram em fortalezas, com cerca elétrica, guarita blindada, circuito interno de TV, alarme e botão de pânico, além do exército de seguranças e vigilantes armados.

No entanto, os condomínios não escapam de roubos, furtos e arrastões. Todo esse arsenal para conter a violência, na verdade, não passa de uma perigosa sensação de segurança. A efetiva segurança somente é alcançada por meio de um projeto integrado, cujo sucesso depende do envolvimento e da disciplina dos próprios moradores. Confira, abaixo, dez passos para um condomínio verdadeiramente seguro:

1. Eleger, em assembleia geral, uma comissão de segurança

2. Por meio dela, contratar um consultor de segurança para elaborar um laudo técnico e um projeto

3. Com a ajuda da administradora, colher orçamentos para as obras e a compra dos equipamentos sugeridos pelo consultor

4. Em nova assembleia geral, apresentar o projeto e os custos para aprovação de rateio extraordinário ou uso do fundo de reserva

5. Executar as obras e instalar os equipamentos sob a orientação do consultor e de um engenheiro civil

6. Analisar o perfil dos funcionários do edifício, especialmente porteiros e controladores de acesso, para definir a equipe ideal, com ajuste de escala e demissão, se preciso

7. Oferecer treinamento (com testes e avaliações) aos funcionários do condomínio

8. Atualizar o cadastro de todos os moradores, seus empregados domésticos e veículos

9. Em assembleia geral, aprovar procedimentos de segurança no regulamento interno, com normas bem definidas para entrada e saída de pedestres, veículos, convidados e prestadores
de serviços

10. Ao síndico, rigor e firmeza para advertir e multar o condômino que burlar as normas, fragilizando a segurança de todos.

Fonte: Folha de S. Paulo

Funções do Administrador

As administradoras de imóveis ainda são, salvo poucas exceções, empresas de pequeno e médio porte, onde predomina o atendimento personalizado e é fundamental a confiança depositada pelo cliente.

Poucas podem oferecer o lastro de um sólido patrimônio próprio, ou a garantia de uma fiscalização governamental, como ocorre com as entidades financeiros, de seguro e de previdência privada.

Ao considerar a imobiliária como candidata à administradora de seus imóveis, o proprietário deve levar em consideração fatores como: tempo, incômodo, segurança, conhecimento e economia. Entregando seus imóveis a uma imobiliária, terá o proprietário mais tempo para outras atividades? Não será incomodado com problemas do imóvel e de inquilinos? Receberá os alugueres em dia? O administrador oferece segurança, idoneidade, capacidade? Realmente entende de administração de imóveis, não fazendo da atividade apenas uma compensação para seu fracasso em outro ramo profissional?

Bons serviços

O proprietário não deve se deixar levar unicamente pelo fator economia, concentrando seu campo de visão unicamente no valor das taxas que pagará à administradora.

Deve analisar a gama de serviços prestados pela empresa, dentre os quais salientamos: a) cadastrar o cliente; b) avaliar o imóvel; cadastrar o imóvel para administração; d) obter procuração ou contrato de prestação de serviços para administrar o imóvel; f) atender e cadastrar o pretendente ao imóvel; g) cadastrar o fiador e sua mulher; h) elaborar o contrato de locação; i) vistoriar o estado de conservação e a destinação do imóvel; j)receber alugueres, impostos, taxas e encargos.

E ainda: l) emitir recibos e comprovantes de pagamentos; m) fornecer extrato para fins do Imposto de Renda; n) contabilizar as operações relativas ao imóvel; o) prestar contas da administração; p) preparar documentação para ação de despejo e execuções; q) efetuar vistoria de saída; r) providenciar consertos no imóvel. Há outras mais, mas vamos parando por aqui, que logo acaba o alfabeto.

Função comissária

Interessante observar que, muito embora as administradoras recebam procuração do proprietário do imóvel, sendo assim mandatárias, somente em poucos atos fica patente esta função de representante do senhorio. Em geral, somente na assinatura do contrato a imobiliária denuncia-se como procuradora do locador. Os demais atos da administração – como anúncio do imóvel, preenchimento de propostas de locação, cobrança do aluguel etc. – são feitos em nome da administradora.

A rigor, as administradoras têm-se colocado na posição de comissárias, praticando – de facto – verdadeira comissão mercantil, nos termos em que está exposta nos arts. 165 e seguintes do Código comercial.

A propósito, vale lembrar também o disposto no art. 1.307 do Código Civil, segundo o qual se o mandatário agir em seu próprio nome ficará diretamente obrigado, como se seu fosse o negócio, para com a pessoa com quem contratou. É um risco desnecessário que as administradoras correm, por não se colocarem de fato e de direito em sua posição de mandatárias do proprietário.

Será aconselhável a assinatura de contrato de comissão mercantil entre a administradora e o proprietário, quando, além de prestar serviços e representá-lo como mandatária, a empresa garantir o aluguel mediante “cláusula de comissão del-credere”, pela qual responde não só pela insolvência como pela pontualidade do locatário, garantindo a dívida como se fosse fiadora ou seguradora dos alugueres.

Um IPTU Aterrorizador

Vejamos hoje a Seção III do Capítulo II do Estatuto da Cidade, a qual trata “Do IPTU progressivo no tempo”. A seção só tem um artigo.

O artigo em questão, o 7o, é praticamente ilegível, pois faz duas remissões a outros artigos da lei, um dos quais, por sua vez, faz remissão a outro tópico, o que deixa o leitor atrapalhado. Vejamos a íntegra, pois, seguida da devida “tradução”:

“Art. 7o Em caso de descumprimento das condições e dos prazos previstos na forma do caput do art. 5o desta Lei, ou não sendo cumpridas as etapas previstas no § 5o desta Lei, o Município procederá à aplicação do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU) progressivo no tempo, mediante a majoração da alíquota pelo prazo de cinco anos consecutivos.

§ 1o O valor da alíquota a ser aplicado a cada no será fixado na lei específica a que se refere o caput do art. 5o desta Lei e não excederá a duas vezes o valor referente ao ano anterior, respeitada a alíquota máxima de quinze por cento.

§ 2o Caso a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar não esteja atendida em cinco anos, o Município manterá a cobrança pela alíquota máxima, até que se cumpra a referida obrigação, garantida a prerrogativa prevista no art. 8o.

§ 3o É vedada a concessão de isenções ou de anistia relativas à tributação progressiva de que trata este artigo.”

Alguns comentários sobre o tema:

1. No caput do art. 5o, o Estatuto da Cidade regula “o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo não edificado, subutilizado ou não utilizado”, como vimos na coluna anterior. Diz que “as condições e os prazos para implementação da referida obrigação” deverão ser fixados pela lei municipal específica que incluirá a área no uso compulsório.

2. No parágrafo 4o do art. 5o, porém, o Estatuto da Cidade impõe prazos mínimos a serem obedecidos pela legislação municipal, para obrigar o proprietário a dar uso compulsório a seu imóvel, quais sejam: prazo de 12 meses, para que protocole o projeto no órgão municipal competente e de 24 meses, a partir da aprovação do projeto, para iniciar as obras do empreendimento.

3. A remissão feita ao parágrafo 5o do art. 5o diz respeito a empreendimentos de grande porte, em caráter excepcional, nos quais a lei municipal poderá prever a conclusão em etapas.

4. Nos parágrafos do art. 5o o Estatuto da Cidade mostra que nossos legisladores perderam completamente o bom senso. O diploma legal permite que a legislação municipal utilize a progressão geométrica, durante cinco anos, como forma de obrigar o proprietário a realizar no imóvel um empreendimento que, na cabeça dos vereadores, é o mais adequado à área. E todos sabemos como, no Brasil (e alhures) a lei é manipulada. Se a alíquota do IPTU é de 1%, no segundo ano poderá ser de 2%, no terceiro ano de 4%, no quarto ano de 8% e no quinto ano de 15%.

5. Se, a esta altura, o infeliz proprietário, descapitalizado e inerme perante o poder municipal, ainda não tiver se desesperado e se atirado da ponte mais alta que encontrar, continuará a pagar um IPTU com alíquota anual de 15% sobre o valor do imóvel, no sexto, no sétimo, no oitavo, no nono e no décimo ano, quando a soma do imposto devido desde que começou a progressividade terá atingido 109% do valor do imóvel. Tal disparate não aconteceu nem em Nova Iorque, nas décadas de 60 e 70 do Século XX, quando aquela cidade pagava o mais elevado IPTU do mundo, em termos absolutos e relativos.

6. Se faltou bom senso ao legislador federal, espera-se que o municipal saiba que nem todos os proprietários de imóveis são especuladores, gananciosos e tubarões. A grande maioria são pessoas comuns, que acreditam na terra como reserva de valor e segurança na aposentadoria; por isso, não têm o capital necessário para realizar os investimentos que, se o legislador agir com insanidade, lhes poderão ser exigidos compulsoriamente.

Dicas que evitam furtos nas férias

Foto: Ilustração
Segredo é não demonstrar “quebra” de rotina

Para aqueles moradores que ainda planejam viajar ou ficar distantes da residência por alguns dias, o segredo é fazer com que as pessoas não percebam nenhuma “quebra” de rotina, afirmou Márcio Borges, assessor de Comunicação da AE Patrimônio Consultores Imobiliários. Segundo ele, a incidência de assaltos e furtos a residências costuma aumentar de 20% a 30% nesses dias.

Borges deu sugestões simples “que funcionam tanto para quem vai viajar, quanto para aqueles que possuem um imóvel vazio, que deve ser vendido ou alugado nos próximos meses”, explicou.

Por conta disso, ao contrário do que muitos possam pensar, o assessor disse que não é interessante deixar as luzes da residência acesas. Suspender a entrega de jornais e revistas, trancar portas e janelas, inclusive, internas, e avisar pessoas de confiança sobre a viagem, foram outras orientações sugeridas por Borges.

Outra dica lembrada por ele, no caso das casas, é pedir para um vizinho estacionar o carro em sua garagem, especialmente, à noite, bem como o exame de pontos vulneráveis e a instalação de um reforço à tranca de portas e janelas dentro da residência. Segundo ele, porém, deve-se evitar cadeados ou correntes adicionais ou não usuais nos portões.

Fonte: Folha do Condomínio

Água saudável depende de manutenção regular

Dos canos à torneira e ao chuveiro, a água percorre um caminho dentro do imóvel, provocando desgaste. Saiba como manter a eficiência do sistema.

Ivonaldo Alexandre/ Gazeta do Povo / Aumento repentino na conta de água pode significar vazamento no imóvel
Aumento repentino na conta de água pode significar vazamento no imóvel

Para manter o imóvel saudável, é preciso fazer a manutenção regular de canos e aparelhos sanitários, para evitar vazamentos e degradação do sistema hidráulico. O sistema hidráulico-sanitário de um imóvel é responsável pela possibilidade de abrir-se uma torneira, o chuveiro, acionar a descarga e ter água à disposição; além de determinar a destinação da água utilizada.

Se a construção ainda não começou, é possível tomar precauções e contratar um bom projeto. “No projeto, os futuros possíveis problemas serão identificados e contornados. Um bom projeto dá a segurança de funcionamento dos aparelhos, dá a garantia de que não haverá retorno de gases na edificação e fornece todas as diretrizes técnicas para a construção: materiais que serão empregados, forma correta de execução, localização das caixas”, explica o engenheiro Altair Ferri.

Ele reforça que o projeto é que vai fornecer todas as informações para o bom andamento da construção e da edificação. Mesmo com atenção especial ao projeto, a inspeção periódica das instalações é fundamental.

Dor de cabeça

Entre os problemas mais comuns do sistema hidráulico, está o vazamento. Como o reservatório de água está acima do telhado, a água tende a escoar para qualquer outro ponto situado abaixo dele. “A questão é qual é a vazão e a pressão requeridas? Simplesmente ligar um tubo, sem antes dimensionar, não garante vazão e pressão adequadas para o funcionamento dos aparelhos”, comenta Altair.

O engenheiro dá um exemplo bem comum: quando, em um imóvel, o acionamento da descarga prejudica a vazão de outros aparelhos que estão em funcionamento ao mesmo tempo, há problemas no dimensionamento do sistema hidráulico-sanitário.

Outro problema frequente é o “golpe de aríete”. “É um golpe, literalmente, na tubulação, provocando a vibração e a sobrecarga, podendo até romper o tubo. A causa do problema é o dimensionamento errado da tubulação e, como consequência, do escoamento da água”, diz Ferri.

Para evitar problemas, a gerente de engenharia da Doutor Resolve, Lígia Franco, indica que a limpeza de louças, metais, ralos, sifões de louças e pias devem ser checados todo o mês, pois são usados com mais frequência. “Já os registros de pressão, que são utilizados menos no dia-a-dia, podem ser verificados a casa ano”, aponta.

Sinais

Um sistema hidráulico dá sinais de mau funcionamento. “Quando a questão é distribuição, os aparelhos não funcionam adequadamente em vazão ou aparecem infiltrações, provenientes de fissuras nas conexões. Quando se trata de esgoto, é possível observar transbordamentos ou mau cheiro”, enumera Altair Ferri. Nesse momento, é preciso procurar manutenção.

Conhecer mapa hidráulico é fundamental

Uma cena clássica dos programas de televisão e filmes de comédia é a de alguém furando a parede e, sem querer, encontrando uma passagem de água. Para evitar que isso ocorra na vida real, é preciso tomar algumas precauções. Se a construção ainda está em andamento, o profissional que elaborou o projeto hidráulico-sanitário deve lhe fornecer a cópia do projeto, que deve ser compreendido e arquivado pelo proprietário.

Se você vai morar em um imóvel antigo, usado ou modificado e o projeto não está em mãos, há algumas dicas, explicadas pelo engenheiro Altair Ferri. “Um furo na parede com aproximadamente dois centímetros de profundidade, de modo geral, não atingirá a tubulação”, explica.

Além disso, é possível ter uma ideia de por onde passam os canos do sistema hidráulico. “Normalmente, os tubos descem da caixa d’água na vertical, passam por um registro geral e são distribuídos abaixo da linha do topo dos aparelhos. Observar o registro pode dar uma ideia bem próxima de como está distribuída a tubulação”, confirma.

Materiais

A escolha pelo material da tubulação depende da destinação. Para distribuir água fria, o tipo de cano mais utilizado é o PVC. Para condução de água quente, há materiais específicos como o cobre, ou tubos plásticos mais modernos, que são resistentes à temperatura, pressão e químicos. “Existem tubos mais resistentes e sistemas modernos para edificações que não transmitem ruído de descarga e de fluxo”, lembra Ferri.

Com relação ao esgoto, o engenheiro faz mais um alerta. Na rede de esgoto, só pode ir o que é esgoto. “A rede não deve receber lixo. O lixo vai para o lixo e o esgoto para a rede. A maior parte dos casos de entupimentos é provocada por lixo na rede”, aponta Ferri. Outro fator que pode interferir é o mau dimensionamento com relação à declividade mínima ou às curvas e conexões feitas de forma errada.

 

 Quando o assunto é hidráulica, o conselho é não economizar. A recomendação justifica-se pelo seguinte: fazer reparos no sistema de encanamento da casa pode sair muito mais caro do que elaborar um bom projeto para a rede de abastecimento. Estima-se que a tubulação corresponda a 4% o valor total de uma obra.

Fonte: Gazeta do Povo

Devemos observar as regras de permissão de animais de estimação em nossos condomínios

Afinal, os cães comprometem ou não a saúde e a higiene dos edifícios? É direito do condômino ter seu animal de estimação em casa, apesar da proibição do regimento interno e da convenção do condomínio?

Uma decisão da Primeira Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, relatada pelo desembargador Eduardo de Moraes Oliveira, ilustra bem a polêmica. A lide iniciou quando o condomínio interpôs ação de obrigação de fazer contra um dos moradores sob a alegação de estar descumprindo a convenção e o regimento, por manter cachorro na unidade autônoma e nas dependências do edifício, o que causava intranqüilidade e outros problemas aos condôminos.

Na contestação, o réu aduziu que se trata de animal de pequeno porte, que recebe todos os cuidados necessários, inclusive com o controle de vacinação e que permanecia no interior do apartamento, sem oferecer qualquer ameaça à higiene, segurança ou sossego do edifício.

Em grau de apelação, o condomínio sustenta que a mera presença de um animal na unidade e áreas comuns do edifício já seria o bastante para causar incômodos aos demais condôminos e que o dono do cachorro sempre teve ciência da proibição imposta pelas normas do prédio, que têm força de lei, dado o caráter normativo da convenção.

Em seu voto, o relator lembra que, sem dúvida, a convenção elaborada pelos condôminos se sobressai, impondo direitos e encargos aos residentes na edificação, a teor do disposto na Lei do Condomínio (art. 9o, § 3o, “c” e art. 10, III), estando apta a regulamentar o convívio comum, inclusive impondo limitações à presença de animais em suas dependências.

Prova é tudo

No caso em julgamento, a regra aprovada dispõe que fica terminantemente vedado “possuir e manter na unidade ou em qualquer dependência do edifício, animais que comprometam a higiene e a tranqüilidade do edifício…”. Logo, argumenta o relator, a rigor o condomínio não proíbe a presença de animais, mas tão-somente daqueles que possam afetar a saúde e a paz da coletividade. Resume-se tudo, então, em provar se o animal de estimação é ou não dócil, inofensivo, salutar e quieto como exigem a norma interna e a harmonia dos residentes.

Nas palavras do magistrado: “Caberia ao condomínio atender ao disposto no art. 333, I, do Código de Processo Civil, a fim de trazer a certeza de que o referido animal de estimação se apresentasse como uma concreta ameaça à saúde, ao sossego e/ou à segurança dos demais condôminos”.

O voto favorável ao animal, porém, não foi unânime. O revisor da apelação, desembargador Valter Xavier, votou pelo desalijamento (desalijar: ato de despejar) do cão do prédio, por entender “imperativo que se respeite a vontade dos condôminos, porquanto não se encontra violada qualquer norma legal na espécie”. Fulmina: “Afinal, induvidoso que os cães comprometem a higiene e a tranqüilidade do edifício”.

O voto de desempate, do desembargador João Mariosa, foi favorável ao pequenês. Deixamos de transcrever a ementa por ser demasiado longa. A íntegra pode ser obtida através da internet, pelo número 1999.07.1.009897-5.

Como ocorre neste tipo de questão em todo o Brasil, a polêmica continua sem um direcionamento claro também em Goiânia.

Uma decisão em 28/03/2000, na segunda Câmara Cível do TJGO, relatada pelo desembargador Jalles Ferreira da Costa, estabelece que “I – O fato do regimento interno do condomínio proibir a manutenção de animais nas unidades autônomas do prédio, não é suficiente a impedir o condômino de tê-los, sob pena de ferir o principio da legalidade, bem como o direito de propriedade, garantidos pela constituição federal. II – a cláusula proibitiva inserida na convenção deve ser arredada quando a situação não causar incômodo ou risco à saúde e segurança dos condôminos”, indicando que a proibição dos animais não pode ocorrer quando o mesmo não causar incômodo, riscos à saúde ou segurança dos condôminos.

Entretanto, uma decisão em 26/11/1998, na mesma segunda Câmara Cível do TJGO, relatada pelo desembargador Fenelon Teodoro Reis, estabelece que “se a convenção do condomínio e seu regimento vetam a permanência de animais em unidades autônomas e em suas dependências, mesmo tratando-se de cão de pequeno porte, a inobservância desse dispositivo constitui violação dos preceitos aprovados pelos condôminos que visam o sossego, a salubridade e a segurança dos mesmos”, indicando que a proibição é válida.

Difícil prever qual a tendência que prevalecerá no futuro distante: o convívio com os animais ou seu afastamento gradativo de nosso meio (basta lembrar a intimidade de vida entre homem e animal na Idade Média). Quem viver, verá.

Zele pela sua Vizinhança

É este o apelo que esta coluna faz a todos os síndicos do Brasil. Vizinhança, redondeza, entorno. Tais palavras não fazem parte do dia-a-dia dos síndicos. Mas deveriam fazer. Por dever de ofício, o administrador do prédio exerce seu múnus unicamente no perímetro delimitado pelo terreno onde o edifício se situa. Acontece, caro leitor, que fatores externos afetam o condomínio e não podem ser olvidados por uma administração engajada.

Antes de falarmos sobre a violência na vizinhança, lembremo-nos das calçadas em frente ao edifício. Embora não façam parte do condomínio, sua manutenção e limpeza é obrigação do proprietário, isto é, de todos os moradores do edifício, o que remete sua responsabilidade ao síndico. Isto acontece na maioria das cidades brasileiras, podendo haver algumas em que tal obrigação foi assumida pela prefeitura municipal (gostaríamos de saber qual).

Mas, perguntamos, basta ao síndico preocupar-se com seu prédio e sua calçada? Legalmente sim, repetimos. Todavia, do ponto de vista do bem-estar dos condôminos, acreditamos que sua atuação deva extrapolar os limites de sua jurisdição legal. Por exemplo, como está a limpeza e a coleta de lixo da rua? Como estão as demais calçadas da quadra? Como está a segurança dos pedestres em relação ao trânsito de veículos? A rua está com o asfalto esburacado? Como está a segurança no local para os moradores que saem de carro ou que pegam o ônibus na esquina? Como está a iluminação da rua?

Zelador de vizinhança

A função do síndico tem um caráter cívico nos dias de hoje. Ele não é apenas um representante dos consortes do edifício, mas um verdadeiro agente comunitário ou zelador de vizinhança, alguém que se preocupa com o entorno do lugar em que seus constituintes residem ou trabalham, alguém que fiscaliza a atuação do poder público e aciona os órgãos competentes para que mantenham sua rua nas melhores condições de higiene e segurança.

Tal atuação pode ser feita com o concurso dos demais síndicos da quadra, dentro do princípio de que a união faz a força.

Outra questão que precisa ser uma preocupação constante do administrador predial: as pichações de muros e fachadas na vizinhança. Dizer que o condomínio não tem nada a ver com isso é olvidar-se de que, embora a propriedade pichada seja particular, seus reflexos afetam a todas as pessoas que olham para os rabiscos depreciativos e, além disso, causam uma desvalorização em todos os imóveis da região, desvalorização esta que estimamos entre 10 e 20% do valor de cada unidade imobiliária, dependendo do grau de atividade dos pichadores.

A pichação abre as portas para a delinqüência, que gera mais violência, que acaba por provocar uma depreciação incalculável de todo o bairro, como acontece em todas as capitais brasileiras, onde um apartamento de, por exemplo, l20m2 vale um preço numa vizinhança e a metade noutra. Tal fenômeno é fácil de constatar, bastando consultar os anúncios classificados dos jornais. Onde chega a violência, cai o preço dos imóveis, sua venda se torna difícil e cria-se uma tendência negativa de difícil recuperação.

Com síndicos conscientes de seu papel social, imbuídos do espírito de zelador de vizinhança, os pequenos problemas que surgem merecem atenção e podem ser resolvidos, com a ajuda da administração municipal, antes que se tornem insolúveis.

STJ Desonera o Alienante

A hipoteca decorrente de financiamento concedido pelo banco à incorporadora e construtora para construção de edifício, não alcança as unidades que o ex-proprietário do terreno recebeu da construtora em troca ou como prévio pagamento deste.

Esta a lição da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar recurso especial de Minas Gerais (146659/MG) relatado pelo ministro César Asfor Rocha, o que dá maior tranqüilidade e segurança aos proprietários de imóveis que os permutam por área construída, além de estimular a venda de apartamentos na planta, atividade que parece retomar impulso no país.

Em seu relatório, o ministro relator recorda que os autores propuseram ação visando a outorga de escritura definitiva de três apartamentos e respectivas garagens e frações ideais, ou sua adjudicação compulsória, bem como a declaração da nulidade das hipotecas que recaem sobre os imóveis.

Lucidez de 1o Grau

Embora os autores tenham, desde o início, pleno conhecimento de que o prédio seria construído a preço de custo e de que, se houvesse necessidade de financiamento, seria gravado com hipoteca, pois deve ser construído obedecendo a cronogramas, como argüiu o banco em sua contestação, o juiz de primeiro grau julgou parcialmente procedente o pedido, declarando nula a hipoteca em relação aos apartamentos e garagens.

Em decisão de segundo grau, a Sexta Câmara Cível do Tribunal de Alçada de Minas Gerais modificou a sentença, declarando válida a hipoteca, mas manteve a condenação da construtora entregar as unidades autônomas do prédio aos autores no prazo de dez dias. O acórdão mineiro justificou sua posição ao argumento de que os proprietários haviam transmitido totalmente o domínio do terreno, sem qualquer reserva, ao incorporador, não tendo mais legitimidade para postular a anulação da hipoteca.

Em seu voto, o ministro relator reconhece a “extraordinária lucidez” do julgador de primeiro grau, transcrevendo várias ponderações de sua sentença, dentre as quais que: o banco tinha conhecimento da escritura pública de cessão de direitos entre a construtora e o proprietário; os autores não podem ser prejudicados pela omissão da construtora ao não incluir no contrato com o banco que o empréstimo não abrangeria três dos apartamentos e respectivas garagens; e ao banco fica ressalvado o direito de ajuizar a ação competente para discussão do contrato de empréstimo.

Princípio da boa-fé

O relator César Asfor Rocha invocou também outro julgamento do STJ, sumariado pelo ministro Ruy Rosado de Aguiar, onde este salienta que “o princípio da boa-fé objetiva impõe ao financiador de edificações de unidades destinadas à venda aprecatar-se para receber o seu crédito da sua devedora ou sobre os pagamentos a ela efetuados pelos terceiros adquirentes”, mas que a hipótese da unidade edificada em favor do agente não pode atingir também o terceiro adquirente, “pois que ninguém que tenha adquirido imóvel neste país pelo SFH assumiu a responsabilidade de pagar a sua dívida e mais a dívida da construtora perante o seu financiador”.

Também participaram do julgamento os ministros Ruy Rosado de Aguiar, Aldir Passarinho Júnior, Sálvio de Figueiredo Teixeira e Barros Monteiro.

Mais uma vez a Quarta Turma do STJ mostrou seu extraordinário bom senso e conhecimento da realidade brasileira.

Despejo Pode Ser Imediato

Ação de despejo só após 90 dias de atraso? Tirando o ponto de interrogação, foi este o título de matéria publicada nos jornais, no último mês de julho, o que, mais uma vez lança dúvidas sobre questão já dirimida no campo imobiliário.

Ao contrário do que diz ao texto, a atual legislação locatícia não estabelece o prazo de 90 dias ou três meses para que o locador tome a iniciativa da ação de despejo. Somente na hipótese de o contrato não estipular data para o pagamento é que o senhorio deverá esperar até o sexto útil dia do mês seguinte ao vencido (Lei 8.245/91, art. 23, I). Fora disso, a ação de despejo pode ser ajuizada até no dia seguinte ao do vencimento do aluguel, se essa for a vontade do locador.

Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, é a primeira e principal obrigação do locatário. Em nenhum lugar da Lei do Inquilinato, que tanto o protege, há qualquer previsão no sentido de permitir que permaneça em atraso durante 90 dias, sem que o locador possa tomar qualquer providência, como erroneamente explica a matéria do jornal. Nem o Código de Defesa do Consumidor, tão zeloso no amparo ao cidadão, ousou garantir aos devedores o direito de continuar sem pagar impunemente por qualquer prazo.

Diga-se, aliás, que não é esta a primeira vez que se faz tal tipo de confusão. A origem remota talvez seja alguma ordenação dos tempos do Império, já que na segunda metade do século XX em tempo algum existiu semelhante tipo de permissiva legislação.

Cobrança Suasória

Na prática, porém, a teoria é outra, como dizem os juristas. Mover ação de despejo imediatamente logo após o vencimento do aluguel não constitui a melhor política. Qualquer ação de despejo implica, necessariamente, a contratação de advogado e o pagamento de custas judiciais, o que obriga o senhorio ao desembolso de quantia normalmente superior ao do próprio aluguel..

A cobrança amigável do débito é, com certeza, o melhor caminho. Usando-se de meios suasórios, ou seja, os permitidos por lei, sem ferir o Código de Defesa do Consumidor, é possível obter o fim desejado com o mínimo de despesas. Para tanto, as administradoras mantêm departamentos especializados. E há centenas de bacharéis à disposição, evitando que haja um confronto direto entre o proprietário e seu inquilino.

Difícil é determinar o limite entre a “enrolação” e a ação propriamente dita. Esperar 30, 60, 90 dias antes de propor o despejo? O bom senso indica que, em regra, se deve esperar pelo menos o vencimento do segundo mês de aluguel mas não protelar até que vença o quarto, ou seja, iniciar a ação entre 30 e 70 dias do vencimento, salvo nos casos em que há seguro fiança locatícia, em que o prazo é menor, em função da apólice securitária.

Lembre-se, finalmente, que uma espera de 90 dias (até que vença o quarto mês) é prejudicial aos próprios inquilinos. Quem não pagou um ou dois meses de aluguel e encargos, terá enormes dificuldades para solver quatro ou mais meses, e ainda acrescidos de multa, correção, juros, custas e honorários advocatícios.

Atraso de Obra em Permuta

“Existindo no contato de compromisso de permuta de terreno por área nele construída evidente obrigação de empreitada com prazo final legalmente fixado, resta notória a relação de consumo existente entre as partes, consubstanciada no fornecimento do serviço de construção civil. Em assim sendo, as partes permutantes que não têm a seu favor a obra concluída no prazo previsto podem evidentemente exigir indenização pelos prejuízos, sob pena de configurar-se o enriquecimento ilícito.”

A decisão, relatada pelo desembargador Carlos Prudêncio, é da Primeira Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, ao entender aplicável o Código de Defesa do Consumidor (art. 51) nos compromissos de permuta de terreno por área construída.

Do aresto catarinense (98.013705-5), colhem-se as seguintes considerações:

“Se as partes prejudicadas com o atraso de conclusão de obra pretendem não a rescisão do contrato mas uma indenização pelos prejuízos, evidente é o caráter relativo do inadimplemento e, portanto, moratória é a cláusula da avença que fixa multa para o caso de mora na entrega da obra. Destarte, perfeitamente possível a cumulação da cláusula penal moratória com as perdas e danos também previstas à parte no contrato, porque não trata aquela espécie de cláusula compensatória dos prejuízos.”

“Não se pode, aliás, admitir que uma multa contratual represente a pronta reparação de eventuais danos quando comprovadamente estes vão muito além da multa pactuada, o que torna inconteste a possibilidade de cumulação da cláusula penal moratória com perdas e danos.”

Atraso inadmissível

A responsabilidade da construtora pelo atraso da obra foi amplamente analisada pelo relator Carlos Prudêncio. Explica que, em se tratando de contratos bilaterais, a parte lesada pode requerer indenização com perdas e danos ou pode exigir o cumprimento da obrigação pela parte inadimplente, executando, assim, o contrato, mesmo que o inadimplemento tenha sido parcial ou total.

Acentua que, havendo prazo previsto para a conclusão da obra, sem que esta tenha sido adimplida, o decurso desse prazo, por si só, constitui, de pleno direito, em mora o construtor, nos termos do art. 960 do Código Civil. Nem a falta de financiamento justifica o atraso da obra. Nessa hipótese, o correto é o desfazimento da avença, com a restituição atualizada das quantias pagas. Tampouco a ocorrência de mudanças econômicas, no entender daquele tribunal, é motivo para escusar a construtora de sua obrigação de entregar o prédio no prazo contratado.

O relator também cita decisão da Primeira Câmara Civil, na qual a responsabilidade do construtor é rigorosamente cobrada: “Os contratos de empreitada impõem-se cumpridos estritamente nos moldes avençados, mormente no que tange ao prazo previsto para a conclusão dos trabalhos. Ultrapassado o prazo estabelecido, incidirá a empreiteira em inexecução contratual…”

Como se vê, longe vão os tempos em que a Justiça era tolerante para com as construtoras folgadas. Os reflexos da queda da Encol, que deixou mais de 40 mil adquirentes na mão, se farão sentir por muitos anos, ainda. Construir para terceiros, especialmente com o capital ou o patrimônio dos outros, nunca foi uma atividade simples, embora o mercado sempre estivesse pleno de aventureiros.

Hoje, mais do que nunca, os engenheiros estão sentindo a importância de entender e cumprir as exigências jurídicas e legais de seus empreendimentos.

Carros, imóveis: o que considerar ao contratar um financiamento

Carro novo, casa própria e viagens são itens no topo dos sonhos dos brasileiros.

Fim de ano é período de realização de sonhos, com muitas pessoas aproveitando para trocar de carro, fazer uma sonhada viagem ou até dar início a um processo de contratação de um financiamento imobiliário.

O economista da Anefac (Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade), Miguel de Oliveira, conta que em relação a automóveis e imóveis, nunca a condição de crédito foi tão boa. “Não que ela esteja ideal, mas nunca as taxas foram tão baixas”.

Oliveira expõe que, antes de tudo, o consumidor deve avaliar se vale realmente a pena entrar em um financiamento para adquirir estes sonhos – respondendo às seguintes perguntas:

- Preciso adquirir este bem agora?
- Tenho recursos para comprá-lo?
- Caso eu não tenha estes recursos, consigo fazer um financiamento com parcelas que cabem no meu bolso? Então, se consigo, que valor tenho que separar mensalmente para pagar este financiamento?

A grande dica é juntar dinheiro para comprar o bem/serviço à vista, entretanto não é fácil para todo mundo. O ideal, segundo Oliveira, é dar uma boa entrada, pois o restante poderá ser financiado com parcelas menores. “Quanto menor o saldo devedor, menores serão os juros”, explica ele.

Carros
Para o professor da UFSC (Universidade Federal de Santa Catarina) e consultor do Itaú-Unibanco, Jurandir Macedo, uma boa dica para quem quer contratar um financiamento para a compra de um carro novo é simular as parcelas  que caberão no bolso.

Ele diz ser simples: “antes de contratar o financiamento você estipula metas de valores que poderá guardar todo o mês”. Ele aconselha a tentar poupar R$ 500 mensais e se não der certo, diminuir este valor razoavelmente. Por exemplo, se conseguir guardar durante três meses seguidos, R$ 300, isso significa que a parcela de um financiamento de seu futuro carro poderá ser de R$ 300 mensais.

Outra dica é ter cautela com as linhas de financiamentos, buscando contratos com menores taxas e fugindo daqueles mais perigosos, que podem chegar a 7% ao mês. Oliveira tranquiliza dizendo que “se o cliente buscar bem, poderá encontrar as menores taxas, que são de até 1,49% ao mês”.

Para o professor Elisson de Andrade, especialista em Educação Financeira, não só devemos analisar quanto podemos pagar em parcelas, mas também “do quanto realmente preciso do carro”.

Andrade fala que os problemas surgem na fraqueza da emoção das pessoas: “As pessoas pensam ‘se todo mundo tem carro, por quê não posso ter também’?”, diz ele complementando que, em muitos casos, a pessoa aumenta o prazo do financiamento para as parcelas ficarem menores e assim poder pegar um veículo mais luxuoso oferecido pelo vendedor.

Andrade diz também que, na hora de avaliar se vale a pena ou não adquirir um financiamento de automóveis, é preciso que a pessoa saiba que este é um bem que deprecia facilmente. Fora isso, existem os custos com impostos e manutenção.

O professor fornece o exemplo de peças e acessórios, orientando o motorista a dividir os gastos por 12 – correspondendo ao total de meses do ano – e assim obter o quanto determinado gasto vai somar no mês. “Quando você coloca os custos no papel percebe que este sonho dá muito gasto”, afirma ele. “Um carro a mais é um outro filho na família”.

Imóveis
Casas e apartamentos têm prazos longos de financiamentos, maiores que 30 anos, por conseguinte, qualquer percentual na taxa de juros fará uma boa diferença, variando geralmente de 8% a 12%. Assim, o comprador deve exagerar nas pesquisas de mercado, lembrando que quanto mais longo for o prazo, mais juros o consumidor vai pagar.

Ainda sobre o crédito para a compra do sonho da casa própria, Macedo analisa que o mesmo não é ruim se for bem usado. “Se você se planejar, poderá realizar seus sonhos com a ajuda do crédito”.

O professor cita o caso de a família entrar em um financiamento, deixando de lado o pagamento do aluguel. “Algumas vezes, vale a pena, pois o custo do juros é até inferior ao aluguel, principalmente em bairros mais simples onde o valor mensal da locação custa 3% o preço do imóvel, enquanto que uma propriedade de primeira linha vale apenas 0,2% do valor total”.

Já Oliveira conta que a regra para extensão do financiamento conta bastante: “se puder financiar em dez anos, faça isso; não prolongue suas contas com seu novo imóvel por 35 anos”, alerta o economista. Ele também explica que para 2013, num curto prazo, as condições podem até melhorar.

Com a taxa básica de juros (Selic) mantida no patamar de 7,25%, a maioria dos financiamentos gira em 9% ao ano. Contudo, ele explica que no médio e longo prazo é difícil fazer previsões no mercado de imóveis: as taxas podem ficar ainda melhores, ou não.

Por fim, acrescenta o professor da UFSC declara: “no geral, veja se a parcela do financiamento cabe no seu bolso sem que seu padrão de vida seja afetado”.

Pacotes de viagens
No turismo os preços são fortemente influenciados pelo ritmo das temporadas. Oliveira diz que é importante levar em conta a seguinte pergunta: “tenho dívidas?”. Caso não tenha, é mais fácil de contrair parcelas com viagens, já que é um bem voltado principalmente ao lazer (podendo ser descartado mais facilmente do orçamento). Além disso, ele recorda o lado positivo das compras – no caso de ser pago à vista, o consumidor exclui preocupações futuras de adquirir mais contas para pagar ao longo dos meses.

Já Jurandir Macedo desmente o mito de que “quem tem dinheiro não possui motivos para pegar financiamentos”. Ele alega que hoje isso mudou. “Se a pessoa tem uma quantia “x” sobrando e vai gastar com sua viagem exatamente isso, não vale a pena ela gastar todo este dinheiro, então é melhor que ela faça um financiamento”, aconselha, explicando que é necessário que toda pessoa tenha uma quantia em reserva para imprevistos referente a três vezes o valor de seus gastos fixos mensais.

Ainda sobre viagens, Oliveira conta que daqui uns meses, passado o Verão e as férias escolares, haverá redução nos pacotes, mas aponta que as viagens também necessitam de muita programação. “Quanto mais cedo for contratado o financiamento de uma viagem, mais viável fica”, diz ele, estipulando que se uma pessoa quer viajar na alta estação, ou seja, em dezembro, ela tem que adquirir o pacote já em janeiro.

Agora, se possível, é bom aproveitar a baixa estação. No caso de cruzeiros marítimos, Oliveira mostra que os preços caem 50% durante o período. “Não só cruzeiros, mas tudo que envolve o turismo: principalmente passagens e hospedagens”.

Fonte: InfoMoney

Antena exige qual quórum?

Qual o quórum exigível para deliberar sobre a instalação de antena transmissora de telefonia móvel em área comum de edificação organizada sob a forma de condomínio?

É necessária a aprovação da unanimidade dos condôminos, de 2/3 dos proprietários das frações ideais ou bastaria a maioria dos presentes em assembleia geral?

Em primeiro lugar, cumpre trazer à baila que o condômino tem o dever de “não realizar obras que comprometam a segurança da edificação”, “não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas” e “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes” (Cód. Civil, art. 1.336, incisos II, III e IV). Tais normas são melhor explicitadas por regra da antiga Lei do Condomínio, quando dispôs que “o proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (…) modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos” (Lei 4.591/64, art. 10, §2º).

Cabe também mencionar que “o terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio” (Cód. Civil, art. 2.331, § 5º), que “a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais” (idem, art. 1.333), que o condômino tem o direito de “usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores” (idem, art. 1.336, II), que “a realização de obras, em partes comuns (…), a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos” (idem, art. 1.342) e que “os condôminos que representem, pelo menos, 2/3 (dois terços) do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e das coisas comuns poderão decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos” (Lei 4.591, art. 17).

Quem conseguiu ler todo o parágrafo anterior notou que há hipóteses em que a lei estabelece quórum elevado para decidir sobre fatos extremamente relevantes, como a constituição ou alteração da convenção condominial (2/3 das frações), demolição e reconstrução do prédio (4/5 das frações), realização de obras em áreas comuns (2/3 das frações). A unanimidade só é exigida para impedir “obras que comprometam a segurança da edificação”, alterem “a forma e a cor da fachada” ou modifiquem a “destinação que tem a edificação”, como visto acima, ou para “a construção de outro pavimento” ou “de outro edifício” no solo comum (Cód. Civil, art. 1.343).

Voltamos ao início. A instalação de antena coletiva de rádio-telefonia, dado que não se tem certeza sobre os efeitos deletérios que acresce ao já poluído ambiente aéreo urbano, seria hipótese que se assemelha às que exigem unanimidade ou de quórum qualificado de 2/3 dos titulares das frações ideais do condomínio?

Fonte: SECOVI PR

Toldos e cobertura: beleza e proteção

Cada vez mais procurados, os toldos e coberturas de lona e polietileno garantem proteção e beleza em playgrounds, garagens, janelas de condomínios. Empresas oferecem hoje materiais mais resistentes, em diversas cores e garantia mais prolongada.

As coberturas oferecem visual bonito e proteção contra a chuva. Essenciais nos condomínios, variam dos toldos de lona às opções em policarbonato, alveolar ou compacto. As coberturas são muito procuradas para entradas de salão de festas e entradas de prédio, tipo túnel. Já a lona é muito utilizada em fechamentos tipo cortina para churrasqueiras. Os toldos podem ser acompanhados de estruturas em ferro galvanizado ou alumínio (esta com um custo 20% mais alto) e presta manutenção permanente em seus produtos. Mas são as coberturas de policarbonato as mais procuradas, estruturas de policarbonato alveolar dão menos visibilidade enquanto a compacto se assemelha mais ao vidro. Além disso, elas podem agregar a proteção contra a chuva ao visual arquitetônico.

Há também a opção pelo policarbonato refletivo, que absorve o calor. Por outro lado, a estrutura compacta resiste mais a impacto, como objetos que são jogados pelas janelas. As estruturas com perfis em “U” evitam futuros problemas com infiltrações e os perfis metálicos recebem acabamento de perfis de alumínio. O síndico deve estar atento, ao contratar uma empresa, e quanto à qualidade da mão-de-obra, pois o material não varia muito entre os fornecedores. Ele também deve exigir um orçamento bem detalhado, com referências das obras executadas (atuais e realizadas há pelo menos um ano e meio). E somente depois de ter em mãos no mínimo três projetos, o síndico pode aprovar o projeto e autorizar a sua execução.

Proteção para os carros

Para garagens no térreo, é possível instalar coberturas que não são consideradas área construída e que, portanto, não são passíveis de cobrança de IPTU. Segundo a Resolução 088 da Comissão de Edificações e Uso do Solo (CEUSO), órgão normativo, consultivo e operacional ligado à Secretaria da Habitação e Desenvolvimento Urbano de São Paulo, por exemplo, nos estacionamentos privativos e coletivos são permitidas coberturas de polietileno de alta densidade sobre estrutura tubular, para sombreamento e proteção dos veículos. Assim segundo a resolução, de 05/09/1998, a cobertura de polietileno deverá apresentar estabilidade, segurança, resistência, conforto térmico e acústico e resistência ao fogo, de acordo com as Normas Técnicas Oficiais, bem como permeabilidade, possibilitando a passagem do ar e da água.

Na verdade, a tela funciona como um filtro solar, pois o polietileno de alta densidade isola termicamente os carros. O material deixa passar água e luz, mas não os raios UV. É uma boa opção também para playgrounds, protegendo as crianças dos raios UV na hora da brincadeira.

A tela é produzida em diversas cores: amarelo, bege, branco, preto, prata, azul claro, azul escuro, verde claro, verde escuro, laranja, vermelho e amarelo. Apenas as três últimas cores não têm garantia de 3 anos contra descoloração. Há vários modelos de estrutura, por exemplo, com quatro pilares ou pilar em “L”. A estrutura é desmontável e, conforme a necessidade do condomínio, pode ser transportada para outro local. Nesse caso, só as fundações precisam ser refeitas.

Cabos de aço mantêm a cúpula esticada na estrutura. A manutenção é simples e pode ser feita pelos próprios funcionários do condomínio. A cada três meses, é recomendado lavar a cobertura por baixo com lavadora de alta pressão e detergente neutro. As telas de polietileno também podem ser utilizadas em coberturas de policarbonato. Ela retém o calor e deixa passar luminosidade para o ambiente.

Fonte: Jornal do Síndico

Preços limitam alcance do Minha Casa

Com a escassez dos terrenos e aumento do custo para construir, é raro que um imóvel, em Curitiba, seja incluído no programa de financiamento habitacional do governo federal.

Conjunto habitacional no Ganchinho, em Curitiba: imóveis do programa habitacional são construídos apenas nos bairros da periferia

O programa habitacional do governo federal Minha Casa, Minha Vida (MCMV), que incentiva a aquisição da casa própria por famílias que tem renda mensal de até R$ 5 mil, já garantiu a compra de mais de 141 mil casas no Paraná, entre 2009 e novembro de 2012. Embora o programa seja considerado um sucesso por especialistas e construtores, ele chegou ao limite em Curitiba, onde a inflação no preço dos terrenos e na mão de obra elevou o custo final dos imóveis, que ultrapassam o limite de financiamento previsto pelo programa.

“Na capital, a falta de terrenos não faz com que esse tipo de financiamento deslanche”, comenta o diretor comercial da construtora Andrade Ribeiro, Erlon Ribeiro. Ele explica que é difícil conseguir áreas bem localizadas, por isso, os empreendimentos do programa MCMV estão sendo feitos na região metropolitana de Curitiba.

“Além da localização, o preço dos terrenos não permite que as construtoras invistam em imóveis que entrem nos limites do programa. Em Curitiba, os fatores fazem com que o programa fique muito restrito”, completa. No entanto, o construtor avisa que a possibilidade de mudança pode vir na próxima gestão municipal. “Já temos negociação com o próximo prefeito para que seja possível comprar potencial construtivo na Zona Residencial 2, que hoje só é viável até quatro pavimentos. Vamos solicitar essa mudança, que possibilitaria a construção de unidades que se encaixem no MCMV em Curitiba”, diz.

Porém, a restrição da construção de empreendimentos que possam se encaixar no Minha Casa Minha Vida por causa do preço dos terrenos em Curitiba, pode ser contornada se o poder público e construtoras estiverem dispostas a investir. O gerente regional da Caixa Econômica Federal, Vilmar Smidarle, diz que as construtoras também precisam encontrar meios para se adequar e oferecer imóveis que se encaixem nos limites do programa.

“As construtoras têm de buscar produtos que possam ser vendidos aproveitando a demanda existente. O governo já fez algumas medidas, desonerou a folha de pagamento, diminuiu a tributação. As empresas que conseguirem esse equilíbrio, terão sucesso de vendas”, comenta.

Para ele, um dos entraves já foi equilibrado com o recente reajuste do valor financiado pelo programa. “Para famílias com renda maior que R$ 1,6 mil até R$ 5 mil, a majoração do preço do imóvel foi de R$ 150 mil para R$ 170 mil, e vai viabilizar empreendimentos”, afirma.

“O que é necessário para que o programa deslanche é uma constante atualização dos valores que poderão ser financiados”, comenta Waldemar Trotta Junior, Sócio da Trocon Engenharia. “É o custo do terreno e da mão de obra, é a lei da oferta e da procura. Então é preciso que o valor do programa vá ao encontro daquilo que vemos no mercado”, aponta.

Volume de financiamentos cai desde 2010

Dados do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Paraná (Sinduscon-PR) apontam que o financiamento para aquisição de imóveis em Curitiba está crescente desde 2008, mas diminui o volume de financiamento via Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), o que está atrelado a uma diminuição de imóveis adquiridos pelo programa Minha Casa, Minha Vida. O número de imóveis financiados por essa modalidade passou de 666 mil unidades em 2010 para 530 mil na projeção de 2012, o que representa uma diminuição de aproximadamente 20%.

“Em Curitiba, temos mais apartamentos que custam mais de R$ 1 milhão do que imóveis que custem menos de R$ 150 mil”, comenta o consultor do Sinduscon, Marcos Khatalian. De acordo com ele, isso explica a queda nos financiamentos. “Em Curitiba e na Região Metropolitana, temos taxas de desemprego baixas e de rendimento mais altas. Não está sobrando mão de obra para a construção e isso interfere no custo da construção”, afirma.

O maior crescimento de financiamento via FGTS foi entre 2009 e 2010. Em 2009, foram 396 mil unidades liberadas por esse tipo de financiamento e em 2010, 666 mil imóveis. “Desde 2010 o Minha Casa, Minha Vida está andando meio de lado em Curitiba, por causa do preço da construção”, reforça.

Empenho

Programa alavancou uso de tecnologia na construção civil

O programa Minha Casa, Minha Vida foi um dos fatores que deu força para a construção civil se modernizar. “Depois da demanda do programa, tivemos de pensar mais em inovação tecnológica e deixou-se de ver a construção como uma pilha de tijolos”, comenta o diretor da Dória Construções, Ramon Dória.

“O programa deu alavanca para o setor”, confirma. A mesma opinião é compartilhada por Erlon Ribeiro, diretor comercial da Construtora Andrade Ribeiro. “O programa deu bastante abertura para a construção e, no segmento de imóvel econômico, é a melhor iniciativa que já tivemos. Ele permite a liberdade do incorporador, porque a compra é realizada enquanto o imóvel ainda é virtual, enquanto está na construção, o que é uma garantia”, explica.

Auxílio

Governo investe para financiar famílias de baixa renda

Para manter a finalidade do programa, será preciso que o poder público invista na compra de terrenos, garantindo a oferta de imóveis na chamada faixa social, que abrange famílias com renda de até R$ 1.600.

“Aí entra a participação efetiva da prefeitura e do setor público”, diz Vilmar Smidarle, gerente regional da Caixa Econômica Federal.

Nesses casos, as prefeituras adquirem um terreno e as construtoras fazem a compra e venda sem considerar o custo do terreno, barateando o preço final dos imóveis. “Dependemos de o governo ter dinheiro e vontade política. Às vezes as prefeituras têm outra prioridade na política habitacional, então o programa fica em segundo plano”, comenta Waldemar Trotta Júnior, sócio da Trocon Engenharia.

Fonte: Gazeta do Povo

Crianças em férias

Período é ideal para organizar jogos, brincadeiras, etc.

Durante as férias escolares, o problema de barulho costuma aumentar e pequenos acidentes, já que as crianças permanecerão por mais tempo dentro de casa. Se os pais trabalham fora, isso é ainda pior. Elas ficam presas no apartamento esperando o momento certo para gastar energia. Veja algumas dicas para driblar o problema:

  • O condomínio pode estimular brincadeiras, como o uso de alguns jogos, principalmente quando há pouco espaço no prédio. Entre as opções de jogos estão: damas e outros de tabuleiro, quebra-cabeças e uso de bonecas e carrinhos.
  • Converse com outros pais e responsáveis por crianças do condomínio para combinarem atividades coletivas, como jogos na quadra ou horários na brinquedoteca. Sempre supervisionados por um adulto.
  • Outra atividade bastante interessante é a criação de uma biblioteca. Os pais podem doar os livros. Além de distrair as crianças, incentiva a leitura. A biblioteca poderá ser montada numa sala pequena e com a ajuda das crianças.
  • Durante as férias, os condomínios podem flexibilizar regras muito rígidas, como a proibição de bicicletas. O condomínio pode abrir exceção para crianças pequenas.
  • Contratar escolinha de esportes ou profissionais de recreação também ajuda e são alternativas cada vez mais frequentes em condomínios.
  • Lembre-se: porteiros, zeladores e funcionários do condomínio não são responsáveis pelas crianças.
  • Os pais e responsáveis pelas crianças do condomínio devem responder pelos atos que infringirem as regras internas do condomínio e estão sujeitos às penalidades
Fonte: SindicoNet

 

 

Serviços de limpeza agendados pela internet e sem cobrança obrigatória no condomínio conquistam moradores

Claudette orienta Fabiana: a professora solicita o serviço mensalmente em seu apartamento
Claudette orienta Fabiana: a professora solicita o serviço mensalmente em seu apartamento
A comodidade vem sendo, cada vez mais, a cereja do pacote oferecido pelos novos empreendimentos a seus moradores. Um exemplo disso é o modelo de serviços de limpeza ou manutenção pay per use (“pague para usar”, numa tradução livre do inglês), em que a pessoa paga somente se utilizá-los. Segundo José Conde Caldas, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), essa demanda está crescendo:

— É uma alternativa para muitas pessoas que moram sozinhas e não têm empregadas. O serviço é opcional.

Sem onerar condomínio

A professora Claudette Cotta morava na Vila da Penha. Lá, contava com uma faxineira, semanalmente. Para ficar mais perto da filha, mudou-se para o Recreio. Resultado: o novo lar se tornou distante para a antiga funcionária.

O apartamento atual de Claudette, no entanto, tem o pay per use para faxina. A Protel, administradora de condomínios que surgiu no ramo hoteleiro, oferece o serviço em alguns prédios no Rio.

— A grande vantagem é que (o serviço) não onera o condomínio. Só quem usa, paga. E ele também valoriza o prédio — diz Cristiane Salles, gerente geral da rede Protel.

Segundo Mario Avelino, presidente do Instituto Doméstica Legal, é uma demanda que vai crescer, principalmente se a PEC das Domésticas (que prevê direito a benefícios como hora extra e FGTS) for aprovada, e o empregador tiver que arcar com todos esses custos: — Na prática, seria a diarista profissionalizada, paga por demanda, sem vínculo trabalhista.

Fonte: Extra

Falta de terrenos exige projetos criativos

Os espaços disponíveis para construção, principalmente em grandes cidades, estão cada vez mais raros. Em terrenos estreitos ou irregulares, é preciso forçar a inventividade.

Aniele Nascimento/ Gazeta do Povo / Prédio “fininho” na região do Bigorrilho: exemplo de aproveita-mento de espaço em um dos bairros mais valorizados da cidade
Prédio “fininho” na região do Bigorrilho: exemplo de aproveita-mento de espaço em um dos bairros mais valorizados da cidade

A escassez de bons terrenos e grandes espaços disponíveis tem estimulado a inventividade de engenheiros e arquitetos para aproveitar ao máximo espaços pouco convencionais, como terrenos estreitos, triangulares ou irregulares.

“Nesses casos, se a oferta pelo terreno é boa, é preciso buscar solução no planejamento”, define o arquiteto Keiro Yamawaki, sócio da Proa Arquitetura. De acordo com ele, é o projeto arquitetônico que vai atender a demanda do proprietário. “Nesse tipo de espaço temos algumas restrições, mas sempre é possível encontrar uma saída”, diz.

Especialistas apontam que ainda há espaços em ótima localização, mas com medidas reduzidas. O engenheiro Leandro Wuicik do núcleo de obras especiais da construtora Baggio indica que, em um terreno estreito, é possível fazer uma distribuição dos cômodos de forma mais linear, além de locar as escadas da melhor maneira, para que não ocupem muito espaço. Já um terreno de esquina, triangular, que tem um ângulo muito agudo, é possível colocar o imóvel o mais distante possível da esquina, para viabilizar ambientes mais amplos. Outra dica é refletir sobre a fachada e o material utilizado para as paredes.

Para um imóvel que vai ficar em um terreno com medidas diminutas, envidraçamento pode dar sensação de maior amplitude. “O envidraçamento pode dar maior amplitude. Ganhamos visualmente, com a sensação de não enclausuramento. Não é a área física que aumenta”, reforça o arquiteto.

Regras

Wuicik reforça que a concepção arquitetônica desses projetos tem de ser levada em conta, mas é preciso atentar para as regras da região. “Tem que atender o gosto do cliente na questão estética, porém respeitando os critérios de construção estabelecida na região”, diz.

O recuo estabelecido, dependendo da região da cidade, pode ser determinante na hora de aproveitar o terreno. “Em algumas áreas, o zoneamento indica quatro ou cinco metros de recuo. Num terreno com 12 metros, por exemplo, perde-se muito espaço”, diz.

Yamawaki explica que, em alguns casos, além do recuo, o alargamento das ruas também prejudica o projeto. Ele conta sobre um projeto em um terreno estrito, onde foi construído um imóvel comercial. “Tínhamos um terreno de esquina com 13 x 56 metros, um atingimento de projeto de rua reduziu as dimensões para 10,15 x 51 metros. Por se tratar de um terreno de esquina, deveríamos considerar os recuos de ambos os lados”, relata.

O projeto contemplou elementos de vidro e distribuição linear. “Com isso, o projeto passou a transmitir a impressão de que o imóvel é mais amplo do que realmente é”, afirma.

Restrições

Em terrenos estreitos, ventilação e iluminação são prejudicados

No projeto de um imóvel pensando para um terreno estreito, a ventilação e a iluminação do imóvel podem não ser as ideais. Nesses casos, quando não é possível usar elementos naturais, como janelas e aberturas, é preciso apelar para a técnica.

“Questões como ventilação e iluminação, tem que ser levadas em conta devido ao fator ambiental e sustentável, porém devido ao melhor aproveitamento de área nesses terrenos que geralmente são reduzidos, tem que ser adotadas medidas técnicas e não ambientais”, comenta Leandro Wuicik, no núcleo de obras especiais da construtora Baggio. De acordo com ele, nesses casos, ventilação e iluminação devem ser forçadas, através de lâmpadas mais potentes e aparelhos de ar-condicionado.

Fatores

Além do formato do terreno, na hora da compra, outros fatores devem ser levados em conta. “Um terreno é escolhido levando em consideração ao fim que se destina, é analisado recuos, taxa de permeabilidade, potencial construtivo, dentre outros fatores. Independente do formato do terreno, se ele for bem avaliado nos critérios anteriormente descritos, o arquiteto desenvolve um projeto para melhor aproveitamento deste terreno em relação à construção que será edificada”, explica Wuicik.

Fonte: Gazeta do Povo

Contrato Cria Confiança

Embora seja comum (por mais fácil) obter do proprietário apenas uma autorização para locar seu imóvel, deixando as formalidades para o momento em que efetivamente for alugado, é fundamental que tais procedimentos sejam regularizados na hora certa, evitando-se que a imobiliária continue como mera preposta do locador.

Sem procuração do cliente, a administradora não poderá praticar atos que devam ser realizados por escrito, em nome do outorgante, como assinar contratos, cartas de fiança, substabelecer poderes “ad judicia” para advogado, representá-lo perante repartições públicas. O instrumento de procuração define com precisão os poderes da administradora como mandatária.

Já o contrato de administração serve para complementar as atribuições, poderes e responsabilidades da administradora como prestadora de serviços ou “locadora” (Cód. Civil, art. 1.216 e seguintes) do proprietário, bem como melhor informar as obrigações deste em relação a ela. Serve o contrato escrito, também, para a convenção de normas que não estejam de acordo com o estipulado em lei ou que vão contra praxes comerciais aceitas no local.

A administradora, por exemplo, pode ser responsabilizada pelos prejuízos a que der causa por sua culpa, como a falta de vistoria ou a aceitação de fiador inidôneo. A reversão dessa responsabilidade ou a caracterização do que seja a “culpa da administradora” podem ser previstas no contrato, evitando assim discussões desgastantes a respeito. Cláusula nesse sentido é a que isenta a empresa por danos causados no imóvel enquanto estiver desocupado.

A solenidade presente na assinatura de um contrato de administração funciona também como força carreadora da confiança do proprietário. O fato de ver, ler e manusear documento em que se encontram detalhadas as normas seguidas e obrigações assumidas pela administradora faz o proprietário sentir-se psicologicamente reconfortado, dando-lhe segurança em negociar com a empresa.

Quem é dono de imóveis está acostumado a lidar com escrituras, certidões, guias e outras formas escritas de documento. O contrato de administração, especialmente quando bem elaborado e de boa apresentação, evoca algo de palpável e duradouro, reflete a imagem da empresa e projeta um halo de sinceridade.

Livre contratação

Por não ser atividade regulamentada, a administração de imóveis não obedece, necessariamente, a regras ou leis previamente estabelecidas ou que disponham de modo coercitivo entre as partes.

A primeira característica do contrato de administração deflui deste enunciado: as partes podem contratar livremente. O que pactuarem será lei entre si. Não há evidente fraqueza de um lado para ser protegida pela lei, como entre senhorio e inquilino ou entre patrão e empregado.

Tampouco há forma prescrita ou denominação prevista para o contrato. Pode-se dar a ele cunho essencialmente civil ou caráter comercial, se pelo menos uma das partes for comerciante. O papel desempenhado pelo administrador terá maior ou menor relevância. Prazo, preço, prorrogação e rescisão podem ser livremente estipulados.

O contrato de administração está longe de ser um contrato de adesão, em que há preponderância da vontade de uma parte em relação à outra, ou seja, em que uma se submete às imposições da outra, como no contrato de transporte ou de seguro. A existência de instrumento previamente impresso não é suficiente para caracterizar a adesão, mormente tendo-se em vista que o mercado se regula pela livre iniciativa e existe saudável concorrência entre administradoras.

Antena em condomínio

O Tribunal de Justiça do Estado do Paraná (TJ-PR) confirmou decisão da 6ª Vara da Fazenda Pública de Curitiba e determinou a paralisação imediata da instalação de uma Estação Rádio-Base (ERB) em um condomínio localizado no bairro Alto da XV, em Curitiba. A nova decisão, de segunda instância, foi proferida com base em uma ação civil pública ajuizada pela Promotoria de Proteção ao Meio Ambiente de Curitiba contra a operadora de telefonia móvel Nextel, o condomínio residencial, sua administradora e o município de Curitiba.

De acordo com a Promotoria, a instalação da antena, no topo do edifício, não teve licenciamento prévio. Na ação, protocolada pelo promotor de Justiça Sérgio Luiz Cordoni, o Ministério Público requereu à Justiça a paralisação da obra de instalação do equipamento, bem como a retirada da estrutura. Os pedidos foram acatados pelo Poder Judiciário.

O caso chegou ao MP-PR através de uma reclamação, protocolada em abril deste ano. Um morador do condomínio já havia reclamado ao PROCON contra a instalação da ERB, antes de procurar o MP-PR. Em maio, o reclamante protocolou na Secretaria Municipal do Urbanismo uma denúncia referente à fiscalização de ERBs.

A denúncia foi encaminhada ao Departamento de Fiscalização de Obras, que informou não existir licenciamento para instalação da ERB – o que embasou a propositura da ação civil pública. O promotor sustenta que o Decreto Municipal número 1.819/2011 determina a necessidade de licenciamento prévio:

“A localização, construção, instalação, ampliação, modificação, desativação, reativação e operação de empreendimentos e atividades, públicas ou privadas instaladas ou a se instalar no Município de Curitiba, utilizadoras de recursos ambientais, consideradas efetiva ou potencialmente poluidoras e capazes, sob qualquer forma, de causar degradação ambiental, dependerão de prévio Licenciamento Ambiental, a ser realizado pela Secretaria Municipal do Meio Ambiente, sem prejuízo de outras licenças exigíveis.”

Em trecho da decisão, a desembargadora relatora, Lélia Giacomet, destaca que “(…) ainda a Agravante confessa que não possui licença para instalação, pois esta se encontra pendente de análise pelo poder público municipal”.

Fonte: Banda B

Algumas dicas para maximizar a segurança no prédio

De olho no porteiro
A maior das invasões ocorre por falha ou convivência humana. Antes de contratar o profissional, é preciso checar antecedentes criminais, referências, estabilidade e situação financeira; depois, instruí-lo a adotar procedimentos básicos, como não comentar com ninguém os hábitos dos moradores do prédio.

Em boa companhia
Para evitar seqüestros, uma pessoa conhecida nunca pode entrar acompanhada de uma desconhecida da segurança, mesmo se for um parente-o morador passa primeiro e depois autoriza a liberação de seu acompanhante; prestandores de serviço devem ter seu nome solicitado previamente na empresa fornecedora e corretores precisam ser conduzidos por um segurança na visita ao imóvel.

Veículo sem bandeira
Especialistas condenam o uso de selos de indentificação para veículos e de controles remotos por quem vem de fora do condomínio, por serem facilmente roubados ou clonados, um vigia ou segurança externo, que não seja o da guarita, deve faze a triagem dos autos, indentificando seus ocupantes.

Guarita blindada
É um ponto chave – precisa ser toda blindada, inclusive na porta e no visor de vidro, e monitorada por uma central; sua localização ideal é a mais próxima possível da rua, para o recebimento de correspondência e de entregas, colocadas em um gavetão blindado; nunca pode ser abandonada.

Câmas de vídeo
Recomenda-se que entejam associadas a sensores de presença; as localizadas em garagens, elevadores e no hall social são inúteis para a prevenção de invasões; os monitores não devem ser visíveis aos visitantes, pois os mal-intencionados podem indentificar quais espaços são observados.

Grades
O correto é estarem inclinadas em 45º para o lado externo do condomínio.

Iluminação
Para evitar que os bandidos avaliem a área interna, deve ser mínima do lado de dentro.

Fonte: Folha São Paulo; Abese, Grupo Haganá, Icat Global, José Vicente da Silva Filho(consultor de segurança pública), Secovi-SP e Secretária de Estado de Segurança Pública

Vazamentos são dor de cabeça em casa

Os vazamentos de água costumam ser uma das dores de cabeça mais recorrentes aos proprietários de residências e espaços comerciais.

Independentemente do tamanho do vazamento, seja uma torneira frouxa, um cano entupido ou a água que retorna pela descarga, todos sempre acarretam em prejuízos e perda de tempo.

Além dos custos com materiais e mão de obra para conserto, outro fator que preocupa é o desperdício de água que, consequentemente, afeta a conta no fim do mês. Para evitar quaisquer problemas com equipamentos ligados à rede hidráulica é importante fazer sempre uma verificação preventiva.

Ralos, sifões de louças e pias devem ser checados a cada mês, pois são utilizados com mais freqüência. Já os registros de pressão, que normalmente são menos utilizados no cotidiano, podem ser verificados a cada ano. Arejadores dos chuveiros também requerem cuidado para verificar se os furos por onde passa a água não estão entupidos.

Mecanismos de descarga, incluindo a caixa acoplada, necessitam de atenção redobrada, pois a má conservação do equipamento pode acarretar em vazamentos que por vezes trazem o cheiro e água do esgoto para dentro de casa.

Fonte: JBFM

Piscina em forma para a temporada de verão

O verão está chegando e as piscinas serão mais usadas do que nunca. Especialmente em condomínios verticais, os cuidados não podem ser negligenciados, pois um grande número de pessoas utiliza esses locais.

“O segredo é ligar o filtro todo dia, mas muita gente não cumpre essa rotina”, diz Marcos Fernando Gasparini, que trabalha há 20 anos com tratamento e limpeza de piscinas. “É importante deixar o motor ligado seis horas por dia no mínimo para evitar o acúmulo de sujeira grossa na água. Quem tem piscina, seja em prédio ou casa, precisa saber que vai ter mesmo uma conta alta de energia elétrica.”

Filtro – O especialista lembra, ainda, que as piscinas de edifícios mais novos são aquecidas em geral e, por isso, devem ser limpas com maior frequência. “Quando a água da piscina é aquecida, o cloro evapora rapidamente.” Há uma segunda razão para manter o filtro ligado boa parte do dia. “Em prédios, muito mais gente usa a piscina e na água há uma boa quantidade de suor. Daí ela ter de ser filtrada constantemente.”

Durante a estação de verão, outro cuidado diário é com a manutenção das bordas (onde as pessoas costumam sentar e ficar de pé). “É uma das áreas mais usadas, precisa ser limpa com frequência”, recomenda o dono da Joy Piscinas (empresa de equipamentos de manutenção desses equipamentos), Mauro Hideki. “Pode-se usar uma escova de cerdas macias ou esponja embebida com produto especial e biodegradável.”

Sobre a claridade da água, não é necessário que seja cristalina para que as pessoas possam usufruir a piscina, conta Hideki.

“É mais um elemento estético, na verdade. A água pode estar turva que não há problema. Quem quiser deixá-la transparente, no entanto, pode usar um produto clareador.”

Algas – Por outro lado, algas devem ser sempre removidas. Apesar de não serem nocivas, elas favorecem o desenvolvimento de bactérias prejudiciais à saúde. “As algas se reproduzem rapidamente e são transportadas pelo vento, chuva ou mesmo roupas de banho”, diz Hideki. Para evitar que se propaguem, além da cloração da água, é recomendável aplicar algicida (produto químico) uma vez por semana.

Fonte: Revista Imóveis

Seu vizinho é barulhento? Veja como resolver o problema

Barulho é a principal causa de reclamações em condomínios. Foto: Shutterstock
Barulho é a principal causa de reclamações em condomínios

Uma festa, uma reforma, uma televisão com volume alto ou até algumas passadas mais firmes sobre o piso. São muitas as situações que podem gerar incômodos aos vizinhos de condomínio. Não por acaso, o barulho é a principal causa de reclamação na Câmara de Mediação do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), respondendo por 30% das ocorrências.

É preciso, no entanto, saber distinguir o que é abuso e o que são ruídos produzidos pela falta de isolamento acústico adequado no prédio. ¿Coisas como andar, dar descarga ou conversar em tom normal não podem ser enquadrados como infrações, mesmo que incomodem o vizinho. Nenhuma medida legal cabe contra isso¿, esclarece João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico do Secovi-SP.
Já em caso de exageros, como animais barulhentos, eletrônicos em volume alto ou mesmo instrumentos musicais, a primeira medida a se tomar é comunicar o fato ao síndico, que irá verificar se a reclamação procede. Em caso positivo, responsável pelo incômodo receberá uma advertência do condomínio. “Se não resolver, o infrator receberá uma multa. Em casos mais extremos, a pessoa que se sente lesada pode até mesmo mover uma ação judicial”, diz.

Os limites de volume permitidos pela lei variam de acordo com o município, mas em geral eles seguem o que foi estabelecido pelas normas NBR 10151 e 10152. No caso de apartamentos, o nível permitido fica em 45 decibéis. Uma outra alternativa apresentada pelo assessor jurídico do Secovi-SP é buscar a solução do impasse por meio de uma Câmara de Mediação, evitando que a questão chegue aos tribunais.

“Já foram realizados cerca de 450 atendimentos pela Câmara, que obteve bons resultados em 90% deles”, observa Márcio Chéde, coordenador da iniciativa. Segundo ele, uma grande vantagem de se utilizar o serviço é a garantia de isenção. “Não existe o risco de uma das partes achar que foi desfavorecida, o que poderia ocorrer se a busca de entendimento fosse empreendida pelo síndico.”

Fonte: Terra

Delegação Não se Impõe

Síndico de São Luís, Maranhão, nos escreve a respeito da delegação das funções do síndico. Não apenas pergunta como argumenta, levantando questões de interesse geral. Diz ele (sintetizamos):

“Volto a consultar sobre o sentido do § 2o do art. 22 da Lei 4.591/64, onde consta: ‘As funções administrativas podem ser delegadas a pessoa de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.’Entendo que as funções, sua criação, dependem de assembléia, mas o ocupante das funções, pessoa de confiança do síndico e sob a sua inteira responsabilidade, deve ser de sua única e exclusiva escolha pessoal. E se a assembléia resolve que não é aquela pessoa, e tente ou impõe outra, que tudo fará para desmoralizar, fraudar aquela administração?”

Conforme respondido pelo TeleCondo (41-223-8030), delegáveis são exclusivamente as funções de caráter administrativo, sendo que ao administrador não podem ser transferidas responsabilidades como a representação ativa e passiva, a imposição de multa e a prestação de contas.

Dupla provação

Este administrador deverá ser alguém de confiança do síndico, não podendo a assembléia impor-lhe outra pessoa que o desagrade, pois ao síndico cabe a responsabilidade pelos atos praticados pelo administrador. Contudo, o administrador também não pode ser imposto pelo síndico, não pode ser alguém que a assembléia desaprove. Em outras palavras, para receber funções administrativas do síndico, seu assistente ou administradora deverão passar por duas provas de confiança, a do próprio síndico e a da assembléia geral dos condôminos, como diz a lei.

Caso a assembléia não aprove a indicação do síndico, este não precisa renunciar ou se sentir ofendido. Basta que apresente um novo candidato à função, em nova assembléia, ou na própria, se estiver preparado. Fez bem o legislador em estabelecer dupla filtragem, dada a relevância que o delegado pode assumir na gestão do prédio.

Rescisão automática

Há quem entenda, como o jurista J. Nascimento Franco, que para delegar a prática de certos atos ordinários de sua administração o síndico não precisa de autorização expressa da assembléia, já que responde integralmente por tudo que seu preposto fizer. Neste caso, a vênia dos co-proprietários só seria necessária para a prática dos atos de administração extraordinária, que refogem da rotina de conservação do patrimônio comum.

Apesar deste entendimento, sempre será aconselhável a convocação de assembléia, ou a ratificação posterior também em assembléia, pra que não seja anulada a decisão da contratação de um administrador.

A função delegada cessa com o mandato do síndico, o que deverá ficar bem claro no contrato de assessoria que for firmado com o administrador, para evitar o pagamento de multas rescisórias ou indenizações. Findo o seu tempo, e sempre que programado ou solicitado, o administrador deve prestar contas de seus atos, o que será feito diretamente ao síndico e não à assembléia dos condôminos, já que ele é pessoa de confiança do síndico. Cabe ao síndico prestar contas à assembléia, como é de sua obrigação legal.

Há síndicos, infelizmente, que deixam o contratado assumir funções que vão além das meramente administrativas, praticamente decidindo tudo no prédio. Não é esse o sentido da lei, mas sim o de propiciar ao síndico leigo condições de bem gerir o condomínio, estando bem aconselhado, bem orientado e bem assistido por pessoas e empresas competentes.

Juro Esperto Traz Má Fama

Anos atrás escrevemos sobre o absurdo que achávamos de ver que, na aquisição de imóveis em construção, o incorporador costumava cobrar juros do adquirente, antes mesmo de entregar o empreendimento, o que na prática, significava que o comprador estava pagando juros por um capital que estava emprestando ao construtor. Tal prática, ainda recorrente, abrandou-se em parte, com a redução dos níveis inflacionários, sendo evitada pelas melhores construtoras.

Lemos, recentemente, na revista “Justiça e Poder”, artigo do advogado e especialista em direito imobiliário Márcio Bueno, em que ele martelou em tecla semelhante, mostrando que “Contratos podem conter juros indevidos”.

Segundo Márcio Bueno, que também é diretor jurídico do Creci-SP, “novas e novas artimanhas contratuais são montadas” com o intuito de iludir o comprador desavisado, sendo que “a mais nova artimanha é a que se refere à forma de cobrança de juros, conforme informam os corretores de imóveis, sempre os primeiros a detectar estas inovações”.

Esclarece o jurista que a nova prática que vem sendo utilizada em alguns contratos de compra e venda para entrega futura consiste na “inserção de uma cláusula que preceitua a cobrança de juros de 12% ao ano, pela Tabela Price, cobrados a partir da entrega das chaves do imóvel. Porém, contados a partir da assinatura do contrato”.

O que acontece, então? Como o comprador não precisa desembolsar os juros de imediato (só na entrega das chaves), o “detalhe” passa despercebido à grande maioria dos compradores, “apesar da ilegalidade desta forma de cobrança de juros”, enfatiza Márcio Bueno.

O advogado explica onde está o absurdo da praxe:

“Ora, até a efetiva entrega do imóvel e sua conseqüente fruição, quem está financiando a construtora é o comprador, mediante o pagamento de parcelas mensais, semestrais ou anuais, sem deixar de mencionar o sinal pago quando da contratação. Não se concebe que aquele que está financiando alguém pague juros. Se juros houvessem de [deveriam] ser pagos pela construtora ao comprador, e não o reverso, como se pretende.”

“Afinal, o construtor está se utilizando do dinheiro do comprador. Este não está usufruindo do imóvel.”

Argumenta, com razão, que se o comprador tiver condições para pagar o saldo devedor quando da entrega do imóvel, “neste caso, teremos a absurda hipótese de existir o dever de pagar juros sobre um financiamento que nunca houve!”.

Infelizmente, são práticas como estas que contribuem, em muito, para que a crise do setor da construção de edifícios residenciais e comerciais continue prejudicando todo o mercado imobiliário. O comprador em potencial, escaldado com o insucesso de muitos empreendedores, com o atraso constante na entrega de obras (mesmo por parte de construtoras conceituadas), está pensando duas ou mais vezes antes de se lançar suas economias numa aventura.

Cobrar juros antes da entrega das chaves, de maneira explícita ou dissimulada, em nada contribui para aumentar a credibilidade do setor. Que se faça como nos Estados Unidos, onde o preço do imóvel é fixado com base no dia da efetiva entrega das chaves. Até aquela data o comprador recebe (!) juros pelo que adiantar ao construtor, passando a pagar juros a partir de então, sobre o que for financiado.

Assembleias sem tropeços

Veja aqui as dicas de especialistas para uma boa assembleia em mais um episódio da SíndicoNet-TV

 Chega o final do ano e, com ele, a necessidade de se preparar bem  para o próximo ano. Para ajudar a organização da próxima assembleia do seu condomínio, o SíndicoNet perguntou aos maiores especialistas do mercado: como preparar uma boa reunião? E o que evitar?

Ter uma pauta objetiva e enxuta é um dos principais pontos para que tudo corra bem. Mandar informações antecipadamente para os moradores também ajuda a assembleia a transcorrer com tranquilidade.

Veja mais sobre dicas e erros a evitar em assembleias de condomínios no quinto vídeo da SíndicoNet TV:

Fonte: SindicoNet

Segurança na piscina

Atenção deve ser dobrada com mais crianças circulando pelo condomínio

Grade com cadeado e até salva-vidas são algumas das medidas sugeridas para evitar acidentes em piscinas nos condomínios

Com a chegada do verão e das férias escolares, as áreas de lazer dos condomínios tendem a ficar sempre cheias. Para evitar acidentes graves com crianças, principalmente, nas piscinas, alguns cuidados básicos são necessários. De acordo com a Sociedade Brasileira de Salvamento Aquático, 4 crianças, com até 10 anos, morrem afogadas por dia no Brasil. A maioria nas piscinas.

Apesar destes tipo de acidentes serem mais comuns em academias ou escolas, é preciso ficar atento para que tragédias não se repitam em condomínios e residências. Quem afirma isso é Ricardo Wagner Oliveira, gerente de condomínios da Auxiliadora Predial em São Paulo.

De acordo com ele, os condomínios chamados de clube já têm um staff que cuida da piscina em várias esferas, inclusive em relação à segurança. Entretanto, os condomínios com estrutura menor, podem tomar algumas medidas preventivas relativamente simples.

“Certificar se a tranca do portão da grade que cerca a área da piscina está funcionando corretamente é uma das medidas”, alerta.

Para evitar acidentes, outros cuidados também podem ser tomados. É fundamental que a área da piscina seja gradeada, que os pisos não sejam escorregadios e que não existam degraus perto da piscina, o que pode causar um tropeço e, consequentemente, queda e afogamento.

“Um detalhe importante, que muita gente não leva em consideração, é o tipo de material usado para cercar a área da piscina. O ideal é que ele não seja do tipo de telas, que podem virar, para qualquer criança, uma escadinha. Bom também seria se a grade fosse de 1,5 metro, e não com apenas 1 metro ou 1,1 metro, as mais comuns e mais fáceis de transpor”, diz Oliveira.

Sistema de controle visual no portão da piscina, ou seja, câmeras, também é um procedimento de segurança e, em alguns casos, dependendo do tamanho do condomínio, a figura do salva-vidas, nem que seja para um determinado período do ano, é bem vinda.

“E, claro, criança sempre acompanhada dos pais ou um adulto responsável, delegar a ela, uma brincadeira sem supervisão, pode resultar em dor de cabeça, às vezes, trágica. É sempre melhor prevenir do que remediar”, finaliza.

 

Fonte: SindicoNet

Chuvas pedem cuidado com os telhados

O verão está chegando e, além do calor de costume, chega também a época com o maior índice de chuvas do ano. Por isso, é importante deixar a casa preparada para esta época, especialmente o telhado, parte que mais sofre com toda essa água.

Telhas soltas e calhas enferrujadas e furadas são alguns dos problemas ocasionados pelo excesso de chuva e falta de manutenção. Pequenas passagens de luz e manchas de umidade que contrastem com o restante da pintura podem ser sinais discretos de problemas nestes itens, como goteiras.

Também é importante fazer uma vistoria no telhado antes do período de chuvas, pois com os ventos fortes, sujeira como papéis e folhas podem se acumular e dificultar o escoamento da água para o solo, prejudicando ainda mais as telhas.

O ideal é manter um cuidado contante para estar preparado para este período chuvoso.

Fonte: JBFM

Férias em casa

No período das férias aumentam as reclamações de barulho da criançada em áreas comuns do condomínio. Afinal, é lá que elas querem brincar, mas saiba que é possível lidar com a energia dos pequenos e jovens e evitar danos ao patrimônio do condomínio. A primeira providência é entender que a mudança de rotina é inevitável.

O professor Carlos Rosa, mestre em Educação Física do Cesumar, orienta que mesmo com pouco espaço é possível proporcionar férias divertidas e seguras aos jovens moradores. “Você pode usar até o apartamento de um dos moradores, oferecer atividades no salão de festas, na piscina, ou fechar a rua, se for preciso”, diz.

As atividades podem partir de exercícios físicos como jogos de diversas modalidades, cordas de pular, amarelinha ou até de videogames interativos de dança ou modalidades desportivas. Para alternativas como estas, vale também criar uma programação contínua, como se faz na recreação dos hotéis: gincanas, agenda da semana ou caça ao tesouro.

Falta de espaço não é razão para deixar as crianças dispersas entre escadas, elevadores e corredores, onde, além do barulho, podem ocorrer acidentes. Pode-se criar sessões de cinema ou games, montar espaços lúdicos com brinquedos e livros ou promover campeonatos de jogos de tabuleiro.

BOA CONVIVÊNCIA“As crianças podem aproveitar todos os espaços, desde que se estabeleçam horárioe limites”  Carlos Rosa - Prof. de educação física

Conforme a disponibilidade dos pais, o ideal é que eles se envolvam nas atividades, inclusive, para passarem mais tempo com os filhos. Caso isso não seja possível, um professor de educação física pode ser contratado para coordenar e desenvolver a programação.

O condomínio pode contratar o profissional para um evento, como uma gincana, ou por um período mais extenso em que ele irá programar diversas atividades.

“Por se tratar de um condomínio vai ser impossível agradar a todos ou reduzir o movimento das crianças a zero. É importante pensar nas regras e fazer com que elas participem; além disso, toda e qualquer atividade deve ser votada e aprovada em assembleia”, recomenda Rosa.

Experiência
O condomínio Bertioga é referência em Maringá em férias animadas porque os síndicos sempre se empenharam em promover atividades. Na atual gestão é a esposa do síndico, Suely Andreotti Benati, que faz a programação.

Com horários e regras preestabelecidas, a turminha se diverte e o condomínio quase não põe a mão no bolso. Brincadeiras com água, piqueniques, noites do pijama e até uma festa do dia das bruxas foram uma prévia da programação de verão.

“Se a criança não tem onde brincar, você precisa criar o ambiente para ela”, afirma ela. E o melhor é que nem é preciso gastar muito para que elas se divirtam. Há pouco tempo conseguimos fazer uma bela festa com R$ 170. Usamos cordas de pular e realizamos brincadeiras com materiais que todo mundo tem em casa. Ainda alugamos uma piscina de bolinhas e uma cama elástica. As crianças adoraram”, afirma.

Suely acredita que disciplina é fundamental e ela mesma cuida para quem ninguém danifique a estrutura do condomínio ou acabe se machucando. “Aqui no condomínio são 155 apartamentos, não é fácil, mas vale a pena. As áreas comuns são preservadas e os pequenos entendem, sou brava, mas sou legal”, conclui.

Fonte: O Diário

Litígio por Causa de Muro

Nos dias de hoje há poucos litígios de vizinhança em decorrência da construção de muro ou tapume na divisa de imóveis limítrofes, especialmente no perímetro urbano, onde os lotes são bem demarcados. Num caso que chamou a atenção, duas empresas discutem a respeito do reembolso das despesas feitas por uma delas na construção do muro.

O imbróglio foi julgado em grau de recurso pelo Tribunal de Justiça do Paraná, tendo recebido do desembargador Ulysses Lopes, relator, a seguinte dicção, em ementa:

“A obrigação de partilhar as despesas com a edificação de tapume divisório, muito embora não dependa de prévio acordo entre os confinantes ou de reconhecimento judicial, está condicionada à inexistência de anterior tapume na linha divisória, ou à prova da necessidade da substituição do tapume existente.”

Relata o ponderado desembargador que, ao ajuizar a ação, a empresa apelante sustentou que se fazia necessária a construção de um muro divisório entre os terrenos limítrofes de ambas as empresas, para conter o ‘odor dos resíduos industriais’ exalado em face da atividade industrial da apelada. Aduziu houvera um acordo entre as partes para a repartição das despesas, o qual não fora cumprido, obrigando-a a erigir o muro ‘por iniciativa própria’.

Lembra o magistrado que a doutrina e jurisprudência antigas “condicionavam a obrigação na divisão das despesas a três hipóteses: à exigência administrativa da construção, ou à existência de um acordo prévio entre as partes, ou, em havendo recusa de uma delas, à determinação judicial. Em não ocorrendo nenhuma dessas situações, presumia-se que o proprietário que construiu o tapume o fez por sua conta exclusiva”.

Nova interpretação

Tal posicionamento não mais prevalece nos dias de hoje, segundo o Tribunal de Justiça do Paraná. Como enfatiza o desembargador Ulysses Lopes, “a obrigação de os confinantes contribuírem em partes iguais, para as despesas de construção e conservação de tapumes divisórios, deriva diretamente da lei – § 1o, do artigo 588 do Código Civil, não se originando, portanto, de ajuste entre as partes”.

Citando Humberto Theodoro Júnior, contrapõe que, todavia, o direito de exigir o rateio das despesas com o tapume está condicionado ‘à inexistência de tapumes na linha divisória, ou à existência de danos a reparar sobre os tapumes já implantados’.

Em abono a este aspecto de sua argumentação, o relator transcreve decisões de tribunais superiores e comentários de doutrina, valendo repetir o de Levenhagen, que sintetiza: ‘se nas divisas já existe cerca e um dos vizinhos resolve construir desnecessariamente um muro, o proprietário que já tenha fechado o seu terreno não será obrigado a partilhar das despesas com o muro, a menos que as posturas municipais exijam esse tipo de tapume’.

Em suma, apesar de ter direito ao ressarcimento da metade da despesa com o muro, independente de acordo com o vizinho, a empresa apelante não obteve sucesso em sua apelação, porque “não ficou esclarecido nos autos a razão da retirada da cerca divisória, nem demonstrada a necessidade de sua substituição pelo muro”, como conclui o magistrado.

Imóvel garante o rateio

“Tratando-se de obrigação propter rem, onde o próprio imóvel responde pela dívida por ele gerada, é válida a penhora realizada sobre o bem de propriedade da embargante, ainda que esta não tenha figurado no pólo passivo da ação de cobrança, movida somente em face da promissária compradora.”

Quem assim decidiu, por maioria de votos (vencido o revisor), foi a Décima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, em apelação cível (n. 339.098-1) oriunda de ação de cobrança de taxas condominiais, em que o agente financeiro (Cohab-Pr) interpôs embargos de terceiro.

Conforme narra o relator, desembargador Luiz Lopes, o agente financeiro do bem manejou embargos de terceiro sob o argumento de que, “muito embora não tenha se oposto à penhora dos direitos da devedora [condômina], o objeto da penhora é imóvel de sua propriedade”, por deter-lhe o domínio.

Em decisão singular, o juiz da causa julgara parcialmente procedentes os embargos, para declarar a nulidade da penhora, desonerando o bem constrito. O condomínio apelou, alegando que a penhora incide sobre os direitos inerentes ao contrato (compromisso de compra e venda) e a obrigação de pagamento das despesas condominiais transfere-se juntamente com a unidade autônoma. “As dívidas de condomínio seguem o imóvel, pois são da natureza propter rem, assim, caso o imóvel seja retomado pela Cohab, esta ficará responsabilizada pelo pagamento, para que terceiro de boa-fé não tenha que arcar com o prejuízo” – enfatiza o relator.

Em seu voto, o desembargador Luiz Lopes enfatiza que “justamente por se tratar de obrigação propter rem, entendo que o fato de a embargante não figurar no pólo passivo da ação de conhecimento não implica na nulidade da penhora”, mesmo que a penhora tenha recaído sobre os direitos decorrentes da promessa de compra e venda, pois a promissária compradora, na condição de possuidora do bem, era responsável pelo pagamento dos encargos condominiais, devendo responder pelas taxas que não foram pagas.

Cita a lição de Maria Helena Diniz, para quem ´a obrigação propter rem [...] fica entre o direito real e o pessoal, consistindo nos direitos e deveres de natureza real que emanam do domínio´, prosseguindo adiante que ´só poderá ser devedor dessa obrigação quem se encontrar, em certas circunstâncias, em relação de domínio ou posse sobre alguma coisa´, mencionando como exemplo, a obrigação ´do condômino de contribuir para a conservação da coisa comum´.

Assim, conclui o relator, “se na obrigação propter rem, o próprio imóvel responde pela dívida por ele gerada, não há óbice no fato de a promitente vendedora não ter figurado no pólo passivo da ação de conhecimento”. “Em outras palavras – prossegue –, tratando-se de obrigação diretamente vinculada ao bem e à sua própria manutenção, é possível a formação de título executivo somente em face do condômino possuidor, responsável pelo pagamento das taxas, sendo válida, portanto, a penhora realizada sobre o imóvel”.

Dia do Síndico

FUNÇÃO DO SÍNDICO

O síndico é aquele eleito pelos condôminos, por um período de até dois anos, para administrar e representar o condomínio, seja judicialmente ou fora dele. Na maioria dos condomínios o síndico é um condômino, ou seja, um proprietário. Mas em alguns casos pode-se eleger alguém que não seja um dos proprietários, como uma administradora de condomínios. Tudo vai depender do que estiver estabelecido na convenção do condomínio em relação à sua administração. O síndico exerce a administração com assessoria do subsíndico e do conselho consultivo ou fiscal.

A. convocar a Assembleia Geral Ordinária na época própria e as Assembleias Gerais Extraordinárias quando julgar conveniente ou lhe for justificadamente solicitado por um ou mais condôminos;

B. representar o condomínio em juízo ou fora dele, ativa ou passivamente, em tudo o que se referir aos assuntos de interesse comum;

C. superintender a administração do condomínio no que se refere à  vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que são do interesse de todos os condôminos;

D. dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio;

E. cumprir e fazer cumprir a Lei, a Convenção, o Regimento Interno e as deliberações das assembleias gerais, bem como exigir respeito aos instrumentos normativos por parte dos condôminos, moradores e seus dependentes, impondo as multas que o Regimento Interno estabelecer;

F. diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

G. prestar contas, anualmente, de sua gestão em Assembleia Geral Ordinária apresentando a documentação respectiva, e oferecer proposta de orçamento para o exercício seguinte;

H. cobrar, inclusive judicialmente, as taxas de condomínio que couberem em rateio aos condôminos, nas despesas normais ou extraordinárias do
condomínio aprovadas pela assembleia geral, bem como as multas impostas por infração a disposições legais e às normas emanadas do Regimento Interno;

I. prestar contas em assembleia, anualmente e quando exigidas;

J. realizar o seguro da edificação;

K. contratar prestação de serviços remunerados, podendo ser gerais, contábeis, advocatícios, fiscais e de auditoria, bem como outros que forem necessários;

L. contratar e demitir funcionários, bem como fixar a respectiva remuneração e suas funções, dentro do recurso orçamentário;

M. ordenar reparos extraordinários, de natureza inadiável (pode-se estabelecer um teto máximo para o valor destes reparos sem a prévia aprovação dos condôminos), não previstos no orçamento anual e sem a prévia aprovação dos condôminos, desde que comprovada a real urgência do reparo ou aquisição. Reparos ou aquisições que excedam o teto máximo estabelecido serão liberados após sua aprovação pelo Conselho Consultivo e, em havendo, pelo Conselho Fiscal;

N. em se tratando de situações que ofereçam riscos à segurança do condomínio, tais como janelas enferrujadas, controle da garagem, etc., após levar ao conhecimento de todos os moradores, através de editais ou cartas enviadas aos apartamentos, efetuar os reparos necessários, lançando a despesa a encargo da unidade causadora do risco ou problema;

O. manter e escriturar o livro contábil do condomínio, bem como as pastas de receitas e despesas organizadas mensalmente, com os respectivos números dos cheques nos demonstrativos financeiros e nos recibos das prestações de serviços;

P. manter o histórico dos cheques (pagos ou anulados) e a  assinatura do conselheiro que em conjunto com o síndico emitiu o cheque e, em sendo possível, a cópia deste, que será anexada no livro contábil, o qual deverá ser rubricado por um dos membros do Conselho Consultivo ou, em havendo, do Conselho Fiscal;

Q. responsabilizar-se pelo pagamento de encargos decorrentes de atrasos ocasionados por si relativamente a pagamentos de despesas do condomínio;

R. prestar aos moradores, a qualquer tempo, com solicitação prévia, desde que notificado formalmente, informações sobre os atos da sua
administração e deixar os documentos à disposição daqueles;

S. demonstrar mensalmente aos condôminos as cotas que lhes cabem em rateio;

T. comunicar aos condôminos as citações judiciais que o condomínio receber;

U. procurar, por meios amigáveis, dirimir divergências entre condôminos;

V. entregar ao seu sucessor todos os livros, documentos e pertences do Condomínio que estejam em seu poder, inclusive os arquivos em CD, pendrive ou do gênero que contenham os demonstrativos financeiros da sua administração ou de gestões anteriores que tenham sido repassados pelo antigo síndico.

W. movimentar as contas bancárias com ou sem as assinaturas exigidas na convenção e, em caso de contratação, juntamente com o representante da administradora;

X. praticar, enfim, todos os demais atos inerentes à sua função

Elaboração : Kathiryn Alves da Cruz
Colaboração: Henrique Gurgel de Castro e Silva

Condomínio conservado aumenta as chances de vender imóvel

Um condomínio em bom estado de conservação aumenta as chances de o imóvel ser vendido ou alugado. Foto: GuoZhongHua/Shutterstock
Um condomínio em bom estado de conservação aumenta as chances de o imóvel ser vendido ou alugado

Participar das assembleias de condomínio não significa apenas contribuir para melhorar o conforto, a segurança ou a convivência dos moradores. Fazer sugestões positivas pode ajudar a valorizar o imóvel e acelerar o processo de venda ou locação.

“É nas assembleias que são discutidos os rumos do patrimônio. Deixar de ir é deixar nas mãos de outras pessoas os rumos de um bem que também é seu”, comenta Simone Camargo, vice-presidente de condomínio do Sindicato da Habitação do Rio Grande do Sul (Secovi-RS).

Os prédios mais antigos precisam de atenção especial, destaca ela, já que o tempo pode ter deixado marcas que podem espantar futuros compradores e inquilinos.

Para a gerente de relacionamento da Lello Condomínios, Márcia Romão, um condomínio em bom estado de conservação aumenta as chances de venda.

“A unidade é o principal, mas há casos do imóvel ser descartado, mesmo em bom estado, por conta da falta de manutenção do condomínio. O estado das áreas comuns pesa bastante na hora da compra”, afirma Romão.

Paisagismo

O zelador Laélio Matias Fernandes, 41 anos, constata isso na prática. Ele trabalha em um condomínio no bairro da Mooca (zona leste de São Paulo) com quase 24 anos.

“A pintura do prédio desgasta com facilidade e deixa o aspecto de velho, mas encanamentos e tubulações também sofrem com o tempo. Ninguém nota de cara, só quando dá problema. Aí já é tarde”, conta o zelador.

Ele diz que condomínios que prezam pela jardinagem e pelo paisagismo costumam fazer sucesso entre os compradores.

“Já acompanhei visitas em que o interessado já se encantava logo de cara com o jardim. Trazer áreas verdes bem cuidadas para dentro de uma cidade cinza como São Paulo chama a atenção”, aponta Fernandes.

Hall de entrada

O arquiteto Gerson Dutra de Sá alerta ressalva que as áreas comuns não apenas devem estar em boas condições, mas também precisam ser estruturadas de forma que recebam bem quem está passando ou quem deseja parar para receber alguém ou conversar.

“O hall de entrada pode ter sofás, aparadores e vasos. Os halls que dão acesso aos apartamentos ficam intimistas com um revestimento diferente na parede ou papel de parede”, declara o profissional.

Se já existe estrutura, como bancos, não é necessário trocar tudo. O condômino pode sugerir uma repaginação com pequenas intervenções, que garanta um visual novo, que agrade aos moradores e se destaque para eventuais compradores e inquilinos.

Fonte: Terra

Condomínios participam de disputa por economia de água

Moradores e funcionários de prédios do bairro de Moema entraram em uma competição saudável para descobrir quem era capaz de poupar mais água ao longo de dois meses.

Torneira
Brincadeira rendeu a economia de dois milhões de litros do recurso

Nada melhor do que uma competição saudável para incentivar mudanças de hábito, não é mesmo? Funcionários e moradores de 15 prédios residenciais do bairro de Moema, localizado na zona sul da cidade de São Paulo, viveram na pele essa experiência. Eles foram convidados a participar da Disputa de Condomínios, iniciativa que desafia edifícios a economizar água.

A ideia é conscientizar todas as pessoas que participam do dia a dia dos prédios – como moradores, zeladores, porteiros, faxineiros e empregadas domésticas – para a importância de reduzir os gastos hídricos e, em seguida, desafiá-los a poupar a maior quantidade possível do recurso. Quem economizar mais vence a brincadeira e ainda ganha como prêmio equipamentos que facilitam a economia de água – entre eles, torneiras e descargas – para as áreas comuns do condomínio e, também, para todos os apartamentos.

Escolhidos a partir de uma rigorosa avaliação – que levou em conta critérios como tempo de construção, período em que foi feita a última reforma e tipo de medição dos gastos com água -, os edifícios passaram dois meses, junho e julho deste ano, participando da competição e, juntos, conseguiram baixar seu consumo em 73%, economizando cerca de dois milhões de litros do recurso – quantidade suficiente para uma pessoa viver por 2.670 anos.

O vencedor da brincadeira foi o condomínio Ponte di Rialto, que teve uma economia média de 14% no consumo de água, poupando mais de 200 mil litros do recurso nos dois meses de desafio.

Fonte: Exame

Escritório em casa exige cuidados do inquilino

Se o imóvel estiver em condomínio, locatário deve respeitar convenção. Caso contrário, contrato pode ser rescindido.

Walter Alves/ Gazeta do Povo / Luiz Lopes montou o escritóio de sua agência de turismo no próprio apar-tamento

Desenvolver atividades comerciais em imóveis alugados para fins residenciais é possível desde que o locatário respeite algumas regras para que o contrato não seja cancelado.

Nos condomínios, o inquilino precisa se certificar que a convenção permite o exercício de atividades comerciais no empreendimento e, mesmo em imóveis na rua, o locatário precisa do alvará de funcionamento expedido pela prefeitura municipal. Por conta destes empecilhos, misturar o trabalho com a moradia se torna um processo difícil, mas que compensa ao locatário que concentra duas locações em uma só e ao locador, que pode aumentar o valor da locação pela dupla finalidade.

Para evitar problemas logo no início, a principal orientação a quem está pensando em alugar tanto para residir quanto para trabalhar é deixar clara a intenção ao locador. Se houver concordância do proprietário, o contrato desenvolvido sobre a locação trará a finalidade principal e secundária. De acordo com a advogada especialista em direito imobiliário Josiclér Vieira Beckert Marcondes, não há nenhuma previsão expressa na lei do inquilinato acerca da locação mista e, portanto, a declaração de que o imóvel terá duas finalidades é muito importante, bem como qual será a principal desempenhada no local. “A definição da preponderância da atividade é que vai caracterizar como residencial ou comercial”, explica a advogada.

Cada tipo de locação tem regras próprias, especialmente quando trata da restituição do imóvel. Na locação comercial é mais fácil, não precisa de justificativa do locador para retomar. Assim, quando a finalidade principal é residencial, valerá a regra da locação residencial.

Sem a concordância do proprietário, o inquilino que desenvolver atividades comerciais e usar o endereço residencial em cartões de visitas ou passar a receber clientes e materiais com frequência poderá ser penalizado pela rescisão do contrato e terá de devolver o imóvel. “É interessante que o locatário explique qual a atividade que vai exercer e o locador, desta forma, não poderá alegar futuramente que não estava ciente”, aponta Josiclér.

No caso de imóveis em condomínios, a situação exige a concordância não apenas do locador como também dos vizinhos. Caso contrário, o inquilino ou proprietário pode solicitar à assembleia a modificação na convenção. “Na assembleia será analisado se a atividade vai alterar o cotidiano do condomínio, se vai ter um trânsito muito intenso de pessoas, entre outros detalhes”, explica a advogada do Sindicato de Habitação e Condomínio do Paraná (Secovi-PR) Tatiana Pereira.

Antes de alugar

Avisar antecipadamente o proprietário do imóvel é fundamental, como fez o dono de uma agência de turismo Luiz Lopes. Antes de efetuar a locação, Lopes avisou o locador que um dos cômodos do apartamento seria utilizado como escritório e que receberia entre dois a três clientes por semana. Sem nenhum impedimento, faz dois anos que Lopes trabalha em casa e conta que a escolha possibilitou economia.

“Com a questão do universo do turismo girando em torno de atendimento online ou por telefone, eu e meu sócio vimos que era mais interessante criar um espaço no apartamento para gerir a empresa que economizaríamos e até otimizaríamos o trabalho”, conta.

Mercado aposta em imóvel com dupla finalidade

Concentrar o trabalho na própria residência ou em locais próximos aparece como tendência também nos lançamentos imobiliários. Empreendimentos com alas comerciais e alas residenciais têm crescido em Curitiba, como Evolution, New Concert, Universe e 7th Avenue que traz torres corporativas, residenciais e comerciais.

De acordo com Diego Filardi, gerente comercial da incorporadora Thá, responsável pelo 7th Avenue, o perfil do comprador das unidades varia desde investidores a pessoas que buscam morar próximo ao trabalho. “O maior benefício deste perfil de empreendimento é a possibilidade de visualizar que funciona 24 horas. Durante o dia tem toda a movimentação dos escritórios, mas a noite não se torna um espaço vazio já que existe uma população flutuante”, aponta.

Aquisição dupla

Filardi comenta ainda que há procura pelas duas opções, tanto residencial quanto comercial, pelo mesmo interessado. “Alguns jovens executivos optaram por ter o trabalho próximo e acabam adquirindo os dois tipos de unidades. É uma facilidade, pois a pessoa sai de casa, vai à academia do prédio, pega um café na lanchonete e depois sobe na torre comercial para o escritório. Não precisa de carro”, finaliza.

Atividade comercial requer alvará de liberação

Não apenas o locador e os vizinhos devem ser as preocupações dos inquilinos, mas também a prefeitura. A Secretaria de Finanças ressalta que toda atividade comercial precisa de alvará de funcionamento, independente se terá uma finalidade lucrativa, para que deixe clara a concordância do órgão sobre o que está sendo realizado, em que local e com qual objetivo.

Desta forma, após verificada a anuência do proprietário do imóvel, bem como do condomínio sobre a atividade comercial, o locatário deve buscar a consulta comercial no site da prefeitura (www.curitiba.pr.gov.br).

“A consulta é um documento da prefeitura com base nas questões urbanísticas. Com ele, o interessado ingressa com pedido e ali é verificado se pode desenvolver a atividade que havia sido pensada”, explica o consultor tributário da Secretaria de Finanças Aristides da Veiga. “A forma mais fácil de fazer o pedido do alvará é através da indicação fiscal que a pessoa encontra no IPTU [Imposto Predial e Territorial Urbano], buscar no site da prefeitura a consulta comercial, informar a indicação, o código da atividade – que também pode ser verificado no site – o tamanho da área que será utilizada, entre outros. Dependendo da atividade, se não exigir nenhuma análise de outras secretarias, o alvará pode ser liberado na hora”, aponta da Veiga.

Segundo o consultor, a prefeitura não exige saber se o imóvel é alugado ou próprio e, portanto, pode dar o alvará a locatários de imóveis residenciais mesmo sem consentimento do proprietário. Desta forma, a orientação do diretor da imobiliária Freitas Godoi, Emerson de Freitas Godoi, é que o locatário, antes de fechar contrato de qualquer imóvel, consulte na prefeitura se o comércio que deseja desenvolver é possível em quais regiões da cidade e quais os requisitos. “Até mesmo quando eu vou alugar um imóvel comercial, eu oriento os clientes a fazerem uma consulta para não perder tempo”, afirma.

Cadastro

Atualmente, o Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ) é expedido pela prefeitura no momento da liberação do alvará. A partir do próximo ano, a expectativa é que se concentre a busca tanto pelo alvará, quanto pelo CNPJ e o registro da atividade comercial em um mesmo local. “Por enquanto nós estamos com convênio com a Receita Federal e quando sai o alvará já é expedido o CNPJ. Mas, no início do ano que vem, o interessado poderá buscar direto na Junta Comercial os três documentos”, aponta o consultor tributário da Secretaria de Finanças.

MEI

Empreendedor não pode alterar rotina do condomínio

O entra e sai de clientes pode comprometer a segurança e a característica residencial do condomínio, surgindo como entrave ao microempreendedor individual. De acordo com a advogada do Sindicato de Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR) Tatiana Pereira, a sugestão do sindicato é que todas as dúvidas dos moradores sejam levadas à assembleia e lá discutidas sobre a possibilidade de misturar o residencial com comercial. “Coloca na ata da assembleia tudo que pode e o que não pode ser feito. Se pode receber mercadoria, se não pode, se pode entrar pessoas. Ao chegar a um acordo e se a pessoa não cumprir os itens, a liberação pode até ser cancelada”, explica.

A advogada aponta ainda para as diferenças entre as profissões que podem ser desenvolvidas de casa. “É diferente se a pessoa fizer tudo pela internet e não precisa abrir empresa, nem receber pessoas. Não tem como proibir neste caso. Ou mesmo que ela trabalhe em uma empresa, seja representante comercial, que não precisa ficar no espaço físico da empresa. O que a pessoa faz ou deixa de fazer pelo computador não tem como impedir. O problema é quando precisa de documentação, de CNPJ, de um endereço comercial”, complementa. Tatiana relata casos em que moradores abriram uma empresa em casa e recebiam muitas caixas, obrigando os porteiros a guardarem diversos materiais, além de darem a um motoboy o controle do portão da garagem. “Situações assim modificam a rotina do condomínio e alteram a segurança”, aponta. (AM)

Fonte: Gazeta do Povo

Polêmica sobre quem deve

Advogados de condomínios precisam tomar cuidado no momento de ingressar com ação de cobrança de débitos condominiais, no tocante à indicação da pessoa responsável pelo pagamento do rateio, nos casos em que além do proprietário existe um promitente-comprador da unidade.

O problema poderá surgir somente na hora de executar a sentença, como nos mostra recurso julgado pelo Superior Tribunal de Justiça. Na hipótese em vista, a ação foi movida contra o condômino devidamente registrado no álbum imobiliário. Porém, as taxas em atraso correspondiam a período em que o apartamento já havia sido prometido à venda para terceira pessoa, que nele residia. Julgada procedente a ação, ao se proceder à penhora do imóvel, o novo adquirente ingressou com embargos de terceiro, alegando a nulidade do processo, por não ter sido incluído no pólo passivo da demanda nem, por conseqüência, ter sido citado, já que ostenta a condição de promitente-comprador.

O juiz da causa julgou improcedentes os embargos, porque o embargante assinou contrato para comprar o imóvel em determinado mês e “a partir dessa data, exatamente, é que os condomínios deixaram de ser pagos”. O Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo não recebeu a apelação, sob o argumento de que “a ação tanto pode ser dirigida contra a pessoa que ainda figura como proprietária do bem como contra o novo proprietário”.

Explica o relator, ministro Carlos Alberto Menezes Direito, que o STJ tem admitido a possibilidade do ajuizamento da ação para cobrança de cotas condominiais tanto diante do antigo proprietário que ainda figura no registro de imóveis como de eventuais adquirentes, daí que não se trata de nulidade da ação de cobrança. Todavia, no caso em análise, merece ser considerada a impugnação “em torno da possibilidade de ser feita a execução sobre o bem”, levando-se em conta que o embargante não foi apontado como devedor e que, comprovadamente, houve a operação de compra e venda da unidade, embora o débito alegado esteja dentro do período em que o embargante já nele residia.

“Ocorre que – diz o ministro – se a ação de conhecimento foi para cobrar cotas condominiais vencidas após a ocupação, ajuizada contra o antigo proprietário, não é pertinente que na execução seja o bem penhorado para garantir o pagamento da dívida”. Não beneficiou o condomínio o fato de que o compromisso de compra e venda não estava averbado no registro de imóveis. Com isso, a Turma julgou procedentes os embargos de terceiro, obrigando o condomínio a penhorar outros bens do antigo proprietário (se é que existam) para, só assim, recuperar o crédito não pago.

Para evitar que situações semelhantes aconteçam, recomenda-se aos síndicos que exerçam um melhor controle sobre as pessoas que ingressam no condomínio. Antes que se mudem, solicitar cópia do documento que as legitima a tomar posse no imóvel, como cópia do contrato de locação, de comodato, de compra e venda etc.

Água: pagar só o consumo

A cada dia que passa, torna-se mais obsoleta e antiecológica a fórmula adotada pelos condomínios, por força das circunstâncias, para efetivar o rateio da conta de água, como também se mostra predatório o critério adotado pelas concessionárias de água e saneamento para tarifar os consumidores. Ambos os modelos estimulam o consumo excessivo e o desperdício de água.

Antes de explicar, é preciso lembrar que a captação, a produção e distribuição de água potável no mundo é fato gerador de dispêndio de energia e, portanto, de aumento da temperatura ambiental no globo, segundo os especialistas e matérias publicadas em inúmeros jornais e revistas atualmente. Economizar água deixou de ser apenas uma questão local para se tornar um imperativo de ordem mundial.

Nos condomínios brasileiros, tanto residenciais quanto comerciais, salvo raras exceções, o rateio ainda é feito com base no consumo geral do prédio, independente do consumo individual ou mesmo do consumo de cada unidade autônoma. Conseqüência inevitável: não há incentivo para se gastar menos. Não se paga quanto se gasta, mas sim quanto todos gastam.

Há edifícios em que, por força de suas convenções ou regimentos internos, a divisão é feita de acordo com o número de pessoas residentes em cada unidade. Além de ser difícil saber quantas estão de fato morando ou apenas de passagem, o parâmetro é justo, em tese, quanto ao ônus econômico da equação, porém não promove uma real economia de água, porque a conta continuará sendo dividida entre todos, pouco importando o montante total de seu valor. Os que se preocuparem em gastar pouco serão prejudicados pelos esbanjadores ou por quem gosta de tomar banhos de 30 minutos a toda carga.

Para que haja uma diminuição sensível do consumo será preciso que cada um pague quanto gasta. Para isso, o caminho é só um: a instalação de hidrômetros individuais em cada unidade, ou outra forma de controle (sensores, por exemplo).

A implantação obrigatória de medidores de água nas unidades pode começar com as novas edificações e ser estendida, com o devido prazo e estímulos, aos prédios mais antigos. Algumas cidades já deram o primeiro passo, como Curitiba, mas para que o efeito seja expressivo é preciso que uma lei nacional discipline a questão o quanto antes.

O outro absurdo, este sim maior, é o das concessionárias de água e saneamento no Brasil, que continuam cobrando uma tarifa mínima, equivalente a 10 m3 por mês, independente do gasto efetivo, mesmo que o consumo tenha sido de apenas cinco ou seis, tirando com isso a motivação para se economizar água. Dada nossa natureza humana, ninguém (salvo exceções) se preocupará em gastar menos sabendo que vai pagar mais de qualquer modo!

Eliminar a tarifa básica da Sanepar, Casan, Sabesp etc. tornou-se, diante do clamor mundial pela redução da temperatura e dos fatores de seu aumento, uma obrigação moral e de solidariedade humana, sem dúvida. Se o consumo é baixo, para não onerar a empresa com despesas de cobrança, basta acumular a conta até atingir 10 m3 ou um valor mínimo. Ninguém reclamará de só precisar pagar a conta de dois em dois meses.

Novos tempos exigem novos paradigmas. Está na hora de acabar com o desperdício.

É possível proibir a utilização da área comum ao condômino inadimplente?

Frequentemente somos abordados por síndicos e condôminos com esta indagação: O condomínio, através de sua Convenção, pode punir condômino inadimplente vetando-lhe o uso da área comum? A questão é demasiadamente complicada e, antes de conferirmos qualquer resposta, devemos analisá-la sobre a ótica do direito de propriedade, prevista em nossa Constituição Federal, no Caput do artigo 5º, bem como em seu Inciso XXII.

O direito de propriedade serve como fonte inesgotável e indeclinável àqueles que, na iminência de ter seu direito ameaçado, o utiliza como regra máxima e, assim, restam tranquilos e inatingíveis quanto aos possíveis excessos oriundos neste sentido.
Baseados nesta norma, nada nem ninguém possui o condão de privar a utilização da propriedade comum do condômino seja qual for sua justificativa.

Assim, a piscina, o parquinho, a academia, a quadra de esporte, o salão de jogos e a sauna, enfim, toda área que seja considerada propriedade comum do condomínio não pode ser utilizada unicamente pelo condômino adimplente; obviamente, analisando a questão sob esta ótica, estaríamos falando em um contrato de prestação de serviço pelo qual, mediante o pagamento da mensalidade, os serviços estariam à disposição do consumidor, o que não se enquadra na relação condômino – condomínio.

Em nosso entendimento, mais do que o famigerado direito de propriedade, temos outra justificativa de ordem econômica que busca afastar a ideia quanto a esta possível restrição pelo condomínio. Imaginemos a seguinte situação: o filho de um morador que brinque com seus coleguinhas na piscina do prédio é interpelado por um dos funcionários do condomínio, que o informa que ele não pode permanecer na área porque seu pai não pagou o condomínio.
Seria possível imaginarmos o constrangimento sofrido por esta criança na presença de seus amiguinhos?
Fatalmente, o pai desta criança, ao ter conhecimento do fato, buscará na Justiça uma compensação por todo o constrangimento a que seu filho foi exposto e, conforme podemos detonar pelos inúmeros julgados provenientes neste sentido, nossos tribunais têm garantido esta compensação financeira.

Obviamente, não podemos imaginar que, através de uma atitude impensada e ilegal, o condomínio tenha que responder pela possível indenização no caso citado.
Certamente, esta não seria a melhor forma de compelir o condômino inadimplente a efetivar com sua obrigação que, além de permanecer em débito, ainda, seria compensando financeiramente pelo constrangimento havido.

Fonte: Direcional Condomínios

Animais em apartamentos

Foto: Magal
Ter o animal em casa é um direito do condômino

Tendo em vista o crescente número de pessoas que hoje residem em apartamentos e possuem animais de estimação, os problemas, discussões e brigas judiciais envolvendo esse assunto são constantes. Por isso, necessário se faz que a sociedade, assim como os síndicos, sejam esclarecidos sobre os direitos e deveres dos condôminos no que se refere à posse e permanência de animais de estimação em suas unidades residenciais.

O aumento da violência e o crescimento urbano têm obrigado, cada vez mais, a população a se refugiar em condomínios verticais, aumentando, dessa forma, os litígios entres os moradores e com o próprio condomínio.

Em contrapartida, no mundo atual, a presença e a companhia de um animal de estimação vem sendo um alívio para o estresse e a solidão da vida moderna, vez que as pessoas estão, cada vez mais, se conscientizando dos benefícios trazidos por um animalzinho em suas vidas.

Entretanto, ainda hoje, alguns moradores encontram oposição de alguns condomínios, que contrariando a jurisprudência predominante, bem como as decisões favoráveis ao proprietário do animal, continuam persistindo em proibir que os moradores tenham animais de estimação em seus apartamentos, justificando tal proibição na convenção condominial.

Porém, mesmo que exista proibição estipulada expressamente na convenção condominial, os moradores não podem ser proibidos de possuírem animais em seus apartamentos, sendo que inúmeras decisões nesses sentido e favoráveis aos moradores já foram proferidas em 1ª. Instância e confirmadas em Instância superior.

Mesmo com tantas decisões favoráveis, ainda os moradores são ameaçados, através de aplicações de multas, sendo que alguns até notificados a retirarem os animais.

Infelizmente, algumas pessoas diante de tanta pressão e por desconhecerem seus direitos, acabam se desfazendo de seus animais.

Essa ilegalidade não pode acontecer, pois, ainda que vedada na convenção condominial, a presença de animais em apartamentos não pode ser proibida, devendo o proprietário procurar as vias judiciais, se necessário for, a fim de preservar seu direito de permanecer com seu animal de estimação sem sofrer coações e sem estar sujeito à aplicação de multas.

Mas, para que o proprietário possa ter seu animal de estimação de forma lícita e pacífica, alguns deveres lhe são atribuídos, a fim de que a presença do animal venha ocasionar transtornos ou perigos aos demais, devendo ser respeitadas as regras a seguir:

- o animal deve ser preferencialmente de porte pequeno ou médio;

- o animal não pode circular livremente nas áreas comuns do prédio, exceto na companhia do dono e preso a coleiras;

- o animal não pode latir de forma anormal, a ponto de incomodar os demais condôminos;

- o animal deve estar sempre limpo e devidamente vacinado;

- se o prédio tiver elevador de serviço, que este seja preferencialmente utilizado;

- evitar que o animal faça suas necessidades básicas nas áreas comuns do condomínio quando sair com ele para passear, e, caso isso aconteça, cabe ao proprietário remover a sujeira e limpar o local;

- passear com seu animal somente fora do condomínio;

- manter seu apartamento sempre limpo, removendo as sujeiras ocasionadas pelos animais.

Alguns condomínios, apesar de permitirem a presença de animais, exigem que os moradores saiam com seus animais no colo. Entretanto, tal medida muitas vezes se torna inviável de ser cumprida, em virtude do peso dos animais e ainda da idade e condições físicas dos moradores, não devendo, portanto, os proprietários se sujeitarem a essa exigência, devendo recorrer às vias judiciais caso lhe sejam aplicadas multas.

Dessa forma, cumpridas a regras acima mencionadas, não existe qualquer motivo para que os condomínios proíbam a presença de animais em apartamentos. Caso você esteja sendo proibido de ter animais ou esteja sendo coagido a retirá-los, procure orientação jurídica, a fim de possa ter seu direito preservado.

Fonte: Folha do Condomínio

Como exercer a liderança e resolver conflitos

Ser síndico e síndica não é tarefa fácil.

Eles lidam com problemas que, muitas vezes, envolvem situações delicadas ou comprometedoras e lhes rendem muita dor de cabeça. Qual seria, então, a melhor forma de administrar um condomínio para evitar conflitos interpessoais e promover a qualidade dos serviços? A questão foi abordada pelo conferencista Alfredo Rocha, especialista em liderança e gestão, que já palestrou em mais de 2.400 eventos em todo País. Durante uma hora e meia, Alfredo orientou síndicos, zeladores e gestores condominiais sobre como liderar equipes, evitar conflitos entre os condôminos e manter o controle emocional, mesmo diante de momentos explosivos.

O grande desafio para o líder hoje é entender de gente, o ser humano e a si próprio, disse o conferencista. Mas antes de pensar em como lidar com pessoas, é primordial compreender o mundo atual, ou seja, as mudanças de mentalidade mediadas pelas novas tecnologias, ponderou. “O síndico que se atualiza tem mais chance de promover um trabalho coerente e eficaz. Precisamos estar dispostos a aprender, desaprender e a reaprender, quantas vezes forem necessárias”, arrematou Alfredo Rocha. O especialista destacou que “o líder deve ser um grande agente de mudanças, sempre à frente do seu tempo” – e isso é necessário porque “vivemos em um mundo que muda constantemente, e em alta velocidade”. De forma descontraída, ilustrou que os síndicos acomodados estão infectados pelo “vírus” “Gabrielão”, termo que se refere à modinha composta por Dorival Caymmi para a novela Gabriela e diz: “eu nasci assim, eu cresci assim, e sou mesmo assim, vou ser sempre assim”.

A inflexibilidade pode gerar muitas dificuldades aos próprios síndicos, apontou Alfredo Rocha. Segundo ele, apegar-se em demasia às tradições administrativas não resolve os conflitos que surgem no cotidiano condominial. Pelo contrário, é preciso buscar informações, desenvolver o equilíbrio emocional e “criar uma cultura de solução de conflitos”. Administrar pessoas e emoções exige qualidades que envolvem criatividade e o raciocínio no caos, explicou Alfredo. E esse é um exercício de conhecimento do outro e de si mesmo, emendou o conferencista.

Como exemplo, Alfredo Rocha citou que se alguém se aproximar do síndico com o comportamento alterado, o ideal é simplesmente escutar primeiro, sem reação alguma ou questionamentos imediatos, até que a pessoa se acalme. Aí sim, torna-se oportuno fazer perguntas, para entender melhor o caso, amenizar a desavença e encaminhar o conflito para uma resolução efetiva.

Tipos de líderes

Alfredo Rocha explicou ainda que as características de cada pessoa, genéticas e culturais, definem o tipo de liderança que ela irá exercer. São três tipos: autocrática, democrática ou liberal. “No modelo autocrático, a gestão é mais centralizada. Já na democrática, as pessoas são ouvidas e podem opinar com mais facilidade. Na liberal, existe muito mais autonomia nas decisões”, explicou o palestrante. Depois de dar dicas para que cada síndico se identificasse com um tipo de liderança, Rocha completou que nenhum é melhor que o outro. O ideal, recomendou, é buscar o equilíbrio. “Não dá para liderar sendo um só.” Ele destacou ainda a necessidade de o síndico ouvir sempre sua equipe – o zelador, porteiro, faxineiro etc., “porque eles veem o problema primeiro e, por isso, arrumam a solução primeiro”.

Fonte: Direcional Condomínios

Multa pesada a infrator

Vejamos hoje duas sanções. Diz o novo texto:

“Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, geral incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.”

Na cabeça do artigo a multa é de cinco vezes o valor da quota e no parágrafo, de dez vezes. Presume-se, por bom senso, que o legislador refere-se ao valor mensal da contribuição do condômino e não ao valor integral de seu aporte previsto no orçamento do condomínio (novo Cód. Civil, art. 1.348, VI, e art. 1.350). Cinco ou dez vezes o valor da taxa de condomínio parece ser punição suficiente, na imensa maioria dos casos.

Tempus dixit

A lei não definiu o que venha a ser “reiteradamente”. Segundo o Houaiss, reiterar é fazer de novo, repetir. Como diz o povo, reiterar é insistir no erro, é persistir sem razão, é ser cabeçudo. O sentido aceitável do vocábulo, mais uma vez, será formado pela jurisprudência.

Parece óbvio que a imposição de multa dessa natureza só ocorrerá quando a falta for de gravidade intolerável. Quem se disporá a participar de uma assembléia só para fixar o valor da multa a ser aplicada ao condômino faltoso? Pelo que está escrito na lei, não se trata de multa comum inserida nas atribuições do síndico, mas de multa extraordinária, já que requer “deliberação de três quartos dos condôminos restantes”. Como conseguir 75% de quórum numa assembléia, noves fora os infratores, para fazer valer a lei? Será, com certeza, mais fácil acionar o constrangido a pagar as “perdas e danos que se apurem”. O tempo dirá se esta norma pegará ou não, ou se receberá versão mais benigna.

Quanto à multa por comportamento nocivo, de dez vezes o valor da contribuição, parece que o legislador facilitou sua aplicação. Embora o parágrafo de um artigo, em princípio, se subordine à cabeça (caput), a assembléia que menciona é de homologação da atitude do síndico e não condição para a imposição da multa. Pode-se também interpretar a norma no sentido de que a assembléia possa ir além do que previsto no Código Civil com o fito de coagir o infrator a cessar seu comportamento anti-social.

STJ veta água por unidade

Edifícios comerciais das grandes cidades brasileiras podem estar pagando muito mais pela água e esgoto consumido do que o devido, em razão dos critérios adotados pelas empresas concessionárias do serviço de abastecimento, as quais faturam a tarifa mínima multiplicada pelo número de unidades, mesmo que o consumo seja inferior, no total. Em edifícios residenciais isto também pode acontecer, mas é mais raro, porque o consumo familiar é maior do que em edifícios de pequenas salas com banheiro.

A esperteza das companhias de águas e esgotos sofreu derrota em decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em agravo regimental no recurso especial n. 966.375/RJ, relatado pelo ministro Castro Meira, em que ficou reiterado o entendimento de que “nos condomínios edilícios comerciais e/ou residenciais, onde o consumo total de água é medido por um único hidrômetro, a fornecedora não pode multiplicar o consumo mínimo pelo número de unidades autônomas, devendo ser observado, no faturamento do serviço, o volume real aferido” (Resp. 655.130/RJ, rel. min. Denise Arruda).

O STJ não aceitou o argumento da empresa de que é legal a cobrança do consumo mínimo multiplicado pelo número de economias e que se trata de benefício ao usuário dos serviços. Dos nove fundamentos que embasam a decisão, transcrevemos quatro: “3. A Lei 6.528/78 não foi ab-rogada nem derrogada pela superveniência da Lei 8.987/95. Sua revogação somente ocorreu, expressamente, pela recente Lei 11.445/2007, que, contudo, não extinguiu a tarifa mínima, mas reafirmou sua utilização (art. 30). 5. O cálculo [da companhia] desconsidera a ratio legis subjacente à finalidade da tarifa mínima, instituída no escopo de se assegurar a viabilidade econômico-financeira do sistema, e não para proporcionar lucros abusivos à custa dos usuários. 6. São direitos básicos do consumidor a proteção contra práticas abusivas no fornecimento de serviços e a efetiva prevenção/reparação de danos patrimoniais (CDC, art. 6º, IV e VI), sendo vedado ao fornecedor condicionar o fornecimento de serviço, sem justa causa, a limites quantitativos, exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva, bem como elevar sem justa causa o preço de serviços (CDC, art. 39, I, V e X). 8. A remuneração pelo fornecimento de água e esgotamento sanitário não tem natureza jurídica tributária (taxa), mas constitui tarifa cujo valor deve guardar relação de proporcionalidade com o serviço efetivamente prestado, sob pena de enriquecimento sem causa.”

Em seu voto, o ministro Castro Meira também cita outra jurisprudência do STJ, relatada pelo ministro Humberto Gomes de Barros, segundo a qual “se o prédio dispõe de um hidrômetro, medindo o fornecimento de água a todas as salas, não é lícito à empresa fornecedora de água desprezar o que nele foi registrado, pela cobrar, em relação a cada unidade, um valor arbitrário”.

Votaram com o relator os ministros Ari Pargendler e Sidnei Beneti.

Em suma, se o edifício não tem hidrômetros individuais, a fatura de água e esgoto deve ser calculada com base no consumo total, sem multiplicar o valor da tarifa mínima; se tiver hidrômetros, a fatura deve levar em conta os números neles registrados.

Entrega do Bem ao Gestor

Para entregar um imóvel à administração de terceiros, a assinatura de contrato escrito entre o proprietário e a administradora, seja a qualquer título (prestação de serviço, comissão mercantil, administração etc.) não é formalidade essencial.

Tampouco é essencial a assinatura de procuração, porque “a aceitação do mandato pode ser tácita, e resulta do começo de execução” (Cód. Civil, art. 1.292). Não é recomendável o mandato verbal, porque não confere poderes para os atos que exigem instrumento particular ou público, muito embora a locação não exija contrato escrito. A procuração ou autorização expressa do proprietário para a administradora evita conflitos e deve, portanto, ser outorgada.

Ao entregar a locação à imobiliária, com ou sem contrato (de preferência com), o proprietário deve encaminhar-lhe o original ou cópia dos documentos pertinentes ao imóvel. Como medida de cautela, o primeiro documento a ser examinado é o que prova que o cliente tem, realmente, posse e poder de administração sobre o imóvel, vale dizer, que está em condições de ceder o uso e gozo do imóvel ou dele dispor. Essa providência elementar é negligenciada em grande número dos casos, porque muito administradores não querem correr risco de perder o cliente.

Já houve casos em que a administradora efetuou prestação de contas a pessoa não legitimada, tendo de renová-la para o legítimo dono do imóvel. Aplica-se ao caso o dito popular de que “quem paga mal, paga duas vezes”. Casos onde há conflitos de família, envolvimento de herdeiros, cessão de direitos e compromissos de compra e venda devem ser bem examinados e, como medida de segurança, buscar o parecer do advogado da empresa.

Seguro é obrigação

Outro ponto que deve ser levado a sério é o do seguro do imóvel. Há locadores que, por medida de economia, não fazem seguro de seus bens. É um direito que lhes assiste. Mas, se o patrimônio for entregue à administração de terceiros, transfere-se a responsabilidade pela guarda diligente do imóvel, que exige, no resguardo de interesses, a aceitação de seguro contra incêndio.

Na qualidade de mandatário do proprietário, o administrador “é obrigado … a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua” (Cód. Civil, art. 1.300). Daí se infere que, se agir com culpa, deixando de efetuar seguro, poderá responder por prejuízos que causar ao cliente.

Como medida de cautela, deve a administradora, ao receber o imóvel, no caso de o proprietário dispensar o seguro, solicitar que assine “termo de responsabilidade”, pelo qual isente a administradora de qualquer obrigação quanto ao seguro da unidade.

Uma terceira providência que deve ser tomada pela administradora ao receber o imóvel, se já estiver alugado, é comunicar ao inquilino que passou a administrar a propriedade. De preferência esta comunicação deve ser feita pelo proprietário e, posteriormente, confirmada pela empresa.

O inquilino não será considerado em mora, e, portanto, poderá atrasar o aluguel, se for modificado o local de pagamento do aluguel sem seu conhecimento. É obrigação do proprietário indicar qualquer modificação de local de pagamento.

Um quarto aspecto a ser levado em conta, no to de recebimento do imóvel, é o da vistoria, o que veremos numa outra oportunidade.

Reformas em unidades

Orientações e procedimentos importantes que o síndico deve saber

Reformas que ocasionem um excesso de carga num andar ou alterações estruturais como retirada de paredes ou pilastras podem causar desabamentos. Exemplo: remoção ou construção de uma parede não-prevista pelo projeto original. A laje transfere o peso para os pilares, que podem sofrer avarias.

Por isso, o síndico deve ser sempre informado sobre qualquer tipo de obra que envolva quebradeiras, como construção ou demolição de paredes não previstas no projeto original, e agir com rigor em casos de alterações estruturais. Veja como:

  • Como reformas em unidades podem ocasionalmente comprometer a estrutura do prédio e podem gerar transtornos entre vizinhos por causa do barulho, é conveniente que o síndico seja sempre comunicado antes do início.
  • Tenha em mente que uma simples parede pode ser a sustentação do prédio e, se alterada, pode danificar toda a estrutura;
  • Seria interessante haver uma norma a respeito no Regulamento Interno ou na Convenção – ou, ao menos, tornar este aviso um procedimento informal no condomínio.
  • Em reformas grandes nos apartamentos, o síndico deve valer-se de um perito para avaliar se elas não trarão danos à estrutura do prédio.
  • Vale ressaltar que, se ocorrer algum tipo de incidente, o síndico pode ser responsabilizado.
  • A contratação de um engenheiro civil responsável (com registro no CREA) é obrigatória;
  • O engenheiro deve emitir a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART). Esse laudo assegura que a reforma está em conformidade com a lei, e com as normas técnicas;
  • O síndico também deve informar ao condômino responsável pela reforma o horário permitido para estas atividades, bem como outros procedimentos básicos, como o que fazer com o entulho.

Trincas e fissuras

  • Independente de obras ou reformas nas unidades, é muito provável que no seu condomínio haja pequenas fissuras em locais variados, como em algumas paredes ou na cobertura, ou na garagem. Esses cortes, que podem ser chamados de fissuras, trincas, rachaduras ou até fendas, estão presentes em diversas estruturas do condomínio, e não podem passar despercebidos.
  • O sinal de alerta acontece quando a fissura começa a se expandir. Pode também mudar de cor, ou minar água. Nesses casos, o tempo de procurar um perito é curto. Quanto mais houver demora na busca de um reparo, mais caro este será.

Sobre o barulho

  • O barulho gerado por obras em alguma unidade do condomínio deve ser tolerado, desde que a reforma seja realizada dentro do horário estabalecido pelo Regulamento Interno. Mesmo assim, o uso bom senso é recomendado. A obra não deve se estender por muito tempo.
  • No caso de obras, o horário padrão, em geral, é das 8h às 17h, mas isso varia de acordo com o Regulamento Interno de cada condomínio
  • Existe um limite para o nível de ruído em geral provocado por uma unidade, mesmo durante o dia. Isso é garantido pelo Código Civil:“Art. 1.336. São deveres do condômino:
    (…)IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”

Entulho na caçamba

  • É inconveniente que o entulho da obra seja recolhido na lixeira comum do condomínio, a menos que o volume seja muito pequeno. Caso contrário, os restos da reforma devem ser depositados em uma caçamba apropriada. ]

 

Fonte: SindicoNet

Vaga especial no estacionamento

Reserva para deficientes físicos não é prevista em lei, segundo a advogada Sueli Neves, mas pode ser definida em assembleia do condomínio (Eduardo de Almeida / RA Studio)

Reserva para deficientes físicos não é prevista em lei, segundo a advogada Sueli Neves, mas pode ser definida em assembleia do condomínio

É cada vez mais comum ver em estacionamentos de shoppings, grandes lojas e bancos a destinação de vagas especiais para que pessoas com deficiência possam estacionar seus carros. No entanto, o mesmo nem sempre ocorre em edifícios residenciais, o que causa transtornos para quem tem dificuldades para se locomover.

A destinação de vagas de garagem específicas para deficientes em condomínios residenciais, entretanto, não é obrigatória, como explica Sueli de Carvalho Neves, especialista em direito civil e advogada da Moura Tavares, Figueiredo, Moreira e Campos Advogados. “A obrigatoriedade está restrita a locais públicos, como shopping centers, teatros, supermercados, entre outros”, informa.

De acordo com Sueli Neves, o Decreto 5.296/2004, que regulamenta a Lei 10.098/2000 (sobre normas gerais e critérios básicos para a promoção da acessibilidade das pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida), nada cita sobre essa obrigatoriedade. “Tal decreto, por ser federal, é válido em todo o país. Porém, cada estado e município têm competência concorrente para legislar sobre a matéria”, informa.

Em Belo Horizonte vigora a Lei Municipal 9.078/2005, que regulamenta a política da pessoa com deficiência. “Porém, da mesma forma que o decreto, nada menciona acerca da obrigatoriedade de destinação de garagens para deficientes físicos em condomínios privados, apenas em locais públicos”, diz Sueli.

Com relação à acessibilidade de um modo geral, a obrigatoriedade existe nos edifícios de uso privado construídos depois da entrada em vigor do Decreto 5.296/2004. “Em seus artigos 18 e 27, ele determina que a construção de edificações multifamiliares deve atender aos preceitos da acessibilidade na interligação de todas as partes de uso comum ou abertas ao público, conforme os padrões das normas técnicas de acessibilidade da Associação Brasileira de Normas Técnicas.”

DEFINIÇÃO

Nesse ponto, a Lei Municipal 9.078/2005, nos artigos 21 a 24, abrangeu o assunto, indicando os requisitos necessários para tornar os edifícios de uso privado acessíveis às pessoas com deficiência e mobilidade reduzida. Para que o condomínio atenda ao que determina a legislação, é necessária a deliberação sobre o assunto em assembleia. “Como todas as outras construções e reformas condominiais, a assembleia poderá deliberar que o síndico e/ou uma comissão de moradores busquem orçamentos nas empresas de engenharia especializadas”, orienta Sueli.

A advogada informa que, para a implantação dos recursos que permitem a acessibilidade, deverão ser observadas as regras gerais previstas no Decreto 5.296, nas leis estaduais e municipais que regem o tema, complementadas pelas normas técnicas de acessibilidade da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). “Especificamente a NBR 9.050, sendo que os interessados devem verificar se o condomínio atende às disposições legais acima mencionadas”, acrescenta.

 

Fonte: Lugar Certo

Falta vaga na garagem do prédio? Veja as alternativas

O aumento do número de veículos por família faz com que muita gente passe a não ter onde guardar o carro no estacionamento do prédio. Foto: Carlos Gutierrez/Shutterstock
O aumento do número de veículos por família faz com que muita gente passe a não ter onde guardar o carro no estacionamento do prédio

Os descontos frequentes nos tributos sobre automóveis, as deficiências do transporte público nas grandes cidades brasileiras e uma cultura de valorização das quatro rodas têm feito com que o número de carros por família aumente. Porém, não é sempre que a quantidade de vagas nas garantes consegue acompanhar essa tendência.

A própria legislação de vários municípios está defasada. Em São Paulo, por exemplo, a norma é que uma casa ou um apartamento de até 200 metros quadrados tenha no mínimo uma vaga. Mesmo as regras sobre o tamanho do espaço resevado para automóveis estão caducas: são estipuladas pelo Código de Obras, de 1992, quando eram raros carros grandes como os atuais.
“O Código de Obras prevê uma distribuição percentual de vagas pequenas, médias e grandes, mas a grande de hoje deixa muito modelo de carro fora dos limites”, explica Eduardo Della Manna, diretor de Legislação Urbana do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP).

Assim, onde guardar o carro, caso não haja vagas suficientes ou ele não caiba na garagem? Muita gente estaciona o veículo na rua, paga a mensalidade de uma rede de estacionamentos ou aluga uma vaga no próprio condomínio.

Seguro

Para o diretor de Auto da Porto Seguro, Marcelo Sebastião, nesses casos o proprietário deve investir na contratação de um seguro completo, que ofereça cobertura contra incêndio, colisão, furto, roubo e danos a terceiros, além de assistência 24 horas.

“A possibilidade de um carro que está sempre estacionado na rua sofrer uma colisão na qual o outro condutor fuja é muito grande. Ele terá que se precaver da melhor maneira possível”, comenta.

O valor do seguro varia muito de acordo com o local de moradia, o perfil do motorista e o modelo do automóvel.

Rede de estacionamento

Uma alternativa é virar mensalista de um estacionamento próximo da residência, que ofereça seguro contra riscos, furtos e roubos.

“Na garagem do próprio condomínio o carro está vulnerável a todo tipo de problema em relação a riscos e furto, por exemplo, a diferença é que o prédio não oferece seguro”, diz o diretor da rede de estacionamentos Multipark, Sérgio Morad.

A mensalidade, segundo ele, varia conforme o preço do metro quadrado da região.

“Quem mora em bairros mais nobres vai pagar mais caro¿, adianta. Mas há redes que oferecem descontos em parceria com seguradoras. Na Multipark, clientes da SulAmérica pagam 10% a menos como mensalistas e 30% a menos para parar por hora ou dia.”

Alugar uma vaga

Alugar a vaga de outro condômino é uma prática muito comum. No entanto, isso só é legalmente aceito para vagas determinadas (aquelas que possuem escritura individual, possibilitando o aluguel e até mesmo a venda do espaço). Não há regras para a negociação: ela é feita no ¿boca a boca¿, com o preço livre e determinado entre as partes.

“Muitos condomínios oferecem vagas por meio de rodízio, feitos geralmente por sorteio. Essa vaga não dá para comercializar de nenhuma forma”, explica Márcia Romão, gerente de divisão de atendimento ao cliente da Lello Condomínios.

Em abril, entrou em vigor a lei federal 12.607, que proíbe a venda ou o aluguel de vagas de garagens para quem não reside no condomínio. O objetivo é aumentar a segurança dos moradores.

Fonte: Terra

Regras para a prescrição

“Prescreve em vinte anos a ação de cobrança de quotas de condomínio vencidas sob a égide do Código Civil de 1916 e em dez anos, se se referir a quotas vencidas a partir da vigência do Código Civil de 2002, observada a conseqüência da redução do prazo (artigo 2.028).”

Assim decidiram os juízes da Quarta Câmara do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, hoje incorporado pelo Tribunal de Justiça, em apelação sem revisão (n. 867.336-00/4) relatada pelo então juiz Celso Pimentel.

A lógica que levou os magistrados a entenderem como de 10 anos o tempo para a prescrição das quotas vencidas após a vigência do novo diploma legal foi a mesma que, anteriormente, embasava a prescrição vintenária: a ausência de regra específica. Tanto um quanto o outro Código não mencionaram prazo de vigência para débitos condominiais. A regra geral do atual dispõe: “Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.” Segue-se uma lista de prazos curtos (art. 206), com cinco parágrafos, 17 incisos e cinco alíneas.

Explica o relator Celso Pimentel que, como o prazo reduziu-se de 20 para 10 anos, “incide também o preceito do artigo 2.028, do Código Civil de 2002, segundo o qual ´serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, e se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada´. Isto significa – prossegue o magistrado – que, à semelhança do que se passa com a reparação civil, cujo prazo também foi reduzido, a prescrição da quota condominial vencida antes de 10 de janeiro de 1993 é de vinte anos. A quota vencida depois dessa data prescreve em dez anos, contados, porém, de 11 de janeiro de 2003. Portanto, nenhuma ação de cobrança de despesa de condomínio regida pelo Código Civil de 2002 prescreverá antes de 11 de janeiro de 2013”.

Deduz-se do texto legal e da fundamentação do julgador que, por exemplo, uma taxa de condomínio vencida no ano de 2000 somente prescreverá em 11 de janeiro de 2013, porque aplicável o Código novo já que não havia transcorrido a metade do tempo prescricional (20 anos) do Código revogado. Uma taxa de condomínio do ano de 1988, que já tinha perdido mais da metade de seu prazo de validade (então de 20 anos), continuará a ser regida pelo Código de 1916, prescrevendo no ano de 2008.

Em suma, nenhuma taxa de condomínio caducará antes de 10 anos nem depois de 20 anos de seu nascimento. A partir de 11 de janeiro de 2013, como bem registrou o relator, ninguém mais precisará fazer contas: a prescrição ocorrerá sempre em 10 anos.

Duas frases do acórdão ainda merecem ser transcritas, recortadas e memorizadas, por sua clareza e poder de síntese.

Diz a primeira: “Prova-se com a apresentação do recibo, não com testemunha nem com perícia, o pagamento de quota de despesa condominial.

Diz a segunda: “A legitimidade passiva na demanda de cobrança toca [ao condômino], jamais ao inquilino, que não se confunde com usufrutuário nem com compromissário.”

Próspero graças à Justiça

A prosperidade do condomínio no Brasil, como instituição e sonho de consumo da classe média, tem muito a agradecer ao criador da Lei do Condomínio (4.591/64), jurista Caio Mário da Silva Pereira, que lhe deu o arcabouço legal, e aos tribunais do país, que vêm interpretando a lei de forma a preservar sua finalidade. Não fosse assim, hoje o condomínio já teria se desvirtuado, seria mais um esqueleto no armário de insucessos nacionais.

O entendimento dos juízes, respaldado pelos tribunais, permite que o condomínio sobreviva dignamente, apesar das enormes dificuldades para conseguir pagar seus compromissos e encargos sociais. Um dos esteios do condomínio, neste sentido, é a noção exata de que as cotas condominiais constituem dívida propter  rem, que em bom português significa exatamente “próprias da coisa”, dívidas que decorrem da própria natureza do bem, sem as quais sua própria existência estaria em jogo.

Não são poucas as tentativas de vulgarizar o débito condominial, no intuito de evitar o pagamento das despesas comuns. Por isso, é sempre alvissareiro deparar-se com novas decisões judiciais, especialmente do Superior Tribunal de Justiça, confirmando o valor privilegiado do crédito condominial, como esta, cuja ementa diz o seguinte:

“As cotas condominiais, porque decorrentes da conservação da coisa, situam-se como obrigações propter rem, ou seja, obrigações reais, que passam a pesar sobre quem é o titular da coisa; se o direito real que a origina é transmitido, as obrigações o seguem, de modo que nada obsta que se volte a ação de cobrança dos encargos condominiais contra os proprietários. 2. Em virtude das despesas condominiais incidentes sobre o imóvel, pode vir ele a ser penhorado, ainda que gravado como bem de família.”

Neste acórdão (846.187-SP), relatado pelo ministro Hélio Quaglia Barbosa, ficou bem claro que “o proprietário do imóvel ou promitente vendedor deve arcar com as cotas condominiais, e não o adquirente, quando o condomínio não teve ciência do compromisso de compra e venda”, porém “se é dado ao condomínio ciência da promessa de compra e venda, nesse caso é o promitente comprador quem detém titularidade para responder em juízo pelas taxas condominiais”. Em qualquer hipótese, vê-se, o condomínio tem legitimidade para perseguir o pagamento de seu crédito.

No mesmo aresto, ficou consignado que a posse da unidade condominial não define quem deve arcar com o pagamento das despesas condominiais. Como diz o relator, é “inconvincente a tese dos recorrentes de que, sem deter a posse do apartamento, ficaria afastada a responsabilidade pelas despesas dele decorrentes”, o que seria cogitável somente na hipótese de “promessa de compra e venda”.

O fato de a dívida condominial ser própria da coisa permite que a cobrança seja dirigida contra quem quer que adquira o imóvel, mesmo que através de contratos sucessivos. Para desobrigar-se, o alienante deverá providenciar o registro da escritura ou compromisso, enviando cópia ao síndico, para suas anotações. Não raro, ex-proprietários de unidades são surpreendidos com ações de cobrança meses ou anos depois de terem vendido seu apartamento, porque ainda constam no registro imobiliário como legítimos titulares do bem.

Porta corta-fogo

Item de segurança segura a fumaça por, no mínimo, 90 minutos.

Nem só de câmeras e alarmes vive a segurança de um condomínio. Apesar de muito mais incomum que assaltos, os cuidados com incêndios devem estar sempre em dia. E um equipamento bastante útil nesses casos são as portas corta-fogo.

Realidade na grande maioria dos edifícios construídos após 1983, as portas corta-fogo mantêm a fumaça e o fogo longe da rota de fuga dos moradores, em caso de incêndio no edifício. Por lei, o equipamento deve ser capaz de isolar a fumaça por, no mínimo, 90 minutos.

Manutenção

A porta pode ser feita de diferentes compostos com diversos materiais como madeira, aço, gesso, vidro e vermiculita. Deve contar com barra para abertura e fechamento ou maçaneta. E, para fechar e abrir com facilidade, deve apresentar molas nas dobradiças.

As molas são a parte da porta que mais precisam de manutenção – uma empresa deve visitar o condomínio, em média, a cada três meses para checar a situação do equipamento. Afinal, é a mola quem deve manter a porta fechada sempre. Se permanecer entreaberta, deve passar por manutenção.

É importante que a empresa contratada para cuidar desse equipamento deve ser especializada em segurança contra incêndio, com serviços certificados pela NBR 11 742, que trata de portas corta-fogo.

Mau uso

A porta corta-fogo pode apresentar outro problema, mas dessa vez, em relação ao uso dos moradores. Há casos em que a unidade é a única no andar, e os condôminos decidem por trancar a porta. Nesses casos o síndico deve conversar com o morador sobre a gravidade da questão, já que em caso de incêndio as pessoas ficariam ali, barradas, sem ter para onde ir.

O mesmo vale para moradores da cobertura. Dependendo da altura da edificação, pode haver uma rota de fuga para a cobertura. Por isso, é de extrema importância que a passagem se mantenha livre. Vale lembrar que é a brigada de incêndio a responsável por decidir as rotas de fuga no local. Daí a importância de mantê-la sempre bem treinada.

As únicas portas corta-fogo que devem ser mantidas trancadas são as que guardam as bombas e geradores do condomínio, evitando o acesso de crianças e outras pessoas, que não os funcionários, ao local.

Há também casos de quem use um calço para manter a porta aberta – inutilizando-a, assim, em caso de incêndio na edificação.

Para ter mais segurança, o ideal é que se vote em assembleia por manter as portas corta-fogo destrancadas e fechadas dos andares e estipular multa para quem desrespeitar a regra. Para deliberar sobre o assunto, basta maioria simples dos presentes.

Outro problema em caso de incêndio é a obstrução das rotas de fuga. A escada de incêndio é muitas vezes usada pelos moradores para abrigar cestos maiores de lixo, bicicletas, carrinhos de bebê. Isso é fortemente desaconselhado pelo corpo de bombeiros, já que, em um momento de pânico os objetos irão atrapalhar a passagem.

Escadaria de emergência

Além de não poder apresentar objetos, a escada de emergência –e rota de fuga em caso de incêndio- deve apresentar uma série de cuidados, além da porta corta-fogo:

  • Corrimão contínuo: na altura adequada pelo corpo de bombeiros, sem ponta viva – ao chegar próximo da porta, ele é chumbado na parede
  • Luz de emergência: uma iluminação que funciona em caso de incêndio, auxiliando os moradores a encontrar a rota de fuga
  • Sinalização fotoluminescente: adesivos que brilham no escuro apontando a rota de fuga correta,  número dos andares, a saída e o acesso ao térreo
  • Extintores de incêndio: O condomínio deve contar com três tipos, que têm usos bastante diferentes:
    - Água: serve para apagar o fogo de madeiras, sofás, cortinas
    - Pó químico: usado principalmente para fogo advindo de instalações elétricas
    - CO2: Para uso em motores, bombas e geradores

Outro sistema

Mas a porta corta-fogo não é o único artifício para colaborar com a segurança em caso de incêndio no edifício. Há também a pressurização de escadas, norma em São Paulo para construções a partir de 1993, que consiste em um sistema de ar condicionado central que joga o ar frio dentro da escada de emergência, assegurando que a fumaça tóxica do incêndio não chegue ao ambiente.


AVCB

O Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros tem duração que depende de cada estado. Em São Paulo, os edifícios residenciais devem passar por vistoria a cada três anos, e os comerciais entre dois ou três.

Mas caso haja denúncia sobre o mau estado do condomínio, pode haver visita antes desse período, e o AVCB pode, inclusive, ser cassado, caso os itens de segurança do local não estejam de acordo com a lei.

Em condomínios antigos, onde não haja espaço para a construção de uma escada de emergência enclausurada, e nem a possibilidade de implementação de portas corta-fogo é importante conversar com o corpo de bombeiros local. Dessa forma é possível decidir, juntos, quais medidas de segurança contra incêndio devem ser tomadas.

Fonte: Sindico Net

Saiba como são calculadas as multas nos condomínios

Todas as regras de convivência, como não fazer barulho após as 22h e não deixar cachorros soltos nas áreas comuns, têm de estar previstas no regimento .... Foto: Shutterstock
Todas as regras de convivência, como não fazer barulho após as 22h e não deixar cachorros soltos nas áreas comuns, têm de estar previstas no regimento interno do condomínio
 Quase todo prédio tem aquele morador problemático, que incomoda os vizinhos. Uns escutam música muito alta, outros saem para passear com o cachorro sem a guia e há aquelas moças que insistem em andar de salto alto depois das 22h. Muitas vezes basta uma conversa ou uma advertência formal, mas quando isso não é suficiente o condomínio pode aplicar multas a quem perturba a ordem. Veja como funciona o processo.
Se o seu vizinho te incomoda, o primeiro passo é registrar uma queixa junto ao zelador ou síndico. Eles vão verificar se a reclamação procede e enviar uma notificação ao bagunceiro. “Existem coisas mais fáceis de provar, como uma pessoa que estaciona invadindo a vaga dos outros. Outras ocorrências, como quando uma pessoa faz barulho ao andar ou joga bitucas de cigarro pela janela, são mais difíceis de registrar. Uma opção é chamar o zelador no momento em que aquilo está acontecendo”, sugere Márcia Romão, gerente da divisão de atendimento ao cliente.
As normas de punição para um condômino que perturba a paz ou não arca com suas dívidas com o condomínio têm de estar previstas no regulamento interno ou convenção do condomínio. “Diante da gravidade da infração é que vai ser determinada a multa àquele morador”, esclarece o advogado especializado em direito condominial Alexandre Marques, do escritório paulistano Rachkorsky Advogados Associados.

“A regra geral é que a pessoa deve ser avisada na primeira vez e multada na segunda. Ela ainda tem o direito de recorrer da multa na assembleia”, afirma Marques. Isso acontece quando a pessoa se sente injustiçada e consegue provar que foi perseguida. “A assembleia pode anular ou ratificar a multa se a pessoa conseguir provar que não estava no prédio na data da infração. Ela também pode levar o caso para o juizado especial ou processar o condomínio por danos morais.”

Cálculo da multa
O valor da multa varia de acordo com a gravidade da infração e com o número de ocorrências. Segundo Márcia Romão, a cifra é calculada como um percentual das despesas ordinárias do condomínio – ou seja, uma parte dos custos fixos mensais para a manutenção do prédio. Por exemplo: se o valor do condomínio é de R$ 500, as despesas ordinárias devem ficar em torno de R$ 350, e a multa será uma porcentagem desse valor, que vai variar de acordo com o tamanho do problema causado.

Infração reincidente
É muito comum que um morador receba várias multas por uma mesma infração, como deixar o cachorro sem a guia da coleira, por exemplo. “Se ele recebe multas repetidamente pela mesma infração, é possível fazer uma assembleia específica para subir o valor da multa. Não é só um problema financeiro para o condomínio, esse morador está causando desordem”, explica Márcia. A insistência pode acontecer porque o condômino não reconhece seu comportamento como inapropriado e continua a fazer a mesma coisa. “Geralmente, no primeiro momento ele não concorda porque se sente injustiçado. Depois pode consultar um advogado e marcar uma reunião com o síndico e administradora para discutir a situação”, afirma a gerente.

Uma segunda situação bastante comum é quando o condômino não paga as multas pelas infrações cometidas. Em geral, o motivo é o mesmo: ele não sente que tenha feito nada de errado. Quem não paga as multas fica em dívida com o condomínio, e é como se não pagasse a parcela mensal para a manutenção do edifício. “Neste caso, o advogado do prédio pode levar o caso a uma cobrança judicial. Mas o condomínio não pode acionar o inquilino, só o proprietário. É dele que pode vir a ordem de despejo”, afirma Márcia Romão.

Caso o condômino recorra da multa mas, mesmo assim, tenha que pagá-la, é possível negociar um parcelamento junto ao síndico, explica Márcia: “A administradora executa os pedidos do síndico. Ela age como se fosse um advogado.”

Fonte: Terra

Fechamento de sacadas em condomínios

Alterar a fachada de um edifício pode gerar uma série de dúvidas e problemas para o condomínio. A discussão envolve uma análise minuciosa do que o Código Civil estabelece e o que o Poder Judiciário e os condomínios vêm realizando na prática.

Na simples leitura do artigo 1336, III do Código Civil, fica claro que qualquer alteração de fachada não pode ser realizada salvo com a concordância da unanimidade dos condôminos. “Código Civil Art. 1336. São deveres do condômino: III. não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”.

O terraço de cobertura, as varandas, as sacadas e as demais áreas externas do condomínio compõem a fachada do edifício. Algumas alterações podem modificar inclusive a concepção arquitetônica do empreendimento e, por isso, devem ter aprovação unânime. Quando se fecha uma varanda precisa ser levado em conta também se a estrutura do edifício está preparada para este sobrepeso.

Por isso, é salutar o parecer de um perito calculista ou da própria construtora do condomínio antes de qualquer modificação. Vale ressaltar que, dependendo do caso, esta alteração pode fulminar em um acréscimo de área acima do potencial construtivo do empreendimento. E, neste caso, mesmo com a aprovação unânime dos presentes na assembleia, tal obra não pode ser realizada.

O construtor para edificar no terreno deve respeitar o limite de área a ser construída conforme imposição da Prefeitura e, se este limite estiver sido todo utilizado, naquele empreendimento nada mais poderá ser construído. E o fechamento de área ou envidraçamento de varanda, de acordo com o Código de Obras do Município, passa a ser considerada acréscimo de área e estará suscetível sobretaxa do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), além da necessidade de regularização do imóvel que estará suscetível a sanções e multas.

Porém, alguns condomínios têm tolerado o fechamento de algumas áreas por entender que inexiste prejuízo aos demais. Para tanto, levam a situação a assembleia de condomínios e pela aprovação de maioria simples, padronizam um modelo de fechamento e autorizam os proprietários das coberturas ou varandas a efetuarem o fechamento nos moldes autorizados em assembleia.

Apenas levando em consideração a alteração da fachada, a jurisprudência majoritária entende que a instalação de vidros incolores nas sacadas e demais áreas não altera a fachada. Situação esta que não  considera a regularidade perante a municipalidade. Conclui-se assim que o fechamento de sacadas com vidros transparentes, conforme entendimento jurisprudencial, apesar de não constituir alteração da fachada, podem ser alterados com a aprovação assemblear de maioria simples, a qual deve  padronizar esse procedimento.

Ainda existe uma zona obscura quanto a regularidade de tal mudança perante a municipalidade, além de necessidade de uma análise estrutural ou parecer da construtora quanto ao sobrepeso imposto pelos fechamentos.

Fonte: O Debate

Prédios devem criar regras justas para os animais

Bichos de estimação são considerados patrimônio e restrições do condomínio, como horário para passeio, são ilegais, segundo o advogado Renato Horta ( Eduardo Almeida/RA Studio)
Bichos de estimação são considerados patrimônio e restrições do condomínio, como horário para passeio, são ilegais, segundo o advogado Renato Horta.

Ter animais em condomínios é algo por vezes motivo de retaliações, mesmo que a presença deles seja permitida pelo regimento interno. Há casos, por exemplo, em que o condomínio restringe o horário em que um morador pode sair de casa com seu cachorro, o que limita os passeios, principalmente para quem trabalha fora e tem dificuldade de se organizar dentro do horário estabelecido.

Segundo o advogado Renato Horta, a estipulação de horários para saídas de animais é ilegal por ser abusiva. “Já que poderá, indiretamente, inviabilizar o gozo da propriedade e ainda proibir o uso da área comum, mesmo que a utilização se dê apenas como acesso a logradouro público”, explica. Para afirmar isso, o advogado se baseia na Constituição, que garante o direito de propriedade de qualquer pessoa. “Os animais domésticos são considerados, pela legislação, como patrimônio. Ela também estabelece a norma legal que ninguém poderá sofrer restrições à sua propriedade, exceto nos caso em que a legislação assim determinar”, explica Renato.

O advogado cita também o Código Civil, que no artigo 1.335 estipula que o condômino tem o direito de usar suas unidades e das áreas comuns conforme sua destinação. “Contudo, todo direito tem limites e estes também são descritos na lei, quando, em seu artigo 1.336, dispõe que a utilização das unidades ou da área comum não poderá prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais condôminos ou aos bons costumes.”

Entretanto, como o conceito normativo do que é proibido é subjetivo e abstrato, de acordo com Renato, o que se deve evitar são os radicalismos ou até mesmo abusos. “Por essa razão, as normas convencionais abusivas são revistas e, por vezes, afastadas pelo Judiciário, quando estipuladas de forma desproporcional, apresentando proibições generalizadas quanto à presença de animais em condomínios, ainda que de pequeno porte e que não causem maiores transtornos à comunidade, ou quando estabelecem horários para a utilização da área comum.”

SEGURANÇA Para que haja qualquer tipo de restrição, é preciso que ela seja razoável e fundada na preservação do sossego e da segurança dos condôminos, como acrescenta Renato. “Dessa forma, a título de exemplo, tem-se que a proibição de animais em playground, área de lazer de crianças visando a guarda relativa, a segurança e a salubridade, é perfeitamente aceitável, assim como a proibição de animais de grande porte e temperamentos violentos em condomínios.”

Nesses casos, o descumprimento do que é estabelecido poderá acarretar, conforme a gravidade, a aplicação de multa. “Que poderá chegar a cinco vezes o valor da taxa condominial. Se tratando de conduta antissocial, poderá o condômino ser compelido a pagar multa de até 10 vezes o valor da taxa condominial”, alerta o advogado.

Mas para que as multas sejam aplicadas, é preciso que estejam previstas em convenção, lembrando que é sempre assegurado ao acusado o direito de defesa, como ressalta Renato Horta. “É importante lembrar que a decisão será tomada pela assembleia geral por mei do quórum estabelecido na própria convenção ou na legislação, conforme o caso.”

Fonte: Lugar Certo

Poda de árvores

Mesmo se dentro do condomínio, síndico precisa de autorização.

Proprietário ou síndico deve pedir autorização para poda de árvore

A retirada total da vegetação também deve ser autorizada. Lei ainda prevê que o Poder Público deve realizar o serviço.

A arborização urbana é fundamental para o conforto térmico das cidades, redução da poluição sonora, absorção dos raios solares, minimização da poluição atmosférica e preservação de espécies de animais, como os pássaros. As árvores ainda garante o equilíbrio ecológico, possuem função paisagística e ajudam a manter o contato entre o homem e o meio natural.

“A arborização promove qualidade de vida para a população e é essencial cuidar da vegetação nos ambientes públicos e particulares”, afirma o advogado imobiliário Carlos Samuel de Oliveira Freitas.

No Brasil, a poda ou o corte de árvores em locais públicos ou particulares só é permitida com autorização da prefeitura municipal ou órgão estadual competente. Sem o consentimento das autoridades, este tipo de atividade é considerada ilegal e é passível de punição. “O proprietário do imóvel ou síndico do condomínio deve fazer o pedido e aguardar a vistoria de uma equipe técnica responsável por autorizar ou vetar a realização do serviço”, explica Freitas, responsável pelo departamento de condomínios da PRIMAR Administradora de Bens.

No Rio de Janeiro, foi aprovada a Lei 5457, de 19 de junho de 2012, a qual determina que o Poder Público é responsável pelo serviço de poda de árvores em propriedade particular com fins residenciais desde que solicitada pelo morador. A remoção dos galhos e do lixo produzido durante a poda também é de responsabilidade do Poder Público. “Antes da promulgação desta lei, a retirada total de uma árvore ou a poda era de inteira responsabilidade do proprietário do imóvel, porém, era necessário pedir a autorização da Fundação Parques e Jardins (FPJ), vinculada à Secretaria Municipal de Meio Ambiente”, observa.

A FPJ é responsável pela administração dos parques municipais urbanos, planejamento, paisagismo e questões relativas a praças, parques e manejo da arborização. De acordo com o órgão, a poda ou retirada da árvore é recomendada quando há ataque de pragas, partes secas ou podres, interferência na rede elétrica ou risco de queda e afetar a segurança das pessoas ou propriedades.

“A poda não deve retirar mais do que 30% da copa das árvores, exceto em casos especiais avaliados pelo órgão. Sem autorização da FPJ, o morador ou o condomínio pode ser multado”, acrescenta.

Para a remoção de uma árvore, o serviço é realizado em duas etapas. Na primeira é feita a poda e os técnicos deixam um tronco de 1,5 metro para que um caminhão possa puxá-lo. O prazo entre a poda e a remoção do tronco é indeterminado, por isso é importante que o proprietário faça um registro e anote a data do serviço de poda. O pedido para poda ou retirada de árvores deve ser feito pelo telefone 1746. Caso os galhos estejam em contato com a rede elétrica e os fios entrem em curto ou soltem faíscas é recomendado entrar em contato com a Light, pelo telefone  0800-0210196.

A prioridade para os serviços referentes à arborização é dada quando há interferência na sinalização de trânsito, riscos a rede elétrica, risco de queda ou invasão de fachadas de edificações.

“O plantio de árvores também de ser autorizado, mesmo que seja em área particular. É importante consultar um profissional que possa dar orientações sobre as melhores espécies para a região”, finaliza Freitas, diretor de locações da ABADI (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis).

 

Fonte: Mundo Mulher

 

Regras Para Obra Urgente

Vejamos hoje dois artigos do novo Código Civil que tratam das despesas do condomínio. O primeiro deles dirime conflito existente em muitos prédios, a exemplo dos condôminos que utilizam áreas comuns como o terraço, sem que sejam onerados com isso, vez que o simples uso não modifica a divisão da fração ideal do terreno.

Diz o texto:

“Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.”

Haverá, nos casos concretos, precisão de se indicar quais são as “despesas relativas” às partes comuns de uso exclusivo, ou seja, se incluem somente as que tal uso gerar, ou se outras, indiretamente necessárias à gestão de tais espaços. Um terraço inacessível aos demais condôminos não onera, em tese, nenhuma estrutura física ou administrativa do condomínio. Uma área de estacionamento, usada com exclusividade, ao contrário, carece de limpeza, manutenção e aumenta o consumo de energia.

O importante é destacar que a nova lei estabeleceu o princípio de que quem utiliza partes comuns com exclusividade tem que pagar pelo privilégio.

O segundo artigo disciplina a realização de obras no edifício, feitas pelo síndico ou por condômino em proveito comum. Não se trata de melhorias que os moradores fazem em suas unidades.

Inobstante longo, vale a pena ler:

“Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.”

Há muito que comentar, mas o espaço é limitado. O assunto está bem esclarecido na redação legal.

Para relembrar, obras voluptuárias são as que trazem maior beleza ou conforto à coisa, benfeitorias úteis são as que lhe dão maior proveito e valor, reparos necessários são os que evitam a deterioração ou o perecimento do bem. O conceito é relativo, ficando sua determinação a cargo dos condôminos reunidos em assembléia.

Destaque-se o valor que o Código deu à ação individual do condômino, no caso de omissão do síndico. Para evitar que o prédio sofra conseqüências danosas, poderá realizar obras urgentes sem antes ouvir os demais consortes. Para obter o ressarcimento do que gastou, deverá solicitar imediata convocação de assembléia. Na omissão ou impedimento do síndico, o condômino diligente ou qualquer outro poderá convocar a assembléia, sem necessidade de ¼ (um quarto) de assinaturas, como é hoje. Mas somente nestas circunstâncias é que a convocação tem esta peculiaridade

Rateio é dívida portable

Em que lugar deve ser paga a dívida de condomínio? No próprio edifício? Na residência do síndico? Na sede da administradora? No banco?

Para responder a esta questão, recorremos a (extenso) parecer do TeleCondo, fazendo a síntese necessária.

Diz o texto, assinado pelos advogados Ricardo Quadros e Raquel Dalmut, que o pagamento da despesa condominial “é uma obrigação de dar”, pois, no explicar de Sílvio de Salvo Venosa, “a obrigação de pagar dívida em dinheiro é obrigação de dar”.

Como regra geral, o Código Civil estabelece que o pagamento será efetuado “no domicílio do devedor, salvo se as partes convencionarem diversamente, ou se o contrário resultar da lei, da natureza da obrigação ou das circunstâncias” (art. 327) e ainda que “se o pagamento consistir na tradição de um imóvel, ou em prestações relativas a imóvel, far-se-á no lugar onde situado o bem” (art. 328).

São as chamadas “dívidas quérables ou quesíveis”, nas quais, segundo Judith Martins-Costa, “a iniciativa de ir buscar o pagamento cabe ao credor”. Já as “dívidas portables” são as que são pagas somente no domicílio do credor.

No caso do condomínio, cabe verificar se há previsão da forma de pagamento na convenção, regimento interno ou em alguma ata de assembléia condominial.

Esclarece o desembargador Carlos Alberto de Sá Duarte, do Tribunal de Justiça de São Paulo: “As despesas condominiais, em regra, englobam obrigações para com terceiros (prestadores de serviço), com termo certo de vencimento. Pois bem, se assim é, por certo que a quota-parte devida pelo condômino deve ser arrecadada com tempo suficiente para fazer frente àquelas obrigações a terceiros.  [...]  por certo que a dívida do condomínio relativa a tais despesas deve ser portável…” Reitera adiante:

“Em toda a convenção condominial que examinei existe a previsão da incidência dos encargos moratórios caso as despesas condominiais não sejam satisfeitas pelos condôminos na data prevista, [...] o que autorizaria conclusão sobre ser portável a dívida em questão.”

Após transcrever decisões de outros tribunais, o parecer do TeleCondo chega à seguinte conclusão:

“Como a taxa condominial se enquadra em dívida portável, ou seja, o condômino que deve ir pagar, o pagamento deve ser feito no local que o boleto indicar, ou então a convenção ou a ata assemblear.

‘E como o artigo 327 do Código Civil [...] possibilita que as partes determinem o local de pagamento, dependerá de cada condomínio estabelecer quem deve receber e onde deve ser efetuada a quitação. ‘Assim, se houver contratação de administradora e no contrato constar que o pagamento é somente por boleto (portanto, em banco) ou diretamente na própria administradora, os locais para pagamento são esses. [...] Se o condomínio não tem administradora e o pagamento da taxa é efetuado diretamente ao síndico, é este quem deve receber.

‘Portanto, o local de pagamento e quem deve receber a taxa condominial é o próprio condomínio que decide. O importante é respeitar o estabelecido e efetuar o pagamento corretamente, pois caso contrário poderá incorrer em mora e ainda onerar o condomínio.”

Limpeza: Básica, área pede organização e qualificação

Atividade rotineira nos empreendimentos residenciais e comerciais, os serviços de limpeza demandam toda uma expertise para que tenham sua eficácia assegurada.

A limpeza costuma ser o calcanhar de Aquiles de muitos condomínios, especialmente naqueles que ocupam áreas maiores, onde há grande fluxo de moradores e visitantes. A chave para resolver os transtornos, garantir ambientes devidamente limpos, otimizar custos e atividades se encontra, geralmente, em um bom planejamento e em prestadores de serviços qualificados.

“As escolhas não devem se basear somente na aparente economia das despesas, o que nem sempre reflete a melhor solução para a conservação adequada dos ambientes. É importante levar em conta a área total, o nível de utilização e circulação de pessoas, coleta e descarte do lixo, especificidades e usos dos ambientes, tipos de materiais e revestimentos, além do padrão estético esperado para o empreendimento”, alerta Omar Gazel Filho, gerente geral de operações de uma das maiores administradoras paulistas. Segundo Gazel, esses aspectos poderão determinar o dimensionamento da equipe a ser escalada para a rotina da limpeza, bem como os melhores produtos e equipamentos a serem adotados e o plano de trabalho diário.

Cabe ao síndico ou gestor predial, com o apoio da administradora, definir se delega a limpeza a uma equipe própria ou à empresa terceirizada. Não há resposta pronta pra acertar nessa escolha. De acordo com Gazel, entre os atuais clientes da administradora, 75% dos condomínios com maior ocupação física têm mantido ou contratado serviço terceirizado. Dessa forma, contam com equipe especializada e ficam liberados das obrigações de gestão dos profissionais, recursos materiais e químicos.

Para quem deseja apostar nesse formato, Romilton Santos, presidente da Abralimp (Associação Brasileira do Mercado de Limpeza Profissional), dá dicas para escolher a prestadora de serviços:

- Faça um projeto de limpeza antes de abrir concorrência: relacione o que precisa ser limpo, quando e como;

- Antes de assinar contrato com uma empresa, obtenha o máximo de informações sobre ela, como capacidade profissional e técnica, idoneidade e situação financeira;

- Fiscalize se a empresa está cumprindo obrigações trabalhistas e tributárias;

- Informe o tamanho e identifique as áreas a serem limpas, especificando sua funcionalidade, utilização e principais interferências; e,

- Verifique nas propostas recebidas se todos os serviços foram contemplados.

Também é possível ter sucesso com equipe própria, como acontece no Condomínio Residencial Interlagos, em São Paulo. Há 18 anos no cargo de síndica, Maria Virgínia Santos comemora a limpeza impecável do empreendimento de sete torres e 728 apartamentos. O time responsável pelo capricho inclui mais de 65 pessoas. “No passado já houve uma tentativa de terceirização, mas acredito que com equipe própria consigo mais eficiência. Permaneço muito tempo presente no condomínio, o que me permite acompanhar o trabalho de perto. E ainda conto com o apoio de dois ou três subsíndicos por bloco, que coordenam as respectivas faxineiras”, conta.

Segundo ela, um dos aspectos positivos da equipe própria é que os moradores se sentem mais seguros, pois não há alterações frequentes de funcionários. E para quem imagina que o custo da contratação direta é muito mais alto, a síndica informa: “na ponta do lápis, o valor fica muito próximo”.

EQUIPAMENTOS E PRODUTOS

Seja qual for o formato escolhido, é importante haver um líder treinado para organizar e controlar as rotinas de limpeza. Deve-se observar a uniformização do pessoal e o uso dos Equipamentos de Proteção Individual, os EPIs, como luvas, óculos, botinas, máscaras, touca. O objetivo é garantir a segurança e o bem-estar da equipe, cuidar do controle de estoque de materiais e também assegurar a aplicação do produto ou equipamento adequado para cada tipo de intervenção. Especialmente se não houver uma empresa especializada para gerir o serviço, o síndico deve estar muito atento a todas essas questões.

Gazel destaca a grande evolução no mercado de materiais e equipamentos de limpeza. “Além dos produtos químicos cada vez mais biodegradáveis e eficazes, equipamentos e acessórios garantem maior produtividade e ainda prezam pela saúde e ergonomia do operador. Desde o simples varredor de pó, que permite uma produtividade quase dez vezes maior no intervalo de uma hora, até as lavadoras de alta pressão, que propiciam economia mais de 80% de água”, finaliza o gerente.

COLETA E DESCARTE DE LIXO

Quanto maior o condomínio, mais complexa é a operação de coleta, armazenamento e descarte do lixo orgânico ou reciclável. “Diante da demanda diária, deve-se estabelecer a rotina da equipe que fará a coleta, que poderá ocorrer mais de uma vez ao dia, geralmente logo cedo e no final de tarde”, explica Gazel. Outro aspecto importante é o armazenamento nas áreas de descarte e coleta. O gerente recomenda algumas configurações básicas a esses espaços, que valem para empreendimentos de todos os portes, como:

- Pisos e paredes devem ser azulejados para facilitar a lavação, de modo a não impregnar resíduos;
- É importante haver ventilação permanente para evitar mau cheiro;
- Portas devem ser trancadas para evitar o acesso de crianças ou animais; e,
- É preciso acondicionar resíduos em sacos plásticos resistentes, o que garante o manuseio adequado e seguro do lixo.

Como implantar a coleta seletiva

Nos dias atuais não cabe mais discutir a importância da coleta seletiva dos resíduos. O verdadeiro desafio é fazer a coisa toda funcionar, pois muito se ouve falar sobre problemas com o recolhimento irregular. De acordo com Adriana Ferreira, coordenadora do Departamento Técnico da Abrelpe (Associação Brasileira de Empresas de Limpeza Pública e Resíduos Especiais), não basta colocar lixeiras específicas. “A coleta seletiva depende da colaboração dos moradores e funcionários. Se eles não forem instruídos ou não se sentirem parte desse processo não irão contribuir e, dessa forma, a coleta não terá sucesso”, aponta.

Adriana sugere um cronograma de implantação da coleta seletiva nos condomínios:

1. Tratar o assunto em assembleia e formar uma comissão de implantação do programa;

2. Conhecer as características do resíduo gerado no condomínio (isso pode ser feito por amostragem, com observação durante um período);

3. Definir onde colocar os contêineres ou lixeiras para depósito dos resíduos – separando-os entre orgânicos, papel, metal, plástico e vidro –, de modo que o número de equipamentos seja suficiente e os materiais fiquem bem acondicionados;

4. Verificar quem irá fazer a retirada dos recicláveis.

O ideal em uma cidade como São Paulo é acionar a Subprefeitura e solicitar que o caminhão da coleta seletiva passe na região. Caso isso não seja possível, a Prefeitura pode indicar uma cooperativa credenciada de materiais recicláveis mais próxima, pois algumas fazem essa retirada. Há ainda a alternativa de parcerias com instituições filantrópicas, revertendo a causas sociais a renda obtida com a venda do material. Vale pedir indicação para a administradora e para os condomínios vizinhos. Importante sempre combinar a periodicidade da retirada, para que o lixo não acumule;

5. Decidir como será feita a conscientização dos moradores, o que pode incluir a distribuição de cartilhas e folhetos, colocação de informes nos elevadores e explanação em assembleia de condôminos. É fundamental envolver as crianças no processo. Todos precisam saber o que e como separar, mantendo os materiais recicláveis limpos e secos;

6. É possível contratar empresas e organizações independentes que prestam consultoria na implantação de programas de reciclagem, como o Instituto GEA – Ética e Meio Ambiente (www.institutogea.org.br). Elas fornecem material de orientação e todo o suporte necessário.

Fonte: Direcional Condomínios

Boas compras

Síndico deve evitar desperdício, registrar cotações e manter atualizada lista de fornecedores.

O processo de compras de materiais e equipamentos e contratação de serviços é um ponto que requer especial atenção da boa gestão condominial, pois tem por finalidade suprir as necessidades de materiais ou serviços, planejá-las quantitativamente e satisfazê-las no momento certo com as quantidades corretas e por fim verificar se recebeu efetivamente o que foi comprado ou contratado.

A necessidade de se comprar cada vez melhor é essencial para reduzir custos e aperfeiçoar o equilíbrio econômico financeiro do orçamento, buscando sempre a equação ideal, através de ações que busquem manter níveis adequados de almoxarifado e de racionalizar seu uso, evitando desperdícios e extravios entre outras situações.

A seleção de fornecedores, bem como a manutenção de um cadastro amplo dos mesmos, nos mais variados segmentos comuns a vida em condomínio são consideradas igualmente ponto-chave do processo de compras. A potencialidade do fornecedor deve ser verificada, assim como suas instalações e a qualidade de seus produtos, desta forma, com a manutenção de um cadastro atualizado e completo de fornecedores e com cotações de preços feitas de forma transparentes, muitos problemas serão evitados em revisões futuras.

Atualmente, dado o volume de compras e contratações dos grandes condomínios, o síndico, normalmente assessorado pelas administradoras, deve possuir um elevado grau de conhecimento, sendo capaz de comandar a negociação, de forma que possa conduzir eficazmente suas compras.

Coleta de preços

Segundo Sérgio Paulo, Sócio da INDEP AUDITORES, a cotação e o registro do preço obtido da oferta de diversos fornecedores em relação ao material cuja compra foi solicitada não deve ter rasuras e deverá conter preço, quantidade e data do recebimento pelo condomínio, deverá ainda estar sempre ao alcance de qualquer consulta e análise de Auditoria quando for solicitada.

Trata-se de um documento que precisa ser manuseado com atenção, os elementos nele contidos deverão fornecer não somente ao comprador, mas também a qualquer outro leitor, os informes completos do que se pretende comprar, para que a cotação dada corresponda exatamente ao preço do produto requerido e não surjam dúvidas futuras decorrentes de insuficiência de dados ou das características exigidas.

Fonte: SindicoNet

Informações do locatário não têm garantia de sigilo

Imobiliárias retêm cópias do imposto de renda e documentos pessoais de inquilinos e fiadores mesmo após o fim do contrato. Empresas alegam que prática garante a segurança do negócio.

Nem a pilha de documentos garantiu à pesquisa-dora Ana Paula Ferreira o fechamento do contrato de aluguel

Não há nenhuma cláusula contratual que assegure aos locatários e fiadores a segurança das informações pessoais e documentos fornecidos às imobiliárias no momento da assinatura de um contrato. No mercado, é comum as empresas exigirem cópia da declaração do Imposto de Renda completa, os três últimos holerites além de uma série de documentos. Ao mesmo tempo em que o locatário tem o direito de não repassar os dados que quiser preservar, a imobiliária também pode não aceitar o negócio sem a apresentação dos documentos exigidos.

A falta de segurança jurídica na Lei do Inquilinato sobre a verificação de renda deixa o locatário vulnerável. “Essa preocupação com a proteção dos dados é algo mais recente. Se a pessoa vai proceder com a locação através de uma imobiliária, acaba tendo de se sujeitar às regras da empresa”, afirma a advogada especialista em direito imobiliário Oksana Pohlod Maciel.

Ao mesmo tempo, quase nenhum contrato possui cláusulas reforçando o sigilo das informações repassadas por conta da homogeneidade dos cadastros. Segundo a advogada, os contratos não são feitos caso a caso, por isso, as imobiliárias dificilmente mudam algumas cláusulas tão específicas.

Mas a isenção de cláusula explícitas não priva o direito de responsabilizar a imobiliária pela fuga do sigilo ou uso indevido desses dados. “Ainda que o contrato não contenha especificamente a proibição no repasse dos dados, a segurança das informações é inerente a qualquer transação”, garante o advogado especialista em direito imobiliário Winderson Jaster.

Exigências

As empresas argumentam que o pedido detalhado dos comprovantes se deve à garantia da segurança do negócio tanto para o locador quanto para a própria imobiliária.

A pesquisadora Ana Paula Ferreira e o marido Matheus Miranda de Paula perderam uma locação após a imobiliária não aceitar os documentos de comprovação de renda do casal. “Nós somente tínhamos comprovantes das bolsas de estudos. No fim, acabamos não alugando a casa devido aos problemas gerados. O valor que a imobiliária pedia não era compatível com o que tínhamos para apresentar”, conta.

De acordo com Jaster, a importância em repassar as informações às imobiliárias recai sobre a segurança da cobrança. “A imobiliária está preocupada com o credor, com a segurança de recebimento dos valores locatícios, por isso que pedem diversos documentos até mesmo na questão de fiadores, de garantias. Assim, quando forem cobrar, sabem que quem estão cobrando tem valores a receber, tem fundos”, explica.

“O cliente que procura a imobiliária sabe que a empresa representa um terceiro e o proprietário do imóvel confia na imobiliária para saber que todo o cuidado está sendo tomando”, defende a gerente geral da imobiliária Gonzada Lucia Shaicoski.

Justiça garante proteção cadastral

De acordo com o artigo 72 do Código de Defesa do Consumidor, impedir ou dificultar o acesso do consumidor às informações sobre ele em cadastros, banco de dados, fichas ou registros é crime e sujeita o infrator à pena de seis meses a um ano de detenção ou multa.

A responsabilidade sobre os dados de clientes deve estar presente em qualquer empresa que gere cadastro. Nenhuma empresa pode compartilhar informações deixadas por clientes.

“Se o cadastro for repassado, isso gera um dano e dependendo do que acontecer, pode vir a acarretar uma responsabilidade patrimonial bastante severa contra a imobiliária”, aponta o advogado especialista em Direito Imobiliário Winderson Jaster.

Ele explica que a pessoa que se sentir lesada pela divulgação de informações repassadas às imobiliárias pode acionar o poder judiciário pleiteando a responsabilidade civil da empresa. “Demonstra que a imobiliária foi irresponsável com o trato dos documentos particulares, haja vista que os documentos referentes a imposto de renda trazem uma insegurança àquele que não é protegido por normas de segurança da imobiliária. O receio de todos é que os dados caiam em alguém que use-os para fazer uma cópia ou assumir o nome de terceiros, mas o segredo, o sigilo são primordiais”, afirma.

“A imobiliária que não possuir um setor de cobrança eficiente e que não tenha uma carteira de locatários que respeite o compromisso de locação acaba perdendo no mercado imobiliário. Por isso a importância de verificação de crédito. A informação é um patrimônio, portanto, exige-se a responsabilidade de saber a quem estão sendo repassados os dados.”

Autônomo

No caso de locatários ou fiadores autônomos, as imobiliárias solicitam a Declaração Comprobatória de Percepção e Rendimentos (Decore).

Negociação

Cliente pode exigir cláusula de devolução dos documentos

Os inquilinos podem negociar com as imobiliárias a possibilidade de reaver toda a documentação fornecida após o fim do contrato. Cada imobiliária tem sua própria política, mas a maioria retém as informações e documentos dos comprovantes de renda dos locatários e fiadores mesmo depois de finalizado o contrato de locação. Segundo informações do mercado, estes dados ficam nos arquivos das empresas de cinco a 10 anos após findo o contrato. Normalmente são pedidas fotocópias ou fotocópias autenticadas da documentação, mas algumas empresas solicitam os documentos originais.

“O que as imobiliárias podem manter consigo é uma cópia. Mas, uma vez que a parte entrega a documentação, se exigir a devolução da original, a imobiliária tem de obedecer”, explica o advogado especialista em Direito Imobiliário Winderson Jaster.

Outra sugestão, ainda, é repassar algumas informações, mas não deixar os documentos nas mãos das imobiliárias. “É um direito do cidadão em não deixar os documentos, é muito sigiloso realmente.

Algumas empresas permitem que os documentos sejam lidos na frente do gerente, alguns dados sejam anotados, e o documento devolvido. Eu como gerente tenho autonomia para avalizar a informação perante o proprietário. Na maioria das vezes os documentos são pedidos e segurados mesmo, mas existem exceções que podem ter uma flexibilidade maior”, explica a gerente de locação da Habitec Imóveis Sariva Lima.

Fonte: Gazeta do Povo

Acessões em Áreas Comuns

Dois artigos que tratam de obras e acessões no prédio.

Vejamos o primeiro:

“Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, dependa da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer condômino, das partes próprias, ou comuns.”

Obras “em acréscimo às já existentes” são, se invocarmos a teoria, um misto de benfeitorias e acessões, ou adendos, ampliações. Por exemplo, se há um salão de festas, o condomínio poderá ampliá-lo ou reformá-lo, mediante aprovação de dois terços dos condôminos.

Mas, não nos parece que o legislador tenha restringido dessa forma a realização de obras novas nas áreas comuns do prédio. Uma outra leitura do texto nos indica que também adendos integrais poderão ser levantados, com a devida aprovação, ao lado de outros existentes, desde que não prejudiquem qualquer dos condôminos. Por exemplo, a construção de uma churrasqueira próximo dos apartamentos dos andares de baixo, embora seja obra nova e não “acréscimo”, pode ser erigida, a nosso ver, mas se trouxer transtornos para os moradores, em função da fumaça e do barulho em dias de uso, não será possível, mesmo que o quórum exigido seja obtido em assembléia.

Em outras palavras, para realizar benfeitorias em partes comuns, é necessário que sejam úteis, que não prejudiquem nenhum condômino e que sejam aprovadas por dois terços dos proprietários.

Unanimidade

O outro artigo do novo Código Civil diz o seguinte:

“1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.”

O texto é claro. Não se trata, na hipótese, de meras benfeitorias, mas de novas edificações no mesmo terreno, com abertura de novas unidades autônomas e conseqüentes matrículas no registro imobiliário, com alteração da fração ideal de cada proprietário sobre sua própria unidade. Exatamente por haver uma mudança radical na estrutura do condomínio, com reflexos na propriedade de todos os comunheiros, o Código exige a unanimidade de votos em sua aprovação.

Na improvável concretização de tal previsão legal, será necessário praticamente se refazer o processo de incorporação do prédio, com recálculo das áreas comuns de cada uma das unidades autônomas antigas e novas, de modo que, ao final, não haja diferença entre a soma das frações e o tamanho do terreno.

A dificuldade em se aprovar qualquer medida, por mais importante que seja, com o quórum de unanimidade, nos faz crer que tal artigo tenha sido “encomendado” para resolver alguma situação específica ou impedir que obras planejadas sejam levadas a cabo. Sempre que forem unânimes, os condôminos podem decidir praticamente tudo, difícil é obter a unanimidade

Rateio ganha da Hipoteca

“A natureza’ propter rem’ da obrigação de concorrer com despesas condominiais grava a unidade autônoma que a produziu, conferindo privilégio preferencial em relação ao crédito hipotecário vinculado ao imóvel.”

Decisão unânime, nesse sentido, foi proferida por turma julgadora da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, acompanhando o voto do relator Júlio Vidal, em agravo de instrumento (n. 1.039.303-0/6) interposto por agente financeiro titular de crédito hipotecário sobre o bem, em execução de débitos movida por condomínio de São Paulo.

Como explica o relator, não obstante o argumento de que o bem objeto da penhora estaria onerado por hipoteca em garantia do contrato de mútuo de dinheiro, o juiz de primeiro grau já indeferira o pedido de preferência do crédito hipotecário frente ao débito condominial alvo da execução contra o proprietário inadimplente.

A mesma lógica foi seguida pelos julgadores de 2º grau. No entender dos desembargadores paulistas, a natureza da obrigação condominial, por ser própria da coisa (gravando-a e perseguindo-a onde quer que se encontre, contra quem quer que a detenha), confere ao crédito do condomínio um “privilégio preferencial em relação ao crédito hipotecário” atrelado à unidade devedora.

No dizer de Mário da Silva Pereira, citado pelo relator, ‘o cumprimento das obrigações atinentes aos encargos condominiais [...] constitui uma espécie peculiar de ônus real, gravando a própria unidade, uma vez que a lei lhe imprime poder de seqüela’. Também cita Silvio Rodrigues, para quem a obrigação própria do bem ‘é aquela em que o devedor, por ser titular de um direito sobre uma coisa, fica sujeito a uma determinada prestação que, por conseguinte, não derivou da manifestação expressa ou tácita de sua vontade. O que o faz devedor é a circunstância de ser titular do direito real, e tanto isso é verdade, que ele se libera da obrigação se renunciar a esse direito’.

Como se vê, a dívida de condomínio se gruda na unidade autônoma, não importa quem seja o proprietário ou o novo adquirente, mesmo que a transmissão aconteça por meio de leilão judicial ou hasta pública. Quem compra o imóvel com pendência de débitos condominiais fica sujeito ao pagamento dos atrasados.

O desembargador Júlio Vidal menciona, ainda, decisão do antigo Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, relatada pelo atual desembargador Celso Pimentel, para quem, em razão de sua natureza, ‘a despesa de condomínio, de cuja satisfação depende a subsistência da própria coisa, o imóvel, confere privilégio especial ao respectivo crédito, tornando-o preferencial em face do crédito hipotecário’.

Por derradeiro, o relator lembra que “a convenção do condomínio constitui um contrato coletivo de natureza normativa submetida a todos os que assumirem alguma posição jurídica em relação à propriedade autônoma (art. 1.333 do Cód. Civil) e que a preferência do crédito hipotecário perde sua força ante a exceção prevista no art. 1.422, parág. único do Código Civil, que diz: “Excetuam-se da regra estabelecida neste artigo as dívidas que, em virtude de outras leis, devam ser pagas precipuamente a quaisquer outros créditos.”

Substituição do executado

Uma demonstração cabal de que a dívida de condomínio constitui obrigação própria da coisa (propter rem, em latim) foi dada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, ao manifestar o entendimento de que, mesmo depois de formado o título executivo da ação de cobrança, é possível substituir o nome do devedor, excluindo o devedor original e incluindo o novo adquirente.

A decisão sobreveio em julgamento de agravo de instrumento (n. 1.036.672/0/4), relatado pelo desembargador Carlos Giarusso Santos, da Turma Julgadora da 27ª. Câmara da Seção de Direito Privado, por votação unânime.

Em seu voto, o relator esclarece que a ação de cobrança das taxas de condomínio em atraso havia sido proposta contra o proprietário X, “sendo que o título executivo judicial foi constituído em nome deste”. Em fase de execução da sentença, “verificou-se que terceiro adquiriu o imóvel do qual se originaram as despesas de condomínio objeto da ação”. O condomínio, em conseqüência, requereu a substituição do pólo passivo da execução para que o adquirente o integrasse, porém, o pedido foi indeferido, motivando a interposição de agravo de instrumento.

Segundo o desembargador Carlos Giarusso Santos, a decisão recorrida comporta revisão, pois as despesas de condomínio “oneram o titular do domínio do bem, ou seja, em virtude da sua natureza propter rem, o adquirente do imóvel torna-se sucessor do direito material e é responsável pelos débitos condominiais existentes”, conforme expressamente dispõe o art. 1.345 do Código Civil de 2002, que cita na íntegra:

“Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

Em abono à sua interpretação, o magistrado paulista menciona decisão paradigmática do extinto 2º Tribunal de Alçada Cível de São Paulo, por sua 9ª. Câmara, com relatoria do então juiz Cristiano Ferreira Leite, no mesmo sentido: “O adquirente da unidade autônoma responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, ainda que o processo de conhecimento tenha sido movido contra a alienante.”

Ao permitir a substituição processual, mesmo em fase de execução (atualmente seria de cumprimento de sentença), oTJ/SP evita que o condomínio seja obrigado a ingressar com uma nova ação contra o atual proprietário do imóvel, o que, no final das contas, representa economia processual e menor ônus para quem comprou uma unidade condominial com débitos pendentes, sendo certo que seu direito de regresso contra o alienante permanece intacto.

A ementa do aresto está assim redigida:

“Agravo de instrumento – Despesas condominiais – Execução – Adquirente do imóvel – Substituição do pólo passivo da execução – Admissibilidade – Art. 1.345 CC002

O adquirente do imóvel do qual se originaram as despesas de condomínio é responsável pelo pagamento dos débitos anteriores à aquisição, de modo que admissível a substituição do pólo passivo da execução como autoriza o disposto no art. 1.345 do CC/002.

Recurso provido.”

Microfranquias facilitam vida de moradores de condomínio

 Os condomínios estão virando pequenas cidades. Oferecem muitas facilidades e tornam a vida dos moradores mais tranquila e ágil. Uma das novas tendências é alugar espaços para microfranquias que oferecem desde serviços de jardinagem a soluções para grupos de esportistas.

A tendência agrada os moradores que gostam da praticidade de contratar serviços à disposição no próprio condomínio. Marlene Damaceno mora em um residencial na cidade de São José dos Campos e conta com os serviços de jardinagem no local. “O que eu mais gosto é que eu posso acompanhar todo o processo e adquirir o serviço sem sair da minha casa. Economizo muito tempo”, afirma.

Apesar de ser um custo a mais na taxa condominial, Marlene não vê isso como problema e diz que o gasto poderia ser muito maior. “Realmente o valor da taxa cresce, mas de um jeito ou de outro eu teria que contratar esse tipo de serviço. A minha tranquilidade compensa”, diz.

O espaço comum dos condomínios – quadras, piscinas e playgrounds, foi o que motivou a criação da franquia Rent a Pro, especializada em grupos de esportistas.  O empresário George Procópio de Carvalho e os outros três sócios fundaram a empresa para oferecer aulas de diversos esportes para moradores de condomínios em São Paulo. “Não adianta ter toda a infraestrutura e não saber usá-la. Oferecemos professores para que as pessoas possam utilizar o local sem problemas”, explica Carvalho.

A empresa atua em outras áreas como escolas e empresas, mas segundo George, a maior parte do faturamento vem dos condomínios. “Cerca de quarenta por cento do nosso lucro vem dos residenciais. Talvez daqui a dois anos ele chegue a 50% com o crescimento do mercado imobiliário”.

Marlene espera que outros tipos de franquia possam ser integradas no condomínio. “Seria ótimo ter outros serviços por aqui. Eu sou a favor de mais facilidade na minha vida e na da minha família”, explica.

Fonte: Condoworks

Erros na gestão financeira

Especialistas sugerem respeito à previsão orçamentária e transparência

Tratar de dinheiro nem sempre é uma tarefa fácil. Tratar do dinheiro dos outros, então, pode ser mais difícil. Cuidar para que as finanças de todo o condomínio se reverta em bons serviços e manutenção para o local é ainda mais desafiador.

Sabendo o tamanho do desafio, o SíndicoNet buscou os maiores especialistas do mercado condominial para reunir dicas e informações sobre gestão financeira.  Entre elas, as mais citadas foram o cuidado em seguir a previsão orçamentária e acompanhar os gastos mês a mês.

Confira abaixo vídeo:

Fonte: SindicoNet

 

Porteiro protege o prédio

Bons porteiros e bons vizinhos são fatores importantes para manter a segurança de qualquer edifício em condomínio. Talvez os mais essenciais.

Sem um porteiro atento, que conheça todos os moradores, que reconheça os parentes e amigos dos moradores, que saiba utilizar o equipamento eletrônico à sua disposição, que esteja ligado no que acontece dentro e fora do prédio, de pouco adiantará cercar o edifício com grades, muros elevados, novelos de arame farpado e outros artifícios de defesa passiva.

Se a edificação for uma verdadeira fortaleza, mas o porteiro estiver despreparado, o eventual assaltante ingressará no prédio pela via mais desguarnecida: a porta de entrada ou o portão de acesso aos veículos. Como diz o vice-presidente do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR), Dirceu Jarenko, “os ladrões estão cada vez mais ousados e quase sempre usam de planejamento para atacar um determinado alvo”. Observando o comportamento do porteiro, o delinqüente facilmente descobrirá se o condomínio é vulnerável, ou não.

Outro fator que aumenta ou reduz a segurança é, sem dúvida, o modo de ser dos próprios condôminos ou moradores. Em residenciais com número elevado de unidade ou em que os moradores não se conhecem ou não se identificam visualmente, a probabilidade de haver infiltração de pessoas mal intencionadas é maior do que em prédios pequenos ou de grande coesão social. Qualquer condômino tem o direito de exercer vigilância interna, que compreende o ingresso às áreas comuns do prédio. Basta simplesmente não abrir o portão de entrada “por cortesia” para outras pessoas, especialmente quando só há porteiro eletrônico. Nas áreas comuns, se avistar pessoas estranhas, poderá (deverá) comunicar à portaria ou ao síndico, para que tomem as providências necessárias. O uso de crachás por visitantes ou prestadores de serviço tem sido medida adotada em muitos condomínios, para facilitar o controle.

Nas palavras de Dirceu Jarenko, do Secovi-PR, “eles [os ladrões] dependem também de oportunidades que são dadas pelos porteiros ou moradores, por isso, ainda que haja esquema reforçado de segurança, o cidadão tem de se preocupar com a sua proteção e a de seus vizinhos”. Prossegue: “O que a gente percebe é que os edifícios são assaltados quando existe facilidade nos meios de acesso. Se os pichadores conseguem escalar prédios para fazer seus desenhos, no momento em que um ladrão tiver oportunidade, fará o mesmo para assaltar.”

E agora, caros síndicos, é que vem o xis da questão: O que o seu condomínio está fazendo para ter porteiros mais atentos e condôminos mais conscientes da responsabilidade de ambos na segurança do edifício? Os porteiros foram devidamente contratados, após passarem por investigação pessoal com verificação das informações e referências? Os moradores participam de alguma atividade para melhorar o nível de reconhecimento e inter-relacionamento? O condomínio tem investido no treinamento e no crescimento educacional de seus funcionários?

Que cada síndico e cada leitor responda por si. Sem bons funcionários e sem bons condôminos – repetimos – dificilmente o local será o oásis de conforto, tranqüilidade e proteção que as pessoas que moram em condomínio esperam.

Conheça 5 maneiras de perder um imóvel

Descuidos com o financiamento, compra com terceiros e até dívidas de condomínio podem acabar com o sonho da casa própria.

A compra do imóvel demanda tempo e requer muitos cuidados. O problema é que um passo errado pode acabar com o sonho.

Alguns erros fatais como deixar de pagar o condomínio ou permitir que o imóvel seja usado como garantia em financiamentos ou outras dívidas, podem levar à perda do bem.

imóvel em decadência EUA1. Financiamento: por se tratar da compra de um bem alienado fiduciariamente ao banco credor, o consumidor que não conseguir arcar com o valor do financiamento corre o risco de perder o imóvel. Neste caso, com três prestações atrasadas, o credor pode dar início ao processo de execução do imóvel. “O consumidor é notificado pelo Cartório de Registro de Imóveis a pagar a dívida sob pena de perda do bem. Caso não ocorra o pagamento, a propriedade é consolidada em nome do Banco e o imóvel é levado a leilão. Normalmente o processo leva em torno de 8 meses”, explica Carla.

2. Terceiros: quando a compra do imóvel é negociada diretamente com o proprietário, é importante pesquisar a vida de quem está vendendo o imóvel. “É importante exigir todas as certidões dos vendedores tanto da localidade onde se situa o imóvel como do local de residência deles, a pesquisa deve ser elaborada em todas as esferas, cíveis, trabalhistas, fiscais”, explica.

O mesmo cuidado serve para o levantamento no Cartório de Registro de Imóveis. “Se o vendedor for dono do imóvel por menos de dois anos, é importante pesquisar sobre os antigos proprietários”, aconselha Carla.

De acordo com a advogada, um processo trabalhista, por exemplo, pode resultar na penhora do imóvel. Sem saber, o consumidor pode estar comprando um imóvel que já está perdido.

3. Dívidas do imóvel: dívidas de condomínio, que são considerados débitos do próprio imóvel, podem fazer com que o imóvel seja levado a leilão para quitar esses débitos. “Neste caso, o processo de execução do imóvel pode levar de dois a 10 anos”, conta Carla.

Nesse mesmo caso é possível considerar as dívidas relativas ao IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano). “Com esta dívida a inscrição do IPTU fica inscrito na Dívida Ativa e pode chegar a ser penhorado diante da execução fiscal pela fazenda pública”, explica a advogada.

4. Fiador: se tornar fiador em um contrato de locação, por exemplo, pode ser uma armadilha. Caso a dívida não seja paga, o imóvel usado como garantia servirá como forma de adquirir dinheiro para quitar a dívida. “Portanto, os bens do fiador, ainda que seja o único bem do fiador e de morada de sua família, poderão ser penhorados para cobrir dívida de fiança”, acrescenta Carla.

5. Na planta: neste caso, se o consumidor comprar um imóvel na planta de uma incorporadora, sem pesquisá-la antes, poderá ser um forte candidato a perder o bem. Isso porque algumas empresas não são donas do terreno e caso aconteça algum problema, o consumidor perderá todo dinheiro que já pagou. Além disso, Carla afirma que as incorporadoras têm seis meses a partir da data de lançamento do empreendimento para desistir de construí-lo. “O problema é que sem conhecer a empresa, será bem difícil receber o dinheiro com correção de volta caso ela desista do empreendimento”, conta.

Fonte: InfoMoney

Do Mandato do Síndico

Após as disposições gerais do condomínio edilício, o novo Código Civil abre uma seção exclusiva para a administração do condomínio, com amplitude maior do que a lei 4.591/64. Enquanto esta dedicou dois artigos ao tema (cinco se incluirmos a parte relativa à assembléia geral), o futuro Código criou dez artigos. Algumas alterações são substanciais, embora o legislador tenha reescrito o que já havia na Lei do Condomínio.

A seção inicia com a seguinte regra:

“Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá ser renovado.”

Embora os textos sejam semelhantes, há pequenas nuances que poderão dar margem a interpretação. Por exemplo, na Lei 4.591/64, lê-se que o síndico “poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio” (art. 22, § 4O), ao passo que o Código se refere à eleição de síndico “que poderá não ser condômino”. O sentido é igual, a norma é facultativa, mas percebe-se que o codificador deu maior importância ao síndico-condômino, o que talvez leve a concluir que, numa votação empatada, o condômino deva ter a preferência sobre um estranho.

Outra diferença sutil, mas intrigante. Na legislação ainda em vigor (Lei 4.591/64), está dito que o mandato “não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição”. O Código novo não menciona a palavra reeleição, mas diz que o síndico será escolhido “por prazo não superior a dois anos, o qual poderá ser renovado”. Pergunta-se: estaria na mente do legislador estabelecer um sistema de recondução (ou não) do síndico ao cargo, mediante assembléia, antes de se proceder à eleição de novo síndico, caso não haja a renovação de seu mandato? Aparentemente não, mas tal idéia surgiu de imediato ao compararmos os dois textos legais. Que seja só especulação…

O artigo seguinte fixa as atribuições do síndico.

“Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos; [Lei 4.591/64, art. 24]

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; [art. 22, § 1o, alínea ‘a’]

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; [sem similar na Lei 4.591/64]

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; [art. 22, § 1o, alíneas ‘c’ e ‘e’]

V - diligenciar a conservação e partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; [art. 22, § 1o, alínea ‘b’]

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; [sem equivalente expresso na Lei 4.591/64]

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; [art. 12, § 2o e art. 22, § 1o, alínea ‘d’]

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; [art. 22, § 1o, alínea ‘f’]

realizar o seguro da edificação. [art. 13]

O artigo 1.348 do Código Civil recebeu dois parágrafos, de suma importância, sobre a delegação de seus poderes administrativos e de representação do condomínio, o que veremos na próxima coluna, por limitação de espaço.

A nova lei não repetiu a alínea ‘g’ do art. 22, parág. único, da Lei 4.591/64 que manda o síndico “manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio”.

Balancete sem dano moral

Não configura dano moral indenizável o fato de o condomínio, mediante a administradora, apresentar extrato mensal de prestação de contas aos co-proprietários, informando a existência de cheque emitido sem suficiente provisão de fundos por um dos condôminos para pagamento de quota condominial.”

Em todas as letras, foi este o veredicto da 18ª. Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, ao julgar ação de indenização por danos morais movida por condômino, sob a alegação de que a divulgação de que seu cheque voltara por falta de fundos trouxe-lhe constrangimento, “tornando pública sua situação financeira”.

O condomínio alegou que o nome do demandante não constava no extrato mensal, mas apenas o número de sua casa, “sendo que a maioria dos condôminos desconhece ou associa o morador com a respectiva unidade condominial”. Além disso, argumentou que o síndico tem o “dever de prestar contas aos condôminos da situação financeira do condomínio, tornando necessária a especificação dos créditos recebidos e devidos”. E, ainda, que o próprio autor deu causa aos fatos ocorridos, pois “emitiu as cártulas sem a devida provisão de fundos”.

O juiz de primeiro grau julgou improcedente a ação. Em grau de recurso, o relator do acórdão, desembargador Pedro Celso Dal Prá, rejeitou de pronto a alegação de que houve ofensa ao Código de Defesa do Consumidor, “na medida em que é assente na jurisprudência o entendimento de que a relação entre condômino e condomínio não se configura como de consumo, por inexistir a figura de consumidor e fornecedor de produto ou serviço”.

Lembra que, em casos tais, a lei aplicável é o artigo 186 do Código Civil, que diz: “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”, extraindo-se do dispositivo que a responsabilidade civil “é subjetiva, tornando imprescindível a prova do dano, do nexo causal e da culpa, cujo ônus competia ao autor”.

Transcreve, a seguir, trecho fundamental da sentença singular: ‘inquestionável é o dever dos requeridos de proceder à elaboração dos extratos de conta e distribuí-los aos demais condôminos, como forma de prestação de contas do encargo em que foram investidos. O registro a respeito da devolução dos cheques, com identificação da unidade condominial pertinente, não pode ser considerado ilegal, na medida em que representa a forma usual de proceder à mostra do balancete mensal de acertamento de débitos e créditos, identificando as áreas em que ocorrem ingressou ou saída de receitas’.

Em seu desfecho, o desembargador Dal Prá dá mais uma lição de bom senso, ao refletir que “mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral, porquanto, além de fazerem parte da normalidade do nosso dia-a-dia, no trabalho, no trânsito, entre amigos e até no ambiente familiar, tais situações não são intensas e duradouras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico do indivíduo. Se assim não se entender, acabaremos por banalizar o dano moral”.

Contrato curto cria insegurança para locador

Contratos comerciais beneficiam mais o locador e deixam inquilino desprotegido pelos cinco primeiros anos, dificultando o retorno do investimento na reforma.

A possibilidade de retomada do imóvel é a principal diferença entre as locações comerciais e residenciais. Mesmo regidas pela mesma lei (nº 8.245/1991), o locador comercial não precisa justificar a retomada do imóvel ao fim do contrato e o inquilino somente pode pleitear judicialmente uma renovação compulsória após cinco anos de vigência de contrato. Antes deste prazo, o inquilino está “desprotegido”, e fica à mercê da vontade do proprietário de solicitar o imóvel ao fim do contrato que, normalmente, varia de um a quatro anos.

Tudo gira em torno deste prazo para garantir o direito à renovação. Ou o locador firma um contrato inicial de cinco anos, ou terá de ir negociando até completar cinco anos de relação contratual. “Depois disso, seis meses antes de finalizar o contrato que resulte nos cinco anos, o inquilino já deve ter a definição se haverá ou não a renovação. Caso o locador não tenha interesse em renovar, o locatário ajuíza uma ação renovatória de igual período”, explica a advogada especialista em Direito Imobiliário Josiclér Vieira Beckert Marcondes.

Segundo a gerente-geral da imobiliária Gonzaga, Lucia Shaicoski, a maioria dos contratos de locações comerciais são fechados com prazos entre um ano e quatro anos. “O prazo é negociado entre locador e locatário. Por muito tempo o prazo era de apenas 12 meses, mas atualmente é maior. O mais procurado é de 36 meses [três anos]. Também trabalhamos com contratos de quatro anos, mas de cinco anos já é para casos especiais”, afirma. Lucia conta que, para convencer os proprietários dos benefícios do contrato mais longo, a imobiliária mostra as vantagens e necessidades do locatário. “Até o inquilino conseguir formar sua clientela, demora mais que um ano para obter resultados. A visão dos proprietários está mudando com relação a isso. Eles estão mais conscientes que o locatário precisa de mais tempo até para ver se o negócio vai dar certo”, aponta.

Reembolso

A proprietária do brechó Balaio de Gato, Estela de Almeida, alugou por um período de doze meses um espaço comercial no centro de Curitiba e, a menos de seis meses do fim do contrato, acredita na renovação, mesmo sem ainda ter conversado com o proprietário do imóvel sobre a questão. “Na verdade, o proprietário disse que não ia pedir [a devolução], porque ele é dono dos espaços comerciais em volta do nosso. Nós esperamos a renovação, porque reformamos o local. Colocamos um mezanino metálico, pintamos as paredes, trocamos o piso e o banheiro, além da reparação elétrica. Foi uma reforma que o imóvel precisava e também pela estética”, relata.

A dona da loja O Famoso Brigadeiro, Caroline Costa, passa pela mesma situação e conta que investiu cerca de R$ 5 mil em reformas. “Colocamos deck, mudamos as telhas, azulejos, rejuntes no banheiro, colocamos vidro em algumas partes. São detalhes que não levaremos depois”, relata. Com mais um ano e meio de vigência no contrato, ela espera reaver o investimento até lá para decidir se negocia ou não a renovação do contrato com o proprietário.

Shoppings também estão sob a lei do inquilinato

A locação comercial em shoppings possui características que a diferenciam da locação tradicional. A administração de cada empreendimento pode estabelecer regulamentos próprios, mas dois artigos da lei do inquilinato trazem limitações a esse tipo de contrato.

O artigo 52 aponta que o locador não pode recusar a renovação do contrato do lojista com o argumento que ele próprio usará aquele local. Nas locações comerciais tradicionais, esse argumento é válido. Já o artigo 54 estabelece que na relação entre lojistas e shoppings as condições livremente pactuadas nos contratos de locação prevalecem.

Dentre outras particularidades da locação em shoppings, a advogada especialista em Direito Imobiliário Josiclér Vieira Beckert Marcondes explica que pode haver a imposição de um “13º aluguel” , assim como um valor mensal variável. “É comum se estabelecer um aluguel que não seja fixo, mas que tenha participação nas vendas efetuadas. Também é comum uma cláusula de raio. A loja que se estabelecer dentro do shopping não pode, fora do shopping, ter outra loja em um raio de 500 metros, um quilômetro, varia conforme a administração. Desta forma não há concorrência”, aponta.

Risco do negócio

A Justiça pode reconhecer como abusivas as cláusulas inseridas no contrato de adesão relativo à locação de espaço comercial quando isentam os administradores de responsabilidade por danos causados ao locatário. Este entendimento esteve presente em julgamento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que entendeu, em uma ação movida por um lojista de um shopping no Rio de Janeiro, que o administrador não é responsável e nem pode garantir o sucesso do estabelecimento comercial, mas que tem a obrigação de avisar o locatário sobre as mudanças nas condições que possam afetar a viabilidade do em­­preen­­­­dimento.

No caso, o lojista alegava que havia decidido alugar o espaço após o anúncio da instalação de três âncoras no mesmo shop­­ping. No entanto, depois de mudanças no projeto, apenas uma das lojas se instalou e em seguida veio a falir. A administração do shopping apontou o artigo 54 da lei do inquilinato, que garante ampla liberdade de negociação entre lojista e shoppings. No entanto, a informação das mudanças das lojas âncoras que viriam a se instalar deveria ter sido repassada aos lojistas, segundo apontou a ministra Nancy Andrighi do STJ.

Legislação

Exigência de luvas é prática proibida apenas na renovação contratual

O pedido de luvas somente é possível em locações novas e não pode ser feito no momento da renovação contratual. Além disso, os contratos com luvas devem permitir que o locatário renove o acordo, o que somente é possível em prazos iguais ou superiores a cinco anos.

As luvas são valores pagos pelo locatário ao locador no momento do contrato no caso de imóveis comerciais bem localizados, com fluxo grande de pessoas e que, pela soma dos benefícios, “garantem” o sucesso do negócio ali instalado.

“Não há nenhuma vedação para contratos com menos de cinco anos que tenham luvas, elas podem ser cobradas com qualquer prazo, mas dificilmente alguém vai pagar o valor com contrato com prazo menor. O mercado se autorregula”, explica a advogada especialista em Direito Imobiliário Josiclér Vieira Beckert Marcondes. Por conta disso, as luvas estão praticamente extintas no mercado. “Esse tipo de cobrança foi diminuindo com o passar dos anos e o mercado já não pratica essa transação”, afirma a assessora de locações comerciais da Habitec Imóveis Silmara Schramm. “É objeto de negociação. A tendência é que não se cobre mais, porque é melhor para o locador alugar o imóvel mesmo sem as luvas do que deixá-lo vazio”, aponta Josiclér.

Valor

A advogada complementa ainda que não existe um valor determinado para as luvas. “Ele é arbitrado pelo locador e pode variar desde um aluguel até dez vezes o valor do aluguel se houver a concordância do locatário em pagar.” (AM)

Prazo indeterminado

Assim como na locação residencial, passado o período do contrato, se o locador não fizer qualquer objeção em até 30 dias, a locação segue em prazo indeterminado. Neste período, no entanto, o locador poderá pedir a retomada do imóvel e o despejo ocorre em um mês.

Renovação

A ação renovatória deve ser ajuizada pelo locatário pelo menos seis meses antes do fim dos cinco anos contratuais. No entanto, oito meses antes deste prazo, o inquilino deve verificar com o locador a possibilidade de renovação. Além disso, a ação não representa uma renovação automática. A decisão fica a critério do juiz, que também ouvirá a defesa do locador.

Um a quatro

anos é a duração média dos contratos de locação comercial, o que deixa o inquilino sujeito à vontade do proprietário.

Fonte: Gazeta do Povo

‘O síndico é relapso com a área comum e não é aberto ao diálogo. Podemos substituí-lo?’

O cargo de síndico é eletivo e o mandato é de até dois anos, permitida a reeleição, conforme estabelece o artigo 1.347 do Código Civil.  Para sua eleição, o síndico precisa se candidatar e ser votado pelos condôminos que representem no mínimo 50% mais um dos votos dos presentes em assembleia.

Entre suas funções está a de representar o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, todos os atos necessários à defesa dos interesses comuns, diligenciar a conservação e a guarda das áreas comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos condôminos.  Assim, é próprio da sua função a conservação e a guarda das áreas comuns, o que está previsto no artigo 1.347 do Código Civil.

Caso uma pessoa se acidente em áreas comuns e se for provada a responsabilidade do condomínio pela omissão de manutenção, existirá a obrigação de reparação do dano.  Em casos extremos, é possível a responsabilização pessoal do síndico na esfera civil e criminal.

Aos condôminos prejudicados pela falta de manutenção adequada cabem alguns caminhos.  Inicialmente, qualquer condômino que se sinta lesado em defesa de seus interesses poderá entrar em contato direto com o síndico.  Caso este não esteja aberto ao diálogo, conforme mencionado, o morador poderá deixar consignada sua reclamação no livro de ocorrências, que deve estar na portaria, ou notificar o sindico por escrito, ou fazer a reclamação diretamente na administradora do condomínio.

Caso não tenha êxito na solução do problema, o condômino poderá, de forma extrajudicial e com o apoio dos demais condôminos (¼ deles, segundo o artigo 1.355 do Código Civil) convocar assembleia a fim de solucionar a questão ou até para propor a destituição do sindico.  Outro caminho é propor o ingresso de uma ação judicial para que o síndico seja obrigado a realizar os reparos e manutenções necessários. “É próprio da função do síndico a conservação e a guarda das áreas comuns, o que está previsto no artigo 1.347 do Código Civil”.

Fonte: Estadão

Há Dois Tipos de Multa

Transcrevemos abaixo mais duas questões encaminhadas pelo Secovi – Sindicato da Habitação de Uberlândia – MG, com as respectivas respostas, conforme pesquisa do TeleCondo.

P. Com relação a cobrança: o condomínio faz cobrança por boleto bancário. Tais boletos têm discriminações diversas, tais como: taxa condominial, consumo de gás, multas e outros…totalizando um valor X. Um proprietário pagou valor menor do boleto fazendo depósito direto na conta corrente do condomínio, subtraindo uma multa, o que fazer nestes casos.

R. Antes de adentrarmos ao caso, temos eu salientar que a multa referida ficou sem especificação, ou seja, não sabemos ao certo qual é a espécie de multa, se é de caráter punitivo ou se é proveniente das despesas de condomínio.

Nossa posição, no caso concreto, é no sentido que se tal multa for proveniente de atraso de pagamento da taxa condominial, sendo certo seu lançamento no bloqueto bancário, o não pagamento de multa implica inadimplência do condômino frente ao condomínio.

Caberá uma notificação ao condômino, explicando a situação e pedindo que pague o valor referente à multa.

Por outro lado, se for multa referente a descumprimento da convenção do condomínio, o entendimento é de que tal multa não se confunde com as despesas de condomínio, e se estiver lançada no bloqueto juntamente com a taxa condominial, o condômino poderá pagar somente as despesas condominiais, não sendo obrigado a quitar a multa juntamente com a taxa.

Sua cobrança deverá ser feita por meios próprios, como determina a Lei do Condomínio (art. 21, parág. único), que transcrevemos:

“Art. 21. A violação de qualquer dos deveres estipulados na convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria convenção ou no regimento interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.

Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino.”

Regime especial

P. Em um condomínio o porteiro trabalha 12×36 noturno, porém o condomínio paga ao porteiro hora extra nos finais de semana; isso é permitido, sendo que a jornada de trabalho segue normal?

R.Explica o TeleCondo que, segundo Paulo Mont’Alverne Frota, juiz do TRT da 16a. Região, no caso de empregado que trabalha ‘12×36’, vai interessar se existe ou não acordo ou convenção coletiva de trabalho estabelecendo o referido regime. Se houve a pactuação prevista no art. 7o, XIII, da Constituição Federal, certamente não se poderá falar em horas extras. Se, entretanto, o regime não foi ajustado em acordo ou convenção coletiva, orienta a jurisprudência mais avisada que tem incidência o Enunciado 85 do TST, de modo que seriam devidas não propriamente horas extras, mas somente o adicional de horas extras (50%), relativo às horas excedentes da oitava diária.

Se, com base em convenção coletiva, o empregador adotar a jornada de 12×36, fica obrigado a respeitar o limite da jornada mensal, devendo considerar como já remunerado o trabalho realizado aos domingos e feriados que porventura coincidam com a referida escala, face à natural compensação das 36 horas seguintes, destinadas a descanso.

Em resumo, é isso aí.

O poder de representação

Pode o condomínio proibir o uso de procuração nas assembléias? Pode estabelecer regras que impeçam que um procurador represente mais do que um proprietário de unidade? Pode obrigar o condômino a comparecer à reunião ou a assumir o cargo de síndico?

Questões como estas não estão regulamentadas expressamente no Código Civil ou na antiga Lei do Condomínio, desafiando o intérprete a buscar a resposta na vastidão do ordenamento jurídico ou nas trinchas do bom senso. Afinal, o legislador não prevê a solução para todas as hipóteses.

Vejamos a primeira pergunta. Diz a lei vigente que é direito do condômino “votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite” (Cód. Civil, art. 1.335, III). Há uma exigência, a de que esteja em dia com seus pagamentos ao condomínio, e só. Não se impõe ao condômino seu comparecimento pessoal à assembléia. Como não há, igualmente, outra norma que proíba o interessado de nomear mandatário (por procuração com poderes especiais pode-se quase tudo na vida civil, inclusive casar), a conclusão natural a que se chega é que não cabe à convenção do condomínio proibir o titular de fração ideal de exercer seu direito por intermédio de pessoa interposta. Exceção à regra seria o comparecimento pessoal ou exigência de procuração por instrumento público em circunstâncias especiais, como a alienação integral do prédio.

A garantia de que os condôminos podem ter representante em assembléia não significa que o prédio esteja impedido de regulamentar a matéria, através de alteração de sua convenção, o que responde à segunda pergunta acima. Há edifícios, por exemplo, que limitam o número de procurações que uma mesma pessoa possa apresentar no ato. “Nenhum procurador poderá representar mais do que três condôminos na assembléia” é o que diz a regra. A finalidade é evitar que haja concentração de poder em uma só pessoa, o que vai contra o espírito do viver em condomínio, e tornar mais difícil a continuidade do mesmo síndico à frente do condomínio. Tal norma, repita-se, é válida, pois não interfere no exercício do direito de os condôminos serem substituídos por procurador de sua livre escolha.  Também são aceitas disposições da convenção que exigirem reconhecimento de firma do instrumento de mandato, ou de que a finalidade seja específica para as assembléias, ou de que haja menção a deliberações sobre despesas extraordinárias e coisas do gênero.

A disciplina do condomínio, mediante reforma da convenção, não chega ao ponto, contudo, de obrigar o proprietário a comparecer nas assembléias. Sua participação é um direito e um dever. Sua ausência não lhe acarreta nenhuma penalidade ou multa, muito menos a sanção de ser conduzido “sob vara”. Sofre, sim, os ônus de sua omissão, como o de ser obrigado a cumprir todas as deliberações (boas ou não) que seus vizinhos tomarem no decorrer da reunião.

De igual sorte, a assembléia não poderá obrigar os condôminos a assumirem, na forma de rodízio, o cargo de síndico. Em muitos prédios, a escala de síndicos funciona, mas sua existência e cumprimento é fruto mais da pressão social (do grupo) do que de imposição legal ou estatutária.

Medo de ser Síndico?

A falta de conhecimento é um dos motivos que levam os moradores de condomínio a evitarem assumir o cargo de síndico. Temem as responsabilidades e a sobrecarga de atividades. Preferem até se omitir, não participam, não questionam tentando evitar qualquer atribuição que lhes possam dirigir.

Estas atitudes nada contribuem para o desenvolvimento da administração. Acabam estressando o atual síndico, que é reeleito várias vezes não tendo como livrar-se do cargo. Ele se torna quase um empregado, tendo o dever de responder a tudo e a todos. Com o passar do tempo e a omissão das pessoas, esse síndico começa mostrar sinais de cansaço em sua atitudes, chegando até a adotar atitudes arbitrárias.

A renovação é bastante saudável, dando a oportunidade para que outros conheçam essa atividade que envolve várias áreas, sendo a principal delas a conciliação dos conflitos entre os moradores e a administração, sempre dentro das normas. Este cargo hoje oferece a possibilidade do conhecimento de uma nova carreira: a de Síndico Profissional. Para exercê-la com eficiência há várias formas de se preparar. Há vários livros que abordam o tema de forma prática, cursos que permitem os debates e a troca de experiências.

Os requisitos básicos para exercer esse cargo com eficiência são:

· Vontade de conhecer e pesquisar a área;

· Integridade (honestidade), tendo como guia a Convenção e o Regulamento Interno;

· Transparência nas ações, não privilegiando nenhum grupo.

Fonte: Sensato

Conhecimento das regras evita briga de vizinhos

Código Civil regula a responsabilidade de cada um e ajuda a garantir a harmonia entre moradores. Barulho, muros, árvores e animais são os principais focos de tensão.

Angel Miríade e seus cachorros: vizinho invadiu o apartamento sem autorização para alimentar os animais de estimação

Cada um tem sua parcela de responsabilidade sobre problemas que surgem na vizinhança. Mas o desconhecimento das regras, acaba transformando pequenos impasses em brigas entre vizinhos.

Na maioria das vezes, cada um responde por parte da situação, mas existem casos em que a obrigação recai mais sobre um do que sobre o outro.

Os muros entre os imóveis residenciais, por exemplo, devem ser mantidos pelas duas partes. Sendo assim, quando algo acontece à divisória, ambos devem arcar com os custos da reforma ou reconstrução. “Normalmente só um muro separa as residências, mas se for na linha da divisa deve ser feito com a anuência dos dois proprietários. Do contrário, a construção deve ser feita dentro dos limites do lote”, explica o diretor do Departamento de Controle de Edificações da Secretaria Municipal de Urbanismo, Walter da Silva.

Muitas dúvidas sobre conflitos residenciais são respondidas pelo Código Civil, entre os artigos 1.277 e 1.313, inclusive situações envolvendo animais de estimação do vizinho. “Se o cachorro foge e entra no outro terreno, pode-se discutir com o vizinho a construção ou o aumento do muro”, aponta o advogado especialista em Direito Imobiliário Nelson Antônio Gomes Junior. De acordo com o Código, a construção de tapumes especiais para impedir a passagem dos animais pode ser exigida pelo vizinho.

No caso da pesquisadora Angel Miríade e seus quatro cachorros, os vizinhos foram além a fim de controlar os pets. “Meus cachorros são filhotes, correm o dia inteiro e um dos meus vizinhos entrou no meu apartamento sem autorização para dar comida. Percebi quando achei os potes de ração com água ao lado da torneira, coisa que eu não faço porque eles têm o pote de água”, conta. Angel relata que depois do episódio não conversou com o vizinho sobre o assunto, mas trocou a fechadura da porta.

Evite brigas

Saiba como dialogar com o vizinho sobre alguns problemas que podem afetar a convivência

Muros – Os muros são de responsabilidade de ambos os vizinhos, tanto para a construção quanto para a conservação, segundo o Código Civil, artigo 1.297, parágrafo 1º.

Árvores – A raiz está no terreno alheio, mas os galhos incomodam, entopem a calha do imóvel vizinho. É possível pedir a poda rente a divisória, de acordo com o Código Civil, artigo 1.283. Em casos que prejudicam a segurança dos moradores é permitido o corte da árvore, mesmo de espécies protegidas.

Frutos - Se o fruto da árvore do vizinho cair no terreno alheio, este passa a pertencer ao dono do terreno em que caiu, segundo o Código Civil, artigo 1.284.

Animais de estimação – Os animais são de responsabilidade do dono. Se o pet invade o terreno alheio constantemente, talvez seja o caso de negociar a construção de um muro, colocação de grades ou tapumes, de acordo com o Código Civil, artigo 1.297, parágrafo 3º.

Calçadas – A manutenção cabe ao proprietário do terreno da frente.

Caçambas – Podem ser postas nas calçadas desde que não atrapalhem a passagem, deixando livre pelo menos um metro e meio para os pedestres. Se não couberem, podem ser colocadas na rua, desde que atendam a regulamentação, ficando rente ao meio fio.

Lixo – Os lixos devem ser deixados em uma altura que não permita que animais alcancem. Não há limitação para o lado em que a lixeira deve ser posta, se é no meio ou no lado direito ou esquerdo da frente da casa.

Infiltrações nos apartamentos – Cuidado ao acusar o vizinho mais próximo em caso de infiltrações. Nem sempre o problema vem do imediato, mas de andares mais acima. Nestes casos vale chamar um técnico para constatar de onde vem a infiltração.

Sem galho

Árvore não pode ultrapassar a divisa

Em relação à vegetação, o Código Civil define que as raízes, galhos ou ramos que ultrapassem os limites do terreno podem ser podados exatamente na linha divisória.

A poda também pode ser requerida quando as folhas entopem a calha. Já a poda das árvores plantadas em frente à casa são de responsabilidade da prefeitura municipal.

Até mesmo os frutos das árvores vizinhas são regidos pela lei. O artigo 1.284 aponta que os frutos caídos das árvores do terreno vizinho pertencem ao dono do terreno onde caíram.

Fonte: Gazeta do Povo

Seguro Condominial

A importância do seguro em um condomínio

É dever do administrador de um condomínio, conforme previsto no novo Código Civil, (art. 1.346), a contratação de seguros que cubram danos à estrutura do prédio contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. Além disso, existem seguros opcionais, que cobrem desde sinistros envolvendo automóveis, elevadores e até casos de má administração não intencional de pessoal. A seguir, tópicos essenciais na hora de escolher o seguro ideal para o seu condomínio.

O que é obrigatório

O seguro condominial é obrigatório, devendo cobrir todos os danos que possam ocorrer à estrutura do prédio, tanto nas partes e instalações comuns como nas partes privativas. Os seguros contratados são de responsabilidade do síndico.

Normalmente, contratam-se coberturas que envolvem incêndio, raio, explosão, danos elétricos, vendaval, impacto de veículos e responsabilidade civil do condomínio (este último item não é obrigatório, mas é bastante útil).

Algumas Convenções Coletivas de funcionários determinam a obrigatoriedade da contratação, pelo condomínio, do Seguro de Vida e Acidentes Pessoais dos Funcionários. Isso depende do acordo de cada região. No estado de São Paulo, por exemplo, vale este item.

Quem participa?

Para a contratação do seguro obrigatório, não há necessidade de aprovação por assembléia, ao contrário das coberturas opcionais. Os seguros devem ser computados como despesa ordinária, segundo o Novo Código Civil. Portanto, o inquilino deve contribuir. Todos os seguros prevêem a participação do condomínio como um todo indivisível. Todas as unidades são incluídas e devem colaborar de acordo com as frações ideais correspondentes.

Exceções:

Em condomínios mistos (com residências e comércio), podem ser contratadas coberturas diferenciadas. Durante a vigência do seguro contratado não é possível o desligamento de uma unidade específica.

Condomínios mistos

A convenção pode estabelecer de que forma serão feitos os seguros. Porém se nada constar nela, veja as orientações abaixo.

Se o seu condomínio é predominantemente residencial e aluga espaço para estabelecimentos comerciais, ou tem blocos para ambos os usos, há pelo menos três opções de seguro:

Contratar cobertura única, onde todos contribuem, de acordo com suas frações ideais.

Coberturas separadas para a parte residencial e para a comercial, mesmo que seja apenas uma loja ou um bar. Esta opção pode baratear o prêmio (custo do seguro). O proprietário do estabelecimento não pode se recusar a contribuir, desde que o seguro cubra apenas a estrutura do prédio, incluindo a parte privativa usada para seu negócio.

Deixar para os proprietários dos estabelecimentos a responsabilidade pela contratação do seguro, no entanto exigir sua contratação. Neste caso, é importante que haja uma cláusula beneficiária em favor do condomínio. O síndico deve guardar cópia da apólice feita pelo setor comercial, além dos comprovantes de pagamento.

O valor do seguro

O valor do seguro é de responsabilidade do síndico. O corretor pode sugerir a quantia segurada, mas devem ser observados certos critérios que assegurem um valor de reposição real.

É ilegal o seguro feito em valor maior do que o do bem segurado. O cálculo do valor deve ser pelo de reposição.

Para uma reconstrução após um sinistro, não entram os valores do terreno e do projeto, nem a depreciação pelo uso ou idade. Por outro lado, entram os custos da estrutura, incluindo todos os equipamentos, como elevadores, pára-raios, antenas, interfones e outros. Também devem ser incluídas as remoções do entulho do terreno e mobiliário da parte comum.

Coberturas opcionais

Coberturas opcionais são todas as que não se referem à estrutura da edificação e devem ser aprovadas em assembléia.

Os sinistros mais comuns em condomínios acontecem na garagem, com portões e carros. Em seguros que envolvem a garagem, se apenas alguns moradores forem proprietários de vagas, deve haver consenso entre eles de que os outros condôminos não contribuirão para as despesas.

Elevadores dificilmente causam acidentes, mas podem trazer grandes problemas ao condomínio quando acontecem. Se alguém cair no poço do elevador, o condomínio pode ter de indenizar em valores altíssimos o acidentado e sua família.

A responsabilidade sobre acidentes em elevadores é do condomínio, a não ser que seja comprovado o mau uso, como ignorar sinais de advertência ou exceder o peso ou lotação máximos. Um acidente com um morador, visitante ou funcionário será de responsabilidade do condomínio e não da conservadora. No caso de acidente com funcionário da conservadora, o condomínio pode ser citado como co-responsável.

Exemplos de coberturas opcionais:

- Responsabilidade civil de veículos: pode ser específica para danos causados pelo manobrista, ou para furtos, ou cobrir vários eventos.

- Responsabilidade civil dos portões: cobre os prejuízos causados pelos acidentes comuns com portões, desde que sejam de responsabilidade do condomínio.

- Responsabilidade civil síndico: prejuízos causados por má administração ou negligência não intencional do síndico. É feito pelo condomínio para proteger a pessoa que está no cargo, muito exposta a multas e punições judiciais.

- Seguro de vida e acidentes para funcionários: em algumas regiões, como na maior parte do Estado de São Paulo, é obrigatório. Nas demais é recomendável já que, no caso de um acidente de trabalho, o condomínio certamente será acionado.

Garagem

Como norma geral, considera-se que o condomínio só é responsável por danos a carros na garagem se houver um manobrista ou vigia no local, ou se houver equipamentos de segurança no local, como circuito interno de segurança.

Pode haver ressalvas na convenção quanto às responsabilidades do condomínio, desde que não firam a legislação. As ressalvas devem ser específicas e só valem para os casos a que se referem.

Fora essas condições, o condomínio não é responsável por danos causados por roubos, furtos, colisões ou vandalismo.

No entanto, pode-se fazer um seguro que cubra estes eventos. Havendo uma cobertura correspondente, o síndico é obrigado a acionar o seguro quando ocorre um sinistro.

Portões eletrônicos

Portões eletrônicos geram muitos acidentes. Por isso, existe até um seguro específico para cobrir danos causados por acidentes causados por eles.

Pode haver falha mecânica, mas é mais comum o mau uso causar um acidente:

1. Motorista aproveita a passagem de um carro à frente e o portão se fecha, danificando-se e ao automóvel.

Responsabilidade do motorista em ressarcir o condomínio pelos danos causados ao portão, além de arcar com os reparos do seu próprio veículo.

2- Motorista abre o portão e o porteiro o fecha acidentalmente durante a passagem do carro.

Responsabilidade do condomínio em ressarcir os danos no veículo, bem como eventuais gastos com transporte no tempo de conserto (táxi, aluguel de carro). Os reparos no portão também ficam por conta do condomínio.

Em caso de dúvida, o ônus da prova cabe ao reclamante.

Responsabilidades do condomínio

Às vezes o condomínio tem a responsabilidade sobre um acidente que causa um prejuízo a um condômino, mesmo que o evento não esteja segurado.

Problemas envolvendo raios e danos elétricos podem se estender a computadores e demais aparelhos ligados à rede elétrica. A princípio, a cobertura não inclui equipamentos pessoais dos condôminos. No entanto, se um raio atingir o prédio e o pára-raios não absorver a descarga devidamente por estar mal instalado, o condomínio deve ressarcir as unidades pelos prejuízos individuais em seus aparelhos.

Se o condomínio tem o seguro de responsabilidade civil, é o caso de acioná-lo.O seguro contra raios e danos elétricos protege, por exemplo, os elevadores, que são instalações comuns.

Fonte: Sensato.com

Cobrança de cotas condominiais em atraso prescreve em cinco anos

STJ considerou que os débitos condominiais são dívida líquida, constante de instrumento particular, sendo prescrito em cinco anos o prazo de cobrança.

Para que uma dívida seja enquadrada na prescrição de cinco anos, são necessários dois requisitos: a expressão “dívida líquida”; e um instrumento onde conste a expressão

Brasília – Após receber parecer favorável no Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ), chegou ao Superior Tribunal de Justiça (STJ) ação contra um condômino cuja dívida junto ao condomínio datava de junho de 2011. Contrariamente, o STJ considerou que os débitos condominiais são dívida líquida, constante de instrumento particular, sendo prescrito em cinco anos o prazo de cobrança, de acordo com o estabelecido pelo artigo 206, parágrafo 5º, inciso I do Código Civil de 2002.

No entender do STJ, a cobrança de cotas condominiais prescreve em cinco anos, a partir do vencimento de cada parcela. Para que uma dívida de cota condominial seja enquadrada na prescrição de cinco anos, são necessários dois requisitos, conforme comentou a relatora do recurso que chegou ao STJ, ministra Nancy Andrighi. São eles: a expressão “dívida líquida”; e um instrumento, privado ou público, onde conste a expressão.

“A expressão ‘dívida líquida’ deve ser compreendida como obrigação certa, com prestação determinada. Já o conceito de ‘instrumento’ deve ser interpretado como documento formado para registrar um dever jurídico de prestação”, diz a ministra no relato.

Nancy Andrighi destacou o fato de alguns doutrinadores defenderem que o prazo prescricional de cinco anos não se aplica às cotas condominiais, pois tais despesas não são devidas por força de declaração de vontade expressa em documento, mas em virtude da aquisição de um direito real. Entretanto, a ministra apontou que a previsão do artigo 206, parágrafo 5º, inciso I não se limita às obrigações em que a fonte seja um negócio jurídico.

No caso julgado, a ministra Nancy Andrighi constatou que a ação de cobrança foi ajuizada em 19 de dezembro de 2003, mas o condômino foi citado somente em 15 de abril de 2008, tendo transcorrido, entre a entrada em vigor do novo Código Civil e a citação, intervalo superior a cinco anos.

A relatora lembrou que, conforme jurisprudência do STJ, a citação válida interrompe a prescrição, que retroage à data de propositura da ação quando a demora na citação do executado se deve a outros fatores, não à negligência do credor. “Assim, para a solução da controvérsia, é imprescindível descobrir se a demora na citação ocorreu por motivos inerentes ao mecanismo da justiça ou em virtude da omissão/inércia do autor”, frisou.

Como a análise de fatos e provas em recurso especial é vedada pela Súmula 7/STJ, a ministra Nancy Andrighi deu parcial provimento ao recurso para corrigir a aplicação da regra de prescrição e determinar a remessa dos autos ao TJRJ, a fim de que verifique a ocorrência de eventual prescrição. A decisão foi unânime.

Fonte: Exame

Locatários, Moradores e Ocupantes

Mesmo não sendo condômino, o locatário passou a gozar de privilégio, em relação a outros moradores e ocupantes do edifício, a partir da nova Lei do Inquilinato (8.245/91), que acrescentou nova disposição à Lei do Condomínio, permitindo que o locatário vote nas decisões da assembléia que “não envolvam despesas extraordinárias do condomínio”, caso “o condômino-locador a ela não compareça” (art. 24, § 4º).

Tanto ele, quanto o locatário, e de igual sorte o comodatário (beneficiário de empréstimo gratuito da unidade), recebem do proprietário, por cessão contratual, o uso e gozo do imóvel. A diferença é que um paga aluguel, ou outra retribuição, e o outro não. O proprietário retém para si os direitos dispositivos da propriedade (alienar, onerar etc.) e a posse indireta.

Como possuidor direto do imóvel, o locatário assume status de dono do bem, devendo tratá-lo como se seu fosse e defendê-lo contra qualquer turbação de terceiros (Lei 8.245/91, art. 23, I e IV). O voto condicionado ao locatário, nas assembléias do condomínio, constitui reconhecimento desse compromisso e de sua hierarquia na casa condominial. Outros moradores não estão convidados a participar da assembléia.

OBRIGAÇÕES

Como cessionário do condômino-locador, o locatário pode usufruir de vantagens no condomínio, tanto em relação à unidade autônoma quanto em relação às áreas comuns. Em igualdade de condições com outros condôminos, pode utilizar o salão de festas, a sala de jogos, o playground, a piscina, a sauna, a garagem e tudo o mais que o prédio oferecer.

Age na qualidade de substituto do condômino.

De igual forma, ao locatário, como a qualquer outro morador ou ocupante, aplicam-se a qualquer título “todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade” (art. 20). Mais do que isso: todas as normas da convenção, de regimento interno e demais regulamentos, são aplicáveis indistintamente a todos os moradores e ocupantes, qualquer que seja seu status no condomínio.

Mesmo não sendo comunheiro, o locatário e demais ocupantes sujeitam-se também às multas por “violação de qualquer dos deveres estipulados na convenção” ou no regimento interno (art. 21). Sujeito passivo é o “violador”do preceito condominial, seja quem for.

CONVOCAÇÃO

A respeito da participação do locatário na assembléia do condomínio levantou-se dúvida quanto à sua convocação. A lei não diz ser obrigatória, nem sua falta ocasionará a nulidade da assembléia, se seu voto não puder ter influenciado no resultado da votação.

Nossa recomendação é que o locatário também seja convocado, ao menos por edital fixado em local visível do edifício. Se muitos forem os locatários e a assembléia se realizar sem seu conhecimento, nem a presença dos respectivos locadores, de modo que seu voto poderia ter influído nas deliberações, haverá razão suficiente para pedir a impugnação judicial do resultado.

Despejo Indesejado

Pode o condomínio despejar o locatário que deixa de cumprir suas obrigações legais, contratuais e estatutárias quanto ao uso, fruição e destino da unidade locada? Ou que infringe qualquer outra norma dele exigível como morador da comunidade condominial? O que fazer quando tais infrações ultrapassam o nível tolerável, sem que o condômino-locador tome providências?

Perguntas de semelhante teor têm sido feitas sempre que o problema emerge na vida diária do condomínio. A solução pode estar dentro como fora de casa. Dentro, se o síndico souber usar de sua autoridade e dos instrumentos que a lei lhe coloca nas mãos.

MULTA

Além de sua diplomacia e poder de convencimento, o síndico pode contar com a aplicação de multas ou com as vias judiciais. Há divergência sobre quem deva sofrer as multas. A lei menciona a palavra “infrator” (art. 21). Se a infração for cometida pelo locatário, ou membro de sua família, sem dúvida serão eles os infratores. Seria também enquadrável o locador na mesma pena? Os princípios do direito penal não permitem que a pena ultrapasse a pessoa do infrator. Diretamente, ao menos, não pode ser considerado culpado.

A questão, em outras palavras, é saber se o condômino-locador pode ser responsabilizado pelos atos praticados pelo locatário. Colocada a questão nestes termos, não há dúvida. Ao ceder seu direito de uso e gozo da unidade, o locador o faz com todos os privilégios e ônus. Permanece solidário com o locatário, civilmente, por tudo o que este fizer, pelos prejuízos e pelos danos decorrentes que causar, qualquer ato ilícito que praticar. Infere-se tal responsabilidade civil do locador do fato de o condomínio não ter participado do contrato de locação, não podendo anuir com a escolha do locatário, nem opor-lhe restrições.

Em termos práticos, o síndico deverá aplicar as multas contra o locatário, infrator, podendo cobrá-las tanto dele quanto do condômino-locador, sobre quem recai a culpa de ter escolhido mal (“culpa in eligendo”). Sobre o condômino não recai a pecha de infrator, que é pessoal: cumpre-lhe reparar o dano, com todos os seus reflexos, inclusive multas e correções. Evidentemente, o locador terá ação regressiva contra o locatário.

DESPEJO

Diante do vínculo locatício, o locador é a única pessoa legitimada a propor ação de despejo contra o locatário. Por solicitação do condomínio, e na iminência de vir a ser responsabilizado por todos os prejuízos e multas provocadas pelo locatário, havendo motivo plauzível, o locador deverá propor ação de despejo por infração contratual.

Não é preciso que a infração seja grave. Nem que a sua prática reiterada torne insuportável a vida dos demais condôminos. Basta que haja infração à convenção, à lei ou ao regimento interno e que seja provada. Para não ingressar em juízo despreparado, o locador deverá acautelar-se com depoimentos, reclamações, abaixo-assinados e outros meios de prova, por escrito, fornecidos pelo síndico e condôminos, a serem ratificados pessoalmente em audiência, se necessário for.

Decálogo de Observações

Algumas observações gerais devem ser rememoradas, se bem que o tema seja bastante conhecido de todos. Vamos a elas:

1ª Funcionário do condomínio não é empregado doméstico - Apesar de trabalhar na esfera domiciliar dos condôminos, aplicam-se a ele as normas da legislação comum trabalhista, com todos seus direitos e corolários.

2ª Admissão e demissão é com o síndico - Como representante legal do condomínio, o síndico tem plenos poderes para admitir e demitir funcionários, salvo se houver cláusula específica regulando o assunto na convenção ou no regimento interno. Para evitar demissões arbitrárias, tão onerosas ao condomínio, convém disciplinar o assunto, restringindo tal poder, com consulta prévia ao conselho consultivo ou à assembléia.

3ª Número de funcionários é com a assembléia ordinária - Despesas de funcionários e encargos são despesas ordinárias. Mas há diferença entre ter dois ou cinco empregados no prédio. Seu número deve constar do orçamento anual a ser aprovado em assembléia. Não deve ficar ao alvedrio do síndico.

4ª Lugar de porteiro é na portaria - A função do porteiro é importante demais para ele circular fora de seu posto de comando. Não deve ficar na frente do prédio, do lado de fora, nem em outras dependências, de onde não possa controlar o fluxo de entrada de pessoas e veículos.

5ª Lugar da mulher do zelador não é na portaria - Se o condomínio tiver zelador residente e sua mulher não for funcionária do condomínio, seu lugar não é certamente na portaria. Não deve substituir o marido. O vínculo empregatício que resultará custará muito caro aos condôminos.

6ª Condômino não é patrão direto do empregado - O funcionário foi contratado pelo condomínio, através de seu representante legal, o síndico. Não cabe a cada condômino, individualmente, a tarefa de chamar a atenção dos funcionários. Na omissão do síndico ou em caso de necessidade urgente, até se admite, em função do princípio de que cada condômino deve defender os interesses da coletividade. Na rotina do dia-a-dia deixar esse incômodo para o síndico.

7ª Funcionário não é confessor nem confidente - Se não quiser que sua vida particular seja conhecida de outros, não a conte para funcionário do condomínio. Por norma funcional, ele não deve ser indiscreto com relação ao que sabe sobre os condôminos, mas não fez nenhum voto nesse sentido.

8ª Porteiro não é atleta nem técnico - O equipamento que usualmente se coloca na portaria (interfone, telefone, controle do portão eletrônico e da porta de entrada, visor ou visores de TV em circuito fechado, etc.) exige do porteiro perícia de técnico e coordenação motora de jogador de basquete. Nem todos têm treinamento e habilidade para tanto. Paciência.

9ª Zelador residente não é banco 24 horas - O zelador reside no edifício, mas trabalha para o condomínio. Deve ter horário de trabalho como todos os demais funcionários. Excepcionalmente, poderá ser acionado para resolver problemas de urgência. Trabalho continuado fora do expediente poderá resultar em pagamento de horas extras, com todos os demais acréscimos trabalhistas. Cuidado.

10ª Funcionário é parte do condomínio - Trabalha quase dentro da nossa casa. Conhece nossos hábitos. É membro ativo da comunidade condominial.

Não Basta Vigiar o Papel

A dificuldade de controlar as contas do condomínio tem sua origem no singelo fato de se tratar de um ente coletivo, algo entre o público e o privado. Quanto maior a distância entre quem administra a verba e o seu bolso, maior a tentação para se exceder nas despesas ou cair no desvio. Noutras palavras, quanto maior o número de pessoas que participam do rateio de um prejuízo, menor será seu interesse em dispor de tempo para fiscalizar a correta aplicação dos valores arrecadados, seja em forma de taxa de condomínio, seja em forma de impostos.

Nos edifícios submetidos ao regime da Lei 4.591/64, cabe ao conselho consultivo desempenhar o papel de assessor do síndico e fiscal do dinheiro dos condôminos, sem que os demais consortes fiquem alienados da fiscalização. Não basta examinar formalmente os balancetes apresentados pelo síndico ou pela administradora. É preciso confrontar o papel com a realidade, para assegurar-se de que os fatos aconteceram como registrados.

De texto veiculado pela Associação das Administradoras de Condomínio de Curitiba (Apac), colhemos algumas dicas para os membros do conselho consultivo, as quais transcrevemos:

“Para analisar as pastas mensais, a Apac sugere que cada conselheiro escolha mensal e aleatoriamente uma das partes (pessoal, manutenção predial, manutenção fixa etc.) para esmiuçar da seguinte forma:

- Avaliar a veracidade, a necessidade e autenticidade dos documentos;

- Ligar aos fornecedores ou prestadores de serviços para conferir valores pagos;

- Consultar zeladora e porteiro sobre a realização de serviços pagos a terceiros;

- Consultá-los sobre o recebimento de seus direitos e benefícios;

- Somar os valores constantes nos extratos bancários oficiais para confirmar as despesas com CPMF, taxas etc.;

- Comparar as cópias de recibos e depósitos com os créditos;

- Analisar se as autenticações dos documentos são realizadas em bancos conhecidos;

- Cruzar alguns pagamentos com o extrato oficial e o paralelo.”

São conselhos formulados por quem já vivenciou muitos tipos de fraude no condomínio. Felizmente o cerco contra os fraudadores está apertando. A obrigatoriedade de se pagar a guia de recolhimento do INSS através da Internet, por doc eletrônico, é um alívio para os condôminos (não foram poucos que tiveram a surpresa de saber, anos depois, que as guias de recolhimento haviam sido falsificadas e que nada fora efetivamente pago).

A propósito, recebemos correspondência de Nereu João Lagos, de Curitiba, na qual ele nos indica modo de se relacionar os débitos pendentes do condomínio, para que os moradores possam acompanhar e fiscalizar, sem correr nenhum risco em relação às normas do Código de Defesa do Consumidor.

Segundo o síndico, seu edifício adota, há mais de nove anos, um procedimento que elimina essa possibilidade de fraude: simplesmente relaciona no item “receitas” as quantidades e os valores das taxas de condomínio recebidas e, em item à parte, “quadro de inadimplência”, as taxas e os valores de cada taxa que se encontra em atraso, sem mencionar o número e o dono do apartamento. “Dessa forma, – enfatiza – qualquer condômino poderá acompanhar o pagamento ou não das taxas atrasadas.”

Pagar Conta é Dever Legal

A dívida de condomínio tem natureza especial, porque resulta da divisão de despesas comuns do prédio, não se confundindo com débitos oriundos de atividades comerciais, em que um consumidor adquire determinado produto ou serviço. Por isso, a dívida do co-proprietário para o condomínio tem merecido tratamento diferenciado de nossos tribunais.

Também o legislador e a doutrina respaldam esse entendimento, com fundamentados argumentos. J. Nascimento Franco, jurista de renomada e autor de livro clássico sobre condomínio, escrevendo no jornal “Tribuna do Direito” (edição de julho/01), sob o título “Senhores síndicos, sentido!.”, aborda com maestria a questão da inadimplência crônica no condomínio.

Com sua autoridade, lembra que “o cofre condominial precisa ter sempre dinheiro para despesas que têm que ser pagas absolutamente em dia, tais como consumo d’água e luz, salários dos empregados, manutenção de elevadores e bombas elevatórias d’água, encargos previdenciários etc.”.

Mais adiante, comentando decisão do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo (relator: juiz Palma Bisson) que excluiu condômino inadimplente do benefício da ‘Lei do Bem de Família’(8.009/90), ensejando a penhora de sua unidade, assim se manifestou o mestre: “Pondero que me parece um tanto impróprio o símile entre as despesas condominiais e os impostos, pois enquanto o fisco ostenta um crédito gratuito, o condomínio custeia a manutenção dos serviços e equipamentos sem os quais o edifício e, conseqüentemente, a entidade devedora ao cabo de pouco tempo descambariam para a insalubridade e a deterioração, o que seria desastroso a seu dono. Assim, ao contrário do fisco, que nada despende, o condomínio quando muito se reembolsa de valores pagos por todos os outros condôminos em proveito da unidade devedora.”

Outro argumento favorável à especialidade da dívida de condomínio vem do Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo (relator: juiz Frank Hungria), citado pelo ministro Ari Pargendler, do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no qual o magistrado paulista determina a penhora de unidade condominial, em face do não pagamento de sua respectiva cota, sob o fundamento de ser “hipótese que trata de dever, consoante o art. 12, da Lei 4.591/64, e não de dívida contraída”.

Como se vê, pagar a cota de condomínio é dever legal e não obrigação contratual, derivada da simples vontade da parte ou de ato jurídico-negocial que tenha praticado, como a aquisição de bens ou de serviços.

Graças a visão do legislador, que classificou as despesas condominiais como “propter rem” (próprias da coisa, vinculadas ao bem e não à pessoa do devedor), e à correta interpretação que os magistrados e tribunais superiores vêm dando à questão, o condomínio pôde florescer no Brasil como instituição sólida, garantidora dos anseios de moradia e bem-estar de parte representativa da população urbana de classe média e média-baixa.

Fosse a cota uma dívida comum, as dificuldades hoje enfrentadas por síndicos e administradoras seriam intransponíveis, o que certamente levaria muitos edifícios a descambar para a “insalubridade e a deterioração”, como enfatiza J. Nascimento Franco Isso, infelizmente, já é a realidade em muitos prédios onde, apesar da proteção legal, a inadimplência passa dos 40%, obrigando o síndico a ratear o déficit entre os consortes que pagam em dia, o que só faz aumentar sua indignação

Cerca Elétrica? Não…

Do Secovi – Sindicato da Habitação de Uberlândia – MG, recebemos questão de grande importância, que passamos a responder, com base em pesquisa feita pela consultora Valkiria de Lima Gásques, do TeleCondo.

P. Um condomínio quer colocar cerca elétrica; de todos os moradores apenas um não concorda, porque acha que tem risco de alguma criança estar brincando e a bola pegar na cerca etc. Então este morador quer saber se e permitido colocar cerca, quais são as conseqüências caso aconteça algo com algum morador?

R. Primeiramente é preciso esclarecer que eletrificar cerca ao redor de uma propriedade com o intuito de defesa ou proteção constitui um ato praticável por algumas pessoas, e, embora não exista lei regulamentando ou prevendo o fato, é aceitável tanto pela doutrina quanto pela jurisprudência.

Tais meios de defesa são denominados “ofendículos”ou “defesa mecânica predisposta”, estando amparados pelo entendimento de que o sujeito estaria em “exercício regular de direito”, uma vez que atuando em legítima defesa. Como diz o mestre Damásio E. de Jesus, “a predisposição do aparelho constitui exercício regular de direito. Mas, quando funciona em face de um ataque, o problema é de legítima defesa preordenada, desde que a ação do mecanismo não tenha início até que tenha lugar o ataque e que a gravidade de seus efeitos não ultrapasse os limites da excludente da ilicitude.” (Direito Penal, vol. 1).

A colocação de cerca eletrificada na propriedade, se resultar em ferimento ou dano a uma pessoa, fará com que o proprietário (no caso o condomínio, ou melhor, seu responsável) responda por crime de lesão corporal, o qual, em tese, estaria acobertado pela excludente da legítima defesa. Se a intensidade da corrente elétrica for tal que provoque a morte de alguém, o proprietário responderá por homicídio culposo, em razão do excesso dos meios empregados, com grande probabilidade de ser condenado pela Justiça.

Do ponto de vista civil, o fato gerará direito a indenização por eventuais perdas e danos e, seguindo a tendência moderna, indenização por danos morais. Entenda-se bem: O fato de o proprietário estar agindo em legítima defesa ao colocar tal cerca eletrificado, do ponto de vista penal, não o exime de responder por eventuais danos causados, por exemplo, em pessoas, sejam estar moradoras do condomínio ou não.

No caso específico do condomínio, se a assembléia decidir pela instalação da cerca elétrica, todos os condôminos e, em especial, o síndico, estarão assumindo um risco deliberado, pelo qual poderão ter de responder na esfera penal ou na civil, o que, não obstante a legitimidade teórica do meio de defesa, não o torna recomendável.

Existe uma solução muito melhor do que a rede elétrica, que é a rede eletrônica, formada por três ou mais fios bem finos, estendidos sobre os muros da propriedade e conectados a um sistema de alarme. Se alguém ou algo romper o fio ou perturbar-lhe em grau acima do estipulado, a central de vigilância será automaticamente alertada, podendo verificar de imediato o que está acontecendo, já que o sistema mostra o local exato da interferência. Acoplada a câmaras eletrônicas, a eficiência da rede será ainda maior.

Melhora Paisagem Urbana

Nas grandes cidades brasileiras, onde mais de 90% dos edifícios estão incorporados pelo regime da Lei 4.591/64, são os condomínios os principais responsáveis pela paisagem urbana. Tirando o Rio, Salvador, Florianópolis e uma ou outra capital, pouco resta de beleza natural. O que se vê são arranha-céus, prédios e mais prédios.

É por isso que assume relevância o aspecto externo dos edifícios. Se, em sua maioria, apresentam ar de abandono, com pintura velha, reboco caído, pastilhas faltando, pouca cor, e outros sinais de decadência, todo o visual urbano fica comprometido.

Há um fato novo, porém. Temos notado, em Curitiba, que de dois ou três anos para cá, aumentou o número de edifícios que estão sendo reformados, especialmente no centro da cidade. Não sabemos, com certeza, qual a causa de tal “revival” do miolo urbano da capital paranaense. Provavelmente seja uma soma de fatores.

A uma, porque provavelmente o valor dos aluguéis chegou ao fundo do poço nos últimos meses. Muitos edifícios velhos, de um só proprietário, que estavam praticamente abandonados, foram vendidos para empresas que reconstruíram a partir da estrutura, para a instalação de apart-hotéis, lojas de departamento, apartamentos de um quarto etc., dando nova destinação mais adequada ao perfil da construção, já que não dispõem der vagas de estacionamento para as unidades.

A duas, porque a Caixa lançou plano de financiamento de reformas em edifícios em condomínio, como já noticiamos. Ao permitir que o condomínio faça a obra e pague em suaves prestações, com juros razoáveis, o banco está possibilitando a recuperação das fachadas sem onerar demasiadamente os condôminos. Tal programa merece ter continuidade, pelos grandes benefícios que propicia.

A três, porque aumentou o número de construtoras especializadas em recuperar e reformar edifícios em estágio de desgaste pelo tempo. Acirrou-se a concorrência, melhoraram as técnicas construtivas. Muitas empresas, que antes só se dedicavam a construções novas, descobriram o filão da reforma, já que o mercado de novos lançamentos está restrito. Algumas facilitam a contratação, recebendo o pagamento da obra em até 12 parcelas.

A quatro, porque, a custa de muita doutrinação, com reportagens nos jornais e na mídia em geral (onde também marcamos nossa presença), parece estar mudando a mentalidade quanto à conservação dos edifícios. Os condôminos estão se convencendo que é melhor pintar o prédio a cada três anos do que serem obrigados a reformá-lo a cada dez. É mais inteligente fazer a manutenção preventiva do que a corretiva, como atestam os engenheiros que escrevem sobre o assunto. Sem esquecer que a fachada do prédio – compreendendo sua frente, laterais e fundos -, representa em torno de 20% do valor do conjunto arquitetônico.

Outro aspecto positivo, que melhora a paisagem da cidade, é o emprego de cores nas edificações. O cinza triste, que outrora marcava a silhueta de Curitiba, aos poucos está sendo substituído por tons vibrantes, mais quentes e mais agradáveis.

Resta torcer para que a tendência ora observada se consolide e que, dentro de três a cinco anos, a cidade possa orgulhar-se de seu retrato urbanístico, e que, mais uma vez, sirva como modelo para outras capitais do Brasil.

Silêncio é Lei Noite e Dia