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lei do inquilinato atualizada

Inquilinos que não renovam contrato de aluguel no prazo correm risco de despejo

 No início de agosto, inquilinos de um ponto muito valorizado no Rio receberam a notícia de que teriam que deixar seus apartamentos. O condomínio Santa Leocádia, em Copacabana, tinha sido vendido. O local, que há anos os moradores chamavam de casa, será ocupado por outras pessoas. A saída? Não há.

Confiando num acordo verbal que garantia a manutenção do valor do aluguel e na afirmação dos corretores de que a renovação não era necessária, os inquilinos daquela vila não atualizaram seus contratos de locação.

Apesar de soar inusitado, o episódio é bastante comum. O problema é que o contrato vencido acaba com todas as garantias de quem aluga um imóvel. Acordos verbais não são o suficiente. Somente o papel tem valor.

— Ao fim do contrato, as partes podem ou não renovar — explica Aldair Oliveira, advogado e presidente da Renascença Administradora.

E é aí que mora o perigo:

— O contrato não renovado continua com prazo indeterminado, mas vencido, possibilitando o pedido de retomada a qualquer hora. Se o inquilino não sair 30 dias após o pedido feito, poderá sofrer uma ação de despejo por denúncia vazia — explica o advogado especialista em Direito Imobiliário Hamilton Quirino.

O reajuste do aluguel, maior receio dos inquilinos, é feito a partir de um índice escolhido por ambas as partes, antes de assinar o contrato.

— Geralmente, o índice usado é o IGP-M. É importante ressaltar que o aumento só pode estar atrelado a um índice oficial, e não a salário mínimo, dólar ou outro tipo de moeda — alerta Oliveira.

Depois de vencido o contrato, há um prazo para deixar o imóvel, caso o proprietário assim exija. Pela Lei do Inquilinato, o morador tem 30 dias para entregá-lo, após receber a notificação do dono.

— Mas, se não sair, e for proposta uma ação de despejo, o inquilino poderá requerer ao juiz o prazo de seis meses para a desocupação. Se sair nesse prazo, ficará isento de custas e honorários advocatícios— orienta Quirino.

O inquilino não pode esquecer de ficar sempre atento aos documentos. Os itens mais importantes, como valor, período de reajuste, forma de garantia da locação e prazo mínimo de 30 meses, merecem atenção especial. Não deixe, também, de observar cláusulas como a multa por atraso no pagamento, além de manter o contrato em dia, para garantir sua tranquilidade e não correr o risco de ser pego de surpresa.

Fonte: Extra

Inquilino Elege e Demite

Se a deliberação não envolver despesa extraordinária e o inquilino não estiver em débito com o condomínio, é legítima e bem-vinda a sua presença na assembléia.

Pode o inquilino participar ou não da assembléia convocada para eleger o síndico do condomínio?

Para se bem compreender o problema, convém fazer um pequeno retrospecto da Lei do Condomínio, em vigor desde dezembro de 1964. Em sua redação original, a Lei 4.591/64 nada dispunha sobre a presença e muito menos sobre o direito de voto dos locatários em assembléias condominiais. Entendia-se, com razão, que o condômino deveria estar presente pessoalmente ou se fazer representar por procurador devidamente habilitado.

Em outubro de 1991, a atual Lei das Locações (8.245/91), em seu artigo 83, introduziu na legislação brasileira o direito do locatário participar, circunstancialmente, das assembléias de condomínio.

Diz o mencionado artigo 83: “Ao art. 24 da lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, fica acrescido o seguinte § 4o.: Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.”

Como se vê, um dos pressupostos de validação da presença do inquilino na assembléia era a existência de pauta envolvendo “despesas ordinárias” do prédio. Por suposto, qualquer outro tipo de deliberação ficava fora da alçada do locatário, mesmo que indiretamente de seu interesse. Mesmo sob esse raciocínio, houve quem defendesse o direito do inquilino eleger o síndico, já que sua escolha afeta diretamente os gastos ordinários do edifício, seja por seu estilo de administração seja por outros fatores.

Seja bem-vindo

Em março de 1996, o legislador ampliou as responsabilidades dos locatários, através da Lei 9.267, de 25.03.96, que deu nova redação ao § 4o do art. 24 da Lei 4.591/64, o qual passou a ficar assim redigido: “Nas decisões da assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.” Onde se dizia “que envolvam despesas ordinárias” passou-se a mencionar “que não envolvam despesas extraordinárias” ficando o resto de igual forma. Não se trata de mera modificação semântica. Na forma em que está redigido o parágrafo, não há mais por que não se permitir que o locatário, na ausência do locador ou seu procurador, não só participe como dê seu voto na hora de eleger ou demitir o síndico.

Há, porém, uma ressalva. Embora o Código Civil de 2002 não tenha tocado especificamente no assunto, previu, no seu art. 1.335, III, que é direito do condômino “votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite” (grifo nosso). Ou seja, condômino inadimplente não tem direito de participar nas assembléias, e sendo assim, por analogia, o locatário que não está em dia com o pagamento da cota condominial tampouco tem este direito. Portanto, se a deliberação não envolver despesa extraordinária (nem, a nosso ver, afetar o direito de propriedade do condômino) e o inquilino não estiver em débito com o condomínio, é legítima e bem-vinda a sua presença na assembléia.

Uma outra questão é se o locatário também pode se fazer representar por procurador. Também não vemos óbice a tanto. Não comparecendo o condômino, não designando representante, não podendo comparecer o inquilino, nada impede que envie seu mandatário. Não há na legislação brasileira norma que proíba tal forma de representação. Em tese, porém, é possível que, na convenção do condomínio, se estabeleçam regras específicas sobre o problema.

Não esquecer, por fim, que o locatário deve ser devidamente identificado e comprovar, por meio do contrato de locação, a sua condição de inquilino da unidade autônoma onde reside ou trabalha.

*Luiz Fernando de Queiroz

Locação nova requer planejamento

Pesquisa deve ser feita devido à variação de valor

O primeiro passo para quem pretende alugar um imóvel residencial num condomínio é a definição da faixa de preços do aluguel que irá assumir. O futuro inquilino deve levar em consideração encargos como a taxa condominial e o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), que embora seja de responsabilidade do proprietário do bem, é cobrado do locatário. Segundo uma imobiliária de São Paulo, o valor do aluguel não deve ser superior a 30% da renda líquida mensal do interessado. Esse limite é o ideal para que o inquilino possa arcar tranquilamente com as despesas da locação durante os 30 meses de vigência do contrato, informou a administradora de imóveis.

Ainda em relação ao aluguel, o candidato a locatário deve realizar uma boa pesquisa, pois os valores têm variado bastante. “Há unidades de padrões similares numa mesma rua que possuem preços diferentes, dependendo do estado de conservação ou mesmo da proximidade com terminais de ônibus ou estações de metrô”, explicou a gerente da administradora.

Ainda conforme a imobiliária, antes da assinatura do contrato, recomenda-se a vistoria no imóvel. Dessa forma é possível determinar a responsabilidade de cada um no reparo de eventuais danos.

Entre as garantias mais utilizadas estão o fiador e seguro-fiança. Por fim, o candidato deve estar atento à documentação que precisará reunir para efetivar o contrato de locação. Caso seja assalariado, serão necessários os três últimos holerites, carteira profissional com registro, RG e CPF . No caso de profissionais liberais é preciso apresentar cópia da última declaração do Imposto de Renda e declaração de retirada mensal da empresa para a qual presta serviço, informou a imobiliária.

Fonte: Folha do Condomínio

Inquilino Elege e Demite

Ainda persiste a dúvida sobre se o inquilino pode participar ou não da assembléia convocada para eleger o síndico do condomínio. Outra questão também foi levantada quanto à participação do locatário, como veremos adiante.

Afinal, inquilino vota ou não para síndico? Para se bem compreender o problema, convém fazer um pequeno retrospecto da Lei do Condomínio, já em vigor desde dezembro de 1964. Em sua redação original, a Lei 4.591/64 nada dispunha sobre a presença e muito menos sobre o direito de voto dos locatários em assembléias condominiais. Entendia-se, com razão, que o condômino deveria estar presente pessoalmente ou se fazer representar por procurador devidamente habilitado.

Em outubro de 1991, a atual Lei das Locações (8.245/91), em seu artigo 83, introduziu na legislação brasileira o direito do locatário participar, circunstancialmente, das assembléias de condomínio.

Diz o mencionado artigo 83: “Ao art. 24 da lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, fica acrescido o seguinte § 4o.: Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.”

Como se vê, um dos pressupostos de validação da presença do inquilino na assembléia era a existência de pauta envolvendo “despesas ordinárias” do prédio. Por suposto, qualquer outro tipo de deliberação ficava fora da alçada do locatário, mesmo que, indiretamente, de seu interesse. Mesmo sob esse raciocínio, houve quem defendesse o direito do inquilino eleger o síndico, já que sua escolha afeta diretamente os gastos ordinários do edifício, seja por seu estilo de administração seja por outros fatores.

Seja bem-vindo

Em março de 1996, o legislador ampliou as responsabilidades dos locatários, através da Lei 9.267, de 25.03.96, que deu nova redação ao § 4o. do art. 24 da Lei 4.591/64, o qual passou a ficar assim redigido: “Nas decisões da assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.”

Onde se dizia “que envolvam despesas ordinárias” passou-se a mencionar “que não envolvam despesas extraordinárias” ficando o resto de igual forma. Não se trata de mera modificação semântica. Na forma em que está redigido o parágrafo, não há mais por que não se permitir que o locatário, na ausência do locador ou seu procurador, não só participe como dê seu voto na hora de eleger ou demitir o síndico. Se a deliberação não envolver despesa extraordinária (nem, a nosso ver, afetar o direito de propriedade do condômino), é legítima e bem-vinda a presença do inquilino na assembléia.

Uma outra questão que nos foi proposta há dias é se o locatário também pode se fazer representar por procurador. Também não vemos óbice a tanto. Não comparecendo o condômino, não designando representante, não podendo comparecer o inquilino, nada impede que envie seu mandatário. Não há na legislação brasileira norma que proíba tal forma de representação. Em tese, porém, é possível que, na convenção do condomínio, se estabeleçam regras específicas sobre o problema.

Não esquecer, por fim, que o locatário deve ser devidamente identificado e comprovar, por meio do contrato de locação, a sua condição de inquilino da unidade autônoma onde reside ou trabalha.

Despejo Pode Ser Imediato

Ação de despejo só após 90 dias de atraso? Tirando o ponto de interrogação, foi este o título de matéria publicada nos jornais, no último mês de julho, o que, mais uma vez lança dúvidas sobre questão já dirimida no campo imobiliário.

Ao contrário do que diz ao texto, a atual legislação locatícia não estabelece o prazo de 90 dias ou três meses para que o locador tome a iniciativa da ação de despejo. Somente na hipótese de o contrato não estipular data para o pagamento é que o senhorio deverá esperar até o sexto útil dia do mês seguinte ao vencido (Lei 8.245/91, art. 23, I). Fora disso, a ação de despejo pode ser ajuizada até no dia seguinte ao do vencimento do aluguel, se essa for a vontade do locador.

Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, é a primeira e principal obrigação do locatário. Em nenhum lugar da Lei do Inquilinato, que tanto o protege, há qualquer previsão no sentido de permitir que permaneça em atraso durante 90 dias, sem que o locador possa tomar qualquer providência, como erroneamente explica a matéria do jornal. Nem o Código de Defesa do Consumidor, tão zeloso no amparo ao cidadão, ousou garantir aos devedores o direito de continuar sem pagar impunemente por qualquer prazo.

Diga-se, aliás, que não é esta a primeira vez que se faz tal tipo de confusão. A origem remota talvez seja alguma ordenação dos tempos do Império, já que na segunda metade do século XX em tempo algum existiu semelhante tipo de permissiva legislação.

Cobrança Suasória

Na prática, porém, a teoria é outra, como dizem os juristas. Mover ação de despejo imediatamente logo após o vencimento do aluguel não constitui a melhor política. Qualquer ação de despejo implica, necessariamente, a contratação de advogado e o pagamento de custas judiciais, o que obriga o senhorio ao desembolso de quantia normalmente superior ao do próprio aluguel..

A cobrança amigável do débito é, com certeza, o melhor caminho. Usando-se de meios suasórios, ou seja, os permitidos por lei, sem ferir o Código de Defesa do Consumidor, é possível obter o fim desejado com o mínimo de despesas. Para tanto, as administradoras mantêm departamentos especializados. E há centenas de bacharéis à disposição, evitando que haja um confronto direto entre o proprietário e seu inquilino.

Difícil é determinar o limite entre a “enrolação” e a ação propriamente dita. Esperar 30, 60, 90 dias antes de propor o despejo? O bom senso indica que, em regra, se deve esperar pelo menos o vencimento do segundo mês de aluguel mas não protelar até que vença o quarto, ou seja, iniciar a ação entre 30 e 70 dias do vencimento, salvo nos casos em que há seguro fiança locatícia, em que o prazo é menor, em função da apólice securitária.

Lembre-se, finalmente, que uma espera de 90 dias (até que vença o quarto mês) é prejudicial aos próprios inquilinos. Quem não pagou um ou dois meses de aluguel e encargos, terá enormes dificuldades para solver quatro ou mais meses, e ainda acrescidos de multa, correção, juros, custas e honorários advocatícios.

Sublocação depende de autorização expressa

Repassar obrigações do locatário para terceiros sem a concordância do proprietário do imóvel pode resultar na anulação do contrato e ação de despejo.

Prática comum no mercado imobiliário, a sublocação é regulada pela Lei do Inquilinato mas, para não ser contestada juridicamente, deve estar prevista no contrato original de locação e ser expressamente autorizada pelo proprietário do imóvel.

A sublocação ocorre quando um imóvel alugado por um inquilino é ocupado por outra pessoa, que passa a pagar os encargos da moradia como o aluguel, condomínio ou parte deles.

De acordo com a advogada especialista em direito imobiliário Josiclér Marcondes, a maioria dos contratos veda expressamente a sublocação, situação que acaba criando contratos informais.

“A maioria dos contratos não permite justamente porque o locador quer ter o controle de quem está utilizando o imóvel. O proprietário aluga para uma pessoa, faz uma análise do inquilino, e depois o locatário o repassa a outra pessoa que o dono não sabe quem é. De modo geral, não se autoriza”, explica.

No contrato de aluguel da estudante de mestrado Márcia (nome fictício) está explícita a proibição à sublocação. Porém, quando soube que precisaria se mudar para São Paulo para continuar o curso, ela acabou sublocando o apartamento a outra estudante para não ter que encerrar o contrato e devolver o imóvel. “No meu caso não foi feito um contrato formal, deixei todas as minhas coisas em casa. Ela me repassa o valor do aluguel e eu pago ao locador. Se eu não a tivesse encontrado, teria entregue o apartamento e se fosse alguém que eu não conhecia, também não teria feito”, relata. A estudante conta ainda que a prática deu certo e prevê renovar o contrato no próximo ano. “Talvez eu fique seis meses fora do Brasil, acho que o apartamento ficará com ela”, aponta.

Para evitar suspeitas de vizinhos, a estudante avisou que a colega ficaria no apartamento por algum tempo. Já no caso de outra locatária que preferiu não se identificar, a vizinha desconfiou da presença do estranho que estava sublocando o apartamento enquanto a moradora trabalhava em outro estado. “Um dia ela (vizinha) chegou, bateu na porta e brigou com o inquilino falando que ele estava errado, que ele fazia muito barulho e que ia conversar com o pessoal da imobiliária. Mas acabou ficando por isso”, conta. Ela continua morando no outro estado e ainda não sabe se voltará a Curitiba. “Provavelmente ficarei em Santa Catarina, mas ainda não sei se devolvo o imóvel ou se continuo nessa situação”.

Despejo

O descumprimento das cláusulas contratuais, com a sublocação não autorizada, pode resultar na anulação do contrato de aluguel, com a incidência de multas rescisórias. O proprietário também pode mover contra o locatário e sublocatário uma ação de despejo para recuperar a posse do imóvel.

Imobiliárias não podem fazer nada sem provas

Ainda que reconheçam a existência de casos de descumprimento contratual, as imobiliárias afirmam que não há como fiscalizar se todos os imóveis estão sendo de fato ocupados pelos locatários iniciais.

A responsável pelas locações da Remax Vitrine Valéria Bazaluk explica que as imobiliárias não têm como acompanhar quem está de fato morando no imóvel, a não ser que receba reclamações dos vizinhos, síndicos ou do proprietário. “Com a denúncia, nós mandamos uma carta para o locatário que assinou o contrato com a imobiliária e explicamos que a situação deve ser regularizada”, aponta. Segundo Valéria, sem a formalização, todo problema envolvendo o imóvel será repassado ao locatário cujo nome está no contrato. “Se houver inadimplência, é a pessoa que está no contrato que deve arcar com as despesas.”

Segundo a gerente-geral da imobiliária Gonzaga, Lucia Shaicoski, dos 12 mil imóveis que a imobiliária administra, apenas quatro possuem a liberação dos proprietários para a sublocação. Ela conta que que muitos proprietários reclamam das repúblicas estudantis, acreditando que quando o locatário passa a morar com mais pessoas nos imóveis, está caracterizada a sublocação. “É comum informar que vai morar um número de pessoas e de repente moram mais. Mas isso não é sublocação, pois o inquilino não está recebendo o aluguel de um terceiro”, aponta.

Para evitar problemas, a principal orientação é que o inquilino informe a imobiliária ou o proprietário sobre quantas pessoas irão morar no imóvel, seja no momento do contrato ou depois. Desta forma, a situação de todos os moradores estará regularizada. “Uma quantidade de pessoas que não demonstre nenhum abuso não precisa ficar comunicando o locador a cada instante, mas se a pessoa aluga sozinha e depois repassa para outros os quartos, é bom avisar. Tudo gira em torno do comportamento das pessoas, pois usando o imóvel dentro dos limites de direitos e deveres e sem incomodar os vizinhos não atrapalha em nada a obrigação contratada”, afirma a advogada Josiclér Marcondes.

Contrato

Contrato informal pode resultar em ação de despejo

Sublocar um imóvel em desacordo com as cláusulas do contrato original pode resultar no cancelamento do acordo. Por caracterizar uma infração contratual, o proprietário do imóvel pode ingressar na Justiça com uma ação de despejo com base no artigo 9º da Lei do Inquilinato.

Segundo a advogada especialista em direito imobiliário Josiclér Marcondes, isso fica ainda mais evidente nos casos em que o contrato deixa claro essa proibição.

“Sempre o réu tem a possibilidade de se defender e justificar, mas se não houver a formalização com a autorização do locador para sublocação, não adianta falar que não sabia, não são justificativas palpáveis”, aponta.

Para evitar este tipo de problema, a sugestão da advogada é que antes de fechar o contrato com uma terceira pessoa, o locatário principal peça a anuência do locador. “No exemplo da pessoa que se mudou temporariamente e que tem a pretensão de voltar, ela poderia explicar à imobiliária ou ao dono que sublocaria temporariamente o imóvel e estaria tudo em ordem desde que houvesse a concordância do proprietário”, explica.

Quem estiver pensando em ser sublocatário também deve tomar certos cuidados, como verificar se o locatário tem a autorização para isso através do contrato. “Se não existir, o cuidado é providenciar junto ao locatário a anuência do locador para formalizar. A autorização pode ser buscada pelo inquilino principal ou por ambos, assim o sublocatário entra no imóvel devidamente formalizado”.

Dicas

Saiba o que fazer para que a sublocação não se torne uma dor de cabeça:

Locador

- Se o proprietário não deseja que o inquilino repasse o imóvel a terceiros, deixe claro no contrato que a prática não é permitida.

- A sublocação é muito difícil de ser pega, pois o inquilino pode alegar que quem mora no imóvel não paga nenhuma despesa.

- Se suspeitar de alguma irregularidade, busque provas através de testemunhas ou do livro de presença da portaria do prédio.

Locatário

- Verifique no contrato de locação a permissão para sublocar, ceder ou emprestar o imóvel;

- Se não houver no contrato, peça autorização documentada do proprietário;

- Converse com o proprietário e pergunte se é possível sublocar. Se você já tiver alguém em mente, fale das características da pessoa e explique sua situação;

- Se o dono não permitir e o locatário sublocar, o proprietário poderá entrar com ação de despejo segundo artigo 9º da Lei do Inquilinato;

- Se o dono permitir, lembre-se que o prazo da locação do sublocatário não poderá exceder a locação do inquilino principal e o valor pago pelo sublocatário não pode ultrapassar o valor do aluguel;

- Caso o inquilino notifique por escrito a sublocação, o locador tem 30 dias para manifestar formalmente sua oposição. Se o proprietário não fizer qualquer objeção, a sublocação fica permitida.

Sublocatário

- Não feche o negócio com o locatário sem antes saber se a prática é permitida pelo locador;

- Peça o contrato com o inquilino ou converse com a imobiliária sobre a situação;

- Discuta com o locatário os valores que serão cobrados.

Obrigações

Tanto o inquilino quanto o subinquilino têm os mesmos direitos e deveres, desde que a sublocação tenha sido permitida. Segundo o advogado Alceu Machado Neto, reincidida a locação, a sublocação não tem como continuar e, desta forma, o prazo da sublocação nunca poderá ser maior do que o da locação.

Fonte: Gazeta do Povo

Despejo Indesejado

Pode o condomínio despejar o locatário que deixa de cumprir suas obrigações legais, contratuais e estatutárias quanto ao uso, fruição e destino da unidade locada? Ou que infringe qualquer outra norma dele exigível como morador da comunidade condominial? O que fazer quando tais infrações ultrapassam o nível tolerável, sem que o condômino-locador tome providências?

Perguntas de semelhante teor têm sido feitas sempre que o problema emerge na vida diária do condomínio. A solução pode estar dentro como fora de casa. Dentro, se o síndico souber usar de sua autoridade e dos instrumentos que a lei lhe coloca nas mãos.

MULTA

Além de sua diplomacia e poder de convencimento, o síndico pode contar com a aplicação de multas ou com as vias judiciais. Há divergência sobre quem deva sofrer as multas. A lei menciona a palavra “infrator” (art. 21). Se a infração for cometida pelo locatário, ou membro de sua família, sem dúvida serão eles os infratores. Seria também enquadrável o locador na mesma pena? Os princípios do direito penal não permitem que a pena ultrapasse a pessoa do infrator. Diretamente, ao menos, não pode ser considerado culpado.

A questão, em outras palavras, é saber se o condômino-locador pode ser responsabilizado pelos atos praticados pelo locatário. Colocada a questão nestes termos, não há dúvida. Ao ceder seu direito de uso e gozo da unidade, o locador o faz com todos os privilégios e ônus. Permanece solidário com o locatário, civilmente, por tudo o que este fizer, pelos prejuízos e pelos danos decorrentes que causar, qualquer ato ilícito que praticar. Infere-se tal responsabilidade civil do locador do fato de o condomínio não ter participado do contrato de locação, não podendo anuir com a escolha do locatário, nem opor-lhe restrições.

Em termos práticos, o síndico deverá aplicar as multas contra o locatário, infrator, podendo cobrá-las tanto dele quanto do condômino-locador, sobre quem recai a culpa de ter escolhido mal (“culpa in eligendo”). Sobre o condômino não recai a pecha de infrator, que é pessoal: cumpre-lhe reparar o dano, com todos os seus reflexos, inclusive multas e correções. Evidentemente, o locador terá ação regressiva contra o locatário.

DESPEJO

Diante do vínculo locatício, o locador é a única pessoa legitimada a propor ação de despejo contra o locatário. Por solicitação do condomínio, e na iminência de vir a ser responsabilizado por todos os prejuízos e multas provocadas pelo locatário, havendo motivo plauzível, o locador deverá propor ação de despejo por infração contratual.

Não é preciso que a infração seja grave. Nem que a sua prática reiterada torne insuportável a vida dos demais condôminos. Basta que haja infração à convenção, à lei ou ao regimento interno e que seja provada. Para não ingressar em juízo despreparado, o locador deverá acautelar-se com depoimentos, reclamações, abaixo-assinados e outros meios de prova, por escrito, fornecidos pelo síndico e condôminos, a serem ratificados pessoalmente em audiência, se necessário for.