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lei do inquilino

Inquilinos que não renovam contrato de aluguel no prazo correm risco de despejo

 No início de agosto, inquilinos de um ponto muito valorizado no Rio receberam a notícia de que teriam que deixar seus apartamentos. O condomínio Santa Leocádia, em Copacabana, tinha sido vendido. O local, que há anos os moradores chamavam de casa, será ocupado por outras pessoas. A saída? Não há.

Confiando num acordo verbal que garantia a manutenção do valor do aluguel e na afirmação dos corretores de que a renovação não era necessária, os inquilinos daquela vila não atualizaram seus contratos de locação.

Apesar de soar inusitado, o episódio é bastante comum. O problema é que o contrato vencido acaba com todas as garantias de quem aluga um imóvel. Acordos verbais não são o suficiente. Somente o papel tem valor.

— Ao fim do contrato, as partes podem ou não renovar — explica Aldair Oliveira, advogado e presidente da Renascença Administradora.

E é aí que mora o perigo:

— O contrato não renovado continua com prazo indeterminado, mas vencido, possibilitando o pedido de retomada a qualquer hora. Se o inquilino não sair 30 dias após o pedido feito, poderá sofrer uma ação de despejo por denúncia vazia — explica o advogado especialista em Direito Imobiliário Hamilton Quirino.

O reajuste do aluguel, maior receio dos inquilinos, é feito a partir de um índice escolhido por ambas as partes, antes de assinar o contrato.

— Geralmente, o índice usado é o IGP-M. É importante ressaltar que o aumento só pode estar atrelado a um índice oficial, e não a salário mínimo, dólar ou outro tipo de moeda — alerta Oliveira.

Depois de vencido o contrato, há um prazo para deixar o imóvel, caso o proprietário assim exija. Pela Lei do Inquilinato, o morador tem 30 dias para entregá-lo, após receber a notificação do dono.

— Mas, se não sair, e for proposta uma ação de despejo, o inquilino poderá requerer ao juiz o prazo de seis meses para a desocupação. Se sair nesse prazo, ficará isento de custas e honorários advocatícios— orienta Quirino.

O inquilino não pode esquecer de ficar sempre atento aos documentos. Os itens mais importantes, como valor, período de reajuste, forma de garantia da locação e prazo mínimo de 30 meses, merecem atenção especial. Não deixe, também, de observar cláusulas como a multa por atraso no pagamento, além de manter o contrato em dia, para garantir sua tranquilidade e não correr o risco de ser pego de surpresa.

Fonte: Extra

O Direito de Superfície

Tradicionalmente, no Brasil, o proprietário de um terreno tem o domínio sobre sua superfície, subsolo e espaço aéreo – estes dois últimos com muitas restrições – aplicando-se à propriedade o princípio de que o acessório segue o principal, ou seja, tudo que vier a ser acrescido ao imóvel passa a pertencer ao titular do domínio.

Com o novel Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01), que estamos mostrando nesta série de artigos, abre-se ao proprietário de imóvel urbano a possibilidade de, sem perder o domínio próprio de sua qualidade, permitir que terceiros possam edificar em seu terreno, rompendo com o princípio da adesão compulsória. É o que a lei e os tratadistas de longa data denominam de “direito de superfície”.

O tema, por ser novidade para as últimas gerações de juristas brasileiros, será certamente objeto de muitos estudos e comentários. Na lei, compõe a Seção VII, do Capítulo II, englobando quatro artigos. Vejamos o primeiro:

“.Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.

§ 1o O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística.

§ 2o A concessão do direito de superfície poderá ser gratuita ou onerosa.

§ 3o O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, com os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície, salvo disposição em contrário do contrato respectivo.

§ 4o o direito de superfície pode ser transferido a terceiros, obedecidos os termos do contrato respectivo.

§ 5o Por morte do superficiário, os seus direitos transmitem-se a seus herdeiros.

Como se vê, o direito de superfície não se confunde, por exemplo, com a locação ou o arrendamento. Não há restrição quanto a seu prazo. Poderá ser de 99 anos, se assim for pactuado, e aqui já surge a primeira dúvida: sendo a concessão do direito de superfície por prazo superior a l0 anos, não seria necessária a anuência do cônjuge, à semelhança do disposto na Lei do Inquilinato (Lei 8.250/91, art. 3o), para evitar fraudes? O Estatuto é omisso, mas todo o nosso ordenamento jurídico indica que este será o caminho a ser aceito pelo Judiciário.

Observe que a lei permite não só a concessão onerosa como a gratuita do direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo do terreno, por prazo determinado (sem limite, como dito) ou indeterminado. Sendo obrigatória a escritura, com o respectivo registro imobiliário, maior a certeza de que a presença do marido ou da mulher será uma exigência a ser cumprida.

De certa forma, a possibilidade de o proprietário transferir a terceiro o ônus de dar uso compulsório ao terreno urbano, na forma prevista no art. 5o, constitui uma válvula de escape que equilibra, em termos, a excessiva onerosidade imposta aos proprietários de imóveis, mormente os de menor poder econômico. Não será de estranhar que, pressionados por normas municipais draconianas, venham a sucumbir a qualquer oferta, o que, a nosso ver, será mais um fator de concentração de riqueza.

Desde já, devagar com o andor, senhor legislador municipal!

*Luiz Fernando de Queiroz

Lei do Inquilinato eleva preço do aluguel

Foto: Caio Prates

"A classe média está sendo a mais prejudicada"

Embora no próximo dia 25, completem-se três anos das alterações na Lei do Inquilinato, para o advogado e professor Mario Cerveira Filho (foto), sócio do Cerveira Advogados Associados, não existem motivos para comemorações. Segundo o advogado, como ficou bem mais fácil despejar os inquilinos, não há dúvida de que as alterações contribuíram para o aumento desproporcional dos aluguéis e, por conseqüência, dos preços de venda dos imóveis em todo o País.

Para ele, o efeito das mudanças foi contrário ao que se esperava, após três anos de vigência das novas regras. “O mercado imobiliário praticamente “parou” e a classe média e média baixa está sendo a mais prejudicada. Pela falta de conhecimento dessas alterações, os locatários foram muito prejudicados e os locadores, por sua vez, se aproveitaram da situação, majorando os aluguéis de forma desproporcional com a realidade do País”, afirmou Cerveira Filho.

O advogado alertou ainda para os grandes grupos estrangeiros, que estão vindo para o Brasil, atraídos pelo valor dos aluguéis – considerados uns dos mais altos do mundo -, para comprar imóveis (já bem acima do que realmente valem e inflacionando o mercado, neste sentido), com o objetivo de receber estes locativos. Ele orientou o locatário a tomar muito cuidado antes de assinar um contrato de locação, tanto comercial como residencial.

Ao reconhecer que antes das mudanças era difícil e levava-se muito tempo para receber o aluguel ou despejar um inquilino problemático, o advogado questionou as alterações, que hoje possibilitam em menos de um mês expulsar o morador da casa.

“Agora, nas ações de despejo por falta de pagamento, o locatário deverá efetuar no prazo de 15 dias, contados da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial. Esse depósito inclui aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação, as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis, os juros de mora e as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa”, explicou Cerveira Filho.

O advogado insistiu que essas alterações estão prejudicando demasiadamente os locatários. Entre as cláusulas criticadas, ele citou as concessões de liminares que dão apenas 15 dias para a desocupação voluntária nas ações de despejo de imóveis comerciais ou por falta de pagamento.

Mario Cerveira disse que antes o inquilino podia sofrer duas ações de despejo por deixar de pagar o aluguel a cada 12 meses, “agora, com as alterações havidas, somente uma oportunidade a cada 24 meses”, comentou.

Fonte: Folha do Condomínio

Despejo Pode Ser Imediato

Ação de despejo só após 90 dias de atraso? Tirando o ponto de interrogação, foi este o título de matéria publicada nos jornais, no último mês de julho, o que, mais uma vez lança dúvidas sobre questão já dirimida no campo imobiliário.

Ao contrário do que diz ao texto, a atual legislação locatícia não estabelece o prazo de 90 dias ou três meses para que o locador tome a iniciativa da ação de despejo. Somente na hipótese de o contrato não estipular data para o pagamento é que o senhorio deverá esperar até o sexto útil dia do mês seguinte ao vencido (Lei 8.245/91, art. 23, I). Fora disso, a ação de despejo pode ser ajuizada até no dia seguinte ao do vencimento do aluguel, se essa for a vontade do locador.

Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, é a primeira e principal obrigação do locatário. Em nenhum lugar da Lei do Inquilinato, que tanto o protege, há qualquer previsão no sentido de permitir que permaneça em atraso durante 90 dias, sem que o locador possa tomar qualquer providência, como erroneamente explica a matéria do jornal. Nem o Código de Defesa do Consumidor, tão zeloso no amparo ao cidadão, ousou garantir aos devedores o direito de continuar sem pagar impunemente por qualquer prazo.

Diga-se, aliás, que não é esta a primeira vez que se faz tal tipo de confusão. A origem remota talvez seja alguma ordenação dos tempos do Império, já que na segunda metade do século XX em tempo algum existiu semelhante tipo de permissiva legislação.

Cobrança Suasória

Na prática, porém, a teoria é outra, como dizem os juristas. Mover ação de despejo imediatamente logo após o vencimento do aluguel não constitui a melhor política. Qualquer ação de despejo implica, necessariamente, a contratação de advogado e o pagamento de custas judiciais, o que obriga o senhorio ao desembolso de quantia normalmente superior ao do próprio aluguel..

A cobrança amigável do débito é, com certeza, o melhor caminho. Usando-se de meios suasórios, ou seja, os permitidos por lei, sem ferir o Código de Defesa do Consumidor, é possível obter o fim desejado com o mínimo de despesas. Para tanto, as administradoras mantêm departamentos especializados. E há centenas de bacharéis à disposição, evitando que haja um confronto direto entre o proprietário e seu inquilino.

Difícil é determinar o limite entre a “enrolação” e a ação propriamente dita. Esperar 30, 60, 90 dias antes de propor o despejo? O bom senso indica que, em regra, se deve esperar pelo menos o vencimento do segundo mês de aluguel mas não protelar até que vença o quarto, ou seja, iniciar a ação entre 30 e 70 dias do vencimento, salvo nos casos em que há seguro fiança locatícia, em que o prazo é menor, em função da apólice securitária.

Lembre-se, finalmente, que uma espera de 90 dias (até que vença o quarto mês) é prejudicial aos próprios inquilinos. Quem não pagou um ou dois meses de aluguel e encargos, terá enormes dificuldades para solver quatro ou mais meses, e ainda acrescidos de multa, correção, juros, custas e honorários advocatícios.

Contrato Cria Confiança

Embora seja comum (por mais fácil) obter do proprietário apenas uma autorização para locar seu imóvel, deixando as formalidades para o momento em que efetivamente for alugado, é fundamental que tais procedimentos sejam regularizados na hora certa, evitando-se que a imobiliária continue como mera preposta do locador.

Sem procuração do cliente, a administradora não poderá praticar atos que devam ser realizados por escrito, em nome do outorgante, como assinar contratos, cartas de fiança, substabelecer poderes “ad judicia” para advogado, representá-lo perante repartições públicas. O instrumento de procuração define com precisão os poderes da administradora como mandatária.

Já o contrato de administração serve para complementar as atribuições, poderes e responsabilidades da administradora como prestadora de serviços ou “locadora” (Cód. Civil, art. 1.216 e seguintes) do proprietário, bem como melhor informar as obrigações deste em relação a ela. Serve o contrato escrito, também, para a convenção de normas que não estejam de acordo com o estipulado em lei ou que vão contra praxes comerciais aceitas no local.

A administradora, por exemplo, pode ser responsabilizada pelos prejuízos a que der causa por sua culpa, como a falta de vistoria ou a aceitação de fiador inidôneo. A reversão dessa responsabilidade ou a caracterização do que seja a “culpa da administradora” podem ser previstas no contrato, evitando assim discussões desgastantes a respeito. Cláusula nesse sentido é a que isenta a empresa por danos causados no imóvel enquanto estiver desocupado.

A solenidade presente na assinatura de um contrato de administração funciona também como força carreadora da confiança do proprietário. O fato de ver, ler e manusear documento em que se encontram detalhadas as normas seguidas e obrigações assumidas pela administradora faz o proprietário sentir-se psicologicamente reconfortado, dando-lhe segurança em negociar com a empresa.

Quem é dono de imóveis está acostumado a lidar com escrituras, certidões, guias e outras formas escritas de documento. O contrato de administração, especialmente quando bem elaborado e de boa apresentação, evoca algo de palpável e duradouro, reflete a imagem da empresa e projeta um halo de sinceridade.

Livre contratação

Por não ser atividade regulamentada, a administração de imóveis não obedece, necessariamente, a regras ou leis previamente estabelecidas ou que disponham de modo coercitivo entre as partes.

A primeira característica do contrato de administração deflui deste enunciado: as partes podem contratar livremente. O que pactuarem será lei entre si. Não há evidente fraqueza de um lado para ser protegida pela lei, como entre senhorio e inquilino ou entre patrão e empregado.

Tampouco há forma prescrita ou denominação prevista para o contrato. Pode-se dar a ele cunho essencialmente civil ou caráter comercial, se pelo menos uma das partes for comerciante. O papel desempenhado pelo administrador terá maior ou menor relevância. Prazo, preço, prorrogação e rescisão podem ser livremente estipulados.

O contrato de administração está longe de ser um contrato de adesão, em que há preponderância da vontade de uma parte em relação à outra, ou seja, em que uma se submete às imposições da outra, como no contrato de transporte ou de seguro. A existência de instrumento previamente impresso não é suficiente para caracterizar a adesão, mormente tendo-se em vista que o mercado se regula pela livre iniciativa e existe saudável concorrência entre administradoras.

Despejo é Demanda Pessoal

A ação de despejo é de natureza pessoal e imobiliária. A simplicidade da frase não deixa antever a importância das duas características mencionadas, que trazem conseqüências profundas e servem de ponto de referência na solução de inúmeros problemas relacionados com a locação de imóveis e, em especial, o despejo.

Da natureza pessoal da ação de despejo decorre, por exemplo, a desnecessidade de se citar a mulher do locatário ou de se apresentar prova de propriedade do imóvel (salvo quando a propriedade for fundamento da ação, como em alguns casos de retomada).

Da natureza imobiliária da ação de despejo resulta, por exemplo, a competência para propositura da ação.

A ação de despejo é de natureza pessoal porque o contrato de locação é de natureza pessoal. Ao ceder o uso e gozo de um determinado bem, móvel ou imóvel, o locador o faz a uma determinada pessoa, sem transferir-lhe qualquer direito real.

O locatário não se torna senhor do imóvel; seu direito opõe-se apenas à pessoa do locador, que se obriga a garantir-lhe a permanência no imóvel, e não contra todos (“erga omnes”); sua posse no imóvel é eminentemente transitória, extinguindo-se nos casos previstos em lei e no contrato. Além disso, se o contrato de locação fosse de natureza real, o locatário seria beneficiado pela prescrição aquisitiva (usucapião), o que não ocorre.

A prova mis cabal de que a locação é um direito meramente pessoal – uma relação jurídica entre locador e locatário – está em que o adquirente de um imóvel não é obrigado a respeitar a locação, podendo denunciá-la, porque nenhum vínculo existe entre ele e o locatário (salvo se o contrato estiver devidamente averbado no registro de imóveis).

Mas, nem mesmo o registro do contrato de locação na circunscrição imobiliária competente dá ao locatário um direito real sobre a coisa alheia. A averbação do contrato assegura-lhe a continuidade da locação por prazo determinado no caso de alienação do imóvel (Lei 8.245/91, art. 8o) e garante-lhe o direito de adjudicação do imóvel, em qualquer época, no caso de descumprimento do direito de preferência (art. 33), porém é insuficiente para modificar o caráter pessoal da relação jurídica locatícia.

Direito real, no caso, é a preferência do locatário à aquisição do imóvel, desde que o contrato esteja registrado. Este direito é exercido não só contra o locador, mas também contra qualquer pessoa que tenha adquirido o imóvel (“erga omnes”).

Tenha-se sempre em vista, portanto, que a ação de despejo decorre de um vínculo obrigacional, pessoal, entre locador e locatário. Não esquecer disso é muito importante.

Para anotar. Diz o art. 33 da Lei do Inquilinato, acima citado: “O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel..”

Contrato curto cria insegurança para locador

Contratos comerciais beneficiam mais o locador e deixam inquilino desprotegido pelos cinco primeiros anos, dificultando o retorno do investimento na reforma.

A possibilidade de retomada do imóvel é a principal diferença entre as locações comerciais e residenciais. Mesmo regidas pela mesma lei (nº 8.245/1991), o locador comercial não precisa justificar a retomada do imóvel ao fim do contrato e o inquilino somente pode pleitear judicialmente uma renovação compulsória após cinco anos de vigência de contrato. Antes deste prazo, o inquilino está “desprotegido”, e fica à mercê da vontade do proprietário de solicitar o imóvel ao fim do contrato que, normalmente, varia de um a quatro anos.

Tudo gira em torno deste prazo para garantir o direito à renovação. Ou o locador firma um contrato inicial de cinco anos, ou terá de ir negociando até completar cinco anos de relação contratual. “Depois disso, seis meses antes de finalizar o contrato que resulte nos cinco anos, o inquilino já deve ter a definição se haverá ou não a renovação. Caso o locador não tenha interesse em renovar, o locatário ajuíza uma ação renovatória de igual período”, explica a advogada especialista em Direito Imobiliário Josiclér Vieira Beckert Marcondes.

Segundo a gerente-geral da imobiliária Gonzaga, Lucia Shaicoski, a maioria dos contratos de locações comerciais são fechados com prazos entre um ano e quatro anos. “O prazo é negociado entre locador e locatário. Por muito tempo o prazo era de apenas 12 meses, mas atualmente é maior. O mais procurado é de 36 meses [três anos]. Também trabalhamos com contratos de quatro anos, mas de cinco anos já é para casos especiais”, afirma. Lucia conta que, para convencer os proprietários dos benefícios do contrato mais longo, a imobiliária mostra as vantagens e necessidades do locatário. “Até o inquilino conseguir formar sua clientela, demora mais que um ano para obter resultados. A visão dos proprietários está mudando com relação a isso. Eles estão mais conscientes que o locatário precisa de mais tempo até para ver se o negócio vai dar certo”, aponta.

Reembolso

A proprietária do brechó Balaio de Gato, Estela de Almeida, alugou por um período de doze meses um espaço comercial no centro de Curitiba e, a menos de seis meses do fim do contrato, acredita na renovação, mesmo sem ainda ter conversado com o proprietário do imóvel sobre a questão. “Na verdade, o proprietário disse que não ia pedir [a devolução], porque ele é dono dos espaços comerciais em volta do nosso. Nós esperamos a renovação, porque reformamos o local. Colocamos um mezanino metálico, pintamos as paredes, trocamos o piso e o banheiro, além da reparação elétrica. Foi uma reforma que o imóvel precisava e também pela estética”, relata.

A dona da loja O Famoso Brigadeiro, Caroline Costa, passa pela mesma situação e conta que investiu cerca de R$ 5 mil em reformas. “Colocamos deck, mudamos as telhas, azulejos, rejuntes no banheiro, colocamos vidro em algumas partes. São detalhes que não levaremos depois”, relata. Com mais um ano e meio de vigência no contrato, ela espera reaver o investimento até lá para decidir se negocia ou não a renovação do contrato com o proprietário.

Shoppings também estão sob a lei do inquilinato

A locação comercial em shoppings possui características que a diferenciam da locação tradicional. A administração de cada empreendimento pode estabelecer regulamentos próprios, mas dois artigos da lei do inquilinato trazem limitações a esse tipo de contrato.

O artigo 52 aponta que o locador não pode recusar a renovação do contrato do lojista com o argumento que ele próprio usará aquele local. Nas locações comerciais tradicionais, esse argumento é válido. Já o artigo 54 estabelece que na relação entre lojistas e shoppings as condições livremente pactuadas nos contratos de locação prevalecem.

Dentre outras particularidades da locação em shoppings, a advogada especialista em Direito Imobiliário Josiclér Vieira Beckert Marcondes explica que pode haver a imposição de um “13º aluguel” , assim como um valor mensal variável. “É comum se estabelecer um aluguel que não seja fixo, mas que tenha participação nas vendas efetuadas. Também é comum uma cláusula de raio. A loja que se estabelecer dentro do shopping não pode, fora do shopping, ter outra loja em um raio de 500 metros, um quilômetro, varia conforme a administração. Desta forma não há concorrência”, aponta.

Risco do negócio

A Justiça pode reconhecer como abusivas as cláusulas inseridas no contrato de adesão relativo à locação de espaço comercial quando isentam os administradores de responsabilidade por danos causados ao locatário. Este entendimento esteve presente em julgamento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que entendeu, em uma ação movida por um lojista de um shopping no Rio de Janeiro, que o administrador não é responsável e nem pode garantir o sucesso do estabelecimento comercial, mas que tem a obrigação de avisar o locatário sobre as mudanças nas condições que possam afetar a viabilidade do em­­preen­­­­dimento.

No caso, o lojista alegava que havia decidido alugar o espaço após o anúncio da instalação de três âncoras no mesmo shop­­ping. No entanto, depois de mudanças no projeto, apenas uma das lojas se instalou e em seguida veio a falir. A administração do shopping apontou o artigo 54 da lei do inquilinato, que garante ampla liberdade de negociação entre lojista e shoppings. No entanto, a informação das mudanças das lojas âncoras que viriam a se instalar deveria ter sido repassada aos lojistas, segundo apontou a ministra Nancy Andrighi do STJ.

Legislação

Exigência de luvas é prática proibida apenas na renovação contratual

O pedido de luvas somente é possível em locações novas e não pode ser feito no momento da renovação contratual. Além disso, os contratos com luvas devem permitir que o locatário renove o acordo, o que somente é possível em prazos iguais ou superiores a cinco anos.

As luvas são valores pagos pelo locatário ao locador no momento do contrato no caso de imóveis comerciais bem localizados, com fluxo grande de pessoas e que, pela soma dos benefícios, “garantem” o sucesso do negócio ali instalado.

“Não há nenhuma vedação para contratos com menos de cinco anos que tenham luvas, elas podem ser cobradas com qualquer prazo, mas dificilmente alguém vai pagar o valor com contrato com prazo menor. O mercado se autorregula”, explica a advogada especialista em Direito Imobiliário Josiclér Vieira Beckert Marcondes. Por conta disso, as luvas estão praticamente extintas no mercado. “Esse tipo de cobrança foi diminuindo com o passar dos anos e o mercado já não pratica essa transação”, afirma a assessora de locações comerciais da Habitec Imóveis Silmara Schramm. “É objeto de negociação. A tendência é que não se cobre mais, porque é melhor para o locador alugar o imóvel mesmo sem as luvas do que deixá-lo vazio”, aponta Josiclér.

Valor

A advogada complementa ainda que não existe um valor determinado para as luvas. “Ele é arbitrado pelo locador e pode variar desde um aluguel até dez vezes o valor do aluguel se houver a concordância do locatário em pagar.” (AM)

Prazo indeterminado

Assim como na locação residencial, passado o período do contrato, se o locador não fizer qualquer objeção em até 30 dias, a locação segue em prazo indeterminado. Neste período, no entanto, o locador poderá pedir a retomada do imóvel e o despejo ocorre em um mês.

Renovação

A ação renovatória deve ser ajuizada pelo locatário pelo menos seis meses antes do fim dos cinco anos contratuais. No entanto, oito meses antes deste prazo, o inquilino deve verificar com o locador a possibilidade de renovação. Além disso, a ação não representa uma renovação automática. A decisão fica a critério do juiz, que também ouvirá a defesa do locador.

Um a quatro

anos é a duração média dos contratos de locação comercial, o que deixa o inquilino sujeito à vontade do proprietário.

Fonte: Gazeta do Povo

Lei do inquilinato favorece o mercado

Sylvio Capanema de Souza, advogado e coautor da Lei do Inquilinato.

Daniel Castellano/ Gazeta do Povo / Quando entrou em vigor, há dois anos, a nova Lei do Inquilinato gerou a expectativa de uma redução no valor dos aluguéis ao trazer maior equilíbrio na relação entre locador e locatário. Mas, ao contrário do previsto, os aluguéis não diminuíram e uma das principais críticas é que as mudanças deram maior poder ao locador. Em entrevista à Gazeta do Povo, o advogado coautor da lei do inquilinato Sylvio Capanema de Souza afirma que as alterações beneficiaram não o locador ou o locatário, mas todo mercado. Já a redução no preço dos alugueis, ainda pode se confirmar com o amadurecimento e consolidação do mercado imobiliário brasileiro.

O principal objetivo das alterações na Lei do Inquilinato era equilibrar a relação entre o proprietário do imóvel e o inquilino. Como o senhor avalia essas mudanças?

A lei do inquilinato surgiu em 1991 quando o mercado locatício era o mais tumultuado, nervoso e talvez o mais violento de todos os mercados econômicos. Havia um déficit habitacional de cerca de 12 milhões de unidades, o que fazia com que locadores e locatários se conduzissem como exércitos inimigos. A lei surgiu para equilibrar mais a relação jurídica entre as partes e incentivar os investimentos no setor da construção de imóveis para alugar. É evidente que com as brutais transformações da sociedade atual, por melhor que fosse a lei, depois de 21 anos ela teria de ser modernizada.

Foi por isso que, em 2009, surgiu a lei nº 12.112 para tentar solucionar os conflitos locatícios, principalmente as ações de despejo. A demora na solução destas ações é um fator que desestimula o investimento nesta área. Os investidores e locadores temem a demora do pagamento de aluguéis. Os locadores obviamente têm interesse direto no aluguel. No momento em que eles não recebem, a relação se torna extremamente onerosa e as ações de despejo demoram de maneira a causar um prejuízo expressivo.

Uma das principais reclamações foi que as mudanças beneficiaram mais o locador. Isto de fato ocorreu com a nova legislação?

Os locatários devem realmente perder o sono com essa lei, eles foram fortemente ameaçados; mas só os locatários inadimplentes.

Porque o locatário que cumpre o contrato, que paga o aluguel, que conserva o imóvel que não é dele, esse não precisa perder um minuto de sono. Então, na verdade, a lei não favorece nem o locador, nem o locatário. Ela não prejudica nem o locador, nem o locatário. Ela favorece o mercado.

Na medida em que se consegue um mercado mais equilibrado, capaz de atrair investimentos desviando-os de outros setores menos sociais como a especulação de ações, de ouro, toda a sociedade ganha. O importante foi romper uma visão maniqueísta de que o locador é sempre um explorador impernitente e o locatário uma vítima indefesa. É preciso que tenhamos consciência que a locação é um contrato como outro qualquer e, assim, tem de ter um mínimo de equilíbrio econômico para poder sobreviver no mundo capitalista que vivemos.

O senhor comentou a respeito dos investimentos. Estava prevista uma maior oferta de imóveis e, por conta disso, a diminuição dos aluguéis. Mas não foi isso que aconteceu.

Um dos objetivos da lei era diminuir os aluguéis pela lei da oferta e da procura. Nós imaginávamos na época que aumentando a oferta de unidades os aluguéis cairiam. Isto realmente ocorreu na década de 1990, mas agora vivemos outro tempo. O Brasil cresceu, está se desenvolvendo economicamente. A população está crescendo em nível social e econômico e a procura por imóveis voltou a suplantar a oferta.

Pela lei da oferta e procura, o mercado está muito aquecido e enlouqueceu. Os valores aumentam 100% de ano para ano. No Rio de Janeiro é um negócio inacreditável. O pessoal compra apartamentos de R$ 400 mil e no ano seguinte pode vender por R$ 700 mil. Mas isso não é culpa da lei do inquilinato, isso é culpa do desenvolvimento econômico do Brasil e da ascensão de classes que antigamente não tinham acesso à casa própria, à locação.

Então o motivo para o aumento dos preços dos aluguéis é o boom imobiliário?

Sem dúvida nenhuma. O mercado imobiliário é uma espécie de vasos comunicantes, quando um dos setores entra em depressão, cai tudo. Mas também, quando se eleva, todo o mercado responde positivamente.

Como será daqui para frente com relação aos valores dos aluguéis?

A política mais acertada do governo é incentivar a compra do imóvel. Só se consegue reduzir o preço da locação na medida em que as pessoas conseguem realizar seu sonho de adquirir a casa própria.

Acredito que os projetos do governo como o Minha Casa, Minha Vida e a redução dos juros vão equilibrar o mercado em um pouco mais de tempo, principalmente diminuindo a procura de locação. Há exceções, mas você só aluga um imóvel se não tem como comprar. Na medida em que for mais fácil para a população comprar o imóvel onde viver, a tendência é diminuir o aluguel porque a oferta vai superar a procura. É impossível revogar a lei da oferta e da procura.

Mas, com a compra aquecida, não reduziria a oferta de imóveis para locação e consequentemente aumentaria preço do aluguel?

Este é o risco, vai depender da velocidade da mudança. Claro que se reduzir o número de unidades oferecidas, o aluguel sobe. Vai depender muito do comportamento do mercado. Houve uma retração no mercado, mas já era esperada. Alguns pessimistas alegavam que estávamos à véspera de uma bolha, exatamente igual a dos Estados Unidos, o que nos mergulharia em uma depressão econômica. Eu não acreditava nisso, mas tinha certeza que ia haver um retrocesso no mercado porque era um ritmo alucinante. A economia não tem mistério, chega a um ponto que nenhum mercado aguenta e encontra um ponto de equilíbrio.

Legislação

Falta de garantia não funciona na prática

As alterações na lei do inquilinato trouxeram a possibilidade de contratos de locação de aluguel sem a exigência de garantias ou fiador. Mas, mesmo dois anos após as mudanças, esta opção não foi bem aceita pelo mercado.

A ausência da garantia traria ao locador a facilidade do despejo. Assim, me caso de inadimplência, uma ação judicial garantiria a desocupação do imóvel em até 15 dias. Segundo o advogado e coautor da lei do inquilinato, Sylvio Capanema de Souza, a ideia era teoricamente perfeita, mas não funcionou na prática.

“O Judiciário está em crise, eu não digo que é crise da Justiça, é crise do Judiciário. Qualquer coisa no Judiciário atualmente é contada em meses ou anos. Mesmo para obter uma liminar para desocupar em 15 dias, você talvez leve seis, oito meses. Neste tempo, o locador está sem receber o aluguel e sem a garantia. Teoricamente a ideia foi muito boa, mas na prática é uma catástrofe”, avalia.

Além disso, a possibilidade da falta de garantias não atraiu locadores e imobiliárias. “Contratos sem garantia nenhuma não dá certo. As imobiliárias e administradoras não estão se deixando seduzir por isso”, reconhece. Segundo dados do Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário (Inpespar), esse tipo de contrato é praticamente inexistente e representa apenas 1% dos contratos fechados em Curitiba.

Alternativas

Para Souza, a diversificação das formas de garantia acabou preenchendo essa lacuna. “Com as dificuldades em oferecer uma garantia de um fiador, de depósito para o seguro fiança, estão surgindo ideias novas no mercado, como o título de capitalização. O locatário assina um título em um determinado valor, digamos seis vezes o aluguel. Terminada a locação, se ele cumprir suas obrigações, levanta o dinheiro com correção monetária e juros. Talvez isso seja uma solução que dispense o locatário de achar um fiador e representa ao locador uma garantia mais eficaz”, aponta. (AM)

Desenvolvimento econômico

do país e ascensão de classes contribuíram para que o preço dos alugueis não caíssem como era previsto com a entrada em vigor da nova lei do inquilinato.

Fonte: Gazeta do Povo

Sublocação depende de autorização expressa

Repassar obrigações do locatário para terceiros sem a concordância do proprietário do imóvel pode resultar na anulação do contrato e ação de despejo.

Prática comum no mercado imobiliário, a sublocação é regulada pela Lei do Inquilinato mas, para não ser contestada juridicamente, deve estar prevista no contrato original de locação e ser expressamente autorizada pelo proprietário do imóvel.

A sublocação ocorre quando um imóvel alugado por um inquilino é ocupado por outra pessoa, que passa a pagar os encargos da moradia como o aluguel, condomínio ou parte deles.

De acordo com a advogada especialista em direito imobiliário Josiclér Marcondes, a maioria dos contratos veda expressamente a sublocação, situação que acaba criando contratos informais.

“A maioria dos contratos não permite justamente porque o locador quer ter o controle de quem está utilizando o imóvel. O proprietário aluga para uma pessoa, faz uma análise do inquilino, e depois o locatário o repassa a outra pessoa que o dono não sabe quem é. De modo geral, não se autoriza”, explica.

No contrato de aluguel da estudante de mestrado Márcia (nome fictício) está explícita a proibição à sublocação. Porém, quando soube que precisaria se mudar para São Paulo para continuar o curso, ela acabou sublocando o apartamento a outra estudante para não ter que encerrar o contrato e devolver o imóvel. “No meu caso não foi feito um contrato formal, deixei todas as minhas coisas em casa. Ela me repassa o valor do aluguel e eu pago ao locador. Se eu não a tivesse encontrado, teria entregue o apartamento e se fosse alguém que eu não conhecia, também não teria feito”, relata. A estudante conta ainda que a prática deu certo e prevê renovar o contrato no próximo ano. “Talvez eu fique seis meses fora do Brasil, acho que o apartamento ficará com ela”, aponta.

Para evitar suspeitas de vizinhos, a estudante avisou que a colega ficaria no apartamento por algum tempo. Já no caso de outra locatária que preferiu não se identificar, a vizinha desconfiou da presença do estranho que estava sublocando o apartamento enquanto a moradora trabalhava em outro estado. “Um dia ela (vizinha) chegou, bateu na porta e brigou com o inquilino falando que ele estava errado, que ele fazia muito barulho e que ia conversar com o pessoal da imobiliária. Mas acabou ficando por isso”, conta. Ela continua morando no outro estado e ainda não sabe se voltará a Curitiba. “Provavelmente ficarei em Santa Catarina, mas ainda não sei se devolvo o imóvel ou se continuo nessa situação”.

Despejo

O descumprimento das cláusulas contratuais, com a sublocação não autorizada, pode resultar na anulação do contrato de aluguel, com a incidência de multas rescisórias. O proprietário também pode mover contra o locatário e sublocatário uma ação de despejo para recuperar a posse do imóvel.

Imobiliárias não podem fazer nada sem provas

Ainda que reconheçam a existência de casos de descumprimento contratual, as imobiliárias afirmam que não há como fiscalizar se todos os imóveis estão sendo de fato ocupados pelos locatários iniciais.

A responsável pelas locações da Remax Vitrine Valéria Bazaluk explica que as imobiliárias não têm como acompanhar quem está de fato morando no imóvel, a não ser que receba reclamações dos vizinhos, síndicos ou do proprietário. “Com a denúncia, nós mandamos uma carta para o locatário que assinou o contrato com a imobiliária e explicamos que a situação deve ser regularizada”, aponta. Segundo Valéria, sem a formalização, todo problema envolvendo o imóvel será repassado ao locatário cujo nome está no contrato. “Se houver inadimplência, é a pessoa que está no contrato que deve arcar com as despesas.”

Segundo a gerente-geral da imobiliária Gonzaga, Lucia Shaicoski, dos 12 mil imóveis que a imobiliária administra, apenas quatro possuem a liberação dos proprietários para a sublocação. Ela conta que que muitos proprietários reclamam das repúblicas estudantis, acreditando que quando o locatário passa a morar com mais pessoas nos imóveis, está caracterizada a sublocação. “É comum informar que vai morar um número de pessoas e de repente moram mais. Mas isso não é sublocação, pois o inquilino não está recebendo o aluguel de um terceiro”, aponta.

Para evitar problemas, a principal orientação é que o inquilino informe a imobiliária ou o proprietário sobre quantas pessoas irão morar no imóvel, seja no momento do contrato ou depois. Desta forma, a situação de todos os moradores estará regularizada. “Uma quantidade de pessoas que não demonstre nenhum abuso não precisa ficar comunicando o locador a cada instante, mas se a pessoa aluga sozinha e depois repassa para outros os quartos, é bom avisar. Tudo gira em torno do comportamento das pessoas, pois usando o imóvel dentro dos limites de direitos e deveres e sem incomodar os vizinhos não atrapalha em nada a obrigação contratada”, afirma a advogada Josiclér Marcondes.

Contrato

Contrato informal pode resultar em ação de despejo

Sublocar um imóvel em desacordo com as cláusulas do contrato original pode resultar no cancelamento do acordo. Por caracterizar uma infração contratual, o proprietário do imóvel pode ingressar na Justiça com uma ação de despejo com base no artigo 9º da Lei do Inquilinato.

Segundo a advogada especialista em direito imobiliário Josiclér Marcondes, isso fica ainda mais evidente nos casos em que o contrato deixa claro essa proibição.

“Sempre o réu tem a possibilidade de se defender e justificar, mas se não houver a formalização com a autorização do locador para sublocação, não adianta falar que não sabia, não são justificativas palpáveis”, aponta.

Para evitar este tipo de problema, a sugestão da advogada é que antes de fechar o contrato com uma terceira pessoa, o locatário principal peça a anuência do locador. “No exemplo da pessoa que se mudou temporariamente e que tem a pretensão de voltar, ela poderia explicar à imobiliária ou ao dono que sublocaria temporariamente o imóvel e estaria tudo em ordem desde que houvesse a concordância do proprietário”, explica.

Quem estiver pensando em ser sublocatário também deve tomar certos cuidados, como verificar se o locatário tem a autorização para isso através do contrato. “Se não existir, o cuidado é providenciar junto ao locatário a anuência do locador para formalizar. A autorização pode ser buscada pelo inquilino principal ou por ambos, assim o sublocatário entra no imóvel devidamente formalizado”.

Dicas

Saiba o que fazer para que a sublocação não se torne uma dor de cabeça:

Locador

- Se o proprietário não deseja que o inquilino repasse o imóvel a terceiros, deixe claro no contrato que a prática não é permitida.

- A sublocação é muito difícil de ser pega, pois o inquilino pode alegar que quem mora no imóvel não paga nenhuma despesa.

- Se suspeitar de alguma irregularidade, busque provas através de testemunhas ou do livro de presença da portaria do prédio.

Locatário

- Verifique no contrato de locação a permissão para sublocar, ceder ou emprestar o imóvel;

- Se não houver no contrato, peça autorização documentada do proprietário;

- Converse com o proprietário e pergunte se é possível sublocar. Se você já tiver alguém em mente, fale das características da pessoa e explique sua situação;

- Se o dono não permitir e o locatário sublocar, o proprietário poderá entrar com ação de despejo segundo artigo 9º da Lei do Inquilinato;

- Se o dono permitir, lembre-se que o prazo da locação do sublocatário não poderá exceder a locação do inquilino principal e o valor pago pelo sublocatário não pode ultrapassar o valor do aluguel;

- Caso o inquilino notifique por escrito a sublocação, o locador tem 30 dias para manifestar formalmente sua oposição. Se o proprietário não fizer qualquer objeção, a sublocação fica permitida.

Sublocatário

- Não feche o negócio com o locatário sem antes saber se a prática é permitida pelo locador;

- Peça o contrato com o inquilino ou converse com a imobiliária sobre a situação;

- Discuta com o locatário os valores que serão cobrados.

Obrigações

Tanto o inquilino quanto o subinquilino têm os mesmos direitos e deveres, desde que a sublocação tenha sido permitida. Segundo o advogado Alceu Machado Neto, reincidida a locação, a sublocação não tem como continuar e, desta forma, o prazo da sublocação nunca poderá ser maior do que o da locação.

Fonte: Gazeta do Povo

Locatários, Moradores e Ocupantes

Mesmo não sendo condômino, o locatário passou a gozar de privilégio, em relação a outros moradores e ocupantes do edifício, a partir da nova Lei do Inquilinato (8.245/91), que acrescentou nova disposição à Lei do Condomínio, permitindo que o locatário vote nas decisões da assembléia que “não envolvam despesas extraordinárias do condomínio”, caso “o condômino-locador a ela não compareça” (art. 24, § 4º).

Tanto ele, quanto o locatário, e de igual sorte o comodatário (beneficiário de empréstimo gratuito da unidade), recebem do proprietário, por cessão contratual, o uso e gozo do imóvel. A diferença é que um paga aluguel, ou outra retribuição, e o outro não. O proprietário retém para si os direitos dispositivos da propriedade (alienar, onerar etc.) e a posse indireta.

Como possuidor direto do imóvel, o locatário assume status de dono do bem, devendo tratá-lo como se seu fosse e defendê-lo contra qualquer turbação de terceiros (Lei 8.245/91, art. 23, I e IV). O voto condicionado ao locatário, nas assembléias do condomínio, constitui reconhecimento desse compromisso e de sua hierarquia na casa condominial. Outros moradores não estão convidados a participar da assembléia.

OBRIGAÇÕES

Como cessionário do condômino-locador, o locatário pode usufruir de vantagens no condomínio, tanto em relação à unidade autônoma quanto em relação às áreas comuns. Em igualdade de condições com outros condôminos, pode utilizar o salão de festas, a sala de jogos, o playground, a piscina, a sauna, a garagem e tudo o mais que o prédio oferecer.

Age na qualidade de substituto do condômino.

De igual forma, ao locatário, como a qualquer outro morador ou ocupante, aplicam-se a qualquer título “todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade” (art. 20). Mais do que isso: todas as normas da convenção, de regimento interno e demais regulamentos, são aplicáveis indistintamente a todos os moradores e ocupantes, qualquer que seja seu status no condomínio.

Mesmo não sendo comunheiro, o locatário e demais ocupantes sujeitam-se também às multas por “violação de qualquer dos deveres estipulados na convenção” ou no regimento interno (art. 21). Sujeito passivo é o “violador”do preceito condominial, seja quem for.

CONVOCAÇÃO

A respeito da participação do locatário na assembléia do condomínio levantou-se dúvida quanto à sua convocação. A lei não diz ser obrigatória, nem sua falta ocasionará a nulidade da assembléia, se seu voto não puder ter influenciado no resultado da votação.

Nossa recomendação é que o locatário também seja convocado, ao menos por edital fixado em local visível do edifício. Se muitos forem os locatários e a assembléia se realizar sem seu conhecimento, nem a presença dos respectivos locadores, de modo que seu voto poderia ter influído nas deliberações, haverá razão suficiente para pedir a impugnação judicial do resultado.

Despejo Indesejado

Pode o condomínio despejar o locatário que deixa de cumprir suas obrigações legais, contratuais e estatutárias quanto ao uso, fruição e destino da unidade locada? Ou que infringe qualquer outra norma dele exigível como morador da comunidade condominial? O que fazer quando tais infrações ultrapassam o nível tolerável, sem que o condômino-locador tome providências?

Perguntas de semelhante teor têm sido feitas sempre que o problema emerge na vida diária do condomínio. A solução pode estar dentro como fora de casa. Dentro, se o síndico souber usar de sua autoridade e dos instrumentos que a lei lhe coloca nas mãos.

MULTA

Além de sua diplomacia e poder de convencimento, o síndico pode contar com a aplicação de multas ou com as vias judiciais. Há divergência sobre quem deva sofrer as multas. A lei menciona a palavra “infrator” (art. 21). Se a infração for cometida pelo locatário, ou membro de sua família, sem dúvida serão eles os infratores. Seria também enquadrável o locador na mesma pena? Os princípios do direito penal não permitem que a pena ultrapasse a pessoa do infrator. Diretamente, ao menos, não pode ser considerado culpado.

A questão, em outras palavras, é saber se o condômino-locador pode ser responsabilizado pelos atos praticados pelo locatário. Colocada a questão nestes termos, não há dúvida. Ao ceder seu direito de uso e gozo da unidade, o locador o faz com todos os privilégios e ônus. Permanece solidário com o locatário, civilmente, por tudo o que este fizer, pelos prejuízos e pelos danos decorrentes que causar, qualquer ato ilícito que praticar. Infere-se tal responsabilidade civil do locador do fato de o condomínio não ter participado do contrato de locação, não podendo anuir com a escolha do locatário, nem opor-lhe restrições.

Em termos práticos, o síndico deverá aplicar as multas contra o locatário, infrator, podendo cobrá-las tanto dele quanto do condômino-locador, sobre quem recai a culpa de ter escolhido mal (“culpa in eligendo”). Sobre o condômino não recai a pecha de infrator, que é pessoal: cumpre-lhe reparar o dano, com todos os seus reflexos, inclusive multas e correções. Evidentemente, o locador terá ação regressiva contra o locatário.

DESPEJO

Diante do vínculo locatício, o locador é a única pessoa legitimada a propor ação de despejo contra o locatário. Por solicitação do condomínio, e na iminência de vir a ser responsabilizado por todos os prejuízos e multas provocadas pelo locatário, havendo motivo plauzível, o locador deverá propor ação de despejo por infração contratual.

Não é preciso que a infração seja grave. Nem que a sua prática reiterada torne insuportável a vida dos demais condôminos. Basta que haja infração à convenção, à lei ou ao regimento interno e que seja provada. Para não ingressar em juízo despreparado, o locador deverá acautelar-se com depoimentos, reclamações, abaixo-assinados e outros meios de prova, por escrito, fornecidos pelo síndico e condôminos, a serem ratificados pessoalmente em audiência, se necessário for.

Silêncio é Lei Noite e Dia

Hoje, na hora do almoço, fiquei estarrecido com a história contada por minha filha sobre uma festa acontecida em condomínio fechado na cidade de Florianópolis. Chamou a atenção a total falta de respeito para com os vizinhos, no quesito barulho, ao ponto de um deles ter chegado perto de cometer crime de homicídio.

Como fica, se nem em condomínio fechado se pode ter sossego? A polícia foi chamada, mas só depois que os ânimos estavam exasperados e que o barulho há muito tinha passado de todos os limites, com as caixas de sons abertas e, de propósito, alguns alarmes de carro acionados.

Escrevendo no “Boletim do Condomínio” (edição de setembro/2001), sob o título “Problemas de Convivência entre Vizinhos”, o administrador Márcio Porto chama a atenção para um aspecto importante da “lei do silêncio”, o qual, por tradição ou puro desconhecimento da maioria das pessoas, tem dado margem a abusos. Na íntegra:

“Som alto: em primeiro lugar vamos já eliminar um tabu, que é o de que até às 22:00h tudo é permitido. Em nenhum lugar do Código Civil nem na Lei 4.591/64 (…) dos Condomínios consta esta afirmação, acredita-se que se trata de cultura popular sem o menor amparo legal. Portanto aquele que prejudica o sossego e a saúde de terceiros está cometendo uma infração, e como tal poderá ser punido, isto durante as 24 horas do dia.”

Confesso que também fui vítima da sabedoria popular. Embora já tenha feito dezenas de alusões ao artigo 554 do Código Civil, aquele que diz que “o proprietário ou inquilino de um prédio tem o direito de impedir que o mau uso da propriedade vizinha possa prejudicar a segurança, o sossego e a saúdo dos que o habitam”, nunca me ocorreu reforçar a idéia de que o respeito ao vizinho deve acontecer nas 24 horas do dia, como o faz, tão incisivamente, o articulista citado.

Com razão, o Código Civil não diz que o barulho deverá ser reduzido só no período da noite nem que, durante o dia, se esteja livre para elevar o som a níveis insuportáveis. Existem, sim, muitas normas locais sobre o assunto, como posturas municipais que fixam limites de decibéis a serem suportados durante o dia e durante a noite, bem como regimentos internos de condomínios, que prevêem diferentes restrições a ruídos numa hora e noutra.

O problema, ao que tudo indica, tende a aumentar,. Não que as pessoas estejam mais barulhentas, mas porque está aumentando o nível econômico e as exigências de quem moram em condomínio. Quem viajou para o exterior sabe o rigor com que as normas de boa convivência entre vizinhos são cumpridas, especialmente no tocando à poluição sonora, a ponto de se proibir as brincadeiras de crianças, mesmo no playground, em determinados horários (após o almoço e à noite).

Vale lembrar que existem outros barulhos, que não agridem os ouvidos mas que afetam sensivelmente os nervos das pessoas. Embora baixos em decibéis, irritam profundamente, a ponto de deixar algumas pessoas à beira da loucura. Muitos deles provêm do apartamento de cima (ou de baixo) e podem ser produzidos por animais, máquinas, instrumentos musicais etc.

Diz o ditado popular: “Os incomodados que se mudem.” Mas quem disse que os ditados populares têm sempre razão?

Lógica das Benfeitorias

Benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias. O assunto voltou à baila em decorrência de decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), mandando incorporar ao valor do imóvel, para fins de avaliação do valor do aluguel, as benfeitorias realizadas pelo locatário. Em entrevista a caderno imobiliário, procuramos sintetizar o assunto, o fazendo como segue.

Benfeitorias necessárias são aquelas que visam restituir ao imóvel o seu uso e a sua habitabilidade, em caráter de premência. Por exemplo, se um vendaval levanta o telhado, a fiação entra em curto-circuito ou o sistema hidráulico entope, é preciso reconstruir o telhado, consertar ou trocar a fiação e reparar os canos do prédio. Úteis são as que acrescentam alguma utilidade a mais ao prédio, valorizando. São exemplos típicos a construção de anexo, churrasqueira, ou modificações internas ou externas para adaptá-lo a novas funções. Voluptuárias são aquelas que apenas embelezam e encantam, como os revestimentos de piso e parede, a decoração, dando maior comodidade ao bem.

Embora o critério do que seja um tipo ou outro de benfeitoria varie conforme a época, a cultura e o nível sócio-econômico das partes envolvidas, é preciso estabelecer a diferença, pois as conseqüências são marcantes.

No caso de benfeitorias necessárias, o locatário tem o direito de exigir, de imediato ou a qualquer tempo da locação, que o locador realize todos os reparos de que o imóvel carece, quer tenham sido provocados por fatores externos ou unicamente pelo transcurso do tempo em decorrência do uso normal. Se o senhorio se recusar a fazer os consertos, o inquilino poderá fazê-los por sua conta, independente de autorização, e cobrá-los em ação própria ou ao final do contrato, ficando-lhe garantido o direito de retenção do imóvel, no caso de retomada, até que o proprietário efetue o reembolso devido.

Úteis a ambos

Sendo úteis as benfeitorias, a racional é outra. Em princípio, o locatário não poderá efetuar as melhorias sem a autorização expressa do locador, o que poderia dar ensejo à quebra da locação por infração do contrato. Salvo disposição em contrário, as benfeitorias úteis se incorporam ao imóvel, vale dizer, aumentam o valor do objeto da locação, o que, no caso de ação renovatória (de cinco em cinco anos) ou ação revisional do aluguel (de três em três), representará um acréscimo de locatício em favor do locador. Foi esse o sentido da decisão do STJ, acima referida. Quando feitas com autorização do proprietário, também asseguram ao inquilino a retenção do imóvel na hipótese de despejo.

Quanto às benfeitorias voluptuárias, por se tratar de adornos estéticos e itens de conforto, em nada beneficiam ou prejudicam o inquilino ou o senhorio. Não precisam de autorização para ser inseridas no imóvel, mas também não dão direito a qualquer forma de ressarcimento ou retenção. Podem ser levantadas livremente ao término da relação locatícia.

Ao fazer qualquer benfeitoria em imóvel alheio, é importante que o locatário distinga os tipos indicados, solicitando orçamentos e notas separados das necessárias e úteis, para que, se for o caso, apresentá-los em juízo, quando de ação de ressarcimento ou de contestação de eventual ação de retomada movida pelo locador. A falta de prova consistente tem sido o maior entrave à postulação dos direitos do locatário, em tais ações.