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lei sobre condominios

Litígio por Causa de Muro

Nos dias de hoje há poucos litígios de vizinhança em decorrência da construção de muro ou tapume na divisa de imóveis limítrofes, especialmente no perímetro urbano, onde os lotes são bem demarcados. Num caso que chamou a atenção, duas empresas discutem a respeito do reembolso das despesas feitas por uma delas na construção do muro.

O imbróglio foi julgado em grau de recurso pelo Tribunal de Justiça do Paraná, tendo recebido do desembargador Ulysses Lopes, relator, a seguinte dicção, em ementa:

“A obrigação de partilhar as despesas com a edificação de tapume divisório, muito embora não dependa de prévio acordo entre os confinantes ou de reconhecimento judicial, está condicionada à inexistência de anterior tapume na linha divisória, ou à prova da necessidade da substituição do tapume existente.”

Relata o ponderado desembargador que, ao ajuizar a ação, a empresa apelante sustentou que se fazia necessária a construção de um muro divisório entre os terrenos limítrofes de ambas as empresas, para conter o ‘odor dos resíduos industriais’ exalado em face da atividade industrial da apelada. Aduziu houvera um acordo entre as partes para a repartição das despesas, o qual não fora cumprido, obrigando-a a erigir o muro ‘por iniciativa própria’.

Lembra o magistrado que a doutrina e jurisprudência antigas “condicionavam a obrigação na divisão das despesas a três hipóteses: à exigência administrativa da construção, ou à existência de um acordo prévio entre as partes, ou, em havendo recusa de uma delas, à determinação judicial. Em não ocorrendo nenhuma dessas situações, presumia-se que o proprietário que construiu o tapume o fez por sua conta exclusiva”.

Nova interpretação

Tal posicionamento não mais prevalece nos dias de hoje, segundo o Tribunal de Justiça do Paraná. Como enfatiza o desembargador Ulysses Lopes, “a obrigação de os confinantes contribuírem em partes iguais, para as despesas de construção e conservação de tapumes divisórios, deriva diretamente da lei – § 1o, do artigo 588 do Código Civil, não se originando, portanto, de ajuste entre as partes”.

Citando Humberto Theodoro Júnior, contrapõe que, todavia, o direito de exigir o rateio das despesas com o tapume está condicionado ‘à inexistência de tapumes na linha divisória, ou à existência de danos a reparar sobre os tapumes já implantados’.

Em abono a este aspecto de sua argumentação, o relator transcreve decisões de tribunais superiores e comentários de doutrina, valendo repetir o de Levenhagen, que sintetiza: ‘se nas divisas já existe cerca e um dos vizinhos resolve construir desnecessariamente um muro, o proprietário que já tenha fechado o seu terreno não será obrigado a partilhar das despesas com o muro, a menos que as posturas municipais exijam esse tipo de tapume’.

Em suma, apesar de ter direito ao ressarcimento da metade da despesa com o muro, independente de acordo com o vizinho, a empresa apelante não obteve sucesso em sua apelação, porque “não ficou esclarecido nos autos a razão da retirada da cerca divisória, nem demonstrada a necessidade de sua substituição pelo muro”, como conclui o magistrado.

Os riscos do condomínio?

Dessarte, se é verdade que não cessam de se acrescer ao condomínio equipamentos, instalações e tecnologias, capazes de estabelecer uma gama cada vez maior de conforto, não raro, a displicência, o alheamento na condução administrativa, a falta de se conhecer quem é quem na instituição, ou seja de se conscientizar quais são as pessoas de quem depende o condomínio para uma salutar convivência de quantos pagaram o preço para ali viver, faz parecer, contudo, que construiu-se um aparato, dispersou- se bens, para não chegasse ao final,a uma melhor qualidade de vida.

Historicamente, nasce o condomínio para suprir as carências de espaço do planeta, pela transformação da tecnologia que se servia da área horizontal disponível sobre o solo para a habitação, por novos conhecimentos que permitiram a ocupação de áreas cúbicas,incluído o subsolo e dando igual ocupação céu acima, emprestando, ademais, à industria, ao empreendedorismo urbano da construção civil mundial de um alavancamento surpreendente.

Assim, se grande o impulso da indústria das edificações, não se desconhece os atrativos trazidos ao morar nos condomínios cada vez mais enriquecidos pelos modernos e suntuosos projetos arquitetônicos, de varias torres, na constituição de um complexo, aos quais se acrescem, dia a pós dia, ambientes gourmet, implantação de academias , pistas de Cooper e caminhada, com acompanhamento profissional, etc.

Dessarte, se é verdade que não cessam de se acrescer ao condomínio equipamentos, instalações e tecnologias, capazes de estabelecer uma gama cada vez maior de conforto, não raro, a displicência, o alheamento na condução administrativa, a falta de se conhecer quem é quem na instituição, ou seja de se conscientizar quais são as pessoas de quem depende o condomínio para uma salutar convivência de quantos pagaram o preço para ali viver, faz parecer, contudo, que construiu-se um aparato, dispersou- se bens, para não chegasse ao final,a uma melhor qualidade de vida.

Fatos que atestam da dificuldade para conseguir quoruns para deliberações de grande interesse social, ou, ainda, para aprovação de despesas e orçamentos prévios que resultam aprovados por qualquer numero de presentes a uma segunda chamada.

Na verdade cada qual julga que a sua presença não é importante e assim, todos negam sua participação e, com, isso com a força do voto que tem, se nulificam, deixando o condomínio por conta de quantos que decidem, embora com minoria absoluta, impondo-se uma ditadura insólita.

Tal aparência construída pela incompreensão de condôminos não se conforma com o condomínio exuberante que hoje se conhece , que ao contrario do que muitos pensam, não há nele condições, situações senão para o bem viver; não há situações financeiras impeditivas à realização da receita do condomínio; não há situação adversas para alguns, eis que são superadas pelos sistema que, como já se disse, enriquecedor, capaz de retribuir para a recomposição do patrimônio de todos.

No entanto, para que tal riqueza chegue ao seu destino demanda apenas diligencia dos seus próprios destinatários, eis que, são eles os que têm concomitantemente o poder liberador, enquanto os próprios beneficiários.

Assim, só os descuidados de condôminos podem conduzir a instituição a uma ruína, como mostram dados estáticos, em casos onde há até inadimplência absurda, superior a 60% e divida com agentes financeiros, capaz da destruição do patrimônio coletivo.

Fonte: Administradores

Informações do locatário não têm garantia de sigilo

Imobiliárias retêm cópias do imposto de renda e documentos pessoais de inquilinos e fiadores mesmo após o fim do contrato. Empresas alegam que prática garante a segurança do negócio.

Nem a pilha de documentos garantiu à pesquisa-dora Ana Paula Ferreira o fechamento do contrato de aluguel

Não há nenhuma cláusula contratual que assegure aos locatários e fiadores a segurança das informações pessoais e documentos fornecidos às imobiliárias no momento da assinatura de um contrato. No mercado, é comum as empresas exigirem cópia da declaração do Imposto de Renda completa, os três últimos holerites além de uma série de documentos. Ao mesmo tempo em que o locatário tem o direito de não repassar os dados que quiser preservar, a imobiliária também pode não aceitar o negócio sem a apresentação dos documentos exigidos.

A falta de segurança jurídica na Lei do Inquilinato sobre a verificação de renda deixa o locatário vulnerável. “Essa preocupação com a proteção dos dados é algo mais recente. Se a pessoa vai proceder com a locação através de uma imobiliária, acaba tendo de se sujeitar às regras da empresa”, afirma a advogada especialista em direito imobiliário Oksana Pohlod Maciel.

Ao mesmo tempo, quase nenhum contrato possui cláusulas reforçando o sigilo das informações repassadas por conta da homogeneidade dos cadastros. Segundo a advogada, os contratos não são feitos caso a caso, por isso, as imobiliárias dificilmente mudam algumas cláusulas tão específicas.

Mas a isenção de cláusula explícitas não priva o direito de responsabilizar a imobiliária pela fuga do sigilo ou uso indevido desses dados. “Ainda que o contrato não contenha especificamente a proibição no repasse dos dados, a segurança das informações é inerente a qualquer transação”, garante o advogado especialista em direito imobiliário Winderson Jaster.

Exigências

As empresas argumentam que o pedido detalhado dos comprovantes se deve à garantia da segurança do negócio tanto para o locador quanto para a própria imobiliária.

A pesquisadora Ana Paula Ferreira e o marido Matheus Miranda de Paula perderam uma locação após a imobiliária não aceitar os documentos de comprovação de renda do casal. “Nós somente tínhamos comprovantes das bolsas de estudos. No fim, acabamos não alugando a casa devido aos problemas gerados. O valor que a imobiliária pedia não era compatível com o que tínhamos para apresentar”, conta.

De acordo com Jaster, a importância em repassar as informações às imobiliárias recai sobre a segurança da cobrança. “A imobiliária está preocupada com o credor, com a segurança de recebimento dos valores locatícios, por isso que pedem diversos documentos até mesmo na questão de fiadores, de garantias. Assim, quando forem cobrar, sabem que quem estão cobrando tem valores a receber, tem fundos”, explica.

“O cliente que procura a imobiliária sabe que a empresa representa um terceiro e o proprietário do imóvel confia na imobiliária para saber que todo o cuidado está sendo tomando”, defende a gerente geral da imobiliária Gonzada Lucia Shaicoski.

Justiça garante proteção cadastral

De acordo com o artigo 72 do Código de Defesa do Consumidor, impedir ou dificultar o acesso do consumidor às informações sobre ele em cadastros, banco de dados, fichas ou registros é crime e sujeita o infrator à pena de seis meses a um ano de detenção ou multa.

A responsabilidade sobre os dados de clientes deve estar presente em qualquer empresa que gere cadastro. Nenhuma empresa pode compartilhar informações deixadas por clientes.

“Se o cadastro for repassado, isso gera um dano e dependendo do que acontecer, pode vir a acarretar uma responsabilidade patrimonial bastante severa contra a imobiliária”, aponta o advogado especialista em Direito Imobiliário Winderson Jaster.

Ele explica que a pessoa que se sentir lesada pela divulgação de informações repassadas às imobiliárias pode acionar o poder judiciário pleiteando a responsabilidade civil da empresa. “Demonstra que a imobiliária foi irresponsável com o trato dos documentos particulares, haja vista que os documentos referentes a imposto de renda trazem uma insegurança àquele que não é protegido por normas de segurança da imobiliária. O receio de todos é que os dados caiam em alguém que use-os para fazer uma cópia ou assumir o nome de terceiros, mas o segredo, o sigilo são primordiais”, afirma.

“A imobiliária que não possuir um setor de cobrança eficiente e que não tenha uma carteira de locatários que respeite o compromisso de locação acaba perdendo no mercado imobiliário. Por isso a importância de verificação de crédito. A informação é um patrimônio, portanto, exige-se a responsabilidade de saber a quem estão sendo repassados os dados.”

Autônomo

No caso de locatários ou fiadores autônomos, as imobiliárias solicitam a Declaração Comprobatória de Percepção e Rendimentos (Decore).

Negociação

Cliente pode exigir cláusula de devolução dos documentos

Os inquilinos podem negociar com as imobiliárias a possibilidade de reaver toda a documentação fornecida após o fim do contrato. Cada imobiliária tem sua própria política, mas a maioria retém as informações e documentos dos comprovantes de renda dos locatários e fiadores mesmo depois de finalizado o contrato de locação. Segundo informações do mercado, estes dados ficam nos arquivos das empresas de cinco a 10 anos após findo o contrato. Normalmente são pedidas fotocópias ou fotocópias autenticadas da documentação, mas algumas empresas solicitam os documentos originais.

“O que as imobiliárias podem manter consigo é uma cópia. Mas, uma vez que a parte entrega a documentação, se exigir a devolução da original, a imobiliária tem de obedecer”, explica o advogado especialista em Direito Imobiliário Winderson Jaster.

Outra sugestão, ainda, é repassar algumas informações, mas não deixar os documentos nas mãos das imobiliárias. “É um direito do cidadão em não deixar os documentos, é muito sigiloso realmente.

Algumas empresas permitem que os documentos sejam lidos na frente do gerente, alguns dados sejam anotados, e o documento devolvido. Eu como gerente tenho autonomia para avalizar a informação perante o proprietário. Na maioria das vezes os documentos são pedidos e segurados mesmo, mas existem exceções que podem ter uma flexibilidade maior”, explica a gerente de locação da Habitec Imóveis Sariva Lima.

Fonte: Gazeta do Povo

Acessões em Áreas Comuns

Dois artigos que tratam de obras e acessões no prédio.

Vejamos o primeiro:

“Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, dependa da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer condômino, das partes próprias, ou comuns.”

Obras “em acréscimo às já existentes” são, se invocarmos a teoria, um misto de benfeitorias e acessões, ou adendos, ampliações. Por exemplo, se há um salão de festas, o condomínio poderá ampliá-lo ou reformá-lo, mediante aprovação de dois terços dos condôminos.

Mas, não nos parece que o legislador tenha restringido dessa forma a realização de obras novas nas áreas comuns do prédio. Uma outra leitura do texto nos indica que também adendos integrais poderão ser levantados, com a devida aprovação, ao lado de outros existentes, desde que não prejudiquem qualquer dos condôminos. Por exemplo, a construção de uma churrasqueira próximo dos apartamentos dos andares de baixo, embora seja obra nova e não “acréscimo”, pode ser erigida, a nosso ver, mas se trouxer transtornos para os moradores, em função da fumaça e do barulho em dias de uso, não será possível, mesmo que o quórum exigido seja obtido em assembléia.

Em outras palavras, para realizar benfeitorias em partes comuns, é necessário que sejam úteis, que não prejudiquem nenhum condômino e que sejam aprovadas por dois terços dos proprietários.

Unanimidade

O outro artigo do novo Código Civil diz o seguinte:

“1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.”

O texto é claro. Não se trata, na hipótese, de meras benfeitorias, mas de novas edificações no mesmo terreno, com abertura de novas unidades autônomas e conseqüentes matrículas no registro imobiliário, com alteração da fração ideal de cada proprietário sobre sua própria unidade. Exatamente por haver uma mudança radical na estrutura do condomínio, com reflexos na propriedade de todos os comunheiros, o Código exige a unanimidade de votos em sua aprovação.

Na improvável concretização de tal previsão legal, será necessário praticamente se refazer o processo de incorporação do prédio, com recálculo das áreas comuns de cada uma das unidades autônomas antigas e novas, de modo que, ao final, não haja diferença entre a soma das frações e o tamanho do terreno.

A dificuldade em se aprovar qualquer medida, por mais importante que seja, com o quórum de unanimidade, nos faz crer que tal artigo tenha sido “encomendado” para resolver alguma situação específica ou impedir que obras planejadas sejam levadas a cabo. Sempre que forem unânimes, os condôminos podem decidir praticamente tudo, difícil é obter a unanimidade

Vazamento de gás provoca explosão em apartamento e deixa morador ferido

Moradores disseram que sentiram o cheiro de gás logo na manhã de ontem

Um vazamento de gás provocou uma explosão na noite desta quarta-feira (24) e deixou um homem ferido dentro de um apartamento na rua Itajubá, bairro Portão, em Curitiba. Segundo moradores do condomínio, o cheiro do gás já era sentido na manhã de ontem.

O analista de sistemas Leandro Miranda de Araújo, 32 anos ficou ferido após acender a luz do banheiro e uma faísca ter entrado em contato com o gás e ter causado a explosão. De acordo com o Capitão Menegatti, do Corpo de Bombeiros, a explosão aconteceu porque houve um acúmulo de gás no banheiro do apartamento, e quando foi acionado o interruptor, uma faísca teria causado o acidente.

“Foi um vazamento de gás de cozinha em um duto onde passa todas as tubulações no pavimento térreo. Vazou o gás e na hora que o rapaz acendeu a luz, provavelmente isso deflagrou o fogo que acabou atingindo ele”, conta o capitão.

A vistoria de um engenheiro havia sido solicitada, e o profissional estava no condomínio quando aconteceu o acidente. Leandro sofreu queimaduras de 3° grau.O Capitão falou também sobre o estado de saúde de Leandro encaminhado ao Hospital Evangélico sem risco de morte.

“Ele estava com várias partes do corpo queimado. Se sentir cheiro de gás, é importante acionar logo o Corpo de Bombeiros”, orienta ele.

Problemas recorrentes

Moradores informaram que enfrentam problemas constantes com a empreiteira responsável pela construção do condomínio, a MRV. Os problemas reclamados foram infiltrações, entupimentos na rede hidráulica e vazamento de gás.

O morador Fabiano Rossi diz que a explosão foi tão forte que chegou a deslocar e quebrar as persianas metálicas da janela e o gesso da cobertura no 4.º andar. Um pedaço da persiana ficou cravado na porta do banheiro.

Fabiano diz também que os moradores sofrem há algum tempo com o condomínio, pois, o atraso de quase dois anos para entregar dos imóveis, gerou diversos problemas. “Temos problemas como infiltrações, entupimentos de tubulações e agora com o mais essa explosão, tudo isso tem tirado o nosso sono”, afirma.

Outro lado

Em nota, a assessoria da construtora MRV falou sobre o acidente.

“A respeito do acidente com vazamento de gás ocorrido na noite de ontem no empreendimento Cosmopolitan, a MRV Engenharia informa que assim que tomou conhecimento do fato  imediatamente acionou a equipe de assistência técnica para verificar o problema no local, realizando o isolamento da área e iniciando as primeiras providências para investigar as razões do ocorrido. Como se trata de um problema específico do sistema de fornecimento de gás, a MRV acionou a companhia local que está  no momento no residencial também investigando as causas do acidente, o que esperamos sejam identificadas ao longo do dia de hoje”.

Fonte: Banda B

Instalações elétricas

Riscos, manutenção e responsabilidade do síndico.

Evento para administradoras de condomíniosNada é para sempre. E, em se tratando de condomínios, é bom que isso fique claro, já que tudo precisa de manutenção, principalmente quando se trata de instalações elétricas.

O entendimento entre os especialistas é que a durabilidade das instalações de um empreendimento gire em torno de 30 anos. E é possível imaginar como a demanda por energia elétrica dentro das unidades mudou nesse período de tempo.

A estimativa da Procobre, instituição que promove estudos e pesquisas sobre o uso de cobre na América Latina, é de que a demanda por energia elétrica aumentou em seis vezes nesse período. Para ilustrar a situação, na década de 1980, um modelo comum de chuveiro era de 1.800W. Hoje a potência do aparelho chega a 6 mil W. No passado, um fio de bitola de 2,5 mm era mais que o suficiente para suprir as necessidades de uma casa. Agora, essa medida é de 6 mm.

Portanto, muitos condomínios ainda contam com instalações defasadas, e os riscos vão desde quedas de energia e incêndios a choques de alta voltagem, que podem, inclusive, matar uma pessoa. E não custa lembrar que que o síndico é co-responsável pela segurança dos moradores.

Por isso, tal questão – muitas vezes negligenciada por síndicos e administradores – deve ser tratada com seriedade e atenção, até porque, além dos riscos, também pode gerar desperdícios consideráveis para o condomínio, devido a fuga de energia.

Veja abaixo o que fazer para não ficar às escuras e evitar acidentes e desperdícios 


Sinais

Se a instalação elétrica de todo o empreendimento está antiga ou não está apta para tanta demanda, pequenas falhas começam a acontecer: energia que vive caindo, luz piscando, tomadas que esquentam, pequenos choques, quedas dos disjuntores, cheiro de queimado ou de fumaça.

Esses sinais mostram que a rede elétrica precisa de uma intervenção. Por isso, um zelador atuante pode ajudar, e muito, a captar os primeiros sinais de que algo não vai bem, ao relatar imediatamente para o síndico. Os custos com reformas serão menores do que se o problema for adiado indefinidamente.

Nesses casos, vale chamar uma empresa especializada no assunto, que deve contar  com um engenheiro elétrico e com a aparelhagem necessária, como aparatos que medem fuga da energia e que gerenciam o consumo. Assim, ele vai poder diagnosticar corretamente o que há de errado com o condomínio.

Inspeção e manutenção

A medida mais usada por condomínios que começam a sentir problemas elétricos é a troca do disjuntor. Essa, porém não é a melhor decisão a ser tomada. O ideal, em casos em que há quedas frequentes do disjuntor, é que seja feita a troca dos fios em questão, para que assim, o uso da energia elétrica aconteça de forma responsável.

O ideal é que prédios façam uma inspeção completa da parte elétrica a cada cinco anos, com empresa especializada. Novas edificações podem esperar dez anos.

Em prédios com mais de 30 anos, talvez seja necessário rever toda a parte elétrica – saber se o condomínio conta com um aterramento adequado e se segue  as recomendações da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), como um dispositivo de proteção diferencial residual, obrigatório em edificações desde 1997.

Além de adequar as instalações do condomínio, essas melhorias também reduzem ou eliminam fuga – e conseqüente desperdício – de energia elétrica. Estudos apontam que uma estrutura adequada reduz, em média, 5% do valor da conta de energia.

Outra troca que deve ser feita o mais rápido possível em prédios antigos é a dos quadros de força. Nesses casos, não só a estrutura de madeira pode ser danificada por cupins, como os fios elétricos também. Até suas capas podem ser comidas pelo bicho. A troca deve ser feita por uma estrutura de metal, mais resistente e adequada para o uso.

Quem estiver interessado em investigar as condições elétricas de seu condomínio pode fazer uma verificação do padrão médio de consumo das unidades, com uma empresa especializada. Basta fazer um levantamento dos equipamentos usados ali – é preciso contar com a ajuda dos moradores. Com esse dado, é possível saber se o condomínio consegue atender a essa demanda de maneira tranqüila.

Caso a resposta seja negativa, será necessário, provavelmente, reprojetar o centro de medição do empreendimento, e refazer todo o cabeamento, desde o centro de medição até as prumadas. Também será necessário pedir à concessionária de energia por um aumento na oferta de seu produto para o local.

Fonte: Sindico Net

Condomínio terá energia eólica, solar e “lixo zero”

O Neo Next Generation, em Florianópolis, terá também captação e reuso de água, compostagem e destinação correta de resíduos.

Florianópolis,em Santa Catarina, terá um empreendimento sustentável concluído este mês, o condomínio Neo Next Generation, que terá fontes integradas de energia eólica e solar para o aquecimento de toda a água consumida pelos moradores.

O arquiteto Jaques Suchodolski levou o conceito de sustentabilidade aos mínimos detalhes. Fez um sistema de captação de energia eólica, antes estudando o comportamento dos ventos na região.

O condomínio inaugura no País a energia eólica com hélices esculturais pequenas, mas de grande potencial de geração energética para finalidade residencial, comercial ou industrial.

O projeto praticamente zerou o custo do aquecimento de água dos apartamentos e das áreas comuns. O uso racional da água conta com três sistemas: água da concessionária, aproveitamento de água da chuva e reuso da água dos banheiros, com um sistema de filtragem.

O condomínio terá também sistemas de compostagem e de destinação de resíduos. O objetivo é atingir a meta de Lixo Zero.

O carbono utilizado na construção dos dois edifícios foi neutralizado com o plantio de 320 árvores nativas, com o empreendimento conquistando o selo Carbono Zero.

Fonte: UOL

Dano moral ronda reforma

Quem pretende reformar apartamento em edifício em condomínio, ou renovar o próprio prédio, deve tomar todo o cuidado para evitar transtornos e aborrecimentos aos moradores. Além das despesas do reparo, poderá ter de arcar com indenização por dano moral.

No Rio Grande do Sul foi o que aconteceu, conforme de extrai de acórdão relatado pelo desembargador Odone Sanguiné, da Nova Câmara Cível do Tribunal de Justiça (n. 700016914574).

Relata o magistrado que dos depoimentos judiciais prestados pelas testemunhas, arroladas por ambas as partes, restou incontroverso que “as reformas no prédio não foram precedidas de prévia consulta aos moradores”, além disso, “incluíram a região externa e interna, atingindo, inclusive o interior de alguns apartamentos, durante aproximadamente dois anos”, também “o trabalho de reformas era realizado aos sábados, danos a veículos no estacionamento advieram, e os moradores ficaram privados da luz do dia durante o horário de expediente laboral, porque precisavam fechar janelas e portas”.

Relata, ainda, que os trabalhos não foram realizados “de conformidade com as cautelas e com as formulações consuetudinárias que governam a consumação de quaisquer serviços em imóvel inserido em condomínio”.

No entender do desembargador, o responsável teria praticado “ato ilícito, consistente em exercer um direito, isto é, de melhorar o seu patrimônio, excedendo os limites impostos pela boa-fé e pelos bons costumes (art. 187 do CC), dado que ofendeu a intangibilidade pessoal” de morador do prédio.

O tribunal gaúcho não aceitou as ponderações contrárias, no sentido de que o fluxo de pessoas estranhas pelo condomínio em reforma é inerente a tal circunstância, nem de que os reparos foram efetuados por motivo de segurança e preservação do patrimônio, dado o anterior desprendimento de placas de revestimento sobre veículo estacionado próximo ao prédio.

O que está em discussão não é a necessidade dos consertos mas os incômodos por eles causados.

A câmara julgadora também desconsiderou o argumento de que o fato de a demandante trabalhar durante o dia “atesta a ausência de transtornos psíquicos com a situação”. No dizer do relator, “desnecessário presenciar o trabalho laboral da reforma no prédio em questão para experimentar indignação e sofrimentos com o desrespeito por parte do demandado”, que deveria ter administrado a recuperação do imóvel com cautelas maiores do que as que, por exemplo, tomaria numa residência isolada, já que a unidade está inserida num edifício residencial.

Votaram com o relator, condenando o réu ao pagamento de R$ 4 200,00 a título de indenização por danos morais, as desembargadoras Íris Helene Medeiros Nogueira e Marilene Bonzanini Bernardi.

O posicionamento do TJRS, órgão do judiciário sempre inovador, deve servir de alerta também para síndicos que promovem melhorias nas áreas comuns do edifício. Aprovar formalmente o investimento, comunicar a todos os condôminos, estabelecer regulamento de trabalho (hora para carga e descarga, barulho em nível elevado etc.), identificar e controlar o fluxo de operários são algumas das medidas necessárias para evitar que a benfeitoria se torne motivo de disputa judicial.

Elevadores exigem uso e manutenção conscientes

O cuidado com os equipamentos do condomínio é uma das atribuições do síndico, inclusive, com os elevadores. O administrador deve manter a manutenção do equipamento em dia e convocar a empresa responsável por ela sempre que tiver conhecimento de alguma anormalidade.

De acordo com a assessora jurídica do Sindicato dos Condomínios e Habitação (Secovi), em Maringá, Élida Mondadori, cabe ao condomínio a responsabilidade de prevenir acidentes. “A maneira correta de realizar essas atividades, que incluem limpeza e manutenção do equipamento, deve ser orientada pelo fabricante”, ensina.

Revisão preventiva é mensal, com vistoria completa uma vez ao ano

O Código Civil também exige que os condomínios tenham seguro contra incêndio ou destruição, total ou parcial. Outra opção é contratar o seguro de responsabilidade civil, especificamente, par a cobrir o inesperado.

É recomendado ainda normatizar o uso do equipamentos na convenção do condomínio. Assim, estarão previstas situações corriqueiras como movimentação no dia de mudança ou da ocasião de transporte de equipamentos, que possam danificar o elevador.

No documento, vai estar estabelecido se as pessoas podem usar uma ou mais unidades na mudança, se o compartimento vai receber uma forração diferenciada, qual o tempo de uso e até quanto é considerado o peso máximo para a movimentação segura de cargas.

Comprometimento
É também de responsabilidade do condomínio alertar os moradores sobre dias e horários de limpeza e manutenção. Pesquisas das próprias empresas de elevadores, comprovaram que o dia da manutenção é quando mais ocorrem acidentes.

O maior risco é o de as portas se abrirem sem que o elevador esteja no andar. Para evitar esse perigo, vale informar de novo, afixar cartazes nas portas dos elevadores de todos os andares, colocar placas de sinalização, o que for preciso para proteger o usuário.

Se é uma tarefa do síndico garantir a conservação e a manutenção do elevador, cabe à prestadora de serviço realizar um trabalho bem feito. A legislação determina que a equipe técnica é responsável pelos danos provocados a terceiros em decorrência do funcionamento imperfeito ou por acidentes que resultem da instalação ou conservação inadequadas ou de ausência de condições de segurança dos elevadores.

Em contrapartida, se o acidente ocorre por má utilização dos elevadores por parte dos usuários, nem a empresa nem o condomínio são responsabilizados.

ORIENTAÇÕES E PREVENÇÃO

Fonte: O diário

Saiba como escolher um bom síndico

O discurso do candidato a síndico do prédio pode ser eloquente e trazer uma lista de boas intenções. Mas, para saber se aquele pode ser, de fato, um bom administrador, vale observar alguns detalhes referentes ao nível de conhecimento que possui sobre o prédio e não apenas o tipo de relação que estabelece com os funcionários e moradores. Vale também checar o quanto o pretendente sabe sobre o exercício do cargo.

Segundo José Roberto Iampolsky, diretor da PARIS Condomínios, em São Paulo, os condôminos não só devem participar das eleições de síndico, como devem votar com muita consciência, pois um condomínio mal administrado pode trazer grandes prejuízos financeiros para o proprietário e desvalorizar o imóvel.

“Basicamente, o candidato a síndico deve demonstrar que conhece o condomínio e suas necessidades, que tem tempo e disponibilidade para cumprir suas inúmeras funções e se relacionar com os moradores, alguma familiaridade com rotinas de administração geral e boa vontade em aprender, ouvir, servir e conciliar”, sintetiza Iampolsky.

De acordo com o especialista, caso o candidato esteja concorrendo à reeleição, os condôminos devem avaliar a gestão anterior do mesmo antes de votar, evitando mantê-lo no cargo por conveniência.

“É preciso levar em conta alguns pontos: se o condomínio está ordem, se o orçamento está adequado, se as decisões que foram tomadas nas assembléias foram cumpridas devidamente e se o candidato tem novas e boas propostas”, alerta Iampolsky.

Iampolsky ressalta que normalmente, em condomínios residenciais, o moradores não costumam ser criteriosos na escolha de seus candidatos.

“Com exceções a condomínios comercias (salas ) aonde é adotado um perfil de diretor de empresas (prazos, metas factíveis, assembleias curtas e objetivas), em condomínios residenciais ainda prevalece o critério simpatia, e vizinhança, poucos conseguem separar capacidade de camaradagem”, completa

O bom síndico deve ter metas e um cronograma para realizá-las; ser realista e não criar falsas expectativas; conhecer os condôminos sem invadir sua privacidade, pois sua função é administrativa, não de polícia; manter um “checklist” com todas as datas de vencimentos; estar bem assessorado administrativamente (contratar uma boa administradora) e, principalmente, saber gerir conflitos.

Devido à dificuldade cada vez maior entre os condôminos para eleger um síndico, seja pela falta de candidatos ou porque o candidato não agrada a maioria, há prédios que acabam optando por contratar um profissional. Neste caso, ele pode atuar como autônomo ou pessoa jurídica e não há impedimento geral na contratação de um síndico profissional, segundo o diretor da PARIA Condomínios.

“Pode ser uma boa ideia, ou uma catástrofe. É uma analogia similar a de um casamento: uns são felizes, outros acabam em guerras.”

Fonte: Revista  Imóveis

Compradores de conjuntos entregues em fases devem antever incômodos

Na empolgação da compra, nem todos os consumidores estão atentos aos possíveis contratempos dos empreendimentos faseados. “Principalmente para as primeiras fases, eles tem de ter ao menos ciência de que vão conviver com barulho e sujeira”, diz o especialista em direito imobiliário Marcelo Tapai, para quem a divisão da entrega em fases deve estar explícita em contrato.

Segundo o advogado, algumas empresas, de forma inadequada, adotam a divisão dos projetos quando não conseguem comercializar as unidades necessárias ou quando enfrentam dificuldades para cumprir prazos.
É comum, também, a divisão jurídica dos projetos em vários condomínios.

“Não há sentido em ter vários condomínios se eles compartilham áreas comuns como se fossem um”, diz. “Vejo isso mais como forma de burlar a legislação para evitar problemas relativos ao tamanho do empreendimento.” Edifícios com mais de 500 vagas, por exemplo, são considerados polos geradores de tráfego e devem oferecer contrapartidas viárias.

Outros empecilhos são dramáticos. Em Itaquera, os moradores do condomínio onde Bárbara Brito é síndica conviveram por dez anos com a falta de conclusão do projeto – apenas uma das seis torres previstas foi entregue de imediato. “A construtora faliu, colocaram um tapume, e o terreno ficou abandonado até ser comprado por outra empresa.”

No conjunto desde 2006, hoje a construtora faz ajustes nas últimas torres. “Só hoje estamos conseguindo desfrutar de algumas coisas que compramos. E ainda há muita coisa para fazer.”

Fonte: Estadão

Edifícios também adoecem

Edifícios idosos sofrem doenças semelhantes às dos seres humanos. Seu sistema circulatório com o fluir dos anos dá sinais de entupimento, a passagem da água torna-se mais difícil, a qualidade diminui, pode até sofrer um colapso, que obrigará à convocação dos especialistas.

Igualmente sensível é o sistema nervoso. Os fios condutores de eletricidade perdem a resistência, tornam-se suscetíveis ao aumento ou diminuição da tensão, oferecem risco de incêndio. E o esqueleto do prédio, então? Aparentemente está tudo bem, mas um exame mais acurado poderá mostrar que padece de “cementosporose” ou “ferrotinite”.

O mesmo se diga do coração, quer dizer, dos motores que levam os passageiros para cima e para baixo, ou da fachada, a pele do edificação, que já aparenta rugas e verrugas de decaição.

Como as pessoas físicas, alguns não mostram sua verdadeira idade. São os que recebem cuidados de limpeza, manutenção e conservação, que passam por uma plástica de tempos em tempos (10 anos ou mais, tudo bem) e que são visitados por pessoas especializadas em checar sua segurança ou sua adequação estética aos novos tempos.

No Brasil, boa parte dos edifícios não atingiu ainda a idade adulta, sendo poucos os que chegaram à terceira idade (mais de 60 anos), ou seja, com “habite-se” antes da década de 50. Desses, muitos já não vivem mais, por terem cedido espaço a construções mais novas. Não temos estatísticas certas, mas é possível estimar que pelo menos 80% dos prédios do país foram lançados depois que a Lei do Condomínio entrou em vigor, em dezembro de 1964.

Mas qual seria a expectativa de vida de um edifício? 30, 50, 70, 100 anos? Nenhum engenheiro ousará dar uma resposta definitiva. Existem obras civis em outros países que já ultrapassaram duzentos ou trezentos anos de existência, mesmo sem terem sido erigidas com a tecnologia moderna. Tudo depende do cuidado com que foram projetadas, construídas e mantidas.

Toda essa conversa, caro leitor, é para enfatizar a importância de investirmos na manutenção de nossos prédios. Cada real aplicado nos cuidados do corpo físico do condomínio representa um ganho de segurança e de valorização que é muito superior à quantia despendida.

Segurança, porque não são poucos conjuntos residenciais que já desabaram no país, deixando um lastro de morte, ou os que provocaram danos por conta de explosões das instalações de gás ou doenças causadas pela insalubridade do ambiente. Valorização, porque ninguém gosta de comprar apartamento ou sala em edifício velho, com cara de velho, daí que diminui a oferta e o preço cai.

A propósito, a fachada do edifício não é somente seu rosto, a face que está voltada para a rua. Fachada é todo o exterior, tudo que aparece quando se olha para o edifício. Inclui paredes laterais, dos fundos e – importante – a cabeça ou os cabelos, a cobertura de sua parte superior.

O topo é fachada, sim, não para os transeuntes que passam pelas calçadas, mas para quem mora ou trabalha em unidades situadas em altura próxima ou mais elevada que a do telhado vizinho.

Por isso, invista na saúde e na aparência do seu prédio. Ele lhe retribuirá com segurança, proteção, aconchego e valorização.

O combate às pragas nos condomínios

Com a elevação da temperatura, aumenta também a incidência das pragas urbanas nos condomínios.

Baratas, pernilongos, moscas, ácaros, cupins, ratos, pulgas, formigas, pombos, carrapatos, escorpiões e até morcegos estão entre os que mais podem atormentar os moradores. Segundo a química

Cláudia Regiane Alves Veiga, responsável técnica de uma dedetizadora de São Paulo, esse insetos e animais necessitam de água, alimento e abrigo para sua sobrevivência. No entanto, a profissional destacou que a água não é um fator limitante para impedir a existência deles, mas deve-se agir nos demais fatores de forma a impedir sua proliferação nas residências.

Baratas

Ela contou que uma praga urbana bastante comum são as baratas. Em áreas urbanas as principais são a Barata de Esgoto, Cascuda ou Voadora (Periplaneta Americana) e a Francesinha, Paulistinha ou Listradinha (Blatella Germânica). “As baratas são ativas principalmente à noite, quando deixam seus abrigos e saem à procura de alimentos. Elas possuem hábitos alimentares bastante variados, preferindo aqueles ricos em amido, açúcar ou gordurosos. Podem alimentar-se também de celulose, frutas, cervejas e alimentos ou animais em decomposição”, explicou Claudia.
A Barata de Esgoto normalmente habita locais com muita gordura e matéria orgânica em abundância, como galerias de esgoto, bueiros, caixas de gordura e de inspeção.

A Francesinha por sua vez habita principalmente cozinhas e despensas, em locais como armários, gavetas, interruptores de luz, aparelhos eletrodomésticos, vãos de batentes, rodapés, sob pias, dutos de fiação elétrica e locais como garagens ou sótãos com depósitos de papel e principalmente caixas de papelão, entres outros.

Passam 75% do seu tempo abrigadas próximos aos alimentos. É possível notar que um local está infestado por baratas através de sinais como fezes, ovos vazios, esqueletos ou cascas de ninfas quando elas se transformam em adultos. Em altas infestações, a técnica disse que as baratas aparecem também durante o dia.

Doenças

Cláudia orientou os moradores a fazer o controle dessas pragas porque as baratas domésticas são responsáveis pela transmissão de várias doenças como gastroenterite, conjuntivite, intoxicação alimentar, gangrena gasosa, diarréia, pneumonia, lepra, salmonelose, desinteira, parasitose, giardíase, amebíase, paralisia etc. No caso dos condomínios, o ideal é que a dedetização ocorra em períodos semestrais e com a participação de todos os apartamentos, isso evita que os insetos simplesmente mudem de endereço, sugeriu Cláudia.

A seguir, algumas medidas preventivas que contribuem para o controle de baratas:

  • Manter alimentos guardados em recipientes fechados;
  • Conservar armários e despensas fechados, sem resíduos de alimentos;
  • Verificar periodicamente, frestas e cantos de armários e paredes;
  • Recolher restos de alimentos e qualquer outro tipo de lixo em recipientes adequados;
  • Remover e não permitir que sejam amontoados: caixas de papelão e lixo em locais não apropriados;
  • Manter caixas de gordura e galerias bem vedadas;
  • Colocar borracha de vedação na parte inferior externa das portas;
  • Manter bem calafetados as junções de revestimentos de paredes e pisos;
  • Remover e destruir ootecas (ovos de baratas);
  • Não fazer pequenos lanches na mesa de trabalho, protegendo os teclados dos computadores das migalhas de pão, biscoitos etc.

Fonte: Folha do Condomínio

Seguro é alternativa acessível

Para preservar o patrimônio, muitas pessoas optam por seguros residenciais que dão cobertura contra incêndios. A técnica de seguros Michele Caroline Soares menciona que o primeiro passo para quem deseja obter o serviço, é determinar o valor máximo da indenização a ser recebida caso um incêndio destrua o imóvel por completo.

“É importante que o morador, na hora de estabelecer o valor da apólice, calcule o preço da estrutura predial e dos bens que têm dentro dela. As cifras relacionadas ao terreno e aspectos como localização e valorização da região devem ser desconsideradas”, orienta.

Michele destaca que os preços para seguros residenciais contra incêndios estão mais acessíveis. “Uma cobertura de R$ 400 mil, por exemplo, custa de R$ 250 a R$ 300, por ano”, contabiliza.

Condomínios
Segundo o diretor do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi/PR), Junzi Shimauti, o Código Civil estabelece que é obrigação do síndico viabilizar o seguro contra incêndios e outros sinistros que possam destruir total ou parcialmente a edificação dos condomínios.

“Além de contratar o serviço, cabe ao síndico renovar anualmente a apólice. O valor é rateado entre as unidades condominiais e varia de acordo com a ocasião”, ressalta.

Fonte: O Diário

Imagem Vale 10% do Prédio

Um bom publicitário sabe quanto vale a imagem de uma empresa. Todo administrador de condomínio, mas especialmente todo proprietário de apartamento ou sala comercial, também deveria saber quanto vale a imagem de seu prédio. Não existem estatísticas sobre a influência da aparência externa no preço do metro quadrado, o que não impede que se estime que ela representa, hoje, em torno de cinco a dez por cento do preço do imóvel.

A aparência externa é, dentre outros fatores, o mais representativo na fixação da imagem de um condomínio. O nível de seus moradores, sua localização, presença ou não de causas depreciativas (excesso de animais, atividades comerciais em edifício residencial, síndico notoriamente tirânico etc.),

Também ajudam a dar ao condomínio um conceito junto à comunidade, especialmente ao mercado imobiliário, que é quem, em última instância, fixa o preço das unidades.

Enquanto no Brasil, até a primeira metade do século XX, predominava a cultura portuguesa na construção de prédios, que eram levantados um ao lado do outro, rente à linha divisória do terreno com a calçada, o que ainda se vê nos setores mais antigos de nossas cidades, o fundamental era mostrar uma boa cara, para que o prédio fosse valorizado. Por isso, todo o esforço construtivo voltava-se para a fachada da edificação, que recebia a maior parte dos investimentos externos. A frente do edifício era ornamentada com ladrilhos, lajotas, mármore, granito, pastilhas e toda sorte de material de primeira qualidade, enquanto nos lados e nos fundos, o revestimento era da pior qualidade possível. Para que gastar com benfeitorias nos nas paredes laterais, se ninguém as veria, já que distantes da frente da rua e só utilizadas pelos serviçais da casa? Era o que se pensava, imaginamos.

Acontece que os tempos mudaram. A partir da II Guerra Mundial, o eixo arquitetônico sofreu outras influências, especialmente dos Estados Unidos, e os edifícios passaram a dispor de mais espaço, e a mostrar todas as suas faces. O recuo mínimo de 1½m (metro e meio), obrigatório para a construção em que “se abra janela, ou se faça eirado, terraço, ou varanda” (Cód. Civil, art. 573), tornou-se em pouco tempo obsoleto, em função das novas exigências do mercado e do surgimento dos então denominados arranha-céus. Antes mesmo da Lei do Condomínio entrar em vigor (dez/64), aqui e ali pontilhavam edifícios que já rasgavam os cânones estabelecidos pela construção civil tradicional.

O problema, caro leitor, foi que os incorporadores e construtoras continuaram trabalhando como estavam acostumados, dando toda prioridade para a fachada principal e deixando as demais no total descaso. Dê um passeio por sua cidade e observe os edifícios construídos na década de 50, 60, 70 e 80 do século passado. O que se vê, ainda? Bonitas fachadas, porém paredes laterais feitas de reboco que ou se mancha ou se desmancha. Esqueceram-se, engenheiros e arquitetos, que a nova altura equalizou todos os lados do edifício, reduzindo tremendamente a hierarquia entre elas. Também a parte externa superior ficou importante.

Edifícios novos, surgidos a partir dos anos 80, já mostram uma maior preocupação com a aparência externa total, já que vistos por todos os lados e são mais valorizados, mas ainda há muito a fazer para que a cultura do mercado mude completamente e os prédios mais antigos sejam revitalizados. Isto já está acontecendo em condomínios com síndicos, conselheiros e co-proprietários conscientes da importância da imagem do prédio, como forma de aumentar o valor das unidades e de contribuir para o visual da cidade.

Continuaremos insistindo.

Tem Rodízio de Garagem

É difícil dizer qual o problema que mais afeta os condomínios, se a presença de animais nos apartamentos ou as desavenças provocadas pela utilização da garagem do prédio. Culpa de legislação local, da falta de planejamento, da ausência de critérios, da ganância do incorporador ou outro motivo, é fato incontroverso de poucos edifícios têm garagens plenamente satisfatórias para todos os proprietários.

A falta de visão (muitos edifícios foram construídos há anos) leva certos empreendedores a tentar descumprir as posturas da lei municipal sobre o assunto, quando, na verdade, deveriam antecipar-se às novas exigências do mercado, que indicam a necessidade não de uma vaga para cada unidade, mas sim de mais vagas, ou de quase uma para cada morador (caso dos edifícios de alto nível).

Nos edifícios com insuficiência de vagas individuais, a solução não é mais a contratação de um garagista, em face dos custos salariais, trabalhistas e sociais. O caminho tem sido a utilização coletiva de espaços demarcados, com dois ou três carros revezando-se na ocupação da mesma área. Também se tem utilizado o rodízio dos veículos nos prédios onde há vagas boas e ruins, de modo que, com o tempo, todos possam ter vantagens e desvantagens.

Em tais hipóteses, é essencial que a decisão seja tomada em assembléia geral extraordinária do condomínio e importante que seja fixado o prazo do sorteio. Por exemplo, rodízio de ano em ano, ou de dois em dois anos, para que ninguém se julgue com “direito adquirido” sobre os melhores espaços, depois de algum tempo.

Mais Garagens

A propósito do assunto, lemos na revista “Jurisprudência Catarinense”, volume 83/84, pág. 179, acórdão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, relatado pelo desembargador Anselmo Cerello, cuja ementa está assim expressa:

“Condomínio – Decisão assemblear dispondo a respeito da ocupação das garagens – Decisão unilateral do síndico, alterando a deliberação da assembléia dos condôminos – Imprevalência – Apelo desprovido.

As decisões dos condôminos tomadas em Assembléia Geral, dispondo a respeito de ocupação das garagens do edifício não podem ser alteradas, tempos após, por deliberação unilateral do síndico, redundando dessa decisão perda da posse por parte de algum condômino. Idôneo é o recurso da ação possessória, manejado pelo condômino esbulhado ou turbado em sua posse.”

Como se vê, decidindo os condôminos a forma de ocupação das garagens, não pode o síndico alterá-la, nem qualquer condômino. Porém, tal fixação, não é imutável. Poderá ser modificada no prazo previsto ou, se não houver prazo, sempre que outra assembléia geral extraordinária for convocada para este mister.

No caso dos autos, a vaga de garagem em disputa corresponde a um dos espaços da área comum transformada em estacionamento, no interesse e com a contemplação geral dos condôminos, como explica o relator Anselmo Cerello.

Problemas como este poderão ser evitados se e quando a legislação incentivar a construção de vagas para estacionamento de veículos em edifícios residenciais e comerciais, dando vantagens efetivas a construtoras e proprietários. Há muito foi sepultado o argumento de que quanto mais garagens para os veículos mais veículos se teria nas ruas. Ao contrário, é a falta de espaço de parada que obriga os automóveis a contribuir para o congestionamento das vias de circulação.