Entre em contato por e-mail

Confira nossos artigos e notícias

Conecte-se no Twitter com a Duplique Desembargador!

Download de aplicativos (como o Adobe Reader) e modelos de documentos e formulários

Acompanhe a evolução dos condomínios da Duplique Desembargador!

Conecte-se no Facebook com a Duplique Desembargador!

Conecte-se no Google Plus com a Duplique Desembargador!

leis condominios residenciais

Devemos observar as regras de permissão de animais de estimação em nossos condomínios

Afinal, os cães comprometem ou não a saúde e a higiene dos edifícios? É direito do condômino ter seu animal de estimação em casa, apesar da proibição do regimento interno e da convenção do condomínio?

Uma decisão da Primeira Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, relatada pelo desembargador Eduardo de Moraes Oliveira, ilustra bem a polêmica. A lide iniciou quando o condomínio interpôs ação de obrigação de fazer contra um dos moradores sob a alegação de estar descumprindo a convenção e o regimento, por manter cachorro na unidade autônoma e nas dependências do edifício, o que causava intranqüilidade e outros problemas aos condôminos.

Na contestação, o réu aduziu que se trata de animal de pequeno porte, que recebe todos os cuidados necessários, inclusive com o controle de vacinação e que permanecia no interior do apartamento, sem oferecer qualquer ameaça à higiene, segurança ou sossego do edifício.

Em grau de apelação, o condomínio sustenta que a mera presença de um animal na unidade e áreas comuns do edifício já seria o bastante para causar incômodos aos demais condôminos e que o dono do cachorro sempre teve ciência da proibição imposta pelas normas do prédio, que têm força de lei, dado o caráter normativo da convenção.

Em seu voto, o relator lembra que, sem dúvida, a convenção elaborada pelos condôminos se sobressai, impondo direitos e encargos aos residentes na edificação, a teor do disposto na Lei do Condomínio (art. 9o, § 3o, “c” e art. 10, III), estando apta a regulamentar o convívio comum, inclusive impondo limitações à presença de animais em suas dependências.

Prova é tudo

No caso em julgamento, a regra aprovada dispõe que fica terminantemente vedado “possuir e manter na unidade ou em qualquer dependência do edifício, animais que comprometam a higiene e a tranqüilidade do edifício…”. Logo, argumenta o relator, a rigor o condomínio não proíbe a presença de animais, mas tão-somente daqueles que possam afetar a saúde e a paz da coletividade. Resume-se tudo, então, em provar se o animal de estimação é ou não dócil, inofensivo, salutar e quieto como exigem a norma interna e a harmonia dos residentes.

Nas palavras do magistrado: “Caberia ao condomínio atender ao disposto no art. 333, I, do Código de Processo Civil, a fim de trazer a certeza de que o referido animal de estimação se apresentasse como uma concreta ameaça à saúde, ao sossego e/ou à segurança dos demais condôminos”.

O voto favorável ao animal, porém, não foi unânime. O revisor da apelação, desembargador Valter Xavier, votou pelo desalijamento (desalijar: ato de despejar) do cão do prédio, por entender “imperativo que se respeite a vontade dos condôminos, porquanto não se encontra violada qualquer norma legal na espécie”. Fulmina: “Afinal, induvidoso que os cães comprometem a higiene e a tranqüilidade do edifício”.

O voto de desempate, do desembargador João Mariosa, foi favorável ao pequenês. Deixamos de transcrever a ementa por ser demasiado longa. A íntegra pode ser obtida através da internet, pelo número 1999.07.1.009897-5.

Como ocorre neste tipo de questão em todo o Brasil, a polêmica continua sem um direcionamento claro também em Goiânia.

Uma decisão em 28/03/2000, na segunda Câmara Cível do TJGO, relatada pelo desembargador Jalles Ferreira da Costa, estabelece que “I – O fato do regimento interno do condomínio proibir a manutenção de animais nas unidades autônomas do prédio, não é suficiente a impedir o condômino de tê-los, sob pena de ferir o principio da legalidade, bem como o direito de propriedade, garantidos pela constituição federal. II – a cláusula proibitiva inserida na convenção deve ser arredada quando a situação não causar incômodo ou risco à saúde e segurança dos condôminos”, indicando que a proibição dos animais não pode ocorrer quando o mesmo não causar incômodo, riscos à saúde ou segurança dos condôminos.

Entretanto, uma decisão em 26/11/1998, na mesma segunda Câmara Cível do TJGO, relatada pelo desembargador Fenelon Teodoro Reis, estabelece que “se a convenção do condomínio e seu regimento vetam a permanência de animais em unidades autônomas e em suas dependências, mesmo tratando-se de cão de pequeno porte, a inobservância desse dispositivo constitui violação dos preceitos aprovados pelos condôminos que visam o sossego, a salubridade e a segurança dos mesmos”, indicando que a proibição é válida.

Difícil prever qual a tendência que prevalecerá no futuro distante: o convívio com os animais ou seu afastamento gradativo de nosso meio (basta lembrar a intimidade de vida entre homem e animal na Idade Média). Quem viver, verá.

Entenda como incêndios acontecem e veja como evitá-los

Incêndios acontecem, por mais que, muitas vezes, possam ser evitados. São cerca de dez mil casos em residências por ano no estado de São Paulo, de acordo com o tenente Marcos Palumbo, do Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo. Por mais alarmante que este número possa parecer, ele vem diminuindo em relação às últimas décadas. “Isso representa apenas 8% das ocorrências que atendemos hoje”, revela o bombeiro. Segundo ele, esses dados foram reduzidos devido às legislações que obrigam a instalação dos equipamentos de proteção e equipamentos contra o incêndio.

Uma das principais causas deste tipo de acidente está relacionada a cabeamentos inadequados e ligações de fios clandestinos. Diversos equipamentos de alta potência ligados em um mesma tomada do tipo benjamim podem apresentar perigo, já que eles consomem muita energia ao mesmo tempo em um ponto que pode não ter a capacidade de suportar tamanha carga. “A cada dez anos é necessário fazer uma revisão da rede elétrica devido ao avanço da tecnologia de novos materiais que vão entrando no mercado”, orienta o tenente. Segundo ele, a residência dá indícios de que algo está errado quando existem problemas. “As lâmpadas podem diminuir um pouco a intensidade da luz”, afirma. Em um incêndio causado por motivos elétricos, não se deve jogar água para acalmá-lo, pois isso pode provocar um choque. “Utilize um extintor de pó, que é muito comum em prédios, ou de CO2”, aconselha o tenente Palumbo.

Muitos cabos conectados a uma mesma tomada podem representar perigo

O Coronel do Corpo de Bombeiros Marcos Alcântara ressalta o risco de curtos circuitos em chuveiros, que podem acontecer se a bitola do fio estiver em desacordo com as especificações do aparelho. “A carga de energia pode provocar choque, com risco fatal, eis que o corpo molhado recebe a descarga do fio exposto sem a proteção já queimada”. O cheiro de fio ou borracha queimada precede o incêndio, de acordo com Alcântara.

Fique de olho nos fios do chuveiro para evitar um curto circuito

Cozinha - Com tantos afazeres, muitas pessoas esquecem a panela no fogão, o que pode causar um grande acidente. Ao colocar muita água para ferver, ela pode borbulhar e transbordar, apagando o fogo. Se o cozinheiro não estiver atento, pode começar um vazamento de gás que pode gerar um incêndio.

Óleo quente que fica muito tempo sendo aquecido pode pegar fogo. “É fundamental que não se jogue água na panela quando estiver em chamas. Isso pode provocar um choque térmico que pode gerar uma explosão”, orienta Palumbo.

É fundamental observar a panela enquanto o fogo estiver ligado

Vazamento de gás também faz parte das principais causas de incêndios. É preciso que estejam bem ajustados o regulador de pressão do botijão, a mangueira e a abraçadeira (peça que veda a mangueira e válvula de gás para que não ocorra escape). “A troca do equipamento deve ser feita a cada cinco anos”, diz o tenente.

Para testar se há vazamento no botijão, é preciso passar uma esponja com detergente ou sabão nas conexões do regulador de pressão e mangueira. Se criar uma bolha, é sinal de que existe um micro vazamento. Caso isso aconteça, aperte as conexões da abraçadeira e a válvula de regulador de pressão.

O cheiro do gás é muito forte, portanto é possível senti-lo rapidamente, caso esteja vazando. Caso isso aconteça, o coronel Alcântara dá as dicas: ande descalço para evitar atritos, desligue a chave geral e abra portas e janelas. “Quando o ambiente estiver respirável, verifique de onde vem o vazamento. Se não for encontrado, coloque o botijão em local externo e ventilado”, diz. Lembre-se de não acender nenhuma luz, pois assim poderá criar uma faísca e causar um incêndio.

O que fazer quando o fogo começa - Em caso de incêndio, é preciso ligar para os bombeiros no telefone 193. Calma é fundamental neste momento. Deve-se procurar o caminho mais próximo e sair agachado, pois assim é possível enxergar e respirar melhor. Todas as pessoas devem sair do ambiente. Faça uma máscara usando a própria roupa e deixe o imóvel.

Dicas para evitar a chama - Atenção é um fator muito importante para evitar um desastre. Algumas vezes é possível apagar o fogo antes que ele se alastre, mas em alguns casos a chama pode agir descontroladamente e devastar uma casa ou um prédio inteiro. Para evitar que isso aconteça, é preciso tomar alguns cuidados. Confira as dicas para manter sua residência segura:

- Nunca deixe a panela no fogão ligado sem que você possa observá-la. Se o seu equipamento tiver controlador de tempo, acione ele para evitar o esquecimento;

- Metais e papel alumínio nunca devem ser colocados dentro do micro-ondas;

- Mantenha longe do fogão materiais que possam pegar fogo facilmente, como papel toalha, alumínio e líquidos inflamáveis;

- Caso sinta cheiro de gás pela casa, não acenda a luz, pois, se houver vazamento, você poderá criar uma faísca e causar uma explosão;

- Compre botijões de gás somente através de distribuidoras oficiais;

- A fiação do imóvel deve ser mantida isolada e em bom estado;

- Não deixe velas acesas sem que você esteja por perto ou enquanto dorme;

- Ao utilizar líquidos inflamáveis, evite o vazamento. Caso isso ocorra, limpe bem o quanto antes;

- Escolha equipamentos como cobertores elétricos e aquecedores que tenham certificado de qualidade;

- Lembre-se de desligar o ferro de passar roupa sempre que não estiver por perto;

- Oriente crianças para que não se escondam em caso de incêndio antes que o acidente aconteça. A prevenção pode evitar que elas se escondam debaixo da cama ou armários durante a propagação da chama, o que dificulta a salvamento delas;

- Não sobrecarregue tomadas benjamins com muitos equipamentos potentes ao mesmo tempo.

Fonte: ZAP

‘O síndico transformou a sauna em brinquedoteca, mas só após aprovou em assembleia. Pode?’

É necessário analisar a convenção do condomínio para dar uma resposta concreta sobre o poder do síndico de alterar ou não a destinação de uma parte da área de uso comum.

À priori, qualquer espaço da área comum de um condomínio só poderá ser aproveitado de forma diversa àquela convencionada com a autorização específica em assembleia e, em muitas vezes (dependendo do estipulado na convenção), com 100% de concordância dos condôminos.

Neste caso específico, o fato de o síndico solicitar a respectiva autorização para transformar o espaço comum destinado à sauna em “brinquedoteca” após já haver realizado a obra implica em verdadeira confissão de culpa, ou seja, na admissão de que agiu além dos limites estabelecidos pela convenção. Caso este seja o caso (o que, novamente, exige um estudo detalhado das normas do condomínio), o síndico poderá até mesmo ser responsabilizado judicialmente por perdas e danos.

O cargo de síndico é eletivo e o mandato é de até dois anos, permitida a reeleição, conforme estabelece o artigo 1.347 do Código Civil. Para sua eleição, o síndico precisa se candidatar e ser votado pelos condôminos que representem no mínimo 50% mais um dos votos dos presentes em assembleia. Entre suas funções está a de representar o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, todos os atos necessários à defesa dos interesses comuns, diligenciar a conservação e a guarda das áreas comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos condôminos. É intrínseca a sua função a conservação e a guarda das áreas comuns, conforme previsto no inciso V do artigo. 1.347, do Código Civil.

Fonte: Estadão

Terraço, Venda & Seguro

Três questões polêmicas do dia-a-dia do condomínio foram apreciadas pelo legislador do novo Código Civil, que entra em vigor em janeiro de 2003, em artigos curtos e objetivos: a conservação do terraço, os débitos pendentes na alienação e o seguro da edificação.

O primeiro dos artigos diz:

“Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.”

De longa data problemas com o último pavimento dos edifícios e com o terraço livre clamam por solução. Ora o terraço é designado como área de uso exclusivo do proprietário da cobertura, ora fica “reservado” como propriedade do incorporador, ora recebe o destino natural, que é área comum de propriedade de todos. Não poucas são as disputas judiciais entre visando dirimir sua forma de conservação, já que quem só usa nem sempre se sente na obrigação de fazer os reparos necessários.

Agora, ficou claro. A manutenção do terraço deve ser feita pelo proprietário da cobertura, respondendo ele por qualquer dano que venha a causar a seus vizinhos das unidades inferiores.

Não se deve confundir, porém, terraço com telhado. Terraço constitui área aberta de utilização adequada; situa-se a céu aberto, sem teto ou outro tipo de cobertura, o que torna imperativo isolamento de seu piso contra intempéries. Em certos casos, o terraço se confunde com o telhado, que é mera proteção feita de argila ou outro material, sem aproveitamento pessoal de seu espaço (salvo a eventual colocação de antenas etc.). Se houver telhado e não terraço, as despesas de sua conservação sensibilizarão o bolso dos condôminos e não do proprietário do apartamento de cobertura.

O segundo artigo enfatiza:

“Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

Mais claro não poderia dizer. Mais uma vez o legislador reforça a idéia de que dívida de condomínio tem natureza especial, dita “propter rem”, ou seja, que é própria da coisa, seguindo-a independente de quem seja seu proprietário. Como já ressaltado em dezenas de decisões do Superior Tribunal de Justiça, o não acolhimento dessa norma feriria de morte o condomínio como instituição, já que a impossibilidade de se penhorar o bem por dívida originada de despesas para a sua própria conservação geraria um desequilíbrio de tal monta que traria a falência ao prédio.

Qualquer que seja o modo de alienação (compra e venda, dação em pagamento, arrematação, doação etc.), se houver débitos de condomínio pendentes, o novo adquirente é obrigado a pagá-los, restando-lhe direito de ação regressiva contra o antigo proprietário.

O terceiro artigo dispõe:

“Art. 1.346.Ë obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.”

Neste ponto o novo Código Civil foi bem mais conciso do que a atual Lei do Condomínio (4.591/64, art. 13). Talvez porque o tema já seja hoje melhor disseminado na comunidade condominial.

O seguro deverá ser de “toda a edificação” e não apenas das partes comuns, de modo que, se ocorrer sinistro, parcial ou total, haja recursos suficientes para a sua reparação ou reconstrução, se assim deliberarem os proprietários. O prêmio pago à seguradora será incluído nas despesas ordinárias do condomínio, como já rezava a Lei 4.591/64 e como indica a razão.

Conheça 5 maneiras de perder um imóvel

Descuidos com o financiamento, compra com terceiros e até dívidas de condomínio podem acabar com o sonho da casa própria.

A compra do imóvel demanda tempo e requer muitos cuidados. O problema é que um passo errado pode acabar com o sonho.

Alguns erros fatais como deixar de pagar o condomínio ou permitir que o imóvel seja usado como garantia em financiamentos ou outras dívidas, podem levar à perda do bem.

imóvel em decadência EUA1. Financiamento: por se tratar da compra de um bem alienado fiduciariamente ao banco credor, o consumidor que não conseguir arcar com o valor do financiamento corre o risco de perder o imóvel. Neste caso, com três prestações atrasadas, o credor pode dar início ao processo de execução do imóvel. “O consumidor é notificado pelo Cartório de Registro de Imóveis a pagar a dívida sob pena de perda do bem. Caso não ocorra o pagamento, a propriedade é consolidada em nome do Banco e o imóvel é levado a leilão. Normalmente o processo leva em torno de 8 meses”, explica Carla.

2. Terceiros: quando a compra do imóvel é negociada diretamente com o proprietário, é importante pesquisar a vida de quem está vendendo o imóvel. “É importante exigir todas as certidões dos vendedores tanto da localidade onde se situa o imóvel como do local de residência deles, a pesquisa deve ser elaborada em todas as esferas, cíveis, trabalhistas, fiscais”, explica.

O mesmo cuidado serve para o levantamento no Cartório de Registro de Imóveis. “Se o vendedor for dono do imóvel por menos de dois anos, é importante pesquisar sobre os antigos proprietários”, aconselha Carla.

De acordo com a advogada, um processo trabalhista, por exemplo, pode resultar na penhora do imóvel. Sem saber, o consumidor pode estar comprando um imóvel que já está perdido.

3. Dívidas do imóvel: dívidas de condomínio, que são considerados débitos do próprio imóvel, podem fazer com que o imóvel seja levado a leilão para quitar esses débitos. “Neste caso, o processo de execução do imóvel pode levar de dois a 10 anos”, conta Carla.

Nesse mesmo caso é possível considerar as dívidas relativas ao IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano). “Com esta dívida a inscrição do IPTU fica inscrito na Dívida Ativa e pode chegar a ser penhorado diante da execução fiscal pela fazenda pública”, explica a advogada.

4. Fiador: se tornar fiador em um contrato de locação, por exemplo, pode ser uma armadilha. Caso a dívida não seja paga, o imóvel usado como garantia servirá como forma de adquirir dinheiro para quitar a dívida. “Portanto, os bens do fiador, ainda que seja o único bem do fiador e de morada de sua família, poderão ser penhorados para cobrir dívida de fiança”, acrescenta Carla.

5. Na planta: neste caso, se o consumidor comprar um imóvel na planta de uma incorporadora, sem pesquisá-la antes, poderá ser um forte candidato a perder o bem. Isso porque algumas empresas não são donas do terreno e caso aconteça algum problema, o consumidor perderá todo dinheiro que já pagou. Além disso, Carla afirma que as incorporadoras têm seis meses a partir da data de lançamento do empreendimento para desistir de construí-lo. “O problema é que sem conhecer a empresa, será bem difícil receber o dinheiro com correção de volta caso ela desista do empreendimento”, conta.

Fonte: InfoMoney

Saiba como reduzir o consumo e o valor da conta de água

água é essencial para a nossa sobrevivência, de acordo com a ONU, casa pessoa necessita de cerca de 110 litros de água por dia para anteder às necessidades de consumo e higiene. O que passar desse número é desperdício. No entanto, o consumo por cada brasileiro pode chegar a mais de 200 litros de água por dia. Algumas dicas de como contribuir para a conservação da água e se beneficiar com isso, inclusive economicamente.

Evite usar mangueira – Se for lavar a calçada ou garagem use uma vassoura em vez de uma mangueira. Se for lavar o carro utilize um balde e um pano. Uma mangueira aberta durante 30 minutos, com abertura de meia volta na torneira, consome de 206 a 560 litros de água. Ou seja, usar a mangueira no lugar da vassoura durante 15 minutos pode desperdiçar até 280 litros de água, que é mais do que o dobro do que uma pessoa precisa de água por dia.

Evite vazamentos – Um buraquinho de 2 milímetros (a espessura de um prego pequeno) na tubulação gera desperdício de 3.200 litros de água por dia, o que equivale a praticamente 1 mês da necessidade diária de água de uma pessoa.

Não deixe a água escorrer a toa – Só deixe a torneira aberta quando estiver enxaguando. Mantenha a fechada ao escovar os dentes, se ensaboar, esfregar a roupa ou lavar a louça. Lavando a louça com torneira meio aberta por 15 minutos, são utilizados 117 litros de água. Com economia, o consumo pode chegar a 20 litros de água.

Utilize equipamentos que economizam – Elas podem controlar o volume de água usado, o tempo de uso ou os dois ao mesmo tempo.

- Duasl Flush: Sistema de descarga com válvula que regula a quantidade de água liberada no vaso sanitário. No momento da descarga, pode-se optar pelo uso de três ou seus litros de água.

- Arejador: Acessório para torneiras e chuveiros cuja função é misturar ar à água, dando a sensação de maior volume. Torneiras com arejadores podem reduzir o consumo de água em até 75%.

- Restritor de vazão: Instalado em torneiras regula a quantidade de água expelida.

- Torneiras automáticas: Torneira com fechamento automático, que funcionam através de um sensor ou toque de um botão, que acionados, liberam água por alguns segundos e voltam a fechá-la.

Além dissso, existem tecnologias que permitem benefícios ambientais, além de economia para o imóvel. Conheça algumas:

- Telhado verde (ou teto vivo): É nome dado para jardins instalados no topo de prédios ou casas. Como qualquer jardim, colaboram com a biodiversidade, embelezam a paisagem e retêm a água da chuva, evitando enchentes. Mas não é só isso: a camada de terra e vegetação no telhado funciona como excelente isolante térmico, evitando assim que o calor penetre na construção.

- Pavimentos drenantes: Como o nome já diz, são coberturas permeáveis para o solo. Graças a sua permeabilidade, estes pavimentos permitem a drenagem da água da chuva, recarregando o lençol freático, e a irrigação ativa da vegetação local. Podem ser compostos por blocos, placas pré-moldadas e até pavimentos asfálticos especiais.

- Captação e reuso de água da chuva: Permitem ao mesmo tempo combater enchentes, diminuir a demanda por água encanada e, claro, gastar menos. Embora não sirva para beber, a água da chuva pode ser usada em 90% das nossas atividades.

- Reuso da água de chuveiros, lavatórios e tanques: Não é só a água da chuva que pode ser reutilizada. Para isso, pode-se instalar pequenas estações de tratamento na construção ou mesmo lançar mão de ações simples, como utilizar um balde para aproveitar a água do chuveiro ou aproveitar a água do tanque ou lavadora para lavar o quintal.

Fonte: Revista Imóveis

Quando as advertências e multas são necessárias

Punições a moradores são aceitas desde que as infrações constem na convenção ou no regimento interno do condomínio.

Está previsto no Código Civil, nos incisos II e IV do artigo 1.348, que cabe ao síndico ”representar o condomínio ativa e passivamente, bem como cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia”. No entanto, atender a essas especificações nem sempre é fácil e há casos em que a aplicação de advertências ou multas torna-se necessário.

Mas a pergunta que fica é como e quando se pode aplicar uma multa ou advertência sem que o síndico passe por situações desagradáveis ou seja até mesmo acionado juridicamente pelo morador que sofreu a ação?

O assessor jurídico do Sindicato da Habitação e dos Condomínios do Paraná (Secovi Pr-Regional Norte), Danilo Serra Gonçalves orienta que, antes de mais nada, todas as infrações passíveis de punição devem estar corretamente informadas na convenção ou no regimento interno do condomínio. Esse proceder pode evitar problemas futuros. ”Caso o síndico aplique uma punição sem base, ele pode ter de responder tanto cível como criminalmente dependendo da forma como comunicou o morador”, diz.

Entre os casos mais comuns de reclamações que chegam ao Secovi estão barulho, uso de garagem e infiltrações. Gonçalves informa que para quaisquer que sejam os casos vale aquilo que estiver no regimento ou convenção condominial. ”Desde que aprovada com o coro correto (2/3 dos condôminos dizendo sim), o regimento é lei no condomínio”, afirma.

O assessor alerta para um outro ponto que as vezes passa despercebido pelo síndico e seu conselho. Em caso de multa, esta deve estar vinculada à quota condominial e não ao salário. Também é interessante que seu valor aumente gradativamente em caso de reincidência.

Para Gonçalves antes mesmo da aplicação de uma advertência ou multa, o ideal é que o síndico adote um perfil contemporizador e busque resolver as situações conversando com as partes envolvidas.

Como forma de evitar problemas com moradores alegando desconhecimento das normas a orientação é que seja disponibilizada a cada condômino uma cópia da convenção ou do regimento. Também é importante que trechos dos mesmos sejam citados no demonstrativo de despesas mensal. ”Assim os condôminos estarão sempre atualizados e não poderão alegar desconhecimento”, aconselha.

Fonte: Folha de Londrina

Do Mandato do Síndico

Após as disposições gerais do condomínio edilício, o novo Código Civil abre uma seção exclusiva para a administração do condomínio, com amplitude maior do que a lei 4.591/64. Enquanto esta dedicou dois artigos ao tema (cinco se incluirmos a parte relativa à assembléia geral), o futuro Código criou dez artigos. Algumas alterações são substanciais, embora o legislador tenha reescrito o que já havia na Lei do Condomínio.

A seção inicia com a seguinte regra:

“Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá ser renovado.”

Embora os textos sejam semelhantes, há pequenas nuances que poderão dar margem a interpretação. Por exemplo, na Lei 4.591/64, lê-se que o síndico “poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio” (art. 22, § 4O), ao passo que o Código se refere à eleição de síndico “que poderá não ser condômino”. O sentido é igual, a norma é facultativa, mas percebe-se que o codificador deu maior importância ao síndico-condômino, o que talvez leve a concluir que, numa votação empatada, o condômino deva ter a preferência sobre um estranho.

Outra diferença sutil, mas intrigante. Na legislação ainda em vigor (Lei 4.591/64), está dito que o mandato “não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição”. O Código novo não menciona a palavra reeleição, mas diz que o síndico será escolhido “por prazo não superior a dois anos, o qual poderá ser renovado”. Pergunta-se: estaria na mente do legislador estabelecer um sistema de recondução (ou não) do síndico ao cargo, mediante assembléia, antes de se proceder à eleição de novo síndico, caso não haja a renovação de seu mandato? Aparentemente não, mas tal idéia surgiu de imediato ao compararmos os dois textos legais. Que seja só especulação…

O artigo seguinte fixa as atribuições do síndico.

“Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos; [Lei 4.591/64, art. 24]

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; [art. 22, § 1o, alínea ‘a’]

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; [sem similar na Lei 4.591/64]

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; [art. 22, § 1o, alíneas ‘c’ e ‘e’]

V - diligenciar a conservação e partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; [art. 22, § 1o, alínea ‘b’]

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; [sem equivalente expresso na Lei 4.591/64]

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; [art. 12, § 2o e art. 22, § 1o, alínea ‘d’]

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; [art. 22, § 1o, alínea ‘f’]

realizar o seguro da edificação. [art. 13]

O artigo 1.348 do Código Civil recebeu dois parágrafos, de suma importância, sobre a delegação de seus poderes administrativos e de representação do condomínio, o que veremos na próxima coluna, por limitação de espaço.

A nova lei não repetiu a alínea ‘g’ do art. 22, parág. único, da Lei 4.591/64 que manda o síndico “manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio”.

Reação à inadimplência

A indignação sentida pelos condôminos que são obrigados a arcar com as despesas dos maus pagadores está muito bem registrada em curto artigo publicado na edição de agosto/07 da revista TAM, pela colunista Sonia Racy, de O Estado de São Paulo e da Rádio Eldorado. Sob o título “Morando com o inadimplente”, o saboroso texto tem a seguinte íntegra:

“Dói menos pagar condomínio de prédio no Brasil do que imposto de renda. No pagamento do condomínio, pelo menos, sabemos para onde está indo nosso dinheiro. No entanto, a exemplo do que acontece com quem paga imposto em dia, que é onerado pela economia informal no país (38%, segundo pesquisas), dói muito ter de ‘cobrir’ os condôminos inadimplentes.

Quando alguém no seu prédio resolve não pagar o condomínio, ou outros condôminos são obrigados, por lei, a ratear essa conta todo o mês. O máximo que se pode fazer é votar na assembléia para que o condomínio entre na Justiça contra o dono do apartamento ou casa. E, enquanto a Justiça não decide (o prazo médio para a resolução dessas questões, segundo estatísticas, é de dez anos), todos os moradores do prédio vão ter de arcar com o custo ‘extra’.

E mais: você que paga tudo em dia, não pode encaminhar o nome do infeliz para o Serasa. Isso é proibido pelo Código de Defesa do Consumidor. Você não pode nem sequer excluí-lo dos serviços e produtos do condomínio. A lei dos condomínios proíbe. A cobrança judicial, portanto, é a única saída legal. E sabem qual a multa para quem não paga em dia? 1% de juros ao mês, mais 2% de multa sobre o total devido.

E se você comprou um apartamento e, depois, descobre que o antigo dono não estava pagando o condomínio? A lei é clara: a dívida é sua.Pergunta que não quer calar: será que a lei não deveria proteger quem paga em dia?”

Realmente, a colunista tem razão. Ninguém gosta de pagar a conta de água do vizinho. Nem a energia elétrica que ele utiliza nas áreas comuns do prédio. Ou os serviços do porteiro, da zeladora, do contador do prédio. A multa de 2% (dois por cento), aplicada uma única vez, mal cobre o prejuízo do condomínio durante 30 dias. A partir daí, o ônus financeiro recai sobre os demais co-proprietários. A função da pena – desestimular a inadimplência – desaparece diante dos juros que o devedor economiza pagando sua conta devedora no banco ou a fatura do cartão de crédito.

Sai muito mais barato atrasar o condomínio.

O inadimplente parece não se dar conta de que sua contribuição para a manutenção do prédio é a única fonte de renda do condomínio. O valor da cota é fixado com base no orçamento aprovado em assembléia ou no rateio das despesas correntes. Não há margem de lucro, como no comércio, nem ganhos especulativos, como no mercado financeiro. Se um não paga, os demais são obrigados a assumir o encargo do faltoso. Ler o artigo transcrito acima foi um grande consolo. Esperamos que para o leitor, também.

Locação de moradia de zelador pode trazer risco

Condomínio Lemos Cunha: aluguel aprovado após discussões

A locação das antigas moradias dos zeladores nem sempre é uma boa opção. Apesar de alguns exemplos positivos, especialistas afirmam que a renda extra pode acabar gerando dor de cabeça.

“Por se tratar de uma área comum, e não uma unidade residencial registrada, a locação não tem base jurídica. É um ponto de insegurança, pois, na hora do despejo, não se sabe qual norma deve ser seguida”, afirma o diretor jurídico da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis(Abadi), Marcelo Borges.

Como se trata de uma decisão complicada, é necessária a aprovação de dois terços dos moradores para que a locação possa ser efetivada. Foi o que aconteceu no Condomínio Lemos Cunha, em IcaraíNiterói. A moradora Cecy Martins, de 80 anos, conta que, apesar do receio e das discussões na hora da votação, o aluguel, hoje, é comemorado.

A moradia, porém, não precisa ser utilizada somente para o aluguel. Segundo o diretor da Abadi, o melhor é usar o local para o condomínio, como uma despensa ou um escritório para aadministração, por exemplo.

Caso o novo uso requeira obras para modificar a estrutura, cuidado! É preciso ter a aprovação por unanimidade. Sem saber desta obrigatoriedade, um condomínio na Tijuca decidiu quebrar uma das paredes da moradia para aumentar a garagem. Como não foi aprovada por todos, a obra não autorizada acabou recebendo uma notificação da Secretaria municipal de Urbanismo, o que provocou muita polêmica.

Com o aumento de casos como este, o vereador Rubens Andrade (PSB) elaborou o projeto de lei 812/2011, que visa modificar a Lei 1.218, de 1988, para que a aprovação se dê apenas com a maioria dos votos. Contudo, como a proposta ainda não foi votada na Câmara, é melhor não correr riscos.

Fique por dentro:
Legislação – De acordo com a Lei 1.218, de 11 de abril de 1988, qualquer modificação nas áreas comuns de um condomínio devem ser aprovadas por unanimidade, podendo gerar multas em caso de descumprimento.

Projeto – O Projeto de Lei 812/2011, de autoria do vereador Rubens Andrade (PSB), pede a aprovação da modificação das moradias funcionais, baseada apenas na decisão da maioria doscondôminos. No entanto, a alteração só poderia acontecer caso o imóvel não estivesse ocupado por funcionários do prédio.

Possibilidades – A moradia do zelador pode ser utilizada como fonte de renda extra com a locação ou se transformar em escritórios, salas de arquivo e academias de ginástica.

Vantagens – O aluguel da unidade pode ajudar o condomínio a realizar obras de manutençãoou qualquer outra despesa extraordinária que o condomínio venha a ter, diminuindo a necessidade de cotas extras para o pagamento das mesmas.

Desvantagens – Os apartamentos funcionais são considerados áreas comuns do prédio. Por isso, não são unidades registradas no Cartório Geral de Imóveis, e sua locação não tem base jurídica na Lei do Inquilinato. Em caso de inadimplência, não há regras específicas para o despejo do inquilino, podendo o processo se arrastar por tempo indeterminado na Justiça. Além disso, esses apartamentos costumam ficar em áreas estratégicas do prédio (perto de garagens, da portaria e das entradas de serviço do edifício) e não são bem monitorados, já que eram ocupados por funcionários de confiança. Assim, a escolha do inquilino deve ser feita com muita cautela. Para não correr riscos, recomenda-se sempre a intermediação de uma imobiliária.

Perfil - As moradias destinadas a zeladores, na maioria das vezes, são uma quitinete ou apartamento de um quarto, ficam na parte dos fundos do prédio e não possuem vaga de garagem.

Valor – O valor da locação de unidades desse tipo pode custar até a metade do cobrado nos outros apartamentos do prédio. Quando a comparação é com unidades do mesmo perfil – no primeiro andar e nos fundos do edifício, e com apenas um quarto – a antiga casa dos zeladores chega a ser até 15% mais barata.

Especialistas - Especialistas do setor têm opiniões diferentes sobre o novo uso da moradia funcional. Para Marcelo Borges, da Abadi, a locação geraria “mais dor de cabeça do que renda”. Edison Parentes, diretor da imobiliária Renascença, ressalta a necessidade de aprovação por, pelo menos, dois terços do assembleia dos moradores para a locação da unidade. Carlos Samuel Freitas, diretor comercial da Primar Administradora, considera que esse tipo de aluguel geraria um efeito complicado, porque mexe com o direito privado.

Fonte: Revista Imóveis

Orçar e Prestar Contas

Ao tratar da assembléia anual de condôminos, o novo Código Civil seguiu passos semelhantes à atual Lei do Condomínio, mas enfeixou o foco principal num só artigo e deixou a questão do quórum para os números seguintes.

Ficou assim aprovada a matéria:

“Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.”

De início, soa estranho ver o legislador utilizar a expressão “reunião da assembléia dos condôminos”, já que a palavra ‘assembléia’ significa “reunião de pessoas que têm algum interesse em comum, ger. em grande número, com a finalidade de discutir e deliberar conjuntamente sobre temas determinados” (Houaiss). Toda assembléia é uma espécie de reunião, não havendo necessidade de repetir a palavra. Bastaria dizer que o síndico convocará anualmente ‘assembléia dos condôminos’.

Pauta Mínima

O novo texto acrescentou mais dois itens essenciais na pauta mínima da assembléia geral ordinária do condomínio. Pela Lei 4.591/64, a finalidade básica do ato era a de aprovar “as verbas para as despesas de condomínio” (art. 24) e demais matérias inscritas na ordem do dia. Agora, além do orçamento, será obrigatório incluir o rateio das despesas e a prestação de contas do síndico. Dos novos requisitos, o primeiro praticamente se confunde com o orçamento. Este deve ser feito de forma global, indicando, de conseqüência, quem e em que proporção será custeado (rateio).

Tão importante quanto o orçamento é a prestação de contas. Fez bem o codificador em reforçar a exigência, já incluída nas atribuições do síndico. Embora todo mandatário tenha obrigação natural de prestar contas ao mandante, independente de previsão contratual, não custa deixar o tema duplamente explicitado.

Duas outras matérias foram lembradas pelo legislador. A eventual eleição do síndico, se seu mandato estiver prestes a findar, e a alteração do regimento interno, se essa for a necessidade e a vontade dos condôminos. Tais inclusões servem apenas como lembrete ao síndico, na hora de convocar a assembléia, não tendo caráter obrigatório.

Poder de decisão

parágrafo 1olegislador repete o critério hoje vigente, que permite a um quarto dos condôminos convocarem assembléia, na omissão do síndico. A mesma regra é repetida adiante (art. 1.355), ao tratar o Código das assembléias extraordinárias.

parágrafo 2opete-se norma existente na Lei do Condomínio (art. 27), porém de escassa utilização, dada a autonomia que os condomínios adquiriram no Brasil em termos deliberativos. Não há mais necessidade de se aguardar 15 (quinze) dias para ingressar com medida que transfira a decisão para magistrado.

O socorro ao juiz só acontece, na prática, quando os gestores do prédio não podem praticar atos de força, como a execução dos títulos de cobrança. A presença dos condôminos em geral é pequena nas assembléias, mas seu poder de decisão não tem merecido reparos nem carece de auxílio do Judiciário

Há Dois Tipos de Multa

Transcrevemos abaixo mais duas questões encaminhadas pelo Secovi – Sindicato da Habitação de Uberlândia – MG, com as respectivas respostas, conforme pesquisa do TeleCondo.

P. Com relação a cobrança: o condomínio faz cobrança por boleto bancário. Tais boletos têm discriminações diversas, tais como: taxa condominial, consumo de gás, multas e outros…totalizando um valor X. Um proprietário pagou valor menor do boleto fazendo depósito direto na conta corrente do condomínio, subtraindo uma multa, o que fazer nestes casos.

R. Antes de adentrarmos ao caso, temos eu salientar que a multa referida ficou sem especificação, ou seja, não sabemos ao certo qual é a espécie de multa, se é de caráter punitivo ou se é proveniente das despesas de condomínio.

Nossa posição, no caso concreto, é no sentido que se tal multa for proveniente de atraso de pagamento da taxa condominial, sendo certo seu lançamento no bloqueto bancário, o não pagamento de multa implica inadimplência do condômino frente ao condomínio.

Caberá uma notificação ao condômino, explicando a situação e pedindo que pague o valor referente à multa.

Por outro lado, se for multa referente a descumprimento da convenção do condomínio, o entendimento é de que tal multa não se confunde com as despesas de condomínio, e se estiver lançada no bloqueto juntamente com a taxa condominial, o condômino poderá pagar somente as despesas condominiais, não sendo obrigado a quitar a multa juntamente com a taxa.

Sua cobrança deverá ser feita por meios próprios, como determina a Lei do Condomínio (art. 21, parág. único), que transcrevemos:

“Art. 21. A violação de qualquer dos deveres estipulados na convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria convenção ou no regimento interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.

Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino.”

Regime especial

P. Em um condomínio o porteiro trabalha 12×36 noturno, porém o condomínio paga ao porteiro hora extra nos finais de semana; isso é permitido, sendo que a jornada de trabalho segue normal?

R.Explica o TeleCondo que, segundo Paulo Mont’Alverne Frota, juiz do TRT da 16a. Região, no caso de empregado que trabalha ‘12×36’, vai interessar se existe ou não acordo ou convenção coletiva de trabalho estabelecendo o referido regime. Se houve a pactuação prevista no art. 7o, XIII, da Constituição Federal, certamente não se poderá falar em horas extras. Se, entretanto, o regime não foi ajustado em acordo ou convenção coletiva, orienta a jurisprudência mais avisada que tem incidência o Enunciado 85 do TST, de modo que seriam devidas não propriamente horas extras, mas somente o adicional de horas extras (50%), relativo às horas excedentes da oitava diária.

Se, com base em convenção coletiva, o empregador adotar a jornada de 12×36, fica obrigado a respeitar o limite da jornada mensal, devendo considerar como já remunerado o trabalho realizado aos domingos e feriados que porventura coincidam com a referida escala, face à natural compensação das 36 horas seguintes, destinadas a descanso.

Em resumo, é isso aí.

O poder de representação

Pode o condomínio proibir o uso de procuração nas assembléias? Pode estabelecer regras que impeçam que um procurador represente mais do que um proprietário de unidade? Pode obrigar o condômino a comparecer à reunião ou a assumir o cargo de síndico?

Questões como estas não estão regulamentadas expressamente no Código Civil ou na antiga Lei do Condomínio, desafiando o intérprete a buscar a resposta na vastidão do ordenamento jurídico ou nas trinchas do bom senso. Afinal, o legislador não prevê a solução para todas as hipóteses.

Vejamos a primeira pergunta. Diz a lei vigente que é direito do condômino “votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite” (Cód. Civil, art. 1.335, III). Há uma exigência, a de que esteja em dia com seus pagamentos ao condomínio, e só. Não se impõe ao condômino seu comparecimento pessoal à assembléia. Como não há, igualmente, outra norma que proíba o interessado de nomear mandatário (por procuração com poderes especiais pode-se quase tudo na vida civil, inclusive casar), a conclusão natural a que se chega é que não cabe à convenção do condomínio proibir o titular de fração ideal de exercer seu direito por intermédio de pessoa interposta. Exceção à regra seria o comparecimento pessoal ou exigência de procuração por instrumento público em circunstâncias especiais, como a alienação integral do prédio.

A garantia de que os condôminos podem ter representante em assembléia não significa que o prédio esteja impedido de regulamentar a matéria, através de alteração de sua convenção, o que responde à segunda pergunta acima. Há edifícios, por exemplo, que limitam o número de procurações que uma mesma pessoa possa apresentar no ato. “Nenhum procurador poderá representar mais do que três condôminos na assembléia” é o que diz a regra. A finalidade é evitar que haja concentração de poder em uma só pessoa, o que vai contra o espírito do viver em condomínio, e tornar mais difícil a continuidade do mesmo síndico à frente do condomínio. Tal norma, repita-se, é válida, pois não interfere no exercício do direito de os condôminos serem substituídos por procurador de sua livre escolha.  Também são aceitas disposições da convenção que exigirem reconhecimento de firma do instrumento de mandato, ou de que a finalidade seja específica para as assembléias, ou de que haja menção a deliberações sobre despesas extraordinárias e coisas do gênero.

A disciplina do condomínio, mediante reforma da convenção, não chega ao ponto, contudo, de obrigar o proprietário a comparecer nas assembléias. Sua participação é um direito e um dever. Sua ausência não lhe acarreta nenhuma penalidade ou multa, muito menos a sanção de ser conduzido “sob vara”. Sofre, sim, os ônus de sua omissão, como o de ser obrigado a cumprir todas as deliberações (boas ou não) que seus vizinhos tomarem no decorrer da reunião.

De igual sorte, a assembléia não poderá obrigar os condôminos a assumirem, na forma de rodízio, o cargo de síndico. Em muitos prédios, a escala de síndicos funciona, mas sua existência e cumprimento é fruto mais da pressão social (do grupo) do que de imposição legal ou estatutária.

Porteiros terceirizados

O condomínio pode terceirizar os serviços de limpeza, conservação e vigilância, sem que tal iniciativa resulte em responsabilidade trabalhista solidária.

A conclusão decorre da leitura de acórdão do Tribunal Regional do Trabalho da 24ª. Região (Mato Grosso do Sul), em ação trabalhista movida por porteiro contra o edifício e a empresa prestadora do serviço.

A ementa do recurso ordinário (00956/2005-004-24-00-9), julgado pelo Tribunal Pleno, diz o seguinte: “Condomínio Residencial. Serviços de Portaria. Terceirização. Licitude. Os conceitos de atividade-fim e atividade meio, para efeito de se averiguar a legalidade ou não da terceirização, devem ser relativizados quando se trata de condomínio residencial, pois, aí, ante a inexistência de finalidade econômica, diluem-se os traços distintivos, podendo mesmo afirmar-se que todas as atividades (portaria, conservação, limpeza) constituem o fim do empreendimento, sem que por isso se possa reputar ilegal a terceirização desses serviços.”

Ao relatar o acórdão, o juiz Márcio Eurico Vitral Amaro esclarece que, na sentença de 1º grau, o condomínio fora condenado a responder subsidiariamente pela condenação, nos termos da Súmula 331 do Tribunal Superior do Trabalho. O reclamante, em embargos de declaração, pede que o condomínio responda solidariamente pela condenação e que lhe sejam estendidos os benefícios das normas coletivas da categoria dos empregados em condomínios. O magistrado reiterou que a responsabilidade é subsidiária e não solidária do tomados dos serviços.

Argumenta o relator: “Ainda que se admita que os serviços de portaria sejam inerentes à atividade-fim dos condomínios residenciais, não há, no caso, ilegalidade no contrato de prestação de serviços celebrado pelos dois reclamados, de modo a afirmar-se que se está diante da hipótese de terceirização ilícita”, uma vez que o reclamante trabalhou no ‘estágio inicial’ da terceirização, “que representa atividades de apoio, sem transferência tecnológica ou de parceria comercial”, como destacou a sentença inicial.

Além disso – prossegue o julgador – “cabe ressaltar que os conceitos de atividade-meio e atividade-fim, para efeito de se averiguar a legalidade ou não da terceirização, têm aplicação restrita às empresas com finalidade lucrativa, o que não é o caso do condomínio residencial, o qual, a rigor, sequer constitui pessoa jurídica. E essa conclusão é lógica: qual seria a atividade-meio de um condomínio? Em vista dos seus objetivos sociais, quaisquer das atividades ali realizadas haveriam de se enquadrar na sua atividade-fim.”

Com relação ao pedido do reclamante de incluir-se na categoria de empregados em condomínios, a posição do TRT da 24ª. Região foi no sentido de negar a pretensão. Diz o relator: “O enquadramento sindical decorre, como se sabe, da atividade preponderante da empresa. No caso, a atividade preponderante da empregadora efetiva do reclamante é a conservação e limpeza [...]. Assim, adoto o entendimento da origem de que, não se tratando de terceirização ilícita, o enquadramento deve ser fixado, no caso, com vistas às atividades da primeira reclamada, sua empregadora efetiva.”

Ao negar provimento ao recurso do reclamante, o tribunal sul-matogrossense não excluiu a responsabilidade subsidiária do condomínio. Portanto, senhores síndicos, fiquem atentos à idoneidade das empresas que contratam para prestar tais serviços.

Quórum para Assembléias

Após engessar o regimento interno do edifício exigindo quórum de dois terços dos condôminos para sua aprovação ou alteração, o novo Código Civil regula a realização das assembléias do condomínio, em quatro artigos.

Convém transcrever todos em conjunto, como segue:

“Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Art. 1.354. a assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.”

Alguns comentários

1. A realização de qualquer assembléia em primeira convocação depende do cumprimento de dois quóruns: o de presença (número de condôminos que represente ‘pelo menos metade das frações ideais’) e o de deliberação (‘maioria de votos dos condôminos presentes’). Assim, se 40% dos proprietários estiverem presentes à reunião e decidirem por unanimidade, o sufrágio será anulável, por não cumprir o quórum de presença mínima.

Em outra ocasião, opinamos sobre as vantagens de se exigir “quórum duplo” para certas decisões do condomínio, um relativo a um número mínimo de condôminos e outro à manifestação da vontade dos votantes. Exemplo: presença mínima de 1/3, deliberação por voto mínimo de 2/3 dos presentes.

2. Na prática, como se sabe, pouquíssimas assembléias são realizadas em primeira convocação, devido ao quórum elevado de presença e porque a segunda convocação acontece meia hora ou uma hora depois. Virou praxe aparecer somente no segundo horário.

3. Em segunda convocação não há exigência de presença mínima de condôminos, tal como hoje. Se apenas um comparecer, a assembléia pode ser instalada e deliberar.

4. Requisito importante da assembléia é a convocação de todos os condôminos. O art. 1.354 denota a dureza do legislador: “A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.” Não há meias-palavras nem eufemismos. Todos devem ser convocados, sem exceção. Continuam válidas, obviamente, as convocações coletivas, feitas por edital afixado no elevador ou no mural do condomínio, conforme dispuser a convenção ou o regimento interno.

5. Quanto à convocação de assembléia extraordinária por um quarto dos condôminos nada há de diferente. O preceito é o mesmo da atual Lei do Condomínio (art. 25), mas aparece duas vezes no novo Código Civil (art.1.355 acima transcrito e art.1.350).

6.Lei do Condomínio (4.591/64) utiliza a palavra quorum em itálico, sem acento, ao passo que o novo Código Civil a representa como quorum, sem itálico e sem acento. Seguimos a orientação da professora Maria Tereza Piacentini (coluna ‘Não Tropece na Língua’, www.linguabrasil.com.br ), que aconselha o aportuguesamento da palavra – sem itálico mas com acento, quórum – por ser paroxítona terminada em ‘m’.

7. É importante que as convenções regulem com bom senso e de modo abrangente todas as questões relativas ao quórum. Levar em consideração o número de unidades autônomas do condomínio e a seriedade das deliberações.

Cão Venceu, Até Quando?

Afinal, os cães comprometem ou não a saúde e a higiene dos edifícios? É direito do condômino ter seu animal de estimação em casa, apesar da proibição do regimento interno e da convenção do condomínio?

Uma decisão da Primeira Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, relatada pelo desembargador Eduardo de Moraes Oliveira, ilustra bem a polêmica. A lide iniciou quando o condomínio interpôs ação de obrigação de fazer contra um dos moradores sob a alegação de estar descumprindo a convenção e o regimento, por manter cachorro na unidade autônoma e nas dependências do edifício, o que causava intranqüilidade e outros problemas aos condôminos.

Na contestação, o réu aduziu que se trata de animal de pequeno porte, que recebe todos os cuidados necessários, inclusive com o controle de vacinação e que permanecia no interior do apartamento, sem oferecer qualquer ameaça à higiene, segurança ou sossego do edifício.

Em grau de apelação, o condomínio sustenta que a mera presença de um animal na unidade e áreas comuns do edifício já seria o bastante para causar incômodos aos demais condôminos e que o dono do cachorro sempre teve ciência da proibição imposta pelas normas do prédio, que têm força de lei, dado o caráter normativo da convenção.

Em seu voto, o relator lembra que, sem dúvida, a convenção elaborada pelos condôminos se sobressai, impondo direitos e encargos aos residentes na edificação, a teor do disposto na Lei do Condomínio (art. 9o, § 3o, “c” e art. 10, III), estando apta a regulamentar o convívio comum, inclusive impondo limitações à presença de animais em suas dependências.

Prova é tudo

No caso em julgamento, a regra aprovada dispõe que fica terminantemente vedado “possuir e manter na unidade ou em qualquer dependência do edifício, animais que comprometam a higiene e a tranqüilidade do edifício…”. Logo, argumenta o relator, a rigor o condomínio não proíbe a presença de animais, mas tão-somente daqueles que possam afetar a saúde e a paz da coletividade. Resume-se tudo, então, em provar se o animal de estimação é ou não dócil, inofensivo, salutar e quieto como exigem a norma interna e a harmonia dos residentes.

Nas palavras do magistrado: “Caberia ao condomínio atender ao disposto no art. 333, I, do Código de Processo Civil, a fim de trazer a certeza de que o referido animal de estimação se apresentasse como uma concreta ameaça à saúde, ao sossego e/ou à segurança dos demais condôminos..”

O voto favorável ao “lalau”, porém, não foi unânime. O revisor da apelação, desembargador Valter Xavier, votou pelo desalijamento do cão do prédio, por entender “imperativo que se respeite a vontade dos condôminos, porquanto não se encontra violada qualquer norma legal na espécie”. Fulmina: “Afinal, induvidoso que os cães comprometem a higiene e a tranqüilidade do edifício”.

O voto de desempate, do desembargador João Mariosa, foi favorável ao pequenês. Deixamos de transcrever a ementa por ser demasiado longa. A íntegra pode ser obtida através da internet, pelo número 1999.07.1.009897-5.

Difícil prever qual a tendência que prevalecerá no futuro distante: o convívio com os animais ou seu afastamento gradativo de nosso meio (basta lembrar a intimidade de vida entre homem e animal na Idade Média). Quem viver, verá.

Como Proceder À Renúncia

Como deve proceder o síndico que queira renunciar a seu cargo? A pergunta nos tem sido feita por síndicos receosos de que, com a entrada em vigor do novo Código Civil em janeiro de 2003, reduzindo a multa por pagamento impontual de “até 20% sobre o débito” para “multa de até dois por cento sobre o débito”, haja um aumento significativo na inadimplência, o que tornaria inviável sua administração.

A legislação em vigor (Lei 4.591/64) não regula a forma como o síndico deve ou pode renunciar. Não diz se sua manifestação de vontade deve ser por escrito e a quem deve ser dirigida. Há, sim, no artigo 12, uma norma que, embora destinada a todos, também é aplicável ao síndico. Afirma que: “§ 5o – a renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.”

Para afastar-se antes do término do mandato, o síndico poderá fazê-lo voluntariamente mediante manifestação inequívoca. Não se exige que seja por escrito, mas é bom que o seja. Se por carta de renúncia, esta pode ser dirigida a todos os condôminos, mediante circular, ou apenas ao conselho consultivo, para que este tome as medidas necessárias, caso em que este, a nosso ver, poderá nomear um síndico “ad hoc”, até que outro seja eleito em assembléia geral extraordinária.

Se renunciar antes da assembléia de eleição do novo gestor, o síndico não mais poderá convocá-la, pois imediatamente perde a função e as prerrogativas do cargo. Logo, se o síndico quer deixar seu ônus, porém sem causar espécie nem solução de continuidade, deve convocar assembléia extraordinária, informando que nela apresentará sua renúncia e que em seguida será eleito novo síndico para completar o mandato ou para novo período administrativo, conforme constar da convenção ou como for decidido pelos presentes.

Renunciando o síndico, antes ou durante a reunião, permanecem incólumes os mandatos dos membros do conselho consultivo. Embora possam ter sido eleitos na mesma data e para mandato de igual duração, cada um deles tem autonomia para decidir quando abdicar de sua função. Não há vínculo entre um e outros.

“ATÉ dois por cento”?

Mencionamos no início que o legislador reduziu a multa para atraso no pagamento das taxas de condomínio de “até 20%” para “até dois por cento”.

Cada vez mais estamos convencidos de que a presença da palavra “até” antes de “multa” indica que houve um tremendo erro de datilografia ou de revisão nas versões originais do anteprojeto do novo Código Civil.

Ora, se a multa intencionada pelos deputados e senadores fosse de dois por cento, o texto da nova lei diria simplesmente “multa de dois por cento” e não de “até” dois por cento, como o faz, por exemplo, o Código de Defesa do Consumidor. O que deve ter acontecido, segundo nossa teoria: Originalmente, manteve-se a multa de “até 20%” prevista na Lei do Condomínio. Em alguma versão do anteprojeto, por erro ou maldade, alguém escreveu “multa de até 2%”, suprimindo o zero após o dois. Mais adiante, nas revisões rotineiras, corrigiram para “multa de até dois por cento”, por extenso.

Por que multa de “até” dois por cento, se tal percentual é ínfimo, ridiculamente baixo diante da inflação de médio prazo ou dos juros que os condôminos pagam aos bancos em seus cheques especiais?

Se houve erro, é preciso mudar a lei.

Não Basta Vigiar o Papel

A dificuldade de controlar as contas do condomínio tem sua origem no singelo fato de se tratar de um ente coletivo, algo entre o público e o privado. Quanto maior a distância entre quem administra a verba e o seu bolso, maior a tentação para se exceder nas despesas ou cair no desvio. Noutras palavras, quanto maior o número de pessoas que participam do rateio de um prejuízo, menor será seu interesse em dispor de tempo para fiscalizar a correta aplicação dos valores arrecadados, seja em forma de taxa de condomínio, seja em forma de impostos.

Nos edifícios submetidos ao regime da Lei 4.591/64, cabe ao conselho consultivo desempenhar o papel de assessor do síndico e fiscal do dinheiro dos condôminos, sem que os demais consortes fiquem alienados da fiscalização. Não basta examinar formalmente os balancetes apresentados pelo síndico ou pela administradora. É preciso confrontar o papel com a realidade, para assegurar-se de que os fatos aconteceram como registrados.

De texto veiculado pela Associação das Administradoras de Condomínio de Curitiba (Apac), colhemos algumas dicas para os membros do conselho consultivo, as quais transcrevemos:

“Para analisar as pastas mensais, a Apac sugere que cada conselheiro escolha mensal e aleatoriamente uma das partes (pessoal, manutenção predial, manutenção fixa etc.) para esmiuçar da seguinte forma:

- Avaliar a veracidade, a necessidade e autenticidade dos documentos;

- Ligar aos fornecedores ou prestadores de serviços para conferir valores pagos;

- Consultar zeladora e porteiro sobre a realização de serviços pagos a terceiros;

- Consultá-los sobre o recebimento de seus direitos e benefícios;

- Somar os valores constantes nos extratos bancários oficiais para confirmar as despesas com CPMF, taxas etc.;

- Comparar as cópias de recibos e depósitos com os créditos;

- Analisar se as autenticações dos documentos são realizadas em bancos conhecidos;

- Cruzar alguns pagamentos com o extrato oficial e o paralelo.”

São conselhos formulados por quem já vivenciou muitos tipos de fraude no condomínio. Felizmente o cerco contra os fraudadores está apertando. A obrigatoriedade de se pagar a guia de recolhimento do INSS através da Internet, por doc eletrônico, é um alívio para os condôminos (não foram poucos que tiveram a surpresa de saber, anos depois, que as guias de recolhimento haviam sido falsificadas e que nada fora efetivamente pago).

A propósito, recebemos correspondência de Nereu João Lagos, de Curitiba, na qual ele nos indica modo de se relacionar os débitos pendentes do condomínio, para que os moradores possam acompanhar e fiscalizar, sem correr nenhum risco em relação às normas do Código de Defesa do Consumidor.

Segundo o síndico, seu edifício adota, há mais de nove anos, um procedimento que elimina essa possibilidade de fraude: simplesmente relaciona no item “receitas” as quantidades e os valores das taxas de condomínio recebidas e, em item à parte, “quadro de inadimplência”, as taxas e os valores de cada taxa que se encontra em atraso, sem mencionar o número e o dono do apartamento. “Dessa forma, – enfatiza – qualquer condômino poderá acompanhar o pagamento ou não das taxas atrasadas.”

Pagar Conta é Dever Legal

A dívida de condomínio tem natureza especial, porque resulta da divisão de despesas comuns do prédio, não se confundindo com débitos oriundos de atividades comerciais, em que um consumidor adquire determinado produto ou serviço. Por isso, a dívida do co-proprietário para o condomínio tem merecido tratamento diferenciado de nossos tribunais.

Também o legislador e a doutrina respaldam esse entendimento, com fundamentados argumentos. J. Nascimento Franco, jurista de renomada e autor de livro clássico sobre condomínio, escrevendo no jornal “Tribuna do Direito” (edição de julho/01), sob o título “Senhores síndicos, sentido!.”, aborda com maestria a questão da inadimplência crônica no condomínio.

Com sua autoridade, lembra que “o cofre condominial precisa ter sempre dinheiro para despesas que têm que ser pagas absolutamente em dia, tais como consumo d’água e luz, salários dos empregados, manutenção de elevadores e bombas elevatórias d’água, encargos previdenciários etc.”.

Mais adiante, comentando decisão do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo (relator: juiz Palma Bisson) que excluiu condômino inadimplente do benefício da ‘Lei do Bem de Família’(8.009/90), ensejando a penhora de sua unidade, assim se manifestou o mestre: “Pondero que me parece um tanto impróprio o símile entre as despesas condominiais e os impostos, pois enquanto o fisco ostenta um crédito gratuito, o condomínio custeia a manutenção dos serviços e equipamentos sem os quais o edifício e, conseqüentemente, a entidade devedora ao cabo de pouco tempo descambariam para a insalubridade e a deterioração, o que seria desastroso a seu dono. Assim, ao contrário do fisco, que nada despende, o condomínio quando muito se reembolsa de valores pagos por todos os outros condôminos em proveito da unidade devedora.”

Outro argumento favorável à especialidade da dívida de condomínio vem do Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo (relator: juiz Frank Hungria), citado pelo ministro Ari Pargendler, do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no qual o magistrado paulista determina a penhora de unidade condominial, em face do não pagamento de sua respectiva cota, sob o fundamento de ser “hipótese que trata de dever, consoante o art. 12, da Lei 4.591/64, e não de dívida contraída”.

Como se vê, pagar a cota de condomínio é dever legal e não obrigação contratual, derivada da simples vontade da parte ou de ato jurídico-negocial que tenha praticado, como a aquisição de bens ou de serviços.

Graças a visão do legislador, que classificou as despesas condominiais como “propter rem” (próprias da coisa, vinculadas ao bem e não à pessoa do devedor), e à correta interpretação que os magistrados e tribunais superiores vêm dando à questão, o condomínio pôde florescer no Brasil como instituição sólida, garantidora dos anseios de moradia e bem-estar de parte representativa da população urbana de classe média e média-baixa.

Fosse a cota uma dívida comum, as dificuldades hoje enfrentadas por síndicos e administradoras seriam intransponíveis, o que certamente levaria muitos edifícios a descambar para a “insalubridade e a deterioração”, como enfatiza J. Nascimento Franco Isso, infelizmente, já é a realidade em muitos prédios onde, apesar da proteção legal, a inadimplência passa dos 40%, obrigando o síndico a ratear o déficit entre os consortes que pagam em dia, o que só faz aumentar sua indignação

Cerca Elétrica? Não…

Do Secovi – Sindicato da Habitação de Uberlândia – MG, recebemos questão de grande importância, que passamos a responder, com base em pesquisa feita pela consultora Valkiria de Lima Gásques, do TeleCondo.

P. Um condomínio quer colocar cerca elétrica; de todos os moradores apenas um não concorda, porque acha que tem risco de alguma criança estar brincando e a bola pegar na cerca etc. Então este morador quer saber se e permitido colocar cerca, quais são as conseqüências caso aconteça algo com algum morador?

R. Primeiramente é preciso esclarecer que eletrificar cerca ao redor de uma propriedade com o intuito de defesa ou proteção constitui um ato praticável por algumas pessoas, e, embora não exista lei regulamentando ou prevendo o fato, é aceitável tanto pela doutrina quanto pela jurisprudência.

Tais meios de defesa são denominados “ofendículos”ou “defesa mecânica predisposta”, estando amparados pelo entendimento de que o sujeito estaria em “exercício regular de direito”, uma vez que atuando em legítima defesa. Como diz o mestre Damásio E. de Jesus, “a predisposição do aparelho constitui exercício regular de direito. Mas, quando funciona em face de um ataque, o problema é de legítima defesa preordenada, desde que a ação do mecanismo não tenha início até que tenha lugar o ataque e que a gravidade de seus efeitos não ultrapasse os limites da excludente da ilicitude.” (Direito Penal, vol. 1).

A colocação de cerca eletrificada na propriedade, se resultar em ferimento ou dano a uma pessoa, fará com que o proprietário (no caso o condomínio, ou melhor, seu responsável) responda por crime de lesão corporal, o qual, em tese, estaria acobertado pela excludente da legítima defesa. Se a intensidade da corrente elétrica for tal que provoque a morte de alguém, o proprietário responderá por homicídio culposo, em razão do excesso dos meios empregados, com grande probabilidade de ser condenado pela Justiça.

Do ponto de vista civil, o fato gerará direito a indenização por eventuais perdas e danos e, seguindo a tendência moderna, indenização por danos morais. Entenda-se bem: O fato de o proprietário estar agindo em legítima defesa ao colocar tal cerca eletrificado, do ponto de vista penal, não o exime de responder por eventuais danos causados, por exemplo, em pessoas, sejam estar moradoras do condomínio ou não.

No caso específico do condomínio, se a assembléia decidir pela instalação da cerca elétrica, todos os condôminos e, em especial, o síndico, estarão assumindo um risco deliberado, pelo qual poderão ter de responder na esfera penal ou na civil, o que, não obstante a legitimidade teórica do meio de defesa, não o torna recomendável.

Existe uma solução muito melhor do que a rede elétrica, que é a rede eletrônica, formada por três ou mais fios bem finos, estendidos sobre os muros da propriedade e conectados a um sistema de alarme. Se alguém ou algo romper o fio ou perturbar-lhe em grau acima do estipulado, a central de vigilância será automaticamente alertada, podendo verificar de imediato o que está acontecendo, já que o sistema mostra o local exato da interferência. Acoplada a câmaras eletrônicas, a eficiência da rede será ainda maior.

Melhora Paisagem Urbana

Nas grandes cidades brasileiras, onde mais de 90% dos edifícios estão incorporados pelo regime da Lei 4.591/64, são os condomínios os principais responsáveis pela paisagem urbana. Tirando o Rio, Salvador, Florianópolis e uma ou outra capital, pouco resta de beleza natural. O que se vê são arranha-céus, prédios e mais prédios.

É por isso que assume relevância o aspecto externo dos edifícios. Se, em sua maioria, apresentam ar de abandono, com pintura velha, reboco caído, pastilhas faltando, pouca cor, e outros sinais de decadência, todo o visual urbano fica comprometido.

Há um fato novo, porém. Temos notado, em Curitiba, que de dois ou três anos para cá, aumentou o número de edifícios que estão sendo reformados, especialmente no centro da cidade. Não sabemos, com certeza, qual a causa de tal “revival” do miolo urbano da capital paranaense. Provavelmente seja uma soma de fatores.

A uma, porque provavelmente o valor dos aluguéis chegou ao fundo do poço nos últimos meses. Muitos edifícios velhos, de um só proprietário, que estavam praticamente abandonados, foram vendidos para empresas que reconstruíram a partir da estrutura, para a instalação de apart-hotéis, lojas de departamento, apartamentos de um quarto etc., dando nova destinação mais adequada ao perfil da construção, já que não dispõem der vagas de estacionamento para as unidades.

A duas, porque a Caixa lançou plano de financiamento de reformas em edifícios em condomínio, como já noticiamos. Ao permitir que o condomínio faça a obra e pague em suaves prestações, com juros razoáveis, o banco está possibilitando a recuperação das fachadas sem onerar demasiadamente os condôminos. Tal programa merece ter continuidade, pelos grandes benefícios que propicia.

A três, porque aumentou o número de construtoras especializadas em recuperar e reformar edifícios em estágio de desgaste pelo tempo. Acirrou-se a concorrência, melhoraram as técnicas construtivas. Muitas empresas, que antes só se dedicavam a construções novas, descobriram o filão da reforma, já que o mercado de novos lançamentos está restrito. Algumas facilitam a contratação, recebendo o pagamento da obra em até 12 parcelas.

A quatro, porque, a custa de muita doutrinação, com reportagens nos jornais e na mídia em geral (onde também marcamos nossa presença), parece estar mudando a mentalidade quanto à conservação dos edifícios. Os condôminos estão se convencendo que é melhor pintar o prédio a cada três anos do que serem obrigados a reformá-lo a cada dez. É mais inteligente fazer a manutenção preventiva do que a corretiva, como atestam os engenheiros que escrevem sobre o assunto. Sem esquecer que a fachada do prédio – compreendendo sua frente, laterais e fundos -, representa em torno de 20% do valor do conjunto arquitetônico.

Outro aspecto positivo, que melhora a paisagem da cidade, é o emprego de cores nas edificações. O cinza triste, que outrora marcava a silhueta de Curitiba, aos poucos está sendo substituído por tons vibrantes, mais quentes e mais agradáveis.

Resta torcer para que a tendência ora observada se consolide e que, dentro de três a cinco anos, a cidade possa orgulhar-se de seu retrato urbanístico, e que, mais uma vez, sirva como modelo para outras capitais do Brasil.

Trabalho Ostensivo, Não

O condômino pode trabalhar em sua unidade autônoma? Já fizemos essa pergunta em coluna escrita há alguns anos e que faz parte do livro “Vida em Condomínio” ( JM Editora, artigo n. 15, pág. 41). Ficamos satisfeitos, agora, em ler no “Jornal do Síndico” a opinião do advogado Sylvio Grechi em muito semelhante às nossas.

O título do texto sintetiza bem a questão: “Trabalhar em casa, sim. Contrariar o regulamento, não!” Segundo o articulista, “mais que residências, os apartamentos estão se transformando em local de trabalho. Se, por um lado, estas alterações trazem conforto e redução de custos para alguns, os demais moradores temem ser incomodados pelo barulho, insegurança e aumento de lixo no condomínio.”

Antes que alguém diga que é totalmente proibido trabalhar na unidade residencial do condomínio, pois contraria a convenção e atenta contra a destinação do edifício, o que a lei determina que seja respeitado pela unanimidade dos proprietários (Lei 4.591/64, art. 10, III), lembre-se que o conceito de atividade laboral é muito fluido, sendo difícil precisar o que seja trabalho ou hobby. Determinados ofícios podem perfeitamente ser exercidos na sala, no quarto ou na cozinha da unidade sem que outros venham a tomar conhecimento do fato. Já mencionamos o exemplo do juiz de direito que trabalha em seu gabinete residencial, do programador de computação, da cortineira e da cozinheira que prepara pratos congelados.

Referindo-se às atividades admissíveis e não admissíveis, o advogado Sylvio Grechi formulou o seguinte raciocínio: “No caso do que denomina home office (atividades silenciosas, praticadas com a utilização do computador), não veja qualquer impedimento, até porque não prejudica de forma alguma o vizinho, nem acarreta problemas de ordem administrativa para o síndico. Mesmo outras atividades – que não comportam barulho e a entrada e saída permanente de pessoas ou objetos do apartamento – de início são admissíveis. O síndico deve fiscalizá-las e verificar sua conveniência ou não, assim como tomar as providências cabíveis em cada caso.”

Que atividades não seriam permitidas no edifício residencial? Em princípio, todas que não sejam realizadas em absoluta privacidade, ou seja, qualquer ofício que provoque aumento significativo no fluxo de pessoas no prédio, mais barulho, mais lixo, mais despesas, que coloque em risco a saúde e a segurança dos moradores, que afete o bom nome do condomínio, que faça com que o prédio seja conhecido como um edifício misto (residencial e comercial) ou que incomode, de qualquer forma, os demais condôminos.

O critério basilar é este mesmo: se a atividade incomoda, prejudica ou afeta os demais moradores, deve ser coibida. A cozinha do apartamento, por exemplo, não pode funcionar 24 horas por dia, em ritmo industrial, com entrada e saída de víveres a todo momento; a sala não pode ser transformada numa planta têxtil, com dezenas de costureiras ziguezagueando o dia inteiro; o banheiro não pode receber um equipamento odontológico, grande consumidor de água, com clientes que chegam a cada meia hora. E assim por diante.

Os lindes do possível e do proibido serão, como sempre, muito difíceis de serem delimitados. O mestre que dá aulas particulares em seu gabinete, silenciosamente, poderá receber quantos visitantes (alunos) por dia, sem incomodar os vizinhos? E a mãe-de-aluguel, de quantos bebês e crianças poderá cuidar em sua casa, sem que transgrida o regulamento?

Tem Rodízio de Garagem

É difícil dizer qual o problema que mais afeta os condomínios, se a presença de animais nos apartamentos ou as desavenças provocadas pela utilização da garagem do prédio. Culpa de legislação local, da falta de planejamento, da ausência de critérios, da ganância do incorporador ou outro motivo, é fato incontroverso de poucos edifícios têm garagens plenamente satisfatórias para todos os proprietários.

A falta de visão (muitos edifícios foram construídos há anos) leva certos empreendedores a tentar descumprir as posturas da lei municipal sobre o assunto, quando, na verdade, deveriam antecipar-se às novas exigências do mercado, que indicam a necessidade não de uma vaga para cada unidade, mas sim de mais vagas, ou de quase uma para cada morador (caso dos edifícios de alto nível).

Nos edifícios com insuficiência de vagas individuais, a solução não é mais a contratação de um garagista, em face dos custos salariais, trabalhistas e sociais. O caminho tem sido a utilização coletiva de espaços demarcados, com dois ou três carros revezando-se na ocupação da mesma área. Também se tem utilizado o rodízio dos veículos nos prédios onde há vagas boas e ruins, de modo que, com o tempo, todos possam ter vantagens e desvantagens.

Em tais hipóteses, é essencial que a decisão seja tomada em assembléia geral extraordinária do condomínio e importante que seja fixado o prazo do sorteio. Por exemplo, rodízio de ano em ano, ou de dois em dois anos, para que ninguém se julgue com “direito adquirido” sobre os melhores espaços, depois de algum tempo.

Mais Garagens

A propósito do assunto, lemos na revista “Jurisprudência Catarinense”, volume 83/84, pág. 179, acórdão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, relatado pelo desembargador Anselmo Cerello, cuja ementa está assim expressa:

“Condomínio – Decisão assemblear dispondo a respeito da ocupação das garagens – Decisão unilateral do síndico, alterando a deliberação da assembléia dos condôminos – Imprevalência – Apelo desprovido.

As decisões dos condôminos tomadas em Assembléia Geral, dispondo a respeito de ocupação das garagens do edifício não podem ser alteradas, tempos após, por deliberação unilateral do síndico, redundando dessa decisão perda da posse por parte de algum condômino. Idôneo é o recurso da ação possessória, manejado pelo condômino esbulhado ou turbado em sua posse.”

Como se vê, decidindo os condôminos a forma de ocupação das garagens, não pode o síndico alterá-la, nem qualquer condômino. Porém, tal fixação, não é imutável. Poderá ser modificada no prazo previsto ou, se não houver prazo, sempre que outra assembléia geral extraordinária for convocada para este mister.

No caso dos autos, a vaga de garagem em disputa corresponde a um dos espaços da área comum transformada em estacionamento, no interesse e com a contemplação geral dos condôminos, como explica o relator Anselmo Cerello.

Problemas como este poderão ser evitados se e quando a legislação incentivar a construção de vagas para estacionamento de veículos em edifícios residenciais e comerciais, dando vantagens efetivas a construtoras e proprietários. Há muito foi sepultado o argumento de que quanto mais garagens para os veículos mais veículos se teria nas ruas. Ao contrário, é a falta de espaço de parada que obriga os automóveis a contribuir para o congestionamento das vias de circulação.

O Risco que Vem do Alto

Já melhorou, mas ainda não o suficiente, a consciência dos moradores de edifícios com respeito à sua responsabilidade individual e coletiva por vasos ou enfeites deixados soltos em janelas e sacadas, com risco de caírem e causarem dano a alguém. O que aumentou, e em muito, foi o sentimento de irresignação dos prejudicados e o posicionamento da Justiça, hoje francamente favorável à reparação de qualquer malefício provocado pela negligência, imperícia ou imprudência de alguém.

Deixar objetos suspensos em janelas e parapeitos ou lançá-los para fora do prédio constitui fato não permitido pela legislação, desde muito antes de haverem surgido os arranha-céus. Se, quando as edificações tinham em geral dois e no máximo quatro ou cinco pavimentos, qualquer estrago provocado por coisas caídas ou lançadas do prédio era condenado, com mais rigor deve ser aplicada a lei na atualidade, tendo em vista que a altura das edificações aumentou exponencialmente o risco e a gravidade de qualquer acidente.

Segundo o Código Civil (art. 1.520), “Aquele que habitar uma casa, ou parte dela, responde pelo dano proveniente das coisas, que dela caírem ou forem lançadas em lugar indevido.” A norma é geral e aplicável ao condomínio moderno.

Tais condutas também são repelidas pelo ordenamento penal. Comete contravenção penal “aquele que, sem as devidas cautelas, coloca ou deixa suspensa coisa que, caindo em via pública ou lugar de uso comum ou de uso alheio, possa ofender, sujar ou molestar alguém.” (Cód. das Contravenções Penais, art. 37, parág. único). O fato pode ser enquadrado como crime, por “expor a vida ou a saúde de outrem a perigo direto e iminente” (Código Penal, art. 132), o que gerará no mínimo um inquérito policial, talvez ação criminal, contratação de advogados etc. Melhor e mais fácil é tirar o vaso da janela.

Olho no prédio

Nos edifícios a dificuldade consiste, usualmente, em descobrir o autor do objeto caído ou lançado para nas áreas comuns, no terreno do vizinho ou na calçada.. Um saco de plástico cheio de água, se lançado de um andar elevado, pode provocar danos em alguém, colocando todo o condomínio no pólo passivo de ação de indenização por danos materiais e morais. Plantas, roupas e outros objetos pessoais, de mais fácil identificação, em princípio excluem o condomínio, caindo a responsabilidade unicamente sobre o morador ou proprietário da unidade.

Para evitar a responsabilidade civil de todos em decorrência da ação ou omissão de um de seus usuários, grande parte dos condomínios proíbe tais práticas, impondo punições aos faltosos. Porém, tão importante quanto inserir cláusulas punitivas no papel (regimento interno) é o trabalho de prevenção e fiscalização que deve ser feito pelo síndico, zelador, funcionários e todos os condôminos. Afastando-se pequena distância do prédio, pode-se verificar a olho nu se há objetos com possibilidade de se desprender e cair em local indevido.

Havendo qualquer irregularidade, é imperioso que o síndico comunique ao proprietário e moradores, para que tomem as providências cabíveis, diminuindo assim a responsabilidade do condomínio ao tempo em que aumenta a do condômino. Se o perigo de dano for iminente, deverá o síndico utilizar seus poderes de polícia administrativa e efetuar a retirada imediata do objeto que estiver colocando terceiros em risco.