Entre em contato por e-mail

Confira nossos artigos e notícias

Conecte-se no Twitter com a Duplique Desembargador!

Download de aplicativos (como o Adobe Reader) e modelos de documentos e formulários

Acompanhe a evolução dos condomínios da Duplique Desembargador!

Conecte-se no Facebook com a Duplique Desembargador!

Conecte-se no Google Plus com a Duplique Desembargador!

recebimento de quotas atrasadas

Auxílio Trabalhista para Síndicos

A empresa DUPLIQUE CRÉDITOS E COBRANÇAS LTDA. comunica a todos os seus clientes que, na intenção de ajudar os Síndicos a se prevenirem de prejuízos em processos trabalhistas nos condomínios, fechou um CONVÊNIO com o escritório OLIVEIRA RODRIGUES ADVOCACIA TRABALHISTA, o qual atenderá os Síndicos em consultas pessoais previamente marcadas ou também por telefone, sem nenhum custo para o condomínio consulente.

Ligue para o telefone (41) 3323-1491 ou envie e-mail para geisonor@terra.com.br e agende ou faça diretamente sua consulta trabalhista gratuita.

Oliveira Rodrigues - Duplique Desembargador Créditos e Cobranças

Escolhendo a administradora

Por Luiz Fernando de Queiroz*


Diz a lei do condomínio que o síndico pode, sob sua responsabilidade, contratar uma administradora para auxiliá-lo nas atividades burocráticas, com a devida aprovação da assembléia dos condôminos. Para que não venha a sofrer prejuízos por má escolha, deve tomar as precauções que a decisão exige, cercando-se de garantias diretas ou indiretas de que, no caso de eventual prejuízo, a empresa não irá fugir de suas responsabilidades.

Para auxiliar os síndicos a buscar uma assessoria confiável, transcrevemos algumas sugestões, coletadas pelo Guia do Condomínio IOB, de fontes diversas.

  1. Pesquise pelo menos três empresas, solicitando informações sobre sua sistemática de trabalho.

  2. Se possível, visite pessoalmente as empresas. A impressão, boa ou má, que o ambiente de trabalho lhe causar, será importante na escolha.

  3. Mas não se deixe só levar pelas aparências. As aparências às vezes enganam.

  4. Verifique se a administradora mantém conta bancária exclusiva para cada condomínio ou se usa o dinheiro de um para pagar as contas de outros (sistema de conta única, em pool), o que impede um controle efetivo das aplicações e juros devidos.

  5. Verifique se o balancete é feito em bases correntes (de 1.º e 30 de cada mês), de modo a coincidir com a movimentação financeira do condomínio. Esse expediente também facilita o controle dos recursos.

  6. Solicite uma lista de condomínios administrados e cheque a qualidade dos serviços prestados, telefonando para alguns síndicos, mas não deixe de ver também outras referências comerciais da administradora.

  7. Analise com cuidado os pequenos detalhes do contrato de administração. Exemplo: número de assembléias a que a administradora comparece por ano sem cobrar; sistema de cobrança de condomínios atrasados; se é obrigatório recorrer ao advogado da administradora; sistema para comprar produtos (se permite ou não que moradores apresentem orçamentos ou indiquem empresas).

  8. Observe se há no contrato cláusula especificando que a administradora é responsável pelo pagamento de multas e de despesas extras decorrentes de seus erros. Exemplo: se não recolher o FGTS dos funcionários ou qualquer tribuno no prazo, deve arcar com as multas.

  9. Cheque se a taxa de administração é aplicada sobre a despesa ou a receita e avalie o que será mais conveniente para o prédio. O fundamental é que não incida sobre receitas ou despesas extraordinárias, tais como pintura e outras.

  10. Verifique se a empresa é filiada a algum órgão ou associação de classe.

  11. Solicite a inclusão de cláusula que permita a rescisão do contrato mediante simples aviso prévio com antecedência de 30 dias, para ser utilizada caso o trabalho da empresa se mostre insatisfatório. Não aceite cláusulas que amarrem o condomínio por longos períodos.

Se observar todas, ou quase todas as recomendações acima, dificilmente o síndico irá se incomodar ou sofrer ação de indenização sob o argumento de que houve “culpa in eligendo” (má escolha). Ter sempre o cuidado, nem sempre seguido, de submeter a administradora à aprovação dos condôminos.

Lembrar-se, finalmente, como advertem J. Donaldo Felippe e Samuel Andrade Jr., que “a administradora tem que prestar contas ao Síndico e não ao condomínio. Se houver, em juízo, ação de prestação de contas, movida por condômino ou pelo condomínio, o réu será sempre o Síndico, sendo a administradora parte ilegítima, no caso” (Conflitos & Soluções, Julex, 1991, pág. 15).




*Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB

Telefone: (41) 3224-2709 • Fax: (41) 3224-1156 • lfq@grupojuridico.com.br

Taxa onera o imóvel familiar

Por Luiz Fernando de Queiroz*


Já noticiamos, nesta coluna, sobre decisão do Superior Tribunal de Justiça que firmou jurisprudência no sentido de que “é passível de penhora o imóvel residencial da família, quando a execução se referir a contribuições condominiais sobre ele incidentes”. Por intermédio do Telejuris Consultoria e Pesquisa, obtivemos cópia do acórdão, podendo fornecer mais alguns detalhes aos leitores e fotocópia aos que o necessitarem.

Diz o ministro Barros Monteiro, em seu relatório, que os condôminos opuseram embargos à penhora nos autos da execução de sentença proferida em ação sumaríssima de cobrança de taxas condominiais. O juiz de direito julgou improcedentes os embargos, declarando subsistente a penhora. A Sétima Cântara Cível do Tribunal de Alçada de Minas Gerais, por unanimidade, negou provimento ao apelo dos embargantes.

Com a realidade

Os fundamentos do acórdão do TA mineiro acham-se resumidos na seguinte emenda: “Quando a execução se faz com base em taxas condominiais, o apartamento integrante da universalidade-autora, mesmo sendo bem de família, por único do casal executado, responde, sendo penhorável, abrangido como está pela exceção contida no art. 3.°, da Lei n.° 8.009/90, vez que foi em Função dele o surgimento do débito.”

Inconformados com a decisão, os executados manifestaram recurso especial, alegando, em síntese, que a contribuição condominial, por ser de caráter particular, não está abrangida pela exceção prevista na Lei 8.009/90 (art. 3.°, inc. IV), que cuidaria exclusivamente de dívida de natureza fiscal.

Em seu voto, o ministro Barros Monteiro manifesta seu entendimento no sentido de se conferir ao disposto no art. 3 °, inciso 1V, da Lei n.° 8009/90, uma interpretação compatível com a realidade dos dias atuais, que permita a preservação do condomínio e obste o enriquecimento indevido de uma das partes envolvidas. Assim, na locução “taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar”, empregada no referido inciso, deve entender-se como abrangidas as despesas condominiais.

Nessa hipótese, portanto, pondera o relator, para atender às despesas comuns de condomínio, ou seja, à cota-parte que cabe à unidade habitacional, o bem residencial da família é penhorável, de acordo com a ressalva inserida no art. 3.° da Lei n.° 8.009, de 1990. Atribui-se à indigitada expressão um alcance genérico, sem a conotação de caráter fiscal que qualifica, de forma restritiva, as demais ressalvas inseridas no mesmo inciso IV.

Sem justa causa

Cita doutrina do jurista Alexandre Mars Carneiro, que vincula tais contribuições às obrigações propter rem (próprias da coisa), observando que: “como, pois, admitir-se, senão absurdo, que um condômino inadimplente não possa ser coertado a satisfazer sua co-participação nas despesas comuns, que resultam da interpenetração de direitos proporcionais e coexistentes, e tenham os demais condôminos, ad aeternum, que suportar esta desigualdade de conduta? Mutatis mutandis, ter-se-ia, por parte do condômino inadimplente, relapso, um enriquecimento sem justa causa e em prejuízo dos demais condôminos, a desigualar os direitos iguais de todos” (Revista Forense, vol. 327, pág. 9).

Adiante ressalta, em conclusão, que não se mostra equânime, efetivamente, que o devedor passe a usufruir o condomínio às custas dos demais condôminos, sem quaisquer ônus. A decisão por unanimidade da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça recebeu o número RESP 00150;79/MG, tendo votado com o ministro-relator Barros Monteiro, os ministros Cesar Asfor Rocha, Ruy Rosado de Aguiar e Sálvio de Figueiredo Teixeira.

Fotocopia do julgado pode ser solicitada à coluna, gratuitamente, pelo telefone.




*Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB

Telefone: (41) 3224-2709 • Fax: (41) 3224-1156 • lfq@grupojuridico.com.br

Arrematante assume o débito

Por Luiz Fernando de Queiroz*


O dever de pagar as cotas condominiais é obrigação real, intimamente relacionada à dualidade do proprietário. Ao adquirente do imóvel, ainda que a aquisição se tenha operado judicialmente, via adjudicação pelo credor hipotecário, cabe o dever de satisfazer as contas condominiais em atraso.

Com esta ementa, o Superior Tribunal de Justiça dirimiu questão levantada com relação ao modo de aquisição da propriedade, deixando fora de dúvida que a dívida de condomínio é própria da coisa “propter rem”), em qualquer circunstância.

Nas palavras do ministro Costa Leite, relator: “Que o adquirente da unidade responde perante o condomínio pelas cotas em atraso é questão hoje pacificada na jurisprudência deste Superior tribunal (Recursos Especiais n.°s 6123, 7128 e 301 17, entre outros). A questão que surge consiste em saber se, em caso de adjudicação ao credor hipotecário, há idêntica obrigação.

“Tenho, prossegue o relator, que o modo de aquisição não assume relevo”

“Tal como o acórdão recorrido, também não vislumbro fundamento jurídico para distinguir, tanto mais após a nova redação do parágrafo 4o. do art. 4o. da Lei 4.591/64, dada pela 7.182/84”.

A decisão do STJ, proferida no Recurso Especial n.° 67701-7-RS, publicada no Diário de Justiça da União de 16.06.97. 27.361, e reproduzida no jornal O MORADOR, de Curitiba, vai de encontro (contra) a pretensão de determinados agentes financeiros e credores hipotecários, que procuram se eximir do pagamento das taxas de condomínios devidas pelo devedor inadimplente, ao recuperarem o imóvel através de praça pública, sob a alegação (infundada) de que a arrematação livra o imóvel de todos os ônus. Tal como o IPTU, a dívida de condomínio persegue o imóvel, qualquer que seja o seu proprietário e qualquer que seja o modo de aquisição. STJ dixil.

Demolição Ordenada

Outras decisões judiciais merecem ser referidas e conhecidas de todos. No Tribunal de Justiça de São Paulo foi julgado o caso de condômino que executou, sem a aquiescência dos demais, obras em seu apartamento de cobertura que importaram em rnodificação da fachada do prédio e em risco para a segurança dos moradores, acarretando uma sobrecarga da ordern de 757 kg/metro quadrado.

Por entender que esse acréscimo de peso do apartamento é potencialmente perigoso, a Sexta Câmara de Direito Privado do ‘I’J/SP determinou o embargo da obra, com sua demolição às custas do condomínio. A Apelação Cível n.° 279.959. 1/0-00 foi relatada pelo desembargador Ernani de Paiva (in Boletim do Direito Imobiliário, ano XVIII, n.° 22, pág. 25).
Decisão em sentido contrário foi proferida pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, mas as circunstâncias neste caso foram diferentes: as obras já estavam realizadas há mais de 20 anos e não em andamento, corno na hipótese anterior.

Diz a ementa da Apelação Cível n.° 1.851/9G: “Se as obras de acréscimo realizadas em apartamento de cobertura e para as quais estavam asseguradas ao proprietário, datam de mais de vinte anos e se encontram regularizadas na Prefeitura e RGI, evidente a ocorrência de prescrição aquisitiva.”

Ao reconhecer o usucapião do condômino sobre a área que edificou no início da década. de 60. o relator do acórdão, desembargador Oscar Silvares, da Terceira Câmara Cível do TJ/RJ, ainda compeliu o condomínio a retirar, no prazo de 90 dias, os registros de água e tubulações que se encontravam na área de cobertura do edifício, onde o proprietário construiu mais um pavimento, para seu uso particular.(in Boletim do Direito Imobiliário, ano XVlll, n.° 20, pág. 2 I ).

As decisões não são antagônicas, porque diferentes os fundamentos fáticos que embasaram o convencimento dos ilustres juízes.




*Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB

Telefone: (41) 3224-2709 • Fax: (41) 3224-1156 • lfq@grupojuridico.com.br

Tribunal de alçada acata cobrança terceirizada

Por Luiz Fernando de Queiroz*


“É do condomínio a legitimidade para ajuizar ação de cobrança das quotas partes resultantes dos rateios das despesas condominiais, ainda que, sem que haja cessão de crédito, se utilize de serviços de terceiros”. Com esta ementa, o acórdão 8209, da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Alçada do Paraná, relatado pelo ilustre juiz Rogério Coelho, rejeitou o argumento de que o condomínio não teria legitimidade para mover ação de cobrança contra condômino, por ter transferido a cobrança de suas quotas a empresa prestadora de serviços.

A decisão do TA/PR foi unânime, participando do julgamento os juizes Mário Rau e Ronald Schulman.

Diz o relator Rogério Coelho que a condômina apelou da sentença que julgou procedente a ação de cobrança promovida pelo condomínio, alegando a preliminar de ilegitimidade de parte, sob o argumento de ser a sua dívida perante empresa de cobrança e não perante o condomínio.

O ponto central da questão foi assim ferido pelo acórdão:

“O fato de mencionada empresa estar efetuando a cobrança da taxa em atraso não a transforma em titular do crédito pois, como afirmou-se na contestação, é mera prestadora de serviços ao condomínio, situação que não retira a legitimidade do autor para figurar no pólo ativo da presente ação”.

Lembra, ainda, ser obrigação de cada condômino, segundo dispõe o artigo 12 da Lei n.° 4.591/ 64, concorrer nas despesas do condomínio, pagando, nos prazos previstos na convenção, a cota-parte do que lhe couber em razão do rateio. Finaliza asseverando que “a falta de pagamento de qualquer parcela provoca o desequilíbrio econômico do condomínio, onerando os demais condôminos e obrigando-os a suprir o caixa comum e suportar, além das suas, as despesas relativas ao consumo de água e energia elétrica, realizadas pelo inadimplente, situação totalmente injusta”.

Vidraça Transparente

Outra questão importante de condomínio foi resolvida pela 4ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, na apelação cível n.° 49805-3, com decisão unânime dos nobres desembargadores Troiano Netto, relator, Wanderlei Resende e Octávio Valeixo, a propósito do tema alteração da fachada do prédio.

Diz a ementa: “A colocação de vidraça transparente, fechando a sacada de um apartamento, não implica em alteração substancial da fachada, podendo ser tolerada.”

O apelante, condômino-proprietário de apartamento em Curitiba, fechou sua sacada com vidro transparente. O condomínio ingressou com ação cominatória, obtendo sentença favorável em 1° grau, condenando-o a desfazer essa obra, sob cominação de multa diária, sob o fundamento de que a vidraça alterara a fachada do edifício, violando o regimento interno e o art. 10, I, da Lei do Condomínio.

Em sua apelação, o condômino alegou, entre outros, que os moradores da cobertura também colocaram vidro, sem nenhuma restrição, devendo ser aplicado o princípio da isonomia, e que não alterou a fachada do edifício e a sacada não constitui parte comum.

Acolhendo sua argumentação, o relator Troiano Netto pondera que a sacada não constitui parte comum do prédio, pois que se destina ao uso exclusivo do morador, só este podendo utilizá-la, outros nem tendo acesso, salvo aqueles que o ocupante permitir.

Por outro lado, prossegue, a proibição contida na Lei 4.591/64 refere-se a alteração substancial, que desfaz a harmonia do conjunto, e não a pequena modificação que não chega a comprometer a fachada, como no caso em tela, pois foram colocados tão somente vidros transparentes; não se constata nenhuma alteração na arquitetura, eis que a modificação visto o conjunto, é muito pouco perceptível.




*Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB

Telefone: (41) 3224-2709 • Fax: (41) 3224-1156 • lfq@grupojuridico.com.br

Quem deve a cota de rateio?

Por Luiz Fernando de Queiroz*


Uma velha questão parece que continua a desafiar o entendimento das pessoas: se o proprietário aluga sua unidade autônoma a terceiro, quem fica responsável pelo pagamento da taxa de condomínio, o locador ou o locatário? Segundo o contrato de locação, o inquilino é obrigado a pagar as despesas ordinárias do condomínio, o que também está previsto na lei. Se não o fizer, como fica a situação? Quem responderá pelos débitos?

A resposta é muito simples, mas merece uma digressão maior. Naturalmente, que o locatário está obrigado a pagar ou a reembolsar o locador das despesas ordinárias de condomínio, segundo a forma prevista no contrato. Contudo, se não o fizer, o condomínio cobrará a divida de quem efetivamente tem o domínio sobre o bem, ou seja, o condômino. Se fosse o caso, o condomínio até poderia cobrar o rateio do locatário, dada sua qualidade de devedor solidário, mas não há vantagem nenhuma em fazê-lo, pois estaria abrindo mão da maior garantia do débito condominial, que é a própria unidade autônoma, já que a dívida é própria da coisa (propter rem).

O tema já foi objeto de decisões superiores, valendo destacar uma, do Tribunal de Alçada do Paraná, em que foi relator o eminente juiz Domingos Ramina, pela clareza com que fere a questão: “Segundo dispõe o art. 12 da Lei nº 4.591/64, cada condômino concorrerá na cota-parte que lhe couber em rateio. Desse modo, é irrelevante que a unidade imobiliária esteja locada a terceiro, persistindo a responsabilidade direta do condômino frente ao condomínio pelo pagamento das respectivas taxas, em face da inexistência de relação jurídica entre o locatário e o condomínio” (Ac. 5588, 3ª Câmara Cível, in Bonijuris 22914).

Dívida especial

Outra decisão sobre o assunto veio do Superior Tribunal de Justiça, do ilustre ministro Sálvio de Figueiredo, no seguinte sentido: “A ação de que dispõe o condomínio para buscar haver o valor de cotas condominiais em atraso deve ser proposta, em principio, contra quem figure no álbum imobiliário como proprietário, promissário comprador, cessionário ou como locatário de unidade autônoma em relação a qual exista debito em aberto” (Rec. Especial nº 30.117-1, in Bonijuris 25916).

Aparentemente há contradição entre os dois acórdãos, pois um diz que o locatário tem legitimidade para figurar no pólo passivo da ação, enquanto o outro que não há relação jurídica entre o condomínio e o locatário. No pronunciamento do STJ, o ministro-relator elencou, em caráter meramente exemplificativo, personagens que podem (em principio, como disse) responder pelo debito do condomínio, no qual incluiu o inquilino, mas sem afastar a pessoa do proprietário da unidade.

Bem se vê, sob qualquer ângulo, que nossos tribunais têm entendido perfeitamente o caráter especial da divida de condomínio, que é mero rateio de despesas comuns a que todos beneficiam, não permitindo que filigranas jurídicas criem embaraço à busca do devido ressarcimento das despesas condominiais.

O condomínio, como não cansamos de ressaltar, é uma forma de organização social já institucionalizada no Brasil. Não é atividade mercantil, não visa lucro, não distribui dividendos entre os comunheiros. O atraso no pagamento das cotas de rateio atinge diretamente os outros condôminos, obrigando-os a arcar com o déficit verificado, para evitar que o pagamento das contas do condomínio seja feito também com atraso, o que geraria multas, juros, correção e encargos. Os benefícios sociais que produz, especialmente nos conjuntos residenciais de baixa renda, são muito superiores aos custos que gera. É merecido, portanto, o respeito que tem obtido na Justiça do país.




*Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB

Telefone: (41) 3224-2709 • Fax: (41) 3224-1156 • lfq@grupojuridico.com.br

Lançado novo portal da Duplique Desembargador Créditos e Cobranças


Visando melhorar o atendimento aos seus clientes e aumentar a divulgação de seus serviços, está no ar o novo website da Duplique Desembargador Créditos e Cobranças. Com ele, será possível entrar em contato atráves dos formulários, conferir nosso endereço no mapa de Curitiba e consultar nossos telefones.

Mas o recurso mais esperado é a disponibilização dos boletos online, através da área restrita. De uma maneira simples e eficiente, o boleto fica disponível 24h e pode ser impresso a qualquer momento, diretamente pelo cliente.

Qualquer dúvida ou sugestão, escreva-nos através da sessão Fale Conosco.


Atenciosamente,


Duplique Desembargador