Entre em contato por e-mail

Confira nossos artigos e notícias

Conecte-se no Twitter com a Duplique Desembargador!

Download de aplicativos (como o Adobe Reader) e modelos de documentos e formulários

Acompanhe a evolução dos condomínios da Duplique Desembargador!

Conecte-se no Facebook com a Duplique Desembargador!

Conecte-se no Google Plus com a Duplique Desembargador!

regras de condomínio

Viver em paz em condomínio é possível – conheça seus direitos e deveres

A vida em condomínio pode ser bem complicada, já que conviver com outras pessoas nunca é fácil. As eternas brigas por cachorro, vagas em garagem e por problemas estruturais às vezes chegam aos tribunais. Viver pacificamente em um condomínio requer paciência e conhecimento dos direitos e deveres de cada morador.

Fabio Kurbhi, vice-presidente da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios), afirma que ao analisar as reclamações feitas pelos condôminos é fácil perceber que se eles conhecessem o regulamento interno e participassem das assembleias o problema seria evitado. “Discutir melhorias e buscar soluções para os conflitos é um caminho mais fácil e menos oneroso do que recorrer à justiça”, diz.

Os moradores devem ter conhecimento dos três principais documentos do condomínio – Regulamento Interno, Convenção do Condomínio e a Lei de Condomínio. Os dois primeiros variam de cada residencial.

Para que a harmonia e segurança reinem é necessário ter uma convenção bem discutida. Nela existe um acordo para que o espaço comum entre os moradores seja bem utilizado e lá está registrado a vontade da maioria que deve ser obedecida por todos os condôminos e ter a fiscalização do síndico.

Kurbhi explica que tudo isso é por um objetivo – garantir o equilíbrio e uma vida segura e tranquila para quem escolheu viver em condomínio.

Outra opção que pode ajudar na convivência e que foi esquecida pela falta de tempo é conhecer o vizinho de porta. A diminuição do convívio afasta o princípio de viver em um residencial que é conhecer pessoas e achar soluções em conjunto para problemas comuns. O síndico também é fundamental para garantir a tranquilidade e evitar com que as discussões ultrapassem os muros do condomínio.

Pequenas ações evitam discussões entre vizinhos

Respeite a lei do silêncio. Barulhos de furadeira, máquina de lavar e música alta só entre às 10h e às 22h.

-O animal de estimação do seu vizinho faz muito barulho? Converse com o dono, às vezes ele passa o dia fora de casa e não sabe que o bichinho faz tanta bagunça.

- Ao usar o elevador tenha bons modos. Certas ações podem causar desconforto entre os vizinhos.

- Cachorros devem circular na área comum com coleira, focinheira e dependendo do porte, no colo.

- Não leve animais na área da piscina. Eles podem contaminar a água e causar acidentes.

- Vai fazer uma festa no salão? Confira quantas pessoas podem ser convidadas. Antes de sair, deixe o local limpo.

Fonte: Condoworks

Síndicos mais atentos nas férias

Temporada exige atenção redobrada à segurança, uso de piscinas e áreas comuns dos condomínios

O período de férias é sinônimo de tempo livre, descanso e diversão, mas também pode gerar estresse em condomínios com muitos moradores. Que o digam os síndicos, que devem redobrar os cuidados na administração dos espaços. O compartilhamento de piscinas e outras áreas comuns, as crianças em férias e o maior trânsito de visitantes que as famílias recebem durante a temporada exigem maior atenção. Para prevenir problemas, o melhor é se antecipar e reforçar as normas do condomínio.

síndico 10A segurança, por exemplo, pode ficar comprometida com o entra-e-sai mais frequente de visitantes. O gerente de condomínios da administradora Apsa, Geraldo Victor, lembra que o síndico deve salientar, com todos os moradores, a importância de identificar quem está autorizado a andar pelas dependências do prédio. Vale a pena decidir sobre a entrada, ou a proibição, de entregadores de serviços delivery no condomínio. “O morador pode buscar a encomenda na portaria por questões de segurança”, observa.

O uso da piscina varia conforme o regimento interno, que pode autorizar ou proibir parentes e outras visitas. “Em alguns casos é permitido o acesso para crianças visitantes, outros não exigem exame médico. É importante que o síndico faça valer o que está previsto em regimento ou deliberado em assembleia”, aconselha Geraldo Victor.

O uso dos espaços comuns, como áreas gourmet e churrasqueiras, deve seguir as regras do condomínio. “Não se pode esquecer do respeito ao vizinho quanto ao barulho e dos horários estipulados por lei ou regimento”, afirma o especialista. Desentendimentos entre moradores podem ser minimizados, e até mesmo evitados, se o síndico se preparar e fizer as recomendações antecipadamente, reforçando, com comunicados internos, as regras de uso adequado dos espaços e horários.

Fonte: Gazeta do Povo

Condomínio Rural Negado

A criatividade do empreendedor brasileiro parece não ter limites, mas esbarra, de vez em quando, nas lacunas da lei ou nas restrições impostas pela Justiça. Foi o que aconteceu em Brasília, quando uma associação de proprietários de glebas rurais tentou registrar o empreendimento como um condomínio rural, à semelhança de loteamentos fechados que se arvoram em condomínios regidos pela Lei 4.591/64.

Tendo em vista dúvida suscitada pelo oficial do registro de imóveis, a questão acabou no Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, cuja Primeira Turma Cível, por maioria, assim se pronunciou, em voto relatado pela desembargadora Vera Andrighi (APC 1998011031223-0):

“Inscrição no Registro de Imóveis. Condomínio Rural. Fazenda parcelada em glebas de 2,00ha. Não há previsão legal para registro ou arquivo no Registro de Imóveis de Condomínio Rural. Recurso improvido.”

De toda a discussão travada na sessão de julgamento, e devidamente transcrita na íntegra no acórdão, vale destacar os fundamentos de mérito, para que dele se possa tirar as melhores ilações.

Anuência de todos

Diz a desembargadora Vera Andrighi que a lide se restringe à possibilidade jurídica de registro imobiliário de um loteamento rural de uma fazenda partilhada em glebas de dois hectares e alienada a diversas pessoas. Os compradores possuem escritura pública e matrícula individuada no registro de imóveis. O que pretendem é registrar um loteamento rural e a conseqüente regularização das áreas comuns.

A dúvida suscitada fora julgada procedente pelo juiz de primeiro grau, face ao descumprimento da exigência de apresentar a anuência de todos os proprietários. Na apelação em pauta, a associação dos proprietários pretende representar a todos, suprindo tal exigência. Frisa a relatora: “Contudo, esta vontade deve ser expressa individualmente, não havendo nos autos a prova de que todos estão de acordo com a transformação do local em loteamento rural.”

Mesmo que vencida essa barreira, a magistrada ressalta que a Lei do Parcelamento do Solo Urbano (6.766/79) e o Estatuto da Terra (4.504/64) nada prevêem sobre o loteamento rural, e que a Lei dos Registros Públicos (6.015/73), no item que trata dos ‘loteamentos urbanos e rurais’ (art. 167, inc. I, item 19), “refere-se a parcelamento do imóvel rural no limite do módulo apenas, não contemplando, nem poderia no âmbito desta Lei, regularizar a criação de condomínio”.

Sem arquivamento

Não concorda a relatora, inclusive, com o arquivamento, no Registro de Imóveis competente, do projeto, memorial descritivo, mapas e demais papéis relativos ao parcelamento. Sua argumentação:

“O arquivamento tem a finalidade de futura busca ou esclarecimento sobre a divisão da área, ou outra dúvida… Neste caso, este procedimento é totalmente desnecessário, pois os lotes foram alienados mediante escritura pública e registro imobiliário. Todos os lotes estão seguramente definidos, não havendo necessidade de se recorrer a memorial descritivo.”

Em suma, caros sonhadores com idílicos loteamentos rurais, se o entendimento da Justiça brasileira seguir os passos do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, tão logo não teremos a possibilidade de transformar glebas ou módulos rurais mínimos em condomínios; salvo se o projeto for, desde a origem, um verdadeiro condomínio horizontal.

O condomínio pode expulsar morador do prédio?

O condomínio pode expulsar morador do prédio por causar incômodo aos demais? Há tempos, dissemos um sonoro “não” a esta pergunta, baseando-nos unicamente no disposto na legislação brasileira, que não prevê a possibilidade de despejo contra condômino ou locatário indesejáveis. Melhor analisando as circunstâncias e o espírito que norteia nossa Justiça, estamos inclinados a mudar de opinião, ou, ao menos flexibilizar a resposta, dizendo agora, sem dúvida, que “sim”, é possível tirar o morador impertinente.

A questão não é simples. A lei continua não prevendo expressamente ação do condomínio contra condômino ou locatário para expulsá-los do prédio. Mas se considerarmos os critérios que são utilizados pelo juiz para indicar se um animal pode ou não permanecer no condomínio ou os parâmetros que eram utilizados para avaliar se um casamento podia ou não ser anulado, partindo-se da prova de que a vida se tornara intolerável para um dos cônjuges, pode-se antever que, se o condômino ou locatário estiver causando incômodos à saúde, à segurança ou ao sossego dos demais condôminos em tal grau que lhes torne intolerável a convivência, uma ação judicial contra o malfeitor terá grande probabilidade de sucesso.

Não basta provar que o indigitado apresenta comportamento incompatível com a moral vigente no prédio, ou que perturbe o sossego dos demais residentes ocasionalmente, ou que não cumpra as determinações contidas na convenção e no regimento interno, ou que trata os funcionários com desrespeito e coisas do gênero. É preciso que sua infração seja grave. Mais ainda, é necessário que seja contínua, repetida, de modo que sua reiteração provoque repulsa dos demais moradores, por perturbar-lhes a vida de tal modo que a melhor solução, para evitar mal maior, seja a expulsão do contraventor.

Bom Senso

A Justiça brasileira tem dado guarida a inúmeros casos não previstos em lei, baseando-se nos princípios gerais de direito, na eqüidade, no bom senso. Foi assim, por exemplo, com relação à correção monetária, em época de inflação desenfreada. Quando for chamada a se pronunciar sobre o afastamento de condômino ou locatário também dará a resposta correta, se presentes estiverem as condições necessárias a uma decisão baseada no direito à segurança, ao sossego e à saúde de todo o condomínio.

Como dizem os juristas, não basta alegar, é preciso provar. Edifício que tenha morador nocivo, incapaz de conviver em comunidade, deve ir se preparando desde já para o dia em que, eventualmente, terá que levar seu caso à Justiça. Portanto, toda perturbação provocada por morador deve ser registrada (em ata ou de outra forma). Se grave, levada ao competente distrito policial. Rol de testemunhas deve ser anotado, para evitar que na hora da audiência quem se comprometeu se esquive a depor. E assim por diante. Com um dossiê completo, o advogado contratado pelo condomínio poderá armar sua estratégia de ataque, com boas chances de sucesso.

Atualmente, mais da metade da população das grandes cidades brasileiras vive em edifícios, em condomínio. Os tempos mudaram. A lei ainda não mudou, mas a jurisprudência está pronta para mostrar o caminho.

*Luiz Fernando de Queiroz

Busca da convenção ideal

É preciso que as construtoras e incorporadoras, maiores responsáveis pela elaboração de minutas, a teor de exigência da própria lei, dediquem maior atenção à futura constituição do condomínio.

Alguém sabe onde está a melhor convenção de condomínio do Brasil?

Por acaso existe um texto de convenção que seja quase perfeito?

O sonho de uma convenção ideal é isso mesmo, um sonho. Assim como não existe uma constituição sem mácula, também não existe uma carta que atenda a todos os interesses e peculiaridades de um condomínio.

Existe, sim, um roteiro para a elaboração de uma convenção. Está no próprio Código Civil de 2002, que diz o seguinte:

“Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III – o fim a que as unidades se destinam.
(…)
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II – sua forma de administração;
III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno.”

A Lei do Condomínio tem previstas expressamente 12 regras semelhantes, sendo mais explícita ao tratar do síndico e de sua remuneração. Mas, comparandose os dois textos legais, não há grandes diferenças. O novo Código Civil ditou normas mais abrangentes, com menos palavras (92 contra 132 da Lei 4.591/64), para regular a matéria em comento.

A transcrição é longa, mas observe que a principal ressalva está na abertura do art. 1.334, onde o legislador faz menção às regras “que os interessados houverem por bem estipular”. Grande é, pois, o poder de autolegislação dos condôminos. Normas de disciplina do uso da propriedade, de conduta, de repartição dos ônus, de organização administrativa etc. podem ser inseridas na convenção, valendo como lei entre todos, desde que não se arremetam contra o direito positivo vigente no país. É uma prerrogativa especial e quase exclusiva, vez que restrita aos legisladores e a poucos fazedores de preceitos coercitivos.

Há convenções que se baseiam totalmente na Lei do Condomínio, praticamente repetindo “ipsis litteris” os seus enunciados, sem qualquer iniciativa de adaptar a norma legal à realidade fática do patrimônio onde os condôminos irão habitar e conviver com outras pessoas. Com coragem, é possível criar e propor novas soluções para construir um tecido social e jurídico autêntico sobre a estrutura de cimento armado do edifício.

Nesse sentido, é preciso que as construtoras e incorporadoras, maiores responsáveis pela elaboração de minutas, a teor de exigência da própria lei (Lei 4.591/64, art. 32, j), dediquem maior atenção à futura constituição do condomínio. Não devem copiar simplesmente os dizeres do último edifício construído, preocupando-se apenas com a nova descrição das partes construtivas. Devem, dentre outras, mediante pesquisa prévia, analisar o perfil da clientela que comprará as unidades autônomas do novo empreendimento e, na medida do possível, fazer uma minuta que reflita a cultura, as necessidades e a mentalidade dos novos condôminos.

Só assim melhorará a qualidade de nossas convenções.

*Luiz Fernando de Queiroz

Coleta de lixo no prédio

Não havendo manipulação direta do lixo, o funcionário do condomínio responsável pela sua coleta não tem direito a adicional de insalubridade.

É importante tratar do tema pagamento ou não de insalubridade a funcionários de condomínio que recolhem o lixo do prédio.

A orientação mais recente da jurisprudência é no sentido de que “as atividades de limpeza e higienização das áreas comuns de condomínio e transporte de lixo não podem ser consideradas atividades insalubres, ainda que constatada a insalubridade por laudo pericial, porque não se encontram classificadas na Portaria do Ministério do Trabalho” (decisão do Tribunal Superior do Trabalho, relator ministro João Batista Brito Pereira).

Todavia, o próprio TST, em outra decisão, deu interpretação diferente, levando em conta as peculiaridades do caso, porque cabia ao porteiro do edifício, “diariamente, reciclar o lixo do prédio, separando o lixo seco do lixo orgânico, tendo para isso, que abrir as sacolas de lixo para colocar papéis, latas e vidros em um tipo de saco e o restante do lixo orgânico em outro saco”. O tribunal entendeu que, na hipótese, “o reclamante realizava a reciclagem do lixo do prédio, proveniente das sete unidades habitacionais, sem utilizar qualquer equipamento de proteção capaz de elidir a nocividade dos agentes patológicos existentes no lixo por ele manipulado diretamente” (relator ministro Vieira de Mello Filho).

Dos acórdãos mencionados (cuja íntegra pode ser obtida no sítio do TST ou do Bonijuris na internet), podemos tirar algumas conclusões.

Primeiro, está pacificado o entendimento dos tribunais superiores de não conceder o adicional de insalubridade a funcionários de condomínio que recolhem o lixo, ainda que constatada a insalubridade por laudo pericial, por não estar a atividade classificada como tal na Portaria do Ministério do Trabalho, apenas fugindo a essa regra situações excepcionais, como aquela do acórdão acima mencionado (manuseio direto do lixo sem a utilização de material de proteção).

Segundo, corre maior risco o condomínio que ainda não adotou a coleta diferenciada do lixo, solicitando aos moradores que separem o lixo orgânico de outros resíduos (“lixo seco” ou “lixo-que-não-é-lixo”, no jargão curitibano). O importante é impedir que o funcionário manipule o lixo, isto é, não permitir que separe, abra as sacolas de lixo e mexa no seu conteúdo. Não deve prepará-lo para quando o caminhão passar.

Terceiro, se for inevitável que o funcionário recolha o lixo de maneira potencialmente prejudicial à sua saúde, deverá fazê-lo com a utilização de equipamento de proteção “capaz de elidir [neutralizar, eliminar] a nocividade dos agentes patológicos existentes no lixo por ele manipulado diretamente”, como citado acima. Os equipamentos devem ser entregues mediante recibo e sua utilização exigida sempre, sob pena de advertência ou até justa causa para demissão.

Com essas providências, o zelador ou porteiro do condomínio que recolher o lixo ficará totalmente protegido de qualquer risco de contaminação e o condomínio livre de eventual reclamatória baseada em adicional de insalubridade. Quem deve reciclar ou separar o lixo são os próprios moradores, com a utilização de sacos de plásticos na cor apropriada, devidamente fechados. E assim devem ser colocados à disposição da coleta urbana.

Como diz o ditado, mais vale prevenir que remediar.

*Luiz Fernando de Queiroz

Convocação de assembleia extraordinária

Assembleias gerais extraordinárias só devem ser realizadas em casos excepcionais, sejam elas convocadas pelo síndico ou pelos próprios condôminos.

Diz a Lei do Condomínio que, “ressalvando-se o disposto no § 3o do art. 22, poderá haver assembleias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo, do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais” (art. 25, caput).

E o Código Civil de 2002: “Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.”

Tais normas legais, por sua singeleza, nunca suscitaram maiores indagações, não se incluindo (até agora) entre os temas polêmicos do condomínio. Entendia-se que, como regra geral, afora outras circunstâncias especiais, que a assembleia poderia ser convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, como claramente estabelece a lei.

No entanto, há artigo bem fundamentado no Jornal Masset (julho/99, Rio),em que o advogado Paulo Roberto de Andrade Lemos defende tese contrária ao entendimento pacífico sobre o assunto.

Diz o jurista, em síntese, que os proprietários que desejam convocar uma assembleia geral extraordinária devem “solicitar primeiro ao síndico que a convoque, devendo entretanto este grupo interessado representar um quarto dos condôminos e justificar de forma clara e precisa os motivos e a urgência da convocação, sugerindo, inclusive, a ordem do dia que deverá ser apreciada”. Entende ainda o articulista que, “preenchidos estes pressupostos, não pode o síndico deixar de convocar a assembleia, pois a sua omissão será suprida pelos condôminos que representem um quarto dos coproprietários”. Lembra, ainda, adiante, que “não seria qualquer assunto capaz de justificar a convocação de uma assembleia, mas apenas os de caráter grave e urgente que não pudessem esperar a realização de assembleia geral ordinária” e que “há “obrigatoriedade dos signatários estarem em dia com suas cotas condominiais, sejam elas ordinárias e/ou extraordinárias”.

Com pequenas divergências, concordamos com o parecer do advogado carioca. Realmente, é preciso haver parcimônia na realização de assembleias gerais extraordinárias, que não devem ser convocadas à toa, onerando os cofres quase sempre vazios do condomínio. Sempre que consultado a respeito, damos orientação no sentido de que os interessados devem procurar o síndico e solicitar-lhe que convoque a assembleia para apreciar os tópicos exigidos, pois é muito mais fácil e cômodo o síndico fazer o chamamento geral dos proprietários. O recurso da convocação por abaixo-assinado, de consequência, deveria ficar reservado para as hipóteses em que o síndico se recusasse a atender à vontade de parte expressiva dos condôminos.

Não entendemos, porém, que a solicitação prévia seja pressuposto necessário para o exercício do direito de convocação condominial. Não há na lei qualquer exigência nesse sentido ou qualquer indicação do legislador que restrinja o poder convocatório de um grupo de proprietários que represente um quarto das frações ideais do terreno.

Devemos levar em consideração que a exigência de um quarto de todos os proprietários é obstáculo difícil de ser superado na maioria dos condomínios. Tirando-se os inadimplentes (nesse ponto também concordamos com o eminente colega do Rio), os proprietários não residentes (inquilino não pode convocar assembleia), será preciso convencer no mínimo um condômino de cada dois para que o edital seja válido. Não será por qualquer motivo fútil que os interessados se lançarão nessa tarefa.

A propósito, sempre é bom recordar que assembleias gerais extraordinárias só devem ser realizadas em casos excepcionais, sejam elas convocadas pelo síndico ou pelos próprios condôminos. Se forem convocadas todos os meses ou a cada dois meses perdem o caráter extraordinário, passando a ser mais ordinárias que a assembleia anual prevista na lei.

*Luiz Fernando de Queiroz

Síndico não condômino e procuração

Tendo a lei dito claramente que o síndico “poderá não ser condômino”, entende-se que pretendeu dar aos condôminos a mais ampla possibilidade de escolha de síndico, pouco importando que seja condômino ou não, pessoa física ou não, brasileiro ou não.

Pode o síndico não ser condônimo? E pode não ser brasileiro? É possível estabelecer restrições na convenção?

Já dizia a Lei 4.591/64: “Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição”. A lei não exige que o síndico seja um condômino (proprietário) como o faz ao se referir à eleição dos membros do Conselho Consultivo (Art. 23. “Será eleito, na forma prevista na convenção, um conselho consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição”). Todos os intérpretes da Lei do Condomínio sempre entenderam que o síndico pode ser pessoa física ou jurídica, proprietário ou não de unidade autônoma no prédio. Se havia alguma dúvida, porém, o Código Civil de 2002 a dirimiu. Prevê o art. 1.347: “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.

O ponto fulcral é saber se a convenção do condomínio pode estabelecer validamente disposição contrária à lei nesse ponto, ou seja, se o comando legal é de ordem pública ou dispositiva, vale dizer, se pode ser modificado pelos interessados. Os artigos mencionados expressamente indicam que tanto a eleição do síndico como a dos membros do conselho consultivo deverá ser feita “na forma prevista na convenção”. Isto significa no modo indicado, na maneira estabelecida, conforme as normas vigentes. Forma, modo, maneira ou norma constituem ação de meio, não se podendo estender sua atuação em demasia, ao ponto de se permitir que a convenção regulamente o assunto de modo contrário à lei.

Se ao regular a forma de eleição a convenção pudesse dispor sobre temas essenciais, não haveria necessidade de o legislador discriminar quanto à eleição do síndico e de membros do conselho consultivo. Bastaria dizer: “Serão eleitos, na forma prevista na convenção, um síndico do condomínio e três membros do conselho consultivo, com mandato que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.”

Se o legislador discriminou, é porque, no nosso entender e da unanimidade da doutrina, pretendeu dar aos condôminos a mais ampla possibilidade de escolha de síndico, pouco importando que seja condômino ou não, pessoa física ou não, brasileiro ou não.

Quanto ao uso de procurações, pode a convenção estabelecer proibição de utilizar procurações em causa própria? Esta questão nos parece diferente da anterior. O condomínio pode regulamentar a forma de realização de suas assembleias, impondo restrições à utilização de procurações, por exemplo, não permitindo que um procurador tenha mais do que duas ou três procurações, impedindo que vote em assunto em que tenha interesse direto (causa própria) e assim por diante.

Se a convenção do condomínio estabelece tal proibição, isto torna anuláveis todas as decisões baseadas em voto com procuração em causa própria, como por exemplo o caso de síndico eleito desta maneira, isto é, que tenha votado em si mesmo através do seu voto e daqueles de quem era procurador. Como a decisão não é nula de pleno direito, mas anulável, é preciso que seja declarada a sua nulidade, por meio de decisão judicial ou, no nosso entender, por intermédio de uma nova assembleia geral extraordinária do condomínio, especialmente convocada, na qual o assunto conste da ordem do dia e seja deliberado e votado pelos condôminos.

Não se trata de destituição do síndico, mas de declaração de nulidade de sua eleição, por infração às normas do condomínio. Enquanto não declarada a nulidade, o síndico irregularmente eleito continuará exercendo seu mandato normalmente, pois, repetimos, a hipótese não é de nulidade absoluta, mas relativa, que produz efeitos só a partir do momento em que reconhecida (ex tunc), sem retroagir ao início do ato maculado.

Assim, caso a assembleia declare a nulidade, será necessário realizar nova votação para a escolha do síndico, o que poderá ficar previsto na própria convocação.

*Luiz Fernando de Queiroz

Velhas dívidas assustam

Dívida de condomínio é “própria da coisa”; segue a unidade independente de quem seja seu proprietário.

De Salvador recebemos solicitação de esclarecimento de importante questão imobiliária, de grande interesse para quem pretende adquirir um apartamento em condomínio, por envolver dívidas pretéritas e má gestão administrativa de síndicos desinformados ou mal-assessorados.

1) Em fevereiro de 1995, adquiri um apartamento para as minhas filhas menores, que precisavam estudar em Salvador. Na ocasião o síndico forneceu à vendedora e ex-proprietária uma declaração de que havia quitado as taxas mensais do condomínio, até aquela data, nada havendo portanto que impedisse de lavrar a escritura. Em março de 1997, fui procurado pelo novo síndico, que me apresentou a cobrança de uma taxa extra, no valor de R$ 684,00 para recolhimento do INSS e FGTS do zelador, que o condomínio deixara de recolher do período compreendido entre os anos de 1989 e 1995. Relutei em pagar, aleguei a declaração de não existência de débitos fornecida pelo síndico em março de 1995, porém acabei pagando e forneceram-me recibo. Em julho de 1998, fui informado que existem outros débitos juntos ao INSS e FGTS, do mesmo zelador, e relativos a diversos meses dos anos compreendidos entre 1978 e 1995.

Pergunto:

a) Sou obrigado a pagar estes débitos, já que durante o período 1978 a 1995, o apartamento teve diversos proprietários.
b) Devo considerar-me lesado e ludibriado pela declaração fornecida para a lavratura da escritura em cartório?
c) O apartamento responde pelo débito junto ao INSS e FGTS?
d) Deverei acionar judicialmente os ex-proprietários? Por favor, peço-lhe que me oriente, já que os débitos equivalem a um quarto do valor do apartamento, devido às correções, multas e juros de mora.

Resp.: Em primeiro lugar, quero dizer que este caso específico serve de alerta para qualquer pessoa que pretenda comprar um apartamento em edifício, pois poucos se dão ao trabalho de averiguar qual a situação jurídica do imóvel e, até o momento, ninguém se preocupava em verificar qual a posição econômicojurídica do condomínio. Por isso, transcrevi a pergunta quase na íntegra, omitindo apenas detalhes que desviariam a atenção do mais importante.

Diz a Lei do Condomínio que “a alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio” (art. 4o, parág. único). A prova de que o alienante está em dia com o condomínio são os recibos (todos os recibos) de que pagou suas contribuições e rateios ao condomínio, como é sua obrigação. Aceita-se, para facilitar, que o síndico dê uma declaração de que não existem débitos do promitente vendedor até a data da declaração.

No caso, o vendedor agiu corretamente ao solicitar ao síndico que lhe desse uma declaração nesse sentido. O síndico da época, provavelmente, também agiu com lisura ao fornecer a declaração de inexistência de débitos. Não nos parece ter havido má-fé de qualquer das partes.

Contudo, a declaração não foi dada no sentido de que o vendedor ou o comprador ficariam isentos e imunes de qualquer débito do condomínio que tivesse origem em data anterior a março de 1995. Veja-se, a declaração é de que “o condômino-proprietário fulano de tal” não tem débito perante o condomínio, não de que “o condomínio tal e qual” não tem débitos pendentes perante terceiros. Mesmo que a declaração fosse feita nesse sentido, seria nula de pleno direito, porque o síndico não tem o poder legal de dispor do patrimônio do edifício, isentando este ou aquele condômino do pagamento de suas contribuições.

O que, aparentemente, ocorre é que os débitos do condomínio para com o INSS e o FGTS não eram do conhecimento dos condôminos e talvez não do síndico que forneceu a declaração referida. Eram dívidas do condomínio, ou seja, de todos os condôminos, mas que não haviam ainda se tornado exigíveis de cada condômino em particular porque nunca foram apresentadas para pagamento, o que só foi feito, parcialmente, segundo o relato, em março de 1997.

Não há dúvida de que a dívida de condomínio é “própria da coisa”, que segue a unidade independente de quem seja seu proprietário. Tem esse caráter por força de lei, mas principalmente porque é esta a sua natureza, como já decidiu o Superior Tribunal de Justiça. Os gastos do condomínio são feitos com o fito de conservar, proteger e garantir a integridade física das unidades; logo, quem responde pelo seu pagamento é o próprio bem. A dívida não tem natureza pessoal.

Portanto, respondendo objetivamente as questões:

a) Sim, o atual proprietário, na qualidade de novo adquirente do imóvel, está obrigado a pagar os débitos de condomínio tardiamente cobrados.
b) Não, o novo adquirente não se deve considerar lesado e ludibriado pela declaração fornecida, porque aparentemente o síndico da época desconhecia a existência do débito do condomínio junto ao INSS e FGTS.
c) Sim, o apartamento responde pelos débitos do condômino perante o condomínio e também pelas dívidas do condomínio perante terceiros.
d) Sim, se o novo adquirente tiver que pagar ao condomínio ou aos exequentes, terá direito de regresso contra quem lhe vendeu o imóvel, por todo o débito passado, ou direito de ressarcimento contra cada um dos antigos condôminos pelo débito correspondente ao período em que tiveram a propriedade do bem. Os riscos da evicção correm por conta do alienante, como bem definiu nosso Código Civil (art. 447 e seguintes).

Lamentavelmente, não podemos dar um parecer mais favorável aos interesses do atual proprietário. Sugerimos que se aprofunde mais sobre a questão dos débitos do condomínio, se havia execução fiscal, se o condomínio foi devidamente citado etc. e que procure um advogado em sua cidade para a defesa de seus direitos.

*Luiz Fernando de Queiroz

Condomínios reforçam segurança após ataques

Edf. Visconde de Cachoeira, no Rio Vermelho, foi um dos que sofreu nova modalidade de assalto

Os assaltos que vem acontecendo em  dependências de edifícios residenciais em Salvador (no sábado foram mais dois) estão levando os administradores de condomínios a repensar as medidas de segurança.

Vítima de um roubo com estas características no dia 19 de fevereiro, o servidor público E., 47 anos, diz que o episódio levou ao investimento em mais segurança no prédio onde ele mora, no Costa Azul.  ”Fizemos uma reunião de condomínio para definirmos medidas de segurança e já levantamos orçamentos para a instalação de câmeras”, contou o servidor.

“Pensamos até em blindar a janela da guarita e colocar dois portões. Acho que temos que dar a maior proteção possível ao porteiro para que, no caso de  um novo assalto, ele tenha como acionar a polícia sem ser visto. Na verdade, só nos resta evitar que aconteça outra vez”, completou.

O apartamento de E. foi um dos dois saqueados por uma dupla de assaltantes. Os bandidos aproveitaram a abertura do portão da garagem para invadir o prédio. A esposa de E. e outra moradora, uma militar grávida de oito meses, foram rendidas e forçadas a levar os assaltantes aos apartamentos.

Facilidades - Para o delegado Marcos César da Silva, titular da Delegacia de Repressão a Furtos e Roubos de Veículos, os condomínios devem contar com dispositivos de segurança e adotar medidas preventivas. “O marginal que comete esse tipo de crime é um oportunista, que aproveita as facilidades, como o descuido de um morador que deixa o portão aberto ou mesmo a ausência de uma câmera, que inibe o delito e ajuda na identificação dos criminosos”, assinalou o delegado.

“A segurança de um condomínio tem que ser tratada com profissionalismo e estrutura, não de forma improvisada. A presença de câmeras é fundamental, até como controle de acesso”, alertou José Boaventura, presidente do Sindicato dos Vigilantes do Estado da Bahia.

O analista criminal Guaracy Mingardi classificou a recorrência de assaltos a prédios residenciais como “de moda”. “Uma quadrilha comete o assalto, o caso é noticiado e logo outros bandidos a imitam. Então, o Estado tem que centrar fogo, combater de forma enérgica, senão vira epidemia”, advertiu.

Para Mingardi, que é cientista político especialista em segurança pública e ex-subsecretário nacional da Segurança Pública, o Estado apresenta respostas lentas diante dos constantes avanços da criminalidade. “Em São Paulo, tinha uma gangue que provocava pequenas colisões no trânsito para assaltar a pessoa que parava o carro para conferir o acidente. Quando a polícia conseguiu prender a quadrilha, já havia outra fazendo a mesma coisa”, ilustrou.

Ele defende que a eficiência do trabalho policial inclui um vasto arquivo com informações sobre os criminosos e investigações voltadas para a prisão dos chefes das quadrilhas que atacam prédios. “Acho que os condomínios devem mesmo reforçar sua segurança. Mas, não há como negar que os criminosos estarão sempre buscando alternativas para burlar esta segurança. Por isso que a resposta do Estado tem que ser rápida e eficiente”, concluiu.

Fonte: A tarde

Alimento 1 X 0 Condomínio

Devido à sua natureza jurídica a dívida de condomínio tem prevalência sobre qualquer outro crédito, perseguindo a unidade mesmo que seja alienada ou mesmo arrematada, como vem decidindo o Superior Tribunal de Justiça. Pelo mesmo motivo, contra ela não subsistem as normas de proteção ao bem de família fixadas pela Lei 8009/90.

Como na Justiça, porém, cada caso é um caso, a busca pelo equilíbrio e o bom senso pode levar o julgador a decidir contrariamente ao esperado, em razão de circunstâncias especialíssimas, como aconteceu na questão relatada pelo ministro Ruy Rosado de Aguiar (Resp 329.047-SP), cuja ementa assim informa:

“Bem de família. Lei 8009/90. Quotas condominiais. Hipoteca legal. Alimentos.

O imóvel residencial da família do proprietário, sobre o qual foi instituída hipoteca legal para garantia dos alimentos, não pode ser penhorado por descumprimento da obrigação do alimentante, que deixa de pagar as quotas condominiais. Peculiaridade da espécie.”

O tema é bem interessante. Como relata o ministro, certo condomínio promoveu execução de quotas condominiais contra o proprietário de apartamento. A ex-mulher e o filho, que residem no imóvel, opuseram embargos de terceiro, alegando que a sentença de separação do casal instituíra hipoteca legal para garantia de pagamento da pensão alimentícia devida a ela e ao filho. Em grau de recurso, a Décima Segunda Câmara do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo julgou insubsistente a penhora sobre o apartamento, por estar hipotecado para garantia de pagamento de débito alimentício.

Dupla perda

No recurso especial, o condomínio alegou que o imóvel responde pelas contribuições condominiais a ele referentes (por ser dívida “propter rem”, conforme mansa jurisprudência), sem sucesso. Explica o relator que no caso dos autos, há hipoteca instituída na sentença de separação, para garantia da pensão alimentícia devida pelo marido à mulher e ao filho do casal e que o imóvel serve de moradia e as quotas condominiais eram obrigação do alimentante (ex-marido).

“Se for alienado o bem, por descumprimento do alimentante – pondera o ministro Rosado -, a mulher e o filho perderão, além da moradia, a proteção da garantia de pagamento da pensão.” E prossegue: “Não me impressiona a possibilidade da perda da garantia, pois a hipoteca em princípio não impediria a alienação do bem, mas não posso deixar de considerar que exatamente os primeiros credores do proprietário serão os únicos a sofrer com a penhora e a alienação do imóvel residencial. Isto é, o devedor não paga o condomínio, nada sofre pelo descumprimento e ainda impõe aos alimentandos dupla perda.”

Lembra o relator, porém, que “a tese da possibilidade da penhora do imóvel residencial para a cobrança da quota condominial terminou prevalecendo nesta Turma para garantir a manutenção e a conservação dos condomínios, pois os proprietários dos imóveis normalmente não dispõem de outros bens penhoráveis e, imunes à penhora do apartamento, estariam desobrigados de cumprir com o pagamento das quotas condominiais, inviabilizando a prestação dos serviços comuns”.

Da decisão unânime da Quarta Turma do STJ também participaram os ministros Aldir Passarinho Junior, Sálvio de Figueiredo Teixeira, Barros Monteiro e Cesar Asfor Rocha.

Uma última palavra. Você, leitor, como decidiria? a favor do condomínio ou dos moradores do apartamento? Ou teria uma solução diferente para o caso? Se tiver, por favor, escreva.

*Luiz Fernando de Queiroz 

Condomínio fica 55% mais caro em 4 anos em São Paulo

O valor da cota de condomínio paga por moradores de prédios de São Paulo cresceu 55% nos últimos 4 anos, segundo informações divulgadas nesta segunda-feira pela imobiliária Lello. O estudo foi feito com base nos condomínios com uma torre, 64 apartamentos, dois elevadores e média de sete funcionários.

De acordo com o levantamento, em 2012 o valor médio desse tipo de condomínio era de R$ 525, ante R$ 339 em 2008. O estudo não contempla condomínios de alto e altíssimo padrão. Os prédios das zonas oeste e norte puxaram a alta, com os condomínios da zona norte passando de R$ 252 em 2008 para R$ 419 em 2012, uma alta de 66,2%. Já na zona oeste, a cota passou de R$ 309 para R$ 514 no mesmo período, crescimento de 66,3%.

A menor variação ocorreu na zona sul, onde a cota passou de R$ 447 para R$ 639, alta de 42,9%. Na zona leste o valor pulou de R$ 346 para R$ 529, aumento de 52,8%.

Segundo a imobiliária, o reforço na segurança, dissídio de funcionários, reajuste nas tarifas de água, energia elétrica e gás e os aumentos nos valores dos contratos de manutenção e conservação de elevadores, portões e piscinas alavancaram a alta.

Fonte: Terra

Chega de vizinho encrenqueiro

Duas decisões judiciais dão nova luz à atitude antissocial e impedem moradores de habitar a própria residência.

Duas decisões da Justiça — uma do Rio Grande do Sul e outra do Paraná — proibiram moradores de continuar habitando imóvel de suas propriedades, devido a atitudes nocivas aos demais vizinhos. Apesar de drásticas, as decisões que levaram a exclusão dos moradores mostram um novo posicionamento da Justiça perante a uma contumaz conduta antissocial de proprietários de imóveis perante aos demais moradores.

“Neste aspecto, a Justiça do Rio tem sido conservadora e não concedeu nenhuma exclusão de morador, apesar de pedidos nesse sentido tramitarem por aqui. Porém, as duas decisões no Sul mostram que os magistrados começam a dar nova interpretação à lei”, destaca o advogado Marcelo Borges, diretor jurídico da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis do Rio (Abadi) e diretor da ML Administração de Imóveis.

Previsto em lei, no Artigo 1.337 do Código Civil de 2002, comportamento antissocial é aquele gera incompatibilidade total de convivência entre um dos condôminos e os vizinhos. “É aquele proprietário que tem um comportamento sociopata, que ameaça ou agride um morador ou síndico, pratica atos obscenos em áreas públicas, faz uso ou trafica drogas no condomínio, entre outras situações ”, enumera Borges.

Por associação, segundo o advogado, o que o Código Penal repudia e retira uma pessoa da sociedade, é a mesma ação que um condomínio adotará contra um morador. De acordo com o diretor jurídico da Abadi, o síndico ou condomínio deve imputar — gerar provas —, confirmando a atitude antissocial de um morador ou proprietário.

A comprovação pode ocorrer por meio de um livro de ocorrência, registrando as diversas queixas dos moradores, um abaixo assinado dos demais condôminos e, posteriormente, uma assembleia geral dos moradores para aprovar algum tipo de sanção. A primeira ação sempre é a multa, que pode ser de até 10 vezes o valor da mensalidade do condomínio, conforme prevê a lei.

Tema suscita questionamentos

Gerente jurídica do Sindicato de Habitação do Rio (Secovi Rio), a advogada Solange Santos diz que comportamento antissocial nos condomínios é um tema que ainda suscita muitos questionamentos. Segundo ela, cabe a assembleia geral qualificada com três quartos dos moradores para aprovar as sanções e até mesmo decidir por uma ação judicial.

Síndica há 10 anos do Edifício Neréia, em Copacabana, Florinda de Oliveira, 72 anos, diz que resolve as questões condominiais com ‘jeitinho’ e assim evita maiores transtornos no prédio. Segundo ela, a principal dificuldade é contornar os vizinhos que têm mania de reclamar dos demais moradores. “Fazemos reuniões, conversamos e, se for necessário, encaminhamos cartas aos moradores e tudo se resolve”, afirma.

Como tem apartamentos alugados por temporada, dona Florinda adotou uma ficha cadastral dos inquilinos temporários, que deve ser preenchida pelo proprietário do imóvel. “Como é um entra e sai de locatários, temos que criar algumas regras para nos resguardar. Afinal, o síndico é que responde civilmente por qualquer ocorrência mais grave no condomínio”, alerta a síndica.

Fonte: O Dia

Prestadores de serviços: funcionários

Muitos defendem que a contratação de empregados do condomínio, através de pessoas jurídicas interpostas, é sinônimo de economia para o condomínio, uma vez que o funcionário não seria do mesmo, mas da empresa contratada por ele, que arcará com toda a responsabilidade trabalhista do prestador de serviço.

Entretanto, tal informação não é verdade, merecendo destaque o enfoque jurídico-trabalhista sobre este tipo de relação. Quando o condomínio contrata uma empresa terceirizada, seja de fornecimento de mão-de-obra, seja de reforma, seja cooperativa de trabalho, entre outras congêneres, o condomínio está se beneficiando do trabalho do funcionário, ainda que com este não haja qualquer relação de vínculo empregatício.

Logo, sob uma visão superficial, caberia ao condomínio apenas proceder ao pagamento da empresa terceirizada e esta a do funcionário. Sucede, porém, que a legislação e a jurisprudência, visando salvaguardar os direitos do funcionário, determinam que ao tomador de serviço (condomínio) cabe proceder a fiscalização da empresa que presta serviços, já que esta última não pagando os direitos do funcionário, a dívida recairá sobre o condomínio. Assim, quando o condomínio contrata este tipo de empresa prestadora de serviços, mão-de-obra, e afins, deve envidar esforços no sentido de, mês a mês, verificar se todos os direitos do funcionário da empresa estão sendo honrados, inclusive INSS, FGTS, pagamento de horas extraordinárias, férias, 13º salário, adicional de insalubridade, entre outros. Isto porque, quando eventualmente o funcionário acionar o empregador, certamente incluirá na relação processual passiva o condomínio, como responsável subsidiário pelos débitos.

Irregularidades

No período de vigência do contrato, em havendo condenação, o devedor principal é o prestador de serviços contratado do condomínio. Todavia, se este não quitar ou não tiver bens suficientes para garantir o pagamento da dívida, esta recairá sobre os bens do condomínio, podendo inclusive atingir a própria conta corrente do condomínio. Isto ocorre porque o condomínio é o tomador de serviço e, portanto, se beneficiou com o trabalho do reclamante, que não poderá ficar sem receber os seus direitos. Após o condomínio proceder ao pagamento do funcionário do contratado, ainda lhe caberá ingressar com ação de regresso em face do contratado para reaver o que despendeu na ação trabalhista, porém, via de regra, estas empresas terceirizadas não mantém patrimônio suficiente para honrar os débitos, de forma que o condomínio não tem de quem receber. Portanto, como diz o ditado popular, é melhor prevenir do que remediar. Ao condomínio compete exigir mensalmente os comprovantes de todos os pagamentos que devem ser realizados pela empresa contratada.

Fonte: Jornal do Síndico

Para evitar problemas na compra do imóvel

Planejar o orçamento familiar é necessário para quem deseja adquirir um imóvel próprio, seja usado, novo ou na planta. Um dos primeiros passos é definir o quanto será gasto na aquisição do bem, levando sempre em conta a relação entre o que de fato cabe no bolso e as necessidades da família. “É importante anotar as especificações da casa ou apartamento, se tem área de lazer, garagem, pois não podem ser desconsideradas as despesas referentes ao rateio de contas coletivas”, explicou Carlos Baumann, advogado especializado em Direito Imobiliário.

Para ele, avaliar outros imóveis à venda no mesmo prédio ou conjunto também é essencial para saber o valor de mercado. Também vale pesquisar junto a imobiliárias e corretores quanto é o preço médio do m² na região. “Para fazer um bom negócio, é preciso conhecer o custo médio de outros imóveis com as mesmas características do que o consumidor pretende comprar e já determinar o valor máximo a ser pago pelo imóvel”, afirmou o especialista.

Formas de pagamento e taxa de juros

Definida a compra, a próxima etapa é a de análise da melhor opção de financiamento junto à instituição financeira ou parcelamento realizado diretamente com a construtora durante a realização da obra. O advogado explicou que é bom estipular se o FGTS poderá ser usado na quitação de parte do valor. Outra opção é utilização de uma reserva financeira ou bens que podem ser revertidos em capital para a compra do imóvel.

É importante saber que todos os bancos fazem financiamento à habitação, mas a taxa de juros varia conforme a renda, o valor do imóvel e o valor do financiamento. Pesquisar e fazer simulações em todos os bancos para encontrar a melhor taxa é fundamental. Outro ponto de atenção é o CET (Custo Efetivo Total), um percentual que mostra quanto o financiamento vai custar, incluindo todas as taxas administrativas e tributos cobrados pelo banco. “Nem sempre a menor taxa de juros é o melhor negócio”, orientou o profissional.

Imóveis ocupados e financiamento

Segundo Baumann, é muito comum, principalmente, em imóveis ocupados, que ao tomar posse, o comprador se depare com luminárias, armários, torneiras e até partes de gesso arrancadas e que constavam quando da primeira visita. Para poder reclamar prejuízos, o cliente precisa fazer uma vistoria detalhada do imóvel que lhe foi prometido e colher a assinatura da empresa que está vendendo. “Isso vale como prova para reclamações na Justiça e é obrigação do vendedor repor os itens faltantes ou indenizar o comprador em dinheiro”, contou.

O especialista falou que em um processo judiciário, tudo vale como prova e o que é prometido vincula o fornecedor a cumpri-lo, então, na sai avaliação, tudo que for objeto da negociação faça constar na proposta de compra, inclusive, prazos, taxas de juros, metragem do imóvel e outras despesas.

A aprovação de financiamento depende do preço do imóvel, da renda do comprador, do valor da entrada, do valor financiado, da regularidade do cadastro do comprador e da regularidade do imóvel. Caso o consumidor dependa dele para a compra do imóvel, é fundamentar não assinar nenhum documento antes de verificar se seu crédito está aprovado.

O advogado orientou o comprador a exigir um documento por escrito, caso o vendedor faça um ‘pedido de reserva de imóvel’ ou para que seja dado um ‘cheque caução’, com a promessa de que, se o financiamento não for aprovado, o negócio seja desfeito sem qualquer custo. “Sem esses cuidados, corre-se o risco de ter que pagar multa ou recorrer à Justiça para ressarcimento”, afirmou.

Caso o bem a ser adquirido esteja pronto, seja novo ou usado, o consumidor deve saber se não há outras dívidas pendentes, como condomínio e IPTU. Essas dívidas são de responsabilidade do antigo proprietário e deverão ser quitadas pelo banco ou pelo vendedor do imóvel, mas que, se não estiverem pagas, vão ter o imóvel como garantia e a execução vai correr contra o atual proprietário, que então terá que recorrer à Justiça para receber este dinheiro do vendedor.

É fundamental que esta obrigação conste na proposta de compra ou no contrato, inclusive, prevendo a possibilidade de reter os pagamentos ao vendedor enquanto houver pendências.

É bastante comum pais e filhos ou irmãos ou cunhados e até amigos se unirem para compor a renda necessária para conseguir o financiamento. Só que as pessoas ficarão obrigadas pelo pagamento da dívida até o final, além do fato de que a renda estará comprometida para o parcelamento de outro imóvel no futuro.

De acordo com Baumann, “imagine dois irmãos solteiros que financiem um imóvel compondo renda – se um casar e quiser comprar outro imóvel financiado, sua renda terá que ser suficiente para pagar as obrigações dos dois imóveis, ou o banco não liberará o crédito. Portanto, antes de compor a renda com outras pessoas, pense bem no tamanho do vínculo e da confiança que vocês terão por muitos e muitos anos”, disse.

Além disso, o advogado sugeriu o não comprometimento de mais de 15% da renda com o pagamento da primeira parcela do financiamento e para não cair na tentação de comprometer 30%, conforme muitos bancos orientam. Este cuidado é fundamental para você conseguir honrar todas as parcelas do financiamento sem dificuldades. “O prazo é muito longo, dificuldades e crises acontecem sempre e com todos. Comprometer menos o salário é caminho certo para não haver surpresas desagradáveis no futuro, alertou o especialista.”Para concluir o advogado disse que uma vez escolhido o imóvel e aprovado o financiamento, o comprador deve lembra-se que há despesas de escritura e ITBI para registrar a transação em cartório. “Estes custos podem chegar a 3% do valor de mercado atual do imóvel, portanto, é necessário ter esta reserva em dinheiro, ou incluir estes custos no financiamento, sugeriu.

O advogado relacionou abaixo, os documentos necessários para comprar imóvel:

Matrícula do Imóvel: A matrícula é obrigatória para a aquisição de bens imóveis. Nesse documento consta o histórico completo do imóvel, inclusive seus proprietários anteriores, e a existência de dívidas, se houver. O documento pode ser consultado no cartório de imóveis onde o bem foi registrado.

Certidão Negativa de Débito/ IPTU: Este documento comprova a inexistência de débitos relativos ao IPTU sobre o imóvel. Para ter acesso a esta certidão, basta entrar no site da Prefeitura da cidade e consultar a informação pelo número do contribuinte. Trata-se de informação pública. No caso de imóveis adquiridos na planta, a incorporadora pode fornecer o número do contribuinte em relação ao terreno onde o empreendimento será construído. Quando pronto, o imóvel terá sua matrícula desmembrada, de forma que cada unidade tenha sua própria matrícula individual. Consequentemente, os apartamentos terão o seu próprio número de contribuinte. O processo de consulta é o mesmo.

Certidão do distribuidor cível, criminal, trabalhista, Justiça Federal, Receita Federal e protesto : Com o objetivo de tornar a compra do imóvel ainda mais segura, é importante exigir do vendedor certidões que atestem se ele responde por alguma ação cível, criminal, trabalhista, executivos fiscais (municipais, estaduais ou federais), ou ainda se constam protestos em seu nome.

Certificado de Conclusão – “Habite-se”: O “Habite-se”, expedido pela prefeitura, é o documento oficial que comprova que a obra foi concluída e realizada em conformidade com o projeto aprovado pela Municipalidade. Sem este certificado o imóvel não pode ser habitado, além do que, não há a possibilidade de obter financiamento bancário pelo SFH. Imóveis comprados na planta terão que ter o Habite-se emitido antes de serem entregues oficialmente aos proprietários.

Declaração de inexistência de débitos condominiais: Quem está comprando um imóvel pronto em condomínio deve procurar o síndico do imóvel e solicitar a declaração acompanhada de cópia autenticada da ata da assembleia que o elegeu para certificar-se de eventual dívidas do imóvel em relação ao condomínio. Débitos condominiais são sempre de responsabilidade do atual proprietário. Comprar um imóvel que tenha dívida com o condomínio significa que o novo proprietário assumirá a responsabilidade pela quitação desses débitos.

Fonte: Folha do Condomínio

Quem Paga Pelo Elevador

A definição do que sejam despesas ordinárias e extraordinárias não está na Lei do Condomínio, ou no novo Código Civil, mas na Lei do Inquilinato (8.245/91, artigos 22 e 23).

Despesas extraordinárias, diz a norma, são “aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício”, especialmente obras de reformas, pintura das fachadas, instalação de equipamentos de segurança, despesas de decoração, e também certas indenizações trabalhistas e o fundo de reserva.

Despesas ordinárias compreendem “as necessárias à administração respectiva”, entre as quais as de “manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum”.

Apesar de bem específica, a Lei do Inquilinato não chegou ao ponto de detalhar em minúcias o que seja uma “obra de reforma” ou simples serviço de “manutenção e conservação”. Em termos práticos, existe uma zona cinzenta entre um e outro, o que torna difícil discernir a respeito.

Para ilustrar, vejamos um exemplo real de situação complicada. Certo edifício de São Paulo precisa melhorar seus elevadores. O engenheiro responsável pela obra afirma que se trata de uma conservação ou manutenção. Porém os valores do orçamento e o trabalho a realizar são grandes. Dentre eles: desmontar geral do conjunto principal de tração; instalar uma nova polia deslocadora dos cabos de aço de tração; revisar o sistema de fixação; instalar novas sapatas de freio com lonas especiais; instalar novos rolamentos; executar balanceamento dinâmico etc.

Mesmo para quem não é técnico no assunto, parece que tal intervenção constituirá uma reforma do elevador e não um simples serviço de conservação, esta prevista como despesa ordinária, e que diz respeito à sua mantença corriqueira, para que continue funcionando normalmente.

A complexidade dos serviços exigidos pelos ascensores do edifício e o tempo decorrido desde a última operação técnica também indicam que uma verdadeira reforma será contratada. Aliás, o tempo transcorrido desde a última grande revisão é um bom indício do tipo de trabalho que será necessário executar. Sendo reforma, a despesa é de natureza extraordinária.

Nesse sentido decidiu o Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, ao proclamar que “… as despesas de condomínio, em relação a elevadores, a cargo do locatário se restringem àquelas derivadas do uso desse equipamento, dentre as quais não se inclui a despesa para a troca de cabos, que é despesa extraordinária, de obrigação do locador, por ter a mesma natureza de reforma deles, a qual é da responsabilidade do locador” (Apelação 427.583 da 7a. Câmara, relator juiz Luiz Henrique).

Do mesmo tribunal, outra decisão, ainda mais objetiva: “A reforma de elevadores, longe de representar simples serviços de manutenção e conservação – estes, sim, despesas ordinárias – consubstancia despesa extraordinária de condomínio, a ser suportada pelo locador e não pelo locatário.” (Apelação 160.522 da 2a. Câmara, relator juiz Boris Kauffmann).

O deslinde da questão, todavia, só acontecerá quando ficar definido, ou decidido, se os serviços exigidos são de reforma ou de manutenção. Se diluídos ao longo do tempo, passariam por conservação; como de vulto, com exigência de troca ou instalação de peças, devem ser classificados como reforma. Ao menos, em parte.

Alguém, por favor, chame o Rei Salomão

Receita Extraordinária

Sabemos que a receita do fundo de reserva deve ser destinada a despesas extraordinárias do condomínio. Recentemente, nos defrontamos com outro problema: qual a destinação das receitas extraordinárias, decorrentes do aluguel da cobertura do prédio para a instalação de uma torre de comunicação? Devem ser lançadas na conta de despesas ordinárias ou constituir um fundo para aplicação em benfeitorias do prédio?

Determinado edifício de Curitiba, com gastos mensais de aproximadamente R$ 5.000,00, por força de sua boa localização e pela necessidade de empresa estrangeira em instalar torre de transmissão de dados, negociou o pagamento pela empresa de um aluguel de R$ 3.000,00 por mês, para permitir a utilização do terraço do prédio. A receita extra corresponde a 60% das despesas do condomínio. O que fez o síndico? Lançou o aluguel na conta comum do edifício, reduzindo o valor da quota mensal de R$ 150,00 para R$ 60,00 mensais. Fomos solicitados a dar nosso parecer verbal sobre o assunto.

Nosso entendimento sobre a questão difere da orientação tomada pelo síndico, com respaldo do conselho consultivo, porque não se coaduna com as normas da Lei do Condomínio análogas ao caso. Acontece que o privilegiado prédio não tem apenas condôminos residentes; muitos dos apartamentos estão alugados. Ao reduzir drasticamente o valor da quota de rateio correspondente às despesas ordinárias, o síndico está beneficiando, sem justa causa, a todos os locatários, em detrimento dos proprietários das unidades. A antena está localizada em área de uso comum, de propriedade de todos os condôminos. Se alguma reforma tiver que ser feita no telhado do prédio, a despesa será considerada extraordinária, onerando somente os proprietários. Pela mesma razão, como a receita decorre da utilização de área comum, não utilizada pelos locatários, nem mantida pelos locatários, nada mais equânime de que o proveito de seu uso só beneficie os que a mantêm.

Além do mais, uma receita extemporânea, no montante de 60% das despesas do condomínio não pode ser considerada como algo da rotina diária. É beneficio inusitado, excepcional, que raramente faz parte do dia-a-dia de nossos edifícios. Outro detalhe: o contrato é por prazo determinado, podendo cessar a qualquer momento, mediante aviso prévio das partes. Incorporar tal receita com ganho ordinário, levaria a desigualdade entre os co-proprietários que alugaram e os que não alugaram suas unidades.

Sabe-se que o condomínio constitui fator considerável na hora de fixar o valor do aluguel. Prédios com taxas elevadas induzem à redução natural do valor do aluguel. O contrário sucede se o edifício é bem administrado e das despesas de condomínio são parcimoniosas. Nas locações vigentes, o proprietário seria diretamente prejudicado, pois deixaria de ter auferido um valor maior de aluguel, porém nas locações que se fizessem no decorrer do contrato com a empresa de comunicação, mantida a taxa reduzida de R$ 60,00, os novos locatários seriam induzidos em erro, pois alugariam na convicção de que a quota de rateio é uma, mas poderiam ser surpreendidos a qualquer momento, se o contrato vier a ser rescindido por qualquer motivo.

O que fazer, então? A nosso ver, a melhor solução é destinar tal receita extraordinária a um fundo para despesas extraordinárias, ou simplesmente incorporá-las no próprio fundo de reserva do prédio. Sua destinação seria objeto de deliberação de assembléia geral extraordinária, na devida oportunidade.

Emergência Pede Intrusão

Ao tratar do condomínio edilício, o novo Código Civil não fez qualquer referência sobre a possibilidade de o síndico ingressar nas unidades autônomas do prédio sem o consentimento prévio do proprietário. Também a Lei do Condomínio (4.591/64) era omissa a respeito.

Acontece que existem situações em que, para preservar o interesse coletivo ou diante de uma emergência, o síndico se vê diante da difícil decisão de invadir, ou não, um apartamento ou sala do edifício. Não há norma legal ou outra que diga ao síndico, exatamente, como proceder, mas não é difícil elaborar um roteiro.

Regra número 1. A unidade autônoma é o santuário do condômino. Não deve ser violada, em princípio, em nenhuma hipótese. O síndico não tem o direito de ingressar no imóvel sem prévia autorização do proprietário.

Regra número 2. Em caso de emergência comprovada, a invasão será lícita. Se a unidade está pegando fogo, se está inundando o prédio (rompimento de cano principal de água), se alguém ameace se suicidar, e em outros casos de emergência premente, o síndico deve avisar o corpo de bombeiros e, com o auxílio de outras pessoas, agir imediatamente para evitar que o dano se propague. Arrombar a porta da unidade, se for o caso.

Regra número 3. Em caso de urgência, entrar em contato com o proprietário. A urgência, por si só não, não justifica o ingresso não autorizado no imóvel, mesmo que esteja prejudicando partes comuns do prédio. Se o condômino não colaborar, obter ordem judicial para adentrar na unidade.

Regra número 4. Não sendo urgente, notificar o proprietário para que solucione o problema. Qualquer que seja o motivo que leve o síndico a pretender ingressar no interior do apartamento, será prudente que avise o condômino mediante correspondência (seguida de intimação, se aquela não foi atendida) para que tome as providências devidas. O síndico não deve ser omisso, mesmo que a causa ainda não tenha resultado em danos (exemplo: rachaduras na unidade).

Regra número 5. Agir com a presença do conselho ou de testemunhas. O síndico não deve decidir sozinho quando e em que circunstâncias deve quebrar a regra número um, desnudando o santuário do condômino. Os membros do conselho ou as testemunhas são peças-chave no caso de litígio judicial.

O síndico deve levar em conta, ao analisar a hipótese de entrar no imóvel sem permissão do proprietário, que este poderá mover ação de indenização, inclusive com danos morais, contra o síndico e o condomínio.

A gravidade da infração cometida não justifica, por si só, a tomada de medidas drásticas. Por exemplo, se a unidade estiver sendo utilizada como ponto de venda e consumo de drogas, não cabe ao gestor do prédio fazer a apreensão; deve, sim, chamar a autoridade competente, para que esta pegue os infratores em flagrante.

O critério fundamental, repita-se, é a emergência da situação. Só a iminência de dano maior, ao próprio imóvel, a outras unidades ou a partes comuns da edificação, é que torna legítima a invasão. Agindo em legítima defesa da propriedade e do bem comum, terá o síndico o respaldo da lei e da Justiça no exercício de tão difícil missão.

Tolerar ou não barulho de vizinhos

Regras estão na convenção e regulamento, porém o bom-senso também é válido.

Tolerar ou não barulho

Ninguém gosta de acordar com barulho de reforma, querer ver televisão e só ouvir crianças brincando ou ainda ter que trabalhar ou estudar enquanto o filho do vizinho toma aulas de bateria.

Mas essas são situações que encontramos facilmente em condomínios. As regras devem estar na convenção ou regulamento interno, porém o bom senso, muitas vezes, deve falar mais alto.

Legislação

Há limite para o nível de ruído em geral provocado por uma unidade, mesmo durante o dia. Isso é garantido pelo Código Civil: “Art. 1.336. São deveres do condômino: (…)IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”

Existe também a lei federal nº3.688 de 23 de outubro de 1941 determina, em seu capítulo IV que não se pode perturbar o sossego alheio ou o trabalho.

Saiba quando tolerar ou não:

  • Barulho de reforma em unidades, quando feito dentro do horário estabalecido pelo Regulamento Interno, deve ser tolerado, desde de que não se estenda por muito tempo. No caso de obras, o horário padrão, em geral, é das 8h às 17h, mas isso varia de acordo com o Regulamento Interno de cada condomínio
  • Conforme mencionado acima, existe um limite para o nível de ruído em geral provocado por uma unidade, mesmo durante o dia. Isso é garantido pelo Código Civil: “Art. 1336. São deveres do condômino(…)IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”
  • Há também o exemplo clássico de moradores que praticam aulas de bateria, ou de outros instrumentos musicais, nas unidades. Pode-se solicitar que o morador coloque um revestimento acústico no quarto onde costuma treinar.
  • Tapetes têm sido utilizados para solucionar ou amenizar  problemas causados por máquinas de costura, saltos altos ou outras fontes que transmitam ruídos do chão do pavimento superior para o teto do andar de baixo.
  • Se o barulho incomoda a coletividade dos condôminos, o condomínio pode discutir providências, como advertências, multas e ações judiciais.
  • O limite para tais medidas é o bom senso. Se o barulho, de qualquer natureza, for permanente e ocorrer por horas a fio incomodando boa parte dos condôminos, podem ser tomadas algumas medidas.
  • A convenção determina se o condomínio pode ou não aplicar a multa diretamente, antes de qualquer medida.
  • O bom senso, no entanto, determina que o infrator deve ser advertido antes de tomar uma multa.
  • Antes de qualquer coisa, deve-se tentar conversar com o vizinho barulhento. De preferência, o síndico ou o zelador devem procurá-lo amistosamente.
  • Também é recomendável que as queixas sejam protocoladas e feitas por escrito, para que haja um registro das mesmas
  • O ideal é que as multas sejam referendadas em assembleia, e o condômino infrator tem o direito de defender-se e apelar das mesmas
  • Aos vizinhos intolerantes, que reclamam por qualquer tipo de barulho, o condomínio pode recomendar, caso sua queixa persista, que ele entre com uma ação judicial contra a unidade que o incomoda. Se a queixa for isolada, o condomínio não deve se envolver.
  • No caso de infratores reincidentes, uma vez aplicadas as multas, o condomínio pode entrar com medida judicial para pedir a exclusão do condômino. Isso acontece apenas em casos extremos.
Fonte: Sindico Net

Restrições ao Subsíndico

O TeleCondo, serviço de consultoria para síndicos e condôminos mantido pela Associação dos Condomínios Garantidos do Brasil, tem recebido interessantes perguntas sobre o dia-a-dia do prédio. Algumas mostram peculiaridades que podem servir como exemplo ou inspiração para outros. Como esta, por exemplo:

P. “Nossa subsíndica foi eleita junto com o síndico, mas na convenção diz que quem sofreu ação judicial não poderá ocupar cargo eletivo nem como síndico ou conselho, não diz subsíndica, mas ela não quer deixar o cargo, e está ocupando de vez em quando o de síndico. Pode?

R. Resposta do TeleCondo: “Segundo o que foi passado pela dúvida transcrita, percebe-se que a convenção estipula como um dos requisitos para ocupação de cargo eletivo, entenda-se síndico ou membro do conselho, que os postulantes não podem ter sofrido ação judicial (só do condomínio ou qualquer ação?). Ressalte-se que a convenção apenas se refere aos cargos de síndico e de conselheiro, porém nada menciona quanto ao cargo de subsíndico. Se a subsíndica foi eleita conforme a vontade da assembléia, é porque de certa forma ela preencheu os requisitos para assumir o cargo.

Contudo, pode-se questionar que a subsíndica não poderia assumir o cargo de síndico, quando este se ausenta, porque a subsíndica não teria os requisitos previamente estipulados (antes de sua eleição) para assumir o posto de síndico. Ficam, portanto, restritas as funções da subsíndico àquilo que a convenção estipular, não devendo assumir as atribuições reservadas ao síndico, por não preencher os requisitos estipulados na convenção.

O ideal, para este caso específico, é que o conselho assuma temporariamente a administração provisória do condomínio no lugar do síndico, mas antes, porém, deve sempre observar o que a convenção determina, ou seja, se é permitido adotar tal medida.

A resposta do TeleCondo continua com outras observações a respeito da fiscalização dos atos praticados pelo síndico, o que não carece transcrever.

Que lições podemos tirar do episódio acima? Nenhuma ou muitas. Podemos questionar a resposta dada, podemos levantar outras interpretações. A primeira que nos ocorre é que se a convenção fez restrições aos candidatos aos cargos de síndico e de conselheiro – os mais importantes do condomínio – as mesmas limitações também seriam válidas ao cargo de subsíndico.

Analogicamente, os requisitos para a eleição de um vice-presidente ou vice-governador são, ainda que omissa a lei, os mesmos que para presidente e governador, já que os primeiros substituem os segundos, com todas as prerrogativas e responsabilidades, em caso de vacância temporária ou definitiva.

Houve erro em eleger como subsíndico quem não preenchia as condições para assumir o cargo de síndico. Resta saber se o ato de eleição do subsíndico pela assembléia, sem as qualificações que a função de síndico exige, teria o condão de apagar a mácula de ação judicial (seria uma forma de perdão tácito), ou se a nódoa continuaria existindo, o que o impediria de assumir a função maior.

Não há uma resposta definitiva e única para o problema. O leitor, se pensar bem sobre o assunto, com certeza encontrará uma solução melhor. É o que esperamos.

Receita Desviada é Golpe

Só existem dois modos de furtar a receita do condomínio: na saída ou na entrada. As preocupações sempre estiveram voltadas para o momento da saída, a hora em que o síndico ou a administradora efetuam o pagamento de despesas realizadas pelo prédio. Superfaturamento, cobrança de comissão por fora, desvio de mercadoria e outras práticas reprováveis acontecem no momento de pagar as contas, causando elevados prejuízos aos condôminos.

Mas nem todos os golpes aplicados nos condomínios são perpetrados na saída do numerário do edifício, como mostra reportagem do jornal de maior circulação do Paraná, sob o título “O risco da omissão de receita”. Segundo a matéria jornalística, “recursos originados de dívidas antigas são desviados para contas particulares”, de síndicos e administradores, porque o tempo decorrido do vencimento até o efetivo pagamento pode ser de anos e ninguém mais se lembra do que ficou pendente.

O contador e auditor independente Armando Lira, citado na reportagem, diz que “infelizmente é muito fácil aplicar este golpe na contabilidade dos condomínios. É que geralmente este tipo de crédito é antigo, já foi bancado por todos os moradores e cai no esquecimento de todos”.

O que o jornal não menciona é que a proibição de relacionar os condôminos inadimplentes nos balancetes mensais do condomínio, por força da aplicação do Código de Defesa do Consumidor, constitui um dos fatores que mais contribuem para o esquecimento. Depois de meses e anos, com mudança de síndico e conselheiros, perde-se em parte a memória administrativa do prédio. Quando era livre a elaboração de rol dos devedores, o controle sobre o ingresso da receita do condomínio tinha mais transparência e melhor controle por parte dos proprietários pontuais.

E o conselho consultivo

Como evitar o desvio de recursos? Segundo o jornal, “acompanhar mensalmente quem paga e quem não paga as despesas condominiais é um exemplo”. Outra dica – esta dada pelo vice-presidente de administração de condomínios do Sindicato da Habitação do Paraná (Secovi), Carlos Alberto Luciani – é a “análise do extrato bancário do condomínio, seja ele administrado por empresa ou síndico”.

Como tais providências não estão, comumente, à disposição de qualquer condômino, convém seu o problema seja tratado em assembléia do prédio, colocando-se explicitamente que tal atribuição deverá ser exercida pelos membros do conselho consultivo. Como já mencionamos em vezes anteriores, o que o Código de Defesa do Consumidor não permite é a humilhação e a discriminação dos inadimplentes, daí por que não se pode afixar lista dos maus pagadores no mural ou elevador, mas nada impede que, em termos confidenciais, o síndico informe aos condôminos quais são as unidades autônomas e o montante que cada uma deve.

Outros créditos devidos ao condomínio também podem ser objeto de desvio, segundo o jornal. Cita, como exemplo, o dinheiro de devoluções de contas de água e esgoto, por lançamentos indevidos; o reembolso dos Correios por sedex enviado a cobrar; e recebimentos extras, de multas, taxas de mudança, taxa de uso do salão de festas e outras pagas diretamente ao síndico ou administradora. Nesses casos, deve-se adotar como norma fazer a cobrança de tais encargos sempre na própria taxa de condomínio.

Com transparência e fiscalização do conselho consultivo, haverá certamente menos margem de manobra para desviar o dinheiro do condomínio antes que entre no “jarro”.

Projetos de construção devem respeitar a legislação e contar com itens adaptados

Tornar um espaço acessível aos deficientes é uma preocupação cada vez mais constante em todo o mundo. No Brasil não é diferente. Dados do último Censo Demográfico, do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), mostram que mais de 45,6 milhões de pessoas apresentam algum tipo de deficiência, totalizando 23,9% da população do País. Neste índice estão incluídas as deficiências visual, auditiva, mental e motora, de acordo com seus graus de severidade.

O Censo divulgado no ano 2000 trazia o Brasil com 24 milhões de pessoas com deficiência. Como se vê, o índice quase dobrou na última década, fazendo com que o poder público e o privado voltassem ainda mais a atenção ao tema.

O mercado da construção civil, por exemplo, passou por uma série de alterações e os novos empreendimentos continuam sendo adaptados à nova realidade. Os projetos arquitetônicos e de engenharia devem conter itens básicos que permitam a acessibilidade e a mobilidade de quem precisa.

Em poucas palavras, tornar um ambiente acessível nada mais é do que permitir que ele possa ser alcançado, acionado, utilizado e vivenciado por qualquer pessoa, inclusive as que apresentam mobilidade reduzida.

Fonte: Folha Web

Terceirização de departamento jurídico é opção econômica e eficaz para condomínios

 É certo de que a Baixada Santista virou referência no mercado imobiliário nacional. São diversos os fatores que colaboraram com essa expansão, como as muitas opções de lazer, proximidade com a capital e a valorização devido ao pré-sal. Prova disto é que Santos lidera a lista de cidades com maior índice de verticalização, de acordo com pesquisa do Ibope Inteligência. Com 63%, a cidade é seguida por Balneário Camboriú (SC), com 57%, e Porto Alegre (RS), com 47%.

Acompanhando esse cenário promissor, vem o aumento das demandas envolvendo condomínios e demais assuntos ligados ao setor. Para se ter uma ideia, em 2012 foram distribuídas em média, 1200 ações pospostas por condomínios e 400 ações movidas contra condomínios em Santos.

Adriano Dias, especialista em direito contratual e empresarial, do escritório Adriano Dias Advocacia e Consultoria Jurídica, explica que a saída mais viável e econômica é a terceirização na gestão jurídica dos condomínios, com equipe qualificada para orientar sobre todas as questões legais.

Adriano destaca que essa assessoria deve abranger todo o processo de cobrança e redução da inadimplência, assistência ao síndico e a participação em reuniões e assembleias, consultoria tributária, fiscal, administrativa, cível, imobiliária, trabalhista, bem como na constituição ou alteração da convenção de condomínio e de regimentos internos. “Deve-se incluir a forma de atuação; a realização de audiências e o acompanhamento de processos”, destaca Adriano.

Além da atuação perante o condomínio, os condôminos, a administradora e os prestadores de serviço, o departamento jurídico terceirizado realiza toda a gestão dos contratos firmados pelo condomínio; outro item delicado e que merece atenção especial. “As principais relações são regidas por contratos e, com a finalidade de reduzir os riscos e obter o máximo benefício de tudo que foi contratado, o condomínio também precisa administrar seus contratos de forma ágil e efetiva”, afirma o advogado.

O bom funcionamento do condomínio, em todos seus aspectos, é requisito fundamental para o bom convívio e harmonia entre seus moradores. “Além da facilidade no gerenciamento e controle de todas as obrigações legais do condomínio, a gestão jurídica ajuda na redução de custos e de conflitos potencialmente existentes no condomínio ou entre os condôminos, minimiza o risco de perdas e agiliza o desenvolvimento saudável do condomínio”, finaliza o especialista.

Fonte: Primeira Edição

A autonomia do síndico

O síndico terceirizado (que pode ser sindico profissional ou não) é a pessoa física ou jurídica não condômina, eleita para representar legalmente o condomínio. Ele é eleito para exercer um mandato, ou seja, recebe poderes dos condôminos, para praticar atos e administrar interesses do condomínio.

O mandato lhe é conferido através da assembleia geral, que pode ser ordinária ou extraordinária, tanto faz, na qual deve constar o item sobre aprovação da terceirização do síndico, da sua eleição e dos seus salários. Quem convoca é o então síndico condômino, na forma da convenção.

A figura do síndico terceirizado é instrumentalizada através de um contrato de prestação de serviços, assinado de um lado pela pessoa física ou jurídica que prestará os serviços para o condomínio, exercendo o mandato e, de outro lado, pelo subsíndico e pelos membros do Conselho Consultivo (este com competência para dar parecer sobre as contas do síndico), em nome do condomínio.

Salvo disposição em contrário da convenção condominial, a existência do Conselho Consultivo não é obrigatória. Mas no caso de se terceirizar a administração do condomínio, é imperiosa a sua existência.

Com relação aos salários e reajuste, devem estar previstos no contrato de prestação de serviços, com período de dois anos, que poderá ser renovado. Normalmente as funções administrativas são transferidas a uma administradora de condomínios e, na hipótese de síndico terceirizado, pode surgir alguma confusão em relação às suas atribuições.

A escolha da administradora implica na delegação de funções, definidas no contrato de prestação de serviços de administração de condomínios. Regra geral, à administradora cabe cuidar dos pagamentos, da cobrança e dos recebimentos das taxas condominiais e multas, da elaboração dos balancetes mensais, previsão orçamentária, distribuição das atas das assembleias gerais, do recolhimento de impostos, das guias de recolhimento e informações aos órgãos públicos, orçamentos, e tudo que disser respeito ao departamento de pessoal, inclusive recrutamento, entrevistas de funcionários etc.

Ao síndico, cabe a prática de todos os atos previstos no artigo 1.348 do mesmo Código, dentre os quais o de representar ativa e passivamente o condomínio, ordenar a realização de obras e serviços, convocar a assembleia geral, mediar os problemas entre condôminos, fiscalizar e supervisionar o trabalho do zelador e as funções administrativas delegadas à administradora. Sua função essencial é fazer com que a convenção condominial, o regulamento interno e as decisões de assembleias sejam cumpridos e estabelecer metas e cobrá-las.

É muito importante constar do contrato que o síndico terceirizado tem poderes para agir como tal sem interferências porque, não sendo condômino, ou morador do condomínio, é muito comum que as pessoas que o escolheram ou o conselho consultivo, cerceiem sua liberdade de ação. Contratam uma pessoa física ou jurídica para que faça o que eles ordenem, dizendo o que o síndico deve ou não fazer. E, dessa forma, ele será apenas uma figura decorativa.

Esse é o maior problema que o síndico terceirizado encontra, mas não é o único. Os moradores creem que, por ser contratado do condomínio e pago por eles, o síndico tem a obrigação de atender os interesses pessoais, deles, e não os interesses do condomínio. Essa distinção é muitíssimo importante. O síndico terceirizado não é empregado dos condôminos. Ele trabalha para a massa condominial. Caso contrário, não poderia propor, por exemplo, ação de cobrança de taxas contra os condôminos.

Também não é raro ocorrer que um condômino exija a presença do síndico terceirizado a qualquer hora, no prédio, sob o argumento de que ele é pago e tem a obrigação de ir. Como se vê, é necessário que o contrato de terceirização seja muito bem elaborado pelo contratado e, de preferência, conter cláusulas bem elucidativas, para que o contratante (condomínio), através de seus proprietários, tenham conhecimento verdadeiro do que consiste a sindicância terceirizada, seus direitos e suas obrigações.

Fonte: Folha do Condomínio

Pagou Tem Que Provar

Os problemas de condomínio relativos ao pagamento das cotas de rateio continuam aflorando nos tribunais do país. Não noticiamos todos os julgados, já que numerosos, mas somente os que chamam a atenção, por alguma peculiaridade ou por terem alguma lição que sirva de alerta a síndicos, administradores e condôminos, leitores habituais que são desta coluna.

O acórdão de hoje vem do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, em voto relatado pelo desembargador Campos Amaral. Diz a ementa (apelação cível n. 1-651830/99):

“Cabe ao devedor, se estiver em dia com as taxas de condomínio, apresentar os comprovantes de pagamento dos meses cobrados, sob pena de se reconhecer o débito, pois a obrigação de pagar as taxas decorre da Convenção de Condomínio e da própria lei. A prova de quitação dos meses posteriores aos cobrados, não elide estes, pois a inadimplência do condômino, de um ou mais meses, não o impede de efetuar o pagamento de taxas vencidas posteriormente.”

Conforme sintetiza o relator, em ação de cobrança de taxas condominiais, o réu-condômino alegou que, “em face do volume de papéis que recebe, adotou como regra guardar por seis meses todos os recibos de pagamentos efetuados” tendo sito “surpreendido” pela ação do condomínio exigindo-lhe o pagamento de taxas relativas ao ano anterior à demanda, o que achou “muito estranho”,

Sem impedimentos

Em primeiro grau de jurisdição, a ação de cobrança foi julgada improcedente, sob o fundamento de que “o condomínio é pago em cotas periódicas e, comprovando o réu o pagamento de outras mensalidades posteriores àquelas requeridas na inicial, até prova em contrário, presumem-se pagas as anteriores” (art. 943, do Código Civil).

Em sua apelação, o condomínio, dentre outros argumentos, reitera de que no boleto de cobrança não consta impedimento de pagamento de taxas vincendas para os condôminos inadimplentes, “com o intuito de evitar perda maior para o condomínio”.

Tem razão o condomínio, no entender do relator Campos Amaral e dos demais integrantes da 3a. Turma Cível do TJ/DF (voto unânime), já que, para demonstrar a inexistência da dívida, “cabia ao [condômino], se estivesse em dia com as taxas de condomínio, apresentar os comprovantes de pagamentos dos meses cobrados; se não o fez, há de se reconhecer a existência do débito”

Prossegue o desembargador: “A argumentação do apelado de que pagou os meses posteriores, não elide a comprovação de quitação dos anteriores, ainda mais quando é de conhecimento geral que a inadimplência do condômino, de um ou mais meses, não o impede de efetuar o pagamento de taxas vencidas posteriormente, não só para evitar maiores prejuízos ao Condomínio, como para o próprio devedor, que evitará mais multas e juros.”

Conclusão, meus amigos: 1. Não adianta guardar os comprovantes de pagamento durante seis meses apenas (a dívida só prescreve em 20 anos!). 2. A cada cinco anos, convém solicitar uma declaração de quitação ao síndico. 3. Se receber taxas posteriores, fazê-lo com ressalva (‘sem prejuízo do pagamento das taxas anteriores’). 4. Um interregno pequeno entre o vencimento e a ação de cobrança evita alegações infundadas.

Leilões aceleram venda de imóvel

Dependendo do preço ou da região, a venda de um imóvel particular pode demorar até mais de um ano. Com isso, os leilões se tornam uma alternativa para quem tem pressa em conseguir um comprador para a sua casa própria.

Segundo profissionais deste segmento, o processo de venda de um imóvel por meio deste procedimento é mais rápido e dura menos de 30 dias.

“O principal motivo que leva as pessoas a colocarem os imóveis no leilão é a busca de liquidez, pois com datas e forma de pagamento pré-estabelecidas, o vendedor sabe que se o seu bem for arrematado, receberá como esperado, sendo o método ideal de venda para quem precisa do dinheiro rapidamente, ou para quem precisa se desfazer de algum imóvel de forma mais ágil. Outra vantagem é que, com condições de venda pré-estabelecidas, o vendedor não tem de lidar com negociações intermináveis com os compradores”, aponta Fábio Zukerman, leiloeiro oficial e sócio da Zukerman, uma das maiores casas de leilões do Brasil.

Ele revela que é crescente o número de pessoas que buscam este método de venda. Atualmente, a Zukerman é procurada por ao menos 20 proprietários por semana que desejam prospectar a possibilidade de venda de seus imóveis por meio de leilão. Há dois anos, esta quantidade era atingida somente no período de um mês.

“Há também a vantagem de o imóvel ter uma divulgação mais ampla, pois trabalhamos com investidores e consumidores finais em todo o país”, completa Celso Ribeiro, leiloeiro da Fidalgo Leilões.

Apesar da rapidez na negociação nos leilões, os imóveis são vendidos, às vezes, com grandes descontos. Por isso, a orientação dos especialistas é de avaliar com cuidado se de alguma forma a rapidez na venda pode compensar os malefícios deste modelo de venda.

Em geral, os imóveis vendidos em leilões chegam a ter descontos de até 25% em relação ao preço de mercado. O preço do imóvel é reduzido para que haja uma maior atratividade e, consequentemente, a compra seja viabilizada de forma mais veloz. Porém, há casos de imóveis que são muito disputados e têm chances de se valorizar nos leilões.

Os imóveis vendidos em leilões chegam a ter descontos de até 25% em relação ao preço de mercado

“O segredo de um leilão de sucesso é o desconto sobre o valor de avaliação, pois quanto menor o preço inicial para venda, maior o número de interessados, e, consequentemente, maior a alavancagem de venda”, analisa Fábio Zukerman.

Os gastos para se colocar um imóvel no leilão podem variar muito e também precisam de atenção, pois há estratégias de publicidade e de venda diferentes. Segundo os profissionais do setor, o custo total do leilão para o vendedor não ultrapassa 5% do valor final de venda do imóvel.

Além disso, é necessário encaminhar documentos como matrícula do imóvel, cópia da folha do carnê do IPTU e laudo de avaliação, pois é feita uma análise preliminar antes da realização do leilão.

“A maioria dos arrematantes é profissional, querem pagar pouco para venderem e ter uma margem razoável de lucro. Então, é preciso ponderar tudo neste processo”, finaliza Ribeiro.

 

Fonte: Revista Imóveis

Lei do Inquilinato eleva preço do aluguel

Foto: Caio Prates

"A classe média está sendo a mais prejudicada"

Embora no próximo dia 25, completem-se três anos das alterações na Lei do Inquilinato, para o advogado e professor Mario Cerveira Filho (foto), sócio do Cerveira Advogados Associados, não existem motivos para comemorações. Segundo o advogado, como ficou bem mais fácil despejar os inquilinos, não há dúvida de que as alterações contribuíram para o aumento desproporcional dos aluguéis e, por conseqüência, dos preços de venda dos imóveis em todo o País.

Para ele, o efeito das mudanças foi contrário ao que se esperava, após três anos de vigência das novas regras. “O mercado imobiliário praticamente “parou” e a classe média e média baixa está sendo a mais prejudicada. Pela falta de conhecimento dessas alterações, os locatários foram muito prejudicados e os locadores, por sua vez, se aproveitaram da situação, majorando os aluguéis de forma desproporcional com a realidade do País”, afirmou Cerveira Filho.

O advogado alertou ainda para os grandes grupos estrangeiros, que estão vindo para o Brasil, atraídos pelo valor dos aluguéis – considerados uns dos mais altos do mundo -, para comprar imóveis (já bem acima do que realmente valem e inflacionando o mercado, neste sentido), com o objetivo de receber estes locativos. Ele orientou o locatário a tomar muito cuidado antes de assinar um contrato de locação, tanto comercial como residencial.

Ao reconhecer que antes das mudanças era difícil e levava-se muito tempo para receber o aluguel ou despejar um inquilino problemático, o advogado questionou as alterações, que hoje possibilitam em menos de um mês expulsar o morador da casa.

“Agora, nas ações de despejo por falta de pagamento, o locatário deverá efetuar no prazo de 15 dias, contados da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial. Esse depósito inclui aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação, as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis, os juros de mora e as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa”, explicou Cerveira Filho.

O advogado insistiu que essas alterações estão prejudicando demasiadamente os locatários. Entre as cláusulas criticadas, ele citou as concessões de liminares que dão apenas 15 dias para a desocupação voluntária nas ações de despejo de imóveis comerciais ou por falta de pagamento.

Mario Cerveira disse que antes o inquilino podia sofrer duas ações de despejo por deixar de pagar o aluguel a cada 12 meses, “agora, com as alterações havidas, somente uma oportunidade a cada 24 meses”, comentou.

Fonte: Folha do Condomínio

Síndico deve recolher INSS

Por ser pouco conhecido, o tema pode ser até objeto de uma daquelas perguntas típicas dos almanaques de antigamente: você sabia que o síndico é obrigado a recolher a contribuição social? mesmo quando não recebe remuneração em dinheiro mas fica isento do pagamento do rateio mensal de condomínio?

Síndicos de condomínio são “segurados obrigatórios da Previdência Social” (Lei 8.212/91, alterada pela Lei 10.666/03), na qualidade de “contribuinte individual” (art. 12, inc. V), sendo que tal vinculação atinge “o síndico ou o administrador eleito para exercer atividade de direção condominial, desde que recebam remuneração” (art. 12, inc. V, letra ‘f’).

À palavra ‘remuneração’ foi dada a mais elástica interpretação, compreendendo não só o valor efetivamente recebido pelo síndico na forma de pró-labore, como toda retribuição direta ou indireta, como sua isenção de pagamento da taxa condominial.

Entendimento nesse sentido recebeu o respaldo do Superior Tribunal de Justiça (STJ), conforme decisões reiteradas, como a em que reitera (trecho de acórdão): “É devida a contribuição social sobre o pagamento do pró-labore aos síndicos de condomínios imobiliários, assim como sobre a isenção da taxa condominial devida a eles, na vigência da Lei Complementar n. 84/96, porquanto a Instrução Normativa do INSS n. 06/96 não ampliou os seus conceitos, caracterizando-se o condomínio como pessoa jurídica, à semelhança das cooperativas, mormente não objetivas o lucro e não realizar exploração de atividade econômica.”

Portanto, desde que entrou em vigor a Lei 10.666, em 2003, que alterou a organização da Seguridade Social, o síndico foi incluído entre os segurados obrigatórios da previdência social, na qualidade de segurado individual, cabendo ao condomínio recolher a contribuição devida. Na hipótese – cada vez mais rara – de o síndico exercer seu mandado sem remuneração e sem isenção de pagamento da cota de rateio, obviamente nenhuma contribuição social será exigível dele ou do condomínio, por falta de base imponível da exação, como gostam de dizer os tributaristas.

Tal imposto deverá ser incluído no rateio das despesas ordinárias do condomínio, do mesmo modo que a remuneração do síndico ou administrador, valendo dizer que será pago por todos os condôminos e, em caso de locação de unidade autônoma, pelos locatários respectivos. A previsão legal encontra-se explicitamente mencionada na Lei de Locações (Lei 8.245/91), quando conceitua que “por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio” (…) (art. 23, § 1º, alínea ‘a’).

O não recolhimento da contribuição social poderá constituir uma verdadeira bomba-relógio no futuro do condomínio, porque os valores irão se acumulando com multas, juros e correção, podendo vir a ser exigidos muitos anos depois de ter cessado a administração do síndico que deixou de cumprir a obrigação legal para evitar aumento da cota mensal de rateio durante sua gestão.

Como é mais um ônus para todos os moradores do prédio, é bom levá-lo em consideração no momento de fixar a remuneração do síndico ou administrador, evitando pró-labores generosos sob o argumento de que não há vínculo trabalhista nem encargos sociais. Há encargos sociais, sim.

Fonte: ICNews

Processos por falta de pagamento de condomínio crescem 5,8% em 2012

Secovi realizou levantamento nos fóruns da cidade de São Paulo. No ano passado foram ajuizados 10.526 processos contra 9.947 em 2011.

O número de ações judiciais de cobrança por falta de pagamento da taxa de condomínio aumentou 5,82% em 2012, na comparação com o ano anterior, segundo levatamento divulgado nesta terça-feira (15) pelo Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP).

De janeiro a dezembro de 2012, foram ajuizados 10.526 processos, contra 9.947 em igual período de 2011, segundo levantamento realizado nos fóruns da cidade de São Paulo.
Segundo o Secovi-SP, apesar da alta, o número acumulado em 2012 ainda está abaixo do acumulado registrado desde 2007, quando foram identificadas 15.902 ações. Em 2008, o número caiu para 13.092; em 2009, foram 11.459 registros; e em 2010, o número subiu para 11.808 ações.

O levantamento apontou ainda uma queda de 22,48% nos processos ajuizados em dezembro, com 693 casos, contra 894 em novembro. Em comparação ao último mês de 2011, entretanto, o número subiu 19,69% (579 casos).

Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Sindicato, aconselha síndicos e administradoras a negociarem com os inadimplentes. “O acordo é vantajoso para as duas partes – condomínio e condômino –, pois uma ação de cobrança dessa natureza pode levar vários anos para ser resolvida”, afirma.

Fonte: G1

Divisão da taxa de condomínio equilibrada

Nelza faz cinco orçamentos diferentes. Prestador de serviços é decidido por todos

Nelza faz cinco orçamentos diferentes. Prestador de serviços é decidido por todos

Síndica profissional do edifício Tricolor, em Laranjeiras, Nelza Souza afirma que os valores da taxa mensal de condomínio podem variar de R$ 537 a R$ 1.074

Na maioria das vezes, a cobrança da taxa de condomínio é feita segundo a fração ideal, determinada pela proporção entre a área total do condomínio e a de cada unidade. No edifício Tricolor, em Laranjeiras, onde é síndica profissional — não mora, só trabalha —, Nelza Souza afirma que há apartamentos que pagam o dobro das outras.

— Quem mora nas unidades que ficam de frente, com três quartos e vaga na garagem, pagam R$ 1.074. As que ficam na parte dos fundos, com dois quartos e sem vaga, pagam R$ 537. São seis cotas diferentes, determinadas por localização, vaga e localização no prédio — explica.

Leonardo Schneider, vice-presidente do Sindicato da Habitação do Rio (Secovi Rio), acredita que é a forma mais equilibrada de divisão. Luiz Alberto Mendonça dos Santos, gerente regional dos condomínios administrados pela Apsa na Zona Oeste do Rio, concorda.

— A fração ideal atribui a um imóvel um valor de acordo com o padrão daquele proprietário. Ao comprar, ele já sabe que vai ser nessas condições — acredita Luiz Alberto.

Ainda que no prédio haja um apartamento com três quartos ocupado por duas pessoas e outro, de dois quartos, com quatro moradores, a lei determina que a fração ideal — ou seja, a metragem do apartamento, e não a quantidade de pessoas — seja considerada no rateio.

— Isso tudo está previsto no Código Civil, dos artigos 1.331 a 1.358, mas a convenção pode dispor de acordo com o interesse dos condôminos — afirma Hamilton Quirino, advogado especialista em Direito Imobiliário.

Vale ressaltar que o objetivo da taxa — um reflexo do orçamento do condomínio —, não é acumular renda.

— É para cobrir as contas e não gerar lucro — explica o vice-presidente do Secovi.

‘Quando discordam, mostro as planilhas com as contas’

Nelza Souza, 47 anos, síndica profissional do condomínio Tricolor

Para determinar a taxa, faço um apanhado com as despesas do condomínio. Então, discutimos numa assembleia ordinária, que acontece, no condomínio em que sou síndica, em outubro. Uma vez por ano, o valor é reajustado, usando estimativas dos aumentos dos serviços, como funcionários, água e luz. Geralmente, as pessoas aceitam bem os valores. Quando alguém discorda, mostro as planilhas com as contas para que os condôminos vejam para onde vai o recurso. Para que não sobre nem falte dinheiro, é feito um planejamento orçamentário. Qualquer outro gasto é discutido em assembleias extraordinárias e entra na cota extra. Não gosto de usar fundo de reserva. Também faço campanhas para diminuir o valor da taxa de condomínio.

Fonte: Jornal Extra

Sem vagas, moradores pagam caro para estacionar carros em Campinas

Moradores com mais de um veículo pagam até R$ 180 por mês em aluguel. Lei proíbe aluguel de garagem para pessoas que não moram no prédio.

A estudante Sarah Britto procura por uma vaga há cerca de um mês em Campinas (Foto: Marília Rastelli / G1 Campinas)

A estudante Sarah Britto procura por uma vaga há cerca de um mês em Campinas (Foto: Marília Rastelli / G1 Campinas)

O aumento da frota de veículos e construções cada vez mais compactas causam um problema para moradores de condomínios: a falta de vagas em garagens de prédios. É o que aponta o Sindicato da Habitação da Região de Campinas (SP) (Secovi). A estudante Sarah Brito enfrenta a dor de cabeça há meses, após se mudar para um apartamento que divide com duas pessoas. “A vaga da garagem já está ocupada pela outra moradora, estou  procurando”, conta.

A estudante está na fila de espera para alugar uma vaga no condomínio no bairro Chácara Primavera em Campinas e o preço varia de R$ 100 a R$ 150 por mês. “Não tem jeito, além do condomínio temos que desembolsar o valor da vaga e é bem difícil encontrar”, diz. Enquanto isso, a estudante deixa o carro na rua, em frente ao prédio. “Na rua também é complicado achar vaga, é sempre lotado de carros, porque a maioria tem mais de um”, conta.

Proibição para quem é de fora
Segundo a diretora geral do Secovi em Campinas, Kelma Camargo, é difícil encontrar prédios com mais de uma vaga e o valor do aluguel deve ser baseado no preço de diárias de estacionamentos próximos ao condomínio. “Baseado nisso, sabemos que o aluguel em Campinas varia entre R$ 150 e R$ 180 por mês”, explica. No entanto, há locatários que aumentam o preço dependendo da localização da vaga, se é mais próxima do elevador ou se dispõe de cobertura, por exemplo.

O aluguel para pessoas que não moram no condomínio é proibido por uma lei federal, em vigor desde maio de 2012. Segundo o texto, o aluguel para não moradores só pode ocorrer mediante a aprovação de dois terços dos condôminos, durante assembleia. “Achamos necessária essa regulamentação, principalmente por questão de segurança, já que fica proibida a circulação de terceiros dentro do prédio”, afirma Kelma.

Moradores enfrentam dificuldade para encontrar vagas de garagem em prédios (Foto: Marília Rastelli / G1 Campinas)

Moradores enfrentam dificuldade para encontrar vagas de garagem em prédios (Foto: Marília Rastelli / G1 Campinas)

Renda extra
Moradores que procuram vagas afirmam que a lei diminui a oferta. No entanto, é possível encontrar condomínios que aceitam esse tipo de aluguel. A aposentada Catarina Lopes aluga sua vaga em um condomínio na região do Taquaral, por R$ 140,  para um estudante que não mora no prédio. “É importante saber quem é, se a pessoa é confiável. Se está tudo certo, a renda extra é muito bem vinda no orçamento”, diz.

O prédio administrado pelo síndico Alonso Lino, no Centro de Campinas, tem fila de espera para vagas. “É muito raro ter uma vaga sem dono, é um problema, tem sempre alguém procurando e esperando”. Segundo Lino, para usar a vaga alugada, o morador precisa ter a autorização e não é permitido o aluguel para terceiros. O morador que descumprir a lei, terá que pagar multa.

Fonte: G1

Acúmulo de função

Zeladores colaboram na parte de manutenção e também na administração.

 Zeladores acumulam funções, dão suporte ao síndico na parte administrativa e assumem até a manutenção

A vida dos moradores de condomínios teria muito mais complicações se não fosse a colaboração de alguns profissionais que prestam serviços e estão sempre presentes para solucionar os mais diversos problemas. Entre estes profissionais, o zelador merece um destaque especial, pois é responsável pela manutenção e boa conservação da área social dos condomínios.

Mas não é só isso. É o zelador também quem dá uma mão nos problemas domésticos do dia-a-dia, dá dicas de quem pode consertar um vazamento, ajuda com informações na hora da entrega de uma compra, ou seja, sabe como e de que forma ajudar o morador. Porém, nos últimos tempos, os zeladores estão também acumulando funções que antes eram exercidas por outros profissionais, como os síndicos.

Em prédios onde os síndicos passam pouco tempo em contato com o condomínio, seja por questões profissionais ou pessoais, ou em grandes condomínios com grande demanda de serviços, o zelador acaba atuando no acompanhamento de obras, no controle de pagamentos e recebimentos diversos, cotações e outras funções que antes não eram de sua alçada.

Em grandes condomínios, o zelador além de cuidar de toda área de manutenção, também acaba responsável pela parte organizacional e, às vezes, administrativa. Isso acontece, por exemplo, no Condomínio Martín Francisco, localizado no bairro de Santa Cecília em São Paulo. O zelador Alexandro dos Santos é responsável pela manutenção de toda a parte elétrica e hidráulica, por cotações de diversos outros serviços e pela administração dos funcionários e prestadores de serviço que atuam no condomínio.

“Preciso estar sempre atento aos funcionários para saber quem falta ou quem atrasa para que o condomínio esteja sempre em bom funcionamento”, diz.

Nas cidades de veraneio, como Capão da Canoa, cidade turística no litoral gaúcho, os zeladores acumulam funções dos síndicos que vivem, geralmente, em outras cidades. A Supervisora da Auxiliadora Predial no município, Teresinha Tondin, diz que é comum os zeladores atuarem de forma mais expressiva dentro do condomínio.

“Os síndicos, por passarem muito tempo ausentes, acabam delegando funções diversas aos zeladores, dando autonomia para importantes decisões no condomínio”, afirma.

O aumento das funções destes profissionais exigiu uma melhor organização do tempo. Com uma carga tão grande de serviços, a falta de organização pode trazer problemas para o condomínio. “Para não cometer muitos erros, procuro organizar meu tempo. Uso a manhã para a manutenção e supervisão dos funcionários e a tarde para serviços administrativos”, afirma Alexandro.

Apesar de trabalhar mais, o profissional que acumula essas funções acaba sendo valorizado e recebe o reconhecimento dos condôminos, dos colegas e também da imobiliária. “O trabalho é muito importante, além do reconhecimento financeiro, o reconhecimento moral e o respaldo do síndico e da Auxiliadora Predial motiva a sempre fazer o melhor”, garante Alexandro.

Fonte: SindicoNet

Compra de unidade com dívida

Questão é delicada. Síndico e partes envolvidas na transação devem saber como agir corretamente.

Compra com DébitosVida de síndico, todo mundo sabe que não é fácil. Mas uma das melhores formas de tornar esta tarefa menos desgastante e mais segura é mantendo-se bem informado.

Por exemplo, não são raras as vezes em que procuram pelo síndico ou administradora atrás de declaração de quite referente a débitos pendentes de alguma unidade, ou até mesmo questionando-o sobre a quem recai a responsabilidade de tais débitos.  E para agir corretamente diante destas situações, é muito importante que o síndico tenha um conhecimento mínimo sobre o assunto.

Da mesma forma, a informação também é crucial para o comprador ou vendedor do imóvel realizar uma transação segura e sem surpresas.

Compra com débitos pendentes

A compra de um imóvel sempre deve vir acompanhada de muito cuidado. Afinal, é um gasto muito grande, além de, na grande maioria das vezes, ser a concretização de um sonho. Por isso, o comprador deve ter muita atenção com a documentação do imóvel (veja lista abaixo) para que não tenha surpresas desagradáveis no futuro.

E quem compra uma unidade em dívida com o condomínio ou recebe-a como pagamento em um acordo judicial?

Nesse caso, o cuidado deve ser ainda maior. Afinal de contas, já se sabe que a unidade a ser adquirida apresenta débitos. Se for essa a situação, é de extrema importância que o comprador (ou vendedor) tenha certeza que o negócio é vantajoso, já que as dívidas de condomínio e IPTU continuam correndo. E, ao adquirir a unidade, o novo dono passa a ser o responsável pelos atrasados.

Se o caso for de um acordo judicial, e a unidade com condomínio em aberto for a indenização em questão, essa “dação em pagamento”- nome jurídico dado para esse tipo de transação -  pode até ser anulada, caso o devedor tenha outros credores.  Então, quem recebeu a unidade como pagamento pode ficar sem ela.

Por isso, é importante o auxílio de um profissional especializado em direito imobiliário. Ele conseguirá “fazer as contas” para saber se realmente vale a pena para o comprador esse tipo de transação.


Declaração de quite

Para saber se uma unidade à venda está em dia com as suas obrigações condominiais, o comprador deve procurar a administradora do empreendimento ou até mesmo o síndico, que, munido de cópia da ata de sua eleição, pode fazer uma declaração sobre o status da unidade.

Quando procurado para redigir esse documento, seja por um interessado em adquirir uma unidade ou em vendê-la, o síndico deve entrar em contato com a administradora para  ter certeza da situação financeira da unidade em questão. Daí a importância de se acompanhar as contas do condomínio mês a mês, evitando descobrir, de última hora, que uma unidade tem muitos meses de taxa em aberto.

O síndico também deve estar ciente de que não importa de quem seja o imóvel: se há dívidas referentes ao condomínio, elas deverão ser pagas, mesmo que o novo dono não conheça essa obrigação – já que as mesmas começaram a correr antes da sua compra. Ele deverá arcar com a totalidade dos débitos em aberto.

Documentação necessária para fazer uma compra de unidade segura

  • Declaração negativa de débitos, por escrito, do síndico ou administradora
  • Certidão negativa de débito de IPTU – geralmente quem não paga a taxa condominial também deixa o IPTU  em aberto
  • Certidão negativa no cartório de processos do município
  • Certidão vintenária com negativa de ônus atualizada.  A ser obtido no cartório de registro de imóveis onde o mesmo está registrado, o documento formaliza  o que aconteceu ali  nos últimos vinte anos, como hipotecas e titularidade
  • Certidão negativa de débitos na Justiça Federal e em ações cíveis (para proprietário e cônjuge)
  • Caso a unidade seja financiada, cheque cuidadosamente o contrato


Jurisprudências

Veja abaixo  três jurisprudências sobre o tema. No caso, as unidades foram recebidas como pagamento de indenização por dívida trabalhista e estavam com as taxas condominiais atrasadas. Os novos proprietários tiveram que arcar com os débitos em aberto.

Despesas de condomínio. Ação de cobrança. Execução. Penhora da unidade geradora. Imóvel arrematado em processo trabalhista. Substituição processual do devedor originário pelo arrematante. Cabimento. Exegese dos artigos. 42, § 3º, do CPC e 1.345 do Código Civil de 2002.

Despesas de Condomínio. Cobrança. Execução Possibilidade de inclusão do arrematante da unidade geradora de débitos condominiais no pólo passivo da ação de execução. Inteligência do artigo 42, §3º, CPC que estende os efeitos da sentença ao adquirente. Recurso provido.

Ação de cobrança. Execução. Arrematação do bem penhorado em ação trabalhista. Natureza propter rem da obrigação. Arrematante responde pela dívida. Substituição processual. Exegese do artigo 42, do Código de Processo Civil. Agravo de instrumento provido.

Fonte: Sindico Net

Brigas entre síndicos e condôminos: os dois lados da moeda

Trabalhando há 17 anos com atendimento aos condomínios, a advogada Luciana Marques de Paula observa que, muitas vezes, posturas autoritárias adotadas pelos síndicos também contribuem para render um bom caldo de conflitos com os moradores. Se de um lado existem “condôminos que não sabem morar em comunidade, jogam lixo, gritam, soltam rojões pelas janelas comemorando um jogo de futebol, usam a piscina e outras áreas de lazer sem o menor escrúpulo de higiene”, de outro, persistem síndicos que contratam obras desnecessárias sem aprovação de assembleia, dão margem a suspeitas de desvios e atropelam o Regimento, diz. Mas hoje, Luciana observa uma tendência à profissionalização do cargo, especialmente entre executivos aposentados, “que buscam uma atividade em prol da comunidade condominial”. A tendência deve facilitar o convívio coletivo, acredita Luciana.

Casos mais comuns de conflitos
São os de suspeitas de desvio de verbas. Por exemplo, é o caso de obras desnecessárias sem votação e aprovação nas assembleias. Ou de rateios também sem aprovação para pagamento de dívidas do condomínio. Há ainda conflitos motivados por síndicos que literalmente são imperadores, acreditando que podem destratar moradores, impedindo o uso do salão de festas, piscinas, academia de ginástica e outros. Síndicos que querem perpetuar no cargo sem fazer prestação de contas ou eleição; que contratam advogados de “sua confiança” para defender interesses próprios e não da massa condominial. Neste caso, sequer apresentam as contas e obrigações adequadamente, deixando de pagar os encargos sociais e trabalhistas.
Ainda surgem como causas de conflitos: aumento abusivo das quotas condominiais, sem aprovação das peças orçamentárias; reformas nos apartamentos; troca de automóveis; e dívidas em atraso.

Mudanças no perfil dos síndicos
Mas os síndicos estão procurando especialização em vários cursos e se profissionalizando. Ha muitos síndicos ex-executivos, que eu chamo de “jovens aposentados”, que buscam uma atividade em prol da comunidade condominial. Mas sempre haverá síndicos autoritários, porque o poder é inerente ao ser humano.

Falta de cultura para a vida em condomínio
Por outro lado, há condôminos que não sabem morar em comunidade. Jogam lixo, gritam, fixam bandeiras e também soltam rojões comemorando jogos de futebol, tudo pelas janelas e varandas. Usam ainda a piscina e outras áreas de lazer sem o menor escrúpulo de higiene, enfim é uma tristeza. Além disso, existem aqueles que acham que os síndicos são seus empregados, consultores, pai, mãe, psicólogo etc. Há condôminos tão carentes que culpam e ocupam o síndico por tudo de ruim que lhes acontece na vida.

Protegendo-se contra os desgastes
Nos prédios de alto padrão geralmente são nomeados gerentes com poder de decisão menor que o síndico e maior que o zelador. Sua função é gerenciar os funcionários, o almoxarifado, a limpeza e a manutenção de todos os equipamentos, apenas reportando ao síndico as situações mais graves.
Já no prédio de médio padrão costuma predominar a figura do zelador que colabora com os moradores e com o síndico.
Mas há prédios em que não existe o papel do zelador, e neste caso, o síndico assume todo o papel do gerenciamento condominial ficando ainda mais sobrecarregado.
A sugestão para que o síndico seja protegido desse desgaste é disciplinar o horário de atendimento aos moradores, fornecedores e administração propriamente dita. Determinando o horário para ficar à disposição da sindicância, ele alivia o desgaste de se ficar 24 horas por conta dos condôminos, animais, veículos etc.

Como negociar as ‘saias justas’
Existem conflitos negociáveis e conciliáveis quando tratamos com pessoas ‘normais’, de bons senso. Entretanto, diante das pessoas que não têm diálogo, nem bom senso, que não sabem morar em comunidades, podemos aplicar as técnicas de solução alternativa de conflitos, e uma delas é a mediação, porque desenvolve os interesses subjetivos e aflora a causa do conflito.

Quando o síndico deveria levar o conflito a ação de danos morais, ofensa, ameaça contra integridade física?
Quando se sentir ofendido e em sua honra e moral.

Fonte: Direcional Condomínios

Obra a preço de custo pode sair até 30% mais barata

Sistema que reúne condôminos que aportam o dinheiro necessário à obra é boa opção, porém exige participação intensa do dono.

O Tour Garden foi construído com o investimento direto dos condôminos. Valor de cada unidade pode ficar até 20% menor que compra convencional

Em uma obra a preço de custo – modalidade em que os interessados se reúnem em condomínio e pagam diretamente uma construtora para que ela erga o prédio –, o preço do imóvel pode sair até 30% menor. No entanto, as parcelas mensais são maiores que as de uma compra convencional, porque todo o valor deve ser pago antes de a obra ficar pronta e não existe financiamento.

Essa modalidade, também chamada de construção por administração, está prevista na lei 4.591/64, a Lei das Incorporações Imobiliárias, mas não é tão comum no mercado quanto a incorporação comum por uma construtora e venda posterior. “Todo o recurso da obra é aportado diretamente pelos condôminos”, explica Aldo Mattos, engenheiro civil e advogado, autor de livros sobre incorporação imobiliária, custos e planejamento de obras.

“Normalmente são feitas assembleias regulares e a liberação de recursos para a construtora só é feita mediante a apresentação de cotações de insumos, propostas de fornecedores, programações financeiras e prestação periódica de contas. Todas as contribuições são depositadas em uma conta bancária aberta em nome do condomínio”, explica Aldo.

Por isso, a construção acaba por custar o “preço justo”, sem coeficientes de segurança ou margens de risco inseridas pelas construtoras, uma vez que, qualquer eventualidade vai ser paga pelo condomínio. No entanto, o proprietário tem de acompanhar e se interessar pela construção, afinal, nesse sistema, ele pode tomar decisões e estar mais próximo da obra. “Você é um dos sócios da construção, então a relação é diferente que a de uma compra tradicional”, comenta Wenceslau Visulskis Filho, presidente da Valor Real, empresa que administra construções a preço de custo em Curitiba.

Contras

A desvantagem do sistema está no fato de que o valor final da unidade nunca é fixado com exatidão. “Por não ser um valor fixo, e sim influenciado pela natural variabilidade dos preços dos insumos e da mão de obra, ele é sempre uma previsão, um valor estimado — e ninguém garante que essa estimativa vá ser 100% correta”, diz o especialista. E o andamento da obra ainda depende diretamente da frequência dos depósitos dos condôminos.

Daniel Magaldi, que investe nesse tipo de sistema, e já está na compra da terceira unidade, se diz satisfeito com a escolha. “Você precisa estar consciente que o processo é diferente. Que o valor da parcela pode mudar, que haverá reuniões periodicamente”, enumera. Mas ele certifica que o lucro é garantido: as quitinetes do Tour Garden, estão sendo repassadas por R$ 138 mil e os aderentes iniciais pagaram pouco mais de R$ 63.300.

Real Plaza será terminado pelos próprios donos

Após resolução de uma querela judicial com a construtora que iniciou as obras do Edifício Real Plaza Flat Service, proprietários das 197 unidades que integram um dos edifícios mais altos de Curitiba, conseguiram levar a obra em frente e o prédio está em fase final. A entrega está prevista para junho e julho deste ano.

O Real Plaza é um edifício que está sendo finalizado com base no sistema de construção por administração. Desde que a construtora HD faliu, no começo da década de 1990, proprietários das unidades unem esforços para concluir o prédio. “O condomínio assumiu personalidade jurídica e durante a fase de construção é responsável pela continuidade da obra”, explica Luiz Gonzaga Bettega Sperandio, representante da comissão de proprietários do Real Plaza.

Os proprietários fazem aportes mensais. A construtora foi escolhida via licitação e o prédio passa por atualização: está apto para comportar ar-condicionado, câmeras de segurança e sistema de internet. “Essa [sistema de construção por administração] foi a melhor solução encontrada, porque a incorporadora do prédio foi destituída e para conseguir um empréstimo para terminar a obra precisaríamos da assinatura de todos os condôminos, o que é impossível”, diz Luiz Sperandio.

Além de Sperandio, outros dois proprietários de unidades – Pompeo Carvalho de Aguiar e Cândido Alves de Souza – encabeçam o grupo de adquirentes. A advogada Fernanda Fortunato Mafra Ribeiro, também é proprietária e auxilia o grupo nas pendências jurídicas. A readequação da obra está a cargo da arquiteta Aline Vieira de Andrade Mattar.

Cuidados

Veja dicas do especialista Aldo Mattos antes de se tornar sócio de uma obra a preço de custo

• A primeira dica é se certificar que os demais condôminos possuem condição financeira para pagar todas as parcelas da construção do prédio. Muitos são os casos de gente que entra no empreendimento apostando num dinheiro que vai receber no ano seguinte, e depois não consegue quitar as parcelas.

• É bom ter um orçamento feito por um engenheiro com experiência nesse tipo de obra. Há casos de os condôminos terem estimado o custo da obra simplesmente adotando um custo padrão por metro quadrado, o que é irreal. Um orçamento bem-feito leva em conta o tipo de fundação, o padrão de acabamento e, enfim, as particularidades do projeto.

• É importante contratar um profissional independente (uma empresa de consultoria, por exemplo), para avaliar o progresso da obra e fazer os trabalhos técnicos. Deixar essa tarefa a cargo dos condôminos nem sempre dar certo, seja por falta de experiência, seja por falta de tempo.

• Definir de antemão o dono de cada unidade. O apartamento do 1.º andar tem preço diferente do 6.º e é melhor considerar essas diferenças no início para que o pagamento por cada unidade seja justo.

Fonte: Gazeta do Povo

Assembleia Extraordinária – AGE

Podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

 As assembleias extraordinárias podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, geralmente para tratar de assuntos não discutidos na última assembleia ordinária ou de urgência.

Para que uma assembleia extraordinária seja convocada, é preciso a assinatura do síndico ou de pelo menos 1/4 dos condôminos. Abaixo, os casos previstos no Novo Código Civil:

Assunto

Precisa de assembleia?

Votação Necessária

Obras “necessárias”, que conservam o condomínio ou impedem sua deterioração. Ex.: obras urgentes, como impermeabilização de um local com vazamento

Depende

Se despesas não forem grandes, não precisam de aprovação. Verificar Convenção.

Obras “úteis”, que aumentam ou facilitam o uso comum. Ex.: Reforma da guarita, instalação de câmeras.

Sim

Maioria simples dos condôminos

Obras “voluptuárias”, as que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.: quadra, churrasqueira. do jardim

Sim

2/3 dos condôminos

2/3 dos condôminos

Sim

2/3 dos condôminos

Construção de um novo pavimento no edifício

Sim

100% dos condôminos

Mudança da destinação do edifício (de comercial para residencial ou vice-versa, por exemplo)

Sim

100% dos condôminos

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mais sobre obras

  • Toda obra deve ser aprovada em assembleia, a não ser que seja necessária à habitabilidade do condomínio, e de baixo custo.
  • Obras necessárias podem ser providenciadas por qualquer condômino, sem autorização de assembleia, se o síndico não puder ou não quiser agir:

 Artigo 1341, § 1o “As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.”

  • Se as despesas para obras necessárias e urgentes forem grandes, será preciso convocar imediatamente a assembleia, e comunicar a situação:

Artigo 1341, § 2o “Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.”

  • Obras em partes comuns que são usadas por apenas alguns condôminos devem ser custeadas apenas por estes:

Art. 1.340. “As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.”

Fonte: SindicoNet

Temporada requer cuidados em condomínios do litoral

Com prédios “lotados” nas cidades de praia nesta época, síndicos e condôminos devem estar atentos a algumas questões, como economia d’água e regras sobre uso de garagens, para garantir o bem-estar de todos, orienta.

Com a chegada do período de férias e a proximidade do Carnaval, muitos moradores de São Paulo viajam para passar a temporada em seus apartamentos nos municípios do litoral sul e norte paulista.

A Lello, faz um alerta: nesta época de prédios lotados nas cidades praianas, síndicos e condôminos devem observar algumas regras, para evitar estresses e inconvenientes, garantindo o bem-estar de todos.

Segundo a empresa, a primeira providência é afixar avisos nos murais dos condomínios para relembrar as normas relativas ao uso da garagem, que costuma ser bastante “disputada” nesta época. O síndico também deve divulgar e atualizar a agenda de uso da churrasqueira, outro item muito utilizado no período.

É importante, ainda, que o condomínio programe a intensificação da rotina de ações de manutenção e conservação de piscinas e elevadores no período entre janeiro até depois do Carnaval.

A economia d’água é item essencial. “Sugerimos aos síndicos que realizem, nesta época, campanhas junto aos condôminos e visitantes sobre o uso racional da água nos apartamentos, uma vez que este é o segundo item que mais pesa nas despesa do condomínio”, afirma Angélica Arbex, gerente de Relacionamento com o Cliente.

Ela alerta, também, para a questão dos apartamentos alugados a terceiros para temporada. “É preciso ter controle da movimentação de pessoas estranhas ao condomínio. O síndico só deve permitir a entrada dos inquilinos depois que o proprietário do apartamento assinar o termo de autorização”, recomenda.

Por fim, a gerente lembra sobre o cuidado que os pais devem ter com suas crianças nas áreas comuns do condomínio, orientando-as e não permitindo que brinquem em espaços perigosos, como escadas e garagem, por exemplo.

 

Fonte: Inteligêmcia

De Registro, CNPJ e IR

“O condomínio adquire vida própria e legal a partir do registro da convenção. E depois? Não tem mais nada a ser feito? Não é necessário ou mesmo obrigatório o cadastro na Receita Federal, na Estadual, INSS, DRT? Não é obrigatória a declaração junto ao Imposto de Renda, mesmo sendo isento? Quais os diplomas legais que determinam?”

Tal pergunta (e outras mais) foi feita ao TeleCondo, serviço de orientação a síndicos e condomínios mantido pela Associação dos Condomínios Garantidos do Brasil, tendo merecido longa resposta, que transcrevemos em parte, pois do interesse da grande maioria de prédios incorporados sob o regime da Lei 4.591/64.

O condomínio é considerado um ente especial, ou seja, um tipo de associação sem fins lucrativos, que visa o rateio das despesas comuns da propriedade horizontal.

Para que haja o funcionamento do condomínio, deverá ser considerado a partir do momento em que a construtora entrega a obra, ou das chaves, aos moradores ou proprietários, decorrendo em despesas de funcionamento, como luz, elevadores, água, funcionários etc., que serão rateada entre os co-proprietários.

Tendo ou não convenção registrada, o condomínio poderá ter vida própria. Com a ata da assembléia que operou a abertura do condomínio e a eleição do síndico, este terá legitimidade para cobrar as taxas rateadas e até efetuar a inscrição no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ), junto à Receita Federal.

Diz a Instrução Normativa SRF n. 002, de dois de janeiro de 2001:

“Art. 14. Todas as pessoas jurídicas, inclusive as equiparadas, estão obrigadas a se inscrever no CNPJ.

§ 3o São também obrigados a se inscrever no CNPJ, mesmo não possuindo personalidade jurídica:

I - os condomínios que aufiram ou paguem rendimentos sujeitos à incidência do imposto de renda na fonte;

Art. 39. O pedido de inscrição será formalizado por meio da FCPJ, acompanhada:

§ 8o Ao pedido de inscrição de condomínio em edifício, deverá ser juntado cópia autenticada de sua convenção, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis, e da ata da assembléia que elegeu o síndico, devidamente registrada no Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas.

§ 9o o condomínio que não possuir convenção devidamente registrada, deverá apresentar:

I - ata da assembléia geral de condôminos, específica, dispondo sobre sua inscrição no CNPJ, declarando, sob as penas da lei, os motivos pelos quais não a possui;

II - ata da assembléia que elegeu o síndico, devidamente registrada no Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas.”

Como se vê, a obrigatoriedade de registro na Receita Federal só ocorre quando houver recebimento ou pagamento de rendimentos sujeitos à incidência do imposto de renda na fonte. Mas o registro também é necessário para questões trabalhistas ou até mesmo para fins de abertura de conta bancária.

Embora não se caracterize como pessoa jurídica, o condomínio é responsável pela retenção e recolhimento do imposto de renda na fonte quando se enquadre como empregador, em face da legislação trabalhista e previdenciária. Neste caso, deve reter o imposto apenas sobre os rendimentos pagos aos seus empregados (vide site www.receita.fazenda.gov.br).

Não sendo considerado pessoa jurídica perante o fisco, o condomínio está dispensado da declaração de ajuste do imposto de renda. Da mesma forma, não está obrigado a se inscrever perante a Receita Estadual ou municipal, pois não efetua atividade mercantil nem prestação de serviço.

Proprietário é que tem de pagar despesa extra de condomínio

Gastos do condomínio com paisagismo, obras no prédio e compra de equipamentos devem ser custeados pelo proprietário

Reforma, pintura, compra de equipamentos, obras emergenciais. São muitas as despesas relacionadas a um imóvel que podem gerar impasses entre o proprietário e o inquilino. Para evitar desentendimentos, é importante saber quais obrigações de cada um.

Os pontos que mais causam confusão dizem respeito a despesas extraordinárias do condomínio, que podem ser destinadas a obras no prédio, paisagismo, aquisição de equipamentos etc.

Quem mora de aluguel não precisa pagar os acréscimos na taxa relacionados a pintura do prédio, compra de interfones, aquisição de brinquedos para playground ou de aparelhos para sala de ginástica, reformas em guaritas ou nas áreas sociais, entre outros pontos.

“Muitas vezes o boleto de cobrança vem pouco discriminado, e o inquilino paga tudo. Mas é preciso estar atento, pois essas coisas extras cabem ao dono”, afirma Marcelo Manhães de Almeida, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da seção paulista da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-SP).

O especialista recomenda que o inquilino pague somente as despesas ordinárias e comunique formalmente ao proprietário em relação à parte que lhe cabe. Além disso, convém falar com a administradora para que a conta esteja mais bem esclarecida nos meses seguintes.

Fonte: Terra

Saiba evitar sustos com condomínio de imóveis em construção

É preciso estar atento na hora de comprar um imóvel em construção, pois a taxa de condomínio prevista pode estar distante dos reais gasto

Todo mundo sonha com a casa própria, mesmo que o imóvel ainda esteja em construção. Em prédios e residenciais, no entanto, esse sonho pode ser frustrado por uma dor de cabeça: a taxa de condomínio pode ficar acima do previsto pela construtora.

Em geral, no primeiro ano após a entrega das chaves pratica-se a mensalidade calculada de acordo com as estimativas do empreendedor. Daí em diante, a conta é feita com base nos gastos de fato ocorridos nos primeiros 12 meses. E a diferença pode surpreender alguns moradores.

Uma das razões para isso é que os condomínios atuais frequentemente são mais equipados, para atrair compradores. “Vários deles contam com sauna, piscina aquecida, cyberespaço, fitness… E isso demanda muita manutenção em pouco tempo, o que acaba encarecendo bastante os valores”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente da seção paulista do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci-SP).

Outros itens que podem ser negligenciados são a manutenção de elevadores, jardins, segurança etc. Conforme a ocupação do condomínio vai crescendo, outros gastos básicos sobem também, como as contas de água. A inadimplência de parte dos moradores é outro fator que pode levar a uma alta no valor das taxas em pouco tempo.

Também existe a possibilidade de a construtora subavaliar os custos para dar a ideia de que o imóvel é atraente. Viana afirma, porém, que não existe qualquer processo registrado no Creci a esse respeito. “O que pode acontecer é que ou o custo foi mal calculado no início, ou estão pedindo mais do que o necessário após a entrega. Porém, pela minha experiência, posso afirmar que não é uma prática do mercado.”

Viana explica que a melhor forma de se precaver é buscar o máximo de informações sobre os gastos condominiais no momento da compra do imóvel. “A maioria das pessoas apenas pergunta o valor e avalia se ele é ou não acessível. Mas uma boa dica é pegar uma cobrança detalhada de condomínio e ir perguntando item por item quanto está previsto de gastos com faxina, jardim, selador etc.”, recomenda.

Fonte: Terra

Água saudável depende de manutenção regular

Dos canos à torneira e ao chuveiro, a água percorre um caminho dentro do imóvel, provocando desgaste. Saiba como manter a eficiência do sistema.

Ivonaldo Alexandre/ Gazeta do Povo / Aumento repentino na conta de água pode significar vazamento no imóvel
Aumento repentino na conta de água pode significar vazamento no imóvel

Para manter o imóvel saudável, é preciso fazer a manutenção regular de canos e aparelhos sanitários, para evitar vazamentos e degradação do sistema hidráulico. O sistema hidráulico-sanitário de um imóvel é responsável pela possibilidade de abrir-se uma torneira, o chuveiro, acionar a descarga e ter água à disposição; além de determinar a destinação da água utilizada.

Se a construção ainda não começou, é possível tomar precauções e contratar um bom projeto. “No projeto, os futuros possíveis problemas serão identificados e contornados. Um bom projeto dá a segurança de funcionamento dos aparelhos, dá a garantia de que não haverá retorno de gases na edificação e fornece todas as diretrizes técnicas para a construção: materiais que serão empregados, forma correta de execução, localização das caixas”, explica o engenheiro Altair Ferri.

Ele reforça que o projeto é que vai fornecer todas as informações para o bom andamento da construção e da edificação. Mesmo com atenção especial ao projeto, a inspeção periódica das instalações é fundamental.

Dor de cabeça

Entre os problemas mais comuns do sistema hidráulico, está o vazamento. Como o reservatório de água está acima do telhado, a água tende a escoar para qualquer outro ponto situado abaixo dele. “A questão é qual é a vazão e a pressão requeridas? Simplesmente ligar um tubo, sem antes dimensionar, não garante vazão e pressão adequadas para o funcionamento dos aparelhos”, comenta Altair.

O engenheiro dá um exemplo bem comum: quando, em um imóvel, o acionamento da descarga prejudica a vazão de outros aparelhos que estão em funcionamento ao mesmo tempo, há problemas no dimensionamento do sistema hidráulico-sanitário.

Outro problema frequente é o “golpe de aríete”. “É um golpe, literalmente, na tubulação, provocando a vibração e a sobrecarga, podendo até romper o tubo. A causa do problema é o dimensionamento errado da tubulação e, como consequência, do escoamento da água”, diz Ferri.

Para evitar problemas, a gerente de engenharia da Doutor Resolve, Lígia Franco, indica que a limpeza de louças, metais, ralos, sifões de louças e pias devem ser checados todo o mês, pois são usados com mais frequência. “Já os registros de pressão, que são utilizados menos no dia-a-dia, podem ser verificados a casa ano”, aponta.

Sinais

Um sistema hidráulico dá sinais de mau funcionamento. “Quando a questão é distribuição, os aparelhos não funcionam adequadamente em vazão ou aparecem infiltrações, provenientes de fissuras nas conexões. Quando se trata de esgoto, é possível observar transbordamentos ou mau cheiro”, enumera Altair Ferri. Nesse momento, é preciso procurar manutenção.

Conhecer mapa hidráulico é fundamental

Uma cena clássica dos programas de televisão e filmes de comédia é a de alguém furando a parede e, sem querer, encontrando uma passagem de água. Para evitar que isso ocorra na vida real, é preciso tomar algumas precauções. Se a construção ainda está em andamento, o profissional que elaborou o projeto hidráulico-sanitário deve lhe fornecer a cópia do projeto, que deve ser compreendido e arquivado pelo proprietário.

Se você vai morar em um imóvel antigo, usado ou modificado e o projeto não está em mãos, há algumas dicas, explicadas pelo engenheiro Altair Ferri. “Um furo na parede com aproximadamente dois centímetros de profundidade, de modo geral, não atingirá a tubulação”, explica.

Além disso, é possível ter uma ideia de por onde passam os canos do sistema hidráulico. “Normalmente, os tubos descem da caixa d’água na vertical, passam por um registro geral e são distribuídos abaixo da linha do topo dos aparelhos. Observar o registro pode dar uma ideia bem próxima de como está distribuída a tubulação”, confirma.

Materiais

A escolha pelo material da tubulação depende da destinação. Para distribuir água fria, o tipo de cano mais utilizado é o PVC. Para condução de água quente, há materiais específicos como o cobre, ou tubos plásticos mais modernos, que são resistentes à temperatura, pressão e químicos. “Existem tubos mais resistentes e sistemas modernos para edificações que não transmitem ruído de descarga e de fluxo”, lembra Ferri.

Com relação ao esgoto, o engenheiro faz mais um alerta. Na rede de esgoto, só pode ir o que é esgoto. “A rede não deve receber lixo. O lixo vai para o lixo e o esgoto para a rede. A maior parte dos casos de entupimentos é provocada por lixo na rede”, aponta Ferri. Outro fator que pode interferir é o mau dimensionamento com relação à declividade mínima ou às curvas e conexões feitas de forma errada.

 

 Quando o assunto é hidráulica, o conselho é não economizar. A recomendação justifica-se pelo seguinte: fazer reparos no sistema de encanamento da casa pode sair muito mais caro do que elaborar um bom projeto para a rede de abastecimento. Estima-se que a tubulação corresponda a 4% o valor total de uma obra.

Fonte: Gazeta do Povo

Condomínio na hora da reforma

Nesta matéria, um engenheiro civil, uma arquiteta e um advogado discutem a até que ponto vai a liberdade do condômino que vai reformar o seu apartamento. Sem saber, ele pode comprometer as estruturas do prédio.

O condômino está automaticamente autorizado a realizar qualquer tipo de obra no interior da sua unidade autônoma, já que é de sua exclusiva propriedade, sem dar satisfação ao síndico ou aos demais comunheiros?

A resposta é não, segundo o engenheiro civil Antero Jorge Parahyba e a arquiteta Adriana N. Oliveira, especialistas em Engenharia Legal, atividade que responde por recuperação de danos construtivos e de questões relativas a condomínios habitados.

Vejamos o argumento deles: “De forma geral, as pessoas acreditam que dentro de um apartamento seu proprietário pode executar as obras que bem entender, sem dever satisfação a ninguém. Ledo engano, pois dentro de cada unidade há coisas que também são propriedade comum, como as peças componentes da estrutura ou das instalações. Então, o pretendente às obras deverá, previamente, negociar a realização das mesmas com o representante do bem comum, o síndico.

Como se vê, o entendimento dos profissionais citados é de que antes de realizar a obra, o proprietário deverá “negociar” com o síndico. Nessa negociação, o condômino deverá demonstrar que os serviços que objetiva fazer não causarão prejuízos aos demais. Recomendam ainda que o síndico “poderá exigir, em nome do zelo que tem pelo patrimônio de todos, os desenhos das obras, devidamente assinados por profissional legalmente habilitado”, com a devida guia de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), do CREA.

“Se o síndico entender que a reforma poderá afetar a estrutura do prédio, sobrecarregando-o ou fragilizando-o, deverá exigir, e não apenas solicitar, o respaldo dos técnico-legal ao proprietário”

Com isso, prosseguem: “Os serviços não serão executados apenas pela mão-de-obra primária. Terão um responsável legalmente habilitado, que responderá (no lugar do síndico) no caso de ocorrência de efeitos especiais’ (um dano à estrutura, por exemplo)”.

Fragilização ou aumento de peso têm ou não razão o engenheiro e a arquiteta? Do ponto de vista do bom senso e da segurança, com toda certeza. Num edifício bem administrado, o síndico estará sempre a par de qualquer obra, pequena ou grande, que os condomínios pretenderem realizar em suas unidades. Quando se fala em obra, não se vislumbra a simples troca de carpete, pintura ou qualquer outra benfeitoria que visa apenas melhorar o aspecto estético do apartamento ou da sala, mas mudanças que afetam a configuração interna da unidade, com eliminação, substituição ou troca de paredes, que impliquem em rebaixamento ou elevação do piso (qualquer alteração que eleve o peso ou diminua a sustentação) e assim por diante.

Nestas e em outras hipóteses, muitas vezes difíceis de dimensionar, impõe-se a contratação prévia de engenheiro responsável pela obra, que fará a devida planta técnica e obterá a ART legalmente prevista. A negociação entre o síndico e o proprietário é de caráter restrito, tendo natureza mais protocolar. Se o síndico entender que a reforma poderá afetar a estrutura do prédio, sobrecarregando-o ou fragilizando-o, deverá exigir, e não apenas solicitar, o respaldo dos técnico-legal ao proprietário. Sua omissão, se resultar em prejuízo ao condomínio, poderá colocá-lo no rol dos executados, em eventual ação de indenização.

LADO PRÁTICO

Do ponto de vista prático, contudo, nem sempre é fácil dizer se a obra ou a reforma do apartamento é de tal natureza que exija a participação de um engenheiro. O ideal seria que o condomínio tivesse um “regulamento de obras e reformas”, com definição clara de seus parâmetros, horário para a sua realização e outros detalhes próprios de cada edifício. Só assim se estará preservando o valor maior almejado por quem mora em condomínio: a segurança.

Registros e Obrigações

Leitor de Taguatinga, Distrito Federal, nos escreve tecendo várias considerações a respeito do condomínio e fazendo algumas perguntas, que ensejam reflexão. Diz ele:

“O condomínio adquire vida própria e legal a partir do registro da convenção. E depois? Não tem mais nada a ser feito? Não é necessário ou mesmo obrigatório o cadastro na Receita Federal, na estadual, INSS, DRT? Não é obrigatória a declaração junto ao Imposto de Renda, mesmo sendo isento? Quais os diplomas legais que determinam?”

Em princípio, prezado leitor, não há lei que obrigue o condomínio a efetuar qualquer dos registros ou obrigações indicadas. Destacamos a ressalva “em princípio”, porque existe uma graduação de compromissos que atingem o condomínio à medida que cresce e assume maiores responsabilidades.

Tomemos o exemplo de um condomínio pequeno, com poucas unidades, que não disponha nem de conta bancária ou de funcionário. Para que (!) inscrever-se no CNPJ/MF ou no INSS? Para que (!) associar-se a sindicato da categoria? Para que (!) contratar contador?

Se as atividades do condomínio, porém, forem mais elaboradas, haverá necessidade de inscrever-se no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas (CNPJ), a fim de conseguir abrir conta-corrente em banco comercial.

Se as atividades do condomínio, porém, forem mais elaboradas, haverá necessidade de inscrever-se no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas (CNPJ), (embora não seja reconhecido pela legislação e pelo judiciário como pessoa jurídica), a fim de conseguir abrir conta-corrente em banco comercial. Se tiver funcionário, também precisará de registro junto à Delegacia Regional do Trabalho (DRT) e ao Instituto Nacional do Serviço Social (INSS).

FIM MERCANTIL?

Em um terceiro nível, situam-se os condomínios que auferem algum tipo de rendimento de natureza não-condominial, como aluguel de espaços ou fachadas, exploração de antenas de rádio-telefone, ou que aplicam valores significativos em instituições financeiras. Nestes casos, a nosso ver, o condomínio deve fazer a declaração de ajuste junto à Receita Federal, porque são rendas que nada têm a ver com a função essencial do prédio. A natureza mercantil de tais atividades impede que gozem do mesmo tratamento dado à cota de condomínio, está em um rateio das despesas necessárias à administração do edifício e ao bem comum.

Temos nos posicionado sempre em favor de um condomínio mais puro, que não se envolva com questões não condizentes com os interesses imediatos dos co-proprietários, para evitar que problemas alienígenas venham a afetar a instituição Condomínio no Brasil.

Quando síndicos ultrapassam os limites de suas atribuições – respaldados ou não por decisão de assembléia geral – o condomínio entra em zona de perigo, que não são poucos no ordenamento econômico e jurídico do País. Um condomínio que, por exemplo, queira explorar linha de ônibus para os moradores, prestar serviços de enfermagem, oferecer aulas de kung-fu e outras coisas do gênero, poderá tornar-se vítima, gratuita, de ações de indenização por danos materiais e morais. Para o síndico, basta o dever de bem zelar pelo dinheiro dos condôminos.

Portanto, caro leitor, embora com pouca prática nesses assuntos burocráticos, acreditamos que o prédio só deve se envolver e cumprir as obrigações que forem essenciais à sua organização social. Nada de ingressar, se associar, registrar ou declarar onde não for chamado.

Na hora de prestação de contas, o contador pode fazer a diferença

A prestação de contas é uma das tarefas que ainda dá muita dor de cabeça ao síndico, muitas vezes por falta de conhecimento contábil. Nestas horas, a presença de um profissional é imprescindível e até necessária para manter a transparência de sua gestão.

O nosso artigo sob o título “Sem imposto, sem contador”, quando citamos extensa citação do consultor jurídico Marcelo Fernando Polak, defendendo a tese de que os condomínios estão dispensados da manutenção da contabilidade formal e da apresentação de declaração do Imposto de Renda, mereceu resposta do Conselho Federal de Contabilidade (CRC) do Espírito Santo.

Assinalando que todas as prestações de contas (balancetes), mediante demonstrações contábeis, conforme preceitua de Decreto-lei 9295/46, combinado com a Resolução 560, artigo 3º, inciso 12, diz o CRC que “a não obediência da legislação acarretará a abertura de processo criminal, por exercício ilegal da profissão contábil”.

PARECER DA TELEJURIS

Como o tema não é cultivo de nossa seara, solicitamos ao Telejuris Consultoria e Pesquisa que se pronunciasse a respeito através de parecer para melhor orientação aos leitores. Transcrevemos alguns trechos:

1 – Somente as atribuições administrativas comportam delegação pelo síndico. Assim, a prestação de contas de ano privativo não pode ser transferida a outrem.

2 – Em nenhum momento nossa legislação faz referência à necessidade de um contador para auxiliar o síndico na realização de balancetes quando das prestações de contas. Como visto, trata-se de uma mera faculdade conferida ao síndico.

3 – A prestação de contas é um ato informal e em momento algum se equipara à escrituração contábil, essa sim, privativa de um contabilista.

4 – Por outro vértice, o Decreto-Lei 9.245/46, citado pelo Conselho Federal de Contabilidade, genericamente dispõe sobre as atribuições profissionais dos técnicos de contabilidade, sendo que em seu artigo 25, letra ‘e’, previu que somente através de lei outras atribuições poderão ser conferidas aos contabilistas, e a Resolução 560/83, juridicamente, não tem condições de vingar, principalmente pelo fato de tratar-se de mera resolução a disciplinar as atribuições do contabilista, sendo que somente a lei poderá tornar obrigatória a exigência de um profissional de contabilidade na área em discussão.

NOVA CONCLUSÃO

Refletindo sobre o assunto, chegamos a uma conclusão um pouco diferente da expressada na matéria “Sem impostos, sem contador”. A frase que escrevemos “os condomínios não são obrigados a contratar contadores para dar forma legal à sua contabilidade” efetivamente não está de todo correta, porque sugere que o condomínio pode ter escrituração contábil sem empréstimos de um contador.

O que realmente entendemos é o seguinte:

- Os condomínios em edifícios possuem natureza jurídica diversa das demais pessoas jurídicas, com direito privado e enquadrando-se em legislação específica, qual seja, a Lei do Condomínio.

- A Lei do condomínio não exige que o condomínio mantenha contabilidade formal, com livros fiscais, por exemplo.

- O síndico está obrigado a prestar contas de sua gestão, não se exigindo forma contábil, sendo suficiente um balancete ou relatório dos gastos realizados.

- Se tiver conhecimento próprio, nada impede que o síndico dê forma contábil à sua prestação de contas, assinando os balancetes e demonstrativos na qualidade de síndico.

- Porém, se quiser que o condomínio tenha contabilidade própria, deverá contratar profissional devidamente habilitado junto ao Conselho Regional de Contabilidade, já que o exercício da profissão de contador é privativo.

Esperando ter melhor esclarecido a questão, continuamos abertos a qualquer comentário ou argumento, a favor ou contra.

Quem Manda Assume o Ônus

P. O condomínio foi construído há 18 anos, tendo 44 apartamentos, cada um possuindo 0l vaga de garagem coletiva sem lugar pré-determinado. Para evitar confusões e melhor aproveitamento das vagas, foi solicitado aos porteiros que manobrassem os veículos quando estes não fossem estacionados regularmente dentro das vagas delimitadas. No regimento interno está aprovado que uma chave de cada veículo deve ficar na garagem. Um dos porteiros, manobrando um veículo, raspou na coluna do edifício. O proprietário apresentou orçamento de aproximadamente R$ l 000,00 para conserto. O conselho aprovou o pagamento para rateio nas despesas, porém um dos conselheiros se insurgiu, alegando que não era de responsabilidade do condomínio e sim do síndico, que não providenciou seguro para a garagem. Gostaríamos de saber sua opinião a respeito.

R. O conselho consultivo tem razão. A responsabilidade é do condomínio pelos danos causados ao veículo do condômino. A uma, porque os funcionários do prédio (porteiros) estão autorizados pelo condomínio a manobrar os veículos, tanto que cópia de cada chave fica na portaria, conforme norma do regimento interno. A duas, porque não existe obrigação legal de o síndico efetuar seguro da garagem, o qual é facultativo e dependeria de aprovação dos condôminos, em assembléia. A três, porque, mesmo que seguro houvesse, provavelmente o valor do dano estaria abrangido pela franquia do seguro.

Não nos parece confortável a situação do condomínio, que, conscientemente, permite que seus funcionários manobrem os veículos dos moradores, correndo todos os riscos da “culpa in eligendo” e da “culpa in vigilando”. E se o prejuízo causado tivesse sido de R$ 10 000,00? E se o funcionário tivesse saído com o carro do edifício, tido um acidente com danos pessoais e materiais superiores a R$ 100 000,00? Sinceramente, ousamos aconselhar, com veemência, que o condomínio deve encontrar outra solução para a garagem. Multe-se e discipline-se os motoristas relapsos, mas proíba-se que funcionários fiquem de posse ou manobrem veículos dos moradores.

Despesas iniciais

P. O condomínio obteve o “habite-se” em dezembro/1999. Alguns condôminos adquiriram e receberam as chaves das unidades nos primeiros meses do ano 2000. O condomínio já estava gerando despesas (água, energia elétrica, funcionários, manutenção elevadores). A construtora está emitindo boletos bancários para a cobrança das cotas condominiais (calculadas de acordo com a fração ideal de cada unidade) a partir da data da entrega das chaves. A assembléia geral de instalação foi realizada em agosto/2000. Alguns condôminos se recusam a pagar essas cotas condominiais por entenderem que somente podem ser cobradas a partir da data da assembléia. Solicitamos orientação quanto ao problema colocado.

R. A questão é simples e até admira que tenha acontecido. A nosso ver, é totalmente infundada a recusa de alguns condôminos em pagar as despesas de manutenção realizadas antes da AGE de instalação do prédio. Tais gastos, de natureza condominial e necessária, são e serão devidos por todos os condôminos, independente dos aspectos formais do condomínio. Seu não pagamento por alguns dos promitentes compradores poderia ensejar o seu enriquecimento indevido, quebrando a isonomia que existe entre os co-proprietários. Ademais, sendo dívida que se agarra ao imóvel (“propter rem”), é assumida pelo sucessor, no estado em que se encontra. Em outras palavras, não é a assembléia geral de instalação que cria a obrigação dos condôminos contribuírem com as despesas de manutenção do prédio, mas sim o próprio fato de tais despesas existirem, mormente em se tratando do pagamento de água, energia elétrica, funcionários e manutenção de elevadores.

Pode-se eventualmente questionar certas despesas efetuadas antes da AGE, glosando-as em função de não serem necessárias ou por serem obrigação de responsabilidade da construtora ou do incorporador. Em tal hipótese, porém, todos os condôminos devem pagar o mesmo valor da cota, e o condomínio, por seu síndico, deverá reclamar amigável ou judicialmente o reembolso dos valores pagos indevidamente ou acionar quem tenha causado eventual prejuízo ao prédio.

Carros, imóveis: o que considerar ao contratar um financiamento

Carro novo, casa própria e viagens são itens no topo dos sonhos dos brasileiros.

Fim de ano é período de realização de sonhos, com muitas pessoas aproveitando para trocar de carro, fazer uma sonhada viagem ou até dar início a um processo de contratação de um financiamento imobiliário.

O economista da Anefac (Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade), Miguel de Oliveira, conta que em relação a automóveis e imóveis, nunca a condição de crédito foi tão boa. “Não que ela esteja ideal, mas nunca as taxas foram tão baixas”.

Oliveira expõe que, antes de tudo, o consumidor deve avaliar se vale realmente a pena entrar em um financiamento para adquirir estes sonhos – respondendo às seguintes perguntas:

- Preciso adquirir este bem agora?
- Tenho recursos para comprá-lo?
- Caso eu não tenha estes recursos, consigo fazer um financiamento com parcelas que cabem no meu bolso? Então, se consigo, que valor tenho que separar mensalmente para pagar este financiamento?

A grande dica é juntar dinheiro para comprar o bem/serviço à vista, entretanto não é fácil para todo mundo. O ideal, segundo Oliveira, é dar uma boa entrada, pois o restante poderá ser financiado com parcelas menores. “Quanto menor o saldo devedor, menores serão os juros”, explica ele.

Carros
Para o professor da UFSC (Universidade Federal de Santa Catarina) e consultor do Itaú-Unibanco, Jurandir Macedo, uma boa dica para quem quer contratar um financiamento para a compra de um carro novo é simular as parcelas  que caberão no bolso.

Ele diz ser simples: “antes de contratar o financiamento você estipula metas de valores que poderá guardar todo o mês”. Ele aconselha a tentar poupar R$ 500 mensais e se não der certo, diminuir este valor razoavelmente. Por exemplo, se conseguir guardar durante três meses seguidos, R$ 300, isso significa que a parcela de um financiamento de seu futuro carro poderá ser de R$ 300 mensais.

Outra dica é ter cautela com as linhas de financiamentos, buscando contratos com menores taxas e fugindo daqueles mais perigosos, que podem chegar a 7% ao mês. Oliveira tranquiliza dizendo que “se o cliente buscar bem, poderá encontrar as menores taxas, que são de até 1,49% ao mês”.

Para o professor Elisson de Andrade, especialista em Educação Financeira, não só devemos analisar quanto podemos pagar em parcelas, mas também “do quanto realmente preciso do carro”.

Andrade fala que os problemas surgem na fraqueza da emoção das pessoas: “As pessoas pensam ‘se todo mundo tem carro, por quê não posso ter também’?”, diz ele complementando que, em muitos casos, a pessoa aumenta o prazo do financiamento para as parcelas ficarem menores e assim poder pegar um veículo mais luxuoso oferecido pelo vendedor.

Andrade diz também que, na hora de avaliar se vale a pena ou não adquirir um financiamento de automóveis, é preciso que a pessoa saiba que este é um bem que deprecia facilmente. Fora isso, existem os custos com impostos e manutenção.

O professor fornece o exemplo de peças e acessórios, orientando o motorista a dividir os gastos por 12 – correspondendo ao total de meses do ano – e assim obter o quanto determinado gasto vai somar no mês. “Quando você coloca os custos no papel percebe que este sonho dá muito gasto”, afirma ele. “Um carro a mais é um outro filho na família”.

Imóveis
Casas e apartamentos têm prazos longos de financiamentos, maiores que 30 anos, por conseguinte, qualquer percentual na taxa de juros fará uma boa diferença, variando geralmente de 8% a 12%. Assim, o comprador deve exagerar nas pesquisas de mercado, lembrando que quanto mais longo for o prazo, mais juros o consumidor vai pagar.

Ainda sobre o crédito para a compra do sonho da casa própria, Macedo analisa que o mesmo não é ruim se for bem usado. “Se você se planejar, poderá realizar seus sonhos com a ajuda do crédito”.

O professor cita o caso de a família entrar em um financiamento, deixando de lado o pagamento do aluguel. “Algumas vezes, vale a pena, pois o custo do juros é até inferior ao aluguel, principalmente em bairros mais simples onde o valor mensal da locação custa 3% o preço do imóvel, enquanto que uma propriedade de primeira linha vale apenas 0,2% do valor total”.

Já Oliveira conta que a regra para extensão do financiamento conta bastante: “se puder financiar em dez anos, faça isso; não prolongue suas contas com seu novo imóvel por 35 anos”, alerta o economista. Ele também explica que para 2013, num curto prazo, as condições podem até melhorar.

Com a taxa básica de juros (Selic) mantida no patamar de 7,25%, a maioria dos financiamentos gira em 9% ao ano. Contudo, ele explica que no médio e longo prazo é difícil fazer previsões no mercado de imóveis: as taxas podem ficar ainda melhores, ou não.

Por fim, acrescenta o professor da UFSC declara: “no geral, veja se a parcela do financiamento cabe no seu bolso sem que seu padrão de vida seja afetado”.

Pacotes de viagens
No turismo os preços são fortemente influenciados pelo ritmo das temporadas. Oliveira diz que é importante levar em conta a seguinte pergunta: “tenho dívidas?”. Caso não tenha, é mais fácil de contrair parcelas com viagens, já que é um bem voltado principalmente ao lazer (podendo ser descartado mais facilmente do orçamento). Além disso, ele recorda o lado positivo das compras – no caso de ser pago à vista, o consumidor exclui preocupações futuras de adquirir mais contas para pagar ao longo dos meses.

Já Jurandir Macedo desmente o mito de que “quem tem dinheiro não possui motivos para pegar financiamentos”. Ele alega que hoje isso mudou. “Se a pessoa tem uma quantia “x” sobrando e vai gastar com sua viagem exatamente isso, não vale a pena ela gastar todo este dinheiro, então é melhor que ela faça um financiamento”, aconselha, explicando que é necessário que toda pessoa tenha uma quantia em reserva para imprevistos referente a três vezes o valor de seus gastos fixos mensais.

Ainda sobre viagens, Oliveira conta que daqui uns meses, passado o Verão e as férias escolares, haverá redução nos pacotes, mas aponta que as viagens também necessitam de muita programação. “Quanto mais cedo for contratado o financiamento de uma viagem, mais viável fica”, diz ele, estipulando que se uma pessoa quer viajar na alta estação, ou seja, em dezembro, ela tem que adquirir o pacote já em janeiro.

Agora, se possível, é bom aproveitar a baixa estação. No caso de cruzeiros marítimos, Oliveira mostra que os preços caem 50% durante o período. “Não só cruzeiros, mas tudo que envolve o turismo: principalmente passagens e hospedagens”.

Fonte: InfoMoney

Toldos e cobertura: beleza e proteção

Cada vez mais procurados, os toldos e coberturas de lona e polietileno garantem proteção e beleza em playgrounds, garagens, janelas de condomínios. Empresas oferecem hoje materiais mais resistentes, em diversas cores e garantia mais prolongada.

As coberturas oferecem visual bonito e proteção contra a chuva. Essenciais nos condomínios, variam dos toldos de lona às opções em policarbonato, alveolar ou compacto. As coberturas são muito procuradas para entradas de salão de festas e entradas de prédio, tipo túnel. Já a lona é muito utilizada em fechamentos tipo cortina para churrasqueiras. Os toldos podem ser acompanhados de estruturas em ferro galvanizado ou alumínio (esta com um custo 20% mais alto) e presta manutenção permanente em seus produtos. Mas são as coberturas de policarbonato as mais procuradas, estruturas de policarbonato alveolar dão menos visibilidade enquanto a compacto se assemelha mais ao vidro. Além disso, elas podem agregar a proteção contra a chuva ao visual arquitetônico.

Há também a opção pelo policarbonato refletivo, que absorve o calor. Por outro lado, a estrutura compacta resiste mais a impacto, como objetos que são jogados pelas janelas. As estruturas com perfis em “U” evitam futuros problemas com infiltrações e os perfis metálicos recebem acabamento de perfis de alumínio. O síndico deve estar atento, ao contratar uma empresa, e quanto à qualidade da mão-de-obra, pois o material não varia muito entre os fornecedores. Ele também deve exigir um orçamento bem detalhado, com referências das obras executadas (atuais e realizadas há pelo menos um ano e meio). E somente depois de ter em mãos no mínimo três projetos, o síndico pode aprovar o projeto e autorizar a sua execução.

Proteção para os carros

Para garagens no térreo, é possível instalar coberturas que não são consideradas área construída e que, portanto, não são passíveis de cobrança de IPTU. Segundo a Resolução 088 da Comissão de Edificações e Uso do Solo (CEUSO), órgão normativo, consultivo e operacional ligado à Secretaria da Habitação e Desenvolvimento Urbano de São Paulo, por exemplo, nos estacionamentos privativos e coletivos são permitidas coberturas de polietileno de alta densidade sobre estrutura tubular, para sombreamento e proteção dos veículos. Assim segundo a resolução, de 05/09/1998, a cobertura de polietileno deverá apresentar estabilidade, segurança, resistência, conforto térmico e acústico e resistência ao fogo, de acordo com as Normas Técnicas Oficiais, bem como permeabilidade, possibilitando a passagem do ar e da água.

Na verdade, a tela funciona como um filtro solar, pois o polietileno de alta densidade isola termicamente os carros. O material deixa passar água e luz, mas não os raios UV. É uma boa opção também para playgrounds, protegendo as crianças dos raios UV na hora da brincadeira.

A tela é produzida em diversas cores: amarelo, bege, branco, preto, prata, azul claro, azul escuro, verde claro, verde escuro, laranja, vermelho e amarelo. Apenas as três últimas cores não têm garantia de 3 anos contra descoloração. Há vários modelos de estrutura, por exemplo, com quatro pilares ou pilar em “L”. A estrutura é desmontável e, conforme a necessidade do condomínio, pode ser transportada para outro local. Nesse caso, só as fundações precisam ser refeitas.

Cabos de aço mantêm a cúpula esticada na estrutura. A manutenção é simples e pode ser feita pelos próprios funcionários do condomínio. A cada três meses, é recomendado lavar a cobertura por baixo com lavadora de alta pressão e detergente neutro. As telas de polietileno também podem ser utilizadas em coberturas de policarbonato. Ela retém o calor e deixa passar luminosidade para o ambiente.

Fonte: Jornal do Síndico

Crianças em férias

Período é ideal para organizar jogos, brincadeiras, etc.

Durante as férias escolares, o problema de barulho costuma aumentar e pequenos acidentes, já que as crianças permanecerão por mais tempo dentro de casa. Se os pais trabalham fora, isso é ainda pior. Elas ficam presas no apartamento esperando o momento certo para gastar energia. Veja algumas dicas para driblar o problema:

  • O condomínio pode estimular brincadeiras, como o uso de alguns jogos, principalmente quando há pouco espaço no prédio. Entre as opções de jogos estão: damas e outros de tabuleiro, quebra-cabeças e uso de bonecas e carrinhos.
  • Converse com outros pais e responsáveis por crianças do condomínio para combinarem atividades coletivas, como jogos na quadra ou horários na brinquedoteca. Sempre supervisionados por um adulto.
  • Outra atividade bastante interessante é a criação de uma biblioteca. Os pais podem doar os livros. Além de distrair as crianças, incentiva a leitura. A biblioteca poderá ser montada numa sala pequena e com a ajuda das crianças.
  • Durante as férias, os condomínios podem flexibilizar regras muito rígidas, como a proibição de bicicletas. O condomínio pode abrir exceção para crianças pequenas.
  • Contratar escolinha de esportes ou profissionais de recreação também ajuda e são alternativas cada vez mais frequentes em condomínios.
  • Lembre-se: porteiros, zeladores e funcionários do condomínio não são responsáveis pelas crianças.
  • Os pais e responsáveis pelas crianças do condomínio devem responder pelos atos que infringirem as regras internas do condomínio e estão sujeitos às penalidades
Fonte: SindicoNet

 

 

Serviços de limpeza agendados pela internet e sem cobrança obrigatória no condomínio conquistam moradores

Claudette orienta Fabiana: a professora solicita o serviço mensalmente em seu apartamento
Claudette orienta Fabiana: a professora solicita o serviço mensalmente em seu apartamento
A comodidade vem sendo, cada vez mais, a cereja do pacote oferecido pelos novos empreendimentos a seus moradores. Um exemplo disso é o modelo de serviços de limpeza ou manutenção pay per use (“pague para usar”, numa tradução livre do inglês), em que a pessoa paga somente se utilizá-los. Segundo José Conde Caldas, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), essa demanda está crescendo:

— É uma alternativa para muitas pessoas que moram sozinhas e não têm empregadas. O serviço é opcional.

Sem onerar condomínio

A professora Claudette Cotta morava na Vila da Penha. Lá, contava com uma faxineira, semanalmente. Para ficar mais perto da filha, mudou-se para o Recreio. Resultado: o novo lar se tornou distante para a antiga funcionária.

O apartamento atual de Claudette, no entanto, tem o pay per use para faxina. A Protel, administradora de condomínios que surgiu no ramo hoteleiro, oferece o serviço em alguns prédios no Rio.

— A grande vantagem é que (o serviço) não onera o condomínio. Só quem usa, paga. E ele também valoriza o prédio — diz Cristiane Salles, gerente geral da rede Protel.

Segundo Mario Avelino, presidente do Instituto Doméstica Legal, é uma demanda que vai crescer, principalmente se a PEC das Domésticas (que prevê direito a benefícios como hora extra e FGTS) for aprovada, e o empregador tiver que arcar com todos esses custos: — Na prática, seria a diarista profissionalizada, paga por demanda, sem vínculo trabalhista.

Fonte: Extra

Condomínio – Gestão Eficiente X Responsabilidade do Síndico

Síndicos buscam ajuda de profissionais para aumentar a eficiência e a transparência da Gestão Condominial.

Quando, de forma livre e democrática uma liderança nata decide “prestar serviços” à sua comunidade, candidatando-se a Síndico do seu Condomínio, deve ter a clara idéia das responsabilidades que está intrinsecamente relacionada à função.

Ao ser eleito, O Síndico assume responsabilidade Civil e Criminal,

A Responsabilidade Civil – Quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, ocasionando prejuízos aos condôminos ou a terceiros.

A Responsabilidade Criminal – Quando este não cumpre suas atribuições, não apenas por omissão, mas também em decorrência de práticas, que podem ser entendidas como criminosas.

O Código Civil de 2002 estabelece em seu art. 1.348 as obrigações do Síndico:

I – convocar a assembléia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o Condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do Condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.

Dadas as responsabilidades acima listadas, legalmente definidas, é cada vez mais comum e coerente a contratação pelo Síndico de profissionais que possam assessorá-los, de forma a respaldá-lo e dar suporte que permita gerir os recursos e cumprir com todas as obrigações acessórias, as quais os Condomínios estão obrigados, buscando a excelência da Gestão, fornecendo de forma transparente informações aos demais condôminos que o elegeram.

Sérgio Paulo, enfatiza, que as responsabilidades do Síndico são tão evidentes depois do Novo Código Civil, que o custo de uma Auditoria Preventiva e Permanente no Condomínio já está usualmente sendo previsto na elaboração do Orçamento, vez que esta relação CUSTO X BENEFÍCIO X UNIDADE CONDOMINIAL é bastante favorável, dada a segurança e confiabilidade, que implementam às prestações de contas mensais, através da Revisão das Pastas Condominiais.

” Diminuir riscos é mais vantajoso e mais barato que corrigir erros”,  conclui Sérgio.

Fonte: Administradores

Multa: Opinião Abalizada

O juiz Américo Angélico, do 2o Tribunal de Alçada de São Paulo, escreve extenso artigo sobre o condomínio no jornal “Tribuna do Direito”, enfocando diversos temas sob a denominação genérica de “Importância Condominial”. Emite vários conceitos que gostaríamos de transmitir aos leitores desta coluna.

Sobre a redução da multa por inadimplência a dois por cento, diz o magistrado paulista:

“Não nos parece, salvo melhor juízo, adequada a redução in casu, ante sua atipicidade. A dívida estampada no boleto mensalmente emitido, quando impaga, é imediatamente quitada, mediante rateio proporcional aos outros condôminos que, nada devendo, arcam com ela e todas as demais taxas que se seguirem.”

Em parágrafo adiante, enfatiza:

“Após breve reflexão, entendemos melhor a preocupação da sociedade condominial e suas instituições (Aabic, Secovi e Creci), ante o crescente inadimplemento e as dificuldades encontradiças junto ao Poder Judiciário, na movimentação de sua máquina, colimando a solução das pendengas basicamente no recebimento dos valores que, por vezes, cegam até a inviabilizar a vida econômico-financeira do condomínio e, neste sentido, é que tememos [que] a redução de 20% a dois por cento da multa por atraso venha ainda mais a estimular, lamentavelmente, o inadimplente.”

Força executiva

O articulista também lamenta a não inclusão da cobrança das taxas condominiais nos Juizados Especiais, por tratar-se de questão simples, e também se posiciona contra a necessidade de o condomínio ser obrigado a utilizar-se de ação sumária de cobrança para receber seus débitos, por força do art. 275 do Código de Processo Civil (CPC), quando poderia valer-se de execução de título extrajudicial, sem maiores delongas.

Citando Sérgio Shimura, professor da PUC paulista, o juiz Américo Angélico lembra que a força executiva das taxas condominiais encontra respaldo no inciso VII do art. 585 do CPC, “porque deriva da tipificação legal”, o qual dá força executiva ao artigo 12, § 2o da Lei do Condomínio (4.591/64).

Explica o magistrado: “… as taxas condominiais lançadas nos boletos dos diversos senhores condominiais são facilmente aferíveis e seu quantum advém de balancete mensal, atribuível a todos, e ainda, e principalmente, seus valores foram aprovados nas Assembléias Gerais Ordinárias (AGOs), levadas a efeito, via de regra, no início de cada ano, onde o condomínio aprova seu orçamento anual. Temos a Lei de Condomínio e Incorporação (Lei n. 4.591/64), a convenção, a assembléia geral ordinária, daí decorrendo a liquidez do boleto bancário. Assim, perfeitamente admissível o entendimento de que as atas de assembléias e as convenções condominiais constituem-se títulos executivos extrajudiciais.”

Fazemos questão de retransmitir a lição de quem está investido de autoridade legal, para que não pareça que estejamos a emitir apenas nossa opinião sobre questões corriqueiras da vida condominial. Como o magistrado, também queremos que o ônus do atraso no pagamento não recaia sobre os condôminos que pagam em dia, que haja menos ações de cobrança e que estas sejam mais ágeis.

Estacionamentos de SP terão de reservar 5% das vagas para bikes

Qualquer estacionamento da cidade de São Paulo, seja ele de supermercado, garagem particular, condomínio ou shopping, terá de reservar ao menos 5% das vagas existentes para as bicicletas, segundo lei aprovada pela Câmara de Vereadores e sancionada na quinta-feira, 6 de dezembro, pelo prefeito Gilberto Kassab.

Detalhes sobre fiscalização (e cobrança ou não de multa) só devem ser divulgados após a regulamentação da lei, daqui a 60 dias, já na gestão do prefeito eleito Fernando Haddad.

Até em estacionamentos coletivos pequenos, nos quais não é possível calcular os 5%, o espaço deve ser garantido – e cresce em porcentual. Uma garagem com menos de dez vagas, por exemplo, deve separar uma para bicicletas. A lei revê trechos do Código de Obras do Município, conjunto de regras criado em 1992 e que já estabelece, por exemplo, a reserva de vagas para portadores de deficiência.

Detalhes sobre fiscalização (e cobrança ou não de multa) só devem ser divulgados após a regulamentação da lei, daqui a 60 dias, já na gestão do prefeito eleito Fernando Haddad. Segundo o autor do projeto, o vereador Marco Aurélio Cunha (DEM), a lei vai valer também para edificações antigas, que terão de ser adaptadas. “Se não valesse, não teria sentido. Demoraria cem anos para a cidade se adaptar.” O edil explicou que as paradas de bicicletas não poderão ser estacionamentos verticais – feitos com ganchos: terão de ser locais permanentes, com chão demarcado. “Senão, criariam uns guarda-chuvas de bicicletas”, justificou ao jornal O Estado de S. Paulo.

Polêmica à vista

A tendência é de que as associações que representam estacionamentos particulares e shoppings contestem a nova lei. A maior polêmica, no entanto, deve ficar com os condomínios residenciais. Os prédios da cidade, muitos deles com problemas de falta de espaço para carros, terão de fazer reformas. “É complicado criar mais espaço onde já não existe”, observou o diretor da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic) Omar Anaute.

“Esse tipo de mudança deveria ser mais bem discutida. Muitos dos prédios novos já são entregues pelas construturas prevendo a necessidade de manobristas, porque as vagas já são fechadas. É uma decisão de cima para baixo. Para alguns prédios, é até inviável, embora a iniciativa de estimular as bicicletas seja boa”, argumentou Anaute.

Os cicloativistas, por outro lado, veem a eficácia da medida com restrições. “Já temos duas leis nesse sentido aprovadas na cidade. Mas nenhuma foi regulamentada e não são cumpridas”, lembrou William Cruz, do site Vá de Bike. “Como essa nova muda o código de edificações, pode ser que desta vez pegue”.

Cruz observou que muitas pessoas deixam de ir de bicicleta a estabelecimentos comerciais por falta de lugar adequado para pará-las. “Não são iguais a moto, que é só parar. Elas precisam de uma estrutura especial para serem presas”.

Fonte: 360 graus

Seu vizinho é barulhento? Veja como resolver o problema

Barulho é a principal causa de reclamações em condomínios. Foto: Shutterstock
Barulho é a principal causa de reclamações em condomínios

Uma festa, uma reforma, uma televisão com volume alto ou até algumas passadas mais firmes sobre o piso. São muitas as situações que podem gerar incômodos aos vizinhos de condomínio. Não por acaso, o barulho é a principal causa de reclamação na Câmara de Mediação do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), respondendo por 30% das ocorrências.

É preciso, no entanto, saber distinguir o que é abuso e o que são ruídos produzidos pela falta de isolamento acústico adequado no prédio. ¿Coisas como andar, dar descarga ou conversar em tom normal não podem ser enquadrados como infrações, mesmo que incomodem o vizinho. Nenhuma medida legal cabe contra isso¿, esclarece João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico do Secovi-SP.
Já em caso de exageros, como animais barulhentos, eletrônicos em volume alto ou mesmo instrumentos musicais, a primeira medida a se tomar é comunicar o fato ao síndico, que irá verificar se a reclamação procede. Em caso positivo, responsável pelo incômodo receberá uma advertência do condomínio. “Se não resolver, o infrator receberá uma multa. Em casos mais extremos, a pessoa que se sente lesada pode até mesmo mover uma ação judicial”, diz.

Os limites de volume permitidos pela lei variam de acordo com o município, mas em geral eles seguem o que foi estabelecido pelas normas NBR 10151 e 10152. No caso de apartamentos, o nível permitido fica em 45 decibéis. Uma outra alternativa apresentada pelo assessor jurídico do Secovi-SP é buscar a solução do impasse por meio de uma Câmara de Mediação, evitando que a questão chegue aos tribunais.

“Já foram realizados cerca de 450 atendimentos pela Câmara, que obteve bons resultados em 90% deles”, observa Márcio Chéde, coordenador da iniciativa. Segundo ele, uma grande vantagem de se utilizar o serviço é a garantia de isenção. “Não existe o risco de uma das partes achar que foi desfavorecida, o que poderia ocorrer se a busca de entendimento fosse empreendida pelo síndico.”

Fonte: Terra

Delegação Não se Impõe

Síndico de São Luís, Maranhão, nos escreve a respeito da delegação das funções do síndico. Não apenas pergunta como argumenta, levantando questões de interesse geral. Diz ele (sintetizamos):

“Volto a consultar sobre o sentido do § 2o do art. 22 da Lei 4.591/64, onde consta: ‘As funções administrativas podem ser delegadas a pessoa de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.’Entendo que as funções, sua criação, dependem de assembléia, mas o ocupante das funções, pessoa de confiança do síndico e sob a sua inteira responsabilidade, deve ser de sua única e exclusiva escolha pessoal. E se a assembléia resolve que não é aquela pessoa, e tente ou impõe outra, que tudo fará para desmoralizar, fraudar aquela administração?”

Conforme respondido pelo TeleCondo (41-223-8030), delegáveis são exclusivamente as funções de caráter administrativo, sendo que ao administrador não podem ser transferidas responsabilidades como a representação ativa e passiva, a imposição de multa e a prestação de contas.

Dupla provação

Este administrador deverá ser alguém de confiança do síndico, não podendo a assembléia impor-lhe outra pessoa que o desagrade, pois ao síndico cabe a responsabilidade pelos atos praticados pelo administrador. Contudo, o administrador também não pode ser imposto pelo síndico, não pode ser alguém que a assembléia desaprove. Em outras palavras, para receber funções administrativas do síndico, seu assistente ou administradora deverão passar por duas provas de confiança, a do próprio síndico e a da assembléia geral dos condôminos, como diz a lei.

Caso a assembléia não aprove a indicação do síndico, este não precisa renunciar ou se sentir ofendido. Basta que apresente um novo candidato à função, em nova assembléia, ou na própria, se estiver preparado. Fez bem o legislador em estabelecer dupla filtragem, dada a relevância que o delegado pode assumir na gestão do prédio.

Rescisão automática

Há quem entenda, como o jurista J. Nascimento Franco, que para delegar a prática de certos atos ordinários de sua administração o síndico não precisa de autorização expressa da assembléia, já que responde integralmente por tudo que seu preposto fizer. Neste caso, a vênia dos co-proprietários só seria necessária para a prática dos atos de administração extraordinária, que refogem da rotina de conservação do patrimônio comum.

Apesar deste entendimento, sempre será aconselhável a convocação de assembléia, ou a ratificação posterior também em assembléia, pra que não seja anulada a decisão da contratação de um administrador.

A função delegada cessa com o mandato do síndico, o que deverá ficar bem claro no contrato de assessoria que for firmado com o administrador, para evitar o pagamento de multas rescisórias ou indenizações. Findo o seu tempo, e sempre que programado ou solicitado, o administrador deve prestar contas de seus atos, o que será feito diretamente ao síndico e não à assembléia dos condôminos, já que ele é pessoa de confiança do síndico. Cabe ao síndico prestar contas à assembléia, como é de sua obrigação legal.

Há síndicos, infelizmente, que deixam o contratado assumir funções que vão além das meramente administrativas, praticamente decidindo tudo no prédio. Não é esse o sentido da lei, mas sim o de propiciar ao síndico leigo condições de bem gerir o condomínio, estando bem aconselhado, bem orientado e bem assistido por pessoas e empresas competentes.

Vida de condomínio: contratar ou terceirizar?

Com as terceirizações e a profissionalização dos síndicos, surge a dúvida de o que é melhor para a administração de um condomínio: ter funcionários próprios ou terceirizar a contratação.

Para especialistas, a resposta a essa questão depende da realidade de cada condomínio.

Uma das profissionais que defendam essa ideia é a advogada Renata Guimarães Pompeu, especializada em direito imobiliário, mestre e doutora em direito civil e professora do Centro Universitário Newton Paiva. “Os pontos a serem considerados para a escolha dizem respeito à extensão do condomínio ou número de unidades autônomas – muitas vezes existem prédios com múltiplos blocos ou torres – e à condição econômica do condomínio – de arrecadação, problemas com inadimplência, já que o custo com cada uma das opções é diferente”.

Além desses, a advogada acrescenta que devem ser levados em conta a extensão das áreas comuns – que interfere no número de funcionários necessários para desempenhar as tarefas de manutenção – e a necessidade de mais pessoal para fazer a segurança, no caso de condomínios que se localizam em áreas mais visadas por assaltantes. “E o estilo de vida dos condôminos. Existem, hoje, condomínios cujo perfil predominante de moradores é de solteiros ou casais recém-casados, cuja disponibilidade de tempo para a administração de quadro próprio de funcionários é muito pequena”, observa Renata.

Cada um desses fatores deve ser analisado, pesando-se os prós e contras para se tomar a decisão mais acertada, conforme a realidade do condomínio. “Entre as vantagens da terceirização encontra-se a administração delegada, de natureza profissional, que diminui o desgaste decorrente das tarefas diárias com funcionários. Além disso, a terceirização, em geral, oferece profissionais especificamente treinados para as atividades em condomínio, com qualificação especial para cada um dos serviços”, pondera a advogada.

No entanto, Renata Pompeu conta que a terceirização implica em maiores gastos para o condomínio e torna seu gerenciamento impessoal, já que ela não fica a cargo dos moradores. “A opção por um quadro próprio torna a administração do condomínio mais pessoal, permitindo a seleção, bem como uma maior ingerência sobre suas atividades. Além disso, os custos da administração direta são menores. Todavia, essa opção implica em mais responsabilidades e trabalho para o condomínio e para o síndico.”

CUSTO 

O que deve ser pesado na hora de escolher a forma de contratação são, principalmente, os custos, riscos e responsabilidades. “Em geral, a administração própria parece ser menos onerosa. No que toca aos riscos e à responsabilidade, é relevante ponderar sobre a possibilidade de ações trabalhistas suportadas quando da administração direta, já que o vínculo é com o condomínio.”

Para decidir pela melhor forma de contratação, é necessário que seja convocada uma assembleia no condomínio para deliberar sobre o assunto. “Com o cumprimento das exigências para o quorum de votação, tornando pública a decisão tomada, devendo estar descrita na taxa mensal de condomínio, por meio de prestação de contas satisfatória.”

Fonte: Lugar Certo

Como lidar com a inadimplência em condomínios

Se existe um temor que aflige tanto condôminos quanto síndicos e administradores, é a inadimplência. Por causa dela, projetos são parados, há brigas entre moradores e o líder do condomínio tem trabalho dobrado para manter as contas em dia sem maiores prejuízos a todos. Porém, existem formas de amenizar o problema, sem que haja grandes prejuízos morais e financeiros.

Na capital paulista, por exemplo, quase 20% dos paulistanos não pagam a taxa de condomínio em dia. Esse é o resultado de uma pesquisa feita com 1.100 prédios gerenciados por uma administradora paulistana em 2009. Dos 656,1 mil boletos emitidos pela empresa no período, 80,01% foram pagos na data correta.

O levantamento mostrou ainda que 10,54% dos devedores acertam o débito dentro de 30 dias após o vencimento do documento. Os condôminos que pagam a taxa com atraso entre 31 e 60 dias somaram 5,38% do total. Os que permaneceram sem pagar após esse prazo – considerados inadimplentes – foram 4,08%.

Adriana De Biasi, advogada especializada em Direito Condominal e Imobiliário, diz que o primeiro passo para se resolver a questão é identificar o tipo de inadimplente. “Temos, por exemplo, o inadimplente temporário, que por razões de desemprego ou doença não consegue cumprir com o pagamento. O pior devedor é o contumaz, aquele que está sempre devendo, não paga nunca, faz acordo e não cumpre, quita a dívida somente quando vende o apartamento ou é executado. Este devedor, além de não se importar com os demais condôminos, acaba por gerar grandes problemas ao condomínio”, explica.

No caso do inadimplente temporário, o ideal é que tão logo a taxa deixe de ser paga, o morador entre em contato com o síndico. “O morador nessa situação deve procurar o mais rápido possível o síndico e a administradora para explicar sua situação e expressar sua vontade de pagar, de preferência por escrito. Dessa forma a administração saberá o motivo daquela inadimplência”, afirma o síndico profissional e consultor de condomínios, Maurício Jovino.

Já os permanentes são um caso à parte, pois são os que realmente dão prejuízo ao condomínio. Estes sim devem ser cobrados pelos administradores. “A cobrança amigável ainda é a mais rápida e com menos custos para ambas as partes, então, tentar fazer um acordo é sempre uma boa saída”, completa Jovino, que salienta a necessidade do acompanhamento jurídico das cobranças.

Direitos dos inadimplentes
De qualquer modo, é necessário ser cauteloso quanto ao tratamento dado ao morador com parcelas em atraso. “Morador inadimplente não pode ser rechaçado, excluído e nem passar por situações vexatórias, humilhantes ou sofrer perseguições por parte de quem quer que seja dentro do condomínio”, afirma Biasi.

No entanto, o inadimplente não pode votar e nem ser votado nas assembleias, mas pode participar com críticas, sugestões e opiniões. Nunca ser excluído.

Do mesmo modo, ser proibido de usar as áreas comuns, como piscinas e playgrounds, não é recomendado, visto que pode gerar mais conflitos, desestimulando o morador a quitar sua dívida, assim como ter o nome exposto em elevadores e quadros de aviso.

Por outro lado, existem punições legais que chegam até à perda do imóvel, por meio de leilão que o condomínio pode realizar para quitar as dívidas, e muitas vezes o morador desconhece a lei.

“Algumas pessoas não pagam condomínios e tem informações equivocadas, como se não pudessem perder seu imóvel, por terem crianças menores em casa ou que as dívidas de condomínio prescrevem em cinco anos. Nada disso procede”, diz Maurício Jovino.

No final do ano passado, porém, o volume de ações de despejo por falta de pagamento de aluguel registrou queda de 6,63% em novembro em relação a outubro em São Paulo (SP), de acordo com levantamento divulgado pelo Fórum de Justiça de São Paulo e pela administradora de condomínios Hubert.

Essa, no entanto, não é uma tendência. O Indicador Serasa Experian de Perspectiva da Inadimplência do Consumidor subiu 0,4% em outubro de 2009, o segundo mês consecutivo de elevação, após nove meses de queda. Segundo os especialistas do instituto, isto significa, na teoria, que a atual trajetória de queda da inadimplência dos consumidores deverá desacelerar ou até mesmo ser interrompida antes do final do primeiro semestre de 2010.

Fonte: Licita Mais

Dezembro é melhor mês para cobrar de moradores que atrasaram o condomínio

O pagamento de prestações em atraso cresce até 38,7% em dezembro
Historicamente, dezembro é o melhor mês para que condomínios realizem acordos com os moradores inadimplentes, segundo levantamento da Paris Condomínios, empresa que administra mais de 1.200 imóveis em São Paulo.

“Em 2011, registramos um aumento de 38,7% em negociações concretizadas em comparação à média dos meses anteriores no mesmo ano. Para este mês, nossa expectativa é que esta taxa aumente”, afirma José Roberto Iampolsky, diretor da administradora.

De acordo com a Paris Condomínios, a injeção de dinheiro extra na economia por conta do 13º salário e outras bonificações, o final de um ciclo e o Ano Novo incentivam os moradores a negociar os débitos em atraso.

Por outro lado, o condomínio precisa de mais recursos nesta época do ano para poder pagar os extras aos funcionários e arcar com despesas típicas da época, como decoração, reparos e preparação para a época de chuvas.

Com base nessas constatações, muitos condomínios convidam no mês de dezembro os condôminos inadimplentes para negociação, realizando até plantões à noite e aos finais de semana.

“A possibilidade de quitação total com abatimentos e prazos de pagamento maiores para parcelamentos se demonstram opções atraentes para os condôminos e uma forma rápida e mais barata para redução da inadimplência dos condomínios”, afirma o advogado Daniel Ferreira.

Cuidados

É preciso, no entanto, que os acordos sejam bem formulados juridicamente, de modo a evitar que o condômino entre novamente em estado de inadimplência, sem garantias para o condomínio, e, evitar que, solucionando dívidas antigas, criem-se novas.

“É igualmente importante que, antes mesmo do início dos trabalhos para estimular resolução de inadimplência, haja prévias definições de percentuais de descontos, prazos e condições de pagamento, de modo a tornar as negociações mais fluídas”, alerta o advogado Kleber Santi Marciano

Da mesma forma que o condomínio precisa ter cuidados na negociação, o morador que quer realizar um acordo não deve se deixar levar pela empolgação do momento. Ele precisa se certificar que terá condições de cumpri-lo.

A negociação das taxas condominiais em atraso é boa para os inadimplentes, que podem resolver sua situação, e para todos os demais moradores, já que com os pagamentos em dia as cotas individuais são reduzidas.

Fonte: Tribuna da Bahia

‘Selo verde’ para condomínios

Com o objetivo de incentivar a coleta seletiva e solidária de lixo, a Secretaria Estadual do Ambiente lançou, no final do mês passado, o programa “Selo Verde” como forma de premiar os condomínios que fazem a separação individual dos resíduos reaproveitáveis (vidro, papel, plástico) e o recolhimento do óleo de cozinha. O selo será um certificado aos condomínios ecologicamente corretos. Caso premiados, eles receberão visitas de equipes técnicas da Secretaria do Ambiente, que farão palestras e campanhas de sensibilização, visando à redução do consumo de água e energia. Condomínios que já fazem o trabalho gostaram da iniciativa.

É o caso do condomínio Marquês de Maricá, no Colubandê, em São Gonçalo, que já realiza a coleta seletiva há mais de seis anos. Além de coletar resíduos, como papel, alumínio, plástico e metal de forma separada, temos um projeto chamado ‘Jogue Limpo’, no qual damos um selo aos moradores para cada garrafa de óleo de cozinha recebida e o morador pode trocar, no fim do mês, por um desconto no valor do condomínio”, explicou o síndico Humberto Bethoven, acreditando ainda que o programa da Secretaria Estadual do Ambiente será mais um estímulo.

Expectativa – Com a implantação do programa, a expectativa da Secretaria Estadual do Ambiente é triplicar a coleta e inserir ainda mais catadores de lixos e suas cooperativas no processo de destinação final dos resíduos, gerando assim mais trabalho e renda para o setor. Outro objetivo é contribuir para diminuir o descarte incorreto de detritos nas ruas, em rios e encostas.

Ainda segundo a Secretaria do Ambiente, os números da reciclagem no Estado ainda são inexpressivos. Somente no município do Rio, por exemplo, é reciclado apenas cerca de 2% das 8 mil toneladas de lixo domiciliar coletadas por dia. O órgão estima que 40% (3 mil toneladas/dia) poderiam estar sendo reciclados. Atualmente, 90 condomínios participam do programa de coleta seletiva solidária da Secretaria do Ambiente, espalhados por 45 municípios do Estado.

Para se inscrever no programa, basta mandar uma mensagem para os e-mails coletaseletivacondominios@gmail.com ou seam.sea@gmail.com .

O Condomínio Marquês de Maricá comprou até, recentemente, uma TV e um Home Theather para a sala de jogos com o dinheiro arrecadado com a reciclagem. Segundo um dos funcionários da manutenção e que participa da coleta seletiva, Luiz Cláudio, de 31 anos, a maioria dos materiais recicláveis é vendido a ferros-velhos próximos ou outras empresas que compram este tipo de material.

“É necessário a compreensão de todos para que o projeto dê certo. Os moradores deixam o lixo separado nos recipientes próprios (latas de lixo coloridas) e o óleo de cozinha em garrafas de plástico ao lado das lixeiras. Recolhemos tudo e fazemos a separação final dos plásticos, papel, alumínio e metal para vender tudo”, explicou o funcionário.

Fonte: O São Gonçalo

Imóvel super- econômico vira artigo de “luxo”

Número de imóveis a venda com valor acima de R$ 1 milhão é 43% maior que o de unidades populares.

Apontado como tendência há três anos, os imóveis supereconômicos perderam espaço no cenário imobiliário de Curitiba e se tornaram um artigo raro. Atualmente, o número de imóveis de luxo disponíveis para venda é 43% maior que o volume de unidades com valor até R$ 150 mi, segundo a Pesquisa Perfil Imobiliário 2012, realizada pela Brain Bureau de Inteligência Corporativa – consultoria especializada no setor de imóveis – com exclusividade para a Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi-PR).

Especialistas apontam que a maior presença dos imóveis de alto padrão e a diminuição dos supereconômicos se devem ao aumento no valor dos terrenos e a baixa rentabilidade, que acabaram inviabilizando a construção do segundo segmento. “Não se lançam tantos empreendimentos deste porte e o estoque tende a ser menor, a lógica é essa. Lança-se menos porque a rentabilidade é pouca e poucos investem pelo baixo lucro. Por outro lado, a demanda por imóveis supereconômicos é a maior e está concentrada nas classes C, D e E”, aponta o professor de Vendas Imobiliárias, Canais de Vendas e Trade Marketing do Instituto Superior de Administração e Economia da Fundação Getúlio Vargas (Isae/FGV), Henrique Penteado Teixeira.

Ainda que indiretamente, o aumento no metro quadrado do terreno influenciou também os valores das unidades, elevando-as à categoria de luxo. “O luxo cresceu porque o preço do metro quadrado cresceu. Luxo é classificado pelo preço e não pelo tamanho do imóvel. É possível encontrar empreendimentos já a partir de 150 metros quadrados entrando na categoria de luxo, o que há alguns anos não entraria, pois teriam preços menores”, aponta o economista e sócio da Brain, Fábio Tadeu Araújo

Localização

Além do preço, os segmentos imobiliários luxo e supereconômico também se diferenciam na questão da localização. Os imóveis luxuosos se concentram ao redor da Praça do Japão, entre os bairros do Batel e Água Verde, além da Praça da Ucrânia e Mossunguê (Ecoville). De acordo com Araújo, as regiões são próximas ao centro, onde o preço do terreno é maior.

Já os supereconômicos estão localizados nos extremos da capital, em bairros como Sítio Cercado, Xaxim, Umbará e Campo de Santana. Esses locais têm valores de terrenos mais baratos que regiões centrais e, portanto, possibilitam a construção de empreendimentos supereconômicos. “São regiões onde o público comprador já residente, onde está a demanda”, completa.

10%

Foi o aumento médio no valor do metro quadrado dos terrenos ofertados para a venda em Curitiba entre janeiro e outubro deste ano, que passou de R$ 765,65 para R$ 842,22.

Fonte: Gazeta do Povo

A Instituição do Novo Ser

O segundo artigo do novo Código Civil a tratar do condomínio edilício (novo nome) indica sua forma de instituição. Corresponde parcialmente ao art. 7o da Lei 4.591/64 e está assim redigido:

“Art. 1.332. Institui-se o condomínio por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.”

Algumas observações:

1. O novo Código Civil já faz referência a lei especial, que, quando aprovada, informará quais serão os outros requisitos para a instituição de um condomínio edilício. Haverá no futuro uma Nova Lei do Condomínio? É bem possível.

2. Atos entre vivos são os fenômenos jurídicos oriundos da manifestação da vontade das pessoas. No caso específico, inclui a incorporação imobiliária, a construção seguida de venda, a divisão da herança, o registro de usucapião (hipótese prevista no novo Estatuto da Cidade, Lei 10.257/01), a doação, a dação em pagamento e assim por diante. Fora a incorporação, em que “o condomínio antecede ou nasce junto com a construção do edifício” (Guia do Condomínio IOB, pág. 2), nos demais “a existência do edifício preexiste ao condomínio por unidades autônomas” (idem).

O novo Código não faz referência explícita à incorporação imobiliária, fórmula dominante de constituição de condomínios no Brasil, e não regulamentou a matéria, restando incólume a vigência dos artigos 28 e seguintes da Lei 4.591/64.

3. Na legislação ainda em vigor, há maiores detalhes sobre a individuação de cada unidade autônoma, que deverá ser assinalada por “designação especial, numérica ou alfabética”. O novo legislador preferiu norma mais genérica (inciso I), decerto porque o tema já é velho. Em todo o país quem mora ou trabalha em prédio sabe que cada sala, loja ou apartamento tem a sua numeração própria.

Na lei de 1964 o legislador recomendava que a fração ideal do terreno e coisas comuns deveria ser “expressa sob forma decimal ou ordinária”. Na lei de 2003 (ano em que entra em vigor), esta exigência foi omitida, pressupondo-se, cremos, que todos saibam como atribuir fração ideal a cada unidade.

4. Silenciou o novo Código Civil a respeito da instituição de condomínio em terreno onde não há edificação, mas no qual o proprietário planeje algum empreendimento com duas ou mais edificações (casas, sobrados ou prédios), a serem levantadas ao longo do tempo (Lei 4.591/64, art. 8o). Significa dizer que tais obras não mais poderão ser lançadas em forma de condomínio ou, ao contrário, que o art. 8o, da atual Lei do Condomínio, com suas quatro alíneas, não foi derrogado pelo novo Código Civil, em razão exatamente de este não ter regulamentado o assunto? A resposta, o tempo dirá, ou melhor, a Justiça dirá.

5. Contrariando moderna terminologia, a cabeça do art. 1.332 ainda faz referência a “Cartório” de Registro de Imóveis, termo execrado por notários e registrários públicos (ex-cartorários).

A lei em vigor menciona simplesmente “registro de imóveis”, assim mesmo, em minúsculas.

Dia do Síndico

FUNÇÃO DO SÍNDICO

O síndico é aquele eleito pelos condôminos, por um período de até dois anos, para administrar e representar o condomínio, seja judicialmente ou fora dele. Na maioria dos condomínios o síndico é um condômino, ou seja, um proprietário. Mas em alguns casos pode-se eleger alguém que não seja um dos proprietários, como uma administradora de condomínios. Tudo vai depender do que estiver estabelecido na convenção do condomínio em relação à sua administração. O síndico exerce a administração com assessoria do subsíndico e do conselho consultivo ou fiscal.

A. convocar a Assembleia Geral Ordinária na época própria e as Assembleias Gerais Extraordinárias quando julgar conveniente ou lhe for justificadamente solicitado por um ou mais condôminos;

B. representar o condomínio em juízo ou fora dele, ativa ou passivamente, em tudo o que se referir aos assuntos de interesse comum;

C. superintender a administração do condomínio no que se refere à  vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que são do interesse de todos os condôminos;

D. dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio;

E. cumprir e fazer cumprir a Lei, a Convenção, o Regimento Interno e as deliberações das assembleias gerais, bem como exigir respeito aos instrumentos normativos por parte dos condôminos, moradores e seus dependentes, impondo as multas que o Regimento Interno estabelecer;

F. diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

G. prestar contas, anualmente, de sua gestão em Assembleia Geral Ordinária apresentando a documentação respectiva, e oferecer proposta de orçamento para o exercício seguinte;

H. cobrar, inclusive judicialmente, as taxas de condomínio que couberem em rateio aos condôminos, nas despesas normais ou extraordinárias do
condomínio aprovadas pela assembleia geral, bem como as multas impostas por infração a disposições legais e às normas emanadas do Regimento Interno;

I. prestar contas em assembleia, anualmente e quando exigidas;

J. realizar o seguro da edificação;

K. contratar prestação de serviços remunerados, podendo ser gerais, contábeis, advocatícios, fiscais e de auditoria, bem como outros que forem necessários;

L. contratar e demitir funcionários, bem como fixar a respectiva remuneração e suas funções, dentro do recurso orçamentário;

M. ordenar reparos extraordinários, de natureza inadiável (pode-se estabelecer um teto máximo para o valor destes reparos sem a prévia aprovação dos condôminos), não previstos no orçamento anual e sem a prévia aprovação dos condôminos, desde que comprovada a real urgência do reparo ou aquisição. Reparos ou aquisições que excedam o teto máximo estabelecido serão liberados após sua aprovação pelo Conselho Consultivo e, em havendo, pelo Conselho Fiscal;

N. em se tratando de situações que ofereçam riscos à segurança do condomínio, tais como janelas enferrujadas, controle da garagem, etc., após levar ao conhecimento de todos os moradores, através de editais ou cartas enviadas aos apartamentos, efetuar os reparos necessários, lançando a despesa a encargo da unidade causadora do risco ou problema;

O. manter e escriturar o livro contábil do condomínio, bem como as pastas de receitas e despesas organizadas mensalmente, com os respectivos números dos cheques nos demonstrativos financeiros e nos recibos das prestações de serviços;

P. manter o histórico dos cheques (pagos ou anulados) e a  assinatura do conselheiro que em conjunto com o síndico emitiu o cheque e, em sendo possível, a cópia deste, que será anexada no livro contábil, o qual deverá ser rubricado por um dos membros do Conselho Consultivo ou, em havendo, do Conselho Fiscal;

Q. responsabilizar-se pelo pagamento de encargos decorrentes de atrasos ocasionados por si relativamente a pagamentos de despesas do condomínio;

R. prestar aos moradores, a qualquer tempo, com solicitação prévia, desde que notificado formalmente, informações sobre os atos da sua
administração e deixar os documentos à disposição daqueles;

S. demonstrar mensalmente aos condôminos as cotas que lhes cabem em rateio;

T. comunicar aos condôminos as citações judiciais que o condomínio receber;

U. procurar, por meios amigáveis, dirimir divergências entre condôminos;

V. entregar ao seu sucessor todos os livros, documentos e pertences do Condomínio que estejam em seu poder, inclusive os arquivos em CD, pendrive ou do gênero que contenham os demonstrativos financeiros da sua administração ou de gestões anteriores que tenham sido repassados pelo antigo síndico.

W. movimentar as contas bancárias com ou sem as assinaturas exigidas na convenção e, em caso de contratação, juntamente com o representante da administradora;

X. praticar, enfim, todos os demais atos inerentes à sua função

Elaboração : Kathiryn Alves da Cruz
Colaboração: Henrique Gurgel de Castro e Silva

Cartilha orienta síndico na administração de condomínio

Material foi elaborado pelo Secovi.

O síndico de um prédio precisa sempre estar de olho em tudo, mas também é necessário ter uma boa convivência com os moradores para conseguir trabalhar, como mostrou o quadro “Meu condomínio tem solução”, do SPTV, nesta terça-feira (27). Para ajudar o síndico nesta função, o Sindicato da Habitação (Secovi-SP) elaborou o Manual do Síndico, que reúne uma série de orientações.

Em Santana, na Zona Norte de São Paulo, a síndica do prédio tem 68 anos. Maria XXX cuida de 176 apartamento, quase 700 moradores e ganhou até apelido carinhoso. Ela é chamada pelos vizinhos de “vó”.

Os “netos” do prédio têm um carinho especial pela síndica. O mandato já dura oito anos e ela sempre se elege sem dificuldades. Contudo, o trabalho não fica só no carinho. Ela também arruma tempo para conversar com moradores e funcionários.

No Butantã, Zona Oeste, para dar conta do serviço, o prédio tem dois síndicos contratados – síndicos profissionais, função determinada em assembleia. Lígia e Stefano dividem as responsabilidades para agradar os moradores. Enquanto um ouve, o outro faz.

Segundo estimativa do Secovi-SP existem aproximadamente 30 mil síndicos na cidade de São Paulo. Para ajudar o síndico na tarefa de administrar o empreendimento, o sindicato e

Cartilha
O Manual do Síndico pode ser adquirido na biblioteca do Secovi, por R$ 15.

Fonte: G1

Com orçamento curto, inquilino acaba atrasando a conta que não cobra juros de mercado

O pagamento da taxa de condomínio acaba sendo preterido em relação a outras contas do orçamento familiar, por ter juros mais baixos. A taxa cobrada pelo atraso é 1% ou 2% ao mês, em média, valor inferior ao do cheque especial, que varia de 1,81% a 10,10% ou mesmo ao do crédito pessoal, entre 0,66% e 16,64% ao mês, segundo o Banco Central (BC).

A inadimplência média de condomínios no país é 10%, segundo o portal Síndiconet, atualizado em parceria com sindicatos e associações que atuam no setor no Rio de Janeiro, em São Paulo e no Espírito Santo.

Diferentemente dos outros encargos, a taxa de condomínio é um pagamento social, já que é usada para cobrir as despesas com limpeza, manutenção, pagamento de funcionários, além de água e luz. Segundo o presidente do Sindicomdomínio-DF, José Geraldo Pimentel, se alguém deixa de pagar a taxa, o prejuízo é de todos. “Recentemente, um condomínio de 680 pessoas ficou sem água e luz simplesmente porque ninguém pagou.”

De acordo com o novo Código Civil (Lei nº 10.406 /02), a multa máxima por atraso de pagamento é 2% ao mês, caso os juros estejam explícitos na convenção do condomínio, ou 1% ao mês caso a convenção seja omissa.

No caso de imóveis alugados, legalmente é o inquilino que deve arcar com o valor, mas o responsável pelo não pagamento é o proprietário. Quando há atraso, o síndico deve procurar o responsável e negociar o pagamento. Se a negociação não resolver, é possível levar o caso à Justiça e o proprietário tem o nome incluído nos cadastros do Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) e da Serasa.

Uma nova legislação pode mudar a situação dos inquilinos. Como a taxa de condomínio deve ser paga por quem habita o imóvel, o novo Código de Processo Civil (CPC – PL 8.046/10) – que tramita na Comissão Especial da Câmara dos Deputados – prevê que o locatário arque com as consequências legais da inadimplência e não mais o proprietário.

O economista Samy Dana, da Escola de Economia da Fundação Getulio Vargas explica que estar em dia com o condomínio é uma questão moral, por envolver outras pessoas além do próprio morador. Por isso, esse pagamento deve estar previsto no orçamento de cada cidadão. Segundo ele, é preciso estar atento aos juros que, mesmo baixos, são superiores ao retorno que se tem em um fundo de investimento como a poupança (0,42% ao mês, segundo o BC).

“[Por causa de os] juros serem baixos, as pessoas ficam mais motivadas a atrasar a taxa. Mas, do ponto de vista operacional, isso traz uma série de problemas”.

Um desses problemas pode ser, inclusive, a perda do imóvel. Quando o proprietário é levado a juízo e a Justiça determina o pagamento, caso a dívida seja maior ou igual ao valor do imóvel, ele pode ir a leilão. Esse tipo de processo não é raro, embora possa durar cerca de dez anos.

Mesmo inadimplentes, os condôminos têm alguns direitos, como não poder ser submetidos a nenhum tipo de desconforto. Além disso, não podem ter os nomes em listas de devedores nem ser impedidos de frequentar os espaços coletivos do condomínio.

Caso perceba que o preço do condomínio ou do aluguel esteja muito acima de um valor considerado razoável para a região, é possível recorrer à Justiça, alegando cobrança de preços exorbitantes. De acordo com o portal Síndiconet, em 2012 o valor do condomínio teve aumento de 7,72%, o maior em oito anos.

Para todos os casos de dívidas de condomínio, a conselheira da Ordem dos Advogados do Brasil seccional Distrito Federal (OAB-DF) Marília Gallo recomenda a negociação. “Os custos para se levar o caso a juízo são muito altos. O inadimplente vai ter que reembolsar os custos judicias e as verbas honorárias, além de já ter que pagar tudo que deve, fora os juros”. Segundo a advogada, especialista em direito imobiliário, o pagamento da dívida de forma parcelada é mais acessível.

Fonte: O Serrano

Lixo pode virar dinheiro para condomínios

A síndica Paola Powhesel ajuda na reciclagem
A síndica Paola Powhesel ajuda na reciclagem 
Na quinta-feira passada, a Secretaria estadual do Ambiente lançou o selo verde para condomínios, em parceria com a Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi) e o Sindicato de Habitação (Secovi). O certificado é dado a edifícios que fazem a coleta seletiva solidária, fornecendo material reciclável para as cooperativas, em lugar da Comlurb, e recolhem óleo de cozinha vegetal. Além de fazer bem ao meio ambiente, a iniciativa reforça a receita dos condomínios.

— Ganhamos entre R$ 100 e R$ 200 por mês, valor que é dividido entre os funcionários que atuam na reciclagem e a manutenção da estrutura — testemunha Paola Powhesel, síndica do Royal Barravaí, na Barra da Tijuca.

A reciclagem foi bem recebida pelos moradores, e 30% das 132 unidades já participam. Para crescer a adesão, Paola faz convocações em assembleias e no dia a dia.

No Conjunto Residencial Morada do Sol, em Botafogo, com 700 unidades, as seis toneladas recolhidas por mês geram cerca de R$ 2 mil.

Palestras educativas

O secretário estadual do Ambiente, Carlos Minc, informou que os condomínios que fizerem a coleta seletiva e recolherem o óleo vegetal poderão receber o selo.

— Atualmente, 90 condomínios estão aptos no Rio — diz o secretário.

Minc acredita que, além de aumentar a vida útil dos aterros sanitários — já que, ao separar o lixo, menos quantidade de detritos polui o solo —, as iniciativas geram empregos e renda para catadores.

No condomínio Morada do Sol, uma ou duas vezes por semana, uma cooperativa da ONG Ecomarapendi recolhe o material para reciclagem, segundo a síndica Sônia Lessa.

A capacitação não se restringe a catadores. Vera Chevalier, fundadora da ONG, conta que uma equipe faz palestras nos condomínios. Assim, mais gente participa.

Fonte: Extra

Sete Direitos e Deveres

Em muitos pontos o novo Código Civil resolveu polêmicas entre condôminos. A questão de saber se o proprietário pode ou não participar das assembléias estando em débito com sua quota de rateio ficou esclarecida no novo texto legal.
Diz o novo Código:

“Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.”

Apesar da má redação (de um Código Civil esperava-se melhor apuro na linguagem), o texto é bem claro. No inciso I, onde se lê dispor, entenda-se que o proprietário pode livremente onerar, dar em pagamento, vender, doar ou alienar de qualquer modo a sua unidade. É esse o sentido do verbo dispor, em bom juridiquês.

No inciso II chama a atenção o emprego da palavra compossuidores, ao invés de condôminos ou proprietários. O legislador, ao que parece, demonstra sua intenção de que os direitos são extensíveis a todas as pessoas assemelhadas aos proprietários, como os promitentes compradores e cessionários.

O inciso III, apesar de claro, ensejará controvérsias, por certo. Quando uma pessoa se encontra “quite”? A existência de multa não paga, mas contestada, deixa o condômino sem quitação? É bom que o tema seja regulado pela convenção do condomínio.

Quatro deveres

Em seguida aos três direitos, o novo Código Civil elenca quatro deveres dos coproprietários. “Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais:

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”

O rateio das despesas condominiais passará a ser feito, obrigatoriamente, de acordo com a fração ideal de cada unidade. O novo Código Civil não mais permite, ao menos expressamente, que os condôminos aprovem critério diferente. A atual Lei do Condomínio (4.591/64) dispõe que “salvo disposição em contrário na convenção, a fixação da cota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade” (art. 123, § 1o). Tal exceção não está prevista na lei futura.

A proibição de realizar obras que comprometam a segurança da edificação não estava explícita na Lei 4.591/64. Por mais óbvio que seja a regra, é bom que tenha sido ordenada. Facilitará aos proprietários aprovarem normas mais rígidas de obras nos prédios, inclusive quanto a horário e barulho.

Os deveres dos incisos III e IV são os mesmos já previstos na Lei do Condomínio (art. 10), com outras palavras. Segurança, sossego e saúde (salubridade) continuam a ser as pedras angulares do comportamento exigido dos moradores em relação a seus vizinhos, tal como prevê o atual Código Civil (art. 554). O legislador, estranhamente, incluiu um novo dever aos condôminos: a obediência aos bons costumes. Criou uma nova polêmica, onde a poeira já havia baixado há tempo.

Como decorar seu condomínio neste Natal?

O Natal é o feriado mais movimentado de todos. Faz ferver o comércio, leva as empresas a contratarem, demanda mais das indústrias e, por todos esses motivos, aquece a economia. As comemorações não são diferentes apenas pelo aspecto econômico, entretanto.

No Brasil, o Natal é o único feriado em que casas, prédios, empresas e espaços públicos são amplamente decorados com temas apropriados à ocasião. Trata-se de uma das tradições mais fortes entre os brasileiros.

Nos condomínios, a decoração de Natal pode acabar ficando cara aos moradores. Existem, porém, alternativas para torná-la atrativa e barata.

Planejamento

Fazer o orçamento do gasto com a decoração é o primeiro passo. Caso esse tipo de ornamentação já esteja previsto no orçamento anual e não envolva altos custos, é possível que não haja necessidade de nenhuma quota extra. Porém, se não houver previsão antecipada, deve-se realizar uma assembleia para votação e declaração dos gastos para esta tarefa.

Vale a pena preparar uma comissão de moradores interessados na decoração do condomínio. As crianças também podem ajudar, promovendo, dessa forma, integração.

Decoração

As propagandas do Natal começam já em novembro. Nas ruas, lojas enfeitadas chamam a atenção do público e os edifícios brilham com suas luzes. Mas quais são os enfeites ideais para um condomínio?

Se a decoração desejada for simples, só com as lâmpadas do tipo “pisca-pisca”, pode-se usá-las tanto nas árvores do jardim como na portaria. Já se a preferência for de uma decoração mais completa, o ideal é comprar uma árvore com enfeites para o hall de entrada, luzes para a área externa e alguns enfeites para outros ambientes.

Com planejamento antecipado, pode-se pensar até em ideias mais ousadas, como aquelas em que luzes simulam uma árvore de Natal em toda a extensão da altura do prédio. Nesses casos, porém, é sempre bom ter um plano bem estruturado, para que os custos não pesem no bolso dos condôminos.

Outra opção de enfeite para o condomínio é usar uma decoração ecológica, com garrafas pet, revistas antigas, bolas de isopor, entre outros. Nesse caso, pode-se também promover momentos de construção da decoração – outra ferramenta de integração entre os moradores.

Cuidados

Ninguém quer ter problemas com a parte técnica na hora de enfeitar o ambiente condominial, por isso são necessários alguns cuidados.
A maior parte dos acidentes em condomínios, nesse período, é causada por falta de cuidados em relação à energia elétrica. “Em muitos casos, funcionários fazem a decoração, mas não estão preparados para isso e não usam nenhum tipo de equipamento de segurança. Existe o problema da fiação exposta, com emendas e de má qualidade, que pode causar incêndios”, alerta o síndico profissional Maurício Jovino.

O recomendável é que se contrate um profissional da área, como um eletricista, para cuidar dessa parte. É uma prevenção para os funcionários e moradores, principalmente crianças.

Outras formas

Para não complicar a vida do síndico, uma maneira de ter uma linda decoração sem preocupação é contratar uma empresa especializada em decoração. Existem diversos projetos para áreas externas que utilizam materiais resistentes ao tempo e são feitos sob encomenda.

Alugando a decoração, o condomínio elimina o problema da desmontagem e de espaço para armazenagem do material até o Natal seguinte. O custo, nesse caso, será um pouco maior, mas evita muita dor de cabeça. Com planejamento, tudo é possível.

Fonte: Condoworks

Disfarces mais usados em assaltos a condomínios

Bandidos costumam adotar “fantasias” para driblar a atenção.

O cuidado com a segurança dos condomínios deve ser sempre um tema preocupante.Assaltantes se aproveitam de deslizes do esquema de segurança para driblar porteiros, seguranças, zeladores e até mesmo condôminos.

Mesmo com amplos investimentos em equipamentos e sistemas de vigilância, cuidados básicos devem ser tomados para impedir que bandidos enganem os profissionais da portaria e consigam facilmente entrar na área reservada do condomínio.

Pensando nessas situações, o SindicoNet ouviu especialistas e consultores em segurança e elaborou uma tabela com dicas e cuidados a serem colocados em prática que auxiliam a desmascarar os assaltantes. Com simples ações é possível evitar constrangimentos e não colocar em risco a segurança de funcionários e moradores.

Veja a tabela abaixo e entenda como agem os bandidos e estratégias para evitar invasões.

O DISFARCE COMO ENTRAM COMO EVITAR
Funcionário de concessionárias
de serviços públicos
Alegam ter de fazer reparos dentro de algumas unidades, ou no caso do carteiro, ter de entregar em mãos determinada correspondência - Pedir crachá com foto
- Não permitir a entrada nas unidades, se o serviço não foi solicitado pelo morador
Oficla de Justiça ou Advogado Procuram forçar a entrada no condomínio sem se identificar, ou apresentando documentos e identidades falsos Orientar o porteiro para não mudar os procedimentos de segurança de acordo com a aparente autoridade de quem quer que seja. Só permitir a entrada se o morador autorizar
Banhistas Casos no Rio de Janeiro. Geralmente em dupla, de sunga e chinelo invadem o prédio e levam o produto do furto em uma mochila. O porteiro tem de estar atento e conhecer os moradores do prédio. Não abrir o portão para estranhos antes de obter autorização da unidade a que se dirigem
O “bem-vestido” - Homem de terno entra a pé pela entrada de pedestres ou pela garagem, quando um morador chegava com seu carro
- O porteiro não desconfia de nada porque o homem está bem-vestido
- Logo em seguida é rendido pelo invasor, que o obriga a abrir o portão para seus comparsas
 

Orientar o porteiro para não mudar os procedimentos de segurança de acordo com as vestimentas das pessoas ou aparência de status social

O “Conhecido” - Aproveita-se da entrada de uma pessoa no prédio para “pegar uma carona” no portão aberto dos pedestres
- Para não despertar suspeitas, diz alguma coisa para a pessoa que está entrando, parecendo ao porteiro que ambos se conhecem
Outra vez, vale a atenção do porteiro. Se ficar na dúvida se conhece ou não a pessoa que entrou, deve abordá-la e perguntar para que unidade se dirige
De carro - Embicam o carro na garagem e buzinam
- Como “passageiros” de veículos de entrega que entram na garagem
O porteiro deve ser extremamente rigoroso na identificação do carro e do motorista. Jamais abrir o portão para veículos que não se identificam
Funcionário de instituição de caridade - Caso relatado no Rio. O ladrão tinha uma lista com pessoas que freqüentemente faziam doações a instituições, e anunciou o apartamento e o nome de uma senhora que queria “visitar”. A condômina autorizou a entrada e foi assaltada. - Confirmar se morador requisitou a presença do funcionário. Se não, não permitir a entrada, mesmo que o morador autorize.
Corretor de imóveis - Bem vestido, em geral num grupo de dois ou três, apresenta-se como corretor de imóveis e diz que vai visitar determinado apartamento - Confirmar se morador requisitou a presença do corretor. Se não, não permitir a entrada, mesmo que o morador permita.
- Alertar porteiros para não deixar desconhecidos entrarem, mesmo que estejam “bem vestidos”.
“Dona Ana” - Apresenta-se na portaria e diz que vai no apartamento da “Dona Ana”. Como este é um nome muito comum, alguns porteiros têm caído no golpe. - Só permitir a entrada após autorizado pelo morador
Entregador de encomendas
(pizza, flores, cestas de café da manhã e outros)
De dois modos:

1. diz que vai subir em determinada unidade para entregar;

2. Chama o condômino ou um empregado seu para receber, e o rende assim que a porta é aberta

- Não permitir a subida de entregadores às unidades, em nenhuma hipótese
- Antes de abrir o portão para receber a encomenda, o porteiro deve confirmar se o respectivo condômino a aguarda
- No caso de flores e presentes-surpresa, o melhor é que o próprio porteiro receba
- Outra garantia é instalar um “passador” de encomendas, para não abrir o portão nestes casos

 Fonte: Sindico Net

Problemas nas construções com as chuvas podem ser evitados com manutenção regular

Nesta época do ano, é comum que apareçam transtornos nos imóveis em decorrência do período chuvoso.

 (Eduardo Almeida/RA Studio)

Nos períodos chuvosos, é comum aumentarem as reclamações nas administradoras de imóveis alugados por problemas em telhados. No entanto, o aparecimento do transtorno esta época do ano pode estar relacionado à falta de manutenção, tarefa que é de responsabilidade dos locatários.

Diretora da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi), Adriana Magalhães explica que é preciso analisar cada caso para saber a quem cabe solucioná-lo. “A situação é relativa, porque pode ser de responsabilidade do proprietário, do inquilino ou do condomínio. Em um primeiro momento, em casas e lojas as trocas de telhas, por exemplo, cabem ao inquilino”, conta.

Outro transtorno que é mais comum nesta época do ano é o surgimento de infiltrações, que acarretam um enorme transtorno para os moradores do imóvel, sem contar que comprometem a estrutura da edificação. “Se for estrutural, o problema tem de ser resolvido pelo proprietário. No caso do condomínio, cabe a ele fazer a manutenção”, ressalta Adriana.

Morador de uma casa no Bairro Santa Inês, na Região Leste de Belo Horizonte, o motociclista Fábio Rocha tomou o cuidado de verificar seu telhado antes do período chuvoso. “Fiz, de março até junho, manutenção corretiva no meu telhado, que tinha problema de vazamento na junção com a parede e nas telhas, devido a galhos de árvores e folhas que foram se acumulando ao longo do tempo”, conta Fábio Rocha.

O motociclista diz que tem esse cuidado periodicamente. Tanto que, a cada dois anos, sempre antes do período de chuvas, faz a manutenção preventiva. Para isso, recorre a profissionais qualificados, como o que contratou este ano. “Ele tinha boas referências e tomei o cuidado de conhecer obras em que ele tinha atuado. Diante do meu problema, ele sugeriu a troca completa do telhado”, informa.

UMIDADE 

É preciso, ainda, ter atenção com o sistema de calhas. Afinal, é por essa tubulação que a água dos telhados é escoada. Mantê-las sempre limpas e desobstruídas é essencial para proteger as construções de alagamentos, da erosão do solo e da umidade excessiva. “Essa tarefa também é de responsabilidade do inquilino”, conforme ressalta Adriana Magalhães.

No entanto, há exceções, como reconhece a diretora da CMI/Secovi. Ela cita como exemplo um caso em que o excesso de frutos e folhas que caíam de um abacateiro de uma propriedade vizinha causou o entupimento da calha. “Tomamos a providência de notificar o vizinho. Temos sempre que verificar de quem é a responsabilidade e cobrar de quem é devido.”
O cuidado é muito importante, pois são vários os objetos que podem contribuir para o entupimento desse tipo de tubulação, “como folhas, frutos, sacos de plásticos trazidos pelo vento, terra, restos de reformas de telhado, reboco caído e até papagaios que caem nos telhados”, cita o engenheiro da Equiflow Serviços Polivalentes Geraldo Lafetá Rebello.

Mãos à obra 
Fachadas e janelas também requerem cuidados. Para executar esse tipo de serviço, fica a cargo do inquilino contratar um profissional ou ele mesmo fazer o trabalho

O mesmo cuidado que o proprietário e inquilino devem ter com o telhado se aplica à manutenção de fachadas e janelas, que precisam passar por revisões periódicas. “A questão é de responsabilidade de quem está na posse do imóvel, que deve pedir a um profissional para verificar. No caso das janelas, o silicone pode dar fissura, e os revestimentos, como pastilhas, devem ser revistos”, observa Adriana Magalhães, diretora da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi).

A advogada e sócia-proprietária da Sindicon Administração de Condomínios e Imóveis, Juliana Costa Oliveira Miranda, reforça a necessidade de manutenção periódica a fim de evitar infiltrações em janelas. “Os materiais utilizados para a devida vedação, como borrachas e silicone, perdem sua eficiência com o tempo e sofrem interferência do calor e da chuva”, explica.
No caso de infiltração originada da fachada, Juliana diz que cabe ao condomínio sanar o problema. Mas é o laudo emitido por profissional habilitado que poderá gerar mais segurança a respeito de a quem cabe solucionar a questão. “Toda e qualquer infiltração na área interna do apartamento, devidamente comprovada que é de origem da parede externa, é da responsabilidade do condomínio o reparo, inclusive dos danos provocados.” Para essa afirmação, a advogada se baseia no que diz a legislação a respeito do assunto. “A Lei 10.406, em seu artigo 1.348, inciso V, declara que todo e qualquer dano provocado pela parte externa é da responsabilidade comum (condomínio).”

O presidente da Rede Imvista, Eduardo Novais, aposta na conscientização dos inquilinos sobre a necessidade de manutenção e conservação de telhados e fachadas. “Encaminhamos, todos os anos, em setembro, um comunicado falando sobre a importância dessas manutenções anteriormente ao período das chuvas”, informa.

TRABALHO CUIDADOSO 

Para executar esse tipo de serviço, Novais diz que fica a cargo do inquilino contratar uma empresa ou um profissional, ou ele mesmo fazer o trabalho. “Geralmente, os maiores problemas são em casas, onde a manutenção não é periódica. Já em prédios os problemas são poucos e os próprios condomínios fazem a manutenção preventiva”, observa.

Vistoria regular no telhado é fundamental para evitar goteiras e infiltrações  (Eduardo Almeida/RA Studio)
Vistoria regular no telhado é fundamental para evitar goteiras e infiltrações

Nesse último caso, se for designado algum funcionário do prédio para executar a tarefa, o especialista em direito imobiliário e presidente do Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários (Ibei), Fernando Augusto Cardoso de Magalhães, ressalva que o síndico deverá fornecer todos os equipamentos de segurança individual (EPIs) e, de preferência, contratar um seguro de acidente suplementar. “Vale lembrar que, nesse caso, a responsabilidade por eventuais acidentes ou danos causados pelo serviço realizado recairá, exclusivamente, sobre o condomínio.”

No caso da contratação de uma empresa, Fernando Cardoso diz que é importante verificar se ela está formalmente constituída. “É preciso exigir certidão de regularidade junto ao INSS e verificar se todos os empregados estão utilizando EPIs, devendo o síndico exigir a nota fiscal referente aos serviços prestados, a fim de resguardar o condomínio quanto à responsabilidade por danos que possam surgir devido a falhas na prestação dos serviços.”

Se a manutenção de telhados e calhas for em casas ou lojas, uma das soluções apresentadas por Eduardo Novais antes de contratar a empresa é procurar a imobiliária para indicar empresas e profissionais que já fazem esse tipo de serviço. “Atualmente, diversas imobiliárias têm um setor que dá esse auxílio ao inquilino, indicando os melhores nomes.”

De qualquer forma, o engenheiro Geraldo Rebello diz que, no caso das calhas, o interessado pode recorrer a empresas que fazem limpeza de caixas-d’água, que costumam oferecer esse tipo de serviço. “É preciso ser pessoal qualificado para não quebrar telhas nem pisar nas calhas, para não trincar suas soldas. O serviço deve ser acompanhado por pessoa de confiança”, orienta.

Três perguntas para… Pedro Covelo, engenheiro civil da Green Gold

Como deve ser realizada a manutenção de telhas e calhas?

Deverá ser feita verificando-se principalmente as telhas quebradas ou soltas, calhas e rufos furados ou enferrujados, além de sujeiras dentro das calhas, como folhas, poeira e até papéis.

Quem pode executar o serviço?

Essa manutenção pode ser feita por um funcionário do prédio ou até mesmo por um morador, desde que estejam usando todos os equipamentos adequados e cuidados possíveis para não se machucarem nem danificar ainda mais o telhado (como quebrar telhas, amassar calhas).

Quais cuidados devem ser tomados na hora de fazer esse serviço e contratar a empresa?

É aconselhável contratar uma empresa idônea especializada em reparos e manutenção de telhados e, de preferência, que tenha um responsável técnico em seu corpo de funcionários. Aconselho também fazer um contrato especificando todos os serviços e prazo para término deles.

Fonte: Lugar Certo

Como exercer a liderança e resolver conflitos

Ser síndico e síndica não é tarefa fácil.

Eles lidam com problemas que, muitas vezes, envolvem situações delicadas ou comprometedoras e lhes rendem muita dor de cabeça. Qual seria, então, a melhor forma de administrar um condomínio para evitar conflitos interpessoais e promover a qualidade dos serviços? A questão foi abordada pelo conferencista Alfredo Rocha, especialista em liderança e gestão, que já palestrou em mais de 2.400 eventos em todo País. Durante uma hora e meia, Alfredo orientou síndicos, zeladores e gestores condominiais sobre como liderar equipes, evitar conflitos entre os condôminos e manter o controle emocional, mesmo diante de momentos explosivos.

O grande desafio para o líder hoje é entender de gente, o ser humano e a si próprio, disse o conferencista. Mas antes de pensar em como lidar com pessoas, é primordial compreender o mundo atual, ou seja, as mudanças de mentalidade mediadas pelas novas tecnologias, ponderou. “O síndico que se atualiza tem mais chance de promover um trabalho coerente e eficaz. Precisamos estar dispostos a aprender, desaprender e a reaprender, quantas vezes forem necessárias”, arrematou Alfredo Rocha. O especialista destacou que “o líder deve ser um grande agente de mudanças, sempre à frente do seu tempo” – e isso é necessário porque “vivemos em um mundo que muda constantemente, e em alta velocidade”. De forma descontraída, ilustrou que os síndicos acomodados estão infectados pelo “vírus” “Gabrielão”, termo que se refere à modinha composta por Dorival Caymmi para a novela Gabriela e diz: “eu nasci assim, eu cresci assim, e sou mesmo assim, vou ser sempre assim”.

A inflexibilidade pode gerar muitas dificuldades aos próprios síndicos, apontou Alfredo Rocha. Segundo ele, apegar-se em demasia às tradições administrativas não resolve os conflitos que surgem no cotidiano condominial. Pelo contrário, é preciso buscar informações, desenvolver o equilíbrio emocional e “criar uma cultura de solução de conflitos”. Administrar pessoas e emoções exige qualidades que envolvem criatividade e o raciocínio no caos, explicou Alfredo. E esse é um exercício de conhecimento do outro e de si mesmo, emendou o conferencista.

Como exemplo, Alfredo Rocha citou que se alguém se aproximar do síndico com o comportamento alterado, o ideal é simplesmente escutar primeiro, sem reação alguma ou questionamentos imediatos, até que a pessoa se acalme. Aí sim, torna-se oportuno fazer perguntas, para entender melhor o caso, amenizar a desavença e encaminhar o conflito para uma resolução efetiva.

Tipos de líderes

Alfredo Rocha explicou ainda que as características de cada pessoa, genéticas e culturais, definem o tipo de liderança que ela irá exercer. São três tipos: autocrática, democrática ou liberal. “No modelo autocrático, a gestão é mais centralizada. Já na democrática, as pessoas são ouvidas e podem opinar com mais facilidade. Na liberal, existe muito mais autonomia nas decisões”, explicou o palestrante. Depois de dar dicas para que cada síndico se identificasse com um tipo de liderança, Rocha completou que nenhum é melhor que o outro. O ideal, recomendou, é buscar o equilíbrio. “Não dá para liderar sendo um só.” Ele destacou ainda a necessidade de o síndico ouvir sempre sua equipe – o zelador, porteiro, faxineiro etc., “porque eles veem o problema primeiro e, por isso, arrumam a solução primeiro”.

Fonte: Direcional Condomínios

Lei da brigada será fiscalizada em 2013

Legislação exige equipe especializada para lidar com emergências desde janeiro, mas Corpo de Bombeiros só passará a cobrar regra no início do ano que vem.

Antônio More/ Gazeta do Povo / O consultor em segurança Gilberto Oliveira (esquerda) promove curso de treinamento em segurança para condomínios

O consultor em segurança Gilberto Oliveira (esquerda) promove curso de treinamento em segurança para condomínios

 

Desde janeiro, todos os prédios residenciais do Paraná são obrigados a ter brigadas formadas por moradores ou funcionários com treinamento para lidar com situações de emergência. A previsão está no Código de Segurança contra Incêndio e Pânico do Corpo de Bombeiros do Paraná, que tem força de lei, mas a fiscalização do cumprimento dessa norma só terá início a partir de janeiro de 2013.

O prevê que habitações multifamiliares ou prédios residenciais com mais de 100 moradores devem ter 80% dos funcionários da edificação mais um morador ou funcionário pertencentes à brigada. Para compor este grupo, os participantes devem passar por um treinamento, no mínimo básico, com técnicos de segurança, engenheiros de segurança do trabalho ou bombeiros.

Além de fiscalizar as condições das saídas de emergência, iluminação, extintores e hidrantes, as brigadas são fundamentais para prevenir acidentes e combater os sinistros logo no início.

“O conhecimento básico é o primeiro passo para a contenção de um incêndio ou gerenciar o abandono do prédio até a chegada dos bombeiros. Pessoas bem treinadas conseguem fazer todo esse processo e garantir a segurança dos demais”, explica o major da seção de engenharia do Corpo de Bombeiros de Curitiba, Sandro Marcos Mota.

O treinamento básico é de quatro horas e envolve técnicas de o uso de extintores, mangueiras de hidrantes até uma noção de primeiros socorros.

De acordo com o proprietário da OK Prevenção e Consultoria, empresa voltada a cursos de segurança para condomínios, Gilberto Oliveira, apenas 10% dos condomínios de Curitiba atendem à legislação.

Fiscalização

Os moradores podem solicitar a fiscalização do Corpo de Bombeiros para as medidas de segurança do edifício, inclusive a formação da brigada de incêndio. Caso o prédio não atenda a todos os cuidados previstos no Código de Segurança, a corporação emite um certificado de reprovação para que as irregularidades sejam cumpridas.

“A fiscalização principal é feita pelos próprios moradores, a preocupação primeira é deles. Os bombeiros podem a qualquer momento fazer a vistoria do prédio”, explica o major Marcos.

Se, mesmo com a notificação, o edifício não resolver os problemas, o Corpo de Bombeiros emite outro documento alegando a inadequação da edificação que é encaminhado ao Ministério Público (MP). “A cópia do procedimento, quando se esgota as vias dos órgãos fiscalizadores, pode ser encaminhada ao MP, no caso a promotoria, que vai examinar e abrir o processo para verificar se há a questão de insegurança. Caso se chegue a um nível que não tenha acordo, o MP entra com ação judicial, ação civil pública com obrigação de fazer, que pode acarretar multa para o condomínio”, explica o representante do Centro de Apoio Operacional da Promotoria de Justiça e Habitação e Urbanismo do MP-PR, Alberto Vellozo Machado. As multas não têm valores fixos, mas atendem a questão da proporcionalidade, segundo Machado. “Normalmente é um valor não exorbitante, para convencer que é mais em conta fazer as coisas do que não fazer”, finaliza.

Manutenção e cuidado garantem segurança

A falta de manutenção dos equipamentos é um dos principais problemas apontados por especialistas para a área de segurança de condomínios residenciais. De acordo com o proprietário da OK prevenção e consultoria, empresa de cursos de segurança para edificações, Gilberto Oliveira, prédios comerciais têm maior preocupação com estes detalhes, ao contrário dos residenciais. “Eles não lembram que as mangueiras devem ser testadas, os extintores devem ser trocados. É muito comum, grande parte dos condomínios vive essa realidade. Se o bombeiro não cobra, não tem consciência disso”, aponta.

Segundo Oliveira, se a maioria dos funcionários e moradores tiver conhecimento, ainda que básico, das principais ações e cuidados que devem ter, isso pode evitar ou até mesmo restringir o perigo dos sinistros. “Incêndio em condomínio sempre começa pequeno. Alguém esquece uma panela no fogo ou tem um botijão de gás pequeno em casa, dá um curto na fiação elétrica. São pequenos e para conter isso não precisa nem da mangueira, o extintor já apaga. Mas se perguntar onde que fica o extintor, pouca gente sabe. Ainda mais para qual tipo de material que é usado”, alerta.

De acordo com o vice-presidente de condomínios do Secovi-PR, Dirceu Jarenko, se pelos menos os empregados souberem das principais medidas de segurança, já é válido. “Os funcionários, todos eles, devem ter conhecimento de primeiros socorros, de combate a incêndio, de como usar o extintor, qual tipo deve ser usado para cada caso. Verificar se os extintores estão carregados ou com a validade certa, se as mangueiras passaram por manutenção, se atingem da primeira à última dependência, entre outros detalhes”, comenta.

Segurança

Confira abaixo os principais critérios para formação de uma brigada de emergência em um condomínio:

O que o brigadista faz?

Antes da emergência

• A brigada cuida da prevenção de problemas e controle de emergências;

• Análise dos riscos existentes durante as reuniões das brigadas de incêndio;

• Notificação ao setor competente da edificação das eventuais irregularidades;

• Orientação dos moradores, funcionários e visitantes;

• Conhecer o plano de emergência da edificação;

Durante a emergência

• Aciona o alarme e promove o abandono da área;

• Aciona o Corpo de Bombeiros e/ou ajuda externa;

• Corta a energia para evitar que moradores fiquem presos nos elevadores;

• Combate o princípio de incêndio;

• Recebe e orienta o Corpo de Bombeiros sobre a situação.

Atributos necessários

• Ter experiência médica ou na área de segurança;

• Possuir boa condição física e boa saúde;

• Conhecer as instalações, especialmente funcionários da área elétrica, hidráulica e manutenção geral;

• Caso nenhum candidato atenda aos critérios básicos, devem ser selecionados aqueles que atendam à maioria dos itens.

Gasto

Cursos devem ser pagos pelo condomínio

Por se tratar de uma exigência visando a segurança dos moradores, o condomínio deve pagar pelo treinamento dos brigadistas com recursos próprios. De acordo com a advogada especialista em direito imobiliário Josiclér Vieira Beckert Marcondes, se a lei passou a exigir a existência da brigada, o condomínio deve se adaptar e cumprir, mesmo que isso represente um custo adicional para os condôminos.

Em geral, a brigada é composta por membros voluntários que não recebem nenhuma compensação financeira.

Enfermeiros e médicos devem integrar equipe

Os moradores com formação e conhecimento na área médica devem ser priorizados como membros integrantes da equipe de brigada dos prédios e conmínios.

“Durante o treinamento, médicos, enfermeiros dão orientações a quem faz parte da brigada, mas se tiver gente já capacitada, fica mais fácil e o atendimento fica muito melhor. A qualidade é outra”, aponta o major Marcos, do Corpo de Bombeiros. .

No treinamento, os participantes da brigada recebem orientações sobre como funcionam os sistemas de mangueiras, hidrantes, extintores, além do primeiro atendimento às vítimas com os primeiros socorros.

“No primeiro minuto de incêndio, você precisa de um balde de água para apagá-lo. No segundo minuto, o balde já não é mais suficiente, precisa de uma caixa d’água. A partir do quinto minuto, somente um caminhão de bombeiros poderá resolver o problema. Por isso a importância da brigada nos condomínios.”

Major Sandro Marcos Mota, da seção de engenharia do Corpo de Bombeiros de Curitiba.

20 pessoas é o número máximo de participantes dos treinamentos para brigadistas feitos pelas empresas de prevenção e consultoria. Acima disso, o aproveitamento pode diminuir. O curso é composto de parte teórica e prática e atinge até 8 horas o nível básico.

NBR

Além do Código do corpo de bombeiros do Paraná, a norma brasileira 14.276 também aponta critérios para elaboração de um programa de brigada contra incêndio aplicável em edificações industriais, comerciais, de serviços e de habitação.

Fonte: Gazeta do Povo

O IPTU e a cota de rateio

Embora um seja imposto e o outro rateio de despesas, o IPTU e o condomínio têm muito em comum. E, naturalmente, algumas divergências. São dois encargos que estão vinculados intrinsecamente ao imóvel, por força de lei ou de convenção, dele não podendo se separar pela alienação, pelo abandono ou outra forma de renúncia à propriedade. É mais fácil conseguir um divórcio do que livrar-se do condomínio ou do IPTU.

O imposto sobre a propriedade territorial urbana incide sobre todos os imóveis existentes na área urbana dos municípios, inclusive sobre a área comum do condomínio, como toda e qualquer propriedade sujeita ao pagamento do IPTU. O rateio de despesas comuns, por sua vez, atinge todas as unidades da propriedade edilícia, quem quer que seja o seu titular, mesmo que a prefeitura, o Estado ou outra entidade pública.

O imposto lançado sobre as áreas comuns deve ser rateado entre os condôminos, na forma da convenção (usualmente por fração ideal), sem exclusão de qualquer unidade, mesmo que seu domínio seja detido por ente público. Cada um cumpre sua obrigação. O condomínio paga o valor integral do IPTU e o cobra proporcionalmente de cada condômino.

O fundamento legal para a cobrança do IPTU está no Código Tributário Nacional, cujo artigo 32 assim se expressa: “O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.”

A legislação municipal pode regulamentar a matéria, permitindo, por exemplo, que haja imóveis isentos. A isenção, grosso modo, é uma forma de não cobrar o imposto daqueles que se enquadram entre os contribuintes, porém, por conta de circunstâncias objetivas, como o pequeno tamanho ou valor do imóvel, são dispensados do pagamento. Prédios pertencentes ao Poder Público, templos religiosos, escolas, instituição de assistência social sem fins lucrativos geralmente são imunes do imposto, não sendo obrigados ao pagamento.

Não existe ou isenção ou imunidade quanto ao pagamento da taxa de condomínio, contudo. Pelo menos, até hoje não tivemos conhecimento de que alguma organização condominial tenha liberado algum condômino do pagamento de sua quota de rateio. No caso do apartamento do zelador, ainda existente em alguns edifícios, trata-se de área comum a todos e não de unidade autônoma. Fica somente sujeita ao IPTU, mas não à divisão de despesas do prédio.

Uma outra analogia. É o município que estabelece por lei os valores que serão cobrados a título de imposto predial, e o dinheiro pode ser utilizado livremente pela prefeitura para o atendimento de suas finalidade, não havendo vinculação entre o numerário arrecadado e as demandas do fato que o gerou, ou seja, o IPTU, embora se baseie no valor de terrenos e edificações, não precisa ser aplicado em melhoramentos para estes mesmos imóveis.

Com o condomínio é diferente. Os valores arrecadados pelo síndico, conforme orçamento aprovado em assembléia ou rateio de despesas autorizadas, deve ser integralmente aplicado em benefício da propriedade comum, não se permitindo qualquer desvio de finalidade.

Guia sobre direitos e deveres dos condôminos

O que diz o Código Civil

O primeiro passo para uma convivência pacífica e justa no condomínio é saber o que a lei dispõe sobre este assunto. Confira abaixo o que o novo Código Civil estabelece para moradores proprietários 

Direitos

  • Dispor da sua unidade e das áreas comuns, sem infringir as normas do Regulamento Interno, da Convenção e da legislação vigente. Artigo 1335
  • Desde que esteja quite com as despesas condominiais, votar em assembleias, participar de suas deliberações, candidatar-se a cargos administrativos e a eles ser eleito. O voto tem peso proporcional à fração ideal da unidade, salvo disposição diversa da Convenção. Artigos 1335 e 1352
  • Participar da decisão do que é feito com o dinheiro comum, em assembleia. A previsão orçamentária anual deve ser aprovada em assembleia ordinária, e alterações (aumentos de condomínio) devem ser submetidas a assembleia extraordinária. A prestação de contas do ano anterior também é obrigatória. E obras devem ser pré-aprovadas pela assembleia, com o quórum previsto no novo Código Civil.Artigos 1341 e 1350
  • 1/4 (um quarto) dos condôminos, juntos, podem convocar uma assembleia, sem intermédio do síndico. Artigo 1355
  • A maioria absoluta (metade mais um) dos condôminos pode destituir o síndico, em assembleia especificamente convocada. Artigo 1349
  • Votar sobre alterações nas áreas comuns do condomínio, na Convenção e no Regimento Interno. Artigos 1341, 1342, 1343 e 1351
  • Pagar as despesas de condomínio na proporção de sua fração ideal, e apenas no que diz respeito aos gastos de que desfrute. Por exemplo: um condômino que não tem vaga na garagem não paga pela manutenção do portão da mesma. Artigos 1335 e 1340
  • Alugar sua vaga na garagem, de acordo com o critério previsto no Código Civil: têm preferência os proprietários, em seguida os inquilinos, e finalmente pessoas estranhas ao condomínio. Artigo 1338
  • Vender a vaga de garagem a outro condômino. A comercialização só pode ser feita com não-condôminos se assim o permitir a Convenção do condomínio. Artigo 1339

Deveres

  • Contribuir em dia para as despesas do condomínio, na proporção de sua fração ideal. Artigo 1335
  • Respeitar as disposições do Regulamento Interno, da Convenção e da legislação vigente. Artigo 1333
  • Não realizar obras em sua unidade que comprometam a segurança da edificação ou alterem sua fachada. Artigo 1336
  • Pagar as multas e os juros previstos no Código Civil, na Convenção e no Regulamento Interno, no que diz respeito a atrasos no pagamento de despesas, e a infração de normas de convivência. Artigos 1334, 1336 e 1337

Fonte: SindicoNet

Vale Limitar Procurações

A tese de que uma pessoa pode representar um número ilimitado de proprietários nas assembléias de condomínio, o que facilita o controle do prédio por um só condômino ou pelo síndico, recebeu um golpe certeiro do Tribunal de Justiça de São Paulo, que confirmou decisão de juiz paulista convalidando norma de convenção condominial que proíbe que um procurador representa mais do que alguns co-proprietários.

A decisão da Quarta Câmara de Direito Privado do TJ/SP (apelação cível n. 126.119-4/7-00), relatada pelo desembargador José Geraldo de Jacobina Rabello, recebeu a seguinte ementa:

“Condomínio – Representação dos condôminos na Assembléia Geral – Limitação pela convenção de mandatos – Inexistência de ilegalidade – Julgamento de improcedência de ação proposta por advogado para declaração de que com direito de representar número ilimitado de condôminos – Recurso não provido.”

Esclarece o relator que o apelante movera ação declaratória para ser reconhecido como constituído pelos condôminos do Condomínio Conjunto Nacional (um dos maiores complexos habitacionais do país), independente de seu número, “para representá-los em suas assembléias, em função dos mandatos conferidos, não obstante a limitação constante na convenção”. Baseara seu pedido em sua condição de advogado dos mandantes (Constituição, art. 5o, XIII) e Estatuto da Advocacia (art. 7o), argumentando que uma convenção de condomínio não pode se sobrepor às normas do direito positivo.

A ação foi julgada improcedente. Em grau de recurso, insiste em que se reconheça seu direito de servir de mandatário de um número maior de condôminos, nas assembléias, do que aquele permitido pela convenção (o acórdão não menciona qual número).

A lei que rege

Em seu voto, o desembargador Rabello não aceitou a peroração do causídico. Fulminou: “Enquanto em vigor o disposto no artigo 24 e parágrafo único da convenção, o autor tem que se submeter ao estabelecido, embora advogado. Uma assembléia é uma reunião de pessoas para determinado fim e, quando se trata de assembléia de condôminos, a lei que a rege é a convenção, pouco importando a profissão de quem quer que seja.”

Adiante completou o raciocínio: “A questionada regra da convenção não é ilegal, porque não encontra óbice na ordem jurídica vigente. Não veda o ingresso do agora apelante nas assembléias, mas, sim, disciplina o número daqueles que podem se fazer representados, simplesmente.”

Antes de encerrar seu voto, o relator cita o jurista João Batista Lopes, para quem a convenção pode ‘impor limites à representação, sendo usual o número de três procurações por condômino, admitida também a proibição de ser constituído procurador o síndico’.

Votaram com o desembargador Rabello seus pares Carlos Stroppa e Armindo Freire Mármora.

Logo, caro leitor, se você mora ou trabalha em prédio dominado por um número reduzidíssimo de pessoas, com base em procurações outorgadas à bangu, sem qualquer limite, quando for possível aprove mudança na lei interna de seu condomínio, como sugerido pela decisão do tribunal paulista. Não será impossível uma só pessoa controlar o prédio, mas ficará muito mais difícil

Cão Venceu, Até Quando?

Afinal, os cães comprometem ou não a saúde e a higiene dos edifícios? É direito do condômino ter seu animal de estimação em casa, apesar da proibição do regimento interno e da convenção do condomínio?

Uma decisão da Primeira Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, relatada pelo desembargador Eduardo de Moraes Oliveira, ilustra bem a polêmica. A lide iniciou quando o condomínio interpôs ação de obrigação de fazer contra um dos moradores sob a alegação de estar descumprindo a convenção e o regimento, por manter cachorro na unidade autônoma e nas dependências do edifício, o que causava intranqüilidade e outros problemas aos condôminos.

Na contestação, o réu aduziu que se trata de animal de pequeno porte, que recebe todos os cuidados necessários, inclusive com o controle de vacinação e que permanecia no interior do apartamento, sem oferecer qualquer ameaça à higiene, segurança ou sossego do edifício.

Em grau de apelação, o condomínio sustenta que a mera presença de um animal na unidade e áreas comuns do edifício já seria o bastante para causar incômodos aos demais condôminos e que o dono do cachorro sempre teve ciência da proibição imposta pelas normas do prédio, que têm força de lei, dado o caráter normativo da convenção.

Em seu voto, o relator lembra que, sem dúvida, a convenção elaborada pelos condôminos se sobressai, impondo direitos e encargos aos residentes na edificação, a teor do disposto na Lei do Condomínio (art. 9o, § 3o, “c” e art. 10, III), estando apta a regulamentar o convívio comum, inclusive impondo limitações à presença de animais em suas dependências.

Prova é tudo

No caso em julgamento, a regra aprovada dispõe que fica terminantemente vedado “possuir e manter na unidade ou em qualquer dependência do edifício, animais que comprometam a higiene e a tranqüilidade do edifício…”. Logo, argumenta o relator, a rigor o condomínio não proíbe a presença de animais, mas tão-somente daqueles que possam afetar a saúde e a paz da coletividade. Resume-se tudo, então, em provar se o animal de estimação é ou não dócil, inofensivo, salutar e quieto como exigem a norma interna e a harmonia dos residentes.

Nas palavras do magistrado: “Caberia ao condomínio atender ao disposto no art. 333, I, do Código de Processo Civil, a fim de trazer a certeza de que o referido animal de estimação se apresentasse como uma concreta ameaça à saúde, ao sossego e/ou à segurança dos demais condôminos..”

O voto favorável ao “lalau”, porém, não foi unânime. O revisor da apelação, desembargador Valter Xavier, votou pelo desalijamento do cão do prédio, por entender “imperativo que se respeite a vontade dos condôminos, porquanto não se encontra violada qualquer norma legal na espécie”. Fulmina: “Afinal, induvidoso que os cães comprometem a higiene e a tranqüilidade do edifício”.

O voto de desempate, do desembargador João Mariosa, foi favorável ao pequenês. Deixamos de transcrever a ementa por ser demasiado longa. A íntegra pode ser obtida através da internet, pelo número 1999.07.1.009897-5.

Difícil prever qual a tendência que prevalecerá no futuro distante: o convívio com os animais ou seu afastamento gradativo de nosso meio (basta lembrar a intimidade de vida entre homem e animal na Idade Média). Quem viver, verá.

Como Proceder À Renúncia

Como deve proceder o síndico que queira renunciar a seu cargo? A pergunta nos tem sido feita por síndicos receosos de que, com a entrada em vigor do novo Código Civil em janeiro de 2003, reduzindo a multa por pagamento impontual de “até 20% sobre o débito” para “multa de até dois por cento sobre o débito”, haja um aumento significativo na inadimplência, o que tornaria inviável sua administração.

A legislação em vigor (Lei 4.591/64) não regula a forma como o síndico deve ou pode renunciar. Não diz se sua manifestação de vontade deve ser por escrito e a quem deve ser dirigida. Há, sim, no artigo 12, uma norma que, embora destinada a todos, também é aplicável ao síndico. Afirma que: “§ 5o – a renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.”

Para afastar-se antes do término do mandato, o síndico poderá fazê-lo voluntariamente mediante manifestação inequívoca. Não se exige que seja por escrito, mas é bom que o seja. Se por carta de renúncia, esta pode ser dirigida a todos os condôminos, mediante circular, ou apenas ao conselho consultivo, para que este tome as medidas necessárias, caso em que este, a nosso ver, poderá nomear um síndico “ad hoc”, até que outro seja eleito em assembléia geral extraordinária.

Se renunciar antes da assembléia de eleição do novo gestor, o síndico não mais poderá convocá-la, pois imediatamente perde a função e as prerrogativas do cargo. Logo, se o síndico quer deixar seu ônus, porém sem causar espécie nem solução de continuidade, deve convocar assembléia extraordinária, informando que nela apresentará sua renúncia e que em seguida será eleito novo síndico para completar o mandato ou para novo período administrativo, conforme constar da convenção ou como for decidido pelos presentes.

Renunciando o síndico, antes ou durante a reunião, permanecem incólumes os mandatos dos membros do conselho consultivo. Embora possam ter sido eleitos na mesma data e para mandato de igual duração, cada um deles tem autonomia para decidir quando abdicar de sua função. Não há vínculo entre um e outros.

“ATÉ dois por cento”?

Mencionamos no início que o legislador reduziu a multa para atraso no pagamento das taxas de condomínio de “até 20%” para “até dois por cento”.

Cada vez mais estamos convencidos de que a presença da palavra “até” antes de “multa” indica que houve um tremendo erro de datilografia ou de revisão nas versões originais do anteprojeto do novo Código Civil.

Ora, se a multa intencionada pelos deputados e senadores fosse de dois por cento, o texto da nova lei diria simplesmente “multa de dois por cento” e não de “até” dois por cento, como o faz, por exemplo, o Código de Defesa do Consumidor. O que deve ter acontecido, segundo nossa teoria: Originalmente, manteve-se a multa de “até 20%” prevista na Lei do Condomínio. Em alguma versão do anteprojeto, por erro ou maldade, alguém escreveu “multa de até 2%”, suprimindo o zero após o dois. Mais adiante, nas revisões rotineiras, corrigiram para “multa de até dois por cento”, por extenso.

Por que multa de “até” dois por cento, se tal percentual é ínfimo, ridiculamente baixo diante da inflação de médio prazo ou dos juros que os condôminos pagam aos bancos em seus cheques especiais?

Se houve erro, é preciso mudar a lei.