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regulamento interno condominio

Emergência Pede Intrusão

Ao tratar do condomínio edilício, o novo Código Civil não fez qualquer referência sobre a possibilidade de o síndico ingressar nas unidades autônomas do prédio sem o consentimento prévio do proprietário. Também a Lei do Condomínio (4.591/64) era omissa a respeito.

Acontece que existem situações em que, para preservar o interesse coletivo ou diante de uma emergência, o síndico se vê diante da difícil decisão de invadir, ou não, um apartamento ou sala do edifício. Não há norma legal ou outra que diga ao síndico, exatamente, como proceder, mas não é difícil elaborar um roteiro.

Regra número 1. A unidade autônoma é o santuário do condômino. Não deve ser violada, em princípio, em nenhuma hipótese. O síndico não tem o direito de ingressar no imóvel sem prévia autorização do proprietário.

Regra número 2. Em caso de emergência comprovada, a invasão será lícita. Se a unidade está pegando fogo, se está inundando o prédio (rompimento de cano principal de água), se alguém ameace se suicidar, e em outros casos de emergência premente, o síndico deve avisar o corpo de bombeiros e, com o auxílio de outras pessoas, agir imediatamente para evitar que o dano se propague. Arrombar a porta da unidade, se for o caso.

Regra número 3. Em caso de urgência, entrar em contato com o proprietário. A urgência, por si só não, não justifica o ingresso não autorizado no imóvel, mesmo que esteja prejudicando partes comuns do prédio. Se o condômino não colaborar, obter ordem judicial para adentrar na unidade.

Regra número 4. Não sendo urgente, notificar o proprietário para que solucione o problema. Qualquer que seja o motivo que leve o síndico a pretender ingressar no interior do apartamento, será prudente que avise o condômino mediante correspondência (seguida de intimação, se aquela não foi atendida) para que tome as providências devidas. O síndico não deve ser omisso, mesmo que a causa ainda não tenha resultado em danos (exemplo: rachaduras na unidade).

Regra número 5. Agir com a presença do conselho ou de testemunhas. O síndico não deve decidir sozinho quando e em que circunstâncias deve quebrar a regra número um, desnudando o santuário do condômino. Os membros do conselho ou as testemunhas são peças-chave no caso de litígio judicial.

O síndico deve levar em conta, ao analisar a hipótese de entrar no imóvel sem permissão do proprietário, que este poderá mover ação de indenização, inclusive com danos morais, contra o síndico e o condomínio.

A gravidade da infração cometida não justifica, por si só, a tomada de medidas drásticas. Por exemplo, se a unidade estiver sendo utilizada como ponto de venda e consumo de drogas, não cabe ao gestor do prédio fazer a apreensão; deve, sim, chamar a autoridade competente, para que esta pegue os infratores em flagrante.

O critério fundamental, repita-se, é a emergência da situação. Só a iminência de dano maior, ao próprio imóvel, a outras unidades ou a partes comuns da edificação, é que torna legítima a invasão. Agindo em legítima defesa da propriedade e do bem comum, terá o síndico o respaldo da lei e da Justiça no exercício de tão difícil missão.

Brigas entre síndicos e condôminos: os dois lados da moeda

Trabalhando há 17 anos com atendimento aos condomínios, a advogada Luciana Marques de Paula observa que, muitas vezes, posturas autoritárias adotadas pelos síndicos também contribuem para render um bom caldo de conflitos com os moradores. Se de um lado existem “condôminos que não sabem morar em comunidade, jogam lixo, gritam, soltam rojões pelas janelas comemorando um jogo de futebol, usam a piscina e outras áreas de lazer sem o menor escrúpulo de higiene”, de outro, persistem síndicos que contratam obras desnecessárias sem aprovação de assembleia, dão margem a suspeitas de desvios e atropelam o Regimento, diz. Mas hoje, Luciana observa uma tendência à profissionalização do cargo, especialmente entre executivos aposentados, “que buscam uma atividade em prol da comunidade condominial”. A tendência deve facilitar o convívio coletivo, acredita Luciana.

Casos mais comuns de conflitos
São os de suspeitas de desvio de verbas. Por exemplo, é o caso de obras desnecessárias sem votação e aprovação nas assembleias. Ou de rateios também sem aprovação para pagamento de dívidas do condomínio. Há ainda conflitos motivados por síndicos que literalmente são imperadores, acreditando que podem destratar moradores, impedindo o uso do salão de festas, piscinas, academia de ginástica e outros. Síndicos que querem perpetuar no cargo sem fazer prestação de contas ou eleição; que contratam advogados de “sua confiança” para defender interesses próprios e não da massa condominial. Neste caso, sequer apresentam as contas e obrigações adequadamente, deixando de pagar os encargos sociais e trabalhistas.
Ainda surgem como causas de conflitos: aumento abusivo das quotas condominiais, sem aprovação das peças orçamentárias; reformas nos apartamentos; troca de automóveis; e dívidas em atraso.

Mudanças no perfil dos síndicos
Mas os síndicos estão procurando especialização em vários cursos e se profissionalizando. Ha muitos síndicos ex-executivos, que eu chamo de “jovens aposentados”, que buscam uma atividade em prol da comunidade condominial. Mas sempre haverá síndicos autoritários, porque o poder é inerente ao ser humano.

Falta de cultura para a vida em condomínio
Por outro lado, há condôminos que não sabem morar em comunidade. Jogam lixo, gritam, fixam bandeiras e também soltam rojões comemorando jogos de futebol, tudo pelas janelas e varandas. Usam ainda a piscina e outras áreas de lazer sem o menor escrúpulo de higiene, enfim é uma tristeza. Além disso, existem aqueles que acham que os síndicos são seus empregados, consultores, pai, mãe, psicólogo etc. Há condôminos tão carentes que culpam e ocupam o síndico por tudo de ruim que lhes acontece na vida.

Protegendo-se contra os desgastes
Nos prédios de alto padrão geralmente são nomeados gerentes com poder de decisão menor que o síndico e maior que o zelador. Sua função é gerenciar os funcionários, o almoxarifado, a limpeza e a manutenção de todos os equipamentos, apenas reportando ao síndico as situações mais graves.
Já no prédio de médio padrão costuma predominar a figura do zelador que colabora com os moradores e com o síndico.
Mas há prédios em que não existe o papel do zelador, e neste caso, o síndico assume todo o papel do gerenciamento condominial ficando ainda mais sobrecarregado.
A sugestão para que o síndico seja protegido desse desgaste é disciplinar o horário de atendimento aos moradores, fornecedores e administração propriamente dita. Determinando o horário para ficar à disposição da sindicância, ele alivia o desgaste de se ficar 24 horas por conta dos condôminos, animais, veículos etc.

Como negociar as ‘saias justas’
Existem conflitos negociáveis e conciliáveis quando tratamos com pessoas ‘normais’, de bons senso. Entretanto, diante das pessoas que não têm diálogo, nem bom senso, que não sabem morar em comunidades, podemos aplicar as técnicas de solução alternativa de conflitos, e uma delas é a mediação, porque desenvolve os interesses subjetivos e aflora a causa do conflito.

Quando o síndico deveria levar o conflito a ação de danos morais, ofensa, ameaça contra integridade física?
Quando se sentir ofendido e em sua honra e moral.

Fonte: Direcional Condomínios

Saiba evitar sustos com condomínio de imóveis em construção

É preciso estar atento na hora de comprar um imóvel em construção, pois a taxa de condomínio prevista pode estar distante dos reais gasto

Todo mundo sonha com a casa própria, mesmo que o imóvel ainda esteja em construção. Em prédios e residenciais, no entanto, esse sonho pode ser frustrado por uma dor de cabeça: a taxa de condomínio pode ficar acima do previsto pela construtora.

Em geral, no primeiro ano após a entrega das chaves pratica-se a mensalidade calculada de acordo com as estimativas do empreendedor. Daí em diante, a conta é feita com base nos gastos de fato ocorridos nos primeiros 12 meses. E a diferença pode surpreender alguns moradores.

Uma das razões para isso é que os condomínios atuais frequentemente são mais equipados, para atrair compradores. “Vários deles contam com sauna, piscina aquecida, cyberespaço, fitness… E isso demanda muita manutenção em pouco tempo, o que acaba encarecendo bastante os valores”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente da seção paulista do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci-SP).

Outros itens que podem ser negligenciados são a manutenção de elevadores, jardins, segurança etc. Conforme a ocupação do condomínio vai crescendo, outros gastos básicos sobem também, como as contas de água. A inadimplência de parte dos moradores é outro fator que pode levar a uma alta no valor das taxas em pouco tempo.

Também existe a possibilidade de a construtora subavaliar os custos para dar a ideia de que o imóvel é atraente. Viana afirma, porém, que não existe qualquer processo registrado no Creci a esse respeito. “O que pode acontecer é que ou o custo foi mal calculado no início, ou estão pedindo mais do que o necessário após a entrega. Porém, pela minha experiência, posso afirmar que não é uma prática do mercado.”

Viana explica que a melhor forma de se precaver é buscar o máximo de informações sobre os gastos condominiais no momento da compra do imóvel. “A maioria das pessoas apenas pergunta o valor e avalia se ele é ou não acessível. Mas uma boa dica é pegar uma cobrança detalhada de condomínio e ir perguntando item por item quanto está previsto de gastos com faxina, jardim, selador etc.”, recomenda.

Fonte: Terra

Condomínio na hora da reforma

Nesta matéria, um engenheiro civil, uma arquiteta e um advogado discutem a até que ponto vai a liberdade do condômino que vai reformar o seu apartamento. Sem saber, ele pode comprometer as estruturas do prédio.

O condômino está automaticamente autorizado a realizar qualquer tipo de obra no interior da sua unidade autônoma, já que é de sua exclusiva propriedade, sem dar satisfação ao síndico ou aos demais comunheiros?

A resposta é não, segundo o engenheiro civil Antero Jorge Parahyba e a arquiteta Adriana N. Oliveira, especialistas em Engenharia Legal, atividade que responde por recuperação de danos construtivos e de questões relativas a condomínios habitados.

Vejamos o argumento deles: “De forma geral, as pessoas acreditam que dentro de um apartamento seu proprietário pode executar as obras que bem entender, sem dever satisfação a ninguém. Ledo engano, pois dentro de cada unidade há coisas que também são propriedade comum, como as peças componentes da estrutura ou das instalações. Então, o pretendente às obras deverá, previamente, negociar a realização das mesmas com o representante do bem comum, o síndico.

Como se vê, o entendimento dos profissionais citados é de que antes de realizar a obra, o proprietário deverá “negociar” com o síndico. Nessa negociação, o condômino deverá demonstrar que os serviços que objetiva fazer não causarão prejuízos aos demais. Recomendam ainda que o síndico “poderá exigir, em nome do zelo que tem pelo patrimônio de todos, os desenhos das obras, devidamente assinados por profissional legalmente habilitado”, com a devida guia de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), do CREA.

“Se o síndico entender que a reforma poderá afetar a estrutura do prédio, sobrecarregando-o ou fragilizando-o, deverá exigir, e não apenas solicitar, o respaldo dos técnico-legal ao proprietário”

Com isso, prosseguem: “Os serviços não serão executados apenas pela mão-de-obra primária. Terão um responsável legalmente habilitado, que responderá (no lugar do síndico) no caso de ocorrência de efeitos especiais’ (um dano à estrutura, por exemplo)”.

Fragilização ou aumento de peso têm ou não razão o engenheiro e a arquiteta? Do ponto de vista do bom senso e da segurança, com toda certeza. Num edifício bem administrado, o síndico estará sempre a par de qualquer obra, pequena ou grande, que os condomínios pretenderem realizar em suas unidades. Quando se fala em obra, não se vislumbra a simples troca de carpete, pintura ou qualquer outra benfeitoria que visa apenas melhorar o aspecto estético do apartamento ou da sala, mas mudanças que afetam a configuração interna da unidade, com eliminação, substituição ou troca de paredes, que impliquem em rebaixamento ou elevação do piso (qualquer alteração que eleve o peso ou diminua a sustentação) e assim por diante.

Nestas e em outras hipóteses, muitas vezes difíceis de dimensionar, impõe-se a contratação prévia de engenheiro responsável pela obra, que fará a devida planta técnica e obterá a ART legalmente prevista. A negociação entre o síndico e o proprietário é de caráter restrito, tendo natureza mais protocolar. Se o síndico entender que a reforma poderá afetar a estrutura do prédio, sobrecarregando-o ou fragilizando-o, deverá exigir, e não apenas solicitar, o respaldo dos técnico-legal ao proprietário. Sua omissão, se resultar em prejuízo ao condomínio, poderá colocá-lo no rol dos executados, em eventual ação de indenização.

LADO PRÁTICO

Do ponto de vista prático, contudo, nem sempre é fácil dizer se a obra ou a reforma do apartamento é de tal natureza que exija a participação de um engenheiro. O ideal seria que o condomínio tivesse um “regulamento de obras e reformas”, com definição clara de seus parâmetros, horário para a sua realização e outros detalhes próprios de cada edifício. Só assim se estará preservando o valor maior almejado por quem mora em condomínio: a segurança.

Delegação Não se Impõe

Síndico de São Luís, Maranhão, nos escreve a respeito da delegação das funções do síndico. Não apenas pergunta como argumenta, levantando questões de interesse geral. Diz ele (sintetizamos):

“Volto a consultar sobre o sentido do § 2o do art. 22 da Lei 4.591/64, onde consta: ‘As funções administrativas podem ser delegadas a pessoa de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.’Entendo que as funções, sua criação, dependem de assembléia, mas o ocupante das funções, pessoa de confiança do síndico e sob a sua inteira responsabilidade, deve ser de sua única e exclusiva escolha pessoal. E se a assembléia resolve que não é aquela pessoa, e tente ou impõe outra, que tudo fará para desmoralizar, fraudar aquela administração?”

Conforme respondido pelo TeleCondo (41-223-8030), delegáveis são exclusivamente as funções de caráter administrativo, sendo que ao administrador não podem ser transferidas responsabilidades como a representação ativa e passiva, a imposição de multa e a prestação de contas.

Dupla provação

Este administrador deverá ser alguém de confiança do síndico, não podendo a assembléia impor-lhe outra pessoa que o desagrade, pois ao síndico cabe a responsabilidade pelos atos praticados pelo administrador. Contudo, o administrador também não pode ser imposto pelo síndico, não pode ser alguém que a assembléia desaprove. Em outras palavras, para receber funções administrativas do síndico, seu assistente ou administradora deverão passar por duas provas de confiança, a do próprio síndico e a da assembléia geral dos condôminos, como diz a lei.

Caso a assembléia não aprove a indicação do síndico, este não precisa renunciar ou se sentir ofendido. Basta que apresente um novo candidato à função, em nova assembléia, ou na própria, se estiver preparado. Fez bem o legislador em estabelecer dupla filtragem, dada a relevância que o delegado pode assumir na gestão do prédio.

Rescisão automática

Há quem entenda, como o jurista J. Nascimento Franco, que para delegar a prática de certos atos ordinários de sua administração o síndico não precisa de autorização expressa da assembléia, já que responde integralmente por tudo que seu preposto fizer. Neste caso, a vênia dos co-proprietários só seria necessária para a prática dos atos de administração extraordinária, que refogem da rotina de conservação do patrimônio comum.

Apesar deste entendimento, sempre será aconselhável a convocação de assembléia, ou a ratificação posterior também em assembléia, pra que não seja anulada a decisão da contratação de um administrador.

A função delegada cessa com o mandato do síndico, o que deverá ficar bem claro no contrato de assessoria que for firmado com o administrador, para evitar o pagamento de multas rescisórias ou indenizações. Findo o seu tempo, e sempre que programado ou solicitado, o administrador deve prestar contas de seus atos, o que será feito diretamente ao síndico e não à assembléia dos condôminos, já que ele é pessoa de confiança do síndico. Cabe ao síndico prestar contas à assembléia, como é de sua obrigação legal.

Há síndicos, infelizmente, que deixam o contratado assumir funções que vão além das meramente administrativas, praticamente decidindo tudo no prédio. Não é esse o sentido da lei, mas sim o de propiciar ao síndico leigo condições de bem gerir o condomínio, estando bem aconselhado, bem orientado e bem assistido por pessoas e empresas competentes.

É possível proibir a utilização da área comum ao condômino inadimplente?

Frequentemente somos abordados por síndicos e condôminos com esta indagação: O condomínio, através de sua Convenção, pode punir condômino inadimplente vetando-lhe o uso da área comum? A questão é demasiadamente complicada e, antes de conferirmos qualquer resposta, devemos analisá-la sobre a ótica do direito de propriedade, prevista em nossa Constituição Federal, no Caput do artigo 5º, bem como em seu Inciso XXII.

O direito de propriedade serve como fonte inesgotável e indeclinável àqueles que, na iminência de ter seu direito ameaçado, o utiliza como regra máxima e, assim, restam tranquilos e inatingíveis quanto aos possíveis excessos oriundos neste sentido.
Baseados nesta norma, nada nem ninguém possui o condão de privar a utilização da propriedade comum do condômino seja qual for sua justificativa.

Assim, a piscina, o parquinho, a academia, a quadra de esporte, o salão de jogos e a sauna, enfim, toda área que seja considerada propriedade comum do condomínio não pode ser utilizada unicamente pelo condômino adimplente; obviamente, analisando a questão sob esta ótica, estaríamos falando em um contrato de prestação de serviço pelo qual, mediante o pagamento da mensalidade, os serviços estariam à disposição do consumidor, o que não se enquadra na relação condômino – condomínio.

Em nosso entendimento, mais do que o famigerado direito de propriedade, temos outra justificativa de ordem econômica que busca afastar a ideia quanto a esta possível restrição pelo condomínio. Imaginemos a seguinte situação: o filho de um morador que brinque com seus coleguinhas na piscina do prédio é interpelado por um dos funcionários do condomínio, que o informa que ele não pode permanecer na área porque seu pai não pagou o condomínio.
Seria possível imaginarmos o constrangimento sofrido por esta criança na presença de seus amiguinhos?
Fatalmente, o pai desta criança, ao ter conhecimento do fato, buscará na Justiça uma compensação por todo o constrangimento a que seu filho foi exposto e, conforme podemos detonar pelos inúmeros julgados provenientes neste sentido, nossos tribunais têm garantido esta compensação financeira.

Obviamente, não podemos imaginar que, através de uma atitude impensada e ilegal, o condomínio tenha que responder pela possível indenização no caso citado.
Certamente, esta não seria a melhor forma de compelir o condômino inadimplente a efetivar com sua obrigação que, além de permanecer em débito, ainda, seria compensando financeiramente pelo constrangimento havido.

Fonte: Direcional Condomínios

Lei da brigada será fiscalizada em 2013

Legislação exige equipe especializada para lidar com emergências desde janeiro, mas Corpo de Bombeiros só passará a cobrar regra no início do ano que vem.

Antônio More/ Gazeta do Povo / O consultor em segurança Gilberto Oliveira (esquerda) promove curso de treinamento em segurança para condomínios

O consultor em segurança Gilberto Oliveira (esquerda) promove curso de treinamento em segurança para condomínios

 

Desde janeiro, todos os prédios residenciais do Paraná são obrigados a ter brigadas formadas por moradores ou funcionários com treinamento para lidar com situações de emergência. A previsão está no Código de Segurança contra Incêndio e Pânico do Corpo de Bombeiros do Paraná, que tem força de lei, mas a fiscalização do cumprimento dessa norma só terá início a partir de janeiro de 2013.

O prevê que habitações multifamiliares ou prédios residenciais com mais de 100 moradores devem ter 80% dos funcionários da edificação mais um morador ou funcionário pertencentes à brigada. Para compor este grupo, os participantes devem passar por um treinamento, no mínimo básico, com técnicos de segurança, engenheiros de segurança do trabalho ou bombeiros.

Além de fiscalizar as condições das saídas de emergência, iluminação, extintores e hidrantes, as brigadas são fundamentais para prevenir acidentes e combater os sinistros logo no início.

“O conhecimento básico é o primeiro passo para a contenção de um incêndio ou gerenciar o abandono do prédio até a chegada dos bombeiros. Pessoas bem treinadas conseguem fazer todo esse processo e garantir a segurança dos demais”, explica o major da seção de engenharia do Corpo de Bombeiros de Curitiba, Sandro Marcos Mota.

O treinamento básico é de quatro horas e envolve técnicas de o uso de extintores, mangueiras de hidrantes até uma noção de primeiros socorros.

De acordo com o proprietário da OK Prevenção e Consultoria, empresa voltada a cursos de segurança para condomínios, Gilberto Oliveira, apenas 10% dos condomínios de Curitiba atendem à legislação.

Fiscalização

Os moradores podem solicitar a fiscalização do Corpo de Bombeiros para as medidas de segurança do edifício, inclusive a formação da brigada de incêndio. Caso o prédio não atenda a todos os cuidados previstos no Código de Segurança, a corporação emite um certificado de reprovação para que as irregularidades sejam cumpridas.

“A fiscalização principal é feita pelos próprios moradores, a preocupação primeira é deles. Os bombeiros podem a qualquer momento fazer a vistoria do prédio”, explica o major Marcos.

Se, mesmo com a notificação, o edifício não resolver os problemas, o Corpo de Bombeiros emite outro documento alegando a inadequação da edificação que é encaminhado ao Ministério Público (MP). “A cópia do procedimento, quando se esgota as vias dos órgãos fiscalizadores, pode ser encaminhada ao MP, no caso a promotoria, que vai examinar e abrir o processo para verificar se há a questão de insegurança. Caso se chegue a um nível que não tenha acordo, o MP entra com ação judicial, ação civil pública com obrigação de fazer, que pode acarretar multa para o condomínio”, explica o representante do Centro de Apoio Operacional da Promotoria de Justiça e Habitação e Urbanismo do MP-PR, Alberto Vellozo Machado. As multas não têm valores fixos, mas atendem a questão da proporcionalidade, segundo Machado. “Normalmente é um valor não exorbitante, para convencer que é mais em conta fazer as coisas do que não fazer”, finaliza.

Manutenção e cuidado garantem segurança

A falta de manutenção dos equipamentos é um dos principais problemas apontados por especialistas para a área de segurança de condomínios residenciais. De acordo com o proprietário da OK prevenção e consultoria, empresa de cursos de segurança para edificações, Gilberto Oliveira, prédios comerciais têm maior preocupação com estes detalhes, ao contrário dos residenciais. “Eles não lembram que as mangueiras devem ser testadas, os extintores devem ser trocados. É muito comum, grande parte dos condomínios vive essa realidade. Se o bombeiro não cobra, não tem consciência disso”, aponta.

Segundo Oliveira, se a maioria dos funcionários e moradores tiver conhecimento, ainda que básico, das principais ações e cuidados que devem ter, isso pode evitar ou até mesmo restringir o perigo dos sinistros. “Incêndio em condomínio sempre começa pequeno. Alguém esquece uma panela no fogo ou tem um botijão de gás pequeno em casa, dá um curto na fiação elétrica. São pequenos e para conter isso não precisa nem da mangueira, o extintor já apaga. Mas se perguntar onde que fica o extintor, pouca gente sabe. Ainda mais para qual tipo de material que é usado”, alerta.

De acordo com o vice-presidente de condomínios do Secovi-PR, Dirceu Jarenko, se pelos menos os empregados souberem das principais medidas de segurança, já é válido. “Os funcionários, todos eles, devem ter conhecimento de primeiros socorros, de combate a incêndio, de como usar o extintor, qual tipo deve ser usado para cada caso. Verificar se os extintores estão carregados ou com a validade certa, se as mangueiras passaram por manutenção, se atingem da primeira à última dependência, entre outros detalhes”, comenta.

Segurança

Confira abaixo os principais critérios para formação de uma brigada de emergência em um condomínio:

O que o brigadista faz?

Antes da emergência

• A brigada cuida da prevenção de problemas e controle de emergências;

• Análise dos riscos existentes durante as reuniões das brigadas de incêndio;

• Notificação ao setor competente da edificação das eventuais irregularidades;

• Orientação dos moradores, funcionários e visitantes;

• Conhecer o plano de emergência da edificação;

Durante a emergência

• Aciona o alarme e promove o abandono da área;

• Aciona o Corpo de Bombeiros e/ou ajuda externa;

• Corta a energia para evitar que moradores fiquem presos nos elevadores;

• Combate o princípio de incêndio;

• Recebe e orienta o Corpo de Bombeiros sobre a situação.

Atributos necessários

• Ter experiência médica ou na área de segurança;

• Possuir boa condição física e boa saúde;

• Conhecer as instalações, especialmente funcionários da área elétrica, hidráulica e manutenção geral;

• Caso nenhum candidato atenda aos critérios básicos, devem ser selecionados aqueles que atendam à maioria dos itens.

Gasto

Cursos devem ser pagos pelo condomínio

Por se tratar de uma exigência visando a segurança dos moradores, o condomínio deve pagar pelo treinamento dos brigadistas com recursos próprios. De acordo com a advogada especialista em direito imobiliário Josiclér Vieira Beckert Marcondes, se a lei passou a exigir a existência da brigada, o condomínio deve se adaptar e cumprir, mesmo que isso represente um custo adicional para os condôminos.

Em geral, a brigada é composta por membros voluntários que não recebem nenhuma compensação financeira.

Enfermeiros e médicos devem integrar equipe

Os moradores com formação e conhecimento na área médica devem ser priorizados como membros integrantes da equipe de brigada dos prédios e conmínios.

“Durante o treinamento, médicos, enfermeiros dão orientações a quem faz parte da brigada, mas se tiver gente já capacitada, fica mais fácil e o atendimento fica muito melhor. A qualidade é outra”, aponta o major Marcos, do Corpo de Bombeiros. .

No treinamento, os participantes da brigada recebem orientações sobre como funcionam os sistemas de mangueiras, hidrantes, extintores, além do primeiro atendimento às vítimas com os primeiros socorros.

“No primeiro minuto de incêndio, você precisa de um balde de água para apagá-lo. No segundo minuto, o balde já não é mais suficiente, precisa de uma caixa d’água. A partir do quinto minuto, somente um caminhão de bombeiros poderá resolver o problema. Por isso a importância da brigada nos condomínios.”

Major Sandro Marcos Mota, da seção de engenharia do Corpo de Bombeiros de Curitiba.

20 pessoas é o número máximo de participantes dos treinamentos para brigadistas feitos pelas empresas de prevenção e consultoria. Acima disso, o aproveitamento pode diminuir. O curso é composto de parte teórica e prática e atinge até 8 horas o nível básico.

NBR

Além do Código do corpo de bombeiros do Paraná, a norma brasileira 14.276 também aponta critérios para elaboração de um programa de brigada contra incêndio aplicável em edificações industriais, comerciais, de serviços e de habitação.

Fonte: Gazeta do Povo

O IPTU e a cota de rateio

Embora um seja imposto e o outro rateio de despesas, o IPTU e o condomínio têm muito em comum. E, naturalmente, algumas divergências. São dois encargos que estão vinculados intrinsecamente ao imóvel, por força de lei ou de convenção, dele não podendo se separar pela alienação, pelo abandono ou outra forma de renúncia à propriedade. É mais fácil conseguir um divórcio do que livrar-se do condomínio ou do IPTU.

O imposto sobre a propriedade territorial urbana incide sobre todos os imóveis existentes na área urbana dos municípios, inclusive sobre a área comum do condomínio, como toda e qualquer propriedade sujeita ao pagamento do IPTU. O rateio de despesas comuns, por sua vez, atinge todas as unidades da propriedade edilícia, quem quer que seja o seu titular, mesmo que a prefeitura, o Estado ou outra entidade pública.

O imposto lançado sobre as áreas comuns deve ser rateado entre os condôminos, na forma da convenção (usualmente por fração ideal), sem exclusão de qualquer unidade, mesmo que seu domínio seja detido por ente público. Cada um cumpre sua obrigação. O condomínio paga o valor integral do IPTU e o cobra proporcionalmente de cada condômino.

O fundamento legal para a cobrança do IPTU está no Código Tributário Nacional, cujo artigo 32 assim se expressa: “O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.”

A legislação municipal pode regulamentar a matéria, permitindo, por exemplo, que haja imóveis isentos. A isenção, grosso modo, é uma forma de não cobrar o imposto daqueles que se enquadram entre os contribuintes, porém, por conta de circunstâncias objetivas, como o pequeno tamanho ou valor do imóvel, são dispensados do pagamento. Prédios pertencentes ao Poder Público, templos religiosos, escolas, instituição de assistência social sem fins lucrativos geralmente são imunes do imposto, não sendo obrigados ao pagamento.

Não existe ou isenção ou imunidade quanto ao pagamento da taxa de condomínio, contudo. Pelo menos, até hoje não tivemos conhecimento de que alguma organização condominial tenha liberado algum condômino do pagamento de sua quota de rateio. No caso do apartamento do zelador, ainda existente em alguns edifícios, trata-se de área comum a todos e não de unidade autônoma. Fica somente sujeita ao IPTU, mas não à divisão de despesas do prédio.

Uma outra analogia. É o município que estabelece por lei os valores que serão cobrados a título de imposto predial, e o dinheiro pode ser utilizado livremente pela prefeitura para o atendimento de suas finalidade, não havendo vinculação entre o numerário arrecadado e as demandas do fato que o gerou, ou seja, o IPTU, embora se baseie no valor de terrenos e edificações, não precisa ser aplicado em melhoramentos para estes mesmos imóveis.

Com o condomínio é diferente. Os valores arrecadados pelo síndico, conforme orçamento aprovado em assembléia ou rateio de despesas autorizadas, deve ser integralmente aplicado em benefício da propriedade comum, não se permitindo qualquer desvio de finalidade.

Vaga especial no estacionamento

Reserva para deficientes físicos não é prevista em lei, segundo a advogada Sueli Neves, mas pode ser definida em assembleia do condomínio (Eduardo de Almeida / RA Studio)

Reserva para deficientes físicos não é prevista em lei, segundo a advogada Sueli Neves, mas pode ser definida em assembleia do condomínio

É cada vez mais comum ver em estacionamentos de shoppings, grandes lojas e bancos a destinação de vagas especiais para que pessoas com deficiência possam estacionar seus carros. No entanto, o mesmo nem sempre ocorre em edifícios residenciais, o que causa transtornos para quem tem dificuldades para se locomover.

A destinação de vagas de garagem específicas para deficientes em condomínios residenciais, entretanto, não é obrigatória, como explica Sueli de Carvalho Neves, especialista em direito civil e advogada da Moura Tavares, Figueiredo, Moreira e Campos Advogados. “A obrigatoriedade está restrita a locais públicos, como shopping centers, teatros, supermercados, entre outros”, informa.

De acordo com Sueli Neves, o Decreto 5.296/2004, que regulamenta a Lei 10.098/2000 (sobre normas gerais e critérios básicos para a promoção da acessibilidade das pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida), nada cita sobre essa obrigatoriedade. “Tal decreto, por ser federal, é válido em todo o país. Porém, cada estado e município têm competência concorrente para legislar sobre a matéria”, informa.

Em Belo Horizonte vigora a Lei Municipal 9.078/2005, que regulamenta a política da pessoa com deficiência. “Porém, da mesma forma que o decreto, nada menciona acerca da obrigatoriedade de destinação de garagens para deficientes físicos em condomínios privados, apenas em locais públicos”, diz Sueli.

Com relação à acessibilidade de um modo geral, a obrigatoriedade existe nos edifícios de uso privado construídos depois da entrada em vigor do Decreto 5.296/2004. “Em seus artigos 18 e 27, ele determina que a construção de edificações multifamiliares deve atender aos preceitos da acessibilidade na interligação de todas as partes de uso comum ou abertas ao público, conforme os padrões das normas técnicas de acessibilidade da Associação Brasileira de Normas Técnicas.”

DEFINIÇÃO

Nesse ponto, a Lei Municipal 9.078/2005, nos artigos 21 a 24, abrangeu o assunto, indicando os requisitos necessários para tornar os edifícios de uso privado acessíveis às pessoas com deficiência e mobilidade reduzida. Para que o condomínio atenda ao que determina a legislação, é necessária a deliberação sobre o assunto em assembleia. “Como todas as outras construções e reformas condominiais, a assembleia poderá deliberar que o síndico e/ou uma comissão de moradores busquem orçamentos nas empresas de engenharia especializadas”, orienta Sueli.

A advogada informa que, para a implantação dos recursos que permitem a acessibilidade, deverão ser observadas as regras gerais previstas no Decreto 5.296, nas leis estaduais e municipais que regem o tema, complementadas pelas normas técnicas de acessibilidade da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). “Especificamente a NBR 9.050, sendo que os interessados devem verificar se o condomínio atende às disposições legais acima mencionadas”, acrescenta.

 

Fonte: Lugar Certo

Falta vaga na garagem do prédio? Veja as alternativas

O aumento do número de veículos por família faz com que muita gente passe a não ter onde guardar o carro no estacionamento do prédio. Foto: Carlos Gutierrez/Shutterstock
O aumento do número de veículos por família faz com que muita gente passe a não ter onde guardar o carro no estacionamento do prédio

Os descontos frequentes nos tributos sobre automóveis, as deficiências do transporte público nas grandes cidades brasileiras e uma cultura de valorização das quatro rodas têm feito com que o número de carros por família aumente. Porém, não é sempre que a quantidade de vagas nas garantes consegue acompanhar essa tendência.

A própria legislação de vários municípios está defasada. Em São Paulo, por exemplo, a norma é que uma casa ou um apartamento de até 200 metros quadrados tenha no mínimo uma vaga. Mesmo as regras sobre o tamanho do espaço resevado para automóveis estão caducas: são estipuladas pelo Código de Obras, de 1992, quando eram raros carros grandes como os atuais.
“O Código de Obras prevê uma distribuição percentual de vagas pequenas, médias e grandes, mas a grande de hoje deixa muito modelo de carro fora dos limites”, explica Eduardo Della Manna, diretor de Legislação Urbana do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP).

Assim, onde guardar o carro, caso não haja vagas suficientes ou ele não caiba na garagem? Muita gente estaciona o veículo na rua, paga a mensalidade de uma rede de estacionamentos ou aluga uma vaga no próprio condomínio.

Seguro

Para o diretor de Auto da Porto Seguro, Marcelo Sebastião, nesses casos o proprietário deve investir na contratação de um seguro completo, que ofereça cobertura contra incêndio, colisão, furto, roubo e danos a terceiros, além de assistência 24 horas.

“A possibilidade de um carro que está sempre estacionado na rua sofrer uma colisão na qual o outro condutor fuja é muito grande. Ele terá que se precaver da melhor maneira possível”, comenta.

O valor do seguro varia muito de acordo com o local de moradia, o perfil do motorista e o modelo do automóvel.

Rede de estacionamento

Uma alternativa é virar mensalista de um estacionamento próximo da residência, que ofereça seguro contra riscos, furtos e roubos.

“Na garagem do próprio condomínio o carro está vulnerável a todo tipo de problema em relação a riscos e furto, por exemplo, a diferença é que o prédio não oferece seguro”, diz o diretor da rede de estacionamentos Multipark, Sérgio Morad.

A mensalidade, segundo ele, varia conforme o preço do metro quadrado da região.

“Quem mora em bairros mais nobres vai pagar mais caro¿, adianta. Mas há redes que oferecem descontos em parceria com seguradoras. Na Multipark, clientes da SulAmérica pagam 10% a menos como mensalistas e 30% a menos para parar por hora ou dia.”

Alugar uma vaga

Alugar a vaga de outro condômino é uma prática muito comum. No entanto, isso só é legalmente aceito para vagas determinadas (aquelas que possuem escritura individual, possibilitando o aluguel e até mesmo a venda do espaço). Não há regras para a negociação: ela é feita no ¿boca a boca¿, com o preço livre e determinado entre as partes.

“Muitos condomínios oferecem vagas por meio de rodízio, feitos geralmente por sorteio. Essa vaga não dá para comercializar de nenhuma forma”, explica Márcia Romão, gerente de divisão de atendimento ao cliente da Lello Condomínios.

Em abril, entrou em vigor a lei federal 12.607, que proíbe a venda ou o aluguel de vagas de garagens para quem não reside no condomínio. O objetivo é aumentar a segurança dos moradores.

Fonte: Terra

Síndicos desonestos

Saiba o que acontece com síndicos que não fazem o correto.

Que a honestidade e a seriedade pautam o exercício da função de síndico para a maioria desses, não é novidade para ninguém. Porém, há alguns poucos que podem deixar todo o condomínio se questionando pelo motivo que foi eleito.

Para evitar esse tipo de situação, até já existem empreendimentos que aprovam em assembleia, antes da eleição do síndico, para que os candidatos sejam ‘Ficha Limpa’. Ou seja, que os interessados não estejam com problemas de crédito. Isso para evitar que pessoas com problemas financeiros possam gerir os fundos do condomínio. Mas para aplicar essa exigência, alguns cuidados devem ser tomados.

Há, porém, que se entender a diferença entre um síndico mal informado, desorganizado ou simplesmente pouco preparado para a função, de outro que age de má fé em benefício próprio, lesando o condomínio.

Os dois tipos de síndicos estão sujeitos a sanções. Geralmente, destituição do cargo, apenas. Mas se houver prejuízo para o condomínio, esse pode entrar com uma ação cível e penal para penalizar o síndico, dependendo do caso.

Veja abaixo o que pode acontecer em algumas situações:


Não convocar assembleia

Uma assembleia por ano, pelo menos, é fundamental. Tanto para prestar contas como para definir os gastos do próximo período. Há também que se ouvir os moradores e aprovar benfeitorias para o próximo ano.

  • O que pode acontecer?
    Destituição do síndico (saiba mais abaixo)


Não prestação de contas 

A prestação de contas deve ser feita pelo menos uma vez por ano, como diz o Código Civil. Há convenções que pedem que o síndico faça a prestação de contas com maior assiduidade. Nesses casos, o responsável pelo condomínio deve seguir o que diz o documento. O que não impede, em outros casos, que moradores interessados nas finanças do condomínio se interem do assunto sempre que julgarem necessário. Nesse caso, vale conversar antes com o síndico, zelador ou administradora para ver as pastas ou balancetes. Vale lembrar que os moradores não podem ficar com a pasta para si, ou retirar documentos e levá-los para casa, por exemplo.

  • O que pode acontecer?
    Destituição do síndico e ação de prestação de contas


Desvio de dinheiro / superfaturamento de obras

Essas são as acusações mais clássicas referentes à atuação de síndicos. São, porém, difíceis de serem provadas. Para que a acusação passe para o próximo passo, o ideal é que haja provas, como pagar por serviços que não foram feitos, orçamentos mais caros que os de mercado, empresas que concordem em afirmar em juízo que o síndico pedia uma “caixinha” ou uma nota mais alta do que o valor do serviço prestado.

Para gerar essas provas, nada melhor que contratar uma auditoria especializada em condomínios (veja mais abaixo). O ideal é que os empreendimentos, principalmente de médio e grande porte, contem sempre com esse tipo de serviço, mas se houver suspeita de irregularidade, é de suma importância que um especialista analise as contas do condomínio. Comprovado o desvio, ou o superfaturamento, quem deve investigar o caso é a polícia, e não os moradores.

  • O que pode acontecer?
    Destituição do síndico e ações na esfera cível (multa) e criminal (privação de liberdade)


Decidir tudo sozinho

Há síndicos que acham mais fácil decidem por todos. Então, preferem alterar prioridades decididas em assembleias, ou mesmo utilizar uma parte do fundo de obras para efetuar uma pequena reforma que não é urgente. Como, porém a voz de um não significa a vontade da maioria, essa postura não é recomendada, já que não reflete os desejos da coletividade do condomínio.

  • O que pode acontecer?
    Destituição do síndico e ação na esfera cível


Combinação entre síndico, conselheiros e administradora

Quando um grupo de mais de quatro pessoas se junta para cometer um crime, isso se chama formação de quadrilha. Ou seja, se o síndico não está “agindo” sozinho, e há mais pessoas o ajudando a cometer ilegalidades, todos devem ser punidos.

  • O que pode acontecer?
    Destituição do síndico e da administradora, e ações na esfera cível e criminal.
    Vale lembrar que as ações na esfera cível, caso o condomínio consiga provar a culpa do síndico, acarretam em multa para cobrir o que foi tirado de lá. Para tanto, o culpado fica obrigado a devolver o que tomou indevidamente, seja com uma multa em dinheiro ou com seus próprios bens.


Como acabar com a situação

Caso seu condomínio esteja vivendo esse tipo de administração é possível destituir o síndico com uma convocação de assembleia para esse fim, que conte com as assinaturas de um quarto dos condôminos. Para tirar o síndico do cargo basta a aprovação da maioria simples dos presentes.

Outro passo a se considerar é uma auditoria, ou um perito especializado em condomínios. A empresa, ou o profissional, examina as contas e documentos do condomínio emite um laudo dizendo como anda a saúde financeira do condomínio. Há empreendimentos que contam com esse serviço regularmente – e todos os meses o local é auditado. Há aqueles que o fazem uma ou duas vezes por ano. E há também quem contrate apenas quando há alguma suspeita. Nesse caso, o serviço é mais caro.

Geralmente é o relatório da auditoria o primeiro passo para se entrar com ação contra um síndico que tenha agido de má fé.

Para contratar o serviço, mesmo sem a anuência do síndico, o assunto pode ser discutido em uma assembleia – chamada pelo síndico ou por um quarto das assinaturas dos condôminos- e basta a aprovação de maioria simples dos presentes.


Como se blindar?

Além de ser muito difícil viver em um local administrado por alguém corrupto, também é muito desagradável gerir um condomínio cercado por desconfiança. Por isso, o ideal é manter sempre a transparência.

A prestação de contas em dia é o melhor caminho para evitar as desconfianças infundadas. As decisões em assembleia devem sempre ser respeitadas. E outras reuniões devem acontecer quando houver a necessidade de se decidir por algo diferente do que foi decidido na previsão orçamentária, ou que irá impactar na taxa mensal, por exemplo.

No tocante às obras, pedir três orçamentos detalhados para obras pequenas e até cinco, para reformas de maior vulto, e guardá-las, para que não haja dúvidas sobre a empresa escolhida. Nesses casos, uma assembleia também deve ser convocada.

Também é importante que o síndico honesto e que esteja sofrendo com calúnias e difamações em seu condomínio, se defenda e peça provas e uma retratação pública. Afinal, não é por ser síndico que os moradores têm direito de acusá-lo sem provas, ou de fazer insinuações infundadas

Fonte: Sindico Net

Entenda como incêndios acontecem e veja como evitá-los

Incêndios acontecem, por mais que, muitas vezes, possam ser evitados. São cerca de dez mil casos em residências por ano no estado de São Paulo, de acordo com o tenente Marcos Palumbo, do Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo. Por mais alarmante que este número possa parecer, ele vem diminuindo em relação às últimas décadas. “Isso representa apenas 8% das ocorrências que atendemos hoje”, revela o bombeiro. Segundo ele, esses dados foram reduzidos devido às legislações que obrigam a instalação dos equipamentos de proteção e equipamentos contra o incêndio.

Uma das principais causas deste tipo de acidente está relacionada a cabeamentos inadequados e ligações de fios clandestinos. Diversos equipamentos de alta potência ligados em um mesma tomada do tipo benjamim podem apresentar perigo, já que eles consomem muita energia ao mesmo tempo em um ponto que pode não ter a capacidade de suportar tamanha carga. “A cada dez anos é necessário fazer uma revisão da rede elétrica devido ao avanço da tecnologia de novos materiais que vão entrando no mercado”, orienta o tenente. Segundo ele, a residência dá indícios de que algo está errado quando existem problemas. “As lâmpadas podem diminuir um pouco a intensidade da luz”, afirma. Em um incêndio causado por motivos elétricos, não se deve jogar água para acalmá-lo, pois isso pode provocar um choque. “Utilize um extintor de pó, que é muito comum em prédios, ou de CO2”, aconselha o tenente Palumbo.

Muitos cabos conectados a uma mesma tomada podem representar perigo

O Coronel do Corpo de Bombeiros Marcos Alcântara ressalta o risco de curtos circuitos em chuveiros, que podem acontecer se a bitola do fio estiver em desacordo com as especificações do aparelho. “A carga de energia pode provocar choque, com risco fatal, eis que o corpo molhado recebe a descarga do fio exposto sem a proteção já queimada”. O cheiro de fio ou borracha queimada precede o incêndio, de acordo com Alcântara.

Fique de olho nos fios do chuveiro para evitar um curto circuito

Cozinha - Com tantos afazeres, muitas pessoas esquecem a panela no fogão, o que pode causar um grande acidente. Ao colocar muita água para ferver, ela pode borbulhar e transbordar, apagando o fogo. Se o cozinheiro não estiver atento, pode começar um vazamento de gás que pode gerar um incêndio.

Óleo quente que fica muito tempo sendo aquecido pode pegar fogo. “É fundamental que não se jogue água na panela quando estiver em chamas. Isso pode provocar um choque térmico que pode gerar uma explosão”, orienta Palumbo.

É fundamental observar a panela enquanto o fogo estiver ligado

Vazamento de gás também faz parte das principais causas de incêndios. É preciso que estejam bem ajustados o regulador de pressão do botijão, a mangueira e a abraçadeira (peça que veda a mangueira e válvula de gás para que não ocorra escape). “A troca do equipamento deve ser feita a cada cinco anos”, diz o tenente.

Para testar se há vazamento no botijão, é preciso passar uma esponja com detergente ou sabão nas conexões do regulador de pressão e mangueira. Se criar uma bolha, é sinal de que existe um micro vazamento. Caso isso aconteça, aperte as conexões da abraçadeira e a válvula de regulador de pressão.

O cheiro do gás é muito forte, portanto é possível senti-lo rapidamente, caso esteja vazando. Caso isso aconteça, o coronel Alcântara dá as dicas: ande descalço para evitar atritos, desligue a chave geral e abra portas e janelas. “Quando o ambiente estiver respirável, verifique de onde vem o vazamento. Se não for encontrado, coloque o botijão em local externo e ventilado”, diz. Lembre-se de não acender nenhuma luz, pois assim poderá criar uma faísca e causar um incêndio.

O que fazer quando o fogo começa - Em caso de incêndio, é preciso ligar para os bombeiros no telefone 193. Calma é fundamental neste momento. Deve-se procurar o caminho mais próximo e sair agachado, pois assim é possível enxergar e respirar melhor. Todas as pessoas devem sair do ambiente. Faça uma máscara usando a própria roupa e deixe o imóvel.

Dicas para evitar a chama - Atenção é um fator muito importante para evitar um desastre. Algumas vezes é possível apagar o fogo antes que ele se alastre, mas em alguns casos a chama pode agir descontroladamente e devastar uma casa ou um prédio inteiro. Para evitar que isso aconteça, é preciso tomar alguns cuidados. Confira as dicas para manter sua residência segura:

- Nunca deixe a panela no fogão ligado sem que você possa observá-la. Se o seu equipamento tiver controlador de tempo, acione ele para evitar o esquecimento;

- Metais e papel alumínio nunca devem ser colocados dentro do micro-ondas;

- Mantenha longe do fogão materiais que possam pegar fogo facilmente, como papel toalha, alumínio e líquidos inflamáveis;

- Caso sinta cheiro de gás pela casa, não acenda a luz, pois, se houver vazamento, você poderá criar uma faísca e causar uma explosão;

- Compre botijões de gás somente através de distribuidoras oficiais;

- A fiação do imóvel deve ser mantida isolada e em bom estado;

- Não deixe velas acesas sem que você esteja por perto ou enquanto dorme;

- Ao utilizar líquidos inflamáveis, evite o vazamento. Caso isso ocorra, limpe bem o quanto antes;

- Escolha equipamentos como cobertores elétricos e aquecedores que tenham certificado de qualidade;

- Lembre-se de desligar o ferro de passar roupa sempre que não estiver por perto;

- Oriente crianças para que não se escondam em caso de incêndio antes que o acidente aconteça. A prevenção pode evitar que elas se escondam debaixo da cama ou armários durante a propagação da chama, o que dificulta a salvamento delas;

- Não sobrecarregue tomadas benjamins com muitos equipamentos potentes ao mesmo tempo.

Fonte: ZAP

Conheça 5 maneiras de perder um imóvel

Descuidos com o financiamento, compra com terceiros e até dívidas de condomínio podem acabar com o sonho da casa própria.

A compra do imóvel demanda tempo e requer muitos cuidados. O problema é que um passo errado pode acabar com o sonho.

Alguns erros fatais como deixar de pagar o condomínio ou permitir que o imóvel seja usado como garantia em financiamentos ou outras dívidas, podem levar à perda do bem.

imóvel em decadência EUA1. Financiamento: por se tratar da compra de um bem alienado fiduciariamente ao banco credor, o consumidor que não conseguir arcar com o valor do financiamento corre o risco de perder o imóvel. Neste caso, com três prestações atrasadas, o credor pode dar início ao processo de execução do imóvel. “O consumidor é notificado pelo Cartório de Registro de Imóveis a pagar a dívida sob pena de perda do bem. Caso não ocorra o pagamento, a propriedade é consolidada em nome do Banco e o imóvel é levado a leilão. Normalmente o processo leva em torno de 8 meses”, explica Carla.

2. Terceiros: quando a compra do imóvel é negociada diretamente com o proprietário, é importante pesquisar a vida de quem está vendendo o imóvel. “É importante exigir todas as certidões dos vendedores tanto da localidade onde se situa o imóvel como do local de residência deles, a pesquisa deve ser elaborada em todas as esferas, cíveis, trabalhistas, fiscais”, explica.

O mesmo cuidado serve para o levantamento no Cartório de Registro de Imóveis. “Se o vendedor for dono do imóvel por menos de dois anos, é importante pesquisar sobre os antigos proprietários”, aconselha Carla.

De acordo com a advogada, um processo trabalhista, por exemplo, pode resultar na penhora do imóvel. Sem saber, o consumidor pode estar comprando um imóvel que já está perdido.

3. Dívidas do imóvel: dívidas de condomínio, que são considerados débitos do próprio imóvel, podem fazer com que o imóvel seja levado a leilão para quitar esses débitos. “Neste caso, o processo de execução do imóvel pode levar de dois a 10 anos”, conta Carla.

Nesse mesmo caso é possível considerar as dívidas relativas ao IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano). “Com esta dívida a inscrição do IPTU fica inscrito na Dívida Ativa e pode chegar a ser penhorado diante da execução fiscal pela fazenda pública”, explica a advogada.

4. Fiador: se tornar fiador em um contrato de locação, por exemplo, pode ser uma armadilha. Caso a dívida não seja paga, o imóvel usado como garantia servirá como forma de adquirir dinheiro para quitar a dívida. “Portanto, os bens do fiador, ainda que seja o único bem do fiador e de morada de sua família, poderão ser penhorados para cobrir dívida de fiança”, acrescenta Carla.

5. Na planta: neste caso, se o consumidor comprar um imóvel na planta de uma incorporadora, sem pesquisá-la antes, poderá ser um forte candidato a perder o bem. Isso porque algumas empresas não são donas do terreno e caso aconteça algum problema, o consumidor perderá todo dinheiro que já pagou. Além disso, Carla afirma que as incorporadoras têm seis meses a partir da data de lançamento do empreendimento para desistir de construí-lo. “O problema é que sem conhecer a empresa, será bem difícil receber o dinheiro com correção de volta caso ela desista do empreendimento”, conta.

Fonte: InfoMoney

Do Mandato do Síndico

Após as disposições gerais do condomínio edilício, o novo Código Civil abre uma seção exclusiva para a administração do condomínio, com amplitude maior do que a lei 4.591/64. Enquanto esta dedicou dois artigos ao tema (cinco se incluirmos a parte relativa à assembléia geral), o futuro Código criou dez artigos. Algumas alterações são substanciais, embora o legislador tenha reescrito o que já havia na Lei do Condomínio.

A seção inicia com a seguinte regra:

“Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá ser renovado.”

Embora os textos sejam semelhantes, há pequenas nuances que poderão dar margem a interpretação. Por exemplo, na Lei 4.591/64, lê-se que o síndico “poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio” (art. 22, § 4O), ao passo que o Código se refere à eleição de síndico “que poderá não ser condômino”. O sentido é igual, a norma é facultativa, mas percebe-se que o codificador deu maior importância ao síndico-condômino, o que talvez leve a concluir que, numa votação empatada, o condômino deva ter a preferência sobre um estranho.

Outra diferença sutil, mas intrigante. Na legislação ainda em vigor (Lei 4.591/64), está dito que o mandato “não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição”. O Código novo não menciona a palavra reeleição, mas diz que o síndico será escolhido “por prazo não superior a dois anos, o qual poderá ser renovado”. Pergunta-se: estaria na mente do legislador estabelecer um sistema de recondução (ou não) do síndico ao cargo, mediante assembléia, antes de se proceder à eleição de novo síndico, caso não haja a renovação de seu mandato? Aparentemente não, mas tal idéia surgiu de imediato ao compararmos os dois textos legais. Que seja só especulação…

O artigo seguinte fixa as atribuições do síndico.

“Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos; [Lei 4.591/64, art. 24]

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; [art. 22, § 1o, alínea ‘a’]

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; [sem similar na Lei 4.591/64]

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; [art. 22, § 1o, alíneas ‘c’ e ‘e’]

V - diligenciar a conservação e partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; [art. 22, § 1o, alínea ‘b’]

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; [sem equivalente expresso na Lei 4.591/64]

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; [art. 12, § 2o e art. 22, § 1o, alínea ‘d’]

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; [art. 22, § 1o, alínea ‘f’]

realizar o seguro da edificação. [art. 13]

O artigo 1.348 do Código Civil recebeu dois parágrafos, de suma importância, sobre a delegação de seus poderes administrativos e de representação do condomínio, o que veremos na próxima coluna, por limitação de espaço.

A nova lei não repetiu a alínea ‘g’ do art. 22, parág. único, da Lei 4.591/64 que manda o síndico “manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio”.

Reação à inadimplência

A indignação sentida pelos condôminos que são obrigados a arcar com as despesas dos maus pagadores está muito bem registrada em curto artigo publicado na edição de agosto/07 da revista TAM, pela colunista Sonia Racy, de O Estado de São Paulo e da Rádio Eldorado. Sob o título “Morando com o inadimplente”, o saboroso texto tem a seguinte íntegra:

“Dói menos pagar condomínio de prédio no Brasil do que imposto de renda. No pagamento do condomínio, pelo menos, sabemos para onde está indo nosso dinheiro. No entanto, a exemplo do que acontece com quem paga imposto em dia, que é onerado pela economia informal no país (38%, segundo pesquisas), dói muito ter de ‘cobrir’ os condôminos inadimplentes.

Quando alguém no seu prédio resolve não pagar o condomínio, ou outros condôminos são obrigados, por lei, a ratear essa conta todo o mês. O máximo que se pode fazer é votar na assembléia para que o condomínio entre na Justiça contra o dono do apartamento ou casa. E, enquanto a Justiça não decide (o prazo médio para a resolução dessas questões, segundo estatísticas, é de dez anos), todos os moradores do prédio vão ter de arcar com o custo ‘extra’.

E mais: você que paga tudo em dia, não pode encaminhar o nome do infeliz para o Serasa. Isso é proibido pelo Código de Defesa do Consumidor. Você não pode nem sequer excluí-lo dos serviços e produtos do condomínio. A lei dos condomínios proíbe. A cobrança judicial, portanto, é a única saída legal. E sabem qual a multa para quem não paga em dia? 1% de juros ao mês, mais 2% de multa sobre o total devido.

E se você comprou um apartamento e, depois, descobre que o antigo dono não estava pagando o condomínio? A lei é clara: a dívida é sua.Pergunta que não quer calar: será que a lei não deveria proteger quem paga em dia?”

Realmente, a colunista tem razão. Ninguém gosta de pagar a conta de água do vizinho. Nem a energia elétrica que ele utiliza nas áreas comuns do prédio. Ou os serviços do porteiro, da zeladora, do contador do prédio. A multa de 2% (dois por cento), aplicada uma única vez, mal cobre o prejuízo do condomínio durante 30 dias. A partir daí, o ônus financeiro recai sobre os demais co-proprietários. A função da pena – desestimular a inadimplência – desaparece diante dos juros que o devedor economiza pagando sua conta devedora no banco ou a fatura do cartão de crédito.

Sai muito mais barato atrasar o condomínio.

O inadimplente parece não se dar conta de que sua contribuição para a manutenção do prédio é a única fonte de renda do condomínio. O valor da cota é fixado com base no orçamento aprovado em assembléia ou no rateio das despesas correntes. Não há margem de lucro, como no comércio, nem ganhos especulativos, como no mercado financeiro. Se um não paga, os demais são obrigados a assumir o encargo do faltoso. Ler o artigo transcrito acima foi um grande consolo. Esperamos que para o leitor, também.

Na hora de prestação de contas, o contador pode fazer a diferença

A prestação de contas é uma das tarefas que ainda dá muita dor de cabeça ao síndico, muitas vezes por falta de conhecimento contábil. Nestas horas, a presença de um profissional é imprescindível e até necessária para manter a transparência de sua gestão.

O nosso artigo sob o título “Sem imposto, sem contador”, quando citamos extensa citação do consultor jurídico Marcelo Fernando Polak, defendendo a tese de que os condomínios estão dispensados da manutenção da contabilidade formal e da apresentação de declaração do Imposto de Renda, mereceu resposta do Conselho Federal de Contabilidade (CRC) do Espírito Santo.

Assinalando que todas as prestações de contas (balancetes), mediante demonstrações contábeis, conforme preceitua de Decreto-lei 9295/46, combinado com a Resolução 560, artigo 3º, inciso 12, diz o CRC que “a não obediência da legislação acarretará a abertura de processo criminal, por exercício ilegal da profissão contábil”.

PARECER DA TELEJURIS

Como o tema não é cultivo de nossa seara, solicitamos ao Telejuris Consultoria e Pesquisa que se pronunciasse a respeito através de parecer para melhor orientação aos leitores. Transcrevemos alguns trechos:

1 – Somente as atribuições administrativas comportam delegação pelo síndico. Assim, a prestação de contas de ano privativo não pode ser transferida a outrem.

2 – Em nenhum momento nossa legislação faz referência à necessidade de um contador para auxiliar o síndico na realização de balancetes quando das prestações de contas. Como visto, trata-se de uma mera faculdade conferida ao síndico.

3 – A prestação de contas é um ato informal e em momento algum se equipara à escrituração contábil, essa sim, privativa de um contabilista.

4 – Por outro vértice, o Decreto-Lei 9.245/46, citado pelo Conselho Federal de Contabilidade, genericamente dispõe sobre as atribuições profissionais dos técnicos de contabilidade, sendo que em seu artigo 25, letra ‘e’, previu que somente através de lei outras atribuições poderão ser conferidas aos contabilistas, e a Resolução 560/83, juridicamente, não tem condições de vingar, principalmente pelo fato de tratar-se de mera resolução a disciplinar as atribuições do contabilista, sendo que somente a lei poderá tornar obrigatória a exigência de um profissional de contabilidade na área em discussão.

NOVA CONCLUSÃO

Refletindo sobre o assunto, chegamos a uma conclusão um pouco diferente da expressada na matéria “Sem impostos, sem contador”. A frase que escrevemos “os condomínios não são obrigados a contratar contadores para dar forma legal à sua contabilidade” efetivamente não está de todo correta, porque sugere que o condomínio pode ter escrituração contábil sem empréstimos de um contador.

O que realmente entendemos é o seguinte:

- Os condomínios em edifícios possuem natureza jurídica diversa das demais pessoas jurídicas, com direito privado e enquadrando-se em legislação específica, qual seja, a Lei do Condomínio.

- A Lei do condomínio não exige que o condomínio mantenha contabilidade formal, com livros fiscais, por exemplo.

- O síndico está obrigado a prestar contas de sua gestão, não se exigindo forma contábil, sendo suficiente um balancete ou relatório dos gastos realizados.

- Se tiver conhecimento próprio, nada impede que o síndico dê forma contábil à sua prestação de contas, assinando os balancetes e demonstrativos na qualidade de síndico.

- Porém, se quiser que o condomínio tenha contabilidade própria, deverá contratar profissional devidamente habilitado junto ao Conselho Regional de Contabilidade, já que o exercício da profissão de contador é privativo.

Esperando ter melhor esclarecido a questão, continuamos abertos a qualquer comentário ou argumento, a favor ou contra.

Fonte: Jornal do Síndico

Condomínio e responsabilidade

Um em cada três paulistanos vive em condomínios de apartamentos. Falamos de um contingente de cerca de quatro milhões de pessoas, que todos os meses rateiam as despesas condominiais para cobrir os gastos com a folha de pagamento, água, energia elétrica e contratos de manutenção e conservação, dentre outros itens.

O que a maioria dos moradores de prédios residenciais não sabe, entretanto, é que os condomínios foram aos poucos equiparados, legalmente, a empresas de médio e grande porte, com inúmeras obrigações fiscais, tributárias, trabalhistas e previdenciárias, muitas das quais foram acrescentadas pela legislação nos últimos cinco anos.

Além das questões fiscais e tributárias, muitas responsabilidades de ordem civil e criminal também fazem parte do conjunto de preocupações para as quais os síndicos, condôminos e administradores precisam estar atentos. Na questão da lei antifumo, por exemplo, o condomínio é quem sofrerá a multa em caso de desobediência da lei nas suas áreas comuns.

Mais do que nunca é preciso ter conhecimento técnico profundo, para garantir o cumprimento de todas as atribuições legais, evitando que, no futuro, haja comprometimento financeiro do condomínio e dos condôminos, gerando, inclusive, a desvalorização do imóvel.

Como responsável direto pelo condomínio, cabe ao síndico cumprir e fazer cumprir a legislação, em todos os âmbitos. Na medida em que vão sendo implementadas as leis, os síndicos precisam se atualizar e contar com prestadores de serviços preparados para dar-lhes a devida cobertura profissional. Do contrário atrairão para si, e para toda massa condominial, as conseqüências pecuniárias e as de responsabilidade objetiva e pessoais, de proporções por vezes muito maiores do que os valores de seus patrimônios, além de problemas de ordem legal que vão certamente interferir na sua vida pessoal e profissional.

O cumprimento de todos os procedimentos legais, inclusive em relação a retenções e recolhimentos decorrentes de notas fiscais emitidas por prestadores de serviços nas mais diversas áreas é fator de grande atenção neste momento. E a realização dessas operações não é uma opção, mas uma obrigação de qualquer condomínio.

A operação, controle e revisão dos processos tributários dos condomínios é extremamente complexa, exigindo mão-de-obra especializada em tributos e desenvolvimento de novos aplicativos na área de Tecnologia da Informação para o pagamento das notas fiscais e controle das retenções obrigatórias.

Todos os condomínios devem observar as formalidades exigidas pela lei para contratar serviços de empresas e autônomos, reunindo todos os recibos e notas fiscais do mês para a devida análise dos impostos e das retenções a serem efetuadas. É importante lembrar que, em caso de descumprimento da legislação, as multas costumam ser elevadas, colocando em risco o patrimônio do condomínio.

É dever dos condomínios, por exemplo, reter PIS, Cofins e CSLL (Contribuição sobre o Lucro Líquido) sobre os serviços contratados de empresas sempre que o valor for superior a R$ 5.000,00 em diversas áreas, como limpeza, conservação, manutenção, dedetização e segurança.

Também é obrigatória à apresentação da DIRF (Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte), informando o montante dos pagamentos efetuados ao longo do ano para os prestadores de serviço do condomínio. Os condomínios da cidade de São Paulo também passaram a ser responsáveis pela retenção e recolhimento do ISS (Imposto sobre Serviços) na contratação de qualquer fornecedor ou prestador de serviços. Com a mudança, os condomínios foram inscritos no Cadastro de Contribuintes Municipais (CCM).

O procedimento de retenção do ISS se encerra com a entrega da DES (Declaração Eletrônica de Serviços), documento pelo qual o condomínio deverá informar mensalmente todos os serviços que foram tomados, inclusive os que foram prestados por trabalhadores autônomos. Além disso, os condomínios residenciais estão enquadrados como contribuintes da Previdência Social.

Devem recolher não somente o INSS dos funcionários, mas também reter 11% sobre o valor bruto da nota fiscal fatura ou recibo emitido por empresas prestadoras de serviços. Há algumas exceções, como por exemplo, quando o valor do serviço prestado for inferior ao limite mínimo estabelecido pela retenção ou a empresa contratada não possuir empregados, dentre outros.

Outra retenção obrigatória é a do INSS sobre os pagamentos feitos ao síndico a título de isenção da cota condominial, pró-labore ou ajuda de custo. O condomínio deverá recolher 20% sobre esses valores, além de reter e recolher 11% do valor pago ou concedido como isenção (exceto nos casos em que o síndico apresentar declaração de contribuição pelo teto da Previdência).

Em alguns casos, uma mesma nota fiscal pode gerar até quatro retenções diferentes, com alíquotas distintas, datas de pagamento diversas e para diferentes entidades governamentais. É uma questão muito séria que deve fazer com que os síndicos fiquem absolutamente atentos.

É fundamental que eles confiram todos os recolhimentos necessários e procurem conhecer o procedimento de sua administradora a respeito, sob pena de multas e passivos que podem onerar o valor do condomínio mensal ou mesmo o seu patrimônio como representante legal do prédio.

Fonte: Folha do Condomínio

Quórum para Assembléias

Após engessar o regimento interno do edifício exigindo quórum de dois terços dos condôminos para sua aprovação ou alteração, o novo Código Civil regula a realização das assembléias do condomínio, em quatro artigos.

Convém transcrever todos em conjunto, como segue:

“Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Art. 1.354. a assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.”

Alguns comentários

1. A realização de qualquer assembléia em primeira convocação depende do cumprimento de dois quóruns: o de presença (número de condôminos que represente ‘pelo menos metade das frações ideais’) e o de deliberação (‘maioria de votos dos condôminos presentes’). Assim, se 40% dos proprietários estiverem presentes à reunião e decidirem por unanimidade, o sufrágio será anulável, por não cumprir o quórum de presença mínima.

Em outra ocasião, opinamos sobre as vantagens de se exigir “quórum duplo” para certas decisões do condomínio, um relativo a um número mínimo de condôminos e outro à manifestação da vontade dos votantes. Exemplo: presença mínima de 1/3, deliberação por voto mínimo de 2/3 dos presentes.

2. Na prática, como se sabe, pouquíssimas assembléias são realizadas em primeira convocação, devido ao quórum elevado de presença e porque a segunda convocação acontece meia hora ou uma hora depois. Virou praxe aparecer somente no segundo horário.

3. Em segunda convocação não há exigência de presença mínima de condôminos, tal como hoje. Se apenas um comparecer, a assembléia pode ser instalada e deliberar.

4. Requisito importante da assembléia é a convocação de todos os condôminos. O art. 1.354 denota a dureza do legislador: “A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.” Não há meias-palavras nem eufemismos. Todos devem ser convocados, sem exceção. Continuam válidas, obviamente, as convocações coletivas, feitas por edital afixado no elevador ou no mural do condomínio, conforme dispuser a convenção ou o regimento interno.

5. Quanto à convocação de assembléia extraordinária por um quarto dos condôminos nada há de diferente. O preceito é o mesmo da atual Lei do Condomínio (art. 25), mas aparece duas vezes no novo Código Civil (art.1.355 acima transcrito e art.1.350).

6.Lei do Condomínio (4.591/64) utiliza a palavra quorum em itálico, sem acento, ao passo que o novo Código Civil a representa como quorum, sem itálico e sem acento. Seguimos a orientação da professora Maria Tereza Piacentini (coluna ‘Não Tropece na Língua’, www.linguabrasil.com.br ), que aconselha o aportuguesamento da palavra – sem itálico mas com acento, quórum – por ser paroxítona terminada em ‘m’.

7. É importante que as convenções regulem com bom senso e de modo abrangente todas as questões relativas ao quórum. Levar em consideração o número de unidades autônomas do condomínio e a seriedade das deliberações.

Vale Limitar Procurações

A tese de que uma pessoa pode representar um número ilimitado de proprietários nas assembléias de condomínio, o que facilita o controle do prédio por um só condômino ou pelo síndico, recebeu um golpe certeiro do Tribunal de Justiça de São Paulo, que confirmou decisão de juiz paulista convalidando norma de convenção condominial que proíbe que um procurador representa mais do que alguns co-proprietários.

A decisão da Quarta Câmara de Direito Privado do TJ/SP (apelação cível n. 126.119-4/7-00), relatada pelo desembargador José Geraldo de Jacobina Rabello, recebeu a seguinte ementa:

“Condomínio – Representação dos condôminos na Assembléia Geral – Limitação pela convenção de mandatos – Inexistência de ilegalidade – Julgamento de improcedência de ação proposta por advogado para declaração de que com direito de representar número ilimitado de condôminos – Recurso não provido.”

Esclarece o relator que o apelante movera ação declaratória para ser reconhecido como constituído pelos condôminos do Condomínio Conjunto Nacional (um dos maiores complexos habitacionais do país), independente de seu número, “para representá-los em suas assembléias, em função dos mandatos conferidos, não obstante a limitação constante na convenção”. Baseara seu pedido em sua condição de advogado dos mandantes (Constituição, art. 5o, XIII) e Estatuto da Advocacia (art. 7o), argumentando que uma convenção de condomínio não pode se sobrepor às normas do direito positivo.

A ação foi julgada improcedente. Em grau de recurso, insiste em que se reconheça seu direito de servir de mandatário de um número maior de condôminos, nas assembléias, do que aquele permitido pela convenção (o acórdão não menciona qual número).

A lei que rege

Em seu voto, o desembargador Rabello não aceitou a peroração do causídico. Fulminou: “Enquanto em vigor o disposto no artigo 24 e parágrafo único da convenção, o autor tem que se submeter ao estabelecido, embora advogado. Uma assembléia é uma reunião de pessoas para determinado fim e, quando se trata de assembléia de condôminos, a lei que a rege é a convenção, pouco importando a profissão de quem quer que seja.”

Adiante completou o raciocínio: “A questionada regra da convenção não é ilegal, porque não encontra óbice na ordem jurídica vigente. Não veda o ingresso do agora apelante nas assembléias, mas, sim, disciplina o número daqueles que podem se fazer representados, simplesmente.”

Antes de encerrar seu voto, o relator cita o jurista João Batista Lopes, para quem a convenção pode ‘impor limites à representação, sendo usual o número de três procurações por condômino, admitida também a proibição de ser constituído procurador o síndico’.

Votaram com o desembargador Rabello seus pares Carlos Stroppa e Armindo Freire Mármora.

Logo, caro leitor, se você mora ou trabalha em prédio dominado por um número reduzidíssimo de pessoas, com base em procurações outorgadas à bangu, sem qualquer limite, quando for possível aprove mudança na lei interna de seu condomínio, como sugerido pela decisão do tribunal paulista. Não será impossível uma só pessoa controlar o prédio, mas ficará muito mais difícil

Grade não Muda a Fachada

A alteração da fachada é o tema principal de fax enviado por leitora de Curitiba, com dúvidas sobre a realização de assembléia de condôminos. Diz a consulente:

“No meu condomínio foi feita uma assembléia para aprovação de pintura no prédio e assuntos gerais. Foi aprovado um orçamento para pintura (o que está correto). E foi também aprovado um orçamento de mais ou menos R$ l0 000,00 para colocação de grades na frente do edifício e uma cobertura de policarbonato na calçada de acesso ao hall de entrada. A pergunta é: (1) nos ‘assuntos’gerais podem aprovar um orçamento tão alto? (2) essas obras não são consideradas como alteração da fachada? (e portanto deveriam ter 100% de aprovação?).”

Quanto à primeira pergunta, a resposta é “não”. Nas assembléias ordinárias ou extraordinárias de condomínio, todos os temas de deliberação devem estar devidamente expressos no edital de convocação, para que a decisão seja válida e, principalmente, exigível dos condôminos ausentes. É o que se infere da Lei do Condomínio (art. 24, caput), ao referir-se que à assembléia geral ordinária compete aprovar as “matérias inscritas na ordem do dia”.

A praxe de constar “assuntos gerais” como pauta de assembléia não atende, em princípio, a exigência da lei, razão por que se tem entendido que em “assuntos gerais” os condôminos só podem discutir os problemas gerais do condomínio, mas não deliberar em caráter definitivo.

A irregularidade não é insanável. Basta que uma outra assembléia, devidamente convocada e com a ordem do dia expressa e específica, ratifique a decisão para que o problema esteja solucionado.

Quanto à segunda pergunta, entendemos que as obras de colocação de grades na frente do edifício não constituem uma alteração da fachada, no sentido de exigir-se quórum unânime para a validade de tal decisão (Lei 4.591/64, art.10). A uma, porque não se trata de iniciativa de um só condômino, visando beneficiar-se com exclusividade de inovação no prédio. A duas, porque em princípio a colocação de grades só afeta o andar térreo do prédio, o qual, por ser diferente dos demais, tal como a cobertura, não forma um conjunto-padrão de equivalência uniforme, como os andares-tipo do edifício, em que uns têm de ser idênticos aos outros. A três, porque, mesmo que a grade efetivamente constitua uma modificação da fachada original, sua colocação é necessária do ponto de vista da segurança dos moradores, o que constitui razão para afastar qualquer impedimento de ordem legal, como vêm reiteradamente decidindo nossos tribunais.

Em hipóteses tais, o quórum mínimo exigível, no nosso entender, é o de 2/3 (dois terços) do total de frações ideais, salvo disposição em contrário da convenção do condomínio.

Quanto à colocação de uma cobertura de policarbonato na calçada de acesso ao hall de entrada, só podemos expressar nossos parabéns ao prédio, já que está se preocupando com a segurança das pessoas que entram e saem do edifício, evitando que haja acidentes e resguardando os proprietários contra possível ação de indenização. É exemplo que deve ser seguido por todos.

Reconstrução do Edifício

DESTRUIÇÃO MAIOR

No caso de destruição total ou quase total, os condôminos deverão reunir-se em assembléia para deliberar sobre a reconstrução ou venda do terreno e materiais. Atenção para o quórum: somente “metade mais uma das frações ideais do respectivo terreno” (art. 14). Para assunto tão importante, como se vê, basta quórum de maioria absoluta.

Rejeitada a reconstrução, a assembléia decidirá sobre o destino do terreno e aprovará a partilha do valor do seguro entre os condôminos (art. 14, § 1º). Aprovada a reconstrução, que deverá obedecer ao mesmo destino, forma externa e disposição interna (em termos), a minoria que não quiser ou não puder arcar com as despesas poderá alienar suas partes diretamente ou , mediante avaliação judicial, hoje produção antecipada de provas (art. 14, §§ 2º e 3º), seguida de ação de adjudicação judicial, em que a maioria oferecerá e depositará as importâncias arbitradas (art. 15). Ultrapassadas todas as fases do processo (depósito, liminar autorizando a adjudicação, citação, contestação, impugnação, perícia, audiência, sentença, apelação, contra-razões, acórdão etc.), a sentença irrecorrível, transitada em julgado, “servirá de título definitivo para a maioria”, sendo levada ao registro de imóveis (art. 15, § 7º).

DESTRUIÇÃO MENOR

Se o sinistro for de menos de 2/3 da edificação, o síndico promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas (art. 16). Parece simples, mas não é. E se o valor do seguro for insuficiente para a reconstrução? E se a maioria, reunida em assembléia, decidir pela não reconstrução do prédio? A lei não prevê convocação de assembléia, no caso, deixar a critério do síndico a decisão, ou melhor, a obrigação de receber o seguro e promover a reconstrução.

A interpretação literal de tal dispositivo poderia levar, na prática, à adoção de providências em total desacordo com a vontade dos condôminos, o que não condiz com os princípios da própria Lei do Condomínio, em que impera o governo da maioria, numa verdadeira democracia direta, mais autêntica que todas as demais conhecidas.

Decisão de tal quilate, repita-se, deverá ser tomada pelos condôminos reunidos em assembléia, valendo o mesmo quórum de “metade mais uma das frações ideais”, já referido (art. 14).

 

Posse Gera Dever de Pagar

Afinal, o promitente-comprador é ou não responsável pelo pagamento das despesas de condomínio? E se for, a partir de que data? O fato é recorrente nas vendas de construtoras e incorporadores para adquirentes de unidades autônomas.

A questão da legitimidade passiva nas ações de cobrança de cotas condominiais tem sido enfrentada com freqüência crescente nos tribunais. Foi, também, objeto de discussão no VII Enai – Encontro Nacional dos Advogados do Mercado Imobiliário, realizado no mês de outubro/2000, no Rio de Janeiro. Destacou-se no Encontro a posição do Superior Tribunal de Justiça, por ser a última palavra sobre o assunto.

Aprimorando posição anterior do STJ, no sentido ser o promitente-comprador responsável pelas despesas do condomínio, decisão da Terceira Turma do STJ (Recurso Especial n. 238.099, originário de São Paulo), deixa bem claro que não basta a existência de contrato de compromisso de compra e venda, registrado ou não. É preciso que o promitente-comprador tenha efetivamente tomado posse do imóvel, com conhecimento da comunidade condominial.

Extrai-se da ementa do acórdão, nas palavras do ministro Waldemar Zveiter, relator:

“Somente quando ficar patente a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda.”

Relevância da posse

O contrato de promessa de compra e venda estipulara que o comprador da unidade ficaria responsável pelas despesas de condomínio a partir do momento em que fosse comunicado de que as chaves encontravam-se em sua disposição. Porém, não ficou bem esclarecido na instrução do processo em que época, efetivamente, o promitente-comprador tomou posse no imóvel. Tal detalhe não foi considerado pela 12a. Câmara Cível do Segundo Tribunal de Alçada de São Paulo, que julgou procedente a ação de cobrança contra a construtora, por entender que “a ação de cobrança de despesas condominiais deve ser proposta contra quem conste como titular no registro de imóveis, do direito real da unidade condominial”. Não foi esse o entendimento da Terceira Turma do STJ.

Fundamentando sua decisão, o ministro Waldemar Zveiter lembra que, embora a jurisprudência do STJ tenha afirmado que a cobrança de cotas condominiais deve recair sobre o comprador da unidade adquirida em condomínio, sendo irrelevante o fato da escritura de compra e venda não estar inscrita no cartório de imóveis, tal posição não dispensa a posse do comprador no imóvel.

Assim aconteceu em julgamentos relatados pelo ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira (Resp 138839/MG) em que ele faz referência ao promitente-comprador “investido na posse do imóvel”, e pelo ministro César Rocha (Resp 212799/SP), que destaca que “somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador…”.

Em suma, o comprador sem contrato registrado só assume o débito do condomínio a partir de sua posse efetiva na unidade condominial.

Fundo para Cobrir Danos

Por Luiz Fernando de Queiroz

A casuística do condomínio está se tornando cada vez mais rica. De todos os recantos do país surgem fatos novos, exigindo do intérprete uma solução nem sempre encontrável no texto seco da lei. Tal riqueza de conflitos é conseqüência natural da grande expansão que o condomínio atingiu no Brasil, onde nossa tendência de construir próximo do vizinho se reforça pela busca de uma moradia que ofereça segurança em primeiro lugar.

Antes de ler a resposta das duas perguntas que abaixo respondemos, faça você sua análise e veja que solução daria. Pode ser interessante.

Fundo de indenização

P. O edifício onde reside minha filha foi obrigado pela justiça a indenizar o vizinho por prejuízos causados. Enquanto a ação tramitava, os condôminos, espontaneamente, tomaram a iniciativa de constituir um fundo, e que cada um contribuiria mensalmente com R$ 50,00, depositados em uma conta poupança, caso não lográssemos êxito na ação intentada. Somente um proprietário não aderiu à iniciativa. Decidida a questão pela justiça e tendo já uma certa quantia, ficou mais fácil fazer o acordo, já que a parte contrária encontrava-se em situação financeiramente difícil. Assim, vem a pergunta: Como proceder a cobrança da importância que cabe a este condômino? Quais os procedimentos legais e formais?

R. Se, como parece, o pagamento ao vizinho foi feito à vista, e os demais condôminos já depositaram antecipadamente suas quotas correspondentes, quer nos parecer que o condômino que não aderiu ao plano de parcelamento deverá efetuar sua contribuição de uma só vez, no mesmo montante dos demais (rateio normal), baseado na data de pagamento da indenização. Entretanto, como não houve o recolhimento antecipado, é bom o síndico tomar a cautela de comunicar ao condômino com certa antecedência, para que ele possa se prover dos recursos necessários ao pagamento. Caso haja recusa, o jeito será recorrer aos meios suasórios (legais) de cobrança ou às vias judiciais.

Reembolso

P. Um dos condôminos insiste em fazer o depósito da taxa mensal de condomínio diretamente na conta do condomínio, quando recolhida fora do prazo de vencimento, sem multa. A síndica, por nossa orientação, comunicou-lhe dessa impossibilidade, através de notificação feita pelo cartório de registro de títulos de documentos, alertando-o que, na insistência desse procedimento, irá acioná-lo judicialmente. Em decorrência desse ato, o condomínio teve algumas despesas e pretende recebê-las, já que o art. 40 da convenção estabelece que ficarão a cargo de cada condômino as despesas decorrentes de atos por ele praticadas. Agora, a pergunta que realmente interessa: referida despesa poderá ser incluída no bloqueto de cobrança da taxa mensal, juntamente com outras despesas ordinárias?

R. Não se tratando de despesa comum do edifício, ordinária ou extraordinária, devidamente orçada e previamente aprovada, sua inclusão no recibo de cobrança da taxa mensal é até possível, mas não tem força vinculante, tal como as multas impostas pelo síndico aos condôminos, ou seja, se o proprietário se negar a pagar tais despesas não será justa a recusa do síndico em receber a quota de rateio comum a todos, o que poderá ensejar a proposição de depósito com força de consignação por parte do condômino. Em suma: incluir, sim, tais despesas no bloqueto, mas apenas do ponto de vista prático, sem radicalizar. Na hipótese de não pagamento, será sempre possível pleitear o reembolso pelos meios judiciais…

Despesas Pré-Instalação

Mais algumas perguntas e respostas de questões práticas ocorridas no dia-a-dia do condomínio.

P. O condomínio obteve o “habite-se” em dezembro/1999. Alguns condôminos adquiriram e receberam as chaves das unidades nos primeiros meses do ano 2000. O prédio já estava gerando despesas (água, energia elétrica, funcionários, manutenção elevadores). A construtora está emitindo boletos bancários para a cobrança das cotas condominiais (calculadas de acordo com a fração ideal de cada unidade) a partir da data da entrega das chaves. A assembléia geral de instalação foi realizada em agosto/2000. Alguns condôminos se recusam a pagar essas cotas condominiais por entenderem que somente podem ser cobradas a partir da data da assembléia. Solicitamos orientação quanto ao problema colocado.

R. A nosso ver, é totalmente infundada a recusa de alguns condôminos em pagar as despesas de manutenção realizadas antes da AGE de instalação do prédio. Tais gastos, de natureza condominial e necessária, são e serão devidos por todos os condôminos, independente dos aspectos formais do condomínio. Seu não pagamento por alguns dos promitentes-compradores poderia ensejar o seu enriquecimento indevido, quebrando a isonomia que existe entre os co-proprietários. Ademais, sendo dívida que se agarra ao imóvel (“propter rem”), é assumida pelo sucessor, no estado em que se encontra. Em outras palavras, não é a assembléia geral de instalação que cria a obrigação dos condôminos contribuírem com as despesas de manutenção do prédio, mas sim o próprio fato de tais despesas existirem, mormente em se tratando do pagamento de água, energia elétrica, funcionários e manutenção de elevadores.

Pode-se eventualmente questionar certas despesas efetuadas antes da AGE, glosando-as em função de não serem necessárias ou por serem obrigação de responsabilidade da construtora ou do incorporador. Em tal hipótese, porém, todos os condôminos devem pagar o mesmo valor da cota, e o condomínio, por seu síndico, deverá reclamar amigável ou judicialmente o reembolso dos valores pagos indevidamente ou acionar quem tenha causado eventual prejuízo ao prédio.

Inscrição no SPC

P. Há necessidade de uma Assembléia Extraordinária para inscrição dos inadimplentes no SPC? Qual o quórum mínimo? Se houver dentre os participantes, apenas um que não concorda, como fica?

R. A inscrição dos condôminos inadimplentes no Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) de Curitiba e de outras cidades, que firmaram convênio com a Associação Comercial, depende de aprovação de assembléia extraordinária de cada condomínio. O quórum exigido no caso é o regular, vale dizer, o da maioria dos presentes ao ato. A discordância de um ou de poucos condôminos não invalida a deliberação (inadvertidamente digitamos “deliberração”, com dois erres, o que pode sugerir que é preciso tomar muito cuidado, para que a inclusão de devedores no SPC não se torne motivo de discórdia irreconciliável e arrependimento futuro). Nem sempre o que é legal e permitido é a melhor solução do ponto de vista dos interesses comuns.

P. Se o síndico usou o Fundo de Reservas para cobrir despesas ordinárias em virtude da inadimplência, o que pode acontecer?

R. São tantas as hipóteses que seria impossível listá-las aqui. Tratando-se de um desvio de função ou de finalidade, entendemos que o síndico está assumindo riscos desnecessários. Poderá ser acionado pelos condôminos por qualquer prejuízo que tal uso possa causar, independente de culpa, que se presume. Por exemplo, se um apartamento está alugado, e o síndico utiliza recursos destinados a despesas extraordinárias (fundo de reserva) para pagar despesas ordinárias, reembolsadas pelo inquilino, este pagará um valor menor do que o devido, em prejuízo do locador, que integralizou o fundo. A diferença poderá ser exigida do síndico, como indenização pelos prejuízos causados.