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reuniao de condominio

Convocação de assembleia extraordinária

Assembleias gerais extraordinárias só devem ser realizadas em casos excepcionais, sejam elas convocadas pelo síndico ou pelos próprios condôminos.

Diz a Lei do Condomínio que, “ressalvando-se o disposto no § 3o do art. 22, poderá haver assembleias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo, do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais” (art. 25, caput).

E o Código Civil de 2002: “Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.”

Tais normas legais, por sua singeleza, nunca suscitaram maiores indagações, não se incluindo (até agora) entre os temas polêmicos do condomínio. Entendia-se que, como regra geral, afora outras circunstâncias especiais, que a assembleia poderia ser convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, como claramente estabelece a lei.

No entanto, há artigo bem fundamentado no Jornal Masset (julho/99, Rio),em que o advogado Paulo Roberto de Andrade Lemos defende tese contrária ao entendimento pacífico sobre o assunto.

Diz o jurista, em síntese, que os proprietários que desejam convocar uma assembleia geral extraordinária devem “solicitar primeiro ao síndico que a convoque, devendo entretanto este grupo interessado representar um quarto dos condôminos e justificar de forma clara e precisa os motivos e a urgência da convocação, sugerindo, inclusive, a ordem do dia que deverá ser apreciada”. Entende ainda o articulista que, “preenchidos estes pressupostos, não pode o síndico deixar de convocar a assembleia, pois a sua omissão será suprida pelos condôminos que representem um quarto dos coproprietários”. Lembra, ainda, adiante, que “não seria qualquer assunto capaz de justificar a convocação de uma assembleia, mas apenas os de caráter grave e urgente que não pudessem esperar a realização de assembleia geral ordinária” e que “há “obrigatoriedade dos signatários estarem em dia com suas cotas condominiais, sejam elas ordinárias e/ou extraordinárias”.

Com pequenas divergências, concordamos com o parecer do advogado carioca. Realmente, é preciso haver parcimônia na realização de assembleias gerais extraordinárias, que não devem ser convocadas à toa, onerando os cofres quase sempre vazios do condomínio. Sempre que consultado a respeito, damos orientação no sentido de que os interessados devem procurar o síndico e solicitar-lhe que convoque a assembleia para apreciar os tópicos exigidos, pois é muito mais fácil e cômodo o síndico fazer o chamamento geral dos proprietários. O recurso da convocação por abaixo-assinado, de consequência, deveria ficar reservado para as hipóteses em que o síndico se recusasse a atender à vontade de parte expressiva dos condôminos.

Não entendemos, porém, que a solicitação prévia seja pressuposto necessário para o exercício do direito de convocação condominial. Não há na lei qualquer exigência nesse sentido ou qualquer indicação do legislador que restrinja o poder convocatório de um grupo de proprietários que represente um quarto das frações ideais do terreno.

Devemos levar em consideração que a exigência de um quarto de todos os proprietários é obstáculo difícil de ser superado na maioria dos condomínios. Tirando-se os inadimplentes (nesse ponto também concordamos com o eminente colega do Rio), os proprietários não residentes (inquilino não pode convocar assembleia), será preciso convencer no mínimo um condômino de cada dois para que o edital seja válido. Não será por qualquer motivo fútil que os interessados se lançarão nessa tarefa.

A propósito, sempre é bom recordar que assembleias gerais extraordinárias só devem ser realizadas em casos excepcionais, sejam elas convocadas pelo síndico ou pelos próprios condôminos. Se forem convocadas todos os meses ou a cada dois meses perdem o caráter extraordinário, passando a ser mais ordinárias que a assembleia anual prevista na lei.

*Luiz Fernando de Queiroz

Síndico Vira Funcionário

Síndico pode ser porteiro? A pergunta foi formulada por condômina de edifício residencial em Curitiba, no qual, depois de ser eleito, o síndico nomeou-se porteiro do edifício, cumprindo horário da função e recebendo o salário que estipulou.

O fato não é original, já que temos conhecimento de que certos síndicos procuram exercer atribuições que não são suas, seja para economizar as verbas do edifício, seja para aumentar sua própria renda. Aliás, não são poucas as pessoas que se candidatam ao cargo de síndico visando unicamente sua remuneração.

De volta à pergunta. Do ponto de vista legal, nada impede que o porteiro seja eleito síndico do condomínio, sem abdicar de sua condição profissional, passando a receber duas remunerações, uma de natureza salarial, pela função de porteiro, e outra de natureza não-salarial, pela gestão administrativa. Note bem: é o porteiro que foi eleito síndico pelos condôminos.

Diferente situação foi apresentada no início. Após ser eleito síndico, este, sem autorização expressa da assembléia, usando de seus poderes legais de admitir e demitir funcionários, contrata-se como porteiro, fixa seu próprio salário, registra-se ou não em carteira, e passa a exercer a função paralelamente ao cargo de síndico. Seu pensamento talvez tenha sido: ora, se o porteiro pode ser síndico, por que o síndico também não pode ser porteiro?

Moralidade

A questão é complexa. Legalmente não há regra proibitiva expressa, mas há normas de conduta que devem ser consideradas na interpretação do caso. A Lei do Condomínio (4.591/64), ainda em vigor, ao fixar as atribuições do síndico, prescreve que “Compete ao síndico: a) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta lei ou pela convenção; II – exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como os serviços que interessam a todos os moradores;” (art. 22, § 1o).

Façamos uma singela pergunta: ao passar a exercer a função de síndico, sem autorização expressa dos condôminos, fixando seu próprio salário, agiu o síndico na melhor “defesa dos interesses comuns” (alínea a) e respeitou a “moralidade” (alínea b) que lhe compete vigiar internamente no edifício? Se ao leitor não espanta a atitude do síndico, então a resposta é positiva: sim, síndico também pode ser porteiro. Mas, se considera desonrosa ou imoral, o resultado só pode ser outro.

No caso concreto, entendemos que o síndico poderia ser funcionário do condomínio, desde que presentes três requisitos fundamentais: 1. que seja expressamente autorizado por assembléia geral dos condôminos (o item deverá constar da pauta), 2. que seu salário como porteiro seja fixado pela assembléia e 3. que sua carteira seja assinada pelo presidente do conselho consultivo, por especial autorização da assembléia, coibindo-se o síndico de efetuar qualquer anotação.

Mesmo assim, é recomendável evitar esse tipo de duplicidade funcional. Da maneira como funciona nossa Justiça do Trabalho, não será de estranhar que, em eventual reclamatória, a Justiça mande incorporar a remuneração do síndico como salário do porteiro, o que resultará em prejuízo vultoso ao condomínio.

*Luiz Fernando de Queiroz 

Prestadores de serviços: funcionários

Muitos defendem que a contratação de empregados do condomínio, através de pessoas jurídicas interpostas, é sinônimo de economia para o condomínio, uma vez que o funcionário não seria do mesmo, mas da empresa contratada por ele, que arcará com toda a responsabilidade trabalhista do prestador de serviço.

Entretanto, tal informação não é verdade, merecendo destaque o enfoque jurídico-trabalhista sobre este tipo de relação. Quando o condomínio contrata uma empresa terceirizada, seja de fornecimento de mão-de-obra, seja de reforma, seja cooperativa de trabalho, entre outras congêneres, o condomínio está se beneficiando do trabalho do funcionário, ainda que com este não haja qualquer relação de vínculo empregatício.

Logo, sob uma visão superficial, caberia ao condomínio apenas proceder ao pagamento da empresa terceirizada e esta a do funcionário. Sucede, porém, que a legislação e a jurisprudência, visando salvaguardar os direitos do funcionário, determinam que ao tomador de serviço (condomínio) cabe proceder a fiscalização da empresa que presta serviços, já que esta última não pagando os direitos do funcionário, a dívida recairá sobre o condomínio. Assim, quando o condomínio contrata este tipo de empresa prestadora de serviços, mão-de-obra, e afins, deve envidar esforços no sentido de, mês a mês, verificar se todos os direitos do funcionário da empresa estão sendo honrados, inclusive INSS, FGTS, pagamento de horas extraordinárias, férias, 13º salário, adicional de insalubridade, entre outros. Isto porque, quando eventualmente o funcionário acionar o empregador, certamente incluirá na relação processual passiva o condomínio, como responsável subsidiário pelos débitos.

Irregularidades

No período de vigência do contrato, em havendo condenação, o devedor principal é o prestador de serviços contratado do condomínio. Todavia, se este não quitar ou não tiver bens suficientes para garantir o pagamento da dívida, esta recairá sobre os bens do condomínio, podendo inclusive atingir a própria conta corrente do condomínio. Isto ocorre porque o condomínio é o tomador de serviço e, portanto, se beneficiou com o trabalho do reclamante, que não poderá ficar sem receber os seus direitos. Após o condomínio proceder ao pagamento do funcionário do contratado, ainda lhe caberá ingressar com ação de regresso em face do contratado para reaver o que despendeu na ação trabalhista, porém, via de regra, estas empresas terceirizadas não mantém patrimônio suficiente para honrar os débitos, de forma que o condomínio não tem de quem receber. Portanto, como diz o ditado popular, é melhor prevenir do que remediar. Ao condomínio compete exigir mensalmente os comprovantes de todos os pagamentos que devem ser realizados pela empresa contratada.

Fonte: Jornal do Síndico

O papel de cada um

Principal diferença entre convenção e regimento interno é que o primeiro institui o condomínio e o segundo dita suas regras de uso, segundo Leonardo Mota, vice-presidente do CMI/Secovi-MG

Documentos de grande importância em um condomínio, a convenção e o regimento interno por vezes geram dúvidas quanto à sua função. Para os condôminos, é essencial tomar conhecimento de ambos para possa haver uma convivência que prime pela harmonia e pelo respeito. Vice-presidente das Administradoras de Condomínio da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Leonardo Mota explica que há, sim, distinção entre os documentos. “A convenção institui o condomínio, enquanto o regimento interno estabelece normas para utilização da estrutura do prédio, como o uso do salão de festas, áreas de lazer, entre outros.”

De acordo com Mota, a convenção é bem mais ampla e complexa do que o regimento interno, “pois, para mudá-la, dois terços dos condôminos devem assinar uma escritura pública de rerratificação e registrá-la em um cartório de imóveis”, conta. Essa determinação está expressa no artigo 1.351 do Código Civil (Lei 10.406/02), que diz também que a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

O mesmo não se aplica ao regimento interno, que pode ser alterado de maneira mais simples. “Como o próprio nome já diz, pode ser resolvido internamente, por meio de assembleias convocadas pelo síndico, que decidirão instituir ou destituir normas do prédio”, informa Leonardo Mota.

O vice-presidente das Administradoras de Condomínio da CMI/Secovi-MG conta que o regimento interno de um condomínio inclui as normas instituídas para a utilização do prédio pelos condôminos. “Ele descreve as proibições e estipula os deveres que cada morador do prédio deve cumprir.”

Apesar de ser muito importante, esse documento não é obrigatório, como informa Mota. “Depende da convivência entre os condôminos e do consentimento na utilização correta dos recursos oferecidos pelo condomínio, e pode ser alterado em assembleia, quando houver a necessidade de incluir alguma norma ou retirá-la do documento”, enfatiza.

FUNDAMENTAL 

Já a convenção de um condomínio é o documento feito pela própria construtora, de acordo com Mota. “Ele o institui, define sua destinação (residencial ou comercial), compõe a estrutura do prédio, estipula a forma de administração, quando devem acontecer as eleições de síndico, entre outros. Todo condomínio deve ter convenção, pois sem ela o prédio não ‘existe’.”

No artigo 1.334 do Código Civil está expresso que a convenção determinará a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, sua forma de administração, além da competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações. Nela também devem constar as sanções a que estão sujeitos os condôminos e o regimento interno.

Fonte: Lugar Certo

Tolerar ou não barulho de vizinhos

Regras estão na convenção e regulamento, porém o bom-senso também é válido.

Tolerar ou não barulho

Ninguém gosta de acordar com barulho de reforma, querer ver televisão e só ouvir crianças brincando ou ainda ter que trabalhar ou estudar enquanto o filho do vizinho toma aulas de bateria.

Mas essas são situações que encontramos facilmente em condomínios. As regras devem estar na convenção ou regulamento interno, porém o bom senso, muitas vezes, deve falar mais alto.

Legislação

Há limite para o nível de ruído em geral provocado por uma unidade, mesmo durante o dia. Isso é garantido pelo Código Civil: “Art. 1.336. São deveres do condômino: (…)IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”

Existe também a lei federal nº3.688 de 23 de outubro de 1941 determina, em seu capítulo IV que não se pode perturbar o sossego alheio ou o trabalho.

Saiba quando tolerar ou não:

  • Barulho de reforma em unidades, quando feito dentro do horário estabalecido pelo Regulamento Interno, deve ser tolerado, desde de que não se estenda por muito tempo. No caso de obras, o horário padrão, em geral, é das 8h às 17h, mas isso varia de acordo com o Regulamento Interno de cada condomínio
  • Conforme mencionado acima, existe um limite para o nível de ruído em geral provocado por uma unidade, mesmo durante o dia. Isso é garantido pelo Código Civil: “Art. 1336. São deveres do condômino(…)IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”
  • Há também o exemplo clássico de moradores que praticam aulas de bateria, ou de outros instrumentos musicais, nas unidades. Pode-se solicitar que o morador coloque um revestimento acústico no quarto onde costuma treinar.
  • Tapetes têm sido utilizados para solucionar ou amenizar  problemas causados por máquinas de costura, saltos altos ou outras fontes que transmitam ruídos do chão do pavimento superior para o teto do andar de baixo.
  • Se o barulho incomoda a coletividade dos condôminos, o condomínio pode discutir providências, como advertências, multas e ações judiciais.
  • O limite para tais medidas é o bom senso. Se o barulho, de qualquer natureza, for permanente e ocorrer por horas a fio incomodando boa parte dos condôminos, podem ser tomadas algumas medidas.
  • A convenção determina se o condomínio pode ou não aplicar a multa diretamente, antes de qualquer medida.
  • O bom senso, no entanto, determina que o infrator deve ser advertido antes de tomar uma multa.
  • Antes de qualquer coisa, deve-se tentar conversar com o vizinho barulhento. De preferência, o síndico ou o zelador devem procurá-lo amistosamente.
  • Também é recomendável que as queixas sejam protocoladas e feitas por escrito, para que haja um registro das mesmas
  • O ideal é que as multas sejam referendadas em assembleia, e o condômino infrator tem o direito de defender-se e apelar das mesmas
  • Aos vizinhos intolerantes, que reclamam por qualquer tipo de barulho, o condomínio pode recomendar, caso sua queixa persista, que ele entre com uma ação judicial contra a unidade que o incomoda. Se a queixa for isolada, o condomínio não deve se envolver.
  • No caso de infratores reincidentes, uma vez aplicadas as multas, o condomínio pode entrar com medida judicial para pedir a exclusão do condômino. Isso acontece apenas em casos extremos.
Fonte: Sindico Net

Receita Desviada é Golpe

Só existem dois modos de furtar a receita do condomínio: na saída ou na entrada. As preocupações sempre estiveram voltadas para o momento da saída, a hora em que o síndico ou a administradora efetuam o pagamento de despesas realizadas pelo prédio. Superfaturamento, cobrança de comissão por fora, desvio de mercadoria e outras práticas reprováveis acontecem no momento de pagar as contas, causando elevados prejuízos aos condôminos.

Mas nem todos os golpes aplicados nos condomínios são perpetrados na saída do numerário do edifício, como mostra reportagem do jornal de maior circulação do Paraná, sob o título “O risco da omissão de receita”. Segundo a matéria jornalística, “recursos originados de dívidas antigas são desviados para contas particulares”, de síndicos e administradores, porque o tempo decorrido do vencimento até o efetivo pagamento pode ser de anos e ninguém mais se lembra do que ficou pendente.

O contador e auditor independente Armando Lira, citado na reportagem, diz que “infelizmente é muito fácil aplicar este golpe na contabilidade dos condomínios. É que geralmente este tipo de crédito é antigo, já foi bancado por todos os moradores e cai no esquecimento de todos”.

O que o jornal não menciona é que a proibição de relacionar os condôminos inadimplentes nos balancetes mensais do condomínio, por força da aplicação do Código de Defesa do Consumidor, constitui um dos fatores que mais contribuem para o esquecimento. Depois de meses e anos, com mudança de síndico e conselheiros, perde-se em parte a memória administrativa do prédio. Quando era livre a elaboração de rol dos devedores, o controle sobre o ingresso da receita do condomínio tinha mais transparência e melhor controle por parte dos proprietários pontuais.

E o conselho consultivo

Como evitar o desvio de recursos? Segundo o jornal, “acompanhar mensalmente quem paga e quem não paga as despesas condominiais é um exemplo”. Outra dica – esta dada pelo vice-presidente de administração de condomínios do Sindicato da Habitação do Paraná (Secovi), Carlos Alberto Luciani – é a “análise do extrato bancário do condomínio, seja ele administrado por empresa ou síndico”.

Como tais providências não estão, comumente, à disposição de qualquer condômino, convém seu o problema seja tratado em assembléia do prédio, colocando-se explicitamente que tal atribuição deverá ser exercida pelos membros do conselho consultivo. Como já mencionamos em vezes anteriores, o que o Código de Defesa do Consumidor não permite é a humilhação e a discriminação dos inadimplentes, daí por que não se pode afixar lista dos maus pagadores no mural ou elevador, mas nada impede que, em termos confidenciais, o síndico informe aos condôminos quais são as unidades autônomas e o montante que cada uma deve.

Outros créditos devidos ao condomínio também podem ser objeto de desvio, segundo o jornal. Cita, como exemplo, o dinheiro de devoluções de contas de água e esgoto, por lançamentos indevidos; o reembolso dos Correios por sedex enviado a cobrar; e recebimentos extras, de multas, taxas de mudança, taxa de uso do salão de festas e outras pagas diretamente ao síndico ou administradora. Nesses casos, deve-se adotar como norma fazer a cobrança de tais encargos sempre na própria taxa de condomínio.

Com transparência e fiscalização do conselho consultivo, haverá certamente menos margem de manobra para desviar o dinheiro do condomínio antes que entre no “jarro”.

Projetos de construção devem respeitar a legislação e contar com itens adaptados

Tornar um espaço acessível aos deficientes é uma preocupação cada vez mais constante em todo o mundo. No Brasil não é diferente. Dados do último Censo Demográfico, do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), mostram que mais de 45,6 milhões de pessoas apresentam algum tipo de deficiência, totalizando 23,9% da população do País. Neste índice estão incluídas as deficiências visual, auditiva, mental e motora, de acordo com seus graus de severidade.

O Censo divulgado no ano 2000 trazia o Brasil com 24 milhões de pessoas com deficiência. Como se vê, o índice quase dobrou na última década, fazendo com que o poder público e o privado voltassem ainda mais a atenção ao tema.

O mercado da construção civil, por exemplo, passou por uma série de alterações e os novos empreendimentos continuam sendo adaptados à nova realidade. Os projetos arquitetônicos e de engenharia devem conter itens básicos que permitam a acessibilidade e a mobilidade de quem precisa.

Em poucas palavras, tornar um ambiente acessível nada mais é do que permitir que ele possa ser alcançado, acionado, utilizado e vivenciado por qualquer pessoa, inclusive as que apresentam mobilidade reduzida.

Fonte: Folha Web

Terceirização de departamento jurídico é opção econômica e eficaz para condomínios

 É certo de que a Baixada Santista virou referência no mercado imobiliário nacional. São diversos os fatores que colaboraram com essa expansão, como as muitas opções de lazer, proximidade com a capital e a valorização devido ao pré-sal. Prova disto é que Santos lidera a lista de cidades com maior índice de verticalização, de acordo com pesquisa do Ibope Inteligência. Com 63%, a cidade é seguida por Balneário Camboriú (SC), com 57%, e Porto Alegre (RS), com 47%.

Acompanhando esse cenário promissor, vem o aumento das demandas envolvendo condomínios e demais assuntos ligados ao setor. Para se ter uma ideia, em 2012 foram distribuídas em média, 1200 ações pospostas por condomínios e 400 ações movidas contra condomínios em Santos.

Adriano Dias, especialista em direito contratual e empresarial, do escritório Adriano Dias Advocacia e Consultoria Jurídica, explica que a saída mais viável e econômica é a terceirização na gestão jurídica dos condomínios, com equipe qualificada para orientar sobre todas as questões legais.

Adriano destaca que essa assessoria deve abranger todo o processo de cobrança e redução da inadimplência, assistência ao síndico e a participação em reuniões e assembleias, consultoria tributária, fiscal, administrativa, cível, imobiliária, trabalhista, bem como na constituição ou alteração da convenção de condomínio e de regimentos internos. “Deve-se incluir a forma de atuação; a realização de audiências e o acompanhamento de processos”, destaca Adriano.

Além da atuação perante o condomínio, os condôminos, a administradora e os prestadores de serviço, o departamento jurídico terceirizado realiza toda a gestão dos contratos firmados pelo condomínio; outro item delicado e que merece atenção especial. “As principais relações são regidas por contratos e, com a finalidade de reduzir os riscos e obter o máximo benefício de tudo que foi contratado, o condomínio também precisa administrar seus contratos de forma ágil e efetiva”, afirma o advogado.

O bom funcionamento do condomínio, em todos seus aspectos, é requisito fundamental para o bom convívio e harmonia entre seus moradores. “Além da facilidade no gerenciamento e controle de todas as obrigações legais do condomínio, a gestão jurídica ajuda na redução de custos e de conflitos potencialmente existentes no condomínio ou entre os condôminos, minimiza o risco de perdas e agiliza o desenvolvimento saudável do condomínio”, finaliza o especialista.

Fonte: Primeira Edição

A autonomia do síndico

O síndico terceirizado (que pode ser sindico profissional ou não) é a pessoa física ou jurídica não condômina, eleita para representar legalmente o condomínio. Ele é eleito para exercer um mandato, ou seja, recebe poderes dos condôminos, para praticar atos e administrar interesses do condomínio.

O mandato lhe é conferido através da assembleia geral, que pode ser ordinária ou extraordinária, tanto faz, na qual deve constar o item sobre aprovação da terceirização do síndico, da sua eleição e dos seus salários. Quem convoca é o então síndico condômino, na forma da convenção.

A figura do síndico terceirizado é instrumentalizada através de um contrato de prestação de serviços, assinado de um lado pela pessoa física ou jurídica que prestará os serviços para o condomínio, exercendo o mandato e, de outro lado, pelo subsíndico e pelos membros do Conselho Consultivo (este com competência para dar parecer sobre as contas do síndico), em nome do condomínio.

Salvo disposição em contrário da convenção condominial, a existência do Conselho Consultivo não é obrigatória. Mas no caso de se terceirizar a administração do condomínio, é imperiosa a sua existência.

Com relação aos salários e reajuste, devem estar previstos no contrato de prestação de serviços, com período de dois anos, que poderá ser renovado. Normalmente as funções administrativas são transferidas a uma administradora de condomínios e, na hipótese de síndico terceirizado, pode surgir alguma confusão em relação às suas atribuições.

A escolha da administradora implica na delegação de funções, definidas no contrato de prestação de serviços de administração de condomínios. Regra geral, à administradora cabe cuidar dos pagamentos, da cobrança e dos recebimentos das taxas condominiais e multas, da elaboração dos balancetes mensais, previsão orçamentária, distribuição das atas das assembleias gerais, do recolhimento de impostos, das guias de recolhimento e informações aos órgãos públicos, orçamentos, e tudo que disser respeito ao departamento de pessoal, inclusive recrutamento, entrevistas de funcionários etc.

Ao síndico, cabe a prática de todos os atos previstos no artigo 1.348 do mesmo Código, dentre os quais o de representar ativa e passivamente o condomínio, ordenar a realização de obras e serviços, convocar a assembleia geral, mediar os problemas entre condôminos, fiscalizar e supervisionar o trabalho do zelador e as funções administrativas delegadas à administradora. Sua função essencial é fazer com que a convenção condominial, o regulamento interno e as decisões de assembleias sejam cumpridos e estabelecer metas e cobrá-las.

É muito importante constar do contrato que o síndico terceirizado tem poderes para agir como tal sem interferências porque, não sendo condômino, ou morador do condomínio, é muito comum que as pessoas que o escolheram ou o conselho consultivo, cerceiem sua liberdade de ação. Contratam uma pessoa física ou jurídica para que faça o que eles ordenem, dizendo o que o síndico deve ou não fazer. E, dessa forma, ele será apenas uma figura decorativa.

Esse é o maior problema que o síndico terceirizado encontra, mas não é o único. Os moradores creem que, por ser contratado do condomínio e pago por eles, o síndico tem a obrigação de atender os interesses pessoais, deles, e não os interesses do condomínio. Essa distinção é muitíssimo importante. O síndico terceirizado não é empregado dos condôminos. Ele trabalha para a massa condominial. Caso contrário, não poderia propor, por exemplo, ação de cobrança de taxas contra os condôminos.

Também não é raro ocorrer que um condômino exija a presença do síndico terceirizado a qualquer hora, no prédio, sob o argumento de que ele é pago e tem a obrigação de ir. Como se vê, é necessário que o contrato de terceirização seja muito bem elaborado pelo contratado e, de preferência, conter cláusulas bem elucidativas, para que o contratante (condomínio), através de seus proprietários, tenham conhecimento verdadeiro do que consiste a sindicância terceirizada, seus direitos e suas obrigações.

Fonte: Folha do Condomínio

Assembleia Extraordinária – AGE

Podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

 As assembleias extraordinárias podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, geralmente para tratar de assuntos não discutidos na última assembleia ordinária ou de urgência.

Para que uma assembleia extraordinária seja convocada, é preciso a assinatura do síndico ou de pelo menos 1/4 dos condôminos. Abaixo, os casos previstos no Novo Código Civil:

Assunto

Precisa de assembleia?

Votação Necessária

Obras “necessárias”, que conservam o condomínio ou impedem sua deterioração. Ex.: obras urgentes, como impermeabilização de um local com vazamento

Depende

Se despesas não forem grandes, não precisam de aprovação. Verificar Convenção.

Obras “úteis”, que aumentam ou facilitam o uso comum. Ex.: Reforma da guarita, instalação de câmeras.

Sim

Maioria simples dos condôminos

Obras “voluptuárias”, as que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.: quadra, churrasqueira. do jardim

Sim

2/3 dos condôminos

2/3 dos condôminos

Sim

2/3 dos condôminos

Construção de um novo pavimento no edifício

Sim

100% dos condôminos

Mudança da destinação do edifício (de comercial para residencial ou vice-versa, por exemplo)

Sim

100% dos condôminos

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mais sobre obras

  • Toda obra deve ser aprovada em assembleia, a não ser que seja necessária à habitabilidade do condomínio, e de baixo custo.
  • Obras necessárias podem ser providenciadas por qualquer condômino, sem autorização de assembleia, se o síndico não puder ou não quiser agir:

 Artigo 1341, § 1o “As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.”

  • Se as despesas para obras necessárias e urgentes forem grandes, será preciso convocar imediatamente a assembleia, e comunicar a situação:

Artigo 1341, § 2o “Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.”

  • Obras em partes comuns que são usadas por apenas alguns condôminos devem ser custeadas apenas por estes:

Art. 1.340. “As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.”

Fonte: SindicoNet

Diminuição das vendas não assusta corretores

Estabilização no setor imobiliário fez com que ganhos da profissão ficassem mais modestos. No entanto, ainda não há migração para outras áreas.

Daniel Castellano/ Gazeta do Povo / Thiago Gabardo deixou a profissão de técnico em eletrônica para vender imóveis usados há três anos e não reclama da troca
Thiago Gabardo deixou a profissão de técnico em eletrônica para vender imóveis usados há três anos e não reclama da troca

Quando empreendimentos inteiros eram comercializados em poucos dias, muita gente migrou de outras áreas para ser corretor de imóveis. Em 2012, o cenário mudou, mas mesmo em um ano de estabilização do setor em Curitiba e no país, o número de corretores de imóveis não diminuiu.

De acordo com dados do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Paraná (Creci-PR), em 2012 cresceu 15% o número de profissionais da corretagem. Atualmente, são 30 mil corretores inscritos na entidade e 15 mil em atividade efetiva.

O presidente do conselho, Ademar Pucci, comenta que a expectativa para 2013 é que o número de corretores aumente na mesma proporção. “Temos déficit de corretores. Podemos dobrar esse número”, defende Pucci.

O corretor Thiago Gabardo se diz satisfeito com a troca que fez há três anos. Ele deixou o ofício de técnico em eletrônica para ser corretor e comenta que não vê grandes perdas financeiras com a estabilização do setor. “A variação entre os meses fica na casa dos 20%”, explica. Por isso, diz ele, o corretor precisa se planejar: “não temos ganhos fixos”.

Um corretor de imóveis que prefere não se identificar considera que o boom imobiliário pode ter gerado uma falsa impressão de que a corretagem é uma “mina de ouro” mas garante que ainda há espaço para o cargo. “As vendas dos lançamentos para moradias padrão médio-alto desaceleraram, os perfis da vez são outros”, explica, apontando que é preciso diversificar os produtos para manter os índices de venda.

Taxa
Ibedec alerta para cobrança do valor de corretagem

O Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec) alerta que um dos problemas da na hora de negociar o imóvel e que envolve os corretores, é a cobrança dissimulada da taxa de corretagem. De acordo com o órgão, a cobrança ilegal geralmente se dá quando o consumidor é solicitado a dar um sinal para concretizar o negócio. A cobrança é feita, muitas vezes, sob o argumento de venda que restam poucas unidades ou que a tabela de preços vai ser reajustada. É feito uma proposta de compra e aquele valor colocado como arras, uma espécie de multa prevista no Código Civil se uma das partes desistir do negócio, diz comunicado do instituto.

Quando chega o contrato definitivo o consumidor descobre então que aquele valor dado a título de arras, na verdade era em grande parte a comissão de corretagem que foi cobrada dele e não do vendedor do imóvel. Essa é a irregularidade.

As reclamações mais comuns são de pessoas não habilitadas pelo Creci; profissionais que atuam com parcialidade defendendo o interesse de apenas uma das partes; profissionais que recomendam negócios sem as devidas cautelas e colocando consumidores em situação de risco.

Cuidados

O Ibedec recomenda cautela na hora de contatar o corretor de imóveis. Seguem algumas dicas:

Exija sempre que o corretor de imóveis apresente a carteira do Creci e ligue no Conselho para conferir a autenticidade do documento;

O corretor de imóvel só poderá receber sinal de compra caso esteja expressamente autorizado pelo vendedor, através de contrato específico dizendo isto, e cuja cópia o consumidor deverá solicitar e guardar;

Jamais faça o negócio por procuração ou contrato de gaveta. Se for necessário passar uma procuração, coloque cláusula de prazo máximo para efetivação do negócio, além do dever de prestação de contas. Isto amarra o profissional ao objeto do seu contrato e evita desvios de conduta;

Cabe o pagamento da corretagem somente a parte que encarregou o corretor de procurar o negócio determinado, porém, o pagamento pode ser dividido entre o comprador e o vendedor, desde que isto conste expressamente no contrato;

O contrato de corretagem não impõe uma simples obrigação de meio, mas sim um obrigação de resultado. A jurisprudência indica que quem contrata corretores só deve pagar comissão de corretagem se o negócio for efetivado;

O consumidor deve declarar no contrato de compra e venda o valor da corretagem, quem pagará o corretor ou os corretores e deve exigir Nota Fiscal se for uma imobiliária ou um RPA – Recibo de Pagamento à Autônomo, em caso de corretor pessoa física. Caso o corretor se negue a dar o recibo ou nota fiscal, o consumidor pode recusar o pagamento ou fazer registro na delegacia por sonegação fiscal.

Fonte: Gazeta do Povo

De Registro, CNPJ e IR

“O condomínio adquire vida própria e legal a partir do registro da convenção. E depois? Não tem mais nada a ser feito? Não é necessário ou mesmo obrigatório o cadastro na Receita Federal, na Estadual, INSS, DRT? Não é obrigatória a declaração junto ao Imposto de Renda, mesmo sendo isento? Quais os diplomas legais que determinam?”

Tal pergunta (e outras mais) foi feita ao TeleCondo, serviço de orientação a síndicos e condomínios mantido pela Associação dos Condomínios Garantidos do Brasil, tendo merecido longa resposta, que transcrevemos em parte, pois do interesse da grande maioria de prédios incorporados sob o regime da Lei 4.591/64.

O condomínio é considerado um ente especial, ou seja, um tipo de associação sem fins lucrativos, que visa o rateio das despesas comuns da propriedade horizontal.

Para que haja o funcionamento do condomínio, deverá ser considerado a partir do momento em que a construtora entrega a obra, ou das chaves, aos moradores ou proprietários, decorrendo em despesas de funcionamento, como luz, elevadores, água, funcionários etc., que serão rateada entre os co-proprietários.

Tendo ou não convenção registrada, o condomínio poderá ter vida própria. Com a ata da assembléia que operou a abertura do condomínio e a eleição do síndico, este terá legitimidade para cobrar as taxas rateadas e até efetuar a inscrição no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ), junto à Receita Federal.

Diz a Instrução Normativa SRF n. 002, de dois de janeiro de 2001:

“Art. 14. Todas as pessoas jurídicas, inclusive as equiparadas, estão obrigadas a se inscrever no CNPJ.

§ 3o São também obrigados a se inscrever no CNPJ, mesmo não possuindo personalidade jurídica:

I - os condomínios que aufiram ou paguem rendimentos sujeitos à incidência do imposto de renda na fonte;

Art. 39. O pedido de inscrição será formalizado por meio da FCPJ, acompanhada:

§ 8o Ao pedido de inscrição de condomínio em edifício, deverá ser juntado cópia autenticada de sua convenção, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis, e da ata da assembléia que elegeu o síndico, devidamente registrada no Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas.

§ 9o o condomínio que não possuir convenção devidamente registrada, deverá apresentar:

I - ata da assembléia geral de condôminos, específica, dispondo sobre sua inscrição no CNPJ, declarando, sob as penas da lei, os motivos pelos quais não a possui;

II - ata da assembléia que elegeu o síndico, devidamente registrada no Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas.”

Como se vê, a obrigatoriedade de registro na Receita Federal só ocorre quando houver recebimento ou pagamento de rendimentos sujeitos à incidência do imposto de renda na fonte. Mas o registro também é necessário para questões trabalhistas ou até mesmo para fins de abertura de conta bancária.

Embora não se caracterize como pessoa jurídica, o condomínio é responsável pela retenção e recolhimento do imposto de renda na fonte quando se enquadre como empregador, em face da legislação trabalhista e previdenciária. Neste caso, deve reter o imposto apenas sobre os rendimentos pagos aos seus empregados (vide site www.receita.fazenda.gov.br).

Não sendo considerado pessoa jurídica perante o fisco, o condomínio está dispensado da declaração de ajuste do imposto de renda. Da mesma forma, não está obrigado a se inscrever perante a Receita Estadual ou municipal, pois não efetua atividade mercantil nem prestação de serviço.

Registros e Obrigações

Leitor de Taguatinga, Distrito Federal, nos escreve tecendo várias considerações a respeito do condomínio e fazendo algumas perguntas, que ensejam reflexão. Diz ele:

“O condomínio adquire vida própria e legal a partir do registro da convenção. E depois? Não tem mais nada a ser feito? Não é necessário ou mesmo obrigatório o cadastro na Receita Federal, na estadual, INSS, DRT? Não é obrigatória a declaração junto ao Imposto de Renda, mesmo sendo isento? Quais os diplomas legais que determinam?”

Em princípio, prezado leitor, não há lei que obrigue o condomínio a efetuar qualquer dos registros ou obrigações indicadas. Destacamos a ressalva “em princípio”, porque existe uma graduação de compromissos que atingem o condomínio à medida que cresce e assume maiores responsabilidades.

Tomemos o exemplo de um condomínio pequeno, com poucas unidades, que não disponha nem de conta bancária ou de funcionário. Para que (!) inscrever-se no CNPJ/MF ou no INSS? Para que (!) associar-se a sindicato da categoria? Para que (!) contratar contador?

Se as atividades do condomínio, porém, forem mais elaboradas, haverá necessidade de inscrever-se no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas (CNPJ), a fim de conseguir abrir conta-corrente em banco comercial.

Se as atividades do condomínio, porém, forem mais elaboradas, haverá necessidade de inscrever-se no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas (CNPJ), (embora não seja reconhecido pela legislação e pelo judiciário como pessoa jurídica), a fim de conseguir abrir conta-corrente em banco comercial. Se tiver funcionário, também precisará de registro junto à Delegacia Regional do Trabalho (DRT) e ao Instituto Nacional do Serviço Social (INSS).

FIM MERCANTIL?

Em um terceiro nível, situam-se os condomínios que auferem algum tipo de rendimento de natureza não-condominial, como aluguel de espaços ou fachadas, exploração de antenas de rádio-telefone, ou que aplicam valores significativos em instituições financeiras. Nestes casos, a nosso ver, o condomínio deve fazer a declaração de ajuste junto à Receita Federal, porque são rendas que nada têm a ver com a função essencial do prédio. A natureza mercantil de tais atividades impede que gozem do mesmo tratamento dado à cota de condomínio, está em um rateio das despesas necessárias à administração do edifício e ao bem comum.

Temos nos posicionado sempre em favor de um condomínio mais puro, que não se envolva com questões não condizentes com os interesses imediatos dos co-proprietários, para evitar que problemas alienígenas venham a afetar a instituição Condomínio no Brasil.

Quando síndicos ultrapassam os limites de suas atribuições – respaldados ou não por decisão de assembléia geral – o condomínio entra em zona de perigo, que não são poucos no ordenamento econômico e jurídico do País. Um condomínio que, por exemplo, queira explorar linha de ônibus para os moradores, prestar serviços de enfermagem, oferecer aulas de kung-fu e outras coisas do gênero, poderá tornar-se vítima, gratuita, de ações de indenização por danos materiais e morais. Para o síndico, basta o dever de bem zelar pelo dinheiro dos condôminos.

Portanto, caro leitor, embora com pouca prática nesses assuntos burocráticos, acreditamos que o prédio só deve se envolver e cumprir as obrigações que forem essenciais à sua organização social. Nada de ingressar, se associar, registrar ou declarar onde não for chamado.

Multiuso de áreas comuns

Exigir que os visitantes se identifiquem em certas horas da noite (ou mesmo durante todo o expediente) é uma imposição não muito simpática mas que está dentro dos limites de auto-regulamentação do prédio.

Comumente divide-se a propriedade imóvel do condomínio em áreas privativas e áreas de uso comum, situando-se entre aquelas as unidades autônomas e entre estas tudo o mais abrangido no terreno e construção. Outras classificações, menos rigorosas, também acontecem, dando um colorido bem sugestivo ao tecido jurídico de um condomínio moderno.

Comecemos pelo grau de acesso público de certos edifícios, especialmente os comerciais. Da entrada da rua até a sala privativa dos usuários há uma graduação sutil que vai do totalmente público ao totalmente particular. Áreas como a entrada principal, corredores térreos, mais parecem uma extensão da rua, por ali transitando todo tipo de pessoa, sem nenhuma fiscalização por parte do condomínio.

Logo a seguir vêm áreas que podemos denominas coletivas, como os elevadores, parte do saguão (quando há controle de passagem via catraca, por exemplo), corredores dos andares de cima e outras áreas comuns do prédio. Seu acesso já sofre um maior controle por parte da administração, especialmente nas regiões onde a questão de segurança é mais aguda.

Quando se entra nas áreas privativas encontra-se praticamente a mesma dicotomia, com áreas de acesso facilitado do público (sala de espera etc.) e outras de caráter essencialmente privado.

Dentro da unidade, obviamente, a disciplina de acesso é de seu proprietário. No prédio, como um todo, tal regulação é do condomínio. Exigir que os visitantes se identifiquem em certas horas da noite (ou mesmo durante todo o expediente) é uma imposição não muito simpática mas que está dentro dos limites de auto-regulamentação do prédio. Proibir o exercício de atividades mercantis autônomas (o ingresso de vendedores) também pode se incluir nessa atividade fiscalizadora. Muito pode ser restringido se devidamente aprovado e não constituir odiosa discriminação.

USO EXCLUSIVO

Uma outra classificação também pode atingir determinados edifícios, no que diz respeito ao uso das áreas comuns. Diz a Lei do Condomínio, expressamente, que e defeso a qualquer condômino (..) embaraçar o uso das partes comuns” (art. 10, IV). Por exagero de interpretação, muitos têm entendido que, em nenhuma circunstância, o condômino pode utilizar-se com exclusividade de área comum do prédio. Não é bem assim.

Em muitas edificações existem áreas comuns, de propriedade de todos, que, circunstancialmente, são utilizadas apenas por um ou poucos condôminos. Veja-se, por exemplo, as coberturas e terraços. Em certas incorporações, a cobertura constitui área privativa, porém o terraço, por ser área descoberta, é de domínio de todos, porém de uso exclusivo do titular da cobertura, seja porque não há acesso direto do terraço a outras áreas comuns, seja porque assim ficou convencionado.

Nas garagens também é comum encontrar-se vãos e pequenos entraves ou pontos de acesso sem nenhuma serventia para a comunhão de proprietários, mas que podem ter alguma utilidade para o dono da garagem vizinha. Seu uso com exclusividade, regulamentado ou não por decisão em assembléia, é outro exemplo de flexibilidade do direito de propriedade no condomínio.

Também não vemos obstáculo intransponível à locação de determinadas partes comuns, de difícil acesso ou subutilizadas, a um ou outro condômino, com remuneração em proveito de todos, se esta for a vontade inequívoca da comunidade.

Como se vê, o condomínio é um maravilhoso campo de experiências jurídicas.

Multa Evoca Dor e Mágoa

A imposição de multas por infração ao regimento e à convenção sempre suscitou polêmica no condomínio. Dentre as atribuições do síndico talvez esta seja a mais penosa. Mesmo quando o infrator mereça a reprimenda, sua punição provoca raiva e ressentimento, que pode perdurar muito tempo depois que o síndico cumprir seu mandato e voltar a ser apenas um vizinho do irresignado.

O assunto já foi e voltou do Superior Tribunal de Justiça. Há semanas comentamos acórdão que valida a exigência de multa, mesmo quando a convenção condominial não se encontre registrada, conforme voto dos ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, em aresto relatado pelo ministro Waldemar Zveiter, cuja ementa dita que “A convenção de condomínio aprovada pelos condôminos, ainda que não registrada, tem validade para regular as relações entre partes.”

Neste mesmo acórdão, o ministro relator cita decisão da Terceira Turma Julgadora do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, de cuja ementa retiramos o seguinte parágrafo, chamando a atenção para a segunda frase. Diz o excerto:

“Fica o condômino sujeito ao pagamento de multa quando descumprir disposição da convenção do condomínio. O condomínio ao fixar a multa deve delimitar o comportamento que pretende incriminar compatível com a gravidade da infração.”

Conduta esperada

Os juízes goianos colocaram os pingos nos íís ao dizer que o condomínio, ao fixar a multa, “deve delimitar o comportamento que pretende incriminar compatível com a gravidade da infração”. Em outras palavras, não basta o síndico alegar que o condômino (ou morador) fez isto ou aquilo de forma imprecisa, genérica ou obscura. Sempre que algum infrator tiver que ser enquadrado no regimento interno ou na convenção, é preciso duas coisas: 1. que os diplomas legais do condomínio tenham previsão das condutas reputadas inadequadas; 2. que alguém tenha cometido a infração tipificada.

Ocorrido o fato, para que possa dar causa a uma multa por infração regimental ou convencional, é preciso que o síndico, na qualidade de representante legal do condomínio, faça a autuação do contraventor, comunicando-lhe que cometeu ato contrário às normas da casa, especificando data, local e circunstâncias da infração, para que o condômino ou morador possa defender-se, através de recurso que será levado à apreciação da assembléia geral extraordinária, se assim estiver previsto na convenção (Lei 4.591/64, art. 22, § 3o).

No próprio auto de infração o condomínio poderá determinar o valor da multa a ser cobrada do condômino, sempre com base nas regras vigentes no prédio. Se for mais cauteloso, poderá conceder prazo ao condômino para que se defenda e só depois aplicar, ou não, a multa prevista.

É bom lembrar que multas de valor absurdo, ou que crescem geometricamente sem limite, não são aceitas pela Justiça brasileira. O importante não é o valor da multa, mas a sua correta aplicação. Está mais do que comprovado que nós brasileiros não gostamos de pagar multas (quem gosta?), e que basta um pequeno saque no bolso para que mudemos nosso comportamento.

Importante, sem dúvida, é o trabalho de conscientização permanente que o síndico deve fazer junto aos moradores do prédio, mantendo todos cientes das normas internas. Se muitos condôminos estão agindo em desacordo, provavelmente falta maior divulgação das condutas esperadas.

Multar pode ser preciso, mas deve ser evitado ao máximo.

Fim de ano pode ser boa época para comprar imóvel

Construtoras podem oferecer descontos ou melhores condições para baixar estoques e fechar bem o ano.

Este final de ano pode ser um bom momento para quem já vinha procurando imóveis. Além da desaceleração da alta dos preços no mercado imobiliário, algumas construtoras oferecem descontos ou melhores condições de negociação neste período, de olho no maior poder de compra dos consumidores, que recebem o 13º salário, e na redução dos estoques para alcançar um bom fechamento anual.

Como a adoção de uma estratégia mais agressiva de vendas depende da condição de cada construtora, e não apenas do fator sazonal, a orientação é aproveitar boas oportunidades se a intenção já era comprar um imóvel, mas não encarar o momento como uma chance única de conseguir bons preços na compra do imóvel.

 Segundo especialistas, o cenário é propício para que algumas oportunidades surjam principalmente entre as construtoras que possuem capital aberto, uma vez que, com as ações negociadas em Bolsa, elas precisam alcançar certas metas e mostrar bons resultados aos acionistas nos balanços trimestrais.

Para isso, algumas delas buscam oferecer promoções para reduzir seus estoques e aumentar o fluxo de caixa. “Algumas empresas fazem promoções ostensivamente, anunciam descontos, mas outras acabam apenas oferecendo melhores condições nos plantões de vendas”, explica o professor titular de real estate da Escola Politécnica da USP, João da Rocha Lima. Algumas boas ofertas, como ele acrescenta, podem não estar estampadas em anúncios, mas sim aparecer durante o momento da transação ou da negociação.

Luiz Fernando Gambi, diretor de comercialização e marketing do Secovi-SP, complementa que muitas empresas acabam trabalhando seus descontos de forma mais “banal”, sem grandes alardes. “Muitas empresas, quando querem incentivar as vendas, comunicam aos seus canais de venda que estão flexibilizando sua tabela de desconto. Elas avisam aos vendedores que se antes eles poderiam dar descontos de 2%, agora podem trabalhar com 3%”, diz.

Marcelo Dzik, diretor de incorporação da construtora Even, afirma que o final de ano é um momento em que a construtora busca aproveitar a maior disponibilidade de renda dos consumidores por causa do décimo terceiro e também a maior intenção de compra de algumas pessoas que pretendiam comprar seu imóvel em 2012, mas ainda não o fizeram. Mas, ele explica que as oportunidades são muito mais condicionadas à necessidade de desovar unidades em estoque em um determinado momento, ou ao tipo de produto oferecido do que ao encerramento do ano.

Para encontrar maiores descontos nesta época, uma dica dos especialistas é partir do comprador a oferta de melhores opções de pagamento. Oferecer uma entrada maior, por exemplo, é algo que pode gerar descontos durante o ano todo, mas no final do ano a oferta pode surtir ainda mais efeito se a construtora estiver em busca de melhores resultados antes do ano acabar.

Bom momento do mercado

Além destes fatores que podem facilitar a compra no final de ano, a desaceleração na alta dos preços dos imóveis nos últimos meses também vem favorecendo a comercialização. No mês de outubro, a alta dos preços de imóveis medida pelo índice FipeZap foi a menor desde o início da série histórica em setembro de 2010. Nas regiões pesquisadas, que incluem sete capitais e o Distrito Federal, os preços subiram apenas 0,80% em média de setembro para outubro.

O professor da Politécnica da USP explica que o mercado esteve trabalhando até o primeiro semestre de 2011 com preços crescentes e agora a tendência é de acomodação. “No primeiro semestre de 2011 avaliamos que havia uma gordura especulativa nos preços. De lá para cá, os preços vêm se acomodando para baixo e eu considero que estejam adequados neste momento”, diz.

O diretor de marketing do Secovi avalia que o mercado imobiliário está entrando em uma fase melhor para os compradores. “Ainda estamos com um crescimento acima da inflação, mas a explosão que estava acontecendo nos preços está diminuindo e entra em uma parte da curva mais favorável”. Segundo ele, a partir de agora quem está procurando imóveis pode começar a encontrar melhores negócios, e a situação pode melhorar ainda mais no ano que vem.

Cuidados 

Ainda que todos os fatores levantados indiquem que os compradores podem se beneficiar neste final de ano, é importante que a decisão da compra seja planejada. Grandes “saldões”, descontos, brindes e vendas diretas com as construtoras são jogadas de marketing que podem ser muito bem-vindas, mas não devem ser o fator norteador da compra.

Conforme Rocha Lima explica, a compra de um imóvel, em muitos casos, representa o gasto mais alto da família, por isso é preciso ter cautela. “Um imóvel não é uma mercadoria que você entra na loja e compra. É uma decisão lenta, que exige reflexão, exige um olhar de 20 anos para frente e, em um horizonte mais curto de tempo, exige um olhar sobre a estabilidade do emprego e a capacidade de pagamento”.

As eventuais promoções de final do ano e as valorizações mais modestas, portanto, não devem acelerar a compra. O processo costuma ser demorado e durar cerca de seis a sete meses, segundo o professor da Politécnica. Por isso, fechar o negócio em um mês apenas pela motivação da promoção pode não ser uma boa decisão.

Gambi também acrescenta que de fato algumas empresas, para demonstrar aos acionistas resultados, reforçam as vendas em períodos de mudança de trimestre, mas mesmo assim elas não são capazes de oferecer descontos tão altos. “Elas podem estar dispostas a abrir mão de um pequeno lucro, mas olhando os balanços das empresas de capital aberto, a maior parte das incorporadoras têm margem de lucro de 11%, 12%. Então, se elas oferecerem 12% de desconto, elas não ganham nada”, afirma.

Portanto, segundo o diretor do Secovi, muitas vezes descontos superiores a 12% podem ser impraticáveis e sinalizar que o imóvel tem algum tipo de problema que tem impedido sua venda.

Fonte: Exame.com

Sete Direitos e Deveres

Em muitos pontos o novo Código Civil resolveu polêmicas entre condôminos. A questão de saber se o proprietário pode ou não participar das assembléias estando em débito com sua quota de rateio ficou esclarecida no novo texto legal.
Diz o novo Código:

“Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.”

Apesar da má redação (de um Código Civil esperava-se melhor apuro na linguagem), o texto é bem claro. No inciso I, onde se lê dispor, entenda-se que o proprietário pode livremente onerar, dar em pagamento, vender, doar ou alienar de qualquer modo a sua unidade. É esse o sentido do verbo dispor, em bom juridiquês.

No inciso II chama a atenção o emprego da palavra compossuidores, ao invés de condôminos ou proprietários. O legislador, ao que parece, demonstra sua intenção de que os direitos são extensíveis a todas as pessoas assemelhadas aos proprietários, como os promitentes compradores e cessionários.

O inciso III, apesar de claro, ensejará controvérsias, por certo. Quando uma pessoa se encontra “quite”? A existência de multa não paga, mas contestada, deixa o condômino sem quitação? É bom que o tema seja regulado pela convenção do condomínio.

Quatro deveres

Em seguida aos três direitos, o novo Código Civil elenca quatro deveres dos coproprietários. “Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais:

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”

O rateio das despesas condominiais passará a ser feito, obrigatoriamente, de acordo com a fração ideal de cada unidade. O novo Código Civil não mais permite, ao menos expressamente, que os condôminos aprovem critério diferente. A atual Lei do Condomínio (4.591/64) dispõe que “salvo disposição em contrário na convenção, a fixação da cota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade” (art. 123, § 1o). Tal exceção não está prevista na lei futura.

A proibição de realizar obras que comprometam a segurança da edificação não estava explícita na Lei 4.591/64. Por mais óbvio que seja a regra, é bom que tenha sido ordenada. Facilitará aos proprietários aprovarem normas mais rígidas de obras nos prédios, inclusive quanto a horário e barulho.

Os deveres dos incisos III e IV são os mesmos já previstos na Lei do Condomínio (art. 10), com outras palavras. Segurança, sossego e saúde (salubridade) continuam a ser as pedras angulares do comportamento exigido dos moradores em relação a seus vizinhos, tal como prevê o atual Código Civil (art. 554). O legislador, estranhamente, incluiu um novo dever aos condôminos: a obediência aos bons costumes. Criou uma nova polêmica, onde a poeira já havia baixado há tempo.

Como decorar seu condomínio neste Natal?

O Natal é o feriado mais movimentado de todos. Faz ferver o comércio, leva as empresas a contratarem, demanda mais das indústrias e, por todos esses motivos, aquece a economia. As comemorações não são diferentes apenas pelo aspecto econômico, entretanto.

No Brasil, o Natal é o único feriado em que casas, prédios, empresas e espaços públicos são amplamente decorados com temas apropriados à ocasião. Trata-se de uma das tradições mais fortes entre os brasileiros.

Nos condomínios, a decoração de Natal pode acabar ficando cara aos moradores. Existem, porém, alternativas para torná-la atrativa e barata.

Planejamento

Fazer o orçamento do gasto com a decoração é o primeiro passo. Caso esse tipo de ornamentação já esteja previsto no orçamento anual e não envolva altos custos, é possível que não haja necessidade de nenhuma quota extra. Porém, se não houver previsão antecipada, deve-se realizar uma assembleia para votação e declaração dos gastos para esta tarefa.

Vale a pena preparar uma comissão de moradores interessados na decoração do condomínio. As crianças também podem ajudar, promovendo, dessa forma, integração.

Decoração

As propagandas do Natal começam já em novembro. Nas ruas, lojas enfeitadas chamam a atenção do público e os edifícios brilham com suas luzes. Mas quais são os enfeites ideais para um condomínio?

Se a decoração desejada for simples, só com as lâmpadas do tipo “pisca-pisca”, pode-se usá-las tanto nas árvores do jardim como na portaria. Já se a preferência for de uma decoração mais completa, o ideal é comprar uma árvore com enfeites para o hall de entrada, luzes para a área externa e alguns enfeites para outros ambientes.

Com planejamento antecipado, pode-se pensar até em ideias mais ousadas, como aquelas em que luzes simulam uma árvore de Natal em toda a extensão da altura do prédio. Nesses casos, porém, é sempre bom ter um plano bem estruturado, para que os custos não pesem no bolso dos condôminos.

Outra opção de enfeite para o condomínio é usar uma decoração ecológica, com garrafas pet, revistas antigas, bolas de isopor, entre outros. Nesse caso, pode-se também promover momentos de construção da decoração – outra ferramenta de integração entre os moradores.

Cuidados

Ninguém quer ter problemas com a parte técnica na hora de enfeitar o ambiente condominial, por isso são necessários alguns cuidados.
A maior parte dos acidentes em condomínios, nesse período, é causada por falta de cuidados em relação à energia elétrica. “Em muitos casos, funcionários fazem a decoração, mas não estão preparados para isso e não usam nenhum tipo de equipamento de segurança. Existe o problema da fiação exposta, com emendas e de má qualidade, que pode causar incêndios”, alerta o síndico profissional Maurício Jovino.

O recomendável é que se contrate um profissional da área, como um eletricista, para cuidar dessa parte. É uma prevenção para os funcionários e moradores, principalmente crianças.

Outras formas

Para não complicar a vida do síndico, uma maneira de ter uma linda decoração sem preocupação é contratar uma empresa especializada em decoração. Existem diversos projetos para áreas externas que utilizam materiais resistentes ao tempo e são feitos sob encomenda.

Alugando a decoração, o condomínio elimina o problema da desmontagem e de espaço para armazenagem do material até o Natal seguinte. O custo, nesse caso, será um pouco maior, mas evita muita dor de cabeça. Com planejamento, tudo é possível.

Fonte: Condoworks

Problemas nas construções com as chuvas podem ser evitados com manutenção regular

Nesta época do ano, é comum que apareçam transtornos nos imóveis em decorrência do período chuvoso.

 (Eduardo Almeida/RA Studio)

Nos períodos chuvosos, é comum aumentarem as reclamações nas administradoras de imóveis alugados por problemas em telhados. No entanto, o aparecimento do transtorno esta época do ano pode estar relacionado à falta de manutenção, tarefa que é de responsabilidade dos locatários.

Diretora da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi), Adriana Magalhães explica que é preciso analisar cada caso para saber a quem cabe solucioná-lo. “A situação é relativa, porque pode ser de responsabilidade do proprietário, do inquilino ou do condomínio. Em um primeiro momento, em casas e lojas as trocas de telhas, por exemplo, cabem ao inquilino”, conta.

Outro transtorno que é mais comum nesta época do ano é o surgimento de infiltrações, que acarretam um enorme transtorno para os moradores do imóvel, sem contar que comprometem a estrutura da edificação. “Se for estrutural, o problema tem de ser resolvido pelo proprietário. No caso do condomínio, cabe a ele fazer a manutenção”, ressalta Adriana.

Morador de uma casa no Bairro Santa Inês, na Região Leste de Belo Horizonte, o motociclista Fábio Rocha tomou o cuidado de verificar seu telhado antes do período chuvoso. “Fiz, de março até junho, manutenção corretiva no meu telhado, que tinha problema de vazamento na junção com a parede e nas telhas, devido a galhos de árvores e folhas que foram se acumulando ao longo do tempo”, conta Fábio Rocha.

O motociclista diz que tem esse cuidado periodicamente. Tanto que, a cada dois anos, sempre antes do período de chuvas, faz a manutenção preventiva. Para isso, recorre a profissionais qualificados, como o que contratou este ano. “Ele tinha boas referências e tomei o cuidado de conhecer obras em que ele tinha atuado. Diante do meu problema, ele sugeriu a troca completa do telhado”, informa.

UMIDADE 

É preciso, ainda, ter atenção com o sistema de calhas. Afinal, é por essa tubulação que a água dos telhados é escoada. Mantê-las sempre limpas e desobstruídas é essencial para proteger as construções de alagamentos, da erosão do solo e da umidade excessiva. “Essa tarefa também é de responsabilidade do inquilino”, conforme ressalta Adriana Magalhães.

No entanto, há exceções, como reconhece a diretora da CMI/Secovi. Ela cita como exemplo um caso em que o excesso de frutos e folhas que caíam de um abacateiro de uma propriedade vizinha causou o entupimento da calha. “Tomamos a providência de notificar o vizinho. Temos sempre que verificar de quem é a responsabilidade e cobrar de quem é devido.”
O cuidado é muito importante, pois são vários os objetos que podem contribuir para o entupimento desse tipo de tubulação, “como folhas, frutos, sacos de plásticos trazidos pelo vento, terra, restos de reformas de telhado, reboco caído e até papagaios que caem nos telhados”, cita o engenheiro da Equiflow Serviços Polivalentes Geraldo Lafetá Rebello.

Mãos à obra 
Fachadas e janelas também requerem cuidados. Para executar esse tipo de serviço, fica a cargo do inquilino contratar um profissional ou ele mesmo fazer o trabalho

O mesmo cuidado que o proprietário e inquilino devem ter com o telhado se aplica à manutenção de fachadas e janelas, que precisam passar por revisões periódicas. “A questão é de responsabilidade de quem está na posse do imóvel, que deve pedir a um profissional para verificar. No caso das janelas, o silicone pode dar fissura, e os revestimentos, como pastilhas, devem ser revistos”, observa Adriana Magalhães, diretora da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi).

A advogada e sócia-proprietária da Sindicon Administração de Condomínios e Imóveis, Juliana Costa Oliveira Miranda, reforça a necessidade de manutenção periódica a fim de evitar infiltrações em janelas. “Os materiais utilizados para a devida vedação, como borrachas e silicone, perdem sua eficiência com o tempo e sofrem interferência do calor e da chuva”, explica.
No caso de infiltração originada da fachada, Juliana diz que cabe ao condomínio sanar o problema. Mas é o laudo emitido por profissional habilitado que poderá gerar mais segurança a respeito de a quem cabe solucionar a questão. “Toda e qualquer infiltração na área interna do apartamento, devidamente comprovada que é de origem da parede externa, é da responsabilidade do condomínio o reparo, inclusive dos danos provocados.” Para essa afirmação, a advogada se baseia no que diz a legislação a respeito do assunto. “A Lei 10.406, em seu artigo 1.348, inciso V, declara que todo e qualquer dano provocado pela parte externa é da responsabilidade comum (condomínio).”

O presidente da Rede Imvista, Eduardo Novais, aposta na conscientização dos inquilinos sobre a necessidade de manutenção e conservação de telhados e fachadas. “Encaminhamos, todos os anos, em setembro, um comunicado falando sobre a importância dessas manutenções anteriormente ao período das chuvas”, informa.

TRABALHO CUIDADOSO 

Para executar esse tipo de serviço, Novais diz que fica a cargo do inquilino contratar uma empresa ou um profissional, ou ele mesmo fazer o trabalho. “Geralmente, os maiores problemas são em casas, onde a manutenção não é periódica. Já em prédios os problemas são poucos e os próprios condomínios fazem a manutenção preventiva”, observa.

Vistoria regular no telhado é fundamental para evitar goteiras e infiltrações  (Eduardo Almeida/RA Studio)
Vistoria regular no telhado é fundamental para evitar goteiras e infiltrações

Nesse último caso, se for designado algum funcionário do prédio para executar a tarefa, o especialista em direito imobiliário e presidente do Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários (Ibei), Fernando Augusto Cardoso de Magalhães, ressalva que o síndico deverá fornecer todos os equipamentos de segurança individual (EPIs) e, de preferência, contratar um seguro de acidente suplementar. “Vale lembrar que, nesse caso, a responsabilidade por eventuais acidentes ou danos causados pelo serviço realizado recairá, exclusivamente, sobre o condomínio.”

No caso da contratação de uma empresa, Fernando Cardoso diz que é importante verificar se ela está formalmente constituída. “É preciso exigir certidão de regularidade junto ao INSS e verificar se todos os empregados estão utilizando EPIs, devendo o síndico exigir a nota fiscal referente aos serviços prestados, a fim de resguardar o condomínio quanto à responsabilidade por danos que possam surgir devido a falhas na prestação dos serviços.”

Se a manutenção de telhados e calhas for em casas ou lojas, uma das soluções apresentadas por Eduardo Novais antes de contratar a empresa é procurar a imobiliária para indicar empresas e profissionais que já fazem esse tipo de serviço. “Atualmente, diversas imobiliárias têm um setor que dá esse auxílio ao inquilino, indicando os melhores nomes.”

De qualquer forma, o engenheiro Geraldo Rebello diz que, no caso das calhas, o interessado pode recorrer a empresas que fazem limpeza de caixas-d’água, que costumam oferecer esse tipo de serviço. “É preciso ser pessoal qualificado para não quebrar telhas nem pisar nas calhas, para não trincar suas soldas. O serviço deve ser acompanhado por pessoa de confiança”, orienta.

Três perguntas para… Pedro Covelo, engenheiro civil da Green Gold

Como deve ser realizada a manutenção de telhas e calhas?

Deverá ser feita verificando-se principalmente as telhas quebradas ou soltas, calhas e rufos furados ou enferrujados, além de sujeiras dentro das calhas, como folhas, poeira e até papéis.

Quem pode executar o serviço?

Essa manutenção pode ser feita por um funcionário do prédio ou até mesmo por um morador, desde que estejam usando todos os equipamentos adequados e cuidados possíveis para não se machucarem nem danificar ainda mais o telhado (como quebrar telhas, amassar calhas).

Quais cuidados devem ser tomados na hora de fazer esse serviço e contratar a empresa?

É aconselhável contratar uma empresa idônea especializada em reparos e manutenção de telhados e, de preferência, que tenha um responsável técnico em seu corpo de funcionários. Aconselho também fazer um contrato especificando todos os serviços e prazo para término deles.

Fonte: Lugar Certo

A mudança para o condomínio

Uma grande alegria pode ser tornar em insatisfação quando os novos proprietários de apartamentos em conjuntos residenciais se veem ocupando pela primeira vez o prédio. Para o diretor de uma administradora de condomínios, José Roberto Iampolsky, em dezembro e fevereiro cresce o número de edifícios entregues pelas construtoras. Segundo ele, há muitas dúvidas em como transformar o uso coletivo das moradias em condomínio, devido às regras internas, distribuição de cargos e principalmente finanças.

Assembleia

O diretor orientou que o primeiro passo é realizar uma assembleia geral de instalação do condomínio, durante a qual serão eleitos o síndico e o corpo diretivo (síndico, subsíndico, conselho) para o período que for estabelecido.

“Neste primeiro momento, sugerimos que a primeira gestão seja de seis meses e não de um ano, já que tudo é novo, uma fase de adaptação. De preferência, as pessoas eleitas devem ter conhecimentos básicos de contabilidade, direito, finanças e administração, muito necessários no cotidiano do condomínio”, explicou.

Taxa condominial

Ainda na primeira assembleia, deve ser elaborada uma previsão orçamentária que definirá o valor mensal do condomínio a ser pago por todos os proprietários de unidades. “O valor do condomínio é um item que sempre gera muita controvérsia. Em síntese, a taxa é paga de acordo com tamanho do imóvel, mas há proprietários que não concordam e acham mais justo cobrar pelo número de moradores, o que é ilegal”, alertou Iampolsky.

Nesta conta, deve constar ainda uma verba para o enxoval do condomínio, ou seja, os equipamentos básicos necessários para o seu funcionamento, segurança, decoração, lazer etc. Para o representante da administradora, nesta hora, vale o bom senso, com a definição sendo dada pela média da disponibilidade aquisitiva dos condôminos. “Não deve prevalecer nem o gastador nem o supereconômico”, ponderou o diretor.

Convenção

Outra providência a ser tomada ainda na assembleia de instalação é a definição da convenção do condomínio, que é o conjunto de normas do condomínio e deve ser elaborada de acordo com a lei por um advogado e aprovada em assembleia por proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais. Ela trata, principalmente, das questões ligadas à gestão do patrimônio e deve ser registrada no Cartório de Imóveis competente.

Na convenção, estão estabelecidas as normas referentes à forma de rateio de despesas, prevenção e contenção de inadimplência, obras, mudanças, fundo de obra, padrão estético e uso das áreas comuns, como garagem e salão de festas, assembleias, escolha do síndico, subsíndico e conselho consultivo, animais, entre muitos outros itens.

Eleito o corpo diretivo e definida a convenção, deve-se providenciar o CNPJ do condomínio junto à Receita Federal.

Fonte: Folha do Condomínio

O IPTU e a cota de rateio

Embora um seja imposto e o outro rateio de despesas, o IPTU e o condomínio têm muito em comum. E, naturalmente, algumas divergências. São dois encargos que estão vinculados intrinsecamente ao imóvel, por força de lei ou de convenção, dele não podendo se separar pela alienação, pelo abandono ou outra forma de renúncia à propriedade. É mais fácil conseguir um divórcio do que livrar-se do condomínio ou do IPTU.

O imposto sobre a propriedade territorial urbana incide sobre todos os imóveis existentes na área urbana dos municípios, inclusive sobre a área comum do condomínio, como toda e qualquer propriedade sujeita ao pagamento do IPTU. O rateio de despesas comuns, por sua vez, atinge todas as unidades da propriedade edilícia, quem quer que seja o seu titular, mesmo que a prefeitura, o Estado ou outra entidade pública.

O imposto lançado sobre as áreas comuns deve ser rateado entre os condôminos, na forma da convenção (usualmente por fração ideal), sem exclusão de qualquer unidade, mesmo que seu domínio seja detido por ente público. Cada um cumpre sua obrigação. O condomínio paga o valor integral do IPTU e o cobra proporcionalmente de cada condômino.

O fundamento legal para a cobrança do IPTU está no Código Tributário Nacional, cujo artigo 32 assim se expressa: “O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.”

A legislação municipal pode regulamentar a matéria, permitindo, por exemplo, que haja imóveis isentos. A isenção, grosso modo, é uma forma de não cobrar o imposto daqueles que se enquadram entre os contribuintes, porém, por conta de circunstâncias objetivas, como o pequeno tamanho ou valor do imóvel, são dispensados do pagamento. Prédios pertencentes ao Poder Público, templos religiosos, escolas, instituição de assistência social sem fins lucrativos geralmente são imunes do imposto, não sendo obrigados ao pagamento.

Não existe ou isenção ou imunidade quanto ao pagamento da taxa de condomínio, contudo. Pelo menos, até hoje não tivemos conhecimento de que alguma organização condominial tenha liberado algum condômino do pagamento de sua quota de rateio. No caso do apartamento do zelador, ainda existente em alguns edifícios, trata-se de área comum a todos e não de unidade autônoma. Fica somente sujeita ao IPTU, mas não à divisão de despesas do prédio.

Uma outra analogia. É o município que estabelece por lei os valores que serão cobrados a título de imposto predial, e o dinheiro pode ser utilizado livremente pela prefeitura para o atendimento de suas finalidade, não havendo vinculação entre o numerário arrecadado e as demandas do fato que o gerou, ou seja, o IPTU, embora se baseie no valor de terrenos e edificações, não precisa ser aplicado em melhoramentos para estes mesmos imóveis.

Com o condomínio é diferente. Os valores arrecadados pelo síndico, conforme orçamento aprovado em assembléia ou rateio de despesas autorizadas, deve ser integralmente aplicado em benefício da propriedade comum, não se permitindo qualquer desvio de finalidade.

Guia sobre direitos e deveres dos condôminos

O que diz o Código Civil

O primeiro passo para uma convivência pacífica e justa no condomínio é saber o que a lei dispõe sobre este assunto. Confira abaixo o que o novo Código Civil estabelece para moradores proprietários 

Direitos

  • Dispor da sua unidade e das áreas comuns, sem infringir as normas do Regulamento Interno, da Convenção e da legislação vigente. Artigo 1335
  • Desde que esteja quite com as despesas condominiais, votar em assembleias, participar de suas deliberações, candidatar-se a cargos administrativos e a eles ser eleito. O voto tem peso proporcional à fração ideal da unidade, salvo disposição diversa da Convenção. Artigos 1335 e 1352
  • Participar da decisão do que é feito com o dinheiro comum, em assembleia. A previsão orçamentária anual deve ser aprovada em assembleia ordinária, e alterações (aumentos de condomínio) devem ser submetidas a assembleia extraordinária. A prestação de contas do ano anterior também é obrigatória. E obras devem ser pré-aprovadas pela assembleia, com o quórum previsto no novo Código Civil.Artigos 1341 e 1350
  • 1/4 (um quarto) dos condôminos, juntos, podem convocar uma assembleia, sem intermédio do síndico. Artigo 1355
  • A maioria absoluta (metade mais um) dos condôminos pode destituir o síndico, em assembleia especificamente convocada. Artigo 1349
  • Votar sobre alterações nas áreas comuns do condomínio, na Convenção e no Regimento Interno. Artigos 1341, 1342, 1343 e 1351
  • Pagar as despesas de condomínio na proporção de sua fração ideal, e apenas no que diz respeito aos gastos de que desfrute. Por exemplo: um condômino que não tem vaga na garagem não paga pela manutenção do portão da mesma. Artigos 1335 e 1340
  • Alugar sua vaga na garagem, de acordo com o critério previsto no Código Civil: têm preferência os proprietários, em seguida os inquilinos, e finalmente pessoas estranhas ao condomínio. Artigo 1338
  • Vender a vaga de garagem a outro condômino. A comercialização só pode ser feita com não-condôminos se assim o permitir a Convenção do condomínio. Artigo 1339

Deveres

  • Contribuir em dia para as despesas do condomínio, na proporção de sua fração ideal. Artigo 1335
  • Respeitar as disposições do Regulamento Interno, da Convenção e da legislação vigente. Artigo 1333
  • Não realizar obras em sua unidade que comprometam a segurança da edificação ou alterem sua fachada. Artigo 1336
  • Pagar as multas e os juros previstos no Código Civil, na Convenção e no Regulamento Interno, no que diz respeito a atrasos no pagamento de despesas, e a infração de normas de convivência. Artigos 1334, 1336 e 1337

Fonte: SindicoNet