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síndico

Alteração de fachada

Querer pintar uma parede, trocar uma esquadria ou fechar uma sacada parece uma vontade inocente e até rotineira. Mas em um condomínio, não é. Ela pode gerar muita confusão se avançar para áreas comuns ou para a fachada do condomínio.

Aí, entra em ação o síndico e a Convenção do condomínio. É lá que estão as regras que devem ser seguidas para garantir a harmonia estética do condomínio e acabar com o pode ou não pode.

O que o Código Civil diz?

  • Artigo 1336: “São deveres do condômino: III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”

O que é fachada e área comum?

Antes de saber onde o morador pode ou não pode mexer, é importante esclarecer os limites dessas áreas.

  • Por fachada, entende-se toda área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, sacadas, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício entre outros elementos que compõem a harmonia estética.
  • A área comum inclui toda a região do condomínio que pode ser usada pelos moradores sem restrições ou com o uso de chaves disponíveis, como hall, porta de entrada e saída das unidades, corredores, escadas, garagens, salões e academias.

Porque não?

O SíndicoNet apurou que um dos fatores que mais influenciam na valorização e venda de um apartamento é a estética do condomínio.

Ou seja, mesmo se o apartamento for pequeno ou se a localização não for das melhores, a beleza e a organização podem elevar preços e atrair compradores.

Sendo assim, destacam os especialistas, manter a fachada e a área comum organizadas e dentro dos padrões estabelecidos é fundamental.

É proibido

Segundo o Código Civil, qualquer tipo e alteração na fachada ou área comum é proibida. Para legitimar uma alteração, esta deve passar a constar na convenção. Porém, na prática muitos condomínios vêm tolerando algumas alterações mediante aprovação em assembleia.

Veja uma lista prévia do que costuma ser proibido:

Sacadas

Toda a área da sacada que é visível não pode ser alterada, como:

  • Porta
  • Cor das paredes internas e externas
  • Forro ou teto
  • Grade ou parapeito*
  • Fechamento com vidros ou grades
  • Telas de proteção**
  • Películas de proteção nos vidros
  • Toldos
  • Ar-condicionado
  • Mini parabólicas do tipo Sky

(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção
(**) especialistas entendem que, por ser um item de segurança, a instalação de telas não precisa ser decidida em Assembleia, mas a cor da tela, sim.

Proibições gerais presentes na maioria dos Regulamentos Internos.

  • Colocar ou instalar varais
  • Guardar bicicletas
  • Pendurar roupas e objetos para o lado de fora
  • Colocar vasos ou objetos que possam cair do parapeito

Fachadas

  • Instalar antenas
  • Trocar janelas ou vitrôs*
  • Fechar a área de serviço**
  • Alterar cor ou textura das paredes de fora do apartamento

A pintura total do edifício pela mesma cor não é proibida, mas precisa ser aprovada em assembleia. Pode ser encarada como uma melhoria no prédio e não precisa constar na Convenção. A alteração de cor é alteração de fachada

(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção
(**) se houver a utilização de gás para aquecimento, manter essa área aberta também é uma questão de segurança.

Áreas comuns

  • Trocar a porta de entrada do apartamento*
  • Alterar a abertura da porta de entrada do apartamento**
  • Trocar a porta do depósito
  • Alterar a utilização, finalidade ou móvel do depósito
  • Pintar ou decorar o hall de entrada dos apartamentos*
  • Pintar ou decorar o hall de entrada do condomínio
  • Em edifícios cujo portão é parte do projeto arquitetônico alterá-lo constitui mudança de fachada. Isso ocorre normalmente em edifpicios antigos ou tidos como históricos.
  • Em edifícios comuns, em geral, a troca de portões não constitui alteração da fachada.

(*) Na maioria das convenções é proibido. Alguns condomínios aprovam alterações em assembleia
(**) as portas abrem para o lado de dentro por uma determinação de segurança do Corpo de Bombeiros)

Como aprovar ou permitir mudanças

De acordo com os especialistas, o ideal é que todas as proibições e permissões relacionadas a alteração da fachada e áreas comuns dos condomínios estejam na Convenção, já que, dessa maneira, o condomínio tem um argumento mais forte em caso de ações judiciais.

Entretanto, no dia-a-dia do condomínio, frequentes alterações na Convenção são inviáveis e muitos síndicos acabam optando por aprovar certos tipos de mudanças cada vez mais comuns, como envidraçamento de sacadas e instalação de ar-condicionado, através de Assembleia . Vale ressaltar que isso não isenta totalmente o condomínio no caso de uma possível ação judicial da parte que se sentir prejudicada.

De uma maneira ou de outra, o importante é sempre oficializar com os moradores as decisões e as alterações que podem ser feitas nas fachadas e áreas comuns.

Medidas em caso de infração

Caso algum morador faça alguma alteração proibida pela Convenção do condomínio, o síndico ou administradora deve, o quanto antes,  enviar uma notificação da infração e solicitar que o morador restabeleça os padrões do condomínio com prazo determinado.

Muitas vezes, os condomínios perdem a ação por “negligência”, ou seja, demoram muito tempo para contestar a alteração.

Se a notificação não for cumprida, o morador deve ser multado de acordo com as disposições do Código Civil (art. 1336 e 1337).

É possível também, em casos extremos, recorrer a ações judiciais. Nesse caso, a medida deve ser discutida e votada em assembleia com aprovação da maioria dos presentes.

Dicas de especialistas

Especialistas ouvidos pelo SíndicoNet dão dicas para evitar problemas

  • Seja rigoroso e não abra exceções
  • Notifique rapidamente o morador que cometer alguma infração, dando prazo para alteração e avisando da possibilidade de multa
  • Elabore a Convenção com base no Código Civil, assim, dificilmente ela poderá ser contestada
  • Disponibilize e deixe fixada no quadro de avisos a Convenção e o Regulamento Interno. É uma maneira de todos saberem as regras

Fonte: SíndicoNet

O conflito gerado pelas vagas

Diversos são os conflitos que podem existir em um condomínio, seja residencial, comercial ou misto, mas um dos principais problemas que acarreta em brigas entre moradores, e até em ações judiciais, é o uso das vagas de garagem.

Segundo o presidente do Sindicato dos Condomínios Residenciais e Comerciais do Distrito Federal (Sindicondomínio-DF), José Geraldo Pimentel, cabe ao condomínio garantir a regulamentação do uso das vagas. “O síndico precisa orientar os condôminos e manter um cadastro que possa identificar qual é o titular da vaga e quais são as outras pessoas autorizadas a utilizar aquele espaço”, explicou o dirigente.

garagem 1Os conflitos surgem quando as garagens são consideradas extensões dos apartamentos e os condôminos passam a utilizá-las para acomodar objetos além do veículo, muitas vezes, desrespeitando o espaço delimitado.

A legislação prevê o direito a guarda dos veículos na garagem, mas não se refere ao objeto da propriedade. Esta parte do condomínio pode ser considerada como unidade autônoma, mas as vagas devem ser demarcadas como parte acessória de uma unidade habitacional ou profissional.

O Condômino pode fazer uso dela ao estacionar seu carro ou moto, ou ainda bicicletas, desde que respeite o espaço delimitado.

Regras de trânsito

Ainda que a garagem seja um ambiente privativo, é preciso que o regimento interno do condomínio verse sobre as normas de trânsito dos veículos.

“Não é porque está fora do trânsito que não tem regra. Na garagem também tem que ter velocidade máxima permitida, sinalização dos sentidos das vias, e é inteira responsabilidade do condomínio prestar aos condôminos todo o auxílio necessário para garantir a boa convivência entre eles”, destacou Geraldo Pimentel.

Uma das exigências é respeitar a velocidade máxima permitida, que deve variar entre 20 e 40 km/h. A garagem também precisa ser sinalizada para garantir a segurança dos moradores e evitar danos aos veículos. “O condômino que infringe as regras do regulamento interno responde por todo o dano que causar. O síndico pode aplicar a multa de advertência, primeiramente educativa, e no caso da permanência da infração, aplicar uma punição maior ao morador”, pontuou Geraldo.

Aluguel de garagens

Conforme o representante do sindicato, em maio de 2012, entrou em vigor a lei federal 12.607/12, que proíbe a locação e a venda de vagas de garagem em condomínios a terceiros. A proibição tem como objetivo garantir segurança dos donos de unidades habitacionais em determinado prédio.

Para conseguir alugar a vaga de garagem, primeiro o aluguel deve ser um item permitido na convenção do condomínio. Em seguida, o proprietário deve buscar autorização dos condôminos em assembleia. É necessário ter o aval de dois terços dos moradores.

Como estabelecer o bom convívio

Para Pimentel, a principal dica é manter o estacionamento bastante sinalizado, de certa forma que o condutor possa receber o máximo possível de informação, tanto na entrada quanto na saída de veículos.

“Caso seja possível, o condomínio deve ter um garagista para prestar informações a todos os residentes. O espaço precisa ter ventilação, equipamentos de primeiros socorros para alguma emergência, e equipamentos contra incêndio”, destacou o presidente do sindicato.

Fonte: Folha do Condomínio

Síndicos mais atentos nas férias

Temporada exige atenção redobrada à segurança, uso de piscinas e áreas comuns dos condomínios

O período de férias é sinônimo de tempo livre, descanso e diversão, mas também pode gerar estresse em condomínios com muitos moradores. Que o digam os síndicos, que devem redobrar os cuidados na administração dos espaços. O compartilhamento de piscinas e outras áreas comuns, as crianças em férias e o maior trânsito de visitantes que as famílias recebem durante a temporada exigem maior atenção. Para prevenir problemas, o melhor é se antecipar e reforçar as normas do condomínio.

síndico 10A segurança, por exemplo, pode ficar comprometida com o entra-e-sai mais frequente de visitantes. O gerente de condomínios da administradora Apsa, Geraldo Victor, lembra que o síndico deve salientar, com todos os moradores, a importância de identificar quem está autorizado a andar pelas dependências do prédio. Vale a pena decidir sobre a entrada, ou a proibição, de entregadores de serviços delivery no condomínio. “O morador pode buscar a encomenda na portaria por questões de segurança”, observa.

O uso da piscina varia conforme o regimento interno, que pode autorizar ou proibir parentes e outras visitas. “Em alguns casos é permitido o acesso para crianças visitantes, outros não exigem exame médico. É importante que o síndico faça valer o que está previsto em regimento ou deliberado em assembleia”, aconselha Geraldo Victor.

O uso dos espaços comuns, como áreas gourmet e churrasqueiras, deve seguir as regras do condomínio. “Não se pode esquecer do respeito ao vizinho quanto ao barulho e dos horários estipulados por lei ou regimento”, afirma o especialista. Desentendimentos entre moradores podem ser minimizados, e até mesmo evitados, se o síndico se preparar e fizer as recomendações antecipadamente, reforçando, com comunicados internos, as regras de uso adequado dos espaços e horários.

Fonte: Gazeta do Povo

Evento em comemoração ao Dia do Síndico

Para celebrar o Dia do Síndico, comemorado no dia 30 de novembro, e homenagear estes profissionais que prestam um serviço tão importante nos condomínios, a Duplique Desembargador promoveu, no dia 8 de novembro, um jantar no restaurante Mezza Notte, em Santa Felicidade. Além da deliciosa culinária italiana, o evento contou com sorteio de brindes, oferecidos por empresas parceiras. Compareceram ao evento diversos síndicos de condomínios atendidos pela Duplique, funcionários e advogados da empresa, além do diretor do Grupo Garante, Luiz Queiroz.

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Síndico Vira Funcionário

Síndico pode ser porteiro? A pergunta foi formulada por condômina de edifício residencial em Curitiba, no qual, depois de ser eleito, o síndico nomeou-se porteiro do edifício, cumprindo horário da função e recebendo o salário que estipulou.

O fato não é original, já que temos conhecimento de que certos síndicos procuram exercer atribuições que não são suas, seja para economizar as verbas do edifício, seja para aumentar sua própria renda. Aliás, não são poucas as pessoas que se candidatam ao cargo de síndico visando unicamente sua remuneração.

De volta à pergunta. Do ponto de vista legal, nada impede que o porteiro seja eleito síndico do condomínio, sem abdicar de sua condição profissional, passando a receber duas remunerações, uma de natureza salarial, pela função de porteiro, e outra de natureza não-salarial, pela gestão administrativa. Note bem: é o porteiro que foi eleito síndico pelos condôminos.

Diferente situação foi apresentada no início. Após ser eleito síndico, este, sem autorização expressa da assembléia, usando de seus poderes legais de admitir e demitir funcionários, contrata-se como porteiro, fixa seu próprio salário, registra-se ou não em carteira, e passa a exercer a função paralelamente ao cargo de síndico. Seu pensamento talvez tenha sido: ora, se o porteiro pode ser síndico, por que o síndico também não pode ser porteiro?

Moralidade

A questão é complexa. Legalmente não há regra proibitiva expressa, mas há normas de conduta que devem ser consideradas na interpretação do caso. A Lei do Condomínio (4.591/64), ainda em vigor, ao fixar as atribuições do síndico, prescreve que “Compete ao síndico: a) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta lei ou pela convenção; II – exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como os serviços que interessam a todos os moradores;” (art. 22, § 1o).

Façamos uma singela pergunta: ao passar a exercer a função de síndico, sem autorização expressa dos condôminos, fixando seu próprio salário, agiu o síndico na melhor “defesa dos interesses comuns” (alínea a) e respeitou a “moralidade” (alínea b) que lhe compete vigiar internamente no edifício? Se ao leitor não espanta a atitude do síndico, então a resposta é positiva: sim, síndico também pode ser porteiro. Mas, se considera desonrosa ou imoral, o resultado só pode ser outro.

No caso concreto, entendemos que o síndico poderia ser funcionário do condomínio, desde que presentes três requisitos fundamentais: 1. que seja expressamente autorizado por assembléia geral dos condôminos (o item deverá constar da pauta), 2. que seu salário como porteiro seja fixado pela assembléia e 3. que sua carteira seja assinada pelo presidente do conselho consultivo, por especial autorização da assembléia, coibindo-se o síndico de efetuar qualquer anotação.

Mesmo assim, é recomendável evitar esse tipo de duplicidade funcional. Da maneira como funciona nossa Justiça do Trabalho, não será de estranhar que, em eventual reclamatória, a Justiça mande incorporar a remuneração do síndico como salário do porteiro, o que resultará em prejuízo vultoso ao condomínio.

*Luiz Fernando de Queiroz 

Terraço, Venda & Seguro

Três questões polêmicas do dia-a-dia do condomínio foram apreciadas pelo legislador do novo Código Civil, que entra em vigor em janeiro de 2003, em artigos curtos e objetivos: a conservação do terraço, os débitos pendentes na alienação e o seguro da edificação.

O primeiro dos artigos diz:

“Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.”

De longa data problemas com o último pavimento dos edifícios e com o terraço livre clamam por solução. Ora o terraço é designado como área de uso exclusivo do proprietário da cobertura, ora fica “reservado” como propriedade do incorporador, ora recebe o destino natural, que é área comum de propriedade de todos. Não poucas são as disputas judiciais entre visando dirimir sua forma de conservação, já que quem só usa nem sempre se sente na obrigação de fazer os reparos necessários.

Agora, ficou claro. A manutenção do terraço deve ser feita pelo proprietário da cobertura, respondendo ele por qualquer dano que venha a causar a seus vizinhos das unidades inferiores.

Não se deve confundir, porém, terraço com telhado. Terraço constitui área aberta de utilização adequada; situa-se a céu aberto, sem teto ou outro tipo de cobertura, o que torna imperativo isolamento de seu piso contra intempéries. Em certos casos, o terraço se confunde com o telhado, que é mera proteção feita de argila ou outro material, sem aproveitamento pessoal de seu espaço (salvo a eventual colocação de antenas etc.). Se houver telhado e não terraço, as despesas de sua conservação sensibilizarão o bolso dos condôminos e não do proprietário do apartamento de cobertura.

O segundo artigo enfatiza:

“Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

Mais claro não poderia dizer. Mais uma vez o legislador reforça a idéia de que dívida de condomínio tem natureza especial, dita “propter rem”, ou seja, que é própria da coisa, seguindo-a independente de quem seja seu proprietário. Como já ressaltado em dezenas de decisões do Superior Tribunal de Justiça, o não acolhimento dessa norma feriria de morte o condomínio como instituição, já que a impossibilidade de se penhorar o bem por dívida originada de despesas para a sua própria conservação geraria um desequilíbrio de tal monta que traria a falência ao prédio.

Qualquer que seja o modo de alienação (compra e venda, dação em pagamento, arrematação, doação etc.), se houver débitos de condomínio pendentes, o novo adquirente é obrigado a pagá-los, restando-lhe direito de ação regressiva contra o antigo proprietário.

O terceiro artigo dispõe:

“Art. 1.346.Ë obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.”

Neste ponto o novo Código Civil foi bem mais conciso do que a atual Lei do Condomínio (4.591/64, art. 13). Talvez porque o tema já seja hoje melhor disseminado na comunidade condominial.

O seguro deverá ser de “toda a edificação” e não apenas das partes comuns, de modo que, se ocorrer sinistro, parcial ou total, haja recursos suficientes para a sua reparação ou reconstrução, se assim deliberarem os proprietários. O prêmio pago à seguradora será incluído nas despesas ordinárias do condomínio, como já rezava a Lei 4.591/64 e como indica a razão.

Projeto que criou o cargo de síndico mirim para controlar as crianças num condomínio de Irajá faz sucesso

Para que a criançada obedeça às regras do condomínio em que é síndica, Monica Zumba Ceciliano teve uma ideia: instituiu o papel do síndico mirim. Quando assumiu o cargo, há 12 anos, ela criou a função para que os filhos — hoje adolescentes — e as outras crianças desenvolvessem responsabilidade. O projeto chegou a ser interrompido, mas, no ano passado, Monica teve dificuldades para controlar os pequenos, e um ex-síndico mirim sugeriu que a iniciativa fosse retomada.

O mandato, que dura dois meses, é bastante disputado pelas cerca de 15 crianças que moram no Portal de Irajá, na Zona Norte. Mas, para exercê-lo, é necessário ser comportado. Leonardo Ferreira, de 7 anos, atual síndico mirim, está na segunda administração. Ao assumir, ganhou um caderninho, no qual deve anotar tudo o que a criançada apronta no condomínio:

— Falo para as outras crianças não fazerem coisas erradas, como riscar os muros. Quando elas não me escutam, eu anoto no bloquinho.

Leonardo Ferreira mostra o prêmio que ganhou no fim do primeiro mandato
Leonardo Ferreira mostra o prêmio que ganhou no fim do primeiro mandato

Por sorteio

Para a escolha, é feito um sorteio. Quem tiver o nome anotado três vezes no caderninho por infringir o regulamento, perde a candidatura.

— Como todos querem participar, é mais fácil que sigam as regras — diz Monica.

O controle das crianças se estende aos visitantes, que invadem o condomínio de 78 apartamentos nos fins de semana. Mesmo assim, Leonardo não reclama da função.

— Eu acho bem legal. No fim de cada mandato, a gente ganha um presente. Já ganhei uma moto, com uma foto minha — diz, mostrando o mimo com sorriso tímido.

Fonte: Extra

‘O síndico é relapso com a área comum e não é aberto ao diálogo. Podemos substituí-lo?’

O cargo de síndico é eletivo e o mandato é de até dois anos, permitida a reeleição, conforme estabelece o artigo 1.347 do Código Civil.  Para sua eleição, o síndico precisa se candidatar e ser votado pelos condôminos que representem no mínimo 50% mais um dos votos dos presentes em assembleia.

Entre suas funções está a de representar o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, todos os atos necessários à defesa dos interesses comuns, diligenciar a conservação e a guarda das áreas comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos condôminos.  Assim, é próprio da sua função a conservação e a guarda das áreas comuns, o que está previsto no artigo 1.347 do Código Civil.

Caso uma pessoa se acidente em áreas comuns e se for provada a responsabilidade do condomínio pela omissão de manutenção, existirá a obrigação de reparação do dano.  Em casos extremos, é possível a responsabilização pessoal do síndico na esfera civil e criminal.

Aos condôminos prejudicados pela falta de manutenção adequada cabem alguns caminhos.  Inicialmente, qualquer condômino que se sinta lesado em defesa de seus interesses poderá entrar em contato direto com o síndico.  Caso este não esteja aberto ao diálogo, conforme mencionado, o morador poderá deixar consignada sua reclamação no livro de ocorrências, que deve estar na portaria, ou notificar o sindico por escrito, ou fazer a reclamação diretamente na administradora do condomínio.

Caso não tenha êxito na solução do problema, o condômino poderá, de forma extrajudicial e com o apoio dos demais condôminos (¼ deles, segundo o artigo 1.355 do Código Civil) convocar assembleia a fim de solucionar a questão ou até para propor a destituição do sindico.  Outro caminho é propor o ingresso de uma ação judicial para que o síndico seja obrigado a realizar os reparos e manutenções necessários. “É próprio da função do síndico a conservação e a guarda das áreas comuns, o que está previsto no artigo 1.347 do Código Civil”.

Fonte: Estadão

A contribuição dos síndicos ao INSS

Sem remuneração ou ajuda de custo está isento

Caso o síndico more no condomínio e seja proprietário da unidade habitacional, sua participação nas despesas com obras e fundo de reserva é obrigatória. Apenas as despesas ordinárias são dispensadas durante o seu mandato, se forem previstas. A informação é de Carlos Samuel de Oliveira Freitas (foto), advogado na área imobiliária e diretor de administradora de condomínios. Ele esclareceu que para a Previdência Social (INSS), o síndico é considerado um contribuinte individual quando recebe remuneração ou algum benefício pelo serviço prestado.

Ainda conforme o advogado, quem ocupa o cargo e não ganha remuneração, ajuda de custo ou isenção, não precisa contribuir com o INSS. “A alíquota mínima é de 11%, o que dá direito aos benefícios referentes a um salário mínimo com valor atual. É possível aumentar a porcentagem para que o benefício seja maior. Ao fim do mandato, o síndico deve fazer a baixa de sua inscrição na previdência, caso não queira mais recolher como contribuinte individual”, orientou Freitas.

Os rendimentos recebidos pelo síndico são considerados prestação de serviços pela Receita Federal e por isso devem fazer parte da base de cálculo para apurar o valor do recolhimento mensal obrigatório e do ajuste anual.

O advogado também informou que rendimentos recebidos pelos representantes de condomínios têm que ser informados na Declaração do Imposto Retido na Fonte (Dirf). Segundo ele, a remuneração ou benefícios, como isenção da taxa condominial, para quem exerce o cargo, depende da previsão da convenção do condomínio ou de convocação especial de assembleia, que autorize o benefício. Freitas avaliou que se não houver nenhuma disposição sobre o assunto no documento, a assembleia que elegeu o representante dos condôminos deve tomar a decisão cabível.

O advogado disse que isto também vale em casos de isenção do pagamento da taxa condominial. “Se houver retenção de imposto na fonte, toda a remuneração paga ao síndico e o valor total retido devem ser informados na Dirf. Esta declaração é anual e obrigatória”, apontou Freitas, que é também vice-presidente da Associação de Advogados do Mercado Imobiliário (Abami).

Se o total recebido durante o exercício do cargo no período for superior a seis mil reais, o valor integral deverá ser informado, mesmo que não haja retenção de imposto. “A Dirf deve ser feita pela fonte pagadora, ou seja, pelo síndico ou pela administradora que representa o condomínio. O ideal é que a organização dos documentos e notas fiscais esteja em dia para evitar transtornos na época da entrega da declaração”, ressaltou o especialista.

 

Fonte: Folha do Condomínio

Decálogo de Observações

Algumas observações gerais devem ser rememoradas, se bem que o tema seja bastante conhecido de todos. Vamos a elas:

1ª Funcionário do condomínio não é empregado doméstico - Apesar de trabalhar na esfera domiciliar dos condôminos, aplicam-se a ele as normas da legislação comum trabalhista, com todos seus direitos e corolários.

2ª Admissão e demissão é com o síndico - Como representante legal do condomínio, o síndico tem plenos poderes para admitir e demitir funcionários, salvo se houver cláusula específica regulando o assunto na convenção ou no regimento interno. Para evitar demissões arbitrárias, tão onerosas ao condomínio, convém disciplinar o assunto, restringindo tal poder, com consulta prévia ao conselho consultivo ou à assembléia.

3ª Número de funcionários é com a assembléia ordinária - Despesas de funcionários e encargos são despesas ordinárias. Mas há diferença entre ter dois ou cinco empregados no prédio. Seu número deve constar do orçamento anual a ser aprovado em assembléia. Não deve ficar ao alvedrio do síndico.

4ª Lugar de porteiro é na portaria - A função do porteiro é importante demais para ele circular fora de seu posto de comando. Não deve ficar na frente do prédio, do lado de fora, nem em outras dependências, de onde não possa controlar o fluxo de entrada de pessoas e veículos.

5ª Lugar da mulher do zelador não é na portaria - Se o condomínio tiver zelador residente e sua mulher não for funcionária do condomínio, seu lugar não é certamente na portaria. Não deve substituir o marido. O vínculo empregatício que resultará custará muito caro aos condôminos.

6ª Condômino não é patrão direto do empregado - O funcionário foi contratado pelo condomínio, através de seu representante legal, o síndico. Não cabe a cada condômino, individualmente, a tarefa de chamar a atenção dos funcionários. Na omissão do síndico ou em caso de necessidade urgente, até se admite, em função do princípio de que cada condômino deve defender os interesses da coletividade. Na rotina do dia-a-dia deixar esse incômodo para o síndico.

7ª Funcionário não é confessor nem confidente - Se não quiser que sua vida particular seja conhecida de outros, não a conte para funcionário do condomínio. Por norma funcional, ele não deve ser indiscreto com relação ao que sabe sobre os condôminos, mas não fez nenhum voto nesse sentido.

8ª Porteiro não é atleta nem técnico - O equipamento que usualmente se coloca na portaria (interfone, telefone, controle do portão eletrônico e da porta de entrada, visor ou visores de TV em circuito fechado, etc.) exige do porteiro perícia de técnico e coordenação motora de jogador de basquete. Nem todos têm treinamento e habilidade para tanto. Paciência.

9ª Zelador residente não é banco 24 horas - O zelador reside no edifício, mas trabalha para o condomínio. Deve ter horário de trabalho como todos os demais funcionários. Excepcionalmente, poderá ser acionado para resolver problemas de urgência. Trabalho continuado fora do expediente poderá resultar em pagamento de horas extras, com todos os demais acréscimos trabalhistas. Cuidado.

10ª Funcionário é parte do condomínio - Trabalha quase dentro da nossa casa. Conhece nossos hábitos. É membro ativo da comunidade condominial.

Pagar Conta é Dever Legal

A dívida de condomínio tem natureza especial, porque resulta da divisão de despesas comuns do prédio, não se confundindo com débitos oriundos de atividades comerciais, em que um consumidor adquire determinado produto ou serviço. Por isso, a dívida do co-proprietário para o condomínio tem merecido tratamento diferenciado de nossos tribunais.

Também o legislador e a doutrina respaldam esse entendimento, com fundamentados argumentos. J. Nascimento Franco, jurista de renomada e autor de livro clássico sobre condomínio, escrevendo no jornal “Tribuna do Direito” (edição de julho/01), sob o título “Senhores síndicos, sentido!.”, aborda com maestria a questão da inadimplência crônica no condomínio.

Com sua autoridade, lembra que “o cofre condominial precisa ter sempre dinheiro para despesas que têm que ser pagas absolutamente em dia, tais como consumo d’água e luz, salários dos empregados, manutenção de elevadores e bombas elevatórias d’água, encargos previdenciários etc.”.

Mais adiante, comentando decisão do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo (relator: juiz Palma Bisson) que excluiu condômino inadimplente do benefício da ‘Lei do Bem de Família’(8.009/90), ensejando a penhora de sua unidade, assim se manifestou o mestre: “Pondero que me parece um tanto impróprio o símile entre as despesas condominiais e os impostos, pois enquanto o fisco ostenta um crédito gratuito, o condomínio custeia a manutenção dos serviços e equipamentos sem os quais o edifício e, conseqüentemente, a entidade devedora ao cabo de pouco tempo descambariam para a insalubridade e a deterioração, o que seria desastroso a seu dono. Assim, ao contrário do fisco, que nada despende, o condomínio quando muito se reembolsa de valores pagos por todos os outros condôminos em proveito da unidade devedora.”

Outro argumento favorável à especialidade da dívida de condomínio vem do Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo (relator: juiz Frank Hungria), citado pelo ministro Ari Pargendler, do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no qual o magistrado paulista determina a penhora de unidade condominial, em face do não pagamento de sua respectiva cota, sob o fundamento de ser “hipótese que trata de dever, consoante o art. 12, da Lei 4.591/64, e não de dívida contraída”.

Como se vê, pagar a cota de condomínio é dever legal e não obrigação contratual, derivada da simples vontade da parte ou de ato jurídico-negocial que tenha praticado, como a aquisição de bens ou de serviços.

Graças a visão do legislador, que classificou as despesas condominiais como “propter rem” (próprias da coisa, vinculadas ao bem e não à pessoa do devedor), e à correta interpretação que os magistrados e tribunais superiores vêm dando à questão, o condomínio pôde florescer no Brasil como instituição sólida, garantidora dos anseios de moradia e bem-estar de parte representativa da população urbana de classe média e média-baixa.

Fosse a cota uma dívida comum, as dificuldades hoje enfrentadas por síndicos e administradoras seriam intransponíveis, o que certamente levaria muitos edifícios a descambar para a “insalubridade e a deterioração”, como enfatiza J. Nascimento Franco Isso, infelizmente, já é a realidade em muitos prédios onde, apesar da proteção legal, a inadimplência passa dos 40%, obrigando o síndico a ratear o déficit entre os consortes que pagam em dia, o que só faz aumentar sua indignação

Trabalho Ostensivo, Não

O condômino pode trabalhar em sua unidade autônoma? Já fizemos essa pergunta em coluna escrita há alguns anos e que faz parte do livro “Vida em Condomínio” ( JM Editora, artigo n. 15, pág. 41). Ficamos satisfeitos, agora, em ler no “Jornal do Síndico” a opinião do advogado Sylvio Grechi em muito semelhante às nossas.

O título do texto sintetiza bem a questão: “Trabalhar em casa, sim. Contrariar o regulamento, não!” Segundo o articulista, “mais que residências, os apartamentos estão se transformando em local de trabalho. Se, por um lado, estas alterações trazem conforto e redução de custos para alguns, os demais moradores temem ser incomodados pelo barulho, insegurança e aumento de lixo no condomínio.”

Antes que alguém diga que é totalmente proibido trabalhar na unidade residencial do condomínio, pois contraria a convenção e atenta contra a destinação do edifício, o que a lei determina que seja respeitado pela unanimidade dos proprietários (Lei 4.591/64, art. 10, III), lembre-se que o conceito de atividade laboral é muito fluido, sendo difícil precisar o que seja trabalho ou hobby. Determinados ofícios podem perfeitamente ser exercidos na sala, no quarto ou na cozinha da unidade sem que outros venham a tomar conhecimento do fato. Já mencionamos o exemplo do juiz de direito que trabalha em seu gabinete residencial, do programador de computação, da cortineira e da cozinheira que prepara pratos congelados.

Referindo-se às atividades admissíveis e não admissíveis, o advogado Sylvio Grechi formulou o seguinte raciocínio: “No caso do que denomina home office (atividades silenciosas, praticadas com a utilização do computador), não veja qualquer impedimento, até porque não prejudica de forma alguma o vizinho, nem acarreta problemas de ordem administrativa para o síndico. Mesmo outras atividades – que não comportam barulho e a entrada e saída permanente de pessoas ou objetos do apartamento – de início são admissíveis. O síndico deve fiscalizá-las e verificar sua conveniência ou não, assim como tomar as providências cabíveis em cada caso.”

Que atividades não seriam permitidas no edifício residencial? Em princípio, todas que não sejam realizadas em absoluta privacidade, ou seja, qualquer ofício que provoque aumento significativo no fluxo de pessoas no prédio, mais barulho, mais lixo, mais despesas, que coloque em risco a saúde e a segurança dos moradores, que afete o bom nome do condomínio, que faça com que o prédio seja conhecido como um edifício misto (residencial e comercial) ou que incomode, de qualquer forma, os demais condôminos.

O critério basilar é este mesmo: se a atividade incomoda, prejudica ou afeta os demais moradores, deve ser coibida. A cozinha do apartamento, por exemplo, não pode funcionar 24 horas por dia, em ritmo industrial, com entrada e saída de víveres a todo momento; a sala não pode ser transformada numa planta têxtil, com dezenas de costureiras ziguezagueando o dia inteiro; o banheiro não pode receber um equipamento odontológico, grande consumidor de água, com clientes que chegam a cada meia hora. E assim por diante.

Os lindes do possível e do proibido serão, como sempre, muito difíceis de serem delimitados. O mestre que dá aulas particulares em seu gabinete, silenciosamente, poderá receber quantos visitantes (alunos) por dia, sem incomodar os vizinhos? E a mãe-de-aluguel, de quantos bebês e crianças poderá cuidar em sua casa, sem que transgrida o regulamento?

Imagem Vale 10% do Prédio

Um bom publicitário sabe quanto vale a imagem de uma empresa. Todo administrador de condomínio, mas especialmente todo proprietário de apartamento ou sala comercial, também deveria saber quanto vale a imagem de seu prédio. Não existem estatísticas sobre a influência da aparência externa no preço do metro quadrado, o que não impede que se estime que ela representa, hoje, em torno de cinco a dez por cento do preço do imóvel.

A aparência externa é, dentre outros fatores, o mais representativo na fixação da imagem de um condomínio. O nível de seus moradores, sua localização, presença ou não de causas depreciativas (excesso de animais, atividades comerciais em edifício residencial, síndico notoriamente tirânico etc.),

Também ajudam a dar ao condomínio um conceito junto à comunidade, especialmente ao mercado imobiliário, que é quem, em última instância, fixa o preço das unidades.

Enquanto no Brasil, até a primeira metade do século XX, predominava a cultura portuguesa na construção de prédios, que eram levantados um ao lado do outro, rente à linha divisória do terreno com a calçada, o que ainda se vê nos setores mais antigos de nossas cidades, o fundamental era mostrar uma boa cara, para que o prédio fosse valorizado. Por isso, todo o esforço construtivo voltava-se para a fachada da edificação, que recebia a maior parte dos investimentos externos. A frente do edifício era ornamentada com ladrilhos, lajotas, mármore, granito, pastilhas e toda sorte de material de primeira qualidade, enquanto nos lados e nos fundos, o revestimento era da pior qualidade possível. Para que gastar com benfeitorias nos nas paredes laterais, se ninguém as veria, já que distantes da frente da rua e só utilizadas pelos serviçais da casa? Era o que se pensava, imaginamos.

Acontece que os tempos mudaram. A partir da II Guerra Mundial, o eixo arquitetônico sofreu outras influências, especialmente dos Estados Unidos, e os edifícios passaram a dispor de mais espaço, e a mostrar todas as suas faces. O recuo mínimo de 1½m (metro e meio), obrigatório para a construção em que “se abra janela, ou se faça eirado, terraço, ou varanda” (Cód. Civil, art. 573), tornou-se em pouco tempo obsoleto, em função das novas exigências do mercado e do surgimento dos então denominados arranha-céus. Antes mesmo da Lei do Condomínio entrar em vigor (dez/64), aqui e ali pontilhavam edifícios que já rasgavam os cânones estabelecidos pela construção civil tradicional.

O problema, caro leitor, foi que os incorporadores e construtoras continuaram trabalhando como estavam acostumados, dando toda prioridade para a fachada principal e deixando as demais no total descaso. Dê um passeio por sua cidade e observe os edifícios construídos na década de 50, 60, 70 e 80 do século passado. O que se vê, ainda? Bonitas fachadas, porém paredes laterais feitas de reboco que ou se mancha ou se desmancha. Esqueceram-se, engenheiros e arquitetos, que a nova altura equalizou todos os lados do edifício, reduzindo tremendamente a hierarquia entre elas. Também a parte externa superior ficou importante.

Edifícios novos, surgidos a partir dos anos 80, já mostram uma maior preocupação com a aparência externa total, já que vistos por todos os lados e são mais valorizados, mas ainda há muito a fazer para que a cultura do mercado mude completamente e os prédios mais antigos sejam revitalizados. Isto já está acontecendo em condomínios com síndicos, conselheiros e co-proprietários conscientes da importância da imagem do prédio, como forma de aumentar o valor das unidades e de contribuir para o visual da cidade.

Continuaremos insistindo.

Registro e Obrigações

Leitor de Taguatinga, Distrito Federal, nos escreve tecendo várias considerações a respeito do condomínio e fazendo algumas perguntas, que ensejam reflexão. Diz ele:

“O condomínio adquire vida própria e legal a partir do registro da convenção. E depois? Não tem mais nada a ser feito? Não é necessário ou mesmo obrigatório o cadastro na Receita Federal, na estadual, INSS, DRT? Não é obrigatória a declaração junto ao Imposto de Renda, mesmo sendo isento? Quais os diplomas legais que determinam?”

Em princípio, prezado leitor, não há lei que obrigue o condomínio a efetuar qualquer dos registros ou obrigações indicadas. Destacamos a ressalva “em princípio”, porque existe uma graduação de compromissos que atingem o condomínio à medida que cresce e assume maiores responsabilidades.

Tomemos o exemplo de um condomínio pequeno, com poucas unidades, que não disponha nem de conta bancário ou de funcionário. Para que inscrever-se no CNPJ/MF ou no INSS? Para que associar-se a sindicato da categoria? Para que contratar contador?

Se as atividades do condomínio, porém, forem mais elaboradas, haverá necessidade de inscrever-se no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas (CNPJ), (embora não seja reconhecido pela legislação e pelo judiciário como pessoa jurídica), a fim de conseguir abrir conta-corrente em banco comercial. Se tiver funcionário, também precisará de registro junto à Delegacia Regional do Trabalho (DRT) e ao Instituto Nacional do Serviço Social (INSS).

Fim mercantil?

Em um terceiro nível, situam-se os condomínios que auferem algum tipo de rendimento de natureza não-condominial, como aluguel de espaços ou fachadas, exploração de antenas de rádio-telefone, ou que aplicam valores significativos em instituições financeiras. Nestes casos, a nosso ver, o condomínio deve fazem a declaração de ajuste junto à Receita Federal, porque são rendas que nada têm a ver com a função essencial do prédio. A natureza mercantil de tais atividades impede que gozem do mesmo tratamento dado à cota de condomínio, esta um rateio das despesas necessárias à administração do edifício e ao bem comum.

Temos nos posicionado sempre em favor de um condomínio mais puro, que não se envolva com questões não condizentes com os interesses imediatos dos co-proprietários, para evitar que problemas alienígenas venham a afetar a instituição Condomínio no Brasil.

Quando síndicos ultrapassam os limites de suas atribuições – respaldados ou não por decisão de assembléia geral – o condomínio entra em zona de perigo, que não são poucos no ordenamento econômico e jurídico do País. Um condomínio que, por exemplo, queira explorar linha de ônibus para os moradores, prestar serviços de enfermagem, oferecer aulas de kung-fu e outras coisas do gênero, poderá tornar-se vítima, gratuita, de ações de indenização por danos materiais e morais. Para o síndico, basta o dever de bem zelar pelo dinheiro dos condôminos.

Portanto, caro leitor, embora com pouca prática nesses assuntos burocráticos, acreditamos que o prédio só deve se envolver e cumprir as obrigações que forem essenciais à sua organização social. Nada de ingressar, se associar, registrar ou declarar ou onde não for chamado.

Prédio Não Paga Sindicato

Vêm de Santa Catarina, publicadas na revista Jurisprudência Catarinense – volume 85, as duas decisões que selecionamos para embasar a coluna de hoje.

O primeiro julgado se refere a tema talvez inédito nos nossos tribunais, pois decide a respeito da exigência, por sindicato, da contribuição assistencial e da taxa de reversão patronal, aos condomínios, podendo servir como referência para outros estados (apelação cível n.96.005839-7).

Conforme relata o desembargador Newton Trisotto, o Sindicato de Condomínios de Santa Catarina ajuizou ação cautelar de exibição de documentos contra o Condomínio Edifício Belvedere. Atribuindo-se a qualidade de representante sindical de todos os empregadores da categoria dos empregados em edifícios/condomínios daquele estado, o autor pretende que o condomínio lhe exiba documentos que afirma serem necessários para determinação do valor da contribuição sindical patronal que dele pretende cobrar.

O condomínio contestou a obrigação de exibir os documentos solicitados dizendo, basicamente, que o sindicato não é o representante legal da categoria e que não está obrigado a filiar-se (Constituição Federal, art. 5o, XX). O juiz acolheu os argumentos do condomínio e julgou improcedente o pedido.

Em grau de recurso, a Primeira Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, por unanimidade, negou provimento à apelação do sindicato, sob o argumento de que a Constituição Federal dispõe que “é livre a associação profissional ou sindical” (art. 8o, caput) e que “a lei não poderá exigir autorização do Estado para a fundação de sindicato, ressalvado o assento no órgão competente, dedadas ao Poder Público a ingerência e a intervenção na organização sindical”(inc. I).

Ademais disso, lembra o relator que, no caso sub judice, o sindicato não comprovou seu registro junto ao Ministério do Trabalho, sendo, destarte, parte ilegítima para figurar no pólo ativo da demanda.

Segurança 1, estética 2

O segundo acórdão extraído da Jurisprudência Catarinense (apelação cível n. 97.01358-1) aborda questão relativa à colocação de porta maciça de madeira e de grade de ferro por condôminos de um edifício.

Como relata o desembargador Sérgio Paladino, ação cominatória foi ajuizada por condomínio contra todos os moradores de um bloco, com pedido de tutela antecipatória, sob o argumento de que, ao trocarem uma porta de alumínio por outra de madeira maciça e colocarem grades na entrada, teriam alterado a fachada, sem a autorização os demais condôminos, o que fera a lei e a convenção do prédio.

O juiz de primeiro grau julgou procedente o pedido no tocante à substituição da porta de alumínio por uma de madeira, ordenando o desfazimento, e improcedente quanto à colocação das grades, ao argumento de que insignificante a mudança na fachada do condomínio.

A sentença singular foi confirmada pela Segunda Câmara Civil do Tribunal de Justiça de SC, por unanimidade. No entendimento dos magistrados, a grade colocada no hall de entrada não destoa do conjunto, afetando muito pouco ou quase nada a aparência externa do edifício, já que a maioria dos apartamentos térreos dos diversos blocos as têm. Além disso, foi colocada visando à proteção dos condôminos, caso em que “as razões de segurança sobrepujam as de ordem estética”.

Lei Exige Boas Entradas

Mais uma vez os edifícios em condomínio foram reconhecidos pelo legislador como entidades relevantes na vida nacional. Desta vez, através da Lei n. 10.098, de 19 de dezembro de 2000, que “estabelece normas gerais e critérios básicos para a promoção da acessibilidade das pessoas portadores de deficiência ou com mobilidade reduzida, e dá outras providências”. Também no Código de Trânsito, o condomínio foi lembrado como agente regulador do tráfego no âmbito de sua competência.

A Lei 10.098/2000 traz importante diretriz para síndicos e condôminos, de edifícios novos ou usados, já que atinge não apenas os edifícios em construção como os que vierem a sofrer reforma (art. 1o), de modo que fiquem sem barreiras ou obstáculos à livre circulação de pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida.

Nos edifícios de uso privado, em que seja obrigatória a instalação de elevadores, a lei prevê que deverão ser construídos atendendo aos seguintes “requisitos mínimos de acessibilidade” (art. 13):

I – percurso acessível que uma as unidades habitacionais com o exterior e com as dependências de uso comum:

II – percurso acessível que una a edificação à via pública, às edificações e aos serviços anexos de uso comum e aos edifícios vizinhos;

III – cabine do elevador e respectiva porta de entrada acessíveis para pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida.

No caso da construção de edifícios baixos, com mais de um pavimento mas que não necessitem de elevador, a lei exige que “deverão dispor de especificações técnicas e de projeto que facilitem a instalação de um elevador adaptado, devendo os demais elementos de uso comum destes edifícios atender aos requisitos de acessibilidade” (art. 14).

No caso de construção, ampliação ou reforma de edifícios publicou ou “privados destinados ao uso coletivo” (exemplo: shopping centers, academias, certos condomínios comerciais), além das normas de acesso facilitado aos deficientes, o prédio deverá cumprir outras exigências, quais sejam (art. 11):

I – reserva de vagas próximas dos acessos de circulação de pedestres, devidamente sinalizadas, para veículos que transportem pessoas com dificuldade de locomoção permanente;

II – um acesso livre de barreiras arquitetônicas e de obstáculos (escadas, v.g.) que impeçam ou dificultem a acessibilidade;

III – um caminho livre a todas as dependências e serviços do edifício;

IV – um banheiro acessível, com equipamentos e acessórios que possam ser utilizados por pessoas portadoras de deficiência.

Outras recomendações ainda faz a lei, cuja leitura recomendamos aos nossos engenheiros, arquitetos, síndicos e administradores. Vale lembrar que, para ter “um percurso acessível que una a edificação… aos edifícios vizinhos” (art. 13, II), será preciso consertar e manter livres as calçadas em frente ao condomínio, conforme é obrigação legal, de acordo com as normas e posturas da maioria dos municípios do País. A calçada deve ser plana, sem aclives e degraus, para que atenda às necessidades dos deficientes e de qualquer transeunte.

Ajudando a divulgar a lei 10.098/2000, esperamos que venha a ser cumprida, para o bem de todos e valorização dos condomínios que fizerem as devidas adaptações.

Por Luiz Fernando de Queiroz

Fundo para Cobrir Danos

Por Luiz Fernando de Queiroz

A casuística do condomínio está se tornando cada vez mais rica. De todos os recantos do país surgem fatos novos, exigindo do intérprete uma solução nem sempre encontrável no texto seco da lei. Tal riqueza de conflitos é conseqüência natural da grande expansão que o condomínio atingiu no Brasil, onde nossa tendência de construir próximo do vizinho se reforça pela busca de uma moradia que ofereça segurança em primeiro lugar.

Antes de ler a resposta das duas perguntas que abaixo respondemos, faça você sua análise e veja que solução daria. Pode ser interessante.

Fundo de indenização

P. O edifício onde reside minha filha foi obrigado pela justiça a indenizar o vizinho por prejuízos causados. Enquanto a ação tramitava, os condôminos, espontaneamente, tomaram a iniciativa de constituir um fundo, e que cada um contribuiria mensalmente com R$ 50,00, depositados em uma conta poupança, caso não lográssemos êxito na ação intentada. Somente um proprietário não aderiu à iniciativa. Decidida a questão pela justiça e tendo já uma certa quantia, ficou mais fácil fazer o acordo, já que a parte contrária encontrava-se em situação financeiramente difícil. Assim, vem a pergunta: Como proceder a cobrança da importância que cabe a este condômino? Quais os procedimentos legais e formais?

R. Se, como parece, o pagamento ao vizinho foi feito à vista, e os demais condôminos já depositaram antecipadamente suas quotas correspondentes, quer nos parecer que o condômino que não aderiu ao plano de parcelamento deverá efetuar sua contribuição de uma só vez, no mesmo montante dos demais (rateio normal), baseado na data de pagamento da indenização. Entretanto, como não houve o recolhimento antecipado, é bom o síndico tomar a cautela de comunicar ao condômino com certa antecedência, para que ele possa se prover dos recursos necessários ao pagamento. Caso haja recusa, o jeito será recorrer aos meios suasórios (legais) de cobrança ou às vias judiciais.

Reembolso

P. Um dos condôminos insiste em fazer o depósito da taxa mensal de condomínio diretamente na conta do condomínio, quando recolhida fora do prazo de vencimento, sem multa. A síndica, por nossa orientação, comunicou-lhe dessa impossibilidade, através de notificação feita pelo cartório de registro de títulos de documentos, alertando-o que, na insistência desse procedimento, irá acioná-lo judicialmente. Em decorrência desse ato, o condomínio teve algumas despesas e pretende recebê-las, já que o art. 40 da convenção estabelece que ficarão a cargo de cada condômino as despesas decorrentes de atos por ele praticadas. Agora, a pergunta que realmente interessa: referida despesa poderá ser incluída no bloqueto de cobrança da taxa mensal, juntamente com outras despesas ordinárias?

R. Não se tratando de despesa comum do edifício, ordinária ou extraordinária, devidamente orçada e previamente aprovada, sua inclusão no recibo de cobrança da taxa mensal é até possível, mas não tem força vinculante, tal como as multas impostas pelo síndico aos condôminos, ou seja, se o proprietário se negar a pagar tais despesas não será justa a recusa do síndico em receber a quota de rateio comum a todos, o que poderá ensejar a proposição de depósito com força de consignação por parte do condômino. Em suma: incluir, sim, tais despesas no bloqueto, mas apenas do ponto de vista prático, sem radicalizar. Na hipótese de não pagamento, será sempre possível pleitear o reembolso pelos meios judiciais…

A Tradição do Procurador

Por Luiz Fernando de Queiroz

Por força da tradição, em algumas cidades do Brasil ainda é grande o número de proprietários que entregam seus imóveis à administração de procuradores, em geral advogados, contadores e até mesmo despachantes.

Como ninguém tem o privilégio legal de administrar imóveis, nada impede que qualquer pessoa, independente de sua profissão, se torne administradora de imóveis de terceiros. O que gerava discussão, mas hoje está apassivado, é a locação de imóveis, que, desde a vigência da antiga Lei dos Corretores de Imóveis (6.530, de 12.05.78), já beneficiava o corretor com a competência exclusiva para a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis.

O que é privilégio do corretor é a “intermediação na locação de imóveis” e não a locação propriamente dita, pois o próprio proprietário, se quiser alugar por conta própria, ou em nome próprio, não necessita contratar um intermediário. Não havendo intermediação, não há exclusividade do corretor.

Ocorre intermediação quando uma pessoa atue em um negócio entre vendedor e comprador, entre locador e locatário, entre produtor e consumidor, intervindo e interferindo no sentido de levar as partes a um acordo de vontades, quer tenha poderes de mandato, ou não, de uma delas. O intermediário age em nome próprio, isto é, em seu próprio nome, e busca a indicação da oportunidade para a conclusão de um contrato.

O mandatário, ao contrário, deve agir em nome do mandante, praticando todos os atos em nome deste, como se este mesmo os estivesse praticando. Não pode ser confundido, pois, como intermediário do mandante. Ele não interfere nem intervém no sentido de levar as partes a um acordo, mas imbui-se na vontade do mandante, assume sua personalidade, veste-se de seu poder de decisão, e projeta seus direitos e responsabilidades dentro do ordenamento jurídico. O mandatário constitui, por assim dizer, uma extensão do mandante, algo que lhe está dentro (intra) e não entre (inter) ou fora (extra).

Quando alguém efetivamente age como procurador, com as características acima, e não como intermediário, praticando todos os atos preliminares e definitivos como se fosse o próprio proprietário, não fica caracterizada a “intermediação na locação de imóveis” a que a lei se refere.

A propósito do tema, o Superior Tribunal de Justiçam, em ação de consignação em pagamento proposta contra a administradora do imóvel, mandatária do locador com poderes especiais, entendeu que “não há confundir a condição de mandatária, mesmo detendo poderes especiais, com a do sujeito ativo da relação ex-locato, o senhorio-mandante” (Recurso especial 227.011, relatado pelo ministro José Arnaldo da Fonseca).

Como se vê, não existe um limite nítido entre o mandatário ou procurador e o intermediário ou corretor. A conduta de quem recebe os poderes e a estreiteza de sua relação com o outorgante podem induzir terceiros a acreditar que estão a negociar diretamente com o mandante, com um preposto plenipotenciário ou com um mero intermediário ou até mesmo mediador. No caso de imobiliárias e administradoras, pela própria condição comercial de sua atividade, presume-se que sejam somente intermediárias (ou mandatárias em sentido impróprio), não se confundindo sua figura com a do locador.

Auxílio Trabalhista para Síndicos

A empresa DUPLIQUE CRÉDITOS E COBRANÇAS LTDA. comunica a todos os seus clientes que, na intenção de ajudar os Síndicos a se prevenirem de prejuízos em processos trabalhistas nos condomínios, fechou um CONVÊNIO com o escritório OLIVEIRA RODRIGUES ADVOCACIA TRABALHISTA, o qual atenderá os Síndicos em consultas pessoais previamente marcadas ou também por telefone, sem nenhum custo para o condomínio consulente.

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Oliveira Rodrigues - Duplique Desembargador Créditos e Cobranças

Escolhendo a administradora

Por Luiz Fernando de Queiroz*


Diz a lei do condomínio que o síndico pode, sob sua responsabilidade, contratar uma administradora para auxiliá-lo nas atividades burocráticas, com a devida aprovação da assembléia dos condôminos. Para que não venha a sofrer prejuízos por má escolha, deve tomar as precauções que a decisão exige, cercando-se de garantias diretas ou indiretas de que, no caso de eventual prejuízo, a empresa não irá fugir de suas responsabilidades.

Para auxiliar os síndicos a buscar uma assessoria confiável, transcrevemos algumas sugestões, coletadas pelo Guia do Condomínio IOB, de fontes diversas.

  1. Pesquise pelo menos três empresas, solicitando informações sobre sua sistemática de trabalho.

  2. Se possível, visite pessoalmente as empresas. A impressão, boa ou má, que o ambiente de trabalho lhe causar, será importante na escolha.

  3. Mas não se deixe só levar pelas aparências. As aparências às vezes enganam.

  4. Verifique se a administradora mantém conta bancária exclusiva para cada condomínio ou se usa o dinheiro de um para pagar as contas de outros (sistema de conta única, em pool), o que impede um controle efetivo das aplicações e juros devidos.

  5. Verifique se o balancete é feito em bases correntes (de 1.º e 30 de cada mês), de modo a coincidir com a movimentação financeira do condomínio. Esse expediente também facilita o controle dos recursos.

  6. Solicite uma lista de condomínios administrados e cheque a qualidade dos serviços prestados, telefonando para alguns síndicos, mas não deixe de ver também outras referências comerciais da administradora.

  7. Analise com cuidado os pequenos detalhes do contrato de administração. Exemplo: número de assembléias a que a administradora comparece por ano sem cobrar; sistema de cobrança de condomínios atrasados; se é obrigatório recorrer ao advogado da administradora; sistema para comprar produtos (se permite ou não que moradores apresentem orçamentos ou indiquem empresas).

  8. Observe se há no contrato cláusula especificando que a administradora é responsável pelo pagamento de multas e de despesas extras decorrentes de seus erros. Exemplo: se não recolher o FGTS dos funcionários ou qualquer tribuno no prazo, deve arcar com as multas.

  9. Cheque se a taxa de administração é aplicada sobre a despesa ou a receita e avalie o que será mais conveniente para o prédio. O fundamental é que não incida sobre receitas ou despesas extraordinárias, tais como pintura e outras.

  10. Verifique se a empresa é filiada a algum órgão ou associação de classe.

  11. Solicite a inclusão de cláusula que permita a rescisão do contrato mediante simples aviso prévio com antecedência de 30 dias, para ser utilizada caso o trabalho da empresa se mostre insatisfatório. Não aceite cláusulas que amarrem o condomínio por longos períodos.

Se observar todas, ou quase todas as recomendações acima, dificilmente o síndico irá se incomodar ou sofrer ação de indenização sob o argumento de que houve “culpa in eligendo” (má escolha). Ter sempre o cuidado, nem sempre seguido, de submeter a administradora à aprovação dos condôminos.

Lembrar-se, finalmente, como advertem J. Donaldo Felippe e Samuel Andrade Jr., que “a administradora tem que prestar contas ao Síndico e não ao condomínio. Se houver, em juízo, ação de prestação de contas, movida por condômino ou pelo condomínio, o réu será sempre o Síndico, sendo a administradora parte ilegítima, no caso” (Conflitos & Soluções, Julex, 1991, pág. 15).




*Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB

Telefone: (41) 3224-2709 • Fax: (41) 3224-1156 • lfq@grupojuridico.com.br

Taxa onera o imóvel familiar

Por Luiz Fernando de Queiroz*


Já noticiamos, nesta coluna, sobre decisão do Superior Tribunal de Justiça que firmou jurisprudência no sentido de que “é passível de penhora o imóvel residencial da família, quando a execução se referir a contribuições condominiais sobre ele incidentes”. Por intermédio do Telejuris Consultoria e Pesquisa, obtivemos cópia do acórdão, podendo fornecer mais alguns detalhes aos leitores e fotocópia aos que o necessitarem.

Diz o ministro Barros Monteiro, em seu relatório, que os condôminos opuseram embargos à penhora nos autos da execução de sentença proferida em ação sumaríssima de cobrança de taxas condominiais. O juiz de direito julgou improcedentes os embargos, declarando subsistente a penhora. A Sétima Cântara Cível do Tribunal de Alçada de Minas Gerais, por unanimidade, negou provimento ao apelo dos embargantes.

Com a realidade

Os fundamentos do acórdão do TA mineiro acham-se resumidos na seguinte emenda: “Quando a execução se faz com base em taxas condominiais, o apartamento integrante da universalidade-autora, mesmo sendo bem de família, por único do casal executado, responde, sendo penhorável, abrangido como está pela exceção contida no art. 3.°, da Lei n.° 8.009/90, vez que foi em Função dele o surgimento do débito.”

Inconformados com a decisão, os executados manifestaram recurso especial, alegando, em síntese, que a contribuição condominial, por ser de caráter particular, não está abrangida pela exceção prevista na Lei 8.009/90 (art. 3.°, inc. IV), que cuidaria exclusivamente de dívida de natureza fiscal.

Em seu voto, o ministro Barros Monteiro manifesta seu entendimento no sentido de se conferir ao disposto no art. 3 °, inciso 1V, da Lei n.° 8009/90, uma interpretação compatível com a realidade dos dias atuais, que permita a preservação do condomínio e obste o enriquecimento indevido de uma das partes envolvidas. Assim, na locução “taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar”, empregada no referido inciso, deve entender-se como abrangidas as despesas condominiais.

Nessa hipótese, portanto, pondera o relator, para atender às despesas comuns de condomínio, ou seja, à cota-parte que cabe à unidade habitacional, o bem residencial da família é penhorável, de acordo com a ressalva inserida no art. 3.° da Lei n.° 8.009, de 1990. Atribui-se à indigitada expressão um alcance genérico, sem a conotação de caráter fiscal que qualifica, de forma restritiva, as demais ressalvas inseridas no mesmo inciso IV.

Sem justa causa

Cita doutrina do jurista Alexandre Mars Carneiro, que vincula tais contribuições às obrigações propter rem (próprias da coisa), observando que: “como, pois, admitir-se, senão absurdo, que um condômino inadimplente não possa ser coertado a satisfazer sua co-participação nas despesas comuns, que resultam da interpenetração de direitos proporcionais e coexistentes, e tenham os demais condôminos, ad aeternum, que suportar esta desigualdade de conduta? Mutatis mutandis, ter-se-ia, por parte do condômino inadimplente, relapso, um enriquecimento sem justa causa e em prejuízo dos demais condôminos, a desigualar os direitos iguais de todos” (Revista Forense, vol. 327, pág. 9).

Adiante ressalta, em conclusão, que não se mostra equânime, efetivamente, que o devedor passe a usufruir o condomínio às custas dos demais condôminos, sem quaisquer ônus. A decisão por unanimidade da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça recebeu o número RESP 00150;79/MG, tendo votado com o ministro-relator Barros Monteiro, os ministros Cesar Asfor Rocha, Ruy Rosado de Aguiar e Sálvio de Figueiredo Teixeira.

Fotocopia do julgado pode ser solicitada à coluna, gratuitamente, pelo telefone.




*Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB

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Arrematante assume o débito

Por Luiz Fernando de Queiroz*


O dever de pagar as cotas condominiais é obrigação real, intimamente relacionada à dualidade do proprietário. Ao adquirente do imóvel, ainda que a aquisição se tenha operado judicialmente, via adjudicação pelo credor hipotecário, cabe o dever de satisfazer as contas condominiais em atraso.

Com esta ementa, o Superior Tribunal de Justiça dirimiu questão levantada com relação ao modo de aquisição da propriedade, deixando fora de dúvida que a dívida de condomínio é própria da coisa “propter rem”), em qualquer circunstância.

Nas palavras do ministro Costa Leite, relator: “Que o adquirente da unidade responde perante o condomínio pelas cotas em atraso é questão hoje pacificada na jurisprudência deste Superior tribunal (Recursos Especiais n.°s 6123, 7128 e 301 17, entre outros). A questão que surge consiste em saber se, em caso de adjudicação ao credor hipotecário, há idêntica obrigação.

“Tenho, prossegue o relator, que o modo de aquisição não assume relevo”

“Tal como o acórdão recorrido, também não vislumbro fundamento jurídico para distinguir, tanto mais após a nova redação do parágrafo 4o. do art. 4o. da Lei 4.591/64, dada pela 7.182/84”.

A decisão do STJ, proferida no Recurso Especial n.° 67701-7-RS, publicada no Diário de Justiça da União de 16.06.97. 27.361, e reproduzida no jornal O MORADOR, de Curitiba, vai de encontro (contra) a pretensão de determinados agentes financeiros e credores hipotecários, que procuram se eximir do pagamento das taxas de condomínios devidas pelo devedor inadimplente, ao recuperarem o imóvel através de praça pública, sob a alegação (infundada) de que a arrematação livra o imóvel de todos os ônus. Tal como o IPTU, a dívida de condomínio persegue o imóvel, qualquer que seja o seu proprietário e qualquer que seja o modo de aquisição. STJ dixil.

Demolição Ordenada

Outras decisões judiciais merecem ser referidas e conhecidas de todos. No Tribunal de Justiça de São Paulo foi julgado o caso de condômino que executou, sem a aquiescência dos demais, obras em seu apartamento de cobertura que importaram em rnodificação da fachada do prédio e em risco para a segurança dos moradores, acarretando uma sobrecarga da ordern de 757 kg/metro quadrado.

Por entender que esse acréscimo de peso do apartamento é potencialmente perigoso, a Sexta Câmara de Direito Privado do ‘I’J/SP determinou o embargo da obra, com sua demolição às custas do condomínio. A Apelação Cível n.° 279.959. 1/0-00 foi relatada pelo desembargador Ernani de Paiva (in Boletim do Direito Imobiliário, ano XVIII, n.° 22, pág. 25).
Decisão em sentido contrário foi proferida pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, mas as circunstâncias neste caso foram diferentes: as obras já estavam realizadas há mais de 20 anos e não em andamento, corno na hipótese anterior.

Diz a ementa da Apelação Cível n.° 1.851/9G: “Se as obras de acréscimo realizadas em apartamento de cobertura e para as quais estavam asseguradas ao proprietário, datam de mais de vinte anos e se encontram regularizadas na Prefeitura e RGI, evidente a ocorrência de prescrição aquisitiva.”

Ao reconhecer o usucapião do condômino sobre a área que edificou no início da década. de 60. o relator do acórdão, desembargador Oscar Silvares, da Terceira Câmara Cível do TJ/RJ, ainda compeliu o condomínio a retirar, no prazo de 90 dias, os registros de água e tubulações que se encontravam na área de cobertura do edifício, onde o proprietário construiu mais um pavimento, para seu uso particular.(in Boletim do Direito Imobiliário, ano XVlll, n.° 20, pág. 2 I ).

As decisões não são antagônicas, porque diferentes os fundamentos fáticos que embasaram o convencimento dos ilustres juízes.




*Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB

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Tribunal de alçada acata cobrança terceirizada

Por Luiz Fernando de Queiroz*


“É do condomínio a legitimidade para ajuizar ação de cobrança das quotas partes resultantes dos rateios das despesas condominiais, ainda que, sem que haja cessão de crédito, se utilize de serviços de terceiros”. Com esta ementa, o acórdão 8209, da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Alçada do Paraná, relatado pelo ilustre juiz Rogério Coelho, rejeitou o argumento de que o condomínio não teria legitimidade para mover ação de cobrança contra condômino, por ter transferido a cobrança de suas quotas a empresa prestadora de serviços.

A decisão do TA/PR foi unânime, participando do julgamento os juizes Mário Rau e Ronald Schulman.

Diz o relator Rogério Coelho que a condômina apelou da sentença que julgou procedente a ação de cobrança promovida pelo condomínio, alegando a preliminar de ilegitimidade de parte, sob o argumento de ser a sua dívida perante empresa de cobrança e não perante o condomínio.

O ponto central da questão foi assim ferido pelo acórdão:

“O fato de mencionada empresa estar efetuando a cobrança da taxa em atraso não a transforma em titular do crédito pois, como afirmou-se na contestação, é mera prestadora de serviços ao condomínio, situação que não retira a legitimidade do autor para figurar no pólo ativo da presente ação”.

Lembra, ainda, ser obrigação de cada condômino, segundo dispõe o artigo 12 da Lei n.° 4.591/ 64, concorrer nas despesas do condomínio, pagando, nos prazos previstos na convenção, a cota-parte do que lhe couber em razão do rateio. Finaliza asseverando que “a falta de pagamento de qualquer parcela provoca o desequilíbrio econômico do condomínio, onerando os demais condôminos e obrigando-os a suprir o caixa comum e suportar, além das suas, as despesas relativas ao consumo de água e energia elétrica, realizadas pelo inadimplente, situação totalmente injusta”.

Vidraça Transparente

Outra questão importante de condomínio foi resolvida pela 4ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, na apelação cível n.° 49805-3, com decisão unânime dos nobres desembargadores Troiano Netto, relator, Wanderlei Resende e Octávio Valeixo, a propósito do tema alteração da fachada do prédio.

Diz a ementa: “A colocação de vidraça transparente, fechando a sacada de um apartamento, não implica em alteração substancial da fachada, podendo ser tolerada.”

O apelante, condômino-proprietário de apartamento em Curitiba, fechou sua sacada com vidro transparente. O condomínio ingressou com ação cominatória, obtendo sentença favorável em 1° grau, condenando-o a desfazer essa obra, sob cominação de multa diária, sob o fundamento de que a vidraça alterara a fachada do edifício, violando o regimento interno e o art. 10, I, da Lei do Condomínio.

Em sua apelação, o condômino alegou, entre outros, que os moradores da cobertura também colocaram vidro, sem nenhuma restrição, devendo ser aplicado o princípio da isonomia, e que não alterou a fachada do edifício e a sacada não constitui parte comum.

Acolhendo sua argumentação, o relator Troiano Netto pondera que a sacada não constitui parte comum do prédio, pois que se destina ao uso exclusivo do morador, só este podendo utilizá-la, outros nem tendo acesso, salvo aqueles que o ocupante permitir.

Por outro lado, prossegue, a proibição contida na Lei 4.591/64 refere-se a alteração substancial, que desfaz a harmonia do conjunto, e não a pequena modificação que não chega a comprometer a fachada, como no caso em tela, pois foram colocados tão somente vidros transparentes; não se constata nenhuma alteração na arquitetura, eis que a modificação visto o conjunto, é muito pouco perceptível.




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Quem deve a cota de rateio?

Por Luiz Fernando de Queiroz*


Uma velha questão parece que continua a desafiar o entendimento das pessoas: se o proprietário aluga sua unidade autônoma a terceiro, quem fica responsável pelo pagamento da taxa de condomínio, o locador ou o locatário? Segundo o contrato de locação, o inquilino é obrigado a pagar as despesas ordinárias do condomínio, o que também está previsto na lei. Se não o fizer, como fica a situação? Quem responderá pelos débitos?

A resposta é muito simples, mas merece uma digressão maior. Naturalmente, que o locatário está obrigado a pagar ou a reembolsar o locador das despesas ordinárias de condomínio, segundo a forma prevista no contrato. Contudo, se não o fizer, o condomínio cobrará a divida de quem efetivamente tem o domínio sobre o bem, ou seja, o condômino. Se fosse o caso, o condomínio até poderia cobrar o rateio do locatário, dada sua qualidade de devedor solidário, mas não há vantagem nenhuma em fazê-lo, pois estaria abrindo mão da maior garantia do débito condominial, que é a própria unidade autônoma, já que a dívida é própria da coisa (propter rem).

O tema já foi objeto de decisões superiores, valendo destacar uma, do Tribunal de Alçada do Paraná, em que foi relator o eminente juiz Domingos Ramina, pela clareza com que fere a questão: “Segundo dispõe o art. 12 da Lei nº 4.591/64, cada condômino concorrerá na cota-parte que lhe couber em rateio. Desse modo, é irrelevante que a unidade imobiliária esteja locada a terceiro, persistindo a responsabilidade direta do condômino frente ao condomínio pelo pagamento das respectivas taxas, em face da inexistência de relação jurídica entre o locatário e o condomínio” (Ac. 5588, 3ª Câmara Cível, in Bonijuris 22914).

Dívida especial

Outra decisão sobre o assunto veio do Superior Tribunal de Justiça, do ilustre ministro Sálvio de Figueiredo, no seguinte sentido: “A ação de que dispõe o condomínio para buscar haver o valor de cotas condominiais em atraso deve ser proposta, em principio, contra quem figure no álbum imobiliário como proprietário, promissário comprador, cessionário ou como locatário de unidade autônoma em relação a qual exista debito em aberto” (Rec. Especial nº 30.117-1, in Bonijuris 25916).

Aparentemente há contradição entre os dois acórdãos, pois um diz que o locatário tem legitimidade para figurar no pólo passivo da ação, enquanto o outro que não há relação jurídica entre o condomínio e o locatário. No pronunciamento do STJ, o ministro-relator elencou, em caráter meramente exemplificativo, personagens que podem (em principio, como disse) responder pelo debito do condomínio, no qual incluiu o inquilino, mas sem afastar a pessoa do proprietário da unidade.

Bem se vê, sob qualquer ângulo, que nossos tribunais têm entendido perfeitamente o caráter especial da divida de condomínio, que é mero rateio de despesas comuns a que todos beneficiam, não permitindo que filigranas jurídicas criem embaraço à busca do devido ressarcimento das despesas condominiais.

O condomínio, como não cansamos de ressaltar, é uma forma de organização social já institucionalizada no Brasil. Não é atividade mercantil, não visa lucro, não distribui dividendos entre os comunheiros. O atraso no pagamento das cotas de rateio atinge diretamente os outros condôminos, obrigando-os a arcar com o déficit verificado, para evitar que o pagamento das contas do condomínio seja feito também com atraso, o que geraria multas, juros, correção e encargos. Os benefícios sociais que produz, especialmente nos conjuntos residenciais de baixa renda, são muito superiores aos custos que gera. É merecido, portanto, o respeito que tem obtido na Justiça do país.




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Lançado novo portal da Duplique Desembargador Créditos e Cobranças


Visando melhorar o atendimento aos seus clientes e aumentar a divulgação de seus serviços, está no ar o novo website da Duplique Desembargador Créditos e Cobranças. Com ele, será possível entrar em contato atráves dos formulários, conferir nosso endereço no mapa de Curitiba e consultar nossos telefones.

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Qualquer dúvida ou sugestão, escreva-nos através da sessão Fale Conosco.


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