Entre em contato por e-mail

Confira nossos artigos e notícias

Conecte-se no Twitter com a Duplique Desembargador!

Download de aplicativos (como o Adobe Reader) e modelos de documentos e formulários

Acompanhe a evolução dos condomínios da Duplique Desembargador!

Conecte-se no Facebook com a Duplique Desembargador!

Conecte-se no Google Plus com a Duplique Desembargador!

sindico profissional

Inquilino Elege e Demite

Se a deliberação não envolver despesa extraordinária e o inquilino não estiver em débito com o condomínio, é legítima e bem-vinda a sua presença na assembléia.

Pode o inquilino participar ou não da assembléia convocada para eleger o síndico do condomínio?

Para se bem compreender o problema, convém fazer um pequeno retrospecto da Lei do Condomínio, em vigor desde dezembro de 1964. Em sua redação original, a Lei 4.591/64 nada dispunha sobre a presença e muito menos sobre o direito de voto dos locatários em assembléias condominiais. Entendia-se, com razão, que o condômino deveria estar presente pessoalmente ou se fazer representar por procurador devidamente habilitado.

Em outubro de 1991, a atual Lei das Locações (8.245/91), em seu artigo 83, introduziu na legislação brasileira o direito do locatário participar, circunstancialmente, das assembléias de condomínio.

Diz o mencionado artigo 83: “Ao art. 24 da lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, fica acrescido o seguinte § 4o.: Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.”

Como se vê, um dos pressupostos de validação da presença do inquilino na assembléia era a existência de pauta envolvendo “despesas ordinárias” do prédio. Por suposto, qualquer outro tipo de deliberação ficava fora da alçada do locatário, mesmo que indiretamente de seu interesse. Mesmo sob esse raciocínio, houve quem defendesse o direito do inquilino eleger o síndico, já que sua escolha afeta diretamente os gastos ordinários do edifício, seja por seu estilo de administração seja por outros fatores.

Seja bem-vindo

Em março de 1996, o legislador ampliou as responsabilidades dos locatários, através da Lei 9.267, de 25.03.96, que deu nova redação ao § 4o do art. 24 da Lei 4.591/64, o qual passou a ficar assim redigido: “Nas decisões da assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.” Onde se dizia “que envolvam despesas ordinárias” passou-se a mencionar “que não envolvam despesas extraordinárias” ficando o resto de igual forma. Não se trata de mera modificação semântica. Na forma em que está redigido o parágrafo, não há mais por que não se permitir que o locatário, na ausência do locador ou seu procurador, não só participe como dê seu voto na hora de eleger ou demitir o síndico.

Há, porém, uma ressalva. Embora o Código Civil de 2002 não tenha tocado especificamente no assunto, previu, no seu art. 1.335, III, que é direito do condômino “votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite” (grifo nosso). Ou seja, condômino inadimplente não tem direito de participar nas assembléias, e sendo assim, por analogia, o locatário que não está em dia com o pagamento da cota condominial tampouco tem este direito. Portanto, se a deliberação não envolver despesa extraordinária (nem, a nosso ver, afetar o direito de propriedade do condômino) e o inquilino não estiver em débito com o condomínio, é legítima e bem-vinda a sua presença na assembléia.

Uma outra questão é se o locatário também pode se fazer representar por procurador. Também não vemos óbice a tanto. Não comparecendo o condômino, não designando representante, não podendo comparecer o inquilino, nada impede que envie seu mandatário. Não há na legislação brasileira norma que proíba tal forma de representação. Em tese, porém, é possível que, na convenção do condomínio, se estabeleçam regras específicas sobre o problema.

Não esquecer, por fim, que o locatário deve ser devidamente identificado e comprovar, por meio do contrato de locação, a sua condição de inquilino da unidade autônoma onde reside ou trabalha.

*Luiz Fernando de Queiroz

Condomínio Rural Negado

A criatividade do empreendedor brasileiro parece não ter limites, mas esbarra, de vez em quando, nas lacunas da lei ou nas restrições impostas pela Justiça. Foi o que aconteceu em Brasília, quando uma associação de proprietários de glebas rurais tentou registrar o empreendimento como um condomínio rural, à semelhança de loteamentos fechados que se arvoram em condomínios regidos pela Lei 4.591/64.

Tendo em vista dúvida suscitada pelo oficial do registro de imóveis, a questão acabou no Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, cuja Primeira Turma Cível, por maioria, assim se pronunciou, em voto relatado pela desembargadora Vera Andrighi (APC 1998011031223-0):

“Inscrição no Registro de Imóveis. Condomínio Rural. Fazenda parcelada em glebas de 2,00ha. Não há previsão legal para registro ou arquivo no Registro de Imóveis de Condomínio Rural. Recurso improvido.”

De toda a discussão travada na sessão de julgamento, e devidamente transcrita na íntegra no acórdão, vale destacar os fundamentos de mérito, para que dele se possa tirar as melhores ilações.

Anuência de todos

Diz a desembargadora Vera Andrighi que a lide se restringe à possibilidade jurídica de registro imobiliário de um loteamento rural de uma fazenda partilhada em glebas de dois hectares e alienada a diversas pessoas. Os compradores possuem escritura pública e matrícula individuada no registro de imóveis. O que pretendem é registrar um loteamento rural e a conseqüente regularização das áreas comuns.

A dúvida suscitada fora julgada procedente pelo juiz de primeiro grau, face ao descumprimento da exigência de apresentar a anuência de todos os proprietários. Na apelação em pauta, a associação dos proprietários pretende representar a todos, suprindo tal exigência. Frisa a relatora: “Contudo, esta vontade deve ser expressa individualmente, não havendo nos autos a prova de que todos estão de acordo com a transformação do local em loteamento rural.”

Mesmo que vencida essa barreira, a magistrada ressalta que a Lei do Parcelamento do Solo Urbano (6.766/79) e o Estatuto da Terra (4.504/64) nada prevêem sobre o loteamento rural, e que a Lei dos Registros Públicos (6.015/73), no item que trata dos ‘loteamentos urbanos e rurais’ (art. 167, inc. I, item 19), “refere-se a parcelamento do imóvel rural no limite do módulo apenas, não contemplando, nem poderia no âmbito desta Lei, regularizar a criação de condomínio”.

Sem arquivamento

Não concorda a relatora, inclusive, com o arquivamento, no Registro de Imóveis competente, do projeto, memorial descritivo, mapas e demais papéis relativos ao parcelamento. Sua argumentação:

“O arquivamento tem a finalidade de futura busca ou esclarecimento sobre a divisão da área, ou outra dúvida… Neste caso, este procedimento é totalmente desnecessário, pois os lotes foram alienados mediante escritura pública e registro imobiliário. Todos os lotes estão seguramente definidos, não havendo necessidade de se recorrer a memorial descritivo.”

Em suma, caros sonhadores com idílicos loteamentos rurais, se o entendimento da Justiça brasileira seguir os passos do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, tão logo não teremos a possibilidade de transformar glebas ou módulos rurais mínimos em condomínios; salvo se o projeto for, desde a origem, um verdadeiro condomínio horizontal.

Convocação de assembleia extraordinária

Assembleias gerais extraordinárias só devem ser realizadas em casos excepcionais, sejam elas convocadas pelo síndico ou pelos próprios condôminos.

Diz a Lei do Condomínio que, “ressalvando-se o disposto no § 3o do art. 22, poderá haver assembleias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo, do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais” (art. 25, caput).

E o Código Civil de 2002: “Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.”

Tais normas legais, por sua singeleza, nunca suscitaram maiores indagações, não se incluindo (até agora) entre os temas polêmicos do condomínio. Entendia-se que, como regra geral, afora outras circunstâncias especiais, que a assembleia poderia ser convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, como claramente estabelece a lei.

No entanto, há artigo bem fundamentado no Jornal Masset (julho/99, Rio),em que o advogado Paulo Roberto de Andrade Lemos defende tese contrária ao entendimento pacífico sobre o assunto.

Diz o jurista, em síntese, que os proprietários que desejam convocar uma assembleia geral extraordinária devem “solicitar primeiro ao síndico que a convoque, devendo entretanto este grupo interessado representar um quarto dos condôminos e justificar de forma clara e precisa os motivos e a urgência da convocação, sugerindo, inclusive, a ordem do dia que deverá ser apreciada”. Entende ainda o articulista que, “preenchidos estes pressupostos, não pode o síndico deixar de convocar a assembleia, pois a sua omissão será suprida pelos condôminos que representem um quarto dos coproprietários”. Lembra, ainda, adiante, que “não seria qualquer assunto capaz de justificar a convocação de uma assembleia, mas apenas os de caráter grave e urgente que não pudessem esperar a realização de assembleia geral ordinária” e que “há “obrigatoriedade dos signatários estarem em dia com suas cotas condominiais, sejam elas ordinárias e/ou extraordinárias”.

Com pequenas divergências, concordamos com o parecer do advogado carioca. Realmente, é preciso haver parcimônia na realização de assembleias gerais extraordinárias, que não devem ser convocadas à toa, onerando os cofres quase sempre vazios do condomínio. Sempre que consultado a respeito, damos orientação no sentido de que os interessados devem procurar o síndico e solicitar-lhe que convoque a assembleia para apreciar os tópicos exigidos, pois é muito mais fácil e cômodo o síndico fazer o chamamento geral dos proprietários. O recurso da convocação por abaixo-assinado, de consequência, deveria ficar reservado para as hipóteses em que o síndico se recusasse a atender à vontade de parte expressiva dos condôminos.

Não entendemos, porém, que a solicitação prévia seja pressuposto necessário para o exercício do direito de convocação condominial. Não há na lei qualquer exigência nesse sentido ou qualquer indicação do legislador que restrinja o poder convocatório de um grupo de proprietários que represente um quarto das frações ideais do terreno.

Devemos levar em consideração que a exigência de um quarto de todos os proprietários é obstáculo difícil de ser superado na maioria dos condomínios. Tirando-se os inadimplentes (nesse ponto também concordamos com o eminente colega do Rio), os proprietários não residentes (inquilino não pode convocar assembleia), será preciso convencer no mínimo um condômino de cada dois para que o edital seja válido. Não será por qualquer motivo fútil que os interessados se lançarão nessa tarefa.

A propósito, sempre é bom recordar que assembleias gerais extraordinárias só devem ser realizadas em casos excepcionais, sejam elas convocadas pelo síndico ou pelos próprios condôminos. Se forem convocadas todos os meses ou a cada dois meses perdem o caráter extraordinário, passando a ser mais ordinárias que a assembleia anual prevista na lei.

*Luiz Fernando de Queiroz

Quórum obedece à convenção

Se a convenção de condomínio determina que as despesas serão rateadas entre todos os condôminos de acordo com a fração ideal de terreno de cada unidade, este deverá ser o critério adotado para todos os gastos do condomínio.

Os condôminos de certo edifício decidiram, em assembleia, que a divisão do valor pago à concessionária de água e esgoto deveria ser feita por número de pessoas que moravam nos apartamentos (per capita). Nova assembleia está marcada para discussão de possível mudança deste método para fração ideal. Qual deve ser o quórum para aprovação dessa possível mudança, sendo que o regimento e a convenção são omissos com relação a este assunto?

Aparentemente simples, a questão merece uma análise mais profunda. Para começar, talvez não se possa dizer que a convenção seja omissa sobre o problema, mas sim que não o contemple de maneira direta e explícita. Na convenção do condomínio existem normas gerais de disciplina e convivência no prédio, dentre as quais as que regulamentam a participação dos condôminos nas assembleias, aí se incluindo diretrizes sobre o voto e seu quórum.

Não haverá, certamente, uma regra específica sobre o quórum de assembleia para decidir sobre a forma de rateio das despesas de água e saneamento. Mas bem provavelmente haverá artigo ou parágrafo acerca da forma de rateio das despesas condominiais. Ora, se, por hipótese, a convenção de condomínio determina que as despesas serão rateadas entre todos os condôminos de acordo com a fração ideal de terreno de cada unidade, este deverá ser o critério adotado para todos os gastos do condomínio. A observância de qualquer outra forma de rateio implica desatendimento a norma convencional, só podendo ser aceita se devidamente aprovada em assembleia geral extraordinária convocada com o fim específico de alterar a convenção do condomínio.

Sem revogação

Não nos parece que, para decidir sobre a divisão da conta de água pelo número de moradores, tenha havido alteração do estatuto maior do condomínio, a convenção. Tal informação, por importante, provavelmente estaria inserida na pergunta acima. Logo, se não houve modificação de norma convencional, a rigor não haveria necessidade de se realizar outra assembleia para decidir pelo rateio segundo a fração ideal, já que o preceito superior não foi derrogado ou revogado em nenhum momento pela deliberação assemblear. Basta que o síndico comunique aos condôminos que, a partir do mês tal, passará a cobrar as despesas de água de acordo com o que dispõe a convenção, uma vez que a mudança de critério não se fez de forma correta.

Entretanto, como a partilha irregular foi aceita sem objeção pelos condôminos, porque aprovada em assembleia, nada impede que se convoque nova assembleia dos condôminos para que os interessados, novamente, manifestem sua posição no sentido de voltar o rateio a obedecer à regra geral prevista na convenção do condomínio. Para tanto, basta o voto da maioria dos presentes.

No caso de assembleia que vise alterar total ou parcialmente a convenção, o quórum será de 2/3 de todos os condôminos. É o que diz o Código Civil de 2002, no art. 1.351: “Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção”.

*Luiz Fernando de Queiroz

Síndico não condômino e procuração

Tendo a lei dito claramente que o síndico “poderá não ser condômino”, entende-se que pretendeu dar aos condôminos a mais ampla possibilidade de escolha de síndico, pouco importando que seja condômino ou não, pessoa física ou não, brasileiro ou não.

Pode o síndico não ser condônimo? E pode não ser brasileiro? É possível estabelecer restrições na convenção?

Já dizia a Lei 4.591/64: “Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição”. A lei não exige que o síndico seja um condômino (proprietário) como o faz ao se referir à eleição dos membros do Conselho Consultivo (Art. 23. “Será eleito, na forma prevista na convenção, um conselho consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição”). Todos os intérpretes da Lei do Condomínio sempre entenderam que o síndico pode ser pessoa física ou jurídica, proprietário ou não de unidade autônoma no prédio. Se havia alguma dúvida, porém, o Código Civil de 2002 a dirimiu. Prevê o art. 1.347: “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.

O ponto fulcral é saber se a convenção do condomínio pode estabelecer validamente disposição contrária à lei nesse ponto, ou seja, se o comando legal é de ordem pública ou dispositiva, vale dizer, se pode ser modificado pelos interessados. Os artigos mencionados expressamente indicam que tanto a eleição do síndico como a dos membros do conselho consultivo deverá ser feita “na forma prevista na convenção”. Isto significa no modo indicado, na maneira estabelecida, conforme as normas vigentes. Forma, modo, maneira ou norma constituem ação de meio, não se podendo estender sua atuação em demasia, ao ponto de se permitir que a convenção regulamente o assunto de modo contrário à lei.

Se ao regular a forma de eleição a convenção pudesse dispor sobre temas essenciais, não haveria necessidade de o legislador discriminar quanto à eleição do síndico e de membros do conselho consultivo. Bastaria dizer: “Serão eleitos, na forma prevista na convenção, um síndico do condomínio e três membros do conselho consultivo, com mandato que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.”

Se o legislador discriminou, é porque, no nosso entender e da unanimidade da doutrina, pretendeu dar aos condôminos a mais ampla possibilidade de escolha de síndico, pouco importando que seja condômino ou não, pessoa física ou não, brasileiro ou não.

Quanto ao uso de procurações, pode a convenção estabelecer proibição de utilizar procurações em causa própria? Esta questão nos parece diferente da anterior. O condomínio pode regulamentar a forma de realização de suas assembleias, impondo restrições à utilização de procurações, por exemplo, não permitindo que um procurador tenha mais do que duas ou três procurações, impedindo que vote em assunto em que tenha interesse direto (causa própria) e assim por diante.

Se a convenção do condomínio estabelece tal proibição, isto torna anuláveis todas as decisões baseadas em voto com procuração em causa própria, como por exemplo o caso de síndico eleito desta maneira, isto é, que tenha votado em si mesmo através do seu voto e daqueles de quem era procurador. Como a decisão não é nula de pleno direito, mas anulável, é preciso que seja declarada a sua nulidade, por meio de decisão judicial ou, no nosso entender, por intermédio de uma nova assembleia geral extraordinária do condomínio, especialmente convocada, na qual o assunto conste da ordem do dia e seja deliberado e votado pelos condôminos.

Não se trata de destituição do síndico, mas de declaração de nulidade de sua eleição, por infração às normas do condomínio. Enquanto não declarada a nulidade, o síndico irregularmente eleito continuará exercendo seu mandato normalmente, pois, repetimos, a hipótese não é de nulidade absoluta, mas relativa, que produz efeitos só a partir do momento em que reconhecida (ex tunc), sem retroagir ao início do ato maculado.

Assim, caso a assembleia declare a nulidade, será necessário realizar nova votação para a escolha do síndico, o que poderá ficar previsto na própria convocação.

*Luiz Fernando de Queiroz

Síndico Vira Funcionário

Síndico pode ser porteiro? A pergunta foi formulada por condômina de edifício residencial em Curitiba, no qual, depois de ser eleito, o síndico nomeou-se porteiro do edifício, cumprindo horário da função e recebendo o salário que estipulou.

O fato não é original, já que temos conhecimento de que certos síndicos procuram exercer atribuições que não são suas, seja para economizar as verbas do edifício, seja para aumentar sua própria renda. Aliás, não são poucas as pessoas que se candidatam ao cargo de síndico visando unicamente sua remuneração.

De volta à pergunta. Do ponto de vista legal, nada impede que o porteiro seja eleito síndico do condomínio, sem abdicar de sua condição profissional, passando a receber duas remunerações, uma de natureza salarial, pela função de porteiro, e outra de natureza não-salarial, pela gestão administrativa. Note bem: é o porteiro que foi eleito síndico pelos condôminos.

Diferente situação foi apresentada no início. Após ser eleito síndico, este, sem autorização expressa da assembléia, usando de seus poderes legais de admitir e demitir funcionários, contrata-se como porteiro, fixa seu próprio salário, registra-se ou não em carteira, e passa a exercer a função paralelamente ao cargo de síndico. Seu pensamento talvez tenha sido: ora, se o porteiro pode ser síndico, por que o síndico também não pode ser porteiro?

Moralidade

A questão é complexa. Legalmente não há regra proibitiva expressa, mas há normas de conduta que devem ser consideradas na interpretação do caso. A Lei do Condomínio (4.591/64), ainda em vigor, ao fixar as atribuições do síndico, prescreve que “Compete ao síndico: a) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta lei ou pela convenção; II – exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como os serviços que interessam a todos os moradores;” (art. 22, § 1o).

Façamos uma singela pergunta: ao passar a exercer a função de síndico, sem autorização expressa dos condôminos, fixando seu próprio salário, agiu o síndico na melhor “defesa dos interesses comuns” (alínea a) e respeitou a “moralidade” (alínea b) que lhe compete vigiar internamente no edifício? Se ao leitor não espanta a atitude do síndico, então a resposta é positiva: sim, síndico também pode ser porteiro. Mas, se considera desonrosa ou imoral, o resultado só pode ser outro.

No caso concreto, entendemos que o síndico poderia ser funcionário do condomínio, desde que presentes três requisitos fundamentais: 1. que seja expressamente autorizado por assembléia geral dos condôminos (o item deverá constar da pauta), 2. que seu salário como porteiro seja fixado pela assembléia e 3. que sua carteira seja assinada pelo presidente do conselho consultivo, por especial autorização da assembléia, coibindo-se o síndico de efetuar qualquer anotação.

Mesmo assim, é recomendável evitar esse tipo de duplicidade funcional. Da maneira como funciona nossa Justiça do Trabalho, não será de estranhar que, em eventual reclamatória, a Justiça mande incorporar a remuneração do síndico como salário do porteiro, o que resultará em prejuízo vultoso ao condomínio.

*Luiz Fernando de Queiroz 

Chega de vizinho encrenqueiro

Duas decisões judiciais dão nova luz à atitude antissocial e impedem moradores de habitar a própria residência.

Duas decisões da Justiça — uma do Rio Grande do Sul e outra do Paraná — proibiram moradores de continuar habitando imóvel de suas propriedades, devido a atitudes nocivas aos demais vizinhos. Apesar de drásticas, as decisões que levaram a exclusão dos moradores mostram um novo posicionamento da Justiça perante a uma contumaz conduta antissocial de proprietários de imóveis perante aos demais moradores.

“Neste aspecto, a Justiça do Rio tem sido conservadora e não concedeu nenhuma exclusão de morador, apesar de pedidos nesse sentido tramitarem por aqui. Porém, as duas decisões no Sul mostram que os magistrados começam a dar nova interpretação à lei”, destaca o advogado Marcelo Borges, diretor jurídico da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis do Rio (Abadi) e diretor da ML Administração de Imóveis.

Previsto em lei, no Artigo 1.337 do Código Civil de 2002, comportamento antissocial é aquele gera incompatibilidade total de convivência entre um dos condôminos e os vizinhos. “É aquele proprietário que tem um comportamento sociopata, que ameaça ou agride um morador ou síndico, pratica atos obscenos em áreas públicas, faz uso ou trafica drogas no condomínio, entre outras situações ”, enumera Borges.

Por associação, segundo o advogado, o que o Código Penal repudia e retira uma pessoa da sociedade, é a mesma ação que um condomínio adotará contra um morador. De acordo com o diretor jurídico da Abadi, o síndico ou condomínio deve imputar — gerar provas —, confirmando a atitude antissocial de um morador ou proprietário.

A comprovação pode ocorrer por meio de um livro de ocorrência, registrando as diversas queixas dos moradores, um abaixo assinado dos demais condôminos e, posteriormente, uma assembleia geral dos moradores para aprovar algum tipo de sanção. A primeira ação sempre é a multa, que pode ser de até 10 vezes o valor da mensalidade do condomínio, conforme prevê a lei.

Tema suscita questionamentos

Gerente jurídica do Sindicato de Habitação do Rio (Secovi Rio), a advogada Solange Santos diz que comportamento antissocial nos condomínios é um tema que ainda suscita muitos questionamentos. Segundo ela, cabe a assembleia geral qualificada com três quartos dos moradores para aprovar as sanções e até mesmo decidir por uma ação judicial.

Síndica há 10 anos do Edifício Neréia, em Copacabana, Florinda de Oliveira, 72 anos, diz que resolve as questões condominiais com ‘jeitinho’ e assim evita maiores transtornos no prédio. Segundo ela, a principal dificuldade é contornar os vizinhos que têm mania de reclamar dos demais moradores. “Fazemos reuniões, conversamos e, se for necessário, encaminhamos cartas aos moradores e tudo se resolve”, afirma.

Como tem apartamentos alugados por temporada, dona Florinda adotou uma ficha cadastral dos inquilinos temporários, que deve ser preenchida pelo proprietário do imóvel. “Como é um entra e sai de locatários, temos que criar algumas regras para nos resguardar. Afinal, o síndico é que responde civilmente por qualquer ocorrência mais grave no condomínio”, alerta a síndica.

Fonte: O Dia

Quem Paga Pelo Elevador

A definição do que sejam despesas ordinárias e extraordinárias não está na Lei do Condomínio, ou no novo Código Civil, mas na Lei do Inquilinato (8.245/91, artigos 22 e 23).

Despesas extraordinárias, diz a norma, são “aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício”, especialmente obras de reformas, pintura das fachadas, instalação de equipamentos de segurança, despesas de decoração, e também certas indenizações trabalhistas e o fundo de reserva.

Despesas ordinárias compreendem “as necessárias à administração respectiva”, entre as quais as de “manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum”.

Apesar de bem específica, a Lei do Inquilinato não chegou ao ponto de detalhar em minúcias o que seja uma “obra de reforma” ou simples serviço de “manutenção e conservação”. Em termos práticos, existe uma zona cinzenta entre um e outro, o que torna difícil discernir a respeito.

Para ilustrar, vejamos um exemplo real de situação complicada. Certo edifício de São Paulo precisa melhorar seus elevadores. O engenheiro responsável pela obra afirma que se trata de uma conservação ou manutenção. Porém os valores do orçamento e o trabalho a realizar são grandes. Dentre eles: desmontar geral do conjunto principal de tração; instalar uma nova polia deslocadora dos cabos de aço de tração; revisar o sistema de fixação; instalar novas sapatas de freio com lonas especiais; instalar novos rolamentos; executar balanceamento dinâmico etc.

Mesmo para quem não é técnico no assunto, parece que tal intervenção constituirá uma reforma do elevador e não um simples serviço de conservação, esta prevista como despesa ordinária, e que diz respeito à sua mantença corriqueira, para que continue funcionando normalmente.

A complexidade dos serviços exigidos pelos ascensores do edifício e o tempo decorrido desde a última operação técnica também indicam que uma verdadeira reforma será contratada. Aliás, o tempo transcorrido desde a última grande revisão é um bom indício do tipo de trabalho que será necessário executar. Sendo reforma, a despesa é de natureza extraordinária.

Nesse sentido decidiu o Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, ao proclamar que “… as despesas de condomínio, em relação a elevadores, a cargo do locatário se restringem àquelas derivadas do uso desse equipamento, dentre as quais não se inclui a despesa para a troca de cabos, que é despesa extraordinária, de obrigação do locador, por ter a mesma natureza de reforma deles, a qual é da responsabilidade do locador” (Apelação 427.583 da 7a. Câmara, relator juiz Luiz Henrique).

Do mesmo tribunal, outra decisão, ainda mais objetiva: “A reforma de elevadores, longe de representar simples serviços de manutenção e conservação – estes, sim, despesas ordinárias – consubstancia despesa extraordinária de condomínio, a ser suportada pelo locador e não pelo locatário.” (Apelação 160.522 da 2a. Câmara, relator juiz Boris Kauffmann).

O deslinde da questão, todavia, só acontecerá quando ficar definido, ou decidido, se os serviços exigidos são de reforma ou de manutenção. Se diluídos ao longo do tempo, passariam por conservação; como de vulto, com exigência de troca ou instalação de peças, devem ser classificados como reforma. Ao menos, em parte.

Alguém, por favor, chame o Rei Salomão

Receita Extraordinária

Sabemos que a receita do fundo de reserva deve ser destinada a despesas extraordinárias do condomínio. Recentemente, nos defrontamos com outro problema: qual a destinação das receitas extraordinárias, decorrentes do aluguel da cobertura do prédio para a instalação de uma torre de comunicação? Devem ser lançadas na conta de despesas ordinárias ou constituir um fundo para aplicação em benfeitorias do prédio?

Determinado edifício de Curitiba, com gastos mensais de aproximadamente R$ 5.000,00, por força de sua boa localização e pela necessidade de empresa estrangeira em instalar torre de transmissão de dados, negociou o pagamento pela empresa de um aluguel de R$ 3.000,00 por mês, para permitir a utilização do terraço do prédio. A receita extra corresponde a 60% das despesas do condomínio. O que fez o síndico? Lançou o aluguel na conta comum do edifício, reduzindo o valor da quota mensal de R$ 150,00 para R$ 60,00 mensais. Fomos solicitados a dar nosso parecer verbal sobre o assunto.

Nosso entendimento sobre a questão difere da orientação tomada pelo síndico, com respaldo do conselho consultivo, porque não se coaduna com as normas da Lei do Condomínio análogas ao caso. Acontece que o privilegiado prédio não tem apenas condôminos residentes; muitos dos apartamentos estão alugados. Ao reduzir drasticamente o valor da quota de rateio correspondente às despesas ordinárias, o síndico está beneficiando, sem justa causa, a todos os locatários, em detrimento dos proprietários das unidades. A antena está localizada em área de uso comum, de propriedade de todos os condôminos. Se alguma reforma tiver que ser feita no telhado do prédio, a despesa será considerada extraordinária, onerando somente os proprietários. Pela mesma razão, como a receita decorre da utilização de área comum, não utilizada pelos locatários, nem mantida pelos locatários, nada mais equânime de que o proveito de seu uso só beneficie os que a mantêm.

Além do mais, uma receita extemporânea, no montante de 60% das despesas do condomínio não pode ser considerada como algo da rotina diária. É beneficio inusitado, excepcional, que raramente faz parte do dia-a-dia de nossos edifícios. Outro detalhe: o contrato é por prazo determinado, podendo cessar a qualquer momento, mediante aviso prévio das partes. Incorporar tal receita com ganho ordinário, levaria a desigualdade entre os co-proprietários que alugaram e os que não alugaram suas unidades.

Sabe-se que o condomínio constitui fator considerável na hora de fixar o valor do aluguel. Prédios com taxas elevadas induzem à redução natural do valor do aluguel. O contrário sucede se o edifício é bem administrado e das despesas de condomínio são parcimoniosas. Nas locações vigentes, o proprietário seria diretamente prejudicado, pois deixaria de ter auferido um valor maior de aluguel, porém nas locações que se fizessem no decorrer do contrato com a empresa de comunicação, mantida a taxa reduzida de R$ 60,00, os novos locatários seriam induzidos em erro, pois alugariam na convicção de que a quota de rateio é uma, mas poderiam ser surpreendidos a qualquer momento, se o contrato vier a ser rescindido por qualquer motivo.

O que fazer, então? A nosso ver, a melhor solução é destinar tal receita extraordinária a um fundo para despesas extraordinárias, ou simplesmente incorporá-las no próprio fundo de reserva do prédio. Sua destinação seria objeto de deliberação de assembléia geral extraordinária, na devida oportunidade.

Bom senso é a recomendação para evitar conflitos em condomínios com moradores em home office

Comum nos Estados Unidos e na Europa, o Home Office (pequenos comércios ou escritórios conduzidos dentro de residências) é cada vez mais comum no Brasil, principalmente nas grandes capitais e nas maiores cidades. O assunto é delicado e vem sendo alvo de polêmicas e controvérsias em condomínios verticais residenciais.

A grande vantagem de adaptar o apartamento para utilizá-lo como home-office é a flexibilidade de tempo e o ganho de qualidade de vida, já que neste modelo não há necessidade de lidar com problemas comuns do dia-a-dia como o trânsito. Outra vantagem é financeira, já que trabalhar em casa evita gastos com o aluguel de um imóvel comercial.

Em contrapartida, utilizar a residência como local de trabalho pode gerar conflitos com o condomínio e com os vizinhos. O trânsito de clientes, prestadores de serviços e fornecedores, as demandas de autorização de entrada junto à portaria e a perda da privacidade são alguns dos fatores que mais geram discussões. Entretanto, a segurança é o principal fator de preocupação entre os condôminos, pois a circulação elevada de pessoas estranhas pode aumentar a incidência de roubos e furtos nas unidades do condomínio, tirando a sensação de proteção dos moradores.

Como a tendência de home-offices ainda é uma novidade no país, não existe uma legislação específica que oriente o síndico ou o condomínio como proceder frente a este problema. Segundo o consultor jurídico da Auxiliadora Predial, Pedro Becker, o bom senso deve imperar nestes casos. “Na falta de uma legislação, os moradores e administradores devem usar apenas o bom sendo diante de conflitos”, afirma.

A síndica Adalina Marques, que lida com dois casos de home-office no Condomínio Edifício Vera Cruz, em Porto Alegre, afirma que é possível manter uma relação sadia entre o trabalhador e os vizinhos. “Pequenas ações como receber os clientes ou fornecedores na portaria pode evitar a maiorias dos desentendimentos entre vizinhos.”

Fonte: EGOM

Receita Desviada é Golpe

Só existem dois modos de furtar a receita do condomínio: na saída ou na entrada. As preocupações sempre estiveram voltadas para o momento da saída, a hora em que o síndico ou a administradora efetuam o pagamento de despesas realizadas pelo prédio. Superfaturamento, cobrança de comissão por fora, desvio de mercadoria e outras práticas reprováveis acontecem no momento de pagar as contas, causando elevados prejuízos aos condôminos.

Mas nem todos os golpes aplicados nos condomínios são perpetrados na saída do numerário do edifício, como mostra reportagem do jornal de maior circulação do Paraná, sob o título “O risco da omissão de receita”. Segundo a matéria jornalística, “recursos originados de dívidas antigas são desviados para contas particulares”, de síndicos e administradores, porque o tempo decorrido do vencimento até o efetivo pagamento pode ser de anos e ninguém mais se lembra do que ficou pendente.

O contador e auditor independente Armando Lira, citado na reportagem, diz que “infelizmente é muito fácil aplicar este golpe na contabilidade dos condomínios. É que geralmente este tipo de crédito é antigo, já foi bancado por todos os moradores e cai no esquecimento de todos”.

O que o jornal não menciona é que a proibição de relacionar os condôminos inadimplentes nos balancetes mensais do condomínio, por força da aplicação do Código de Defesa do Consumidor, constitui um dos fatores que mais contribuem para o esquecimento. Depois de meses e anos, com mudança de síndico e conselheiros, perde-se em parte a memória administrativa do prédio. Quando era livre a elaboração de rol dos devedores, o controle sobre o ingresso da receita do condomínio tinha mais transparência e melhor controle por parte dos proprietários pontuais.

E o conselho consultivo

Como evitar o desvio de recursos? Segundo o jornal, “acompanhar mensalmente quem paga e quem não paga as despesas condominiais é um exemplo”. Outra dica – esta dada pelo vice-presidente de administração de condomínios do Sindicato da Habitação do Paraná (Secovi), Carlos Alberto Luciani – é a “análise do extrato bancário do condomínio, seja ele administrado por empresa ou síndico”.

Como tais providências não estão, comumente, à disposição de qualquer condômino, convém seu o problema seja tratado em assembléia do prédio, colocando-se explicitamente que tal atribuição deverá ser exercida pelos membros do conselho consultivo. Como já mencionamos em vezes anteriores, o que o Código de Defesa do Consumidor não permite é a humilhação e a discriminação dos inadimplentes, daí por que não se pode afixar lista dos maus pagadores no mural ou elevador, mas nada impede que, em termos confidenciais, o síndico informe aos condôminos quais são as unidades autônomas e o montante que cada uma deve.

Outros créditos devidos ao condomínio também podem ser objeto de desvio, segundo o jornal. Cita, como exemplo, o dinheiro de devoluções de contas de água e esgoto, por lançamentos indevidos; o reembolso dos Correios por sedex enviado a cobrar; e recebimentos extras, de multas, taxas de mudança, taxa de uso do salão de festas e outras pagas diretamente ao síndico ou administradora. Nesses casos, deve-se adotar como norma fazer a cobrança de tais encargos sempre na própria taxa de condomínio.

Com transparência e fiscalização do conselho consultivo, haverá certamente menos margem de manobra para desviar o dinheiro do condomínio antes que entre no “jarro”.

Academias em condomínios: como aproveitá-las?

 Muitos moradores de condomínios que possuem academia aproveitam a facilidade do espaço para se dedicar aos exercícios físicos. Ultimamente, a academia é um dos locais mais badalados nos condomínios e possuem cada vez mais equipamentos de última geração.

Pesquisas realizadas por construtoras indicam que os clientes estão procurando maior praticidade sem precisar sair de casa, e a academia é um dos itens mais desejados. Elas buscam mais qualidade de vida e conforto, aliados a administração do tempo.

Tatiana Freitas, por exemplo, costuma ir à academia do condomínio onde mora duas vezes na semana para correr na esteira. “Como não tenho tempo para caminhar de manhã, prefiro utilizar a esteira à noite, pois é melhor do que sair para caminhar sozinha e correr perigo”, explica.

É possível treinar nas academias de condomínio?

Para quem prefere um ritmo de exercícios um pouco mais pesado, é possível ter uma rotina de treinamento eficaz nas academias de condomínios. De acordo com Givanildo Matias, fisiologista, é preciso ter disciplina para conseguir manter a rotina de exercícios.

“Geralmente, essas academias possuem bicicletas, esteiras, barras, etc. Existem também algumas que são compatíveis com uma academia convencional. Mas, a maioria tem estrutura menor, o que não é um empecilho para a realização de um bom trabalho e de resultados esperados”, completa Matias.

O especialista indica uma série de cuidados para quem pretende treinar nas academias de condomínio:

- Faça um bom check up médico: o aval de um especialista é indispensável;

- Use trajes adequados: uma roupa inadequada pode limitar os movimentos e causar acidentes;

- Não se empolgue demais: para manter a segurança vá devagar e respeite seus limites;

- Saiba usar a esteira:  toda esteira possui um dispositivo de segurança que deve ser fixado na camiseta do usuário;

- Evite treinar sozinho: por segurança, procure treinar em horários que tenha pelo menos uma pessoa na academia;

- Se nunca treinou: não é recomendado se aventurar antes de consultar um personal trainer;

- Hidratação: leve uma garrafa de água e se hidrate antes, durante e depois da atividade.

Fonte: Condoworks

Moradores de condomínio protestam contra ordem de desocupação

Famílias invadiram condomínio do governo federal há 5 meses. Secretário de Habitação não foi encontrado para falar sobre o assunto.

Moradores protestam por causa do curto prazo dado pelo oficial de Justiça para sair do condomínio invadido (Foto: Larissa Matarésio/G1)
Moradores protestam por causa do curto prazo dado pelo oficial de Justiça para sair do condomínio invadido. (Foto: Larissa Matarésio/G1)

Cerca de 144 famílias fizeram um protesto, na tarde desta quarta-feira (23), no Bairro Mato Grosso, em Porto Velho, por causa de uma ordem judicial de desocupação de um  condomínio do programa social Minha Casa, Minha Vida, invadido há cinco meses. Os moradores afirmam que receberam o documento na terça-feira (22) e que o prazo dado para a desocupação vence segunda-feira (28).

“Isso é um absurdo, o prazo para saírmos é muito curto. Não temos dinheiro para alugar um imóvel rápido desse jeito. Não temos nem o dinheiro para conseguir fretar o caminhão para carregar a mudança”, desabafa Carmem Pereira da Silva, moradora.

Cerca de 144 famílias invadiram o condomínio que deveria servir para habitação social, mas está abandonado, há cerca de cinco meses (Foto: Larissa Matarésio/G1)
Cerca de 144 famílias invadiram o condomínio que deveria servir para habitação social, mas está abandonado, há cerca de cinco meses (Foto: Larissa Matarésio/G1)

A preocupação de Pâmela Maciel da Costa, moradora do condomínio, é com as crianças que perderão a vaga na escola se eles tiverem que se mudar. “Depois de todo o sacrifício, muita gente daqui conseguiu vagas para os filhos na escola mais próxima, a Escola Estadual Nossa Senhora das Graças. Se a gente tiver que mudar para longe, como é que vamos trazer os filhos para a escola”, indaga Pâmela.

Maria Malaquias, de 69 anos, conta que mora em um dos apartamentos invadidos com o neto e lamenta que tenha que sair do local. “Aqui é um bom lugar, seguro. O pouco dinheiro que eu tinha guardado eu usei para fazer melhorias no  apartamento. Não sei o que fazer se tiver que sair daqui. O que vai me restar é comprar uma lona e ir morar na rua”, diz Maria.

De acordo com moradores, uma reunião foi realizada com o prefeito de Porto Velho, Mauro Nazif, nesta quarta-feira (23), que afirmou que haveria um recadastramento das famílias para inclusão dos nomes no programa de habitação.

Com 69 anos, Maria Malaquias, diz que se for expulsa terá que morar com o neto na rua (Foto: Larissa Matarésio/G1)
Com 69 anos, Maria Malaquias, diz que se for expulsa terá que morar com o neto na rua (Foto: Larissa Matarésio/G1)

Rosa Maria Rodrigues diz que mudou para o condomínio em setembro de 2012 e que também está surpresa com o prazo dado para desocupar o apartamento. “Essas construções deveriam ser para nós, que não temos recursos, mas a prefeitura só promete, promete, e quando a gente toma conta do que deveria ser nosso, acabamos sendo expulsos”, diz Rosa.

O Corpo de Bombeiros foi acionado, mas o fogo só foi controlado após a chegada da Polícia Militar (PM).

Fonte: G1

Leilões aceleram venda de imóvel

Dependendo do preço ou da região, a venda de um imóvel particular pode demorar até mais de um ano. Com isso, os leilões se tornam uma alternativa para quem tem pressa em conseguir um comprador para a sua casa própria.

Segundo profissionais deste segmento, o processo de venda de um imóvel por meio deste procedimento é mais rápido e dura menos de 30 dias.

“O principal motivo que leva as pessoas a colocarem os imóveis no leilão é a busca de liquidez, pois com datas e forma de pagamento pré-estabelecidas, o vendedor sabe que se o seu bem for arrematado, receberá como esperado, sendo o método ideal de venda para quem precisa do dinheiro rapidamente, ou para quem precisa se desfazer de algum imóvel de forma mais ágil. Outra vantagem é que, com condições de venda pré-estabelecidas, o vendedor não tem de lidar com negociações intermináveis com os compradores”, aponta Fábio Zukerman, leiloeiro oficial e sócio da Zukerman, uma das maiores casas de leilões do Brasil.

Ele revela que é crescente o número de pessoas que buscam este método de venda. Atualmente, a Zukerman é procurada por ao menos 20 proprietários por semana que desejam prospectar a possibilidade de venda de seus imóveis por meio de leilão. Há dois anos, esta quantidade era atingida somente no período de um mês.

“Há também a vantagem de o imóvel ter uma divulgação mais ampla, pois trabalhamos com investidores e consumidores finais em todo o país”, completa Celso Ribeiro, leiloeiro da Fidalgo Leilões.

Apesar da rapidez na negociação nos leilões, os imóveis são vendidos, às vezes, com grandes descontos. Por isso, a orientação dos especialistas é de avaliar com cuidado se de alguma forma a rapidez na venda pode compensar os malefícios deste modelo de venda.

Em geral, os imóveis vendidos em leilões chegam a ter descontos de até 25% em relação ao preço de mercado. O preço do imóvel é reduzido para que haja uma maior atratividade e, consequentemente, a compra seja viabilizada de forma mais veloz. Porém, há casos de imóveis que são muito disputados e têm chances de se valorizar nos leilões.

Os imóveis vendidos em leilões chegam a ter descontos de até 25% em relação ao preço de mercado

“O segredo de um leilão de sucesso é o desconto sobre o valor de avaliação, pois quanto menor o preço inicial para venda, maior o número de interessados, e, consequentemente, maior a alavancagem de venda”, analisa Fábio Zukerman.

Os gastos para se colocar um imóvel no leilão podem variar muito e também precisam de atenção, pois há estratégias de publicidade e de venda diferentes. Segundo os profissionais do setor, o custo total do leilão para o vendedor não ultrapassa 5% do valor final de venda do imóvel.

Além disso, é necessário encaminhar documentos como matrícula do imóvel, cópia da folha do carnê do IPTU e laudo de avaliação, pois é feita uma análise preliminar antes da realização do leilão.

“A maioria dos arrematantes é profissional, querem pagar pouco para venderem e ter uma margem razoável de lucro. Então, é preciso ponderar tudo neste processo”, finaliza Ribeiro.

 

Fonte: Revista Imóveis

Síndico deve recolher INSS

Por ser pouco conhecido, o tema pode ser até objeto de uma daquelas perguntas típicas dos almanaques de antigamente: você sabia que o síndico é obrigado a recolher a contribuição social? mesmo quando não recebe remuneração em dinheiro mas fica isento do pagamento do rateio mensal de condomínio?

Síndicos de condomínio são “segurados obrigatórios da Previdência Social” (Lei 8.212/91, alterada pela Lei 10.666/03), na qualidade de “contribuinte individual” (art. 12, inc. V), sendo que tal vinculação atinge “o síndico ou o administrador eleito para exercer atividade de direção condominial, desde que recebam remuneração” (art. 12, inc. V, letra ‘f’).

À palavra ‘remuneração’ foi dada a mais elástica interpretação, compreendendo não só o valor efetivamente recebido pelo síndico na forma de pró-labore, como toda retribuição direta ou indireta, como sua isenção de pagamento da taxa condominial.

Entendimento nesse sentido recebeu o respaldo do Superior Tribunal de Justiça (STJ), conforme decisões reiteradas, como a em que reitera (trecho de acórdão): “É devida a contribuição social sobre o pagamento do pró-labore aos síndicos de condomínios imobiliários, assim como sobre a isenção da taxa condominial devida a eles, na vigência da Lei Complementar n. 84/96, porquanto a Instrução Normativa do INSS n. 06/96 não ampliou os seus conceitos, caracterizando-se o condomínio como pessoa jurídica, à semelhança das cooperativas, mormente não objetivas o lucro e não realizar exploração de atividade econômica.”

Portanto, desde que entrou em vigor a Lei 10.666, em 2003, que alterou a organização da Seguridade Social, o síndico foi incluído entre os segurados obrigatórios da previdência social, na qualidade de segurado individual, cabendo ao condomínio recolher a contribuição devida. Na hipótese – cada vez mais rara – de o síndico exercer seu mandado sem remuneração e sem isenção de pagamento da cota de rateio, obviamente nenhuma contribuição social será exigível dele ou do condomínio, por falta de base imponível da exação, como gostam de dizer os tributaristas.

Tal imposto deverá ser incluído no rateio das despesas ordinárias do condomínio, do mesmo modo que a remuneração do síndico ou administrador, valendo dizer que será pago por todos os condôminos e, em caso de locação de unidade autônoma, pelos locatários respectivos. A previsão legal encontra-se explicitamente mencionada na Lei de Locações (Lei 8.245/91), quando conceitua que “por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio” (…) (art. 23, § 1º, alínea ‘a’).

O não recolhimento da contribuição social poderá constituir uma verdadeira bomba-relógio no futuro do condomínio, porque os valores irão se acumulando com multas, juros e correção, podendo vir a ser exigidos muitos anos depois de ter cessado a administração do síndico que deixou de cumprir a obrigação legal para evitar aumento da cota mensal de rateio durante sua gestão.

Como é mais um ônus para todos os moradores do prédio, é bom levá-lo em consideração no momento de fixar a remuneração do síndico ou administrador, evitando pró-labores generosos sob o argumento de que não há vínculo trabalhista nem encargos sociais. Há encargos sociais, sim.

Fonte: ICNews

Divisão da taxa de condomínio equilibrada

Nelza faz cinco orçamentos diferentes. Prestador de serviços é decidido por todos

Nelza faz cinco orçamentos diferentes. Prestador de serviços é decidido por todos

Síndica profissional do edifício Tricolor, em Laranjeiras, Nelza Souza afirma que os valores da taxa mensal de condomínio podem variar de R$ 537 a R$ 1.074

Na maioria das vezes, a cobrança da taxa de condomínio é feita segundo a fração ideal, determinada pela proporção entre a área total do condomínio e a de cada unidade. No edifício Tricolor, em Laranjeiras, onde é síndica profissional — não mora, só trabalha —, Nelza Souza afirma que há apartamentos que pagam o dobro das outras.

— Quem mora nas unidades que ficam de frente, com três quartos e vaga na garagem, pagam R$ 1.074. As que ficam na parte dos fundos, com dois quartos e sem vaga, pagam R$ 537. São seis cotas diferentes, determinadas por localização, vaga e localização no prédio — explica.

Leonardo Schneider, vice-presidente do Sindicato da Habitação do Rio (Secovi Rio), acredita que é a forma mais equilibrada de divisão. Luiz Alberto Mendonça dos Santos, gerente regional dos condomínios administrados pela Apsa na Zona Oeste do Rio, concorda.

— A fração ideal atribui a um imóvel um valor de acordo com o padrão daquele proprietário. Ao comprar, ele já sabe que vai ser nessas condições — acredita Luiz Alberto.

Ainda que no prédio haja um apartamento com três quartos ocupado por duas pessoas e outro, de dois quartos, com quatro moradores, a lei determina que a fração ideal — ou seja, a metragem do apartamento, e não a quantidade de pessoas — seja considerada no rateio.

— Isso tudo está previsto no Código Civil, dos artigos 1.331 a 1.358, mas a convenção pode dispor de acordo com o interesse dos condôminos — afirma Hamilton Quirino, advogado especialista em Direito Imobiliário.

Vale ressaltar que o objetivo da taxa — um reflexo do orçamento do condomínio —, não é acumular renda.

— É para cobrir as contas e não gerar lucro — explica o vice-presidente do Secovi.

‘Quando discordam, mostro as planilhas com as contas’

Nelza Souza, 47 anos, síndica profissional do condomínio Tricolor

Para determinar a taxa, faço um apanhado com as despesas do condomínio. Então, discutimos numa assembleia ordinária, que acontece, no condomínio em que sou síndica, em outubro. Uma vez por ano, o valor é reajustado, usando estimativas dos aumentos dos serviços, como funcionários, água e luz. Geralmente, as pessoas aceitam bem os valores. Quando alguém discorda, mostro as planilhas com as contas para que os condôminos vejam para onde vai o recurso. Para que não sobre nem falte dinheiro, é feito um planejamento orçamentário. Qualquer outro gasto é discutido em assembleias extraordinárias e entra na cota extra. Não gosto de usar fundo de reserva. Também faço campanhas para diminuir o valor da taxa de condomínio.

Fonte: Jornal Extra

Sem vagas, moradores pagam caro para estacionar carros em Campinas

Moradores com mais de um veículo pagam até R$ 180 por mês em aluguel. Lei proíbe aluguel de garagem para pessoas que não moram no prédio.

A estudante Sarah Britto procura por uma vaga há cerca de um mês em Campinas (Foto: Marília Rastelli / G1 Campinas)

A estudante Sarah Britto procura por uma vaga há cerca de um mês em Campinas (Foto: Marília Rastelli / G1 Campinas)

O aumento da frota de veículos e construções cada vez mais compactas causam um problema para moradores de condomínios: a falta de vagas em garagens de prédios. É o que aponta o Sindicato da Habitação da Região de Campinas (SP) (Secovi). A estudante Sarah Brito enfrenta a dor de cabeça há meses, após se mudar para um apartamento que divide com duas pessoas. “A vaga da garagem já está ocupada pela outra moradora, estou  procurando”, conta.

A estudante está na fila de espera para alugar uma vaga no condomínio no bairro Chácara Primavera em Campinas e o preço varia de R$ 100 a R$ 150 por mês. “Não tem jeito, além do condomínio temos que desembolsar o valor da vaga e é bem difícil encontrar”, diz. Enquanto isso, a estudante deixa o carro na rua, em frente ao prédio. “Na rua também é complicado achar vaga, é sempre lotado de carros, porque a maioria tem mais de um”, conta.

Proibição para quem é de fora
Segundo a diretora geral do Secovi em Campinas, Kelma Camargo, é difícil encontrar prédios com mais de uma vaga e o valor do aluguel deve ser baseado no preço de diárias de estacionamentos próximos ao condomínio. “Baseado nisso, sabemos que o aluguel em Campinas varia entre R$ 150 e R$ 180 por mês”, explica. No entanto, há locatários que aumentam o preço dependendo da localização da vaga, se é mais próxima do elevador ou se dispõe de cobertura, por exemplo.

O aluguel para pessoas que não moram no condomínio é proibido por uma lei federal, em vigor desde maio de 2012. Segundo o texto, o aluguel para não moradores só pode ocorrer mediante a aprovação de dois terços dos condôminos, durante assembleia. “Achamos necessária essa regulamentação, principalmente por questão de segurança, já que fica proibida a circulação de terceiros dentro do prédio”, afirma Kelma.

Moradores enfrentam dificuldade para encontrar vagas de garagem em prédios (Foto: Marília Rastelli / G1 Campinas)

Moradores enfrentam dificuldade para encontrar vagas de garagem em prédios (Foto: Marília Rastelli / G1 Campinas)

Renda extra
Moradores que procuram vagas afirmam que a lei diminui a oferta. No entanto, é possível encontrar condomínios que aceitam esse tipo de aluguel. A aposentada Catarina Lopes aluga sua vaga em um condomínio na região do Taquaral, por R$ 140,  para um estudante que não mora no prédio. “É importante saber quem é, se a pessoa é confiável. Se está tudo certo, a renda extra é muito bem vinda no orçamento”, diz.

O prédio administrado pelo síndico Alonso Lino, no Centro de Campinas, tem fila de espera para vagas. “É muito raro ter uma vaga sem dono, é um problema, tem sempre alguém procurando e esperando”. Segundo Lino, para usar a vaga alugada, o morador precisa ter a autorização e não é permitido o aluguel para terceiros. O morador que descumprir a lei, terá que pagar multa.

Fonte: G1

Compra de unidade com dívida

Questão é delicada. Síndico e partes envolvidas na transação devem saber como agir corretamente.

Compra com DébitosVida de síndico, todo mundo sabe que não é fácil. Mas uma das melhores formas de tornar esta tarefa menos desgastante e mais segura é mantendo-se bem informado.

Por exemplo, não são raras as vezes em que procuram pelo síndico ou administradora atrás de declaração de quite referente a débitos pendentes de alguma unidade, ou até mesmo questionando-o sobre a quem recai a responsabilidade de tais débitos.  E para agir corretamente diante destas situações, é muito importante que o síndico tenha um conhecimento mínimo sobre o assunto.

Da mesma forma, a informação também é crucial para o comprador ou vendedor do imóvel realizar uma transação segura e sem surpresas.

Compra com débitos pendentes

A compra de um imóvel sempre deve vir acompanhada de muito cuidado. Afinal, é um gasto muito grande, além de, na grande maioria das vezes, ser a concretização de um sonho. Por isso, o comprador deve ter muita atenção com a documentação do imóvel (veja lista abaixo) para que não tenha surpresas desagradáveis no futuro.

E quem compra uma unidade em dívida com o condomínio ou recebe-a como pagamento em um acordo judicial?

Nesse caso, o cuidado deve ser ainda maior. Afinal de contas, já se sabe que a unidade a ser adquirida apresenta débitos. Se for essa a situação, é de extrema importância que o comprador (ou vendedor) tenha certeza que o negócio é vantajoso, já que as dívidas de condomínio e IPTU continuam correndo. E, ao adquirir a unidade, o novo dono passa a ser o responsável pelos atrasados.

Se o caso for de um acordo judicial, e a unidade com condomínio em aberto for a indenização em questão, essa “dação em pagamento”- nome jurídico dado para esse tipo de transação -  pode até ser anulada, caso o devedor tenha outros credores.  Então, quem recebeu a unidade como pagamento pode ficar sem ela.

Por isso, é importante o auxílio de um profissional especializado em direito imobiliário. Ele conseguirá “fazer as contas” para saber se realmente vale a pena para o comprador esse tipo de transação.


Declaração de quite

Para saber se uma unidade à venda está em dia com as suas obrigações condominiais, o comprador deve procurar a administradora do empreendimento ou até mesmo o síndico, que, munido de cópia da ata de sua eleição, pode fazer uma declaração sobre o status da unidade.

Quando procurado para redigir esse documento, seja por um interessado em adquirir uma unidade ou em vendê-la, o síndico deve entrar em contato com a administradora para  ter certeza da situação financeira da unidade em questão. Daí a importância de se acompanhar as contas do condomínio mês a mês, evitando descobrir, de última hora, que uma unidade tem muitos meses de taxa em aberto.

O síndico também deve estar ciente de que não importa de quem seja o imóvel: se há dívidas referentes ao condomínio, elas deverão ser pagas, mesmo que o novo dono não conheça essa obrigação – já que as mesmas começaram a correr antes da sua compra. Ele deverá arcar com a totalidade dos débitos em aberto.

Documentação necessária para fazer uma compra de unidade segura

  • Declaração negativa de débitos, por escrito, do síndico ou administradora
  • Certidão negativa de débito de IPTU – geralmente quem não paga a taxa condominial também deixa o IPTU  em aberto
  • Certidão negativa no cartório de processos do município
  • Certidão vintenária com negativa de ônus atualizada.  A ser obtido no cartório de registro de imóveis onde o mesmo está registrado, o documento formaliza  o que aconteceu ali  nos últimos vinte anos, como hipotecas e titularidade
  • Certidão negativa de débitos na Justiça Federal e em ações cíveis (para proprietário e cônjuge)
  • Caso a unidade seja financiada, cheque cuidadosamente o contrato


Jurisprudências

Veja abaixo  três jurisprudências sobre o tema. No caso, as unidades foram recebidas como pagamento de indenização por dívida trabalhista e estavam com as taxas condominiais atrasadas. Os novos proprietários tiveram que arcar com os débitos em aberto.

Despesas de condomínio. Ação de cobrança. Execução. Penhora da unidade geradora. Imóvel arrematado em processo trabalhista. Substituição processual do devedor originário pelo arrematante. Cabimento. Exegese dos artigos. 42, § 3º, do CPC e 1.345 do Código Civil de 2002.

Despesas de Condomínio. Cobrança. Execução Possibilidade de inclusão do arrematante da unidade geradora de débitos condominiais no pólo passivo da ação de execução. Inteligência do artigo 42, §3º, CPC que estende os efeitos da sentença ao adquirente. Recurso provido.

Ação de cobrança. Execução. Arrematação do bem penhorado em ação trabalhista. Natureza propter rem da obrigação. Arrematante responde pela dívida. Substituição processual. Exegese do artigo 42, do Código de Processo Civil. Agravo de instrumento provido.

Fonte: Sindico Net

Brigas entre síndicos e condôminos: os dois lados da moeda

Trabalhando há 17 anos com atendimento aos condomínios, a advogada Luciana Marques de Paula observa que, muitas vezes, posturas autoritárias adotadas pelos síndicos também contribuem para render um bom caldo de conflitos com os moradores. Se de um lado existem “condôminos que não sabem morar em comunidade, jogam lixo, gritam, soltam rojões pelas janelas comemorando um jogo de futebol, usam a piscina e outras áreas de lazer sem o menor escrúpulo de higiene”, de outro, persistem síndicos que contratam obras desnecessárias sem aprovação de assembleia, dão margem a suspeitas de desvios e atropelam o Regimento, diz. Mas hoje, Luciana observa uma tendência à profissionalização do cargo, especialmente entre executivos aposentados, “que buscam uma atividade em prol da comunidade condominial”. A tendência deve facilitar o convívio coletivo, acredita Luciana.

Casos mais comuns de conflitos
São os de suspeitas de desvio de verbas. Por exemplo, é o caso de obras desnecessárias sem votação e aprovação nas assembleias. Ou de rateios também sem aprovação para pagamento de dívidas do condomínio. Há ainda conflitos motivados por síndicos que literalmente são imperadores, acreditando que podem destratar moradores, impedindo o uso do salão de festas, piscinas, academia de ginástica e outros. Síndicos que querem perpetuar no cargo sem fazer prestação de contas ou eleição; que contratam advogados de “sua confiança” para defender interesses próprios e não da massa condominial. Neste caso, sequer apresentam as contas e obrigações adequadamente, deixando de pagar os encargos sociais e trabalhistas.
Ainda surgem como causas de conflitos: aumento abusivo das quotas condominiais, sem aprovação das peças orçamentárias; reformas nos apartamentos; troca de automóveis; e dívidas em atraso.

Mudanças no perfil dos síndicos
Mas os síndicos estão procurando especialização em vários cursos e se profissionalizando. Ha muitos síndicos ex-executivos, que eu chamo de “jovens aposentados”, que buscam uma atividade em prol da comunidade condominial. Mas sempre haverá síndicos autoritários, porque o poder é inerente ao ser humano.

Falta de cultura para a vida em condomínio
Por outro lado, há condôminos que não sabem morar em comunidade. Jogam lixo, gritam, fixam bandeiras e também soltam rojões comemorando jogos de futebol, tudo pelas janelas e varandas. Usam ainda a piscina e outras áreas de lazer sem o menor escrúpulo de higiene, enfim é uma tristeza. Além disso, existem aqueles que acham que os síndicos são seus empregados, consultores, pai, mãe, psicólogo etc. Há condôminos tão carentes que culpam e ocupam o síndico por tudo de ruim que lhes acontece na vida.

Protegendo-se contra os desgastes
Nos prédios de alto padrão geralmente são nomeados gerentes com poder de decisão menor que o síndico e maior que o zelador. Sua função é gerenciar os funcionários, o almoxarifado, a limpeza e a manutenção de todos os equipamentos, apenas reportando ao síndico as situações mais graves.
Já no prédio de médio padrão costuma predominar a figura do zelador que colabora com os moradores e com o síndico.
Mas há prédios em que não existe o papel do zelador, e neste caso, o síndico assume todo o papel do gerenciamento condominial ficando ainda mais sobrecarregado.
A sugestão para que o síndico seja protegido desse desgaste é disciplinar o horário de atendimento aos moradores, fornecedores e administração propriamente dita. Determinando o horário para ficar à disposição da sindicância, ele alivia o desgaste de se ficar 24 horas por conta dos condôminos, animais, veículos etc.

Como negociar as ‘saias justas’
Existem conflitos negociáveis e conciliáveis quando tratamos com pessoas ‘normais’, de bons senso. Entretanto, diante das pessoas que não têm diálogo, nem bom senso, que não sabem morar em comunidades, podemos aplicar as técnicas de solução alternativa de conflitos, e uma delas é a mediação, porque desenvolve os interesses subjetivos e aflora a causa do conflito.

Quando o síndico deveria levar o conflito a ação de danos morais, ofensa, ameaça contra integridade física?
Quando se sentir ofendido e em sua honra e moral.

Fonte: Direcional Condomínios

Assembleia Extraordinária – AGE

Podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

 As assembleias extraordinárias podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, geralmente para tratar de assuntos não discutidos na última assembleia ordinária ou de urgência.

Para que uma assembleia extraordinária seja convocada, é preciso a assinatura do síndico ou de pelo menos 1/4 dos condôminos. Abaixo, os casos previstos no Novo Código Civil:

Assunto

Precisa de assembleia?

Votação Necessária

Obras “necessárias”, que conservam o condomínio ou impedem sua deterioração. Ex.: obras urgentes, como impermeabilização de um local com vazamento

Depende

Se despesas não forem grandes, não precisam de aprovação. Verificar Convenção.

Obras “úteis”, que aumentam ou facilitam o uso comum. Ex.: Reforma da guarita, instalação de câmeras.

Sim

Maioria simples dos condôminos

Obras “voluptuárias”, as que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.: quadra, churrasqueira. do jardim

Sim

2/3 dos condôminos

2/3 dos condôminos

Sim

2/3 dos condôminos

Construção de um novo pavimento no edifício

Sim

100% dos condôminos

Mudança da destinação do edifício (de comercial para residencial ou vice-versa, por exemplo)

Sim

100% dos condôminos

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mais sobre obras

  • Toda obra deve ser aprovada em assembleia, a não ser que seja necessária à habitabilidade do condomínio, e de baixo custo.
  • Obras necessárias podem ser providenciadas por qualquer condômino, sem autorização de assembleia, se o síndico não puder ou não quiser agir:

 Artigo 1341, § 1o “As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.”

  • Se as despesas para obras necessárias e urgentes forem grandes, será preciso convocar imediatamente a assembleia, e comunicar a situação:

Artigo 1341, § 2o “Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.”

  • Obras em partes comuns que são usadas por apenas alguns condôminos devem ser custeadas apenas por estes:

Art. 1.340. “As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.”

Fonte: SindicoNet

Temporada requer cuidados em condomínios do litoral

Com prédios “lotados” nas cidades de praia nesta época, síndicos e condôminos devem estar atentos a algumas questões, como economia d’água e regras sobre uso de garagens, para garantir o bem-estar de todos, orienta.

Com a chegada do período de férias e a proximidade do Carnaval, muitos moradores de São Paulo viajam para passar a temporada em seus apartamentos nos municípios do litoral sul e norte paulista.

A Lello, faz um alerta: nesta época de prédios lotados nas cidades praianas, síndicos e condôminos devem observar algumas regras, para evitar estresses e inconvenientes, garantindo o bem-estar de todos.

Segundo a empresa, a primeira providência é afixar avisos nos murais dos condomínios para relembrar as normas relativas ao uso da garagem, que costuma ser bastante “disputada” nesta época. O síndico também deve divulgar e atualizar a agenda de uso da churrasqueira, outro item muito utilizado no período.

É importante, ainda, que o condomínio programe a intensificação da rotina de ações de manutenção e conservação de piscinas e elevadores no período entre janeiro até depois do Carnaval.

A economia d’água é item essencial. “Sugerimos aos síndicos que realizem, nesta época, campanhas junto aos condôminos e visitantes sobre o uso racional da água nos apartamentos, uma vez que este é o segundo item que mais pesa nas despesa do condomínio”, afirma Angélica Arbex, gerente de Relacionamento com o Cliente.

Ela alerta, também, para a questão dos apartamentos alugados a terceiros para temporada. “É preciso ter controle da movimentação de pessoas estranhas ao condomínio. O síndico só deve permitir a entrada dos inquilinos depois que o proprietário do apartamento assinar o termo de autorização”, recomenda.

Por fim, a gerente lembra sobre o cuidado que os pais devem ter com suas crianças nas áreas comuns do condomínio, orientando-as e não permitindo que brinquem em espaços perigosos, como escadas e garagem, por exemplo.

 

Fonte: Inteligêmcia

Condomínios adotam regras para segurança das crianças

Medidas reforçam supervisão para garantir diversão sem acidentes. Para pais e síndicos é preciso redobrar os cuidados durante as férias.

Regras ajudam a garantir segurança durante as férias em condomínios (Foto: Reprodução/TV Integração)
Regras garantem segurança durante as férias em condomínios

Com a chegada do fim de ano e início das férias escolares, o clima de tranquilidade nos condomínios e residenciais dá espaço para as tarde de brincadeiras, muitas vezes, em locais improvisados, como escadarias e até no elevador. Para evitar problemas mais graves, alguns condomínios, no Triângulo Mineiro, adotam regras e reforçam a supervisão das crianças para garantir a diversão dos menores sem acidentes. Para os pais e principalmente para os síndicos, é preciso redobrar os cuidados com segurança no período das férias.

Para a professora e síndica de um condomínio, Vanice Rosário Floriano, mãe de Marina, de quatro anos, os cuidados com a segurança começam dentro de casa. Para ela, qualquer descuido pode dar oportunidade para um acidente mais grave. “Temos as normas, mas é preciso ficar de olho, pois criança é imprevisível. Na mesma hora que está do seu lado, pode sair correndo”, afirmou.

Para Vanice alguns cuidados são essenciais mesmo em um espaço considerado seguro como os condomínios. “A primeira questão que precisamos tomar cuidado é dentro da própria casa. Eu, por exemplo, moro no segundo andar, então todas as janelas têm grade. No nosso regimento interno, já diz que as crianças não podem ficar sozinhas na área de lazer. Toda vez que tiver uma criança no local, é preciso um responsável acompanhando”, lembrou.

O sargento da Polícia Militar, Claúdio Henrique de Carvalho, síndico de um condomínio residencial, lembrou que, quando o assunto é segurança, também é preciso atenção com o trânsito. O limite de velocidade dentro condomínio onde ele mora é de 20 km/h. “Temos a orientação do limite de velocidade que deve ser respeitada. Os moradores são orientados assim como os visitantes. Todos têm que respeitar o limite de velocidade dentro do espaço do condomínio”, disse o sargento.

Síndica acredita que é preciso diálogo com as crianças (Foto: Reprodução/TV Integração)
Síndica acredita que é preciso diálogo com as crianças

Outra questão destacada pelo militar é a importância da criança estar acompanhada constantemente por um responsável e ter contato com os funcionários do condomínio. “As crianças não podem sair sem estar acompanhadas de um responsável. Pessoas estranhas só devem entrar no local com autorização de um morador. São regras que estão no estatuto do condomínio e as famílias compreendem e acatam”, lembrou Cláudio.

Para a síndica Marília Fidalgo Paiva, o principal aspecto para garantir a segurança das crianças e evitar acidentes é manter o diálogo com elas. “Conversamos muito com as crianças e estamos sempre em contato apoiando no que querem. Com isso eles têm confiança na gente e o trabalho sempre é feito com segurança”, garantiu.

No condomínio administrado por Marília, as regras são estabelecidas e acompanhadas pelos moradores e funcionários: brincar na escadaria do prédio é proibido, utilizar a área de lazer onde existe uma piscina somente com a companhia de um adulto ou responsável, e até mesmo o uso dos elevadores são supervisionados. “A preocupação maior é com a piscina, mas ela é cercada, tem cadeado e só é aberta na presença de um adulto. Nossa responsabilidade é muito grande. Pois se acontece alguma coisa é o síndico que precisa resolver”, concluiu Marília.

Fonte: G1

Na hora de prestação de contas, o contador pode fazer a diferença

A prestação de contas é uma das tarefas que ainda dá muita dor de cabeça ao síndico, muitas vezes por falta de conhecimento contábil. Nestas horas, a presença de um profissional é imprescindível e até necessária para manter a transparência de sua gestão.

O nosso artigo sob o título “Sem imposto, sem contador”, quando citamos extensa citação do consultor jurídico Marcelo Fernando Polak, defendendo a tese de que os condomínios estão dispensados da manutenção da contabilidade formal e da apresentação de declaração do Imposto de Renda, mereceu resposta do Conselho Federal de Contabilidade (CRC) do Espírito Santo.

Assinalando que todas as prestações de contas (balancetes), mediante demonstrações contábeis, conforme preceitua de Decreto-lei 9295/46, combinado com a Resolução 560, artigo 3º, inciso 12, diz o CRC que “a não obediência da legislação acarretará a abertura de processo criminal, por exercício ilegal da profissão contábil”.

PARECER DA TELEJURIS

Como o tema não é cultivo de nossa seara, solicitamos ao Telejuris Consultoria e Pesquisa que se pronunciasse a respeito através de parecer para melhor orientação aos leitores. Transcrevemos alguns trechos:

1 – Somente as atribuições administrativas comportam delegação pelo síndico. Assim, a prestação de contas de ano privativo não pode ser transferida a outrem.

2 – Em nenhum momento nossa legislação faz referência à necessidade de um contador para auxiliar o síndico na realização de balancetes quando das prestações de contas. Como visto, trata-se de uma mera faculdade conferida ao síndico.

3 – A prestação de contas é um ato informal e em momento algum se equipara à escrituração contábil, essa sim, privativa de um contabilista.

4 – Por outro vértice, o Decreto-Lei 9.245/46, citado pelo Conselho Federal de Contabilidade, genericamente dispõe sobre as atribuições profissionais dos técnicos de contabilidade, sendo que em seu artigo 25, letra ‘e’, previu que somente através de lei outras atribuições poderão ser conferidas aos contabilistas, e a Resolução 560/83, juridicamente, não tem condições de vingar, principalmente pelo fato de tratar-se de mera resolução a disciplinar as atribuições do contabilista, sendo que somente a lei poderá tornar obrigatória a exigência de um profissional de contabilidade na área em discussão.

NOVA CONCLUSÃO

Refletindo sobre o assunto, chegamos a uma conclusão um pouco diferente da expressada na matéria “Sem impostos, sem contador”. A frase que escrevemos “os condomínios não são obrigados a contratar contadores para dar forma legal à sua contabilidade” efetivamente não está de todo correta, porque sugere que o condomínio pode ter escrituração contábil sem empréstimos de um contador.

O que realmente entendemos é o seguinte:

- Os condomínios em edifícios possuem natureza jurídica diversa das demais pessoas jurídicas, com direito privado e enquadrando-se em legislação específica, qual seja, a Lei do Condomínio.

- A Lei do condomínio não exige que o condomínio mantenha contabilidade formal, com livros fiscais, por exemplo.

- O síndico está obrigado a prestar contas de sua gestão, não se exigindo forma contábil, sendo suficiente um balancete ou relatório dos gastos realizados.

- Se tiver conhecimento próprio, nada impede que o síndico dê forma contábil à sua prestação de contas, assinando os balancetes e demonstrativos na qualidade de síndico.

- Porém, se quiser que o condomínio tenha contabilidade própria, deverá contratar profissional devidamente habilitado junto ao Conselho Regional de Contabilidade, já que o exercício da profissão de contador é privativo.

Esperando ter melhor esclarecido a questão, continuamos abertos a qualquer comentário ou argumento, a favor ou contra.

Vida de condomínio: contratar ou terceirizar?

Com as terceirizações e a profissionalização dos síndicos, surge a dúvida de o que é melhor para a administração de um condomínio: ter funcionários próprios ou terceirizar a contratação.

Para especialistas, a resposta a essa questão depende da realidade de cada condomínio.

Uma das profissionais que defendam essa ideia é a advogada Renata Guimarães Pompeu, especializada em direito imobiliário, mestre e doutora em direito civil e professora do Centro Universitário Newton Paiva. “Os pontos a serem considerados para a escolha dizem respeito à extensão do condomínio ou número de unidades autônomas – muitas vezes existem prédios com múltiplos blocos ou torres – e à condição econômica do condomínio – de arrecadação, problemas com inadimplência, já que o custo com cada uma das opções é diferente”.

Além desses, a advogada acrescenta que devem ser levados em conta a extensão das áreas comuns – que interfere no número de funcionários necessários para desempenhar as tarefas de manutenção – e a necessidade de mais pessoal para fazer a segurança, no caso de condomínios que se localizam em áreas mais visadas por assaltantes. “E o estilo de vida dos condôminos. Existem, hoje, condomínios cujo perfil predominante de moradores é de solteiros ou casais recém-casados, cuja disponibilidade de tempo para a administração de quadro próprio de funcionários é muito pequena”, observa Renata.

Cada um desses fatores deve ser analisado, pesando-se os prós e contras para se tomar a decisão mais acertada, conforme a realidade do condomínio. “Entre as vantagens da terceirização encontra-se a administração delegada, de natureza profissional, que diminui o desgaste decorrente das tarefas diárias com funcionários. Além disso, a terceirização, em geral, oferece profissionais especificamente treinados para as atividades em condomínio, com qualificação especial para cada um dos serviços”, pondera a advogada.

No entanto, Renata Pompeu conta que a terceirização implica em maiores gastos para o condomínio e torna seu gerenciamento impessoal, já que ela não fica a cargo dos moradores. “A opção por um quadro próprio torna a administração do condomínio mais pessoal, permitindo a seleção, bem como uma maior ingerência sobre suas atividades. Além disso, os custos da administração direta são menores. Todavia, essa opção implica em mais responsabilidades e trabalho para o condomínio e para o síndico.”

CUSTO 

O que deve ser pesado na hora de escolher a forma de contratação são, principalmente, os custos, riscos e responsabilidades. “Em geral, a administração própria parece ser menos onerosa. No que toca aos riscos e à responsabilidade, é relevante ponderar sobre a possibilidade de ações trabalhistas suportadas quando da administração direta, já que o vínculo é com o condomínio.”

Para decidir pela melhor forma de contratação, é necessário que seja convocada uma assembleia no condomínio para deliberar sobre o assunto. “Com o cumprimento das exigências para o quorum de votação, tornando pública a decisão tomada, devendo estar descrita na taxa mensal de condomínio, por meio de prestação de contas satisfatória.”

Fonte: Lugar Certo

Fração ideal rege voto

Condomínio do Estado do Rio de Janeiro, constituído por casas e terrenos (que pagam 50% de rateio em relação às áreas construídas) onde o incorporador pretende construir novas residências, consulta o TeleCondo sobre algumas peculiaridades. 

É válida a interpretação de que cada fração ideal corresponde a um voto? No caso, como o número de terrenos vazios é maior que o de casas construídas, o incorporador mantém a maioria dos votos.

Cada fração ideal, devidamente identificada, tem assegurado o seu direito de manifestação ou de voto. Saliente-se que o direito de voto é proporcional à fração ideal do solo, desde que não exista disposição em contrário na convenção condominial.

É o que determina o parágrafo único do artigo 1.352 do Código Civil: “Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.”

Ou seja, o incorporador continuará mandando no condomínio enquanto detiver a propriedade da maioria dos lotes, só perdendo seu poder se abusar de seu direito, o que teria que ser provado judicialmente e dependeria da obtenção de sentença favorável. 

Essa fração ideal, pagando de forma parcial o condomínio, tem o mesmo poder de voto de quem paga a cota total? Lembra o TeleCondo que não se pode confundir a forma de pagamento do rateio com o valor que cada voto possui. Pela inteligência do parágrafo único do artigo 1.352, acima citado, os votos são correspondentes à fração ideal do solo, salvo disposição em contrário.

Por sua vez, a forma de rateio possui previsão no artigo 1.226, I do Código Civil, que também determina que, não havendo expressa previsão divergente na convenção, o rateio se dará de forma proporcional às frações ideais. Leia: “Art. 1.336. São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei n. 10.931/04)”.

Mais uma vez, o incorporador continua mandando no jogo. Como quando se decidiu reduzir o valor do condomínio dos terrenos não-edificados não se diminuiu igualmente o peso de seus votos, talvez uma ação declaratória obtenha a eqüidade que o bom senso exige.

Duas outras questões foram solicitadas, sobre a o tema das procurações. 

Podemos questionar judicialmente as atas de condomínio cujas procurações foram apresentadas irregularmente? Diga-se que qualquer documento juntado de forma irregular pode ser impugnado, tanto administrativa quando judicialmente.

Porém, tudo depende da gravidade da irregularidade. Algumas são perfeitamente sanáveis, sendo razoável dar-se um prazo para que o interessado supra a deficiência, mas outras causam a nulidade do documento, sendo irrecuperáveis, sem dizer que certos papéis (ou atos) são juridicamente inexistentes.

As procurações têm que obrigatoriamente ter reconhecida em cartório a assinatura de seus outorgantes? A resposta está escondida no parágrafo segundo do art. 654 do Código Civil, que diz: “O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida.” Logo, não havendo tal exigência na convenção do condomínio, as procurações sem reconhecimento de firma possuem plena eficácia, não ficando sujeitas a qualquer tipo de impugnação.

Porta corta-fogo

Item de segurança segura a fumaça por, no mínimo, 90 minutos.

Nem só de câmeras e alarmes vive a segurança de um condomínio. Apesar de muito mais incomum que assaltos, os cuidados com incêndios devem estar sempre em dia. E um equipamento bastante útil nesses casos são as portas corta-fogo.

Realidade na grande maioria dos edifícios construídos após 1983, as portas corta-fogo mantêm a fumaça e o fogo longe da rota de fuga dos moradores, em caso de incêndio no edifício. Por lei, o equipamento deve ser capaz de isolar a fumaça por, no mínimo, 90 minutos.

Manutenção

A porta pode ser feita de diferentes compostos com diversos materiais como madeira, aço, gesso, vidro e vermiculita. Deve contar com barra para abertura e fechamento ou maçaneta. E, para fechar e abrir com facilidade, deve apresentar molas nas dobradiças.

As molas são a parte da porta que mais precisam de manutenção – uma empresa deve visitar o condomínio, em média, a cada três meses para checar a situação do equipamento. Afinal, é a mola quem deve manter a porta fechada sempre. Se permanecer entreaberta, deve passar por manutenção.

É importante que a empresa contratada para cuidar desse equipamento deve ser especializada em segurança contra incêndio, com serviços certificados pela NBR 11 742, que trata de portas corta-fogo.

Mau uso

A porta corta-fogo pode apresentar outro problema, mas dessa vez, em relação ao uso dos moradores. Há casos em que a unidade é a única no andar, e os condôminos decidem por trancar a porta. Nesses casos o síndico deve conversar com o morador sobre a gravidade da questão, já que em caso de incêndio as pessoas ficariam ali, barradas, sem ter para onde ir.

O mesmo vale para moradores da cobertura. Dependendo da altura da edificação, pode haver uma rota de fuga para a cobertura. Por isso, é de extrema importância que a passagem se mantenha livre. Vale lembrar que é a brigada de incêndio a responsável por decidir as rotas de fuga no local. Daí a importância de mantê-la sempre bem treinada.

As únicas portas corta-fogo que devem ser mantidas trancadas são as que guardam as bombas e geradores do condomínio, evitando o acesso de crianças e outras pessoas, que não os funcionários, ao local.

Há também casos de quem use um calço para manter a porta aberta – inutilizando-a, assim, em caso de incêndio na edificação.

Para ter mais segurança, o ideal é que se vote em assembleia por manter as portas corta-fogo destrancadas e fechadas dos andares e estipular multa para quem desrespeitar a regra. Para deliberar sobre o assunto, basta maioria simples dos presentes.

Outro problema em caso de incêndio é a obstrução das rotas de fuga. A escada de incêndio é muitas vezes usada pelos moradores para abrigar cestos maiores de lixo, bicicletas, carrinhos de bebê. Isso é fortemente desaconselhado pelo corpo de bombeiros, já que, em um momento de pânico os objetos irão atrapalhar a passagem.

Escadaria de emergência

Além de não poder apresentar objetos, a escada de emergência –e rota de fuga em caso de incêndio- deve apresentar uma série de cuidados, além da porta corta-fogo:

  • Corrimão contínuo: na altura adequada pelo corpo de bombeiros, sem ponta viva – ao chegar próximo da porta, ele é chumbado na parede
  • Luz de emergência: uma iluminação que funciona em caso de incêndio, auxiliando os moradores a encontrar a rota de fuga
  • Sinalização fotoluminescente: adesivos que brilham no escuro apontando a rota de fuga correta,  número dos andares, a saída e o acesso ao térreo
  • Extintores de incêndio: O condomínio deve contar com três tipos, que têm usos bastante diferentes:
    - Água: serve para apagar o fogo de madeiras, sofás, cortinas
    - Pó químico: usado principalmente para fogo advindo de instalações elétricas
    - CO2: Para uso em motores, bombas e geradores

Outro sistema

Mas a porta corta-fogo não é o único artifício para colaborar com a segurança em caso de incêndio no edifício. Há também a pressurização de escadas, norma em São Paulo para construções a partir de 1993, que consiste em um sistema de ar condicionado central que joga o ar frio dentro da escada de emergência, assegurando que a fumaça tóxica do incêndio não chegue ao ambiente.


AVCB

O Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros tem duração que depende de cada estado. Em São Paulo, os edifícios residenciais devem passar por vistoria a cada três anos, e os comerciais entre dois ou três.

Mas caso haja denúncia sobre o mau estado do condomínio, pode haver visita antes desse período, e o AVCB pode, inclusive, ser cassado, caso os itens de segurança do local não estejam de acordo com a lei.

Em condomínios antigos, onde não haja espaço para a construção de uma escada de emergência enclausurada, e nem a possibilidade de implementação de portas corta-fogo é importante conversar com o corpo de bombeiros local. Dessa forma é possível decidir, juntos, quais medidas de segurança contra incêndio devem ser tomadas.

Fonte: Sindico Net

Saiba como são calculadas as multas nos condomínios

Todas as regras de convivência, como não fazer barulho após as 22h e não deixar cachorros soltos nas áreas comuns, têm de estar previstas no regimento .... Foto: Shutterstock
Todas as regras de convivência, como não fazer barulho após as 22h e não deixar cachorros soltos nas áreas comuns, têm de estar previstas no regimento interno do condomínio
 Quase todo prédio tem aquele morador problemático, que incomoda os vizinhos. Uns escutam música muito alta, outros saem para passear com o cachorro sem a guia e há aquelas moças que insistem em andar de salto alto depois das 22h. Muitas vezes basta uma conversa ou uma advertência formal, mas quando isso não é suficiente o condomínio pode aplicar multas a quem perturba a ordem. Veja como funciona o processo.
Se o seu vizinho te incomoda, o primeiro passo é registrar uma queixa junto ao zelador ou síndico. Eles vão verificar se a reclamação procede e enviar uma notificação ao bagunceiro. “Existem coisas mais fáceis de provar, como uma pessoa que estaciona invadindo a vaga dos outros. Outras ocorrências, como quando uma pessoa faz barulho ao andar ou joga bitucas de cigarro pela janela, são mais difíceis de registrar. Uma opção é chamar o zelador no momento em que aquilo está acontecendo”, sugere Márcia Romão, gerente da divisão de atendimento ao cliente.
As normas de punição para um condômino que perturba a paz ou não arca com suas dívidas com o condomínio têm de estar previstas no regulamento interno ou convenção do condomínio. “Diante da gravidade da infração é que vai ser determinada a multa àquele morador”, esclarece o advogado especializado em direito condominial Alexandre Marques, do escritório paulistano Rachkorsky Advogados Associados.

“A regra geral é que a pessoa deve ser avisada na primeira vez e multada na segunda. Ela ainda tem o direito de recorrer da multa na assembleia”, afirma Marques. Isso acontece quando a pessoa se sente injustiçada e consegue provar que foi perseguida. “A assembleia pode anular ou ratificar a multa se a pessoa conseguir provar que não estava no prédio na data da infração. Ela também pode levar o caso para o juizado especial ou processar o condomínio por danos morais.”

Cálculo da multa
O valor da multa varia de acordo com a gravidade da infração e com o número de ocorrências. Segundo Márcia Romão, a cifra é calculada como um percentual das despesas ordinárias do condomínio – ou seja, uma parte dos custos fixos mensais para a manutenção do prédio. Por exemplo: se o valor do condomínio é de R$ 500, as despesas ordinárias devem ficar em torno de R$ 350, e a multa será uma porcentagem desse valor, que vai variar de acordo com o tamanho do problema causado.

Infração reincidente
É muito comum que um morador receba várias multas por uma mesma infração, como deixar o cachorro sem a guia da coleira, por exemplo. “Se ele recebe multas repetidamente pela mesma infração, é possível fazer uma assembleia específica para subir o valor da multa. Não é só um problema financeiro para o condomínio, esse morador está causando desordem”, explica Márcia. A insistência pode acontecer porque o condômino não reconhece seu comportamento como inapropriado e continua a fazer a mesma coisa. “Geralmente, no primeiro momento ele não concorda porque se sente injustiçado. Depois pode consultar um advogado e marcar uma reunião com o síndico e administradora para discutir a situação”, afirma a gerente.

Uma segunda situação bastante comum é quando o condômino não paga as multas pelas infrações cometidas. Em geral, o motivo é o mesmo: ele não sente que tenha feito nada de errado. Quem não paga as multas fica em dívida com o condomínio, e é como se não pagasse a parcela mensal para a manutenção do edifício. “Neste caso, o advogado do prédio pode levar o caso a uma cobrança judicial. Mas o condomínio não pode acionar o inquilino, só o proprietário. É dele que pode vir a ordem de despejo”, afirma Márcia Romão.

Caso o condômino recorra da multa mas, mesmo assim, tenha que pagá-la, é possível negociar um parcelamento junto ao síndico, explica Márcia: “A administradora executa os pedidos do síndico. Ela age como se fosse um advogado.”

Fonte: Terra

Poda de árvores

Mesmo se dentro do condomínio, síndico precisa de autorização.

Proprietário ou síndico deve pedir autorização para poda de árvore

A retirada total da vegetação também deve ser autorizada. Lei ainda prevê que o Poder Público deve realizar o serviço.

A arborização urbana é fundamental para o conforto térmico das cidades, redução da poluição sonora, absorção dos raios solares, minimização da poluição atmosférica e preservação de espécies de animais, como os pássaros. As árvores ainda garante o equilíbrio ecológico, possuem função paisagística e ajudam a manter o contato entre o homem e o meio natural.

“A arborização promove qualidade de vida para a população e é essencial cuidar da vegetação nos ambientes públicos e particulares”, afirma o advogado imobiliário Carlos Samuel de Oliveira Freitas.

No Brasil, a poda ou o corte de árvores em locais públicos ou particulares só é permitida com autorização da prefeitura municipal ou órgão estadual competente. Sem o consentimento das autoridades, este tipo de atividade é considerada ilegal e é passível de punição. “O proprietário do imóvel ou síndico do condomínio deve fazer o pedido e aguardar a vistoria de uma equipe técnica responsável por autorizar ou vetar a realização do serviço”, explica Freitas, responsável pelo departamento de condomínios da PRIMAR Administradora de Bens.

No Rio de Janeiro, foi aprovada a Lei 5457, de 19 de junho de 2012, a qual determina que o Poder Público é responsável pelo serviço de poda de árvores em propriedade particular com fins residenciais desde que solicitada pelo morador. A remoção dos galhos e do lixo produzido durante a poda também é de responsabilidade do Poder Público. “Antes da promulgação desta lei, a retirada total de uma árvore ou a poda era de inteira responsabilidade do proprietário do imóvel, porém, era necessário pedir a autorização da Fundação Parques e Jardins (FPJ), vinculada à Secretaria Municipal de Meio Ambiente”, observa.

A FPJ é responsável pela administração dos parques municipais urbanos, planejamento, paisagismo e questões relativas a praças, parques e manejo da arborização. De acordo com o órgão, a poda ou retirada da árvore é recomendada quando há ataque de pragas, partes secas ou podres, interferência na rede elétrica ou risco de queda e afetar a segurança das pessoas ou propriedades.

“A poda não deve retirar mais do que 30% da copa das árvores, exceto em casos especiais avaliados pelo órgão. Sem autorização da FPJ, o morador ou o condomínio pode ser multado”, acrescenta.

Para a remoção de uma árvore, o serviço é realizado em duas etapas. Na primeira é feita a poda e os técnicos deixam um tronco de 1,5 metro para que um caminhão possa puxá-lo. O prazo entre a poda e a remoção do tronco é indeterminado, por isso é importante que o proprietário faça um registro e anote a data do serviço de poda. O pedido para poda ou retirada de árvores deve ser feito pelo telefone 1746. Caso os galhos estejam em contato com a rede elétrica e os fios entrem em curto ou soltem faíscas é recomendado entrar em contato com a Light, pelo telefone  0800-0210196.

A prioridade para os serviços referentes à arborização é dada quando há interferência na sinalização de trânsito, riscos a rede elétrica, risco de queda ou invasão de fachadas de edificações.

“O plantio de árvores também de ser autorizado, mesmo que seja em área particular. É importante consultar um profissional que possa dar orientações sobre as melhores espécies para a região”, finaliza Freitas, diretor de locações da ABADI (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis).

 

Fonte: Mundo Mulher

 

Síndicos desonestos

Saiba o que acontece com síndicos que não fazem o correto.

Que a honestidade e a seriedade pautam o exercício da função de síndico para a maioria desses, não é novidade para ninguém. Porém, há alguns poucos que podem deixar todo o condomínio se questionando pelo motivo que foi eleito.

Para evitar esse tipo de situação, até já existem empreendimentos que aprovam em assembleia, antes da eleição do síndico, para que os candidatos sejam ‘Ficha Limpa’. Ou seja, que os interessados não estejam com problemas de crédito. Isso para evitar que pessoas com problemas financeiros possam gerir os fundos do condomínio. Mas para aplicar essa exigência, alguns cuidados devem ser tomados.

Há, porém, que se entender a diferença entre um síndico mal informado, desorganizado ou simplesmente pouco preparado para a função, de outro que age de má fé em benefício próprio, lesando o condomínio.

Os dois tipos de síndicos estão sujeitos a sanções. Geralmente, destituição do cargo, apenas. Mas se houver prejuízo para o condomínio, esse pode entrar com uma ação cível e penal para penalizar o síndico, dependendo do caso.

Veja abaixo o que pode acontecer em algumas situações:


Não convocar assembleia

Uma assembleia por ano, pelo menos, é fundamental. Tanto para prestar contas como para definir os gastos do próximo período. Há também que se ouvir os moradores e aprovar benfeitorias para o próximo ano.

  • O que pode acontecer?
    Destituição do síndico (saiba mais abaixo)


Não prestação de contas 

A prestação de contas deve ser feita pelo menos uma vez por ano, como diz o Código Civil. Há convenções que pedem que o síndico faça a prestação de contas com maior assiduidade. Nesses casos, o responsável pelo condomínio deve seguir o que diz o documento. O que não impede, em outros casos, que moradores interessados nas finanças do condomínio se interem do assunto sempre que julgarem necessário. Nesse caso, vale conversar antes com o síndico, zelador ou administradora para ver as pastas ou balancetes. Vale lembrar que os moradores não podem ficar com a pasta para si, ou retirar documentos e levá-los para casa, por exemplo.

  • O que pode acontecer?
    Destituição do síndico e ação de prestação de contas


Desvio de dinheiro / superfaturamento de obras

Essas são as acusações mais clássicas referentes à atuação de síndicos. São, porém, difíceis de serem provadas. Para que a acusação passe para o próximo passo, o ideal é que haja provas, como pagar por serviços que não foram feitos, orçamentos mais caros que os de mercado, empresas que concordem em afirmar em juízo que o síndico pedia uma “caixinha” ou uma nota mais alta do que o valor do serviço prestado.

Para gerar essas provas, nada melhor que contratar uma auditoria especializada em condomínios (veja mais abaixo). O ideal é que os empreendimentos, principalmente de médio e grande porte, contem sempre com esse tipo de serviço, mas se houver suspeita de irregularidade, é de suma importância que um especialista analise as contas do condomínio. Comprovado o desvio, ou o superfaturamento, quem deve investigar o caso é a polícia, e não os moradores.

  • O que pode acontecer?
    Destituição do síndico e ações na esfera cível (multa) e criminal (privação de liberdade)


Decidir tudo sozinho

Há síndicos que acham mais fácil decidem por todos. Então, preferem alterar prioridades decididas em assembleias, ou mesmo utilizar uma parte do fundo de obras para efetuar uma pequena reforma que não é urgente. Como, porém a voz de um não significa a vontade da maioria, essa postura não é recomendada, já que não reflete os desejos da coletividade do condomínio.

  • O que pode acontecer?
    Destituição do síndico e ação na esfera cível


Combinação entre síndico, conselheiros e administradora

Quando um grupo de mais de quatro pessoas se junta para cometer um crime, isso se chama formação de quadrilha. Ou seja, se o síndico não está “agindo” sozinho, e há mais pessoas o ajudando a cometer ilegalidades, todos devem ser punidos.

  • O que pode acontecer?
    Destituição do síndico e da administradora, e ações na esfera cível e criminal.
    Vale lembrar que as ações na esfera cível, caso o condomínio consiga provar a culpa do síndico, acarretam em multa para cobrir o que foi tirado de lá. Para tanto, o culpado fica obrigado a devolver o que tomou indevidamente, seja com uma multa em dinheiro ou com seus próprios bens.


Como acabar com a situação

Caso seu condomínio esteja vivendo esse tipo de administração é possível destituir o síndico com uma convocação de assembleia para esse fim, que conte com as assinaturas de um quarto dos condôminos. Para tirar o síndico do cargo basta a aprovação da maioria simples dos presentes.

Outro passo a se considerar é uma auditoria, ou um perito especializado em condomínios. A empresa, ou o profissional, examina as contas e documentos do condomínio emite um laudo dizendo como anda a saúde financeira do condomínio. Há empreendimentos que contam com esse serviço regularmente – e todos os meses o local é auditado. Há aqueles que o fazem uma ou duas vezes por ano. E há também quem contrate apenas quando há alguma suspeita. Nesse caso, o serviço é mais caro.

Geralmente é o relatório da auditoria o primeiro passo para se entrar com ação contra um síndico que tenha agido de má fé.

Para contratar o serviço, mesmo sem a anuência do síndico, o assunto pode ser discutido em uma assembleia – chamada pelo síndico ou por um quarto das assinaturas dos condôminos- e basta a aprovação de maioria simples dos presentes.


Como se blindar?

Além de ser muito difícil viver em um local administrado por alguém corrupto, também é muito desagradável gerir um condomínio cercado por desconfiança. Por isso, o ideal é manter sempre a transparência.

A prestação de contas em dia é o melhor caminho para evitar as desconfianças infundadas. As decisões em assembleia devem sempre ser respeitadas. E outras reuniões devem acontecer quando houver a necessidade de se decidir por algo diferente do que foi decidido na previsão orçamentária, ou que irá impactar na taxa mensal, por exemplo.

No tocante às obras, pedir três orçamentos detalhados para obras pequenas e até cinco, para reformas de maior vulto, e guardá-las, para que não haja dúvidas sobre a empresa escolhida. Nesses casos, uma assembleia também deve ser convocada.

Também é importante que o síndico honesto e que esteja sofrendo com calúnias e difamações em seu condomínio, se defenda e peça provas e uma retratação pública. Afinal, não é por ser síndico que os moradores têm direito de acusá-lo sem provas, ou de fazer insinuações infundadas

Fonte: Sindico Net

Limpeza: Básica, área pede organização e qualificação

Atividade rotineira nos empreendimentos residenciais e comerciais, os serviços de limpeza demandam toda uma expertise para que tenham sua eficácia assegurada.

A limpeza costuma ser o calcanhar de Aquiles de muitos condomínios, especialmente naqueles que ocupam áreas maiores, onde há grande fluxo de moradores e visitantes. A chave para resolver os transtornos, garantir ambientes devidamente limpos, otimizar custos e atividades se encontra, geralmente, em um bom planejamento e em prestadores de serviços qualificados.

“As escolhas não devem se basear somente na aparente economia das despesas, o que nem sempre reflete a melhor solução para a conservação adequada dos ambientes. É importante levar em conta a área total, o nível de utilização e circulação de pessoas, coleta e descarte do lixo, especificidades e usos dos ambientes, tipos de materiais e revestimentos, além do padrão estético esperado para o empreendimento”, alerta Omar Gazel Filho, gerente geral de operações de uma das maiores administradoras paulistas. Segundo Gazel, esses aspectos poderão determinar o dimensionamento da equipe a ser escalada para a rotina da limpeza, bem como os melhores produtos e equipamentos a serem adotados e o plano de trabalho diário.

Cabe ao síndico ou gestor predial, com o apoio da administradora, definir se delega a limpeza a uma equipe própria ou à empresa terceirizada. Não há resposta pronta pra acertar nessa escolha. De acordo com Gazel, entre os atuais clientes da administradora, 75% dos condomínios com maior ocupação física têm mantido ou contratado serviço terceirizado. Dessa forma, contam com equipe especializada e ficam liberados das obrigações de gestão dos profissionais, recursos materiais e químicos.

Para quem deseja apostar nesse formato, Romilton Santos, presidente da Abralimp (Associação Brasileira do Mercado de Limpeza Profissional), dá dicas para escolher a prestadora de serviços:

- Faça um projeto de limpeza antes de abrir concorrência: relacione o que precisa ser limpo, quando e como;

- Antes de assinar contrato com uma empresa, obtenha o máximo de informações sobre ela, como capacidade profissional e técnica, idoneidade e situação financeira;

- Fiscalize se a empresa está cumprindo obrigações trabalhistas e tributárias;

- Informe o tamanho e identifique as áreas a serem limpas, especificando sua funcionalidade, utilização e principais interferências; e,

- Verifique nas propostas recebidas se todos os serviços foram contemplados.

Também é possível ter sucesso com equipe própria, como acontece no Condomínio Residencial Interlagos, em São Paulo. Há 18 anos no cargo de síndica, Maria Virgínia Santos comemora a limpeza impecável do empreendimento de sete torres e 728 apartamentos. O time responsável pelo capricho inclui mais de 65 pessoas. “No passado já houve uma tentativa de terceirização, mas acredito que com equipe própria consigo mais eficiência. Permaneço muito tempo presente no condomínio, o que me permite acompanhar o trabalho de perto. E ainda conto com o apoio de dois ou três subsíndicos por bloco, que coordenam as respectivas faxineiras”, conta.

Segundo ela, um dos aspectos positivos da equipe própria é que os moradores se sentem mais seguros, pois não há alterações frequentes de funcionários. E para quem imagina que o custo da contratação direta é muito mais alto, a síndica informa: “na ponta do lápis, o valor fica muito próximo”.

EQUIPAMENTOS E PRODUTOS

Seja qual for o formato escolhido, é importante haver um líder treinado para organizar e controlar as rotinas de limpeza. Deve-se observar a uniformização do pessoal e o uso dos Equipamentos de Proteção Individual, os EPIs, como luvas, óculos, botinas, máscaras, touca. O objetivo é garantir a segurança e o bem-estar da equipe, cuidar do controle de estoque de materiais e também assegurar a aplicação do produto ou equipamento adequado para cada tipo de intervenção. Especialmente se não houver uma empresa especializada para gerir o serviço, o síndico deve estar muito atento a todas essas questões.

Gazel destaca a grande evolução no mercado de materiais e equipamentos de limpeza. “Além dos produtos químicos cada vez mais biodegradáveis e eficazes, equipamentos e acessórios garantem maior produtividade e ainda prezam pela saúde e ergonomia do operador. Desde o simples varredor de pó, que permite uma produtividade quase dez vezes maior no intervalo de uma hora, até as lavadoras de alta pressão, que propiciam economia mais de 80% de água”, finaliza o gerente.

COLETA E DESCARTE DE LIXO

Quanto maior o condomínio, mais complexa é a operação de coleta, armazenamento e descarte do lixo orgânico ou reciclável. “Diante da demanda diária, deve-se estabelecer a rotina da equipe que fará a coleta, que poderá ocorrer mais de uma vez ao dia, geralmente logo cedo e no final de tarde”, explica Gazel. Outro aspecto importante é o armazenamento nas áreas de descarte e coleta. O gerente recomenda algumas configurações básicas a esses espaços, que valem para empreendimentos de todos os portes, como:

- Pisos e paredes devem ser azulejados para facilitar a lavação, de modo a não impregnar resíduos;
- É importante haver ventilação permanente para evitar mau cheiro;
- Portas devem ser trancadas para evitar o acesso de crianças ou animais; e,
- É preciso acondicionar resíduos em sacos plásticos resistentes, o que garante o manuseio adequado e seguro do lixo.

Como implantar a coleta seletiva

Nos dias atuais não cabe mais discutir a importância da coleta seletiva dos resíduos. O verdadeiro desafio é fazer a coisa toda funcionar, pois muito se ouve falar sobre problemas com o recolhimento irregular. De acordo com Adriana Ferreira, coordenadora do Departamento Técnico da Abrelpe (Associação Brasileira de Empresas de Limpeza Pública e Resíduos Especiais), não basta colocar lixeiras específicas. “A coleta seletiva depende da colaboração dos moradores e funcionários. Se eles não forem instruídos ou não se sentirem parte desse processo não irão contribuir e, dessa forma, a coleta não terá sucesso”, aponta.

Adriana sugere um cronograma de implantação da coleta seletiva nos condomínios:

1. Tratar o assunto em assembleia e formar uma comissão de implantação do programa;

2. Conhecer as características do resíduo gerado no condomínio (isso pode ser feito por amostragem, com observação durante um período);

3. Definir onde colocar os contêineres ou lixeiras para depósito dos resíduos – separando-os entre orgânicos, papel, metal, plástico e vidro –, de modo que o número de equipamentos seja suficiente e os materiais fiquem bem acondicionados;

4. Verificar quem irá fazer a retirada dos recicláveis.

O ideal em uma cidade como São Paulo é acionar a Subprefeitura e solicitar que o caminhão da coleta seletiva passe na região. Caso isso não seja possível, a Prefeitura pode indicar uma cooperativa credenciada de materiais recicláveis mais próxima, pois algumas fazem essa retirada. Há ainda a alternativa de parcerias com instituições filantrópicas, revertendo a causas sociais a renda obtida com a venda do material. Vale pedir indicação para a administradora e para os condomínios vizinhos. Importante sempre combinar a periodicidade da retirada, para que o lixo não acumule;

5. Decidir como será feita a conscientização dos moradores, o que pode incluir a distribuição de cartilhas e folhetos, colocação de informes nos elevadores e explanação em assembleia de condôminos. É fundamental envolver as crianças no processo. Todos precisam saber o que e como separar, mantendo os materiais recicláveis limpos e secos;

6. É possível contratar empresas e organizações independentes que prestam consultoria na implantação de programas de reciclagem, como o Instituto GEA – Ética e Meio Ambiente (www.institutogea.org.br). Elas fornecem material de orientação e todo o suporte necessário.

Fonte: Direcional Condomínios

Edifícios também adoecem

Edifícios idosos sofrem doenças semelhantes às dos seres humanos. Seu sistema circulatório com o fluir dos anos dá sinais de entupimento, a passagem da água torna-se mais difícil, a qualidade diminui, pode até sofrer um colapso, que obrigará à convocação dos especialistas.

Igualmente sensível é o sistema nervoso. Os fios condutores de eletricidade perdem a resistência, tornam-se suscetíveis ao aumento ou diminuição da tensão, oferecem risco de incêndio. E o esqueleto do prédio, então? Aparentemente está tudo bem, mas um exame mais acurado poderá mostrar que padece de “cementosporose” ou “ferrotinite”.

O mesmo se diga do coração, quer dizer, dos motores que levam os passageiros para cima e para baixo, ou da fachada, a pele do edificação, que já aparenta rugas e verrugas de decaição.

Como as pessoas físicas, alguns não mostram sua verdadeira idade. São os que recebem cuidados de limpeza, manutenção e conservação, que passam por uma plástica de tempos em tempos (10 anos ou mais, tudo bem) e que são visitados por pessoas especializadas em checar sua segurança ou sua adequação estética aos novos tempos.

No Brasil, boa parte dos edifícios não atingiu ainda a idade adulta, sendo poucos os que chegaram à terceira idade (mais de 60 anos), ou seja, com “habite-se” antes da década de 50. Desses, muitos já não vivem mais, por terem cedido espaço a construções mais novas. Não temos estatísticas certas, mas é possível estimar que pelo menos 80% dos prédios do país foram lançados depois que a Lei do Condomínio entrou em vigor, em dezembro de 1964.

Mas qual seria a expectativa de vida de um edifício? 30, 50, 70, 100 anos? Nenhum engenheiro ousará dar uma resposta definitiva. Existem obras civis em outros países que já ultrapassaram duzentos ou trezentos anos de existência, mesmo sem terem sido erigidas com a tecnologia moderna. Tudo depende do cuidado com que foram projetadas, construídas e mantidas.

Toda essa conversa, caro leitor, é para enfatizar a importância de investirmos na manutenção de nossos prédios. Cada real aplicado nos cuidados do corpo físico do condomínio representa um ganho de segurança e de valorização que é muito superior à quantia despendida.

Segurança, porque não são poucos conjuntos residenciais que já desabaram no país, deixando um lastro de morte, ou os que provocaram danos por conta de explosões das instalações de gás ou doenças causadas pela insalubridade do ambiente. Valorização, porque ninguém gosta de comprar apartamento ou sala em edifício velho, com cara de velho, daí que diminui a oferta e o preço cai.

A propósito, a fachada do edifício não é somente seu rosto, a face que está voltada para a rua. Fachada é todo o exterior, tudo que aparece quando se olha para o edifício. Inclui paredes laterais, dos fundos e – importante – a cabeça ou os cabelos, a cobertura de sua parte superior.

O topo é fachada, sim, não para os transeuntes que passam pelas calçadas, mas para quem mora ou trabalha em unidades situadas em altura próxima ou mais elevada que a do telhado vizinho.

Por isso, invista na saúde e na aparência do seu prédio. Ele lhe retribuirá com segurança, proteção, aconchego e valorização.

Custos condominiais tendem a crescer pós-implantação

Após a entrega de um lançamento, os custos de um condomínio tendem a crescer até a plena utilização das unidades. Esse movimento exige transparência das administradoras e atenção do corpo diretivos dos edifícios.

Nos empreendimentos da incorporadora Helbor, a ocupação dos prédios chega, em média, aos 90% das unidades após um ano da instalação. “A administradora tem um processo de trabalho que vai se ajustar. E, eventualmente, aquela previsão orçamentária pode ser revista”, diz o assessor de assuntos corporativos da companhia, Roberto Viegas.

O consumo de água e energia são crescentes à medida que os moradores aumentam, pressionando os gastos para cima. Além disso, a falta de ocupação requer cuidados adicionais por parte dos envolvidos na gestão. No momento inadequado, o desmembramento da conta unificada do edifício entre as unidades pode elevar os custos com tarifas públicas, já que imóveis vazios pagam cotas mínimas independentemente do uso.

Segundo o vice-presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), Fábio Kurbhi, a taxa definida nas assembleias de implantação é elevada também de acordo com as decisões dos condôminos frente às demandas de uso. “Tudo depende do que se vai implementar no condomínio”, diz.

Pela elevação constante de custos, as empresas especializadas devem apostar na clareza para descrever a evolução orçamentária dos edifícios, na opinião do diretor de Administradoras do Secovi-SP, João Luiz Annunciato. Ele pede que as companhias associadas explicitem nas reuniões de implantação os possíveis reajustes. Além disso, elas devem informar claramente aos síndicos quaisquer alterações de custos no decorrer dos meses.

“Se os gastos persistirem por mais de um mês, proponho para o síndico que uma assembleia seja convocada. Não é necessário uma reunião mensal”, explica. O gestor, no entanto, tem a faculdade de decidir se levará a proposta da empresa adiante.

O síndico representa juridicamente o conjunto e responde por sua ação ou omissão. “O dever legal de manter o condomínio em ordem é do síndico. A administradora somente auxilia, diz o especialista em direito imobiliário Marcelo Tapai.

O advogado Ricardo Trotta também ressalta a importância do conselho fiscal dos edifícios no acompanhamento da gestão. “O síndico fiscaliza a administradora, e o conselho fiscaliza o síndico”, resume.

Fonte: Estadão

O Conselho Fiscal nos Condomínios

Legislação atual define como opcional a formação de um Conselho Fiscal, mas na prática este Conselho é fundamental para a transparência da Gestão.

Conforme legislação do Novo Código Civil (Lei 10.406/02):

 ”Artigo 1.356. Poderá haver no Condomínio um Conselho Fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do sindico”

Embora a legislação atual faculte ao Condomínio a formação de um Conselho Fiscal, este em nosso entendimento é vital para a boa gestão e por conseguinte a boa execução orçamentária.

Cabe à convenção do Condomínio decidir, em suas reuniões ordinárias realizadas para a eleição de síndico, se haverá ou não no Condomínio um conselho fiscal.

Como é de conhecimento de todos, os Condomínios demandam grande quantidade de aquisições e contratações decorrentes da manutenção permanente das instalações e dos serviços oferecidos. Os Condomínios atuais, com dimensões cada vez maiores requerem especial atenção nestes aspectos.

O Conselho Fiscal tem por obrigação acompanhar as contas do Síndico, emitindo o Parecer específico recomendando ou não a aprovação das mesmas pelos demais condôminos.

É importante salientar que o Conselho Fiscal não deve se omitir de suas atribuições, pois a sua responsabilidade é solidária à do Síndico.

“Está cada vez mais comum, a contratação de nossos serviços de Auditoria Preventiva para assessorar os Conselhos Fiscais. Nossos Relatórios fornecem aos Conselheiros e ao Condomínio como um todo a segurança e a transparência, a nosso ver essenciais para a Gestão que se preocupa com a lisura, a confiabilidade e a transparência de seus números, afirma Sergio Paulo, sócio da Indep Auditores.”

Na realidade, os membros do Conselho Fiscal, em razão de seus afazeres normais do cotidiano e muitas vezes por não serem profissionais da área financeira contábil decidem por sugerir em Assembleia a contratação de profissionais do setor para assessorá-los nesta missão de doação e dedicação que exercem e que é tão importante para todo o Condomínio.

A formação de um Conselho Fiscal evita surpresas desagradáveis, e sua atuação participativa assessorada por profissionais do setor conduz a uma excelente relação custo benefício, inibindo fraudes, enganos e dissabores.

Fonte: Administradores

Novidade!

Agora a Duplique Desembargador também está no Twitter, no Facebook e no Google+ !

Aproveite para se conectar conosco através de sua rede social favorita!

Despejo Indesejado

Pode o condomínio despejar o locatário que deixa de cumprir suas obrigações legais, contratuais e estatutárias quanto ao uso, fruição e destino da unidade locada? Ou que infringe qualquer outra norma dele exigível como morador da comunidade condominial? O que fazer quando tais infrações ultrapassam o nível tolerável, sem que o condômino-locador tome providências?

Perguntas de semelhante teor têm sido feitas sempre que o problema emerge na vida diária do condomínio. A solução pode estar dentro como fora de casa. Dentro, se o síndico souber usar de sua autoridade e dos instrumentos que a lei lhe coloca nas mãos.

MULTA

Além de sua diplomacia e poder de convencimento, o síndico pode contar com a aplicação de multas ou com as vias judiciais. Há divergência sobre quem deva sofrer as multas. A lei menciona a palavra “infrator” (art. 21). Se a infração for cometida pelo locatário, ou membro de sua família, sem dúvida serão eles os infratores. Seria também enquadrável o locador na mesma pena? Os princípios do direito penal não permitem que a pena ultrapasse a pessoa do infrator. Diretamente, ao menos, não pode ser considerado culpado.

A questão, em outras palavras, é saber se o condômino-locador pode ser responsabilizado pelos atos praticados pelo locatário. Colocada a questão nestes termos, não há dúvida. Ao ceder seu direito de uso e gozo da unidade, o locador o faz com todos os privilégios e ônus. Permanece solidário com o locatário, civilmente, por tudo o que este fizer, pelos prejuízos e pelos danos decorrentes que causar, qualquer ato ilícito que praticar. Infere-se tal responsabilidade civil do locador do fato de o condomínio não ter participado do contrato de locação, não podendo anuir com a escolha do locatário, nem opor-lhe restrições.

Em termos práticos, o síndico deverá aplicar as multas contra o locatário, infrator, podendo cobrá-las tanto dele quanto do condômino-locador, sobre quem recai a culpa de ter escolhido mal (“culpa in eligendo”). Sobre o condômino não recai a pecha de infrator, que é pessoal: cumpre-lhe reparar o dano, com todos os seus reflexos, inclusive multas e correções. Evidentemente, o locador terá ação regressiva contra o locatário.

DESPEJO

Diante do vínculo locatício, o locador é a única pessoa legitimada a propor ação de despejo contra o locatário. Por solicitação do condomínio, e na iminência de vir a ser responsabilizado por todos os prejuízos e multas provocadas pelo locatário, havendo motivo plauzível, o locador deverá propor ação de despejo por infração contratual.

Não é preciso que a infração seja grave. Nem que a sua prática reiterada torne insuportável a vida dos demais condôminos. Basta que haja infração à convenção, à lei ou ao regimento interno e que seja provada. Para não ingressar em juízo despreparado, o locador deverá acautelar-se com depoimentos, reclamações, abaixo-assinados e outros meios de prova, por escrito, fornecidos pelo síndico e condôminos, a serem ratificados pessoalmente em audiência, se necessário for.

Decálogo de Observações

Algumas observações gerais devem ser rememoradas, se bem que o tema seja bastante conhecido de todos. Vamos a elas:

1ª Funcionário do condomínio não é empregado doméstico - Apesar de trabalhar na esfera domiciliar dos condôminos, aplicam-se a ele as normas da legislação comum trabalhista, com todos seus direitos e corolários.

2ª Admissão e demissão é com o síndico - Como representante legal do condomínio, o síndico tem plenos poderes para admitir e demitir funcionários, salvo se houver cláusula específica regulando o assunto na convenção ou no regimento interno. Para evitar demissões arbitrárias, tão onerosas ao condomínio, convém disciplinar o assunto, restringindo tal poder, com consulta prévia ao conselho consultivo ou à assembléia.

3ª Número de funcionários é com a assembléia ordinária - Despesas de funcionários e encargos são despesas ordinárias. Mas há diferença entre ter dois ou cinco empregados no prédio. Seu número deve constar do orçamento anual a ser aprovado em assembléia. Não deve ficar ao alvedrio do síndico.

4ª Lugar de porteiro é na portaria - A função do porteiro é importante demais para ele circular fora de seu posto de comando. Não deve ficar na frente do prédio, do lado de fora, nem em outras dependências, de onde não possa controlar o fluxo de entrada de pessoas e veículos.

5ª Lugar da mulher do zelador não é na portaria - Se o condomínio tiver zelador residente e sua mulher não for funcionária do condomínio, seu lugar não é certamente na portaria. Não deve substituir o marido. O vínculo empregatício que resultará custará muito caro aos condôminos.

6ª Condômino não é patrão direto do empregado - O funcionário foi contratado pelo condomínio, através de seu representante legal, o síndico. Não cabe a cada condômino, individualmente, a tarefa de chamar a atenção dos funcionários. Na omissão do síndico ou em caso de necessidade urgente, até se admite, em função do princípio de que cada condômino deve defender os interesses da coletividade. Na rotina do dia-a-dia deixar esse incômodo para o síndico.

7ª Funcionário não é confessor nem confidente - Se não quiser que sua vida particular seja conhecida de outros, não a conte para funcionário do condomínio. Por norma funcional, ele não deve ser indiscreto com relação ao que sabe sobre os condôminos, mas não fez nenhum voto nesse sentido.

8ª Porteiro não é atleta nem técnico - O equipamento que usualmente se coloca na portaria (interfone, telefone, controle do portão eletrônico e da porta de entrada, visor ou visores de TV em circuito fechado, etc.) exige do porteiro perícia de técnico e coordenação motora de jogador de basquete. Nem todos têm treinamento e habilidade para tanto. Paciência.

9ª Zelador residente não é banco 24 horas - O zelador reside no edifício, mas trabalha para o condomínio. Deve ter horário de trabalho como todos os demais funcionários. Excepcionalmente, poderá ser acionado para resolver problemas de urgência. Trabalho continuado fora do expediente poderá resultar em pagamento de horas extras, com todos os demais acréscimos trabalhistas. Cuidado.

10ª Funcionário é parte do condomínio - Trabalha quase dentro da nossa casa. Conhece nossos hábitos. É membro ativo da comunidade condominial.

Não Basta Vigiar o Papel

A dificuldade de controlar as contas do condomínio tem sua origem no singelo fato de se tratar de um ente coletivo, algo entre o público e o privado. Quanto maior a distância entre quem administra a verba e o seu bolso, maior a tentação para se exceder nas despesas ou cair no desvio. Noutras palavras, quanto maior o número de pessoas que participam do rateio de um prejuízo, menor será seu interesse em dispor de tempo para fiscalizar a correta aplicação dos valores arrecadados, seja em forma de taxa de condomínio, seja em forma de impostos.

Nos edifícios submetidos ao regime da Lei 4.591/64, cabe ao conselho consultivo desempenhar o papel de assessor do síndico e fiscal do dinheiro dos condôminos, sem que os demais consortes fiquem alienados da fiscalização. Não basta examinar formalmente os balancetes apresentados pelo síndico ou pela administradora. É preciso confrontar o papel com a realidade, para assegurar-se de que os fatos aconteceram como registrados.

De texto veiculado pela Associação das Administradoras de Condomínio de Curitiba (Apac), colhemos algumas dicas para os membros do conselho consultivo, as quais transcrevemos:

“Para analisar as pastas mensais, a Apac sugere que cada conselheiro escolha mensal e aleatoriamente uma das partes (pessoal, manutenção predial, manutenção fixa etc.) para esmiuçar da seguinte forma:

- Avaliar a veracidade, a necessidade e autenticidade dos documentos;

- Ligar aos fornecedores ou prestadores de serviços para conferir valores pagos;

- Consultar zeladora e porteiro sobre a realização de serviços pagos a terceiros;

- Consultá-los sobre o recebimento de seus direitos e benefícios;

- Somar os valores constantes nos extratos bancários oficiais para confirmar as despesas com CPMF, taxas etc.;

- Comparar as cópias de recibos e depósitos com os créditos;

- Analisar se as autenticações dos documentos são realizadas em bancos conhecidos;

- Cruzar alguns pagamentos com o extrato oficial e o paralelo.”

São conselhos formulados por quem já vivenciou muitos tipos de fraude no condomínio. Felizmente o cerco contra os fraudadores está apertando. A obrigatoriedade de se pagar a guia de recolhimento do INSS através da Internet, por doc eletrônico, é um alívio para os condôminos (não foram poucos que tiveram a surpresa de saber, anos depois, que as guias de recolhimento haviam sido falsificadas e que nada fora efetivamente pago).

A propósito, recebemos correspondência de Nereu João Lagos, de Curitiba, na qual ele nos indica modo de se relacionar os débitos pendentes do condomínio, para que os moradores possam acompanhar e fiscalizar, sem correr nenhum risco em relação às normas do Código de Defesa do Consumidor.

Segundo o síndico, seu edifício adota, há mais de nove anos, um procedimento que elimina essa possibilidade de fraude: simplesmente relaciona no item “receitas” as quantidades e os valores das taxas de condomínio recebidas e, em item à parte, “quadro de inadimplência”, as taxas e os valores de cada taxa que se encontra em atraso, sem mencionar o número e o dono do apartamento. “Dessa forma, – enfatiza – qualquer condômino poderá acompanhar o pagamento ou não das taxas atrasadas.”

Cerca Elétrica? Não…

Do Secovi – Sindicato da Habitação de Uberlândia – MG, recebemos questão de grande importância, que passamos a responder, com base em pesquisa feita pela consultora Valkiria de Lima Gásques, do TeleCondo.

P. Um condomínio quer colocar cerca elétrica; de todos os moradores apenas um não concorda, porque acha que tem risco de alguma criança estar brincando e a bola pegar na cerca etc. Então este morador quer saber se e permitido colocar cerca, quais são as conseqüências caso aconteça algo com algum morador?

R. Primeiramente é preciso esclarecer que eletrificar cerca ao redor de uma propriedade com o intuito de defesa ou proteção constitui um ato praticável por algumas pessoas, e, embora não exista lei regulamentando ou prevendo o fato, é aceitável tanto pela doutrina quanto pela jurisprudência.

Tais meios de defesa são denominados “ofendículos”ou “defesa mecânica predisposta”, estando amparados pelo entendimento de que o sujeito estaria em “exercício regular de direito”, uma vez que atuando em legítima defesa. Como diz o mestre Damásio E. de Jesus, “a predisposição do aparelho constitui exercício regular de direito. Mas, quando funciona em face de um ataque, o problema é de legítima defesa preordenada, desde que a ação do mecanismo não tenha início até que tenha lugar o ataque e que a gravidade de seus efeitos não ultrapasse os limites da excludente da ilicitude.” (Direito Penal, vol. 1).

A colocação de cerca eletrificada na propriedade, se resultar em ferimento ou dano a uma pessoa, fará com que o proprietário (no caso o condomínio, ou melhor, seu responsável) responda por crime de lesão corporal, o qual, em tese, estaria acobertado pela excludente da legítima defesa. Se a intensidade da corrente elétrica for tal que provoque a morte de alguém, o proprietário responderá por homicídio culposo, em razão do excesso dos meios empregados, com grande probabilidade de ser condenado pela Justiça.

Do ponto de vista civil, o fato gerará direito a indenização por eventuais perdas e danos e, seguindo a tendência moderna, indenização por danos morais. Entenda-se bem: O fato de o proprietário estar agindo em legítima defesa ao colocar tal cerca eletrificado, do ponto de vista penal, não o exime de responder por eventuais danos causados, por exemplo, em pessoas, sejam estar moradoras do condomínio ou não.

No caso específico do condomínio, se a assembléia decidir pela instalação da cerca elétrica, todos os condôminos e, em especial, o síndico, estarão assumindo um risco deliberado, pelo qual poderão ter de responder na esfera penal ou na civil, o que, não obstante a legitimidade teórica do meio de defesa, não o torna recomendável.

Existe uma solução muito melhor do que a rede elétrica, que é a rede eletrônica, formada por três ou mais fios bem finos, estendidos sobre os muros da propriedade e conectados a um sistema de alarme. Se alguém ou algo romper o fio ou perturbar-lhe em grau acima do estipulado, a central de vigilância será automaticamente alertada, podendo verificar de imediato o que está acontecendo, já que o sistema mostra o local exato da interferência. Acoplada a câmaras eletrônicas, a eficiência da rede será ainda maior.

Melhora Paisagem Urbana

Nas grandes cidades brasileiras, onde mais de 90% dos edifícios estão incorporados pelo regime da Lei 4.591/64, são os condomínios os principais responsáveis pela paisagem urbana. Tirando o Rio, Salvador, Florianópolis e uma ou outra capital, pouco resta de beleza natural. O que se vê são arranha-céus, prédios e mais prédios.

É por isso que assume relevância o aspecto externo dos edifícios. Se, em sua maioria, apresentam ar de abandono, com pintura velha, reboco caído, pastilhas faltando, pouca cor, e outros sinais de decadência, todo o visual urbano fica comprometido.

Há um fato novo, porém. Temos notado, em Curitiba, que de dois ou três anos para cá, aumentou o número de edifícios que estão sendo reformados, especialmente no centro da cidade. Não sabemos, com certeza, qual a causa de tal “revival” do miolo urbano da capital paranaense. Provavelmente seja uma soma de fatores.

A uma, porque provavelmente o valor dos aluguéis chegou ao fundo do poço nos últimos meses. Muitos edifícios velhos, de um só proprietário, que estavam praticamente abandonados, foram vendidos para empresas que reconstruíram a partir da estrutura, para a instalação de apart-hotéis, lojas de departamento, apartamentos de um quarto etc., dando nova destinação mais adequada ao perfil da construção, já que não dispõem der vagas de estacionamento para as unidades.

A duas, porque a Caixa lançou plano de financiamento de reformas em edifícios em condomínio, como já noticiamos. Ao permitir que o condomínio faça a obra e pague em suaves prestações, com juros razoáveis, o banco está possibilitando a recuperação das fachadas sem onerar demasiadamente os condôminos. Tal programa merece ter continuidade, pelos grandes benefícios que propicia.

A três, porque aumentou o número de construtoras especializadas em recuperar e reformar edifícios em estágio de desgaste pelo tempo. Acirrou-se a concorrência, melhoraram as técnicas construtivas. Muitas empresas, que antes só se dedicavam a construções novas, descobriram o filão da reforma, já que o mercado de novos lançamentos está restrito. Algumas facilitam a contratação, recebendo o pagamento da obra em até 12 parcelas.

A quatro, porque, a custa de muita doutrinação, com reportagens nos jornais e na mídia em geral (onde também marcamos nossa presença), parece estar mudando a mentalidade quanto à conservação dos edifícios. Os condôminos estão se convencendo que é melhor pintar o prédio a cada três anos do que serem obrigados a reformá-lo a cada dez. É mais inteligente fazer a manutenção preventiva do que a corretiva, como atestam os engenheiros que escrevem sobre o assunto. Sem esquecer que a fachada do prédio – compreendendo sua frente, laterais e fundos -, representa em torno de 20% do valor do conjunto arquitetônico.

Outro aspecto positivo, que melhora a paisagem da cidade, é o emprego de cores nas edificações. O cinza triste, que outrora marcava a silhueta de Curitiba, aos poucos está sendo substituído por tons vibrantes, mais quentes e mais agradáveis.

Resta torcer para que a tendência ora observada se consolide e que, dentro de três a cinco anos, a cidade possa orgulhar-se de seu retrato urbanístico, e que, mais uma vez, sirva como modelo para outras capitais do Brasil.

Registro e Obrigações

Leitor de Taguatinga, Distrito Federal, nos escreve tecendo várias considerações a respeito do condomínio e fazendo algumas perguntas, que ensejam reflexão. Diz ele:

“O condomínio adquire vida própria e legal a partir do registro da convenção. E depois? Não tem mais nada a ser feito? Não é necessário ou mesmo obrigatório o cadastro na Receita Federal, na estadual, INSS, DRT? Não é obrigatória a declaração junto ao Imposto de Renda, mesmo sendo isento? Quais os diplomas legais que determinam?”

Em princípio, prezado leitor, não há lei que obrigue o condomínio a efetuar qualquer dos registros ou obrigações indicadas. Destacamos a ressalva “em princípio”, porque existe uma graduação de compromissos que atingem o condomínio à medida que cresce e assume maiores responsabilidades.

Tomemos o exemplo de um condomínio pequeno, com poucas unidades, que não disponha nem de conta bancário ou de funcionário. Para que inscrever-se no CNPJ/MF ou no INSS? Para que associar-se a sindicato da categoria? Para que contratar contador?

Se as atividades do condomínio, porém, forem mais elaboradas, haverá necessidade de inscrever-se no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas (CNPJ), (embora não seja reconhecido pela legislação e pelo judiciário como pessoa jurídica), a fim de conseguir abrir conta-corrente em banco comercial. Se tiver funcionário, também precisará de registro junto à Delegacia Regional do Trabalho (DRT) e ao Instituto Nacional do Serviço Social (INSS).

Fim mercantil?

Em um terceiro nível, situam-se os condomínios que auferem algum tipo de rendimento de natureza não-condominial, como aluguel de espaços ou fachadas, exploração de antenas de rádio-telefone, ou que aplicam valores significativos em instituições financeiras. Nestes casos, a nosso ver, o condomínio deve fazem a declaração de ajuste junto à Receita Federal, porque são rendas que nada têm a ver com a função essencial do prédio. A natureza mercantil de tais atividades impede que gozem do mesmo tratamento dado à cota de condomínio, esta um rateio das despesas necessárias à administração do edifício e ao bem comum.

Temos nos posicionado sempre em favor de um condomínio mais puro, que não se envolva com questões não condizentes com os interesses imediatos dos co-proprietários, para evitar que problemas alienígenas venham a afetar a instituição Condomínio no Brasil.

Quando síndicos ultrapassam os limites de suas atribuições – respaldados ou não por decisão de assembléia geral – o condomínio entra em zona de perigo, que não são poucos no ordenamento econômico e jurídico do País. Um condomínio que, por exemplo, queira explorar linha de ônibus para os moradores, prestar serviços de enfermagem, oferecer aulas de kung-fu e outras coisas do gênero, poderá tornar-se vítima, gratuita, de ações de indenização por danos materiais e morais. Para o síndico, basta o dever de bem zelar pelo dinheiro dos condôminos.

Portanto, caro leitor, embora com pouca prática nesses assuntos burocráticos, acreditamos que o prédio só deve se envolver e cumprir as obrigações que forem essenciais à sua organização social. Nada de ingressar, se associar, registrar ou declarar ou onde não for chamado.

Prédio Não Paga Sindicato

Vêm de Santa Catarina, publicadas na revista Jurisprudência Catarinense – volume 85, as duas decisões que selecionamos para embasar a coluna de hoje.

O primeiro julgado se refere a tema talvez inédito nos nossos tribunais, pois decide a respeito da exigência, por sindicato, da contribuição assistencial e da taxa de reversão patronal, aos condomínios, podendo servir como referência para outros estados (apelação cível n.96.005839-7).

Conforme relata o desembargador Newton Trisotto, o Sindicato de Condomínios de Santa Catarina ajuizou ação cautelar de exibição de documentos contra o Condomínio Edifício Belvedere. Atribuindo-se a qualidade de representante sindical de todos os empregadores da categoria dos empregados em edifícios/condomínios daquele estado, o autor pretende que o condomínio lhe exiba documentos que afirma serem necessários para determinação do valor da contribuição sindical patronal que dele pretende cobrar.

O condomínio contestou a obrigação de exibir os documentos solicitados dizendo, basicamente, que o sindicato não é o representante legal da categoria e que não está obrigado a filiar-se (Constituição Federal, art. 5o, XX). O juiz acolheu os argumentos do condomínio e julgou improcedente o pedido.

Em grau de recurso, a Primeira Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, por unanimidade, negou provimento à apelação do sindicato, sob o argumento de que a Constituição Federal dispõe que “é livre a associação profissional ou sindical” (art. 8o, caput) e que “a lei não poderá exigir autorização do Estado para a fundação de sindicato, ressalvado o assento no órgão competente, dedadas ao Poder Público a ingerência e a intervenção na organização sindical”(inc. I).

Ademais disso, lembra o relator que, no caso sub judice, o sindicato não comprovou seu registro junto ao Ministério do Trabalho, sendo, destarte, parte ilegítima para figurar no pólo ativo da demanda.

Segurança 1, estética 2

O segundo acórdão extraído da Jurisprudência Catarinense (apelação cível n. 97.01358-1) aborda questão relativa à colocação de porta maciça de madeira e de grade de ferro por condôminos de um edifício.

Como relata o desembargador Sérgio Paladino, ação cominatória foi ajuizada por condomínio contra todos os moradores de um bloco, com pedido de tutela antecipatória, sob o argumento de que, ao trocarem uma porta de alumínio por outra de madeira maciça e colocarem grades na entrada, teriam alterado a fachada, sem a autorização os demais condôminos, o que fera a lei e a convenção do prédio.

O juiz de primeiro grau julgou procedente o pedido no tocante à substituição da porta de alumínio por uma de madeira, ordenando o desfazimento, e improcedente quanto à colocação das grades, ao argumento de que insignificante a mudança na fachada do condomínio.

A sentença singular foi confirmada pela Segunda Câmara Civil do Tribunal de Justiça de SC, por unanimidade. No entendimento dos magistrados, a grade colocada no hall de entrada não destoa do conjunto, afetando muito pouco ou quase nada a aparência externa do edifício, já que a maioria dos apartamentos térreos dos diversos blocos as têm. Além disso, foi colocada visando à proteção dos condôminos, caso em que “as razões de segurança sobrepujam as de ordem estética”.

Fundo para Cobrir Danos

Por Luiz Fernando de Queiroz

A casuística do condomínio está se tornando cada vez mais rica. De todos os recantos do país surgem fatos novos, exigindo do intérprete uma solução nem sempre encontrável no texto seco da lei. Tal riqueza de conflitos é conseqüência natural da grande expansão que o condomínio atingiu no Brasil, onde nossa tendência de construir próximo do vizinho se reforça pela busca de uma moradia que ofereça segurança em primeiro lugar.

Antes de ler a resposta das duas perguntas que abaixo respondemos, faça você sua análise e veja que solução daria. Pode ser interessante.

Fundo de indenização

P. O edifício onde reside minha filha foi obrigado pela justiça a indenizar o vizinho por prejuízos causados. Enquanto a ação tramitava, os condôminos, espontaneamente, tomaram a iniciativa de constituir um fundo, e que cada um contribuiria mensalmente com R$ 50,00, depositados em uma conta poupança, caso não lográssemos êxito na ação intentada. Somente um proprietário não aderiu à iniciativa. Decidida a questão pela justiça e tendo já uma certa quantia, ficou mais fácil fazer o acordo, já que a parte contrária encontrava-se em situação financeiramente difícil. Assim, vem a pergunta: Como proceder a cobrança da importância que cabe a este condômino? Quais os procedimentos legais e formais?

R. Se, como parece, o pagamento ao vizinho foi feito à vista, e os demais condôminos já depositaram antecipadamente suas quotas correspondentes, quer nos parecer que o condômino que não aderiu ao plano de parcelamento deverá efetuar sua contribuição de uma só vez, no mesmo montante dos demais (rateio normal), baseado na data de pagamento da indenização. Entretanto, como não houve o recolhimento antecipado, é bom o síndico tomar a cautela de comunicar ao condômino com certa antecedência, para que ele possa se prover dos recursos necessários ao pagamento. Caso haja recusa, o jeito será recorrer aos meios suasórios (legais) de cobrança ou às vias judiciais.

Reembolso

P. Um dos condôminos insiste em fazer o depósito da taxa mensal de condomínio diretamente na conta do condomínio, quando recolhida fora do prazo de vencimento, sem multa. A síndica, por nossa orientação, comunicou-lhe dessa impossibilidade, através de notificação feita pelo cartório de registro de títulos de documentos, alertando-o que, na insistência desse procedimento, irá acioná-lo judicialmente. Em decorrência desse ato, o condomínio teve algumas despesas e pretende recebê-las, já que o art. 40 da convenção estabelece que ficarão a cargo de cada condômino as despesas decorrentes de atos por ele praticadas. Agora, a pergunta que realmente interessa: referida despesa poderá ser incluída no bloqueto de cobrança da taxa mensal, juntamente com outras despesas ordinárias?

R. Não se tratando de despesa comum do edifício, ordinária ou extraordinária, devidamente orçada e previamente aprovada, sua inclusão no recibo de cobrança da taxa mensal é até possível, mas não tem força vinculante, tal como as multas impostas pelo síndico aos condôminos, ou seja, se o proprietário se negar a pagar tais despesas não será justa a recusa do síndico em receber a quota de rateio comum a todos, o que poderá ensejar a proposição de depósito com força de consignação por parte do condômino. Em suma: incluir, sim, tais despesas no bloqueto, mas apenas do ponto de vista prático, sem radicalizar. Na hipótese de não pagamento, será sempre possível pleitear o reembolso pelos meios judiciais…

A Tradição do Procurador

Por Luiz Fernando de Queiroz

Por força da tradição, em algumas cidades do Brasil ainda é grande o número de proprietários que entregam seus imóveis à administração de procuradores, em geral advogados, contadores e até mesmo despachantes.

Como ninguém tem o privilégio legal de administrar imóveis, nada impede que qualquer pessoa, independente de sua profissão, se torne administradora de imóveis de terceiros. O que gerava discussão, mas hoje está apassivado, é a locação de imóveis, que, desde a vigência da antiga Lei dos Corretores de Imóveis (6.530, de 12.05.78), já beneficiava o corretor com a competência exclusiva para a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis.

O que é privilégio do corretor é a “intermediação na locação de imóveis” e não a locação propriamente dita, pois o próprio proprietário, se quiser alugar por conta própria, ou em nome próprio, não necessita contratar um intermediário. Não havendo intermediação, não há exclusividade do corretor.

Ocorre intermediação quando uma pessoa atue em um negócio entre vendedor e comprador, entre locador e locatário, entre produtor e consumidor, intervindo e interferindo no sentido de levar as partes a um acordo de vontades, quer tenha poderes de mandato, ou não, de uma delas. O intermediário age em nome próprio, isto é, em seu próprio nome, e busca a indicação da oportunidade para a conclusão de um contrato.

O mandatário, ao contrário, deve agir em nome do mandante, praticando todos os atos em nome deste, como se este mesmo os estivesse praticando. Não pode ser confundido, pois, como intermediário do mandante. Ele não interfere nem intervém no sentido de levar as partes a um acordo, mas imbui-se na vontade do mandante, assume sua personalidade, veste-se de seu poder de decisão, e projeta seus direitos e responsabilidades dentro do ordenamento jurídico. O mandatário constitui, por assim dizer, uma extensão do mandante, algo que lhe está dentro (intra) e não entre (inter) ou fora (extra).

Quando alguém efetivamente age como procurador, com as características acima, e não como intermediário, praticando todos os atos preliminares e definitivos como se fosse o próprio proprietário, não fica caracterizada a “intermediação na locação de imóveis” a que a lei se refere.

A propósito do tema, o Superior Tribunal de Justiçam, em ação de consignação em pagamento proposta contra a administradora do imóvel, mandatária do locador com poderes especiais, entendeu que “não há confundir a condição de mandatária, mesmo detendo poderes especiais, com a do sujeito ativo da relação ex-locato, o senhorio-mandante” (Recurso especial 227.011, relatado pelo ministro José Arnaldo da Fonseca).

Como se vê, não existe um limite nítido entre o mandatário ou procurador e o intermediário ou corretor. A conduta de quem recebe os poderes e a estreiteza de sua relação com o outorgante podem induzir terceiros a acreditar que estão a negociar diretamente com o mandante, com um preposto plenipotenciário ou com um mero intermediário ou até mesmo mediador. No caso de imobiliárias e administradoras, pela própria condição comercial de sua atividade, presume-se que sejam somente intermediárias (ou mandatárias em sentido impróprio), não se confundindo sua figura com a do locador.