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síndicos

Síndicos aproveitam a temporada para a prestação de contas

De acordo com o Código Civil Brasileiro, síndicos de condomínios residenciais e comerciais têm que, uma vez por ano, prestar contas de suas atividades. Em Balneário Camboriú é nesta época do ano que se intensificam as reuniões com essa finalidade.

“O verão é a época de maior fluxo na cidade e muitos proprietários que moram em outras cidades e estados estão presentes, e isso facilita mais o andamento das reuniões”, explica Alexandre Krieger, da Administradora Krieger.

prestação de contas 1Para o advogado Luiz Fernando Osawa, o primeiro passo para um processo sem sobressaltos é a publicação do edital de convocação da assembleia onde conste a apresentação da prestação de contas. “Os prazos regimentais dependem da convenção coletiva de cada condomínio, mas normalmente são de 30 dias. Também há casos onde o condomínio decide em assembleia realizar a prestação de contas a cada dois anos e outros, pelo maior volume, fazem a cada três meses.”

O advogado explica que alguns condomínios elegem comissões específicas que analisam a prestação de contas e emitem um parecer que será apresentado na assembleia geral ordinária onde os presentes têm o direito de pedir esclarecimentos ao síndico de itens que não tenham ficado claros. “Em qualquer caso é a assembleia que vai decidir pela aprovação, aprovação com ressalvas ou até pela rejeição”, completa.

Já no caso de condomínios que não tenham elegido uma comissão para esse fim, onde os próprios moradores fiscalizam as contas, alguns cuidados também podem garantir mais tranquilidade para síndicos e condôminos. A partir do momento em que o edital de convocação for publicado, todos os moradores têm o direito de acesso à prestação de contas do condomínio antes mesmo da assembleia.

Esse direito também é garantido aos moradores de condomínios que possuam comissões fiscais e, para qualquer dos casos, a organização é um fator facilitador. “A prestação de contas deve ser clara, objetiva e bem documentada, com notas fiscais, orçamentos e tudo que faça parte da administração daquele condomínio no período estabelecido pela convenção coletiva. A decisão final será sempre da assembleia”, lembra Osawa.

Aprovação

A apreciação das contas, porém, não depende necessariamente de quórum. Dependendo da convenção coletiva do condomínio o edital de convocação estabelece a primeira chamada com no mínimo 50% dos moradores mais um e a segunda chamada com o número de presentes. “Boa parte dos condomínios entende assim. Se houver quórum para a assembleia apreciar a prestação de contas, também há para a votação”, completa.

Em casos de aprovação com ressalvas, a mesma assembleia vai decidir os pontos que devem ser esclarecidos, já nos casos de rejeição das contas as consequências podem ser mais graves. No aspecto administrativo, síndicos e subsíndicos ficam automaticamente inelegíveis; no âmbito civil podem ter que ressarcir valores indevidamente gastos e até responder criminalmente pelos seus atos.

Fonte: CondomínioSC

Síndicos mais atentos nas férias

Temporada exige atenção redobrada à segurança, uso de piscinas e áreas comuns dos condomínios

O período de férias é sinônimo de tempo livre, descanso e diversão, mas também pode gerar estresse em condomínios com muitos moradores. Que o digam os síndicos, que devem redobrar os cuidados na administração dos espaços. O compartilhamento de piscinas e outras áreas comuns, as crianças em férias e o maior trânsito de visitantes que as famílias recebem durante a temporada exigem maior atenção. Para prevenir problemas, o melhor é se antecipar e reforçar as normas do condomínio.

síndico 10A segurança, por exemplo, pode ficar comprometida com o entra-e-sai mais frequente de visitantes. O gerente de condomínios da administradora Apsa, Geraldo Victor, lembra que o síndico deve salientar, com todos os moradores, a importância de identificar quem está autorizado a andar pelas dependências do prédio. Vale a pena decidir sobre a entrada, ou a proibição, de entregadores de serviços delivery no condomínio. “O morador pode buscar a encomenda na portaria por questões de segurança”, observa.

O uso da piscina varia conforme o regimento interno, que pode autorizar ou proibir parentes e outras visitas. “Em alguns casos é permitido o acesso para crianças visitantes, outros não exigem exame médico. É importante que o síndico faça valer o que está previsto em regimento ou deliberado em assembleia”, aconselha Geraldo Victor.

O uso dos espaços comuns, como áreas gourmet e churrasqueiras, deve seguir as regras do condomínio. “Não se pode esquecer do respeito ao vizinho quanto ao barulho e dos horários estipulados por lei ou regimento”, afirma o especialista. Desentendimentos entre moradores podem ser minimizados, e até mesmo evitados, se o síndico se preparar e fizer as recomendações antecipadamente, reforçando, com comunicados internos, as regras de uso adequado dos espaços e horários.

Fonte: Gazeta do Povo

CREA-PR alerta sobre a manutenção dos condomínios de veraneio

Com a chegada do período de férias, muitos paranaenses viajam para passar a temporada em seus imóveis nos municípios do litoral do Estado.

Para evitar surpresas desagradáveis ao chegar no local, o Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Paraná (CREA-PR) relembra a importância de efetuar manutenções anuais dos equipamentos instalados nas residências, seguindo o manual dos fabricantes.

condomínio de praiaEntre os itens que devem ser observados estão: verificar as condições dos elevadores instalados nos condomínios e verificar com o síndico se as manutenções mensais estão sendo realizadas, verificar as condições das instalações elétricas e hidráulicas da unidade e dos equipamentos instalados nas áreas comuns. Um exemplo são as bombas de recalque instaladas para levar a água até a caixa, onde é necessária a vistoria para conferir as condições do equipamento. Além disso, a manutenção das piscinas, higienização das caixas d’água e aplicação de produtos para o controle de pragas, entre outros.

“É fundamental que o condomínio  programe a intensificação da rotina de ações de manutenção e conservação dos equipamentos. É importante destacar que os serviços técnicos de instalação, inspeção e manutenção devem ser realizados por profissionais devidamente habilitados do CREA-PR, com o registro da respectiva ART que deve ser exigida pelos síndicos”, informa o facilitador do Núcleo Leste do Departamento de Fiscalização (DEFIS) do CREA-PR, engenheiro civil Maurício Bassani.

Fonte: Paranáshop

Síndico Vira Funcionário

Síndico pode ser porteiro? A pergunta foi formulada por condômina de edifício residencial em Curitiba, no qual, depois de ser eleito, o síndico nomeou-se porteiro do edifício, cumprindo horário da função e recebendo o salário que estipulou.

O fato não é original, já que temos conhecimento de que certos síndicos procuram exercer atribuições que não são suas, seja para economizar as verbas do edifício, seja para aumentar sua própria renda. Aliás, não são poucas as pessoas que se candidatam ao cargo de síndico visando unicamente sua remuneração.

De volta à pergunta. Do ponto de vista legal, nada impede que o porteiro seja eleito síndico do condomínio, sem abdicar de sua condição profissional, passando a receber duas remunerações, uma de natureza salarial, pela função de porteiro, e outra de natureza não-salarial, pela gestão administrativa. Note bem: é o porteiro que foi eleito síndico pelos condôminos.

Diferente situação foi apresentada no início. Após ser eleito síndico, este, sem autorização expressa da assembléia, usando de seus poderes legais de admitir e demitir funcionários, contrata-se como porteiro, fixa seu próprio salário, registra-se ou não em carteira, e passa a exercer a função paralelamente ao cargo de síndico. Seu pensamento talvez tenha sido: ora, se o porteiro pode ser síndico, por que o síndico também não pode ser porteiro?

Moralidade

A questão é complexa. Legalmente não há regra proibitiva expressa, mas há normas de conduta que devem ser consideradas na interpretação do caso. A Lei do Condomínio (4.591/64), ainda em vigor, ao fixar as atribuições do síndico, prescreve que “Compete ao síndico: a) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta lei ou pela convenção; II – exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como os serviços que interessam a todos os moradores;” (art. 22, § 1o).

Façamos uma singela pergunta: ao passar a exercer a função de síndico, sem autorização expressa dos condôminos, fixando seu próprio salário, agiu o síndico na melhor “defesa dos interesses comuns” (alínea a) e respeitou a “moralidade” (alínea b) que lhe compete vigiar internamente no edifício? Se ao leitor não espanta a atitude do síndico, então a resposta é positiva: sim, síndico também pode ser porteiro. Mas, se considera desonrosa ou imoral, o resultado só pode ser outro.

No caso concreto, entendemos que o síndico poderia ser funcionário do condomínio, desde que presentes três requisitos fundamentais: 1. que seja expressamente autorizado por assembléia geral dos condôminos (o item deverá constar da pauta), 2. que seu salário como porteiro seja fixado pela assembléia e 3. que sua carteira seja assinada pelo presidente do conselho consultivo, por especial autorização da assembléia, coibindo-se o síndico de efetuar qualquer anotação.

Mesmo assim, é recomendável evitar esse tipo de duplicidade funcional. Da maneira como funciona nossa Justiça do Trabalho, não será de estranhar que, em eventual reclamatória, a Justiça mande incorporar a remuneração do síndico como salário do porteiro, o que resultará em prejuízo vultoso ao condomínio.

*Luiz Fernando de Queiroz 

O papel de cada um

Principal diferença entre convenção e regimento interno é que o primeiro institui o condomínio e o segundo dita suas regras de uso, segundo Leonardo Mota, vice-presidente do CMI/Secovi-MG

Documentos de grande importância em um condomínio, a convenção e o regimento interno por vezes geram dúvidas quanto à sua função. Para os condôminos, é essencial tomar conhecimento de ambos para possa haver uma convivência que prime pela harmonia e pelo respeito. Vice-presidente das Administradoras de Condomínio da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Leonardo Mota explica que há, sim, distinção entre os documentos. “A convenção institui o condomínio, enquanto o regimento interno estabelece normas para utilização da estrutura do prédio, como o uso do salão de festas, áreas de lazer, entre outros.”

De acordo com Mota, a convenção é bem mais ampla e complexa do que o regimento interno, “pois, para mudá-la, dois terços dos condôminos devem assinar uma escritura pública de rerratificação e registrá-la em um cartório de imóveis”, conta. Essa determinação está expressa no artigo 1.351 do Código Civil (Lei 10.406/02), que diz também que a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

O mesmo não se aplica ao regimento interno, que pode ser alterado de maneira mais simples. “Como o próprio nome já diz, pode ser resolvido internamente, por meio de assembleias convocadas pelo síndico, que decidirão instituir ou destituir normas do prédio”, informa Leonardo Mota.

O vice-presidente das Administradoras de Condomínio da CMI/Secovi-MG conta que o regimento interno de um condomínio inclui as normas instituídas para a utilização do prédio pelos condôminos. “Ele descreve as proibições e estipula os deveres que cada morador do prédio deve cumprir.”

Apesar de ser muito importante, esse documento não é obrigatório, como informa Mota. “Depende da convivência entre os condôminos e do consentimento na utilização correta dos recursos oferecidos pelo condomínio, e pode ser alterado em assembleia, quando houver a necessidade de incluir alguma norma ou retirá-la do documento”, enfatiza.

FUNDAMENTAL 

Já a convenção de um condomínio é o documento feito pela própria construtora, de acordo com Mota. “Ele o institui, define sua destinação (residencial ou comercial), compõe a estrutura do prédio, estipula a forma de administração, quando devem acontecer as eleições de síndico, entre outros. Todo condomínio deve ter convenção, pois sem ela o prédio não ‘existe’.”

No artigo 1.334 do Código Civil está expresso que a convenção determinará a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, sua forma de administração, além da competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações. Nela também devem constar as sanções a que estão sujeitos os condôminos e o regimento interno.

Fonte: Lugar Certo

Síndico deve recolher INSS

Por ser pouco conhecido, o tema pode ser até objeto de uma daquelas perguntas típicas dos almanaques de antigamente: você sabia que o síndico é obrigado a recolher a contribuição social? mesmo quando não recebe remuneração em dinheiro mas fica isento do pagamento do rateio mensal de condomínio?

Síndicos de condomínio são “segurados obrigatórios da Previdência Social” (Lei 8.212/91, alterada pela Lei 10.666/03), na qualidade de “contribuinte individual” (art. 12, inc. V), sendo que tal vinculação atinge “o síndico ou o administrador eleito para exercer atividade de direção condominial, desde que recebam remuneração” (art. 12, inc. V, letra ‘f’).

À palavra ‘remuneração’ foi dada a mais elástica interpretação, compreendendo não só o valor efetivamente recebido pelo síndico na forma de pró-labore, como toda retribuição direta ou indireta, como sua isenção de pagamento da taxa condominial.

Entendimento nesse sentido recebeu o respaldo do Superior Tribunal de Justiça (STJ), conforme decisões reiteradas, como a em que reitera (trecho de acórdão): “É devida a contribuição social sobre o pagamento do pró-labore aos síndicos de condomínios imobiliários, assim como sobre a isenção da taxa condominial devida a eles, na vigência da Lei Complementar n. 84/96, porquanto a Instrução Normativa do INSS n. 06/96 não ampliou os seus conceitos, caracterizando-se o condomínio como pessoa jurídica, à semelhança das cooperativas, mormente não objetivas o lucro e não realizar exploração de atividade econômica.”

Portanto, desde que entrou em vigor a Lei 10.666, em 2003, que alterou a organização da Seguridade Social, o síndico foi incluído entre os segurados obrigatórios da previdência social, na qualidade de segurado individual, cabendo ao condomínio recolher a contribuição devida. Na hipótese – cada vez mais rara – de o síndico exercer seu mandado sem remuneração e sem isenção de pagamento da cota de rateio, obviamente nenhuma contribuição social será exigível dele ou do condomínio, por falta de base imponível da exação, como gostam de dizer os tributaristas.

Tal imposto deverá ser incluído no rateio das despesas ordinárias do condomínio, do mesmo modo que a remuneração do síndico ou administrador, valendo dizer que será pago por todos os condôminos e, em caso de locação de unidade autônoma, pelos locatários respectivos. A previsão legal encontra-se explicitamente mencionada na Lei de Locações (Lei 8.245/91), quando conceitua que “por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio” (…) (art. 23, § 1º, alínea ‘a’).

O não recolhimento da contribuição social poderá constituir uma verdadeira bomba-relógio no futuro do condomínio, porque os valores irão se acumulando com multas, juros e correção, podendo vir a ser exigidos muitos anos depois de ter cessado a administração do síndico que deixou de cumprir a obrigação legal para evitar aumento da cota mensal de rateio durante sua gestão.

Como é mais um ônus para todos os moradores do prédio, é bom levá-lo em consideração no momento de fixar a remuneração do síndico ou administrador, evitando pró-labores generosos sob o argumento de que não há vínculo trabalhista nem encargos sociais. Há encargos sociais, sim.

Fonte: ICNews

Cartilha orienta síndico na administração de condomínio

Material foi elaborado pelo Secovi.

O síndico de um prédio precisa sempre estar de olho em tudo, mas também é necessário ter uma boa convivência com os moradores para conseguir trabalhar, como mostrou o quadro “Meu condomínio tem solução”, do SPTV, nesta terça-feira (27). Para ajudar o síndico nesta função, o Sindicato da Habitação (Secovi-SP) elaborou o Manual do Síndico, que reúne uma série de orientações.

Em Santana, na Zona Norte de São Paulo, a síndica do prédio tem 68 anos. Maria XXX cuida de 176 apartamento, quase 700 moradores e ganhou até apelido carinhoso. Ela é chamada pelos vizinhos de “vó”.

Os “netos” do prédio têm um carinho especial pela síndica. O mandato já dura oito anos e ela sempre se elege sem dificuldades. Contudo, o trabalho não fica só no carinho. Ela também arruma tempo para conversar com moradores e funcionários.

No Butantã, Zona Oeste, para dar conta do serviço, o prédio tem dois síndicos contratados – síndicos profissionais, função determinada em assembleia. Lígia e Stefano dividem as responsabilidades para agradar os moradores. Enquanto um ouve, o outro faz.

Segundo estimativa do Secovi-SP existem aproximadamente 30 mil síndicos na cidade de São Paulo. Para ajudar o síndico na tarefa de administrar o empreendimento, o sindicato e

Cartilha
O Manual do Síndico pode ser adquirido na biblioteca do Secovi, por R$ 15.

Fonte: G1

É possível proibir a utilização da área comum ao condômino inadimplente?

Frequentemente somos abordados por síndicos e condôminos com esta indagação: O condomínio, através de sua Convenção, pode punir condômino inadimplente vetando-lhe o uso da área comum? A questão é demasiadamente complicada e, antes de conferirmos qualquer resposta, devemos analisá-la sobre a ótica do direito de propriedade, prevista em nossa Constituição Federal, no Caput do artigo 5º, bem como em seu Inciso XXII.

O direito de propriedade serve como fonte inesgotável e indeclinável àqueles que, na iminência de ter seu direito ameaçado, o utiliza como regra máxima e, assim, restam tranquilos e inatingíveis quanto aos possíveis excessos oriundos neste sentido.
Baseados nesta norma, nada nem ninguém possui o condão de privar a utilização da propriedade comum do condômino seja qual for sua justificativa.

Assim, a piscina, o parquinho, a academia, a quadra de esporte, o salão de jogos e a sauna, enfim, toda área que seja considerada propriedade comum do condomínio não pode ser utilizada unicamente pelo condômino adimplente; obviamente, analisando a questão sob esta ótica, estaríamos falando em um contrato de prestação de serviço pelo qual, mediante o pagamento da mensalidade, os serviços estariam à disposição do consumidor, o que não se enquadra na relação condômino – condomínio.

Em nosso entendimento, mais do que o famigerado direito de propriedade, temos outra justificativa de ordem econômica que busca afastar a ideia quanto a esta possível restrição pelo condomínio. Imaginemos a seguinte situação: o filho de um morador que brinque com seus coleguinhas na piscina do prédio é interpelado por um dos funcionários do condomínio, que o informa que ele não pode permanecer na área porque seu pai não pagou o condomínio.
Seria possível imaginarmos o constrangimento sofrido por esta criança na presença de seus amiguinhos?
Fatalmente, o pai desta criança, ao ter conhecimento do fato, buscará na Justiça uma compensação por todo o constrangimento a que seu filho foi exposto e, conforme podemos detonar pelos inúmeros julgados provenientes neste sentido, nossos tribunais têm garantido esta compensação financeira.

Obviamente, não podemos imaginar que, através de uma atitude impensada e ilegal, o condomínio tenha que responder pela possível indenização no caso citado.
Certamente, esta não seria a melhor forma de compelir o condômino inadimplente a efetivar com sua obrigação que, além de permanecer em débito, ainda, seria compensando financeiramente pelo constrangimento havido.

Fonte: Direcional Condomínios

Vaga especial no estacionamento

Reserva para deficientes físicos não é prevista em lei, segundo a advogada Sueli Neves, mas pode ser definida em assembleia do condomínio (Eduardo de Almeida / RA Studio)

Reserva para deficientes físicos não é prevista em lei, segundo a advogada Sueli Neves, mas pode ser definida em assembleia do condomínio

É cada vez mais comum ver em estacionamentos de shoppings, grandes lojas e bancos a destinação de vagas especiais para que pessoas com deficiência possam estacionar seus carros. No entanto, o mesmo nem sempre ocorre em edifícios residenciais, o que causa transtornos para quem tem dificuldades para se locomover.

A destinação de vagas de garagem específicas para deficientes em condomínios residenciais, entretanto, não é obrigatória, como explica Sueli de Carvalho Neves, especialista em direito civil e advogada da Moura Tavares, Figueiredo, Moreira e Campos Advogados. “A obrigatoriedade está restrita a locais públicos, como shopping centers, teatros, supermercados, entre outros”, informa.

De acordo com Sueli Neves, o Decreto 5.296/2004, que regulamenta a Lei 10.098/2000 (sobre normas gerais e critérios básicos para a promoção da acessibilidade das pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida), nada cita sobre essa obrigatoriedade. “Tal decreto, por ser federal, é válido em todo o país. Porém, cada estado e município têm competência concorrente para legislar sobre a matéria”, informa.

Em Belo Horizonte vigora a Lei Municipal 9.078/2005, que regulamenta a política da pessoa com deficiência. “Porém, da mesma forma que o decreto, nada menciona acerca da obrigatoriedade de destinação de garagens para deficientes físicos em condomínios privados, apenas em locais públicos”, diz Sueli.

Com relação à acessibilidade de um modo geral, a obrigatoriedade existe nos edifícios de uso privado construídos depois da entrada em vigor do Decreto 5.296/2004. “Em seus artigos 18 e 27, ele determina que a construção de edificações multifamiliares deve atender aos preceitos da acessibilidade na interligação de todas as partes de uso comum ou abertas ao público, conforme os padrões das normas técnicas de acessibilidade da Associação Brasileira de Normas Técnicas.”

DEFINIÇÃO

Nesse ponto, a Lei Municipal 9.078/2005, nos artigos 21 a 24, abrangeu o assunto, indicando os requisitos necessários para tornar os edifícios de uso privado acessíveis às pessoas com deficiência e mobilidade reduzida. Para que o condomínio atenda ao que determina a legislação, é necessária a deliberação sobre o assunto em assembleia. “Como todas as outras construções e reformas condominiais, a assembleia poderá deliberar que o síndico e/ou uma comissão de moradores busquem orçamentos nas empresas de engenharia especializadas”, orienta Sueli.

A advogada informa que, para a implantação dos recursos que permitem a acessibilidade, deverão ser observadas as regras gerais previstas no Decreto 5.296, nas leis estaduais e municipais que regem o tema, complementadas pelas normas técnicas de acessibilidade da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). “Especificamente a NBR 9.050, sendo que os interessados devem verificar se o condomínio atende às disposições legais acima mencionadas”, acrescenta.

 

Fonte: Lugar Certo

Falta vaga na garagem do prédio? Veja as alternativas

O aumento do número de veículos por família faz com que muita gente passe a não ter onde guardar o carro no estacionamento do prédio. Foto: Carlos Gutierrez/Shutterstock
O aumento do número de veículos por família faz com que muita gente passe a não ter onde guardar o carro no estacionamento do prédio

Os descontos frequentes nos tributos sobre automóveis, as deficiências do transporte público nas grandes cidades brasileiras e uma cultura de valorização das quatro rodas têm feito com que o número de carros por família aumente. Porém, não é sempre que a quantidade de vagas nas garantes consegue acompanhar essa tendência.

A própria legislação de vários municípios está defasada. Em São Paulo, por exemplo, a norma é que uma casa ou um apartamento de até 200 metros quadrados tenha no mínimo uma vaga. Mesmo as regras sobre o tamanho do espaço resevado para automóveis estão caducas: são estipuladas pelo Código de Obras, de 1992, quando eram raros carros grandes como os atuais.
“O Código de Obras prevê uma distribuição percentual de vagas pequenas, médias e grandes, mas a grande de hoje deixa muito modelo de carro fora dos limites”, explica Eduardo Della Manna, diretor de Legislação Urbana do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP).

Assim, onde guardar o carro, caso não haja vagas suficientes ou ele não caiba na garagem? Muita gente estaciona o veículo na rua, paga a mensalidade de uma rede de estacionamentos ou aluga uma vaga no próprio condomínio.

Seguro

Para o diretor de Auto da Porto Seguro, Marcelo Sebastião, nesses casos o proprietário deve investir na contratação de um seguro completo, que ofereça cobertura contra incêndio, colisão, furto, roubo e danos a terceiros, além de assistência 24 horas.

“A possibilidade de um carro que está sempre estacionado na rua sofrer uma colisão na qual o outro condutor fuja é muito grande. Ele terá que se precaver da melhor maneira possível”, comenta.

O valor do seguro varia muito de acordo com o local de moradia, o perfil do motorista e o modelo do automóvel.

Rede de estacionamento

Uma alternativa é virar mensalista de um estacionamento próximo da residência, que ofereça seguro contra riscos, furtos e roubos.

“Na garagem do próprio condomínio o carro está vulnerável a todo tipo de problema em relação a riscos e furto, por exemplo, a diferença é que o prédio não oferece seguro”, diz o diretor da rede de estacionamentos Multipark, Sérgio Morad.

A mensalidade, segundo ele, varia conforme o preço do metro quadrado da região.

“Quem mora em bairros mais nobres vai pagar mais caro¿, adianta. Mas há redes que oferecem descontos em parceria com seguradoras. Na Multipark, clientes da SulAmérica pagam 10% a menos como mensalistas e 30% a menos para parar por hora ou dia.”

Alugar uma vaga

Alugar a vaga de outro condômino é uma prática muito comum. No entanto, isso só é legalmente aceito para vagas determinadas (aquelas que possuem escritura individual, possibilitando o aluguel e até mesmo a venda do espaço). Não há regras para a negociação: ela é feita no ¿boca a boca¿, com o preço livre e determinado entre as partes.

“Muitos condomínios oferecem vagas por meio de rodízio, feitos geralmente por sorteio. Essa vaga não dá para comercializar de nenhuma forma”, explica Márcia Romão, gerente de divisão de atendimento ao cliente da Lello Condomínios.

Em abril, entrou em vigor a lei federal 12.607, que proíbe a venda ou o aluguel de vagas de garagens para quem não reside no condomínio. O objetivo é aumentar a segurança dos moradores.

Fonte: Terra

Síndicos desonestos

Saiba o que acontece com síndicos que não fazem o correto.

Que a honestidade e a seriedade pautam o exercício da função de síndico para a maioria desses, não é novidade para ninguém. Porém, há alguns poucos que podem deixar todo o condomínio se questionando pelo motivo que foi eleito.

Para evitar esse tipo de situação, até já existem empreendimentos que aprovam em assembleia, antes da eleição do síndico, para que os candidatos sejam ‘Ficha Limpa’. Ou seja, que os interessados não estejam com problemas de crédito. Isso para evitar que pessoas com problemas financeiros possam gerir os fundos do condomínio. Mas para aplicar essa exigência, alguns cuidados devem ser tomados.

Há, porém, que se entender a diferença entre um síndico mal informado, desorganizado ou simplesmente pouco preparado para a função, de outro que age de má fé em benefício próprio, lesando o condomínio.

Os dois tipos de síndicos estão sujeitos a sanções. Geralmente, destituição do cargo, apenas. Mas se houver prejuízo para o condomínio, esse pode entrar com uma ação cível e penal para penalizar o síndico, dependendo do caso.

Veja abaixo o que pode acontecer em algumas situações:


Não convocar assembleia

Uma assembleia por ano, pelo menos, é fundamental. Tanto para prestar contas como para definir os gastos do próximo período. Há também que se ouvir os moradores e aprovar benfeitorias para o próximo ano.

  • O que pode acontecer?
    Destituição do síndico (saiba mais abaixo)


Não prestação de contas 

A prestação de contas deve ser feita pelo menos uma vez por ano, como diz o Código Civil. Há convenções que pedem que o síndico faça a prestação de contas com maior assiduidade. Nesses casos, o responsável pelo condomínio deve seguir o que diz o documento. O que não impede, em outros casos, que moradores interessados nas finanças do condomínio se interem do assunto sempre que julgarem necessário. Nesse caso, vale conversar antes com o síndico, zelador ou administradora para ver as pastas ou balancetes. Vale lembrar que os moradores não podem ficar com a pasta para si, ou retirar documentos e levá-los para casa, por exemplo.

  • O que pode acontecer?
    Destituição do síndico e ação de prestação de contas


Desvio de dinheiro / superfaturamento de obras

Essas são as acusações mais clássicas referentes à atuação de síndicos. São, porém, difíceis de serem provadas. Para que a acusação passe para o próximo passo, o ideal é que haja provas, como pagar por serviços que não foram feitos, orçamentos mais caros que os de mercado, empresas que concordem em afirmar em juízo que o síndico pedia uma “caixinha” ou uma nota mais alta do que o valor do serviço prestado.

Para gerar essas provas, nada melhor que contratar uma auditoria especializada em condomínios (veja mais abaixo). O ideal é que os empreendimentos, principalmente de médio e grande porte, contem sempre com esse tipo de serviço, mas se houver suspeita de irregularidade, é de suma importância que um especialista analise as contas do condomínio. Comprovado o desvio, ou o superfaturamento, quem deve investigar o caso é a polícia, e não os moradores.

  • O que pode acontecer?
    Destituição do síndico e ações na esfera cível (multa) e criminal (privação de liberdade)


Decidir tudo sozinho

Há síndicos que acham mais fácil decidem por todos. Então, preferem alterar prioridades decididas em assembleias, ou mesmo utilizar uma parte do fundo de obras para efetuar uma pequena reforma que não é urgente. Como, porém a voz de um não significa a vontade da maioria, essa postura não é recomendada, já que não reflete os desejos da coletividade do condomínio.

  • O que pode acontecer?
    Destituição do síndico e ação na esfera cível


Combinação entre síndico, conselheiros e administradora

Quando um grupo de mais de quatro pessoas se junta para cometer um crime, isso se chama formação de quadrilha. Ou seja, se o síndico não está “agindo” sozinho, e há mais pessoas o ajudando a cometer ilegalidades, todos devem ser punidos.

  • O que pode acontecer?
    Destituição do síndico e da administradora, e ações na esfera cível e criminal.
    Vale lembrar que as ações na esfera cível, caso o condomínio consiga provar a culpa do síndico, acarretam em multa para cobrir o que foi tirado de lá. Para tanto, o culpado fica obrigado a devolver o que tomou indevidamente, seja com uma multa em dinheiro ou com seus próprios bens.


Como acabar com a situação

Caso seu condomínio esteja vivendo esse tipo de administração é possível destituir o síndico com uma convocação de assembleia para esse fim, que conte com as assinaturas de um quarto dos condôminos. Para tirar o síndico do cargo basta a aprovação da maioria simples dos presentes.

Outro passo a se considerar é uma auditoria, ou um perito especializado em condomínios. A empresa, ou o profissional, examina as contas e documentos do condomínio emite um laudo dizendo como anda a saúde financeira do condomínio. Há empreendimentos que contam com esse serviço regularmente – e todos os meses o local é auditado. Há aqueles que o fazem uma ou duas vezes por ano. E há também quem contrate apenas quando há alguma suspeita. Nesse caso, o serviço é mais caro.

Geralmente é o relatório da auditoria o primeiro passo para se entrar com ação contra um síndico que tenha agido de má fé.

Para contratar o serviço, mesmo sem a anuência do síndico, o assunto pode ser discutido em uma assembleia – chamada pelo síndico ou por um quarto das assinaturas dos condôminos- e basta a aprovação de maioria simples dos presentes.


Como se blindar?

Além de ser muito difícil viver em um local administrado por alguém corrupto, também é muito desagradável gerir um condomínio cercado por desconfiança. Por isso, o ideal é manter sempre a transparência.

A prestação de contas em dia é o melhor caminho para evitar as desconfianças infundadas. As decisões em assembleia devem sempre ser respeitadas. E outras reuniões devem acontecer quando houver a necessidade de se decidir por algo diferente do que foi decidido na previsão orçamentária, ou que irá impactar na taxa mensal, por exemplo.

No tocante às obras, pedir três orçamentos detalhados para obras pequenas e até cinco, para reformas de maior vulto, e guardá-las, para que não haja dúvidas sobre a empresa escolhida. Nesses casos, uma assembleia também deve ser convocada.

Também é importante que o síndico honesto e que esteja sofrendo com calúnias e difamações em seu condomínio, se defenda e peça provas e uma retratação pública. Afinal, não é por ser síndico que os moradores têm direito de acusá-lo sem provas, ou de fazer insinuações infundadas

Fonte: Sindico Net

‘O síndico transformou a sauna em brinquedoteca, mas só após aprovou em assembleia. Pode?’

É necessário analisar a convenção do condomínio para dar uma resposta concreta sobre o poder do síndico de alterar ou não a destinação de uma parte da área de uso comum.

À priori, qualquer espaço da área comum de um condomínio só poderá ser aproveitado de forma diversa àquela convencionada com a autorização específica em assembleia e, em muitas vezes (dependendo do estipulado na convenção), com 100% de concordância dos condôminos.

Neste caso específico, o fato de o síndico solicitar a respectiva autorização para transformar o espaço comum destinado à sauna em “brinquedoteca” após já haver realizado a obra implica em verdadeira confissão de culpa, ou seja, na admissão de que agiu além dos limites estabelecidos pela convenção. Caso este seja o caso (o que, novamente, exige um estudo detalhado das normas do condomínio), o síndico poderá até mesmo ser responsabilizado judicialmente por perdas e danos.

O cargo de síndico é eletivo e o mandato é de até dois anos, permitida a reeleição, conforme estabelece o artigo 1.347 do Código Civil. Para sua eleição, o síndico precisa se candidatar e ser votado pelos condôminos que representem no mínimo 50% mais um dos votos dos presentes em assembleia. Entre suas funções está a de representar o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, todos os atos necessários à defesa dos interesses comuns, diligenciar a conservação e a guarda das áreas comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos condôminos. É intrínseca a sua função a conservação e a guarda das áreas comuns, conforme previsto no inciso V do artigo. 1.347, do Código Civil.

Fonte: Estadão

Projeto que criou o cargo de síndico mirim para controlar as crianças num condomínio de Irajá faz sucesso

Para que a criançada obedeça às regras do condomínio em que é síndica, Monica Zumba Ceciliano teve uma ideia: instituiu o papel do síndico mirim. Quando assumiu o cargo, há 12 anos, ela criou a função para que os filhos — hoje adolescentes — e as outras crianças desenvolvessem responsabilidade. O projeto chegou a ser interrompido, mas, no ano passado, Monica teve dificuldades para controlar os pequenos, e um ex-síndico mirim sugeriu que a iniciativa fosse retomada.

O mandato, que dura dois meses, é bastante disputado pelas cerca de 15 crianças que moram no Portal de Irajá, na Zona Norte. Mas, para exercê-lo, é necessário ser comportado. Leonardo Ferreira, de 7 anos, atual síndico mirim, está na segunda administração. Ao assumir, ganhou um caderninho, no qual deve anotar tudo o que a criançada apronta no condomínio:

— Falo para as outras crianças não fazerem coisas erradas, como riscar os muros. Quando elas não me escutam, eu anoto no bloquinho.

Leonardo Ferreira mostra o prêmio que ganhou no fim do primeiro mandato
Leonardo Ferreira mostra o prêmio que ganhou no fim do primeiro mandato

Por sorteio

Para a escolha, é feito um sorteio. Quem tiver o nome anotado três vezes no caderninho por infringir o regulamento, perde a candidatura.

— Como todos querem participar, é mais fácil que sigam as regras — diz Monica.

O controle das crianças se estende aos visitantes, que invadem o condomínio de 78 apartamentos nos fins de semana. Mesmo assim, Leonardo não reclama da função.

— Eu acho bem legal. No fim de cada mandato, a gente ganha um presente. Já ganhei uma moto, com uma foto minha — diz, mostrando o mimo com sorriso tímido.

Fonte: Extra

‘O síndico é relapso com a área comum e não é aberto ao diálogo. Podemos substituí-lo?’

O cargo de síndico é eletivo e o mandato é de até dois anos, permitida a reeleição, conforme estabelece o artigo 1.347 do Código Civil.  Para sua eleição, o síndico precisa se candidatar e ser votado pelos condôminos que representem no mínimo 50% mais um dos votos dos presentes em assembleia.

Entre suas funções está a de representar o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, todos os atos necessários à defesa dos interesses comuns, diligenciar a conservação e a guarda das áreas comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos condôminos.  Assim, é próprio da sua função a conservação e a guarda das áreas comuns, o que está previsto no artigo 1.347 do Código Civil.

Caso uma pessoa se acidente em áreas comuns e se for provada a responsabilidade do condomínio pela omissão de manutenção, existirá a obrigação de reparação do dano.  Em casos extremos, é possível a responsabilização pessoal do síndico na esfera civil e criminal.

Aos condôminos prejudicados pela falta de manutenção adequada cabem alguns caminhos.  Inicialmente, qualquer condômino que se sinta lesado em defesa de seus interesses poderá entrar em contato direto com o síndico.  Caso este não esteja aberto ao diálogo, conforme mencionado, o morador poderá deixar consignada sua reclamação no livro de ocorrências, que deve estar na portaria, ou notificar o sindico por escrito, ou fazer a reclamação diretamente na administradora do condomínio.

Caso não tenha êxito na solução do problema, o condômino poderá, de forma extrajudicial e com o apoio dos demais condôminos (¼ deles, segundo o artigo 1.355 do Código Civil) convocar assembleia a fim de solucionar a questão ou até para propor a destituição do sindico.  Outro caminho é propor o ingresso de uma ação judicial para que o síndico seja obrigado a realizar os reparos e manutenções necessários. “É próprio da função do síndico a conservação e a guarda das áreas comuns, o que está previsto no artigo 1.347 do Código Civil”.

Fonte: Estadão

Inquilino vota no Síndico

O inquilino de um imóvel pode participar da assembléia do condomínio e decidir sobre a eleição do síndico? Há várias respostas para essa pergunta, inclusive no sentido de que o locatário não pode participar da votação, conforme se pode conferir em rápida consulta à Internet.

Nosso entendimento é o de que, na ausência do condômino-locador, o locatário pode tanto participar da assembléia condominial quanto manifestar seu voto na hora de eleger ou demitir o síndico.

De início, diga-se que a questão específica da participação do inquilino nas assembléias não foi abordada pelo Código Civil de 2002, ao tratar da administração do condomínio (arts. 1.347 a 1.356), o que poderia nos levar a duas conclusões: 1. não existe norma a respeito. 2. a regra em vigor é a da Lei 4.591/64, não derrogada pelo Código Civil, em razão de sua especificidade (lei geral não ab-roga norma específica).

Se optarmos pelo primeiro caminho, de que não há regra alguma porque a Lei do Condomínio foi revogada, então prevalecerá o que estiver disposto na convenção do condomínio. Será permitida a presença, a participação (debates) e o voto (deliberação) dos moradores não-condôminos na proporção e de acordo com as regras internas. Não havendo regulação a propósito, volta-se à pergunta inicial.

O segundo atalho indicado parte do pressuposto de que há uma norma em vigor, qual seja, a disposição da Lei 4.591/64 que versa sobre o assunto. Está assim redigida: “Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça” (Art. 24, § 4º). Se esta disposição foi considerada válida, sua aplicação depende da existência dos pressupostos nela indicados, a saber: a) envolvimento de despesas ordinárias, b) existência de uma locação (de unidade do prédio) e c) ausência do condômino-locador.

O argumento de alguns é de que o locatário não pode votar porque só pode deliberar sobre questões que “envolvam despesas ordinárias do condomínio”, como transcrito acima. Não estaria preenchido um dos requisitos da lei.

Nosso raciocínio é outro. A lei não pode ser interpretada de forma literal. Não se pode restringir a participação do locatário às deliberações que tratem direta, exclusiva e explicitamente de despesas ordinárias. A eleição de um síndico no condomínio (ou sua destituição) tem ‘tudo a ver’ com as despesas ordinárias. O eleito poderá ser honesto ou não, competente ou não, econômico ou não, engenhoso ou não. A condução que der à gestão do condomínio resultará em uma maior ou menor cota de rateio, com reflexos diretos no montante de despesas ordinárias a serem pagas pelos locatários.

Num prédio com muitas locações e que esteja sendo administrado com ineficiência pelo síndico, é do interesse dos inquilinos que o síndico seja substituído, para que haja menos despesas ordinárias a serem partilhadas entre todos. Não será a ausência dos proprietários omissos que deverá fazer com que a comunidade reunida não possa decidir o destino da administração. Repetindo: a escolha de um (bom) síndico para o prédio é decisão, sim, que ‘envolve as despesas ordinárias’ do condomínio e que legitima, portanto, o voto dos locatários.
Os inquilinos só não podem votar em questões que envolvam despesas extraordinárias ou a propriedade comum.